Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực Bất động sản ở Việt Nam – Thực trạng và giải pháp (Luận văn thạc sĩ)

Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực Bất động sản ở Việt Nam – Thực trạng và giải pháp (Luận văn thạc sĩ)Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực Bất động sản ở Việt Nam – Thực trạng và giải pháp (Luận văn thạc sĩ)Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực Bất động sản ở Việt Nam – Thực trạng và giải pháp (Luận văn thạc sĩ)Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực Bất động sản ở Việt Nam – Thực trạng và giải pháp (Luận văn thạc sĩ)Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực Bất động sản ở Việt Nam – Thực trạng và giải pháp (Luận văn thạc sĩ)Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực Bất động sản ở Việt Nam – Thực trạng và giải pháp (Luận văn thạc sĩ)Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực Bất động sản ở Việt Nam – Thực trạng và giải pháp (Luận văn thạc sĩ)Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực Bất động sản ở Việt Nam – Thực trạng và giải pháp (Luận văn thạc sĩ)Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực Bất động sản ở Việt Nam – Thực trạng và giải pháp (Luận văn thạc sĩ)Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực Bất động sản ở Việt Nam – Thực trạng và giải pháp (Luận văn thạc sĩ)Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực Bất động sản ở Việt Nam – Thực trạng và giải pháp (Luận văn thạc sĩ)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

Mã số: 60340121

Họ và tên: Nhữ Thị Thùy Linh Người hướng dẫn Khoa học: PGS TS Phạm Duy Liên

Hà Nội - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan mọi kết quả của đề tài: “Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc

vào lĩnh vực Bất động sản ở Việt Nam – Thực trạng và giải pháp” là công trình

nghiên cứu của cá nhân tôi và chưa từng được công bố trong bất cứ công trình khoa học nào khác cho tới thời điểm này Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc

rõ ràng và được phép công bố

Hà Nội ngày 28 tháng 03 năm 2018

Tác giả luận văn

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii

TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU viii

LỜI MỞ ĐẦU 1

Chương 1: TỔNG QUAN VỂ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỰ CẦN THIẾT TRONG VIỆC THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 6

1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản 6

1.1.1 Khái niệm, đặc diểm và phân loại bất động sản 6

1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản 6

1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản 7

1.1.1.3 Phân loại bất động sản 10

1.1.2 Khái niệm, đặc diểm và phân loại thị trường bất động sản 11

1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 11

1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản 12

1 1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản 15

1.1.3 Vai trò của bất động sản đối với phát triển kinh tế 17

1.2 Sự cần thiết của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản 20

1.2.1 Đầu tư trực tiếp nước ngoài và tính tất yếu của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài 20

1.2.1.1 Khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài 20

1.2.1.2 Tính tất yếu của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản 22

1.2.2 Tác động của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản ở mỗi quốc gia 23

Chương 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO

LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 26

2.1 Quan hệ kinh tế Việt Nam – Hàn Quốc trong giai đoạn hiện nay 26

2.1.1 Thương mại 26

2.1.2 Đầu tư – kinh doanh 27

2.1.3 Hợp tác phát triển 28

2.2 Các văn bản luật điều chỉnh đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam 30

2.2.1 Luật Đầu tư 2014 31

2.2.2 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và nghị định 76/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 32

2.2.3 Luật Đất đai 2013 và nghị định 43/2014/NĐ-CP và 01/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 34

2.2.4 Luật Nhà ở 2014 37

2.3 Thực trạng đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam 38

2.3.1 Thực trạng đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào Việt Nam 38

2.3.2 Thực trạng đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam (giai đoạn 1988-2017) 42

2.3.2.1 Quy mô vốn đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam 42

2.3.2.2 Cơ cấu đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam 52

2.3.2.3 Phân tích quá trình thực hiện dự án đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam qua dự án tiêu biểu 57

2.4 Đánh giá tình hình thu hút đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam 60

2.4.1 Những kết quả đạt được trong việc thu hút đầu tư trực tiếp của Hàn

Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam 60

2.4.2 Những khó khăn mà các nhà đầu tư Hàn Quốc gặp phải khi đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam 62

2.4.2.1 Nhóm khó khăn về chính sách pháp luật 62

2.4.2.2 Nhóm khó khăn nội tại của lĩnh vực bất động sản 65

2.4.2.3 Nhóm khó khăn từ các thị trường tương tác 67

2.4.2.4 Nhóm khó khăn khác 70

Chương 3: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 72

3.1 Xu hướng phát triển của lĩnh vực bất động sản Việt Nam 72

3.2 Các giải pháp nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực Bất động sản Việt Nam 75

3.2.1 Nhóm giải pháp về chính sách pháp luật 75

3.2.1.1 Cải cách thủ tục hành chính 75

3.2.1.2 Giải quyết vướng mắc trong việc phân cấp, thể chế ở các địa phương 78

3.2.1.3 Giải pháp đẩy nhanh chính sách đền bù giải phóng mặt bằng 79 3.2.2 Nhóm giải pháp nhằm giải quyết những khó khăn nội tại của lĩnh vực bất động sản Việt Nam 80

3.2.2.1 Biện pháp giảm giá nhà đất, văn phòng cho thuê 80

3.2.2.2 Công khai hoá minh bạch thông tin thị trường bất động sản Việt Nam 80

3.2.3 Nhóm giải pháp nhằm phát triển các thị trường tương tác 81

3.2.3.1 Kiềm chế và ổn định lạm phát, giảm thâm hụt ngân sách 81

3.2.3.2 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực cho thị trường bất động

sản Việt Nam 82

3.2.4 Nhóm giải pháp khác 83

3.2.4.1 Giải pháp phát triển cơ sở hạ tầng 83

3.2.4.2 Giải quyết vấn đề bất đồng ngôn ngữ 84

KẾT LUẬN 85

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO i

PHỤ LỤC vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU

1 Danh mục bảng

Bảng 2.1: Cơ cấu FDI của Hàn Quốc theo ngành (chỉ tính các dự án còn hiệu lực tính đến ngày 20/12/2017) 40 Bảng 2.2: 10 đối tác FDI nước ngoài lớn nhất vào lĩnh vực BĐS Việt Nam (lũy tiến

từ 01/01/1988 – 20/12/2017) 43 Bảng 2.3: FDI Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam theo năm 45 Bảng 3.1: Tổng thu chi ngân sách nhà nước trong 3 năm 2015-2017 68

2 Danh mục biểu đồ

Biểu đồ 2.1: Phân bổ vốn FDI của Hàn Quốc vào Việt Nam (Tính các dự án còn hiệu lực từ ngày 1/1/1988 đến 20/12/2017) 52 Biểu đồ 2.2: Tỷ lệ lạm phát của Việt Nam giai đoạn 2008-2017 67 Biểu đồ 3.1: Tăng trưởng GDP và GDP bình quân đầu người Việt Nam (giai đoạn 2008-2017) 72

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

1 Danh mục các từ viết tắt Tiếng Việt

2 Danh mục các từ viết tắt Tiếng Anh

Cooperation

Khối hợp tác kinh tế Châu Á- Thái Bình Dương

2 CPI Consumer Price Index Chỉ số giá tiêu dùng

Cooperation Fund

Quỹ Hợp tác phát triển kinh

tế Hàn Quốc

4 FDI Foreign Direct Investment Đầu tư trực tiếp nước ngoài

5 GDP Gross Domestic Product Tổng sản phẩm quốc nội

6 KOICA Korea International

TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Về mặt lý thuyết, luận văn đã hệ thống được các lý thuyết cơ bản về bất động sản và thị trường bất động sản, cũng như làm rõ được tầm quan trọng của đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam

Về mặt phân tích thực trạng của đầu tư trực tiếp nước ngoài nói chung và của Hàn Quốc nói riêng vào lĩnh vực bất động sản của Việt nam, với giới hạn về thời gian và kinh nghiệm của bản thân cũng như một số bất cập về việc tìm kiếm thông tin dữ liệu, tác giả cũng đã vẽ được lên bức tranh toàn cảnh về quy mô và cơ cấu vốn đầu tư Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn từ năm

1998 đến thời điểm hiện tại Theo đó thấy được hành vi và xu hướng của các nhà đầu tư Hàn Quốc, cũng như những mong muốn của nhà đầu tư Hàn Quốc khi đầu tư vào lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam Trong phần này, tác giả sử dụng các thông tin thứ cấp chủ yếu từ nguồn của Cục Đầu tư Nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Tổng cục Thống kê Việt Nam cùng một số bài báo phân tích của các trang báo có

uy tín

Từ kết quả phân tích thực trạng của vốn đầu tư Hàn Quốc vào lĩnh vực bất đông sản, tác giả kết hợp với các vấn đề nổi cộm trong việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài nói chung và vào lĩnh vực bất động sản nói riêng để thấy được những vướng mắc, khó khăn mà các nhà đầu tư đang gặp phải

Cuối cùng, luận văn cũng đề xuất một số phương án để khắc phục những vướng mắc, khó khăn mà các nhà đầu tư đang gặp phải, với hy vọng sau khi áp dụng các phương án đó, có thể giúp thu hút ngày càng nhiều vốn đầu tư của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản đầy tiềm năng của Việt Nam, góp phần xây dựng một thị trường bất động sản phát triền bền vững, đóng góp cho sự phát triển chung của nền kinh tế nước nhà

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Bất động sản (BĐS) là tài sản lớn của mỗi quốc gia, tỷ trọng BĐS trong tổng

số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế BĐS còn là tài sản lớn của từng cá nhân và hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp, chuyển nhượng, đầu tư tạo ra giá trị thặng dư

Tuy nhiên, để đầu tư vào BĐS cũng cần một lượng vốn rất lớn, đối với hầu hết các quốc gia trên thế giới, với nguồn lực nội địa có hạn thì không thể đáp ứng được nhu cầu vốn đầu tư cho thị trường này Do vậy, việc kêu gọi thu hút các nguồn lực nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực này là một giải pháp mà các quốc gia sử dụng

Ở Việt Nam, trong hai mươi năm trở lại đây, sự xuất hiện của những toà cao

ốc trọc trời, những khách sạn, khu nghỉ dưỡng cao cấp, những khu công nghiệp hiện đại, những trung tâm thương mại đồ sộ… do người nước ngoài đầu tư xây dựng đã làm cho đất nước trở nên hiện đại hơn, ngày càng đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội Song hiện nay Việt Nam vẫn là nước đang phát triển, cơ sở hạ tầng vẫn còn yếu kém, thị trường BĐS còn non trẻ Chính vì vậy đầu tư vào lĩnh vực BĐS còn rất tiềm năng Nhiệm vụ tiếp tục thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực đặc biệt này ở Việt Nam vẫn cần được tiếp tục đẩy mạnh Từ năm

1987 khi Việt Nam chính thức mở cửa thu hút đầu tư nước ngoài đến nay thì Hàn Quốc nổi lên là nhà đầu tư số một trong 125 quốc gia và vùng lãnh thổ có vốn FDI vào Việt Nam Lĩnh vực BĐS cũng là một trong những lĩnh vực được các nhà đầu

tư Hàn Quốc quan tâm nhất Đặc biệt, trong bối cảnh mối quan hệ giữa hai nước ngày càng gắn bó trên cả hai lĩnh vực kinh tế và xã hội, chúng ta có thể hy vọng vào tiềm năng hợp tác cùng phát triền kinh tế giữa hai nước

Nhận thấy tầm quan trọng của việc thu hút FDI để phát triển lĩnh vực BĐS Việt Nam, nhận thấy vai trò của đối tác quan trọng Hàn Quốc nên tác giả quyết định

chọn đề tài: “Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam: thực trạng và giải pháp” để bảo vệ luận văn tốt nghiệp của mình

2 Tình hình nghiên cứu

BĐS là một đề tài thu hút được rất nhiều sự quan tâm của các nhà nghiên cứu trong nước và quốc tế Đã có rất nhiều cuốn sách được xuất bản về lĩnh vực này Tuy nhiên, phần lớn các tác giả quan tâm đến khía cạnh đầu tư vào BĐS, những bài viết học thuật, công trình nghiên cứu về lĩnh vực này, đặc biệt là ảnh hưởng của dòng vốn FDI vào BĐS vẫn còn nhiều vấn đề cần nghiên cứu

2.1 Tình hình nghiên cứu quốc tế

Trên thế giới, đã có rất nhiều các công trình nghiên cứu về bất động sản và ảnh hưởng của FDI vào lĩnh vực bất động sản của các quốc gia và khu vực Trong khuôn khổ của luận văn này, tác giả chỉ đề cập đến một số công trình nghiên cứu tiêu biểu, có liên quan trực tiếp đến đề tài luận văn này

Đầu tiên phải kể đến công trình nghiên cứu của Allan Simiyu Kundu, một luận

án tiến sỹ kinh tế với tên đề tài là “Foreign capital inflows and growth of real estate markets in selected African countries”, tháng 9 năm 2015 Trong công trình nghiên

cứu của mình, Allan đã hệ thống hóa được các lý thuyết về BĐS, tầm quan trọng của BĐS trong nền kinh tế Từ đó, kết hợp với phương pháp tổng hợp phân tích số liệu của một số quốc gia chọn lọc tại Châu Phi để phân tích sự vận động của thị trường BĐS Tiếp đến, tác giả phân tích ảnh hưởng của nguồn vốn ngoại lên thị trường BĐS, từ đó thấy được các tồn tại và đề xuất các phương pháp để hạn chế các tồn tại đó, giúp tận dụng được tốt nhất nguồn vốn ngoại vào phát triển thị trường BĐS nói chung và các quốc gia thuộc Châu Phi nói riêng

Một công trình nghiên cứu nữa cũng đáng được nhắc đến là luận án tiến sỹ

kinh tế của Mohamed Mahmoud Salem với tiêu đề “Determinants of foreign direct investment in commercial real estate and hotel sectors for selected Mena countries”,

tháng 2 năm 2011 Trong luận án của mình, tác giả đã hệ thống các lý luận liên quan đến đầu tư trực tiếp nước ngoài, thị trường BĐS thương mại, ảnh hưởng của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào BĐS nói chung và phân khúc BĐS thương mại,

khách sạn nói riêng Tác giả đã chọn ra 8 quốc gia trong khu vực Trung Đông và Nam Phi để thu thập dữ liệu phục vụ cho việc phân tích thực trạng, ảnh hưởng của vốn đầu tư nước ngoài vào hai phân ngành này của thị trường BĐS, từ đó thấy được các yếu tố quyết định của vốn FDI lên thị trường BĐS thương mại và khách sạn của

8 quốc gia lựa chọn

2.2 Tình hình nghiên cứu tại Việt Nam

Tại Việt Nam, cũng đã có nhiều công trình nghiên cứu về BĐS và ảnh hưởng của vốn FDI lên thị trường BĐS của Việt Nam

Trước hết phải kể đến “Giáo trình thị trường BĐS” của PGS TS Nguyễn Thanh Trà – Khoa Đất và Môi trường, Đại học Kinh tế Quốc dân và TS Nguyễn Đình Bông – Vụ trưởng Vụ Kế hoạch Tài chính – Bộ Tài nguyên và Môi trường đồng tác giả, xuất bản bởi Nhà Xuất bản Nông nghiệp tại Hà Nội năm 2012 Giáo trình này được coi là một trong những công trình nghiên cứu đầu tiên về hệ thống hóa các lý thuyết về BĐS và thị trường BĐS, giúp việc giảng dạy và nghiên cứu về lĩnh vực này trở nên có hiệu quả hơn

Tiếp đến, có một số luận văn tốt nghiệp và công trình nghiên cứu về việc thu hút vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam và tác động của vốn FDI vào lĩnh vực BĐS ở Việt Nam Trong đó có thể kể đến công trình tham gia xét giải giải thưởng

“Tài năng khoa học trẻ Việt Nam” năm 2015 có tên “Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này” của nhóm sinh viên trường Đại học Kinh tế Quốc dân Công trình này, như tên của nó, đã hệ thống hóa được các lý thuyết về BĐS, FDI và các lý thuyết về ảnh hưởng của FDI đến nền kinh tế nước nhận vốn đầu tư Tiếp đến, mục tiêu chính của công trình là phân tích thực trạng tác động nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS Việt Nam trong giai đoạn 2008-2014, từ đó, đưa ra các giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn FDI vào lĩnh vực này

Ngoài ra, còn có một số luận văn tốt nghiệp về tình hình đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào Việt Nam các giai đoạn Tuy nhiên, tác giả xin phép không phân tích đến

Như vậy, BĐS và việc thu hút vốn FDI vào BĐS là một đề tài được rất nhiều nhà nghiên cứu trong nước và ngoài nước quan tâm Với đề tài “Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam: thực trạng và giải pháp”, tác giả thu hẹp phạm vi nghiên cứu và chỉ tập trung phân tích vốn FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS như tên của đề tài Từ đó để thấy rõ thành quả và những khó khăn của các nhà đầu tư Hàn Quốc khi đầu tư vào lĩnh vực này để đề xuất các giải pháp nhằm khắc phục những khó khăn, giúp thu hút nhiều hơn vốn FDI vào lĩnh vực non trẻ này của Việt Nam, cũng như phát huy tác dụng của nguồn vốn quý giá này vào việc phát triển một thị trường BĐS bền vững

3 Mục đích nghiên cứu

Đề tài có những mục đích sau:

- Nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về BĐS, thị trường BĐS

- Làm rõ vai trò của FDI vào lĩnh vực BĐS Việt Nam

- Phân tích, đánh giá tình hình FDI của Hàn Quốc vào BĐS Việt Nam

- Đề xuất giải pháp tăng cường thu hút FDI của Hàn Quốc vào BĐS Việt Nam,

để thị trường BĐS Việt Nam càng ngày càng phát triển, góp phần đẩy nền kinh tế Việt Nam đi lên, nâng cao chất lượng cuộc sống của người Việt Nam

4 Nhiệm vụ nghiên cứu:

Để thực hiện mục đích nói trên đề tài có nhiệm vụ cụ thể sau đây:

- Hệ thống hoá các vấn đề về lý luận BĐS, thị trường BĐS

- Phân tích thực trạng FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam

- Đánh giá tình hình FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam và đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường thu hút, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn vốn FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS

5 Phạm vi nghiên cứu:

Do khuôn khổ của bài luận văn và thời gian có hạn, đề tài chỉ nghiên cứu một

số lý luận chung về BĐS, thị trường BĐS; phân tích và đánh giá tình hình đầu tư

của Hàn Quốc vào BĐS Việt Nam Trên cơ sở đó đề xuất những giải pháp nhằm tăng cường thu hút và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn vốn FDI của Hàn Quốc vào Việt Nam Nghiên cứu về lĩnh vực BĐS nói chung tốn nhiều thời gian và công sức, đặc biệt là do lĩnh vực này còn rất mới mẻ ở Việt Nam Trong phạm vi luận văn này tác giả chỉ tập trung nghiên cứu thực trạng đầu tư của Hàn Quốc - một đối tác quan trọng - vào lĩnh vực BĐS Việt Nam Nếu làm tốt việc thu hút được Hàn Quốc đầu

tư vào lĩnh vực bất động Việt Nam thì cũng sẽ thu hút các nhà đầu tư nước ngoài khác đầu tư vào lĩnh vực này Từ đó kích thích thị trường BĐS Việt Nam phát triển, kéo nền kinh tế Việt Nam đi lên, chất lượng cuộc sống của người dân Việt Nam được tăng cao

6 Phương pháp nghiên cứu:

Đề tài dựa trên phương pháp luận nghiên cứu của chủ nghĩa Mác-Lênin duy vật biện chứng và duy vật lịch sử Ngoài ra, đề tài còn áp dụng các phương pháp nghiên cứu khác như phương pháp tổng hợp, phân tích; phương pháp thống kê; phương pháp so sánh; phương pháp diễn giải, quy nạp và phỏng vấn một số người

có trách nhiệm trong các cơ quan quản lý nhà nước và các công ty kinh doanh và quản lý BĐS

7 Kết cấu của luận văn:

Luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan về bất động sản và sự cần thiết trong việc thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản

Chương 2: Thực trạng FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Chương 3: Các giải pháp nhằm tăng cường thu hút FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam

Do hạn chế về thời gian và nguồn tài liệu nghiên cứu cũng như kinh nghiệm của bản thân, nội dung của luận văn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót Tác giả mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy cô giáo, các độc giả và những người quan tâm đến luận văn này Xin trân trọng cảm ơn!

Chương 1: TỔNG QUAN VỂ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỰ CẦN THIẾT TRONG VIỆC THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1 Khái niệm, đặc diểm và phân loại bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản

BĐS là một khái niệm mở, do vậy, có rất nhiều định nghĩa về BĐS

Trong Tiếng Anh, BĐS là “real estate” hay “real property” Đây là hai thuật ngữ chỉ BĐS được dùng phổ biến trên rất nhiều quốc gia trên thế giới Từ “real estate/real property” có nghĩa là “của cải thật, có hình dáng cụ thể, có thể nhìn thấy được” Một số người nói từ gốc, từ cổ của từ “real” trong “real estate/ real property”

là từ “royal”- có nghĩa là thuộc về hoàng gia, của hoàng gia Có nghĩa rằng BĐS là một loại tài sản thuộc về hoàng gia, của giai cấp thống trị

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,

518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự

Dù có định nghĩa khá tương đồng về BĐS, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân

sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều

100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”

Ở Việt Nam, Luật dân sự Việt Nam năm 2015 cũng quy định khái niệm về BĐS và động sản tại Khoản 1, điều 174 như sau: “BĐS là các tài sản bao gồm: a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Ngoài ra, trong “Giáo trình thị trường BĐS”, PGS TS Nguyễn Thanh Trà – Khoa Đất và Môi trường, Đại học Kinh Tế Quốc dân có định nghĩa “BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của BĐS như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin…”

Như vậy khái niệm BĐS rất rộng, rất đa dạng và cần được quy định rõ cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và những tài sản có nước cho là BĐS, trong khi có nước lại liệt vào danh mục động sản; có nước quy định cụ thể chi tiết có nước lại quy định chung chung Những quy đinh về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này

Trong khuôn khổ của luận văn này, tác giả sẽ sử dụng một khái niệm chung nhất về BĐS như sau: BĐS là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, bao gồm

cả vật kiến trúc và những vật gắn liền với kiến trúc, nâng cao giá trị sử dụng cho vật kiến trúc đó Đây là khái niệm chung phổ quát mà tác giả sẽ dùng xuyên suốt trong

đề tài nghiên cứu

1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản

Từ khái niệm được phân tích bên trên, chúng ta có thể thấy BĐS có những đặc điểm sau:

+ Tính cố định: BĐS là một hàng hóa có tính cố định về vị trí địa lý và không

có khả năng di dời Đặc điểm này có thể nói là dễ dàng thấy được khi phân tích khái niệm của BĐS bên trên Do BĐS là đất đai và tài sản gắn liền với đất đai, mà đất đai

có đặc điểm là cố định về mặt không gian, vị trí địa lý Do đó, vị trí của BĐS như địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế xã hội, pháp lý, hạ tầng kiến trúc, cảnh quan của khu vực có ảnh hưởng mang tính quyết định đến giá cả của BĐS

+ Tính cá biệt và khan hiếm: BĐS là một loại hàng hóa có tính cá biệt và khan hiếm Sở dĩ có đặc điểm này là xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt có hạn của trái đất,cụ thể hơn

là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trên thị trường BĐS khó có thể tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau Ngay trong một toà cao ốc, các căn phòng khác nhau cũng có vị trí và thiết kế nội thất khác nhau Mặc khác chính sự đa dạng trong thiết kế xây dựng, chế tạo… của chủ đầu tư cũng như của kiến trúc sư, các công trình sư và các nhà thiết kế cũng tạo nên tính dị biệt của hàng hoá BĐS

+ Tính bền lâu: Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Bên cạnh

đó, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng Tuy nhiên, ta cũng cần nhìn xem xét tính lâu bền của BĐS dưới hai góc độ, kinh tế và vật lý Dưới góc độ kinh tế, tuổi thọ của BĐS chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó Trong khi đó, dưới góc độ vật lý, tuổi thọ của BĐS chỉ chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Chính

vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh

lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

+ Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, giá trị sử dụng của các BĐS trong khu vực đó được nâng cao đáng kể Trong thực tế, các nhà đầu tư cũng rất khôn khéo khi sử dụng tính chất này của BĐS trong chiến lược kinh doanh Chúng ta thường thấy các nhà đầu tư sử dụng quy hoạch trong tương lai của khu vực xung quanh với hàng hóa BĐS của mình, đặc biệt là những công trình công cộng, cơ sở hạ tầng đô thị để tăng thêm sức hấp dẫn cho hàng hóa BĐS của mình + Tính chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước: BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân Các quan hệ giao dịch về BĐS thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội Do đó,bằng cách ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách, Nhà nước thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt động của thị trường BĐS Mặt khác, BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai về bản chất thuộc sở hữu toàn xã hội Do vậy BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước

+ Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác

+ Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Vì BĐS thường có giá trị lớn và lâu bền, chịu sự hao mòn qua thời gian, gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý BĐS không hề đơn giản, do đó, đòi hỏi người quản lý phải là người chuyên nghiệp và chi phí quản lý cũng cao hơn so với các hàng hoá thông thường Hầu hết các chủ đầu tư đều cho rằng nếu tìm được một nhà cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp, giàu kinh nghiệm thì không những kéo dài được tuổi thọ của BĐS mà cón có thể nâng cao giá trị của BĐS

+ Tính mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí

cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS

1.1.1.3 Phân loại bất động sản

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt

BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới

BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta

Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài này tác giả chủ yếu tập trung vào BĐS có đầu tư xây dựng

1.1.2 Khái niệm, đặc diểm và phân loại thị trường bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Trước khi đi vào phân tích khái niệm thị trường BĐS, trước hết, chúng ta phải hiểu được khái niệm thị trường

Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề phức tạp Từ những nghiên cứu sơ lược, cổ xưa cho đến những nghiên cứu quy mô khoa học ngày nay, phạm trù thị trường luôn được đưa thêm những nội dung mới Tuỳ từng điều kiện và giác

độ nghiên cứu mà người ta đưa ra các khái niệm thị trường khác nhau

Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trường là lĩnh vực trao đổi trên đó các chủ thể kinh tế tác động với nhau nhằm xác định giá cả và sản lượng hàng hóa Theo khái niệm này người ta đã đồng nhất thị trường với chợ và những địa điểm mua bán hàng hoá cụ thể

Khái niệm hiện đại về thị trường thì có rất nhiều Tùy theo góc độ tiếp cận mà người ta đưa ra các khái niệm thị trường khác nhau Một số ví dụ về khái niệm thị trường như sau: “1) thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ Thực chất, thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó 2) Theo marketing, thị trường bao gồm tất cả khách hàng hiện có và tiềm năng có cùng một nhu cầu hay mong muốn cụ thể, có khả năng và sẵn sàng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu hoặc mong muốn đó 3) Thị trường là một tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau, dẫn đến khả năng trao đổi 4) Thị trường là nơi diễn ra các hoạt động mua và bán một thứ hàng hóa nhất định nào đó Với nghĩa này, có thị trường gạo, thị trường cà phê, thị trường chứng khoán, thị trường vốn, v.v Cũng có một nghĩa hẹp khác của thị trường là một nơi nhất định nào đó, tại đó diễn ra các hoạt động mua bán hàng hóa

và dịch vụ Với nghĩa này, có thị trường Hà Nội, thị trường miền Trung.” (Wikipedia)

Còn trong kinh tế học, thị trường được hiểu rộng hơn, là nơi có các quan hệ mua bán hàng hóa, dịch vụ giữa vô số những người bán và người mua có quan hệ cạnh tranh với nhau, bất kể là ở địa điểm nào, thời gian nào Thị trường trong kinh

tế học được chia thành ba loại: thị trường hàng hóa - dịch vụ (còn gọi là thị trường sản lượng), thị trường lao động, và thị trường tiền tệ

BĐS khác với các hàng hoá khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng, và các dịch vụ liên quan đến BĐS như định giá, tư vấn, môi giới, quản lý sàn…

Dựa trên các phân tích lí luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm về thị trường BĐS Trong đó, dưới góc độ nghiên cứu của luận văn này, tác giả sẽ sử dụng khái niệm sau đây về BĐS: “BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có thể mang lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch Thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS, mang tính khu vực và biến động theo thời gian Vì vậy, thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định.” (Nguyễn Thanh Trà, 2004)

1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Như đã phân tích bên trên, do hàng hóa BĐS là hàng hóa đặc biệt, nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm đặc biệt như sau:

Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch: Đối với hàng

hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện của hàng hóa giao dịch, còn đối với hàng hóa BĐS, địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hóa BĐS giao dịch Đó là do đặc điểm của hàng hóa BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được Do vậy, hoạt động giao dịch BĐS thường được tiến hành trên các chợ hàng hóa BĐS ảo Các chợ này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc) cũng có thể là một địa điểm nhỏ hẹp với các vật dụng đơn sơ tối thiểu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng internet…đều tạo nên chợ giao

dịch BĐS Tuy nhiên, việc đàm phán trên chợ giao dịch BĐS này chỉ là bước đầu tiên trong một giao dịch BĐS Bước thứ hai là kiểm tra thực địa để kiểm chứng tính chính xác và toàn diện về các thông tin liên quan đến hàng hóa BĐS Bước thứ ba,

do hàng hóa BĐS thường có giá trị lớn, và cũng do chịu sự điều chỉnh của pháp luật, giao dịch mua bán chỉ được coi là hoàn tất khi hai đối tượng tham gia vào giao dịch hoàn tất thủ tục pháp lý chuyển nhượng quyền sở hữu của hàng hóa BĐS

Thứ hai, thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích

chứa đựng trong BĐS Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định Đặc điểm của đất đai là không hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai

Thứ ba, thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc BĐS có đặc

điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, cung và cầu BĐS ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển Mặt khác, BĐS còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu BĐS Người ta không thể di dời BĐS từ nơi này sang nơi khác, cũng như không thể di chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, do đó, thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc Thực tế cho thấy, thị trường BĐS ở các đô thị, các vùng đang trong quá trình đô thị hóa, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch…thường sẽ sôi động hơn so với các vùng khác

Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch BĐS thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả BĐS chỉ ảnh hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường BĐS của các vùng, các khu vực khác Đồng thời, nghiên cứu thị trường BĐS phải

đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả BĐS của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác

Thứ tư, thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo Sở dĩ như vậy là do các

thông tin về hàng hóa BĐS và thị trường BĐS không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác Sự so sánh giữa các BĐS cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá BĐS như kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý…đều được đo lường một cách tương đối, không chính xác như đối với các hàng hóa khác Ngoài ra, BĐS mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được BĐS cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại BĐS đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo Đặc điểm này dẫn đến các vấn đề sau:

- Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiều trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó, người bán có lợi thế độc quyền

- Lợi thế độc quyền của người cung đặc biệt cao trong trường hợp cầu về BĐS tăng Do đó, giá cả BĐS sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá Thị trường BĐS càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá của BĐS

Thứ năm, cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả

BĐS Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn

ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng Tuy nhiên, đối với hàng hóa BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác Đó là do đặc điểm của BĐS cần có thời gian để tạo ra chúng Thường thì

để xây dựng các công trình cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công

Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐS Chính vị vậy hoạt động của thị trường BĐS rất cần có sự quản lý điều tiết của Nhà nước và cũng phụ thuộc vào sự

kiểm soát của Nhà nước bằng cách can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về BĐS, đặc biệt là có các giải pháp để bình ổn thị trường BĐS, hạn chế và kiểm soát

sự gia tăng của cầu về BĐS không cho mục đích tiêu dùng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo)

Thứ sáu, thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật BĐS là loại tài

sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là

cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao dịch BĐS Mọi BĐS đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng Mọi giao dịch BĐS phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường BĐS thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường BĐS ổn định hơn và an toàn hơn BĐS được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần…Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trường BĐS, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS

Thứ bảy, thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn Đặc

điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của BĐS là có giá trị lớn, do đó, mọi gíao dịch đầu

tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn Lượng vốn này phải được huy động

từ thị trường vốn Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thị trường BĐS cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường BĐS Khi BĐS sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vì thế có thể kéo theo các tổ chức tài chính tín dụng vào vòng xoáy của cơn khủng hoảng

1.1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản

Nhìn lại phần bên trên, ta có thể thấy có rất nhiều cách tiếp cận khi phân tích khái niệm về BĐS và thị trường BĐS; do vậy, dựa trên nhứng tiêu chí khác nhau, ta cũng có rất nhiều cách phân loại thị trường BĐS

a/ Căn cứ theo loại hàng hóa BĐS trên thị trường:

* Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)

* Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng…) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá…)

* Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công nghiệp, khu chế xuất…)

* Thị trường nhà ở

* Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v ) như di sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v

b/ Căn cứ theo tính chất giao dịch:

* Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS

* Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất

* Thị trường cho thuê BĐS

* Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS

* Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v

c/ Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:

+ Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp)

+ Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê + Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê

Mặc dù có rất nhiều cách tiếp cận vấn đề khác nhau như đã nêu trên, sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu và các nhận định của các nhà khoa học, có thể phân loại thị trường BĐS theo tính chất cơ bản nhất là thành hai nhóm, thị trường

BĐS sơ cấp và thị trường BĐS thứ cấp Thị trường sơ cấp được hình thành khi nhà nước giao hoặc cho thuê đất Chủ thể tham gia thị trường này là Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu sử dụng đất Giai đoạn từ sau khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành đầu tư tạo ra giá trị gia tăng cho hàng hóa BĐS (xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng, xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc,…), sau đó tiến hành các giao dịch về hàng hoá BĐS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm… Giai đoạn này gọi là thị trường thứ cấp

1.1.3 Vai trò của bất động sản đối với phát triển kinh tế

Hàng hoá BĐS có liên quan trực tiếp tới tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu

tố đầu vào quan trọng trong hầu hết các ngành sản xuất kinh doanh So với tích luỹ tài sản lưu động thì tích luỹ tài sản cố định (trong đó BĐS chiếm tỷ trọng chủ yếu) thường lớn gấp từ 7-9 lần Việc khai thác hiệu quả thị trường BĐS sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh BĐS mà còn cả với các tổ chức sử dụng hàng hoá BĐS vào hoạt động sản xuất kinh doanh

- Thị trường BĐS là yếu tố hàng đầu tác động đến quyết định tăng giảm tích luỹ của nền kinh tế

Tuỳ theo quy mô và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trường trên thế giới đều rất quan tâm đến tổng tích luỹ và tiêu dùng của nền kinh tế Ở mức thấp tổng tích luỹ thường chiếm tỷ trọng 10-20% GDP (tổng sản phẩm quốc nội); ở mức cao

tỷ trọng này chiếm 30-40% GDP

Tài sản cố định bao gồm nhiều loại nhưng tài sản BĐS thường chiếm đa phần, thường trên 60% tổng tích luỹ tài sản cố định Tài sản BĐS với tư cách là hàng hoá lưu thông trên thị trường đã trực tiếp trở thành một trong những thành tố quan trọng của GDP Quy mô của thành tố này đối với những nền kinh tế có tỷ trọng tích luỹ thấp cũng chiếm tới 5-10% GDP, đối với những nền kinh tế có tỷ lệ tích luỹ cao có thể chiếm tới 15-20% GDP

Với quy mô đó, thị trường BĐS nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao hơn so với bình thường, và khi nguội đi sẽ làm cho tăng trưởng giảm đi

- Động thái phát triển của thị trường BĐS tác động đến nhiều loại thị trường trong nền kinh tế

Do các quan hệ liên đới nhân quả, thị trường BĐS ngoài sự vận hành của chính mình thì thị trường này còn tác động vào nhiều thị trường khác

Dễ thấy nhất là thị trường máy móc thiết bị và thị trường vật liệu xây dựng là hai loại thị trường cung cấp sản phẩm đầu vào cho nhu cầu xây dựng công trình nhà

ở, cửa hàng, trung tâm thương mại khách sạn, các khu nghỉ mát, nghỉ dưỡng, nhà máy, khu công nghiệp, khu chế xuất,…Trên thực tế nhiều công trình chi tiêu cho vật liệu xây dựng lớn hơn cho thiết bị máy móc (như công trình nhà chung cư); ngược lại có những công trình thì chi cho thiết bị máy móc nhiều hơn cho vật liệu xây dựng (như công trình nhà máy điện) Dù có sự khác biệt đó tất cả các chi phí về vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị đều nhập lại với các chi phí khác trong quá trình tạo lập tài sản BĐS để hình thành tổng chi phí (giá thành) của tài sản đó Khi tài sản BĐS được trao đổi, mua bán trên thị trường thì giá cả các bên nhất trí xác định có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá thành đó

- Thị trường BĐS tác động liên thông tới thị trường lao động

Thị trường BĐS trực tiếp tác động vào thị trường lao động và ngược lại Việc

sử dụng đất trong trồng trọt chăn nuôi, xây dựng các tài sản BĐS trên đất thì luôn đòi hỏi phải huy động nguồn lực tham gia Khi bên cầu của thị trường BĐS tăng lên thì việc tăng cung hàng hoá BĐS sẽ trông chờ phần quan trọng vào việc tạo lập thêm hàng hoá BĐS mới Điều này tạo ra triển vọng tạo thêm nhiều chỗ làm mới để thu hút lao động xã hội Ngược lại khi cung vượt quá cầu trên thị trường BĐS thì việc cắt giảm nhân công cũng khó tránh khỏi, tạo ra hàng loạt vấn đề kinh tế, xã hội, chính trị phải giải quyết

- Thị trường BĐS tác động đến thị trường tài chính tiền tệ

Tác động của thị trường BĐS còn tác động rất mạnh đến thị trường tài chính tiền tệ Trên thực tế khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận có thể thu được từ hoạt động kinh doanh BĐS thì nhiều nhà đầu tư sẵn sàng không gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút tiền gửi ra khỏi ngân hàng, đàm phán để được ngân hàng cho vay thêm để đầu tư vào BĐS Tình trạng này tác dụng vào thị trường tín dụng cả ở phía cung tín dụng cả ở phía cầu tín dụng Đã xảy ra không ít đổ vỡ làm phá sản hàng loạt các nhà đầu cơ BĐS và các tổ chức tín dụng tham gia vào quá trình đầu cơ này Trong lịch sử, BĐS đã từng là nguyên nhân duy nhất gây ra sự phá sản của 4.800 ngân hàng của Hoa Kỳ trong giai đoạn 1931-1933 Với các cấu trúc chi tiêu, hàng trăm thành phố và chính quyền địa phương đã bị vỡ nợ, mất khả năng chi trả vào năm 1933 cũng chỉ vì dự báo khả năng nguồn thu dựa chủ yếu vào hoạt động kinh doanh BĐS, và giả định căn cứ vào lúc tăng trưởng trông có vẻ khả quan nhất

Ở trạng thái bình thường thị trường BĐS và thị trường tài chính tiền tệ nương tựa vào nhau để cùng phát triển Những giao dịch BĐS luôn kéo theo những giao dịch tài chính, tiền tệ Đơn giản nhất trong mối quan hệ này là các tổ chức tài chính, tiền tệ đứng giữa người mua và người bán BĐS để giúp họ thanh toán các khoản tài chính với nhau một cách an toàn, tiện lợi và hiệu quả Ở mức phức tạp hơn, tổ chức tài chính tiền tệ có thể cho bên mua BĐS vay một khoản tài chính để thanh toán cho bên bán BĐS Hoặc cho bên bán vay một khoản tài chính để nâng cấp tài sản trước khi đem bán Ở mức cao hơn, tổ chức tài chính tiền tệ trực tiếp cùng với tổ chức kinh doanh BĐS đầu tư để cùng sở hữu BĐS, đầu tư tạo hàng hoá cho thị trường BĐS rồi bán ra trên thị trường Từ mối quan hệ này, không ít các ngân hàng địa ốc, quỹ xây dựng nhà ở … đã được hình thành và phát triển tại nhiều quốc gia trên thế giới

1.2 Sự cần thiết của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản

1.2.1 Đầu tư trực tiếp nước ngoài và tính tất yếu của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài

1.2.1.1 Khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài

Cho đến nay vấn đề đầu tư nước ngoài không còn là vấn đề mới mẻ đối với các nước trên thế giới Tuy nhiên các quốc gia vẫn không thống nhất được khái niệm về đầu tư nước ngoài Vì thế có thể nói đây là vấn đề khá phức tạp, không dễ dàng gì có được sự thống nhất về mặt quan điểm khi mà mỗi quốc gia về cơ bản đều theo đuổi những mục đích riêng của mình hoặc do ảnh hưởng của hoàn cảnh kinh tế-xã hội của chính nó

Về bản chất, đầu tư nước ngoài là những hình thức xuất khẩu tư bản, một hình thức cao hơn của xuất khẩu hàng hoá Đây là hai hình thức xuất khẩu luôn bổ sung

và hỗ trợ cho nhau, trong chiến lược thâm nhập và chiếm lĩnh thị trường của các công ty, tập đoàn nước ngoài hiện nay, đặc biệt là các công ty đa quốc gia Đối với

họ, việc buôn bán hàng hoá ở nước khác là một bước đi thăm dò thị trường, luật lệ,

và cơ hội để đưa tới một quyết định đầu tư Nó như một chiếc chìa khoá vàng mở cửa cho lợi nhuận chảy vào túi của các nhà tư bản, khi họ được khai thác một nguồn tài nguyên thường là cực kì phong phú, và xuất khẩu một khối lượng lớn máy móc

và trang thiết bị cho các nước đó Còn đối với các nước sở tại, việc chấp nhận đầu

tư nước ngoài cũng là tạo một cơ hội mới cho mình trong việc phát triển nền kinh

tế Đó là một điều kiện tốt để các nước này tận dụng tối đa nguồn vốn nước ngoài, tiếp cận với công nghệ hiện đại, nâng cao trình độ lao động, phát triển được một số ngành cơ sở Bên cạnh đó cũng thu được một lợi nhuận đáng kể từ các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Căn cứ vào tính chất sử dụng của tư bản thì đầu tư nước ngoài thường được chia làm hai hình thức là: đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp Trong đó, đầu tư nước ngoài là hình thức đầu tư quốc tế mà chủ đầu tư nước ngoài đóng góp một số vốn đủ lớn vào lĩnh vực sản xuất hoặc dịch vụ cho phép họ trực tiếp tham gia điều hành đối

tượng mà họ bỏ vốn đầu tư Đầu tư gián tiếp: bao gồm hình thức đầu tư nước ngoài

mà trong đó phần vốn góp của chủ đầu tư nước ngoài không đủ để trực tiếp tham gia điều hành đối tượng mà họ bỏ vốn đầu tư, hình thức tín dụng, hay mua trái phiếu quốc tế Trong khuôn khổ nghiên cứu của luận văn này, tác giả chỉ đề cập đến hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài, cụ thể là đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản

Theo khái niệm của Quỹ tiền tệ quốc tế IMF (1997): FDI là một hoạt động đầu

tư được thực hiện nhằm đạt được những lợi ích lâu dài trong một doanh nghiệp hoạt động trên lãnh thổ của một nền kinh tế khác nền kinh tế nước chủ đầu tư, mục đích của chủ đầu tư là giành quyền quản lý thực sự doanh nghiệp

Theo Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD): Đầu tư trực tiếp là hoạt động đầu tư được thực hiện nhằm thiết lập các mối quan hệ kinh tế lâu dài với một doanh nghiệp, mang lại khả năng tạo ảnh hưởng đối với việc quản lý doanh nghiệp

Có các mục đầu tư như: (1) Thành lập hoặc mở rộng một DN hoặc một chi nhánh thuộc oàn quyền quản lý của chủ đầu tư; (2) Mua lại toàn bộ doanh nghiệp đã có; (3) Tham gia vào một doanh nghiệp mới; (4) Cấp tín dụng dài hạn (>5 năm)

Theo Tổ chức thương mại thế giới (WTO): Đầu tư trực tiếp nước ngoài xảy ra khi một nhà đầu tư từ một nước (nước chủ đầu tư) có được một tài sản ở một nước khác (nước thu hút đầu tư) cùng với quyền quản lý tài sản đó

Ở Việt Nam, mặc dù Luật Đầu tư 2014 không đưa ra khái niệm “Đầu tư trực tiếp”, trong Luật Đầu tư năm 2005 có chỉ ra: “Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư

do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư Đầu tư nước ngoài là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vào Việt Nam vốn bằng tiền và các tài sản hợp pháp khác để tiến hành hoạt động đầu tư theo quy định của luật nhà nước” Mỗi khái niệm có những cách diễn đạt khác nhau Tuy nhiên, theo tác giả thì đầu tư trực tiếp nước ngoài có thể hiểu một cách đơn giản như sau: là việc một nhà đầu tư mang tư bản sang một nước khác để thực hiện hoạt động kinh doanh quốc tế, trong đó chủ đầu tư tham gia trực tiếp vào quá trình điều hành, quản lý và sử dụng vốn đầu tư

Do vậy, đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản là việc một nhà đầu tư mang tư bản sang một nước khác để thực hiện hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, trong đó chủ đầu tư tham gia trực tiếp vào quá trình điều hành, quản lý và sử dụng vốn đầu tư

1.2.1.2 Tính tất yếu của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản

FDI là một nguồn vốn đầu tư phổ biến trong nền kinh tế thế giới hiện nay Nguồn vốn này không ngừng tăng về mặt số lượng giữa các quốc gia tham gia hoạt động FDI đồng thời nó cũng là động lực quan trọng thúc đẩy quá trình phát triển của mỗi nước nói riêng và quá trình toàn cầu hoá nói chung Trong xu hướng toàn cầu hoá, thu hút FDI cũng là tất yếu bởi lẽ:

- Thu hút FDI là phù hợp và đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế thế giới:

Xu hướng toàn cầu hoá đang diễn ra mạnh mẽ và tác động đến tất cả các quốc gia trên thế giới Để có thể tồn tại và phát triển mỗi quốc gia phải tìm cho mình con đường hội nhập vào nền kinh tế thế giới Thu hút FDI giữa các quốc gia tham gia hoạt động này cũng là một hình thức biểu hiện của xu hướng toàn cầu hoá Toàn cầu hoá là tất yếu nên thu hút FDI cũng là tất yếu

- Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn của mỗi quốc gia là hạn hẹp, trong khi đó nhu cầu về vốn lại rất lớn:

Không chỉ các quốc gia đang phát triển mong muốn thu hút FDI từ các nguồn lực bên ngoài mà ngay cả các nước phát triển cũng thực sự cần đến nguồn vốn này, như Mỹ một cường quốc kinh tế trên thế giới cũng rất coi trọng việc thu hút FDI Nhu cầu về vốn để đầu tư tái sản xuất, tái sản xuất mở rộng là tối quan trọng của mỗi quốc gia Thu hút được càng nhiều vốn FDI vào lĩnh vực nào cộng với việc sử dụng hiệu quả nguồn vốn này thì lĩnh vực đó càng phát triển Vì thế thu hút FDI là vấn đề tối quan trọng trong chiến lược phát triển của tất cả các quốc gia trên thế giới

- FDI có những ưu thế vượt trội hơn so với các nguồn vốn đầu tư nước ngoài khác:

Các nguồn vốn đầu tư nước ngoài khác có thể kể đến như vốn viện trợ chính thức ODA, vốn vay nước ngoài Tuy nhiên các nguồn vốn này thường có sức ép về chính trị hoặc về khả năng chi trả FDI là biện pháp thu hút vốn an toàn hơn vì đây

là nguồn vốn do nhà đầu tư nước ngoài đem vào nước nhận đầu tư, tự chịu trách nhiệm về khả năng chi trả được hưởng lợi nhuận chính đáng mà mình tạo ra nên cũng ít chịu sức ép về chính trị từ nước rót vốn đầu tư

Bên cạnh đó, FDI từ các tập đoàn xuyên quốc gia có tác động kích thích các công ty khác tham gia đầu tư vào nước tiếp nhận đầu tư, từ đó làm gia tăng tốc độ tăng trưởng kinh tế và tăng thêm tỷ lệ huy động vốn trong nước

Như vậy thu hút FDI là hoạt động tất yếu của tất cả các nền kinh tế trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay

Hơn nữa, để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cần thiết phải có một lượng vốn lớn Nhiều dự án công trình mang tầm vóc quốc tế cần một lượng vốn khổng lồ mới

có thể hoàn thành Nhiều khi nội lực trong một quốc gia lại hạn chế để thực hiện nên nguồn vốn FDI là một trong những giải pháp hữu hiệu để huy động vốn đầu tư cho lĩnh vực này

1.2.2 Tác động của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản ở mỗi quốc gia

BĐS là một lĩnh vực quan trọng và có tương tác với các lĩnh vực khác trong nền kinh tế Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình xây dựng đô thị và nông thôn theo hướng phát triển bền vững Ở tất cả các nước trên thế giới, đầu tư vào lĩnh vực BĐS có một ý nghĩa to lớn trong việc phát triển kinh tế Thị trường BĐS luôn nhận được sự quan tâm của chính phủ và các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài

Kể từ tháng 12 năm 1987, khi Luật Đầu tư nước ngoài (nay là Luật Đầu tư) được ban hành, tính đến tháng 2 năm 2018, cả nước đã thu hút được 12.594 dự án đầu tư nước ngoài với tổng vốn đầu tư lên đến 188,52 tỷ USD Trong đó, lĩnh vực

BĐS đứng thứ 2 với 655 dự án và 53,56 tỷ USD (Cục Đầu tư Nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 2018) Với vị trí xếp thứ 2 trong các lĩnh vực có vốn đầu tư nước ngoài như vậy, có thể thấy được rằng lĩnh vực BĐS tại Việt Nam đang là một lĩnh vực thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài

Có thể nói, nguồn vốn FDI nước ngoài đã có những đóng góp không nhỏ trong việc phát triển lĩnh vực BĐS:

- Bổ sung cho nguồn vốn trong nước:

Đầu tư vào lĩnh vực BĐS đỏi hỏi một lượng vốn khổng lồ, đặc biệt xây dựng

cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu đô thị mới, các cao ốc thương mại, khách sạn, khu

du lịch, spa resort, khu chung cư cao cấp và rất nhiều các dự án lớn khác cần rất nhiều tiền của và công sức; nhiều đến mức mà nhiều khi nguồn lực trong nước không thể đáp ứng hết Theo phân tích của TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam, sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài đã đem lại một nguồn lực phát triển bổ sung, giúp đẩy nhanh hơn nữa quá trình tăng trưởng của Việt Nam

so với nếu chỉ có riêng dòng vốn nội địa tham gia Nền kinh tế sẽ được hưởng lợi thuần túy từ sự hiện diện của một dòng vốn lớn

- Tăng tính cạnh tranh, làm thị trường BĐS trở nên hoàn hảo hơn:

Việc tăng trưởng của luồng vốn "ngoại" này đã làm sôi động lại thị trường BĐS và tạo ra những cuộc chạy đua của các nhà đầu tư tầm cỡ BĐS có đặc điểm là tính cá biệt rất rõ ràng không thể có hai loại BĐS giống hệt nhau Nhà đầu tư nào

“vào” trước sẽ chiếm được vị trí đắc địa hơn Việc cạnh tranh có thể diễn ra giữa các nhà đầu tư nước ngoài với các nhà đầu tư trong nước, hoặc cũng có thể giữa các nhà đầu tư nước ngoài với nhau đã làm cho thị trường BĐS ở nước nhận đầu tư trở nên có tính chọn lọc hơn Cạnh tranh dẫn đến chọn lọc tự nhiên, chọn ra những nhà đầu tư có uy tín, kinh nghiệm và tiềm lực tài chính tốt hơn, mang lại lợi ích cho người sử dụng và góp phần tạo ra mọt môi trường đầu tư lành mạnh, phát triền bền vững

- Tiếp thu công nghệ và bí quyết quản lý:

Đặc trưng của việc thu hút nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS là các nhà đầu tư nước ngoài không chỉ đem vốn “đổ” vào lĩnh vực BĐS mà còn mang theo vào nước nhận đầu tư những công nghệ hiện đại, bí quyết quản lý điều hành kinh doanh BĐS tiên tiến, nguồn lao động với trình độ cao Những nhà đầu tư nước ngoài này đã thành công ở lĩnh vực BĐS trên chính nước mình và nhiều nước khác trên thế giới

Họ có kinh nghiệm kinh doanh phong phú; trình độ quản lý giỏi; công nghệ mới hiện đại Ngoài việc nguồn lợi trực tiếp từ việc bổ sung vốn, đây là một điểm cộng quý giá mà nhà đầu tư nước ngoài mang lại cho thị trường BĐS Việt Nam

- Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực và tăng số lượng việc làm:

Khi những dự án BĐS do nhà đầu tư nước ngoài đảm nhiệm được cấp phép thì

dự án đó cần đến nhiều nhân công để triển khai và hoàn thành Nước chủ đầu tư đã tạo ra công ăn việc làm mới cho những người dân của nước tiếp nhận đầu tư Không những số lượng lao động được tăng lên mà chất lượng nguồn nhân lực cũng được cải thiện, khả năng thích ứng của nhân lực lĩnh vực BĐS cũng được tăng lên để phù hợp với yêu cầu của nhà đầu tư nước ngoài

- Tăng nguồn thu ngân sách:

Một lợi ích quan trọng khác nữa của vốn đầu tư FDI là nguồn thu thuế từ thuế thu nhập doanh nghiệp của những doanh nghiệp nước ngoài đầu tư kinh doanh BĐS

và thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất,… để tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Càng có nhiều dự án đầu tư BĐS thì càng nhiều tiền được thu cho ngân sách Có thể thấy rằng dòng vốn FDI nói chung và FDI đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng ngày càng đóng góp nhiều hơn trong tổng nguồn thu cho ngân sách Đây là một nguồn thu quan trọng, đặc biệt là đối với các nước đang phát triển

Chương 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

2.1 Quan hệ kinh tế Việt Nam – Hàn Quốc trong giai đoạn hiện nay

2.1.1 Thương mại

Hàn Quốc có vị trí quan trọng trong hoạt động xuất nhập khẩu của Việt Nam Theo thống kê của Tổng cục Hải quan Việt Nam, năm 2017, hơn 1 năm sau ngày hiệp định thương mại tự do Việt Nam – Hàn Quốc (VKFTA) có hiệu lực (ngày 20/12/2015), Hàn Quốc đã vượt qua Hoa Kỳ vươn lên trở thành đối tác thương mại hàng hóa lớn thứ 2 của Việt Nam, chỉ sau thị trường Trung Quốc Xuất nhập khẩu hàng hóa giữa Việt Nam và Hàn Quốc đạt gần 61,6 tỷ USD tăng 41,3% so với cùng

kỳ năm trước Trong đó xuất khẩu của Việt Nam là 14,82 tỷ USD (bằng 6,9% tổng xuất khẩu của Việt Nam) và nhập khẩu của Việt Nam là 46,73 tỷ USD (bằng 22,1% tổng nhập khẩu của Việt Nam) (Tổng cục Hải Quan, 2017) Những mặt hàng nhập khẩu chủ yếu từ Hàn Quốc là điện tử, điện thoại, vải, nguyên liệu, sắt thép, máy móc thiết bị… Xuất khẩu sang Hàn Quốc chủ yếu là sản phẩm dệt may và sợi, thủy sản, dầu thô, phương tiện vận tải, gỗ và sản phẩm từ gỗ…

Vấn đề chính của Việt Nam khi trao đổi thương mại với Hàn Quốc là nhập siêu lớn Thâm hụt thương mại với Hàn Quốc luôn là cao nhất trong số các nước có quan hệ thương mại với Việt Nam, từ mức 14 tỷ USD các năm 2013, 2014, 18,7 tỷ USD các năm 2015, 2016 và lên tới 31,91 tỷ USD năm 2017 Một năm sau khi Hiệp định thương mại tự do Việt Nam – Hàn Quốc VKFTA được ký kết và có hiệu lực,

tỷ lệ nhập siêu trên tổng giá trị xuất khẩu của Việt Nam sang Hàn Quốc không những giảm mà còn tăng lên với mức độ đáng kể Trong năm 2017, cơ cấu nhập khẩu từ Hàn Quốc chủ yếu là 3 nhóm: nhóm máy vi tính sản phẩm điện tử và linh kiện (15,33 tỷ USD, chiếm 32,8% tổng kim ngạch nhập khẩu từ Hàn Quốc), nhóm hàng máy móc, thiết bị, nguyên nhiên liệu đầu vào phục vụ sản xuất và xuất khẩu (8,63 tỷ USD, chiếm 18,47% tổng kim ngạch nhập khẩu từ Hàn Quốc) và nhóm điện thoại các loại và linh kiện (6,18 tỷ USD, chiếm 13,22% tổng kim ngạch nhập khẩu từ Hàn Quốc) (Tổng cục Hải Quan, 2017)

2.1.2 Đầu tư – kinh doanh

FDI luôn là điểm sáng trong quan hệ hai nước, Hàn Quốc hiện là nhà đầu tư lớn nhất tại Việt Nam và Việt Nam là đối tác đầu tư ra nước ngoài lớn thứ 4 của Hàn Quốc (sau Hoa Kỳ, Trung Quốc, Hồng Kông) Tính đến hết năm 2017, Hàn Quốc có khoảng 6.500 dự án còn hiệu lực với tổng vốn đầu tư đăng ký đạt 57,66 tỷ USD, chiếm 26,4% về số dự án và 18,1% về tổng số vốn FDI đăng ký tại Việt Nam (Cục Đầu tư Nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 2017) Với kết quả này, Hàn Quốc là nhà đầu tư số 1 trong tổng số 125 quốc gia và vùng lãnh thổ đang đầu tư tại nước ta hiện nay

Quy mô trung bình mỗi dự án FDI của Hàn Quốc là 8,83 triệu USD, bằng 69% quy mô trung bình các dự án FDI tại Việt Nam (do có nhiều dự án nhỏ trong lĩnh vực dịch vụ) Doanh nghiệp FDI Hàn Quốc là thành phần quan trọng của nền kinh

tế Việt Nam, sử dụng khoảng 700 nghìn lao động và đóng góp khoảng 30% tổng giá trị xuất khẩu của Việt Nam FDI của Hàn Quốc chủ yếu thuộc lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo (84% tổng vốn đăng ký), Kinh doanh BĐS, Xây dựng … trong đó đầu tư vào lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo có xu hướng tăng mạnh từ năm

2009, từ mức 60% giai đoạn trước lên mức trên 80% hiện nay Ngoài ra, đầu tư vào lĩnh vực sản xuất, lắp ráp thiết bị điện tử, công nghiệp, công nghệ cao chiếm ưu thế

so với các dự án công nghiệp nhẹ, thâm dụng lao động trước đây

Cùng với sự tham gia của các Tập đoàn công nghiệp lớn của Hàn Quốc như Samsung, LG, Doosan, Kumho, Posco, Lotte, GS, Hyosung và các công ty vệ tinh, các dự án FDI từ Hàn Quốc thời gian qua có xu hướng tập trung vào lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo và đầu tư theo hình thức 100% vốn FDI Trong đó, doanh nghiệp có gốc Hàn Quốc là đối tác đầu tư vào lĩnh vực sản xuất, chế tạo sản phẩm điện tử lớn nhất tại Việt Nam với tổng giá trị lũy kế đạt trên 21 tỷ USD thông qua hơn 150 dự án chủ yếu tại các tỉnh phía Bắc và thành phố Hồ Chí Minh (Cục Đầu tư Nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 2017)

Trong 12 tháng năm 2017, Hàn Quốc là đối tác FDI lớn thứ 2 của Việt Nam với 1.287 dự án đầu tư đăng ký cấp mới và tăng vốn (861 dự án cấp mới và 426 dự

án tăng vốn), 1.319 lượt góp vốn mua cổ phần với tổng vốn đầu tư đăng ký đạt khoảng 8,5 tỷ USD, chiếm 23,67% tổng vốn FDI vào Việt Nam Trong đó, thành phố Hồ Chí Minh, Bắc Ninh, Thanh Hóa, Bình Dương, Hà Nội, Khánh Hòa và Nam Định… là những địa phương thu hút nhiều vốn FDI nhất trong 12 tháng năm 2017 (Cục Đầu tư Nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 2017)

Cùng với việc đẩy mạnh đầu tư vào lĩnh vực công nghiệp sản xuất, sự am hiểu thị trường bản địa, nới lỏng điều kiện đầu tư theo cam kết khi gia nhập các tổ chức quốc tế của Việt Nam… doanh nghiệp Hàn Quốc có xu hướng ưu tiên đầu tư theo hình thức 100% vốn FDI (với tỷ lệ trên 90% hiện nay so với dưới 80% giai đoạn trước năm 2005)

Tính tới nay, Việt Nam hiện có 28 dự án đầu tư sang Hàn Quốc, với tổng số vốn đầu tư là 14,4 triệu USD Các dự án đều có quy mô nhỏ chủ yếu trên lĩnh vực dịch vụ, thương mại (trung bình mỗi dự án có quy mô 514 nghìn USD)

2.1.3 Hợp tác phát triển

Việt Nam là đối tác ưu tiên hàng đầu mà Hàn Quốc cung cấp hỗ trợ phát triển (nhận khoảng 20% tổng viện trợ của Hàn Quốc) Hiện nay, Chính phủ Hàn Quốc đang xây dựng Chiến lược đối tác phát triển (CPS) với Việt Nam cho thời kỳ 2016-

2020 với dự kiến 70% tổng viện trợ sẽ dành cho 4 lĩnh vực ưu tiên là giao thông, nước và y tế, quản lý nhà nước, giáo dục

Viện trợ không hoàn lại chủ yếu do Cơ quan Hợp tác quốc tế Hàn Quốc (KOICA) thuộc Bộ Ngoại giao Hàn Quốc phụ trách Ngoài ra, viện trợ không hoàn lại được cung cấp cho Việt Nam thông qua các cơ quan Chính phủ Hàn Quốc dùng

để hỗ trợ đối tác Việt Nam Viện trợ không hoàn lại của Hàn Quốc dành cho Việt Nam được ưu tiên tập trung vào những lĩnh vực: cải cách hành chính, phát triển nguồn nhân lực, biến đổi khí hậu, xóa đói giảm nghèo, thông tin – truyền thông, khoa học công nghệ và phát triển đô thị

Từ năm 1992 đến năm 2015, Hàn Quốc đã cho Việt Nam vay vốn dưới các hình thức ODA, song phương có lãi suất khoảng 2,8 tỷ USD với mức hỗ trợ tăng dần hằng năm, tập trung chủ yếu vào hạ tầng quy mô lớn, đường sắt, y tế, công

nghệ thông tin Hàn Quốc còn hỗ trợ Việt Nam đào tạo nguồn nhân lực thông qua các khóa đào tạo ngắn và dài hạn; cử tình nguyện viên sang Việt Nam; cung cấp hỗ trợ kỹ thuật qua Đối tác chia sẻ kinh nghiệm phát triển Ngoài ra, KOICA dành một phần nguồn lực đóng góp cho hợp tác tài chính giữa hai nước, như đang triển khai nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi Dự án Tuyến Metro số 5, giai đoạn 2 tại thành phố Hồ Chí Minh (Cổng thông tin điện tử Chính Phủ, 2017)

Trong giai đoạn 2016-2020, một số lĩnh vực sẽ được ưu tiên: phát triển nông thôn, y tế, hạ tầng (giao thông, đô thị, cấp thoát nước), ứng phó biến đổi khí hậu và tăng trưởng xanh, năng lượng, quản lý nhà nước Ngoài ra, KOICA sẽ tiếp tục dành một phần nguồn lực đóng góp cho hợp tác tài chính giữa hai nước, trước mắt là hỗ trợ kỹ thuật cho các dự án đường sắt đô thị và giao thông

Ngoài viện trợ do KOICA cung cấp, các cơ quan Chính phủ Hàn Quốc cũng

có những chương trình, dự án, hoạt động hỗ trợ trực tiếp đối tác Việt Nam thông qua nhiều hình thức khác nhau Nguồn hỗ trợ ngoài KOICA này có xu hướng tăng lên trong thời gian gần đây

Hàn Quốc đã cung cấp vốn vay ODA cho Việt Nam tương đối sớm thông qua Quỹ Hợp tác Phát triển Kinh tế Hàn Quốc do Ngân hàng Xuất nhập khẩu Hàn Quốc quản lý Vốn vay ODA ưu đãi của Hàn Quốc chủ yếu cho các lĩnh vực hạ tầng kinh

tế - xã hội như công trình giao thông, y tế, cấp thoát nước, đào tạo nghề…

Trước năm 2008, quy mô các khoản vay của Hàn Quốc dành cho Việt Nam còn nhỏ và chưa được đưa vào kế hoạch nhiều năm Cụ thể, từ năm 1992 tới 2008, Hàn Quốc cho Việt Nam vay 13 dự án tổng trị giá 600 triệu USD Từ 2008, Hàn Quốc cam kết cho Việt Nam vay ưu đãi thông qua hai hiệp định tín dụng là Hiệp định khung giai đoạn 2008-2011 trị giá 1 tỷ USD và Hiệp định khung giai đoạn 2012-2015 trị giá 1,2 tỷ USD Đến hết năm 2015, về cơ bản hai bên đã ký kết hiệp định vay hoặc hoàn thành lực chọn, thẩm định các dự án để kết thúc các hiệp định vay giai đoạn 2008-2011 và 2012-2015 Tổng cộng gần 60 dự án trị giá khoảng 2,8

tỷ USD đã được Chính phủ Hàn Quốc ký hiệp định vay hoặc cam kết cung cấp tín

dụng cho Việt Nam từ năm 1992 đến hết năm 2015 (Cục Đầu tư Nước ngoài – Bộ

Kế hoạch và Đầu tư, 2016)

Tiến độ giải ngân và thực hiện các dự án vay vốn Hàn Quốc đạt kết quả tốt, chất lượng các dự án do phía Hàn Quốc tài trợ và nhà thầu Hàn Quốc thực hiện về

cơ bản đạt yêu cầu đề ra Hiện đang có 34 dự án với tổng vốn cam kết 1,7 tỷ USD đang được triển khai thực hiện và đã giải ngân được hơn 0,9 tỷ USD

Ngày 8/11/2017, Việt Nam và Hàn Quốc đã ký kết Hiệp định cho các khoản tín dụng từ Quỹ Hợp tác phát triển kinh tế Hàn Quốc (EDCF) giai đoạn 2016-2020 Hiệp định khung 2016- 2020 gồm 10 điều, quy định việc Chính phủ Hàn Quốc cung cấp cho Chính phủ Việt Nam khoản tín dụng ODA trị giá 1,5 tỷ USD trong giai đoạn 2016- 2020 cùng một số điều kiện cơ bản đi kèm Khoản tín dụng này sẽ được

sử dụng để tài trợ cho các dự án do Chính phủ hai nước lựa chọn Hiệp định tín dụng khung 2016- 2020 gồm những nội dung, quy định về quy mô và điều kiện vay; quy trình trao đổi, ký kết, thực hiện, giải ngân dự án; ưu đãi của phía Việt Nam đối với các dự án sử dụng vốn vay ODA Hàn Quốc và văn phòng đại diện EDCF tại Việt Nam Việc ký kết hiệp định tín dụng khung 2016- 2020 nhằm tạo khuôn khổ pháp lý về phía Hàn Quốc cung cấp vốn vay ODA cho Việt Nam và phía Việt Nam tiếp nhận vốn vay ODA từ Hàn Quốc, đồng thời tạo cơ sở để hai phía tiến hành lựa chọn và triển khai thực hiện các dự án sử dụng EDCF trong giai đoạn 2016 – 2020 (Báo Điện tử VOV, 2017)

2.2 Các văn bản luật điều chỉnh đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam

Một trong những đặc điểm của thị trường BĐS là thị trường này chịu ảnh hưởng rất lớn của chính sách pháp luật Hơn nữa, lĩnh vực BĐS là một lĩnh vực kinh doanh có điều kiện Do vậy, việc tham khảo các văn bản luật có liên quan là tất yếu và đóng vai trò quan trọng khi các nhà đầu tư nước ngoài xem xét đầu tư vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam

Nhà đầu tư nước ngoài nói chung và nhà đầu tư Hàn Quốc nói riêng trước hết chịu sự ảnh hưởng của Luật Đầu tư Việt Nam 2014, kế đến là chịu tác động của các