- Định giỏ BĐS sản nhà ở: Do BĐS nhà ở khụng mang lại thu nhập, do vậy khụng thể sử dụng cụng thức trờn để tớnh toỏn giỏ trị thị trường của
THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS Ở NƯỚC TA
2.1.2. Giai đoạn từ sau năm 1993 đến nay
Từ khi nền kinh tế Việt Nam chuyển sang vận hành theo cơ chế thị tr- ờng thì hoạt động kinh doanh BĐS mới thực sự hình thành và phát triển. Một thực tế là nhà nớc không thể gánh nổi vai trò bao cấp về BĐS cho toàn xã hội khi mà dân số ngày càng tăng, nhu cầu chuyển đổi, chuyển nhợng càng đợc thể hiện rõ, số lợng các doanh nghiệp đặc biệt là các doanh nghiệp ngoài quốc doanh hoạt động theo luật doanh nghiệp ngày càng tăng lên nhanh chóng, nhu cầu về BĐS ngày càng gia tăng. Nhu cầu về văn phòng, nhà xởng, cửa hàng, nhà ở của các tổ chức dân c… , doanh nghiệp trong nớc các doanh nghiệp và các tổ chức nớc ngoài đã và đang tạo ra một động lực cho việc phát triển các hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam hiện nay.
Hiến pháp năm 1992 quy định: "Tổ chức, hộ gia đình cá nhân đợc nhà
nớc giao đất có quyền chuyển nhợng quyền sở hữu đất theo quy định của pháp luật". Trên cơ sở đó, luật đất đai năm 1993 và sau này đợc sửa đổi bổ
sung năm 1998 và 2001 và luật đất đai năm 2003 đợc coi nh là nền tảng pháp lý quan trọng cho sự ra đời và phát triển thị trờng bất động sản ở nớc ta. Điểm quan trọng của luật đất đai là đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và các quy định tăng thêm về quyền cho các tổ chức, cá nhân đợc nhà nớc giao đất sử dụng Trên cơ sở những quy định pháp lý về quyền và nghĩa vụ thông… thoáng hơn, linh động hơn, phù hợp với thực tế thì thị trờng BĐS ở nớc ta đã chính thức đi vào hoạt động và vận hành theo cơ chế thị trờng có sự quy luật và điều tiết của nhà nớc. Thị trờng BĐS từ khi đợc hình thành và phát triển bao gồm thị trờng quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất nh nhà ở, các công trình kiến trúc gắn liền với đất. Thị trờng quyền sử dụng đất đợc chia
làm hai cấp: Trong thị trờng sơ cấp, sự giao dịch diễn ra giữa một bên là nhà nớc với bên kia là ngời sử dụng đất. Hình thức giao dịch là giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất. Còn trong thị trờng thứ cấp, tổ chức, hệ gia đình, cá nhân trong nớc đợc nhà nớc giao đất đem quyền sử dụng đất của mình để chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn vào sản xuất kinh doanh (Nghị định 17/ CP ngày 29/3/1999).
Trong hoạt động của thị trờng sơ cấp tồn tại các loại hình giao dịch quyền sử dụng đất nh sau:
Nhà nớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân không thu tiền dụng đất: Đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất cho các cơ quan nhà nớc, tổ chức chính trị - xã hội, lực lợng vũ trang để xây dựng các công trình thuộc các ngành và lĩnh vực sự nghiệp về kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, ngoại giao, đất phục vụ cho xây dựng các công trình công cộng.
Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Hình thức này diễn ra đối với đất ở, đất đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng.
Nhà nớc cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh.
Ngoài ra trong các loại giao dịch trong thị trờng quyền sử dụng đất sơ cấp còn áp dụng hình thức giao dịch khác, đó là đấu thầu đất đối với loại đất sử dụng cho các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu thơng mại, khu dân c và nhà ở Hình thức này hiện nay đang áp dụng phổ biến ở nhiều… tỉnh và địa phơng đã thúc đẩy tính cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh BĐS làm tăng nguồn thu đáng kể cho ngân sách nhà nớc và địa phơng.
Trong thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp cú cỏc loại hoạt động sau:
Chuyển đổi quyền sử dụng đất: Đây là loại giao dịch chuyển đổi ruộng đất giữa những ngời đợc nhà nớc giao đất nhằm bảo đảm cho ruộng đất sản xuất tập trung, liền khoảnh. Điều kiện chuyển đổi thông qua đánh giá năng suất thực tế của đất đai và đổi ruộng lấy ruộng tính bằng đơn vị diện tích đất.
Chuyển nhợng quyền sử dụng đất: Tổ chức, hộ gia đình, cắ nhân đợc nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất của nhà nớc đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, hoặc đã trả tiền cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đợc trả còn lại ít nhất là 5 năm thì đợc quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Riêng với hộ gia đình, cá nhân đợc nhà nớc giao đất cho sản xuất nông, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản cũng đợc chuyển quyền sử dụng đất trong một số điều kiện nhất định. Nh vậy hoạt động này chính là việc mua bán và kinh doanh đất đai theo luật pháp (luật thơng mại, luật đất đai, pháp lệnh nhà ở và luật, dân sự). Những ngời có quyền sử dụng đất đai đợc nhà nớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở các loại đất trên đều có thể tham gia vào thị trờng này.
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân đợc nhà nớc cho giao đất sử dụng cho mục đích nông, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản đợc cho thuê đất khi chuyển sang làm nghề khác, thiếu sức lao động, hoàn cảnh neo đơn, khó khăn với thời hạn cho thuê không quá 3 năm, trờng hợp đặc biệt khi UBND xã, phờng xác nhận thì thời hạn không quá 10 năm. Đối với đất ở và đất chuyên dùng thì ngời đợc giao sử dụng phải trả tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì đợc cho ngời khác thuê lại quyền sử dụng đất cùng với các công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng trên đất đó.
Thừa kế quyền sử dụng đất: Giao dịch này chỉ áp dụng với giao dịch của cá nhân, hộ gia đình. Họ có quyền đợc để thừa kế quyền sử dụng đất của chính mình cho các thành viên khác trong gia đình theo Bộ luật dân sự khi họ chết.
Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và bảo hành bằng quyền sử dụng đất. Đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ở các tổ chức tín dụng Việt Nam để phát triển sản xuất, kinh doanh. Đối với các loại đất đợc giao sử dụng phải trả tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê mà thời hạn thuê đất đã đợc trả tiền còn ít nhất là 5 năm cũng đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất cùng giá trị tài sản gắn liền trên đất tại các tổ chức tín dụng trong nớc để vay vốn. Tổ chức kinh doanh, hộ gia đình, cá
nhân có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất thì đợc bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của họ gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng đợc phép hoạt động tại Việt Nam (Luật đất đai sửa dổi 2001).
Nh vậy với sự thông thoáng và mở hơn trong việc điều tiết và gia tăng quyền, nghĩa vụ cho các đối tợng có liên quan đến đất đai và các tài sản bất động sản khác thì hệ thống pháp luật nh luật đất đai, luật doanh nghiệp, luật đầu t đã tạo đợc cơ chế cho các hoạt động giao dịch bất động sản nh đã nói ở trên diễn ra một cách sôi động, minh bạch tạo điều kiện cho thị trờng bất động sản cả sơ cấp và thứ cấp diễn ra theo đúng tính chất của thị trờng và tuân theo các quy luật của nó. Cùng với đó là sự tham gia khá mạnh mẽ của các thành phần kinh tế vào thị trờng này điều đặc biệt quan tâm là trong những năm gần đây thì số lợng nhà đầu t nớc ngoài đến tìm kiếm cơ hội đầu t ở Việt Nam đang tăng lên mạnh mẽ. Chính hoạt động của thị trờng bất động sản đợc thừa nhận nên đã làm thay đổi tỷ trọng cơ cấu trong tổng sản phẩm quốc nội.
Trong số liệu thống kê giá trị tổng sản phẩm quốc nội (GDP) chia theo ngành của nền kinh tế Việt Nam trong những năm trớc đây thì không có chỗ đứng của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Cho tới vài năm gần đây khi quy mô đóng góp của hoạt động này tăng lên đáng kể và đã có thể thấy số liệu này trên các tài liệu thống kê, cụ thể nh sau:
Bảng 2.1. Tổng sản phẩm quốc nội chia theo ngành
Don vi: tỷ đồng Năm 2003 Tỷ trọng Năm 2004 Tỷ trọng Tổng cộng 613443 100 713071 100 Trong đó: Ngành xây dựng 37100 6,05 44558 6,25 Bất động sản 27287 4,45 31303 4,39 (Nguồn: www.gso.gov.vn)
Nh vậy qua khoảng 10 năm phát triển, hoạt động kinh doanh bất động sản đã đóng góp hơn 4% GDP, bằng 2/3 đóng góp của ngành xây dựng là ngành có bề dày phát triển đã khá lâu năm.
Cũng theo số liệu thống kê cha đầy đủ, chỉ tính riêng năm 2002, số vốn dành cho xây dựng nhà ở trong cả nớc lên đến 50 ngàn tỷ đồng. D nợ cho vay vốn của lĩnh vực bất động sản đến cuối năm 2003 chiếm khoảng 15% tổng d nợ. Vốn cho vay xây dựng nhà ở tăng khá nhanh, d nợ cho vay cuối năm 2003 gấp 4,3 lần so với cuối năm 1998, cho vay để xây dựng cơ sở hạ tầng, cao ốc, nhà xởng để cho thuê cũng tăng khá cao trong những năm gần đây. Năm 2003 gấp 3,5 lần so với cuối năm 1998.
Về số lợng doanh nghiệp đang hoạt động, kinh doanh bất động sản và các dịch vụ liên quan đất bất động sản có hai nguồn số liệu của các đa ng ký kinh doanh thuộc sở kế hoạch đầu t trên cơ sở các giấy phép đăng ký kinh doanh đợc cấp ra từ các phòng đăng ký kinh doanh và nguồn số liệu của TCTK thu thập đợc qua từng năm thông qua các cuộc điều tra mà gần đây là cuộc điều tra về doanh nghiệp tháng 4/2005. Nguồn số liệu của sở kế hoạch đầu t thờng ít đợc cập nhập sau khi giấy phép đã đợc cấp do vậy số liệu này bao gồm cả các doanh nghiệp đã đăng ký song không hoạt động hoặc đã giải thể, chuyển đổi, do vậy về mặt quy mô thì nguồn số liệu này có thể làm tăng quy mô số lợng doanh nghiệp nói chung hoặc số lợng các doanh nghiệp hoạt động trong mỗi ngành nói riêng. Nguồn số liệu của TCTK thờng mô tả sát thực hơn quy mô, số lợng của các doanh nghiệp hoạt động thực sự và có thể bỏ sót một số doanh nghiệp song số này thờng không nhiều hoặc quy mô nhỏ.
Theo số liệu của Vụ Quản lý doanh nghiệp Bộ Kế hoạch và Đầu t thì tính đến hết năm 2005 số lợng doanh nghiệp đã đăng ký hoạt động trong giai đoạn 2000 - 2005 là 160.682 doanh nghiệp, trong đó tại Hà Nội là 32.874 doanh nghiệp, tại Thành phố Hồ Chí Minh là 50.700 doanh nghiệp. Theo số liệu của cuộc điều tra doanh nghiệp tháng 4/ 2005 do TCTK thực hiện thì số lợng và quy mô doanh nghiệp trong hai ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản đợc thể hiện qua bảng sau:
Bảng 2.2. Một số chỉ tiêu về doanh nghiệp tính đến 31/12/2004.