Đầu tư trực tiếp của hàn quốc vào lĩnh vực bất động sản tại việt nam thực trạng và giải pháp

Quy mô vốn đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam... TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Về mặt lý thuyết, luận văn đã hệ thống được các lý thuyết cơ bản về bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG

ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

Hà Nội - 2018

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG

ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

Mã số: 60340121

Họ và tên: Nhữ Thị Thùy Linh Người hướng dẫn Khoa học: PGS TS Phạm Duy

Hà Nội - 2018

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan mọi kết quả của đề tài: “Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc

vào lĩnh vực Bất động sản ở Việt Nam – Thực trạng và giải pháp” là công

Chương 1: TỔNG QUAN VỂ BẤT ÐỘNG SẢN VÀ SỰ CẦN THIẾT TRONG VIỆC THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC

2.3.2.1 Quy mô vốn đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam

2.4.2.3 Nhóm khó khăn từ các thị trường tương tác

2 Danh mục các từ viết tắt Tiếng Anh

STT Chữ viết tắt Nghĩa Tiếng Anh Nghĩa Tiếng Việt

1 APEC Asia Pacific Economic

Cooperation

Khối hợp tác kinh tế Châu

Á- Thái Bình Dương

2 CPI Consumer Price Index Chỉ số giá tiêu dùng

3 EDCF Economic Development

Cooperation Fund

Quỹ Hợp tác phát triển kinh

tế Hàn Quốc

4 FDI Foreign Direct Investment Đầu tư trực tiếp nước ngoài

5 GDP Gross Domestic Product Tổng sản phẩm quốc nội

6 KOICA Korea Cooperation International

Hiệp định thương mại tự do

Việt Nam – Hàn Quốc

viii

TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Về mặt lý thuyết, luận văn đã hệ thống được các lý thuyết cơ bản về bất động

sản và thị trường bất động sản, cũng như làm rõ được tầm quan trọng của đầu

đông sản, tác giả kết hợp với các vấn đề nổi cộm trong việc thu hút vốn đầu tưnước

ngoài nói chung và vào lĩnh vực bất động sản nói riêng để thấy được những vướng

mắc, khó khăn mà các nhà đầu tư đang gặp

1 Tính cấp thiết của đề tài

Bất động sản (BĐS) là tài sản lớn của mỗi quốc gia, tỷ trọng BĐS trong tổng

số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40%

lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếmtới

30% tổng hoạt động của nền kinh tế BĐS còn là tài sản lớn của từng cá nhân

và hộ

gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi

viết học thuật, công trình nghiên cứu về lĩnh vực này, đặc biệt là ảnh hưởng của

dòng vốn FDI vào BĐS vẫn còn nhiều vấn đề cần nghiên

tiêu biểu, có liên quan trực tiếp đến đề tài luận văn

8 quốc gia lựa chọn

2.2 Tình hình nghiên cứu tại Việt

trình này được coi là một trong những công trình nghiên cứu đầu tiên về hệ thống

hóa các lý thuyết về BĐS và thị trường BĐS, giúp việc giảng dạy và nghiên cứu về

lĩnh vực này trở nên có hiệu quả

4 Nhiệm vụ nghiên cứu:

Để thực hiện mục đích nói trên đề tài có nhiệm vụ cụ thể sau

đây:

vốn FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực

7 Kết cấu của luận văn:

Luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan về bất động sản và sự cần thiết trong việc thu hút FDI

vào lĩnh vực bất động sản

Chương 2: Thực trạng FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản

Chương 3: Các giải pháp nhằm tăng cường thu hút FDI của Hàn Quốc vào lĩnh

đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,

518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật

Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang

Đức ) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất

đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận củalãnh

thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân

Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều

100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất

đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất

đai”

7

Ở Việt Nam, Luật dân sự Việt Nam năm 2015 cũng quy định khái niệm vềBĐS và động sản tại Khoản 1, điều 174 như sau: “BĐS là các tài sản bao gồm:

máy,

phòng cháy, thông tin ”

Như vậy khái niệm BĐS rất rộng, rất đa dạng và cần được quy định rõ cụ thể

bằng pháp luật của mỗi nước và những tài sản có nước cho là BĐS, trong khi

+ Tính cố định: BĐS là một hàng hóa có tính cố định về vị trí địa lý và không

có khả năng di dời Đặc điểm này có thể nói là dễ dàng thấy được khi phân tích khái

niệm của BĐS bên trên Do BĐS là đất đai và tài sản gắn liền với đất đai, mà đất đai

có đặc điểm là cố định về mặt không gian, vị trí địa lý Do đó, vị trí của BĐS như

địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế xã hội, pháp lý, hạ tầng kiến trúc, cảnh quan của

khu vực có ảnh hưởng mang tính quyết định đến giá cả của

lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên

hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ

+ Tính mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS

chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu

cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc

vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí

cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS

làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất

đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn,

tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách

quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất

nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này

chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các

nước trên thế giới

BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp

(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi

trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng

1.1.2 Khái niệm, đặc diểm và phân loại thị trường bất

Còn trong kinh tế học, thị trường được hiểu rộng hơn, là nơi có các quan

vực và biến động theo thời gian Vì vậy, thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch

BĐS đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định.” (Nguyễn

dịch BĐS Tuy nhiên, việc đàm phán trên chợ giao dịch BĐS này chỉ là bước đầu

tiên trong một giao dịch BĐS Bước thứ hai là kiểm tra thực địa để kiểm chứngtính

chính xác và toàn diện về các thông tin liên quan đến hàng hóa BĐS Bước thứ ba,

do hàng hóa BĐS thường có giá trị lớn, và cũng do chịu sự điều chỉnh của pháp luật,

giao dịch mua bán chỉ được coi là hoàn tất khi hai đối tượng tham gia vào giaodịch

hoàn tất thủ tục pháp lý chuyển nhượng quyền sở hữu của hàng hóa

xác định giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng

sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất

đai

Thứ ba, thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc BĐS có

đặc

điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội

của từng vùng, từng khu vực Do đó, cung và cầu BĐS ở các vùng, các khu vực rất

phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy

như không thể di chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang

vùng khác, do đó, thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc Thực tế

cho thấy, thị trường BĐS ở các đô thị, các vùng đang trong quá trình đô thị hóa, ở

các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch thường sẽ sôi động hơn so với

đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện thiên nhiên,

kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực Không thể lấy quan hệ cung cầu

hay giá cả BĐS của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác

Thứ tư, thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo Sở dĩ như vậy là

- Lợi thế độc quyền của người cung đặc biệt cao trong trường hợp cầu vềBĐS

tăng Do đó, giá cả BĐS sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá Thị

trường BĐS càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá của

kiểm soát của Nhà nước bằng cách can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về

BĐS, đặc biệt là có các giải pháp để bình ổn thị trường BĐS, hạn chế và kiểm soát

sự gia tăng của cầu về BĐS không cho mục đích tiêu dùng (như nạn đầu cơ sinh ra

cầu giả tạo)

Thứ sáu, thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật BĐS là

Thứ bảy, thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn Đặc

điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của BĐS là có giá trị lớn, do đó, mọi gíao dịchđầu

tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn Lượng vốn này phải được huy động

từ thị trường vốn Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát triển lành

mạnh và ổn định thị trường BĐS cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định

được Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảngcủa

thị trường BĐS Khi BĐS sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó

đòi, vì thế có thể kéo theo các tổ chức tài chính tín dụng vào vòng xoáy của cơn

* Thị trường cho thuê BĐS

* Thị trường thế chấp và bảo hiểm

BĐS

* Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS,

tư

vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS

mua hoặc thuê

Mặc dù có rất nhiều cách tiếp cận vấn đề khác nhau như đã nêu trên, saukhi

tổng hợp các kết quả nghiên cứu và các nhận định của các nhà khoa học, có thể

phân loại thị trường BĐS theo tính chất cơ bản nhất là thành hai nhóm, thị trường

cho hàng hóa BĐS (xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng, xây dựng cơ sở hạ tầng,

công trình kiến trúc, ), sau đó tiến hành các giao dịch về hàng hoá BĐS như mua

bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm Giai đoạn này gọi là thị trường

luỹ của nền kinh tế

Tuỳ theo quy mô và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trường trên thế giới

đều rất quan tâm đến tổng tích luỹ và tiêu dùng của nền kinh tế Ở mức thấp tổng

tích luỹ thường chiếm tỷ trọng 10-20% GDP (tổng sản phẩm quốc nội); ở mức cao

xây dựng (như công trình nhà máy điện) Dù có sự khác biệt đó tất cả các chi phí về

vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị đều nhập lại với các chi phí khác trong quá trình tạo lập tài sản BĐS để hình thành tổng chi phí (giá thành) của tài sản đó Khi

tài sản BĐS được trao đổi, mua bán trên thị trường thì giá cả các bên nhất trí xác

định có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá thành

đó

- Thị trường BĐS tác động liên thông tới thị trường lao động

Thị trường BĐS trực tiếp tác động vào thị trường lao động và ngược lại Việc

sử dụng đất trong trồng trọt chăn nuôi, xây dựng các tài sản BĐS trên đất thì luôn

đòi hỏi phải huy động nguồn lực tham gia Khi bên cầu của thị trường BĐS tăng lên

thì việc tăng cung hàng hoá BĐS sẽ trông chờ phần quan trọng vào việc tạo lập

thêm hàng hoá BĐS mới Điều này tạo ra triển vọng tạo thêm nhiều chỗ làm mới để

thu hút lao động xã hội Ngược lại khi cung vượt quá cầu trên thị trường BĐS thì

việc cắt giảm nhân công cũng khó tránh khỏi, tạo ra hàng loạt vấn đề kinh tế,

xã hội,

chính trị phải giải quyết

- Thị trường BĐS tác động đến thị trường tài chính tiền tệ

công ty, tập đoàn nước ngoài hiện nay, đặc biệt là các công ty đa quốc gia Đối với

họ, việc buôn bán hàng hoá ở nước khác là một bước đi thăm dò thị trường, luật lệ,

và cơ hội để đưa tới một quyết định đầu tư Nó như một chiếc chìa khoá vàng

đến hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài, cụ thể là đầu tư trực tiếp nước ngoài vào

thuộc oàn quyền quản lý của chủ đầu tư; (2) Mua lại toàn bộ doanh nghiệp đã có;

(3) Tham gia vào một doanh nghiệp mới; (4) Cấp tín dụng dài hạn (>5

động FDI đồng thời nó cũng là động lực quan trọng thúc đẩy quá trình phát triển

của mỗi nước nói riêng và quá trình toàn cầu hoá nói chung Trong xu hướng toàn

cầu hoá, thu hút FDI cũng là tất yếu bởi

nhu cầu về vốn lại rất lớn:

Không chỉ các quốc gia đang phát triển mong muốn thu hút FDI từ các nguồn

lực bên ngoài mà ngay cả các nước phát triển cũng thực sự cần đến nguồn vốn này,

như Mỹ một cường quốc kinh tế trên thế giới cũng rất coi trọng việc thu hút FDI

Nhu cầu về vốn để đầu tư tái sản xuất, tái sản xuất mở rộng là tối quan trọng của

mỗi quốc gia Thu hút được càng nhiều vốn FDI vào lĩnh vực nào cộng với việc sử

dụng hiệu quả nguồn vốn này thì lĩnh vực đó càng phát triển Vì thế thu hút FDI là

vấn đề tối quan trọng trong chiến lược phát triển của tất cả các quốc gia trên thế

giới

- FDI có những ưu thế vượt trội hơn so với các nguồn vốn đầu tư nước ngoài

khác:

dựng đô thị và nông thôn theo hướng phát triển bền vững Ở tất cả các nước trên thế

giới, đầu tư vào lĩnh vực BĐS có một ý nghĩa to lớn trong việc phát triển kinh

tính cá biệt rất rõ ràng không thể có hai loại BĐS giống hệt nhau Nhà đầu tư nào

“vào” trước sẽ chiếm được vị trí đắc địa hơn Việc cạnh tranh có thể diễn ra giữa

các nhà đầu tư nước ngoài với các nhà đầu tư trong nước, hoặc cũng có thể giữa các

nhà đầu tư nước ngoài với nhau đã làm cho thị trường BĐS ở nước nhận đầu

vững

- Tiếp thu công nghệ và bí quyết quản

lý:

25

Đặc trưng của việc thu hút nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS là các nhà đầu tư

nước ngoài không chỉ đem vốn “đổ” vào lĩnh vực BĐS mà còn mang theo vào nước

nhận đầu tư những công nghệ hiện đại, bí quyết quản lý điều hành kinh doanh BĐS

tiên tiến, nguồn lao động với trình độ cao Những nhà đầu tư nước ngoài này

quý giá mà nhà đầu tư nước ngoài mang lại cho thị trường BĐS Việt

- Tăng nguồn thu ngân

20/12/2015), Hàn Quốc đã vượt qua Hoa Kỳ vươn lên trở thành đối tác thươngmại

hàng hóa lớn thứ 2 của Việt Nam, chỉ sau thị trường Trung Quốc Xuất nhập khẩu

hàng hóa giữa Việt Nam và Hàn Quốc đạt gần 61,6 tỷ USD tăng 41,3% so với cùng

kỳ năm trước Trong đó xuất khẩu của Việt Nam là 14,82 tỷ USD (bằng 6,9% tổng

xuất khẩu của Việt Nam) và nhập khẩu của Việt Nam là 46,73 tỷ USD (bằng 22,1%

tổng nhập khẩu của Việt Nam) (Tổng cục Hải Quan, 2017) Những mặt hàng nhập

khẩu chủ yếu từ Hàn Quốc là điện tử, điện thoại, vải, nguyên liệu, sắt thép, máy

móc thiết bị Xuất khẩu sang Hàn Quốc chủ yếu là sản phẩm dệt may và sợi, thủy

sản, dầu thô, phương tiện vận tải, gỗ và sản phẩm từ

gỗ

Vấn đề chính của Việt Nam khi trao đổi thương mại với Hàn Quốc là nhậpsiêu lớn Thâm hụt thương mại với Hàn Quốc luôn là cao nhất trong số các nước có

quan hệ thương mại với Việt Nam, từ mức 14 tỷ USD các năm 2013, 2014, 18,7 tỷ

USD các năm 2015, 2016 và lên tới 31,91 tỷ USD năm 2017 Một năm sau khi Hiệp

định thương mại tự do Việt Nam – Hàn Quốc VKFTA được ký kết và có hiệu lực,

tỷ lệ nhập siêu trên tổng giá trị xuất khẩu của Việt Nam sang Hàn Quốc không

khẩu từ Hàn Quốc) (Tổng cục Hải Quan,

tư tại

nước ta hiện nay

Quy mô trung bình mỗi dự án FDI của Hàn Quốc là 8,83 triệu USD, bằng 69%

quy mô trung bình các dự án FDI tại Việt Nam (do có nhiều dự án nhỏ trong lĩnh

vực dịch vụ) Doanh nghiệp FDI Hàn Quốc là thành phần quan trọng của nền kinh

tế Việt Nam, sử dụng khoảng 700 nghìn lao động và đóng góp khoảng 30% tổng giá

trị xuất khẩu của Việt Nam FDI của Hàn Quốc chủ yếu thuộc lĩnh vực công nghiệp

chế biến, chế tạo (84% tổng vốn đăng ký), Kinh doanh BĐS, Xây dựng trong

nghiệp chế biến, chế tạo và đầu tư theo hình thức 100% vốn FDI Trong đó, doanh

nghiệp có gốc Hàn Quốc là đối tác đầu tư vào lĩnh vực sản xuất, chế tạo sản phẩm

điện tử lớn nhất tại Việt Nam với tổng giá trị lũy kế đạt trên 21 tỷ USD thông qua

hơn 150 dự án chủ yếu tại các tỉnh phía Bắc và thành phố Hồ Chí Minh (Cục Đầu tư

Nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư,

phố Hồ Chí Minh, Bắc Ninh, Thanh Hóa, Bình Dương, Hà Nội, Khánh Hòa và Nam

Định là những địa phương thu hút nhiều vốn FDI nhất trong 12 tháng năm