NHỮNG GIẢI PHÁP CHỦ YẾU THÚC ĐẢY PHÁT TRIỂN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY

đầu tư là điều kiện quyết định sự ra đời, tồn tại và tiếp tục hoạt động sản xuất kinh doanh của một doanh nghiệp, là yếu tố quyết định sự phát triển và tăng trưởng của nền sản xuất xã hội.

LờI NóI ĐầU

Bất động sản (BĐS) là một nguồn tài sản lớn của mọi quốc gia, mọi nềnkinh tế, của mọi gia đình và cá nhân Nó có vai trò vô cùng quan trọng, là t liệusản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội, đảm bảo choquá trình tái sản xuất tồn tại và phát triển Cùng với sự phát triển của sản xuấthàng hoá thì BĐS cũng đợc mua bán và trở thành hàng hoá, từng bớc phát triển

từ thấp đến cao, qui mô mở rộng dần từ cá biệt thành phổ biến, từ đó thị trờngBĐS đợc hình thành và phát triển Trong thị trờng này, kinh doanh (KD) BĐS làhoạt động giữ vai trò chủ đạo và đợc rất nhiều ngời quan tâm

ở nớc ta, thị trờng BĐS mới đợc hình thành kể từ khi Luật đất đai 1993 ra

đời, cho nên nó còn ở giai đoạn sơ khai Chính vì vậy, Đảng và Nhà nớc (NN) ta

đang rất nỗ lực trong việc tạo lập và hoàn thiện môi trờng vĩ mô cho sự phát triểncủa thị trờng BĐS, trong đó đặc biệt chú trọng tới hoạt động KDBĐS Báo cáochính trị của Ban Chấp hành Trung ơng Đảng khoá IX tại Đại hội Đại biểu Toàn

quốc lần thứ X của Đảng đã chỉ rõ: “Phát triển thị trờng BĐS, bao gồm thị trờng

quyền sử dụng đất và BĐS gắn liền với đất Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cờng tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cơng trong quản lý đất đai Hoàn thiện hệ thống luật pháp về KDBĐS”.

Trong thời gian vừa qua, dới tác động của hệ thống pháp luật và chính sáchcủa NN, hoạt động KDBĐS ở nớc ta đã có những bớc tiến đáng kể Tuy nhiên,

do đây là một lĩnh vực còn rất non trẻ nên còn tồn tại rất nhiều bất cập, gây cảntrở cho sự phát triển của KDBĐS Và trong tiến trình hội nhập kinh tế hiện nay,nhiều cơ hội mới đã đợc các doanh nghiệp Việt Nam nắm bắt, song những tháchthức đặt ra cũng không nhỏ Đặc biệt, về môi trờng pháp lý, còn có nhiều mâuthuẫn, chồng chéo, thiếu nhất quán giữa các văn bản pháp quy; các chính sáchcủa NN cha thực sự thúc đẩy sự phát triển của lĩnh vực KDBĐS; thủ tục hànhchính còn rờm rà, rắc rối, gây nhiều phiền hà Do vậy, yêu cầu bức thiết đợc đặt

ra lúc này là cần phải chỉnh sửa lại, tiến tới hoàn thiện dần hệ thống pháp luật vàchính sách về đất đai và BĐS, cũng nh phải đổi mới trong cách thức KD của cácdoanh nghiệp nhằm đa hoạt động KDBĐS ở nớc ta phát triển bắt kịp với xu thếcủa thời đại Để thực hiện đợc những điều này thì đòi hỏi phải có một cơ sở lýluận khoa học và những kinh nghiệm thực tiễn phong phú và đúng đắn Tuynhiên cho đến nay có rất ít công trình khoa học nghiên cứu một cách đầy đủ vềthị trờng BĐS Việt Nam cũng nh là đề xuất các giải pháp nhằm đẩy mạnh sựphát triển của hoạt động KDBĐS ở Việt Nam Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề

tài: “Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy phát triển kinh doanh bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay" trở nên hết sức cấp thiết, có ý nghĩa sâu

sắc cả về lý luận và thực tiễn

Mục tiêu nghiên cứu: đó là qua việc đi sâu vào tìm hiểu những mặt còn

tồn tại, gây cản trở đối với hoạt động KDBĐS ở Việt Nam, nhằm đề xuất các giảipháp để có thể khắc phục đợc các tồn tại này với các cơ quan hoạch định chínhsách NN, để thúc đẩy sự phát triển của hoạt động KDBĐS ở Việt Nam trong giai

đoạn hiện nay

Đối tợng, phạm vi nghiên cứu: Công trình này tiếp cận hệ thống những

vấn đề chủ yếu liên quan đến môi trờng vĩ mô tác động tới hoạt động KDBĐSvới t cách là những vấn đề mang tính lĩnh vực, đó là lĩnh vực đất đai, BĐS

Phơng pháp nghiên cứu: Công trình này lấy phơng pháp duy vật biện

chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu, đồng thời kết hợp chặt chẽ vớicác phơng pháp khác nh phơng pháp thống kê, phơng pháp chuyên gia, phơngpháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực tiễn hoạt động KDBĐS v.v và có thamkhảo thêm các công trình nghiên cứu đã thực hiện trong lĩnh vực này Các số liệutrong công trình này đợc lấy từ các nguồn số liệu thống kê của cơ quan NN vàtrên các tạp chí BĐS, các trang web chuyên ngành v.v

Kết cấu công trình: Công trình này bao gồm 3 chơng:

Chơng I: Một số vấn đề cơ bản của hoạt động KDBĐS.

Chơng II: Thực trạng hoạt động KDBĐS ở Việt Nam.

Chơng III: Một số giải pháp chủ yếu thúc đẩy sự phát triển của KDBĐS ở

Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.

CHƯƠNG 1: MộT Số VấN Đề CƠ BảN Về HOạT ĐộNG

Kinh Doanh BấT ĐộNG SảN

1.1 Khái niệm, vai trò của BĐS

1.1.1 Khái niệm BĐS

Tài sản bao gồm hai loại: Bất động sản và động sản BĐS với tính cách là khách thể quyền sở hữu (QSH) và là một phạm trù pháp lý đợc sử dụng phổ biến

ở hầu hết các nớc trên thế giới; bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất

đai, hợp thành một thể thống nhất với đất đai

ở nớc ta, theo Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: BĐS là tài sảnkhông di dời đợc, bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất

đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khácgắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.

1.1.2 Vai trò của BĐS

BĐS có vai trò vô cùng to lớn, điều này đã đợc cả lý luận và thực tiễn khẳng

định Trong tác phẩm T bản, Mác có trích dẫn câu nói của W.Petty: “Lao động

là cha, còn đất đai là mẹ của mọi của cải vật chất” Hay trong tác phẩm Sự bí

mật của t bản, Đrôtô cũng đã chỉ ra rằng, đối với các nớc phát triển, BĐS chiếm

trên 50% giá trị của cải của các nớc này; còn đối với các nớc đang phát triển thìBĐS chiếm tới 3/4 của cải của các nớc này Ông còn đặt vấn đề là làm thế nào để

đa BĐS trở thành t bản vận động trong môi trờng kinh tế hàng hoá nhằm nângcao vai trò của BĐS trong đời sống ở các nớc đang phát triển

Trong thực tiễn, BĐS là t liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểucủa đời sống xã hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất tồn tại và phát triển Nócung cấp nơi trú ngụ và các tiện nghi khác cho con ngời, tạo cơ sở cho các hoạt

động phát triển sản xuất KD và cung ứng dịch vụ, đáp ứng các nhu cầu của conngời

BĐS còn là một tài sản có giá trị rất lớn Theo ớc tính, tổng giá trị các BĐSnhà ở hiện nay của Việt Nam tơng đơng khoảng 150 tỷ USD, gấp khoảng 5 lầnGDP và đó là một con số rất lớn Bên cạnh các BĐS nhà ở, các BĐS thơng mại,công nghiệp, BĐS công cộng cũng có giá trị không nhỏ Do vậy, tổng giá trịBĐS là một con số khổng lồ

1.2 Tính tất yếu khách quan phát triển kinh doanh BĐS

Hoạt động trao đổi, mua bán hàng hóa là một hiện tợng kinh tế khách quantrong nền kinh tế hàng hoá Một nền kinh tế sản xuất hàng hoá sẽ không thể tồntại và phát triển nếu không có các hoạt động trao đổi, mua bán này BĐS cũng làmột loại hàng hóa đợc đem ra trao đổi, mua bán, thuê mớn nh bao hàng hóakhác, từ đó hình thành nên thị trờng BĐS Trong thị trờng này cũng có bên cung

và bên cầu Họ gặp nhau trên thị trờng nhằm thỏa mãn những lợi ích của mình,

đó là đáp ứng nhu cầu sử dụng BĐS của ngời mua, ngời thuê và đem lại thu nhậpcho ngời cung ứng

Là một hàng hóa, BĐS cũng có giá trị và giá trị sử dụng Khác với các loạihàng hóa thông thờng, giá trị hàng hóa BĐS còn phụ thuộc vào chính giá trị sửdụng của nó, tức là những hữu ích mà BĐS đem lại cho ngời sở hữu nó Tính hữuích của hàng hóa BĐS thể hiện ở chỗ nó cung cấp nơi trú ngụ và những tiện nghicho ngời sử dụng cũng nh là tạo cơ sở cho các hoạt động sản xuất ra hàng hóa và

cung ứng dịch vụ để phục vụ các nhu cầu của đời sống con ngời Nó còn thể hiện

ở chỗ là có khả năng tạo ra giá trị lớn hơn so với chi phí sản xuất, tức là mang lạilợi nhuận cho ngời tạo ra nó và cho cả những ngời hoạt động trong các lĩnh vựcdịch vụ hỗ trợ cho KDBĐS và thị trờng BĐS

Nh vậy có thể thấy rằng, mỗi bên tham gia thị trờng BĐS đều vì một độngcơ riêng: ngời tiêu dùng là vì động cơ thỏa mãn những nhu cầu về sử dụng BĐS,còn ngời cung ứng BĐS và các dịch vụ hỗ trợ là vì động cơ lợi nhuận Và để thỏamãn cả hai động cơ này, hoạt động KDBĐS đã ra đời Đó là một yêu cầu mangtính khách quan của sự phát triển KDBĐS trong một nền kinh tế hàng hóa

1.3 Khái quát về hoạt động kinh doanh BĐS

1.3.1 Khái niệm kinh doanh BĐS

Theo Điều 4 Luật KDBĐS 2007 thì hoạt động KDBĐS bao gồm KDBĐS

và KD dịch vụ BĐS

Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu t tạo lập, mua, nhận chuyển nhợng,thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê muanhằm mục đích sinh lợi

Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ KDBĐS và thị trờng BĐS,bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, t vấnBĐS , đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS

1.3.2 Nguyên tắc hoạt động kinh doanh BĐS

Theo Điều 5 Luật KDBĐS 2007, các nguyên tắc của hoạt động KDBDS baogồm:

Thứ nhất, tổ chức, cá nhân hoạt động KDBĐS bình đẳng trớc pháp luật; tự

do thoả thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thamgia hoạt động KDBĐS thông qua hợp đồng, không trái với quy định của phápluật

Thứ hai, BĐS đa vào KD phải có đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 7

Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan

Thứ ba, hoạt động KDBĐS phải công khai và minh bạch

1.3.3 Các giai đoạn trong hoạt động kinh doanh BĐS

Một hoạt động KDBĐS theo hình thức đầu t vào các quá trình trực tiếp vềBĐS thông thờng bao gồm 3 giai đoạn:

- Giai đoạn mua sắm, tạo dựng BĐS (đầu t, xây dựng ban đầu)

- Giai đoạn quản trị, khai thác BĐS (cho thuê)

- Giai đoạn thanh lý, chuyển nhợng BĐS (bán).

Ba giai đoạn trên bao gồm đầy đủ các bớc, các vấn đề phát sinh cần đợcgiải quyết trong thực tiễn KDBĐS Tuy nhiên trên thực tế, tuỳ theo điều kiện vàkhả năng của từng nhà đầu t mà hoạt động KDBĐS của họ có thể diễn ra với ítgiai đoạn hơn Mỗi giai đoạn có những đặc điểm riêng và cách thức tiến hànhriêng

1.3.4 Các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh BĐS

Nhà đầu t: nhà đầu t là ngời phải ra những quyết định quan trọng nhất

trong KDBĐS Họ bỏ tiền ra đầu t nhằm thu lợi nhuận và chấp nhận rủi ro Dovậy, họ phải tính toán kỹ lỡng việc nên sử dụng, vận hành BĐS nh thế nào để cóthể đem lại hiệu quả cao nhất

Ngời cho vay vốn: bao gồm các ngân hàng thơng mại, các tổ chức tài chính

tín dụng, công ty bảo hiểm v.v Đó là những ngời cấp vốn cho các nhà đầu t dớidạng các khoản vay có kì hạn, và phần họ nhận đợc là tiền trả lãi từ vốn vay củacác nhà đầu t

Ngời môi giới BĐS: giữ một vị trí quan trọng, là cầu nối giữa ngời bán và

ngời mua Khi ngời bán và ngời mua gặp đợc nhau nhờ ngời môi giới thì ngờimôi giới sẽ thu đợc tiền phí hoặc tiền hoa hồng Nhờ ngời môi giới mà các giaodịch diễn ra nhanh chóng và thuận lợi hơn

Những ngời phát triển BĐS: bao gồm các nhà thầu xây dựng, những ngời

xây dựng hạ tầng cho các khu xây dựng, các nhà quy hoạch đất đai, kiến trúc s

Đây là những nhà chuyên môn trong lĩnh vực của mình và thờng thực hiện cáccông việc đó theo hợp đồng ký kết với chủ đầu t BĐS

Chuyên gia định giá BĐS: là ngời có nhiệm vụ đa ra mức giá thị trờng cho

một BĐS cụ thể nhằm phục vụ cho các hoạt động nghiệp vụ về BĐS Nhà địnhgiá phải có đầy đủ các kỹ năng về định giá, giàu kinh nghiệm, nắm rõ thông tin

về BĐS trên thị trờng và đặc biệt là phải đảm bảo về tiêu chuẩn đạo đức nghềnghiệp để có thể đa ra một mức giá hợp lý, khách quan cho BĐS

Nhà quản trị BĐS: là ngời quản lý quá trình đa BĐS vào khai thác để đem

lại thu nhập Công việc của họ là tìm kiếm khách hàng, ký kết hợp đồng, cungcấp các dịch vụ liên quan đến BĐS, bảo dỡng BĐS, thu tiền thuê BĐS theo định

kỳ v.v

Luật s trong lĩnh vực BĐS: tham gia đàm phán các hợp đồng thuê, hợp

đồng mua bán, hợp đồng bảo hiểm BĐS, kiểm tra tính hợp pháp của các giấy tờ

sở hữu BĐS theo yêu cầu của các nhà đầu t, tham gia giải quyết các tranh chấptrong việc sử dụng và sở hữu BĐS

1.3.5 Các loại hình hình kinh doanh BĐS phổ biến

Đất trống: do nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng, trong khi quỹ đất

đai là có hạn, cho nên KD đất thờng có lợi nhuận cao hơn cả Tuy nhiên, đất làmột tài sản có tính thanh khoản thấp, KD đất thờng có độ rủi ro cao hơn KD cácBĐS khác và rất khó vay vốn để đầu t vào loại hình BĐS này

Nhà ở cho thuê hoặc để bán: so với các BĐS khác, KD nhà ở có nhiều lợi

thế hơn: nhu cầu xã hội về nhà ở tăng lên không ngừng do sự tăng dân số, côngviệc KD không đòi hỏi quá nhiều công sức và tính chuyên nghiệp, công chúng

có một sự hiểu biết tơng đối về loại BĐS này, tính thanh khoản của nó cao hơnv.v Do vậy, KD nhà ở thờng sôi động hơn so với các loại hình KDBĐS khác

Các toà nhà cho thuê văn phòng: Loại hình này đòi hỏi một lợng vốn đầu

t ban đầu lớn, trình độ quản lý cao và phải cung cấp nhiều dịch vụ với chất lợngtốt cho nhu cầu làm việc của các doanh nghiệp Loại BĐS này có tính thanhkhoản thấp, việc KD phụ thuộc nhiều vào tình hình phát triển của nền kinh tế và

kỳ vọng trong tơng lai của các nhà đầu t

Kho chứa hàng cho thuê: KD loại BĐS này chịu ảnh hởng lớn từ các hoạt

động sản xuất công nghiệp và thơng mại ở khu vực, do vậy nó cũng có rủi ro Yêucầu của loại BĐS này là phải gần các trục giao thông chính, có lối ra vào cho các

xe vận tải Việc KD không đòi hỏi vốn đầu t lớn và trình độ quản lý cao

Các trung tâm thơng mại: yêu cầu chung là phải gần các trục giao thông

chính, ra vào thuận lợi, gần các khu dân c, các khu văn phòng làm việc Việcquản lý là rất phức tạp, đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao KDBĐS loại này phụthuộc nhiều vào sức mua của dân c, do vậy nó phụ thuộc vào sự phát triển kinh tếcủa cộng đồng trong khu vực

Khách sạn: việc quản lý đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao Đầu t vào loại

hình BĐS này đòi hỏi một lợng vốn lớn, do vậy giá trị của khách sạn rất lớn vàtính thanh khoản không cao Hoạt động KD khách sạn phụ thuộc nhiều vào sựphát triển của nền kinh tế, sự ổn định chính trị, an ninh xã hội và cảnh quan, môitrờng của địa phơng

Các hoạt động dịch vụ liên quan: là những hoạt động hỗ trợ cho KDBĐS

và thị trờng BĐS, bao gồm hoạt động môi giới, t vấn, định giá BĐS v.v Nhữngngời hoạt động trong lĩnh vực này là những chuyên gia về BĐS, giúp cho ngờitham gia vào thị trờng BĐS có thể ra những quyết định đúng đắn

1.3.6 Một số vấn đề chính của hoạt động kinh doanh BĐS

1.3.6.1 Nghiên cứu thị trờng

Nghiên cứu thị trờng BĐS là việc xác định và phân tích thị trờng đối vớimột loại hàng hoá BĐS cụ thể, bao gồm 4 nội dung chính:

Phân tích cầu của thị trờng BĐS

Khi tiến hành phân tích cầu của thị trờng BĐS, cần phải xác định, phân loại

đối tợng khách hàng, phân tích nhu cầu của từng đối tợng khách hàng về các loạihàng hoá BĐS và khả năng thanh toán của họ, phân tích các yếu tố tác động đếncầu của từng loại hàng hóa BĐS Mục đích của phân tích cầu là dự đoán xu hớngphát triển của cầu một loại hàng hoá BĐS cụ thể để cho nhà đầu t có thể đa ramột quyết định đầu t, một chiến lợc KD hợp lý và hiệu quả

Phân tích cung hàng hoá BĐS

Phân tích cung hàng hóa BĐS có vai trò rất quan trọng, quyết định đếnchiến lợc KD của các doanh nghiệp Khi tiến hành phân tích cung, phải xác định

đợc khối lợng cung hàng hoá BĐS tiềm năng trên thị trờng thông qua việc xác

định các nguồn cung hàng hoá BĐS trên thị trờng Việc đánh giá chất lợng củacác nguồn cung cũng rất quan trọng, vì chất lợng của mỗi nguồn cung phù hợpvới một đối tợng nhất định Bên cạnh đó là đánh giá các yếu tố tác động đếncung một loại BĐS cụ thể Trong đó quan trọng nhất là phân tích tác động của hệthống luật pháp và chính sách của NN đến các nguồn cung BĐS trên thị trờng;các chính sách về tài chính tín dụng v.v và các hoàn cảnh, điều kiện kinh tế cábiệt khác của từng địa phơng

Phân tích cân bằng cung-cầu hàng hoá BĐS trên thị trờng

Về mặt lý thuyết, thị trờng BĐS cũng phản ứng giống nh bất cứ thị trờngnào đối với những sự thay đổi của cung và cầu Tuy nhiên, do một số tính chất

đặc thù của thị trờng BĐS nh: tổng cung về đất đai là cố định, lợng cung của cácBĐS gắn liền với đất cũng có hạn, cầu về BĐS tăng rất nhanh so với tốc độ tăngcủa cung, thông tin về hàng hoá BĐS không đầy đủ v.v Do vậy, sự mất cân bằngcung cầu trên thị trờng BĐS thờng do sự tác động từ phía cầu Tuy thị trờng luôn

có xu hớng tiến tới vị trí cân bằng, nhng không phải cân bằng ở trạng thái cạnhtranh hoàn hảo mà thờng cân bằng ở mức giá cao hơn mức giá tại điểm cân bằngtrớc đó

Sự điều chỉnh cân bằng cung cầu diễn ra nh sau:

Trong ngắn hạn: Cung một loại hàng hoá BĐS cụ thể co dãn ít so với giá,

trong khi cầu về BĐS thờng thay đổi nhanh hơn Do vậy, nếu cầu BĐS đột nhiêntăng lên, sẽ làm cho thị trờng bị thiếu hụt một lợng cung Sự thiếu hụt này sẽ gây

sức ép lên giá, làm cho giá cả tăng vọt Mức giá tăng lại có tác dụng hạn chế cầu,làm cho cầu giảm xuống Mức giá sẽ tăng lên tới một điểm mà tại đó, cung vàcầu trở lại trạng thái cân bằng Tại điểm cân bằng mới, mức giá cân bằng caohơn mức giá cân bằng ban đầu Quá trình ngợc lại sẽ diễn ra nếu nh cầu giảm độtngột Tuy nhiên trờng hợp này thờng ít xảy ra.

Trong dài hạn: Lợi nhuận của nhà đầu t sẽ là yếu tố quyết định điểm cân

bằng của thị trờng trong dài hạn Các nhà đầu t chỉ quyết định xây dựng thêmnhững diện tích nhà mới khi mà chi phí cận biên cho việc xây dựng chúng cònthấp hơn giá bán, nghĩa là nhà đầu t còn có lợi nhuận Khi mà họ không thu đợclợi nhuận thì họ sẽ dừng việc xây dựng thêm những diện tích nhà mới lại Nếucầu tăng lên, giá cả bị sức ép của cầu nên cũng tăng lên theo Giá cả tăng caohơn chi phí xây dựng cận biên cho những diện tích nhà mới sẽ khuyến khích cácnhà đầu t tiếp tục xây dựng và cung ứng BĐS để đáp ứng nhu cầu của thị trờng,làm cho cung hàng hoá BĐS trên thị trờng tăng lên Khi lợi nhuận của nhà đầu ttăng lên, giá cả các yếu tố đầu vào cũng theo đó tăng lên Điểm cân bằng mới sẽ

đạt đợc khi chi phí biên bằng giá bán Trong dài hạn, cung BĐS co dãn nhiềuhơn so với trong ngắn hạn Do vậy giá cả BĐS trong dài hạn biến động ít hơn vàthị trờng BĐS sẽ ổn định hơn

Phân tích chu kỳ hoạt động của thị trờng

Thị trờng BĐS cũng giống nh các thị trờng khác, quá trình hoạt động của nócũng mang tính chu kỳ Do vậy, việc nghiên cứu, phân tích chu kỳ hoạt động củathị trờng BĐS cũng rất quan trọng Thông qua việc phân tích chu kỳ hoạt độngcủa thị trờng, có thể xác định đợc thị trờng đang ở giai đoạn nào trong chu kỳ, từ

đó các nhà đầu t có thể đa ra đợc các chiến lợc, các kế hoạch đầu t, phát triểnKDBĐS hợp lý, thích ứng với từng giai đoạn trong chu kỳ kinh doanh

1.3.6.2 Định giá BĐS

Sự cần thiết của việc định giá BĐS

Giá cả là một thớc đo giá trị tài sản hoặc hàng hoá nào đó để cho các chủthể có quan hệ nghiệp vụ tài sản thực hiện các nghiệp vụ về tài sản Do vậy, việc

định giá BĐS là việc đa ra một thớc đo giá trị cho mỗi loại hàng hoá BĐS trênthị trờng tại một thời điểm đợc xác định với một mục tiêu cụ thể Trong nền kinh

tế thị trờng thì thớc đo giá trị này chính là giá cả thị trờng

Vai trò của định giá đợc thể hiện trong các trờng hợp sau:

- Trong chuyển nhợng quyền sở hữu và sử dụng BĐS

- Dùng BĐS làm tài sản bảo đảm tiền vay

- Xác định các loại thuế liên quan tới BĐS

-Xác định các khoản bồi thờng thiệt hại BĐS.

-Định giá BĐS góp phần làm cơ sở cho việc tăng cờng vai trò quản lý NNtrong lĩnh vực BĐS

Các phơng pháp định giá

Tuỳ theo từng loại hình và đặc tính của BĐS, ngời ta sử dụng các phơngpháp khác nhau để định giá Có hai loại hàng hóa BĐS thờng xuyên cần đợc địnhgiá, đó là:

Định giá BĐS đem lại thu nhập: Đối với các BĐS đem lại thu nhập thì giá

trị của nó phụ thuộc vào lợng thu nhập mà nó mang lại cho chủ sở hữu trong

t-ơng lai Do vậy, lợng thu nhập đó chính là căn cứ để xác định giá trị thị trờngcủa BĐS thuộc loại này

Phơng pháp định giá thờng dùng đối với BĐS đem lại thu nhập là phơngpháp chuyển hoá trực tiếp dòng thu nhập, còn gọi là phơng pháp thu nhập Phơngpháp này bao gồm 4 bớc chính:

1- Tính toán thu nhập ròng sau thuế năm đầu tiên của BĐS

2- Tìm kiếm các BĐS tơng tự đợc bán trên thị trờng

3- Xác định hệ số chuyển hoá vốn từ các BĐS tham khảo

4- Chia thu nhập ròng sau thuế năm đầu tiên của BĐS cho hệ số chuyển hoávốn để xác định giá trị thị trờng của BĐS

Phơng pháp thu nhập có thể đa ra một kết quả khá chính xác về các BĐS

đem lại thu nhập, là cơ sở để các doanh nghiệp xây dựng chiến lợc KD chomình

Định giá BĐS sản nhà ở: Có hai phơng pháp:

Thứ nhất là phơng pháp so sánh giá bán Nội dung của phơng pháp này là

định giá BĐS bằng cách tìm kiếm thông tin về các BĐS có các đặc điểm tơng

đồng về cơ bản, đã đợc mua bán trên thị trờng trong thời điểm gần nhất Sau đó

so sánh, điều chỉnh những khác biệt của các BĐS đó với BĐS cần định giá, từ đó

có thể xác định đợc giá trị thị trờng của BĐS Để phơng pháp này có thể đa ra

đ-ợc kết quả chính xác thì cần có thật nhiều thông tin về các BĐS đã giao dịch trênthị trờng

Phơng pháp thứ hai là phơng pháp chi phí Yêu cầu của phơng pháp này làxác định chi phí đầu t xây dựng lên BĐS, sau đó khấu trừ đi khoản hao mòngiảm giá theo thời gian (hao mòn vô hình) và hao mòn do thực tế sử dụng (haomòn hữu hình), rồi cộng thêm giá trị của đất đai (không bị hao mòn) thuộc vềBĐS đó, kết quả nhận đợc sẽ là giá trị thị trờng của BĐS

1.3.6.3 Huy động vốn cho hoạt động KDBĐS

Vốn trong KDBĐS bao gồm hai nguồn chính, đó là vốn chủ sở hữu và vốnvay thế chấp Thông thờng, vốn chủ sở hữu của nhà đầu t không đủ để thực hiệncác dự án Do vậy, các nhà đầu t thờng phải dùng nhiều kênh huy động vốn khácnhau để dẫn vốn đầu t cho dự án Song, khi vay vốn thì công việc KD của doanhnghiệp sẽ bị lệ thuộc vào nhiều yếu tố nh thời gian hoàn vốn, hình thức hoànvốn, tỷ lệ lãi suất v.v Điều này buộc các doanh nghiệp phải đẩy nhanh tốc độchu chuyển của vốn, nâng cao hệ số hoàn vốn, trong khi BĐS là một tài sản cótính thanh khoản thấp, làm cho mức độ rủi ro trong KDBĐS sẽ tăng lên Do đó,một yêu cầu đợc đặt ra, đó là nhà đầu t sẽ phải xác định tỷ lệ vốn vay trên vốnchủ sở hữu nh thế nào để giảm thiểu đợc rủi ro mà vẫn đảm bảo tính hiệu quảcủa KD theo quy mô

1.3.6.4 Một số vấn đề quan trọng khác liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS

Công tác quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ) là một công cụ quan trọng và hữu hiệucủa NN trong việc thực hiện chức năng quản lý NN về đất đai Nó còn đợc dùng

để định hớng sự phát triển của các thành phần kinh tế và giải quyết các vấn đềbền vững xã hội Thông qua QHSDĐ, NN xác lập cơ chế điều tiết và phân bổquỹ đất đai, qua đó để quy định, quản lý và kiểm soát hoạt động KDBĐS

Nh vậy có thể thấy rằng QHSDĐ giữ một vai trò vô cùng quan trọng, là mộttrong những căn cứ pháp lý cơ bản của KDBĐS Đồng thời, việc thay đổi mục

đích sử dụng đất tác động rất lớn đến lợng cung hàng hóa BĐS trên thị trờng.Mặt khác, việc nắm bắt đợc các thông tin về những thay đổi trong cơ cấu sửdụng đất, các công trình dự kiến đầu t trong tơng lai v.v sẽ cho phép dự đoán đ-

ợc sự thay đổi giá trị của các khu đất, là cơ sở cho các quyết định đầu t, qua đógóp phần quyết định sự thành công của một doanh nghiệp KDBĐS

Hoạt động môi giới BĐS

Môi giới BĐS là một hoạt động dịch vụ nhằm hỗ trợ cho hoạt động KDBĐS

và góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trờng BĐS Hoạt động môi giới cungcấp thông tin cho các chủ thể tham gia giao dịch BĐS, qua đó thúc đẩy thị trờngBĐS phát triển, khai thác nguồn thu cho ngân sách NN, góp phần ổn định trật tự,

an ninh xã hội, thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý BĐS của NN

Nh vậy, có thể thấy rằng, môi giới BĐS là một hoạt động không thể thiếu

đ-ợc trong sự vận hành và phát triển của thị trờng BĐS Với vai trò quan trọng nhvậy nên hoạt động môi giới BĐS rất cần đợc khuyến khích phát triển

1.4 Các yếu tố vĩ mô ảnh hởng đến hoạt động kinh doanh BĐS

1.4.1 Các yếu tố kinh tế -xã hội

Dân số, quy mô và kết cấu dân số: Tất cả mọi ngời trong xã hội đều có

các nhu cầu về ăn, ở, mặc, học hành, làm việc, vui chơi giải trí v.v do đó làmxuất hiện cầu về BĐS cho tất cả các ngành, các lĩnh vực cung ứng các sản phẩmhàng hoá và dịch vụ để đáp ứng những nhu cầu này Sự gia tăng dân số tự nhiênhay cơ học đều làm gia tăng các nhu cầu thiết yếu trên, và đồng thời cũng làmtăng cầu về hàng hóa BĐS trên thị trờng Bên cạnh quy mô dân số thì kết cấu dân

số theo độ tuổi, theo nghề nghiệp v.v cũng ảnh hởng tới cầu BĐS

Các hoạt động kinh tế: Nền kinh tế phát triển làm gia tăng nhu cầu sử

dụng đất và BĐS trong tất cả các ngành, trong khi quỹ đất có giới hạn, đòi hỏiphải có sự cân đối đất đai và BĐS cho các ngành đó Điều này dẫn tới sự gia tăngcác quan hệ giao dịch về đất đai và BĐS trên thị trờng và thúc đẩy thị trờng BĐSphát triển Mặt khác, khi nền kinh tế phát triển, số lợng lao động có việc làmcũng nh thu nhập của ngời lao động tăng lên, làm tăng khả năng thanh toán của

họ đối với hàng hóa BĐS trên thị trờng Do vậy, BĐS đợc tiêu thụ nhanh hơn,kích thích các nhà đầu t tăng cờng thêm các BĐS mới vào nguồn cung trên thị tr-ờng

Mức lãi suất cho vay và các điều kiện tín dụng trong lĩnh vực BĐS: Lãi

suất vốn vay là một trong những yếu tố chi phí đầu vào quan trọng nhất của mộtdoanh nghiệp KDBĐS, cùng với các điều kiện tín dụng có ảnh hởng tới hiệu quả

KD của doanh nghiệp Do vậy, nếu nh các khoản vay có mức lãi suất và các điềukiện tín dụng hợp lý thì sẽ thúc đẩy sự phát triển của hoạt động KDBĐS và ngợclại

Các chính sách kinh tế –xã hội của NN trong lĩnh vực BĐSxã hội của NN trong lĩnh vực BĐS : Chính

sách của Chính phủ và chính quyền các địa phơng cũng là một nhân tố có ảnh ởng đến hoạt động KDBĐS Đó là các chính sách khuyến khích sản xuất theongành, theo vùng kinh tế v.v hay các chính sách nhằm giải quyết các vấn đề xãhội thông qua những u đãi cho các nhà đầu t để thu hút đầu t vào các mục tiêucủa Nhà nớc có liên quan đến BĐS

h-1.4.2 Các yếu tố liên quan đến môi trờng pháp lý

Luật pháp của NN là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự tồn tại vàphát triển của thị trờng BĐS ở một quốc gia NN ban hành các văn bản pháp luật

về đất đai và BĐS để tạo ra môi trờng pháp lý cho các hoạt động của thị trờngBĐS và sử dụng chúng nh là một công cụ để kiểm soát và điều tiết thị trờng

BĐS Các văn bản pháp luật mà NN thờng dùng để điều chỉnh các quan hệ tronglĩnh vực BĐS nh Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật KDBĐS, Luật đầu t, v.v Các chủthể khi tham gia vào hoạt động KDBĐS thì bắt buộc phải nắm rõ các quy địnhtrong các văn bản pháp luật này.

Trong hệ thống luật pháp của NN về đất đai và BĐS thì những quy định vềtài chính đất đai giữ một vị trí quan trọng Nó giúp NN quản lý và định h ớng sựphát triển của thị trờng BĐS, đồng thời các khoản thu từ đất đai cũng chiếm mộtphần không nhỏ trong ngân sách NN Nó còn ảnh hởng đến hiệu quả KD củadoanh nghiệp, bởi vì các khoản tiền phải nộp liên quan đến đất đai cũng là mộttrong những chi phí đầu vào của doanh nghiệp

Tài chính về đất đai bao gồm các khoản thu sau:

-Tiền sử dụng đất (SDĐ)

-Tiền thuê đất

1.5 Kinh nghiệm của một số nớc trong kinh doanh BĐS

1.5.1 Kinh nghiệm của Trung Quốc

Về chế độ sở hữu đất đai, toàn bộ đất đai của Trung Quốc thuộc QSH của

NN Ngời sử dụng đất đợc một số quyền về đất đai, ví dụ nh QSDĐ có thể đemchuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp v.v Tuy nhiên, họ phải sử dụng đấttheo đúng mục đích đã quy định trong bản QHSDĐ của NN và có xác định thờihạn giao đất

Trong thời gian qua, việc sửa đổi pháp luật về đất đai đã tạo động lực mạnh

mẽ, thúc đấy sự hình thành và phát triển của hoạt động KDBĐS ở Trung Quốc.Theo một thống kê gần đây cho thấy, nếu nh trong năm 2001, Trung Quốc có4.200 chủ đầu t BĐS, thì năm 2004, con số này đã tăng lên hơn 30.000 Cũngtrong năm 2004, tổng diện tích các toà nhà do các công ty quản lý BĐS khai thác

là 2.882,52 triệu m2, diện tích nhà ở đã bán là 397,23 triệu m2 Tổng doanh thu

từ việc bán các toà nhà thơng mại là 1.260,13 tỷ Nhân dân tệ, doanh thu từ việc

bán nhà ở là 1.035,96 tỷ Nhân dân tệ Các số liệu này cho thấy tốc độ tăng trởngcủa hoạt động KDBĐS của Trung Quốc là rất cao và quy mô tơng đối lớn Tuynhiên, mức thu nhập của phần lớn dân c Trung Quốc còn thấp, do vậy khả năngthanh toán của họ rất hạn chế Nếu tính diện tích nhà ở bình quân đầu ngời thìcon số này còn khá khiêm tốn (bình quân 25,8 m2/ngời- số liệu năm 2003) Tỷtrọng của ngành BĐS trong tổng sản phẩm quốc nội (GDP) cũng còn rất nhỏ, chỉchiếm khoảng 2% GDP Điều này cho thấy, ngành KDBĐS của Trung Quốc vẫngặp phải một số trở ngại nhất định, mà chủ yếu là những hạn chế trong hệ thốngluật pháp về đất đai và KDBĐS của Trung Quốc.

1.5.2 Kinh nghiệm của Mỹ

Hơn 200 năm hình thành và phát triển, nớc Mỹ đã xây dựng đợc một hệthống pháp luật về đất đai rất hoàn thiện, giải quyết đợc hầu hết các tình huốngdiễn ra trong thực tế Khác với Việt Nam và Trung Quốc, luật pháp về đất đaicủa Mỹ công nhận và khuyến khích QSH cá nhân về đất đai của các công dân.Quy định này làm cho chủ sở hữu sử dụng mảnh đất của mình một cách hiệu quảhơn, có thể yên tâm bỏ vốn ra đầu t vào đất đai để sản xuất KD Tuy vậy, luậtpháp Mỹ vẫn bảo đảm cho NN các quyền định đoạt liên quan đến các BĐS cánhân nhằm phục vụ các lợi ích chung của cộng đồng, đảm bảo cho việc khaithác, sử dụng đất đai và BĐS đạt hiệu quả xã hội cao nhất

Có thể nói rằng, hoạt động KDBĐS của Mỹ phát triển mạnh là nhờ vào các

điều kiện thuận lợi về pháp luật cũng nh là môi trờng KD Năm 2004, ngànhKDBĐS của Mỹ đóng góp 1451 tỷ USD vào GDP của Mỹ, chiếm hơn 12% trongcơ cấu GDP, là ngành có tỷ trọng trong GDP cao thứ hai ở Mỹ Về nhà ở, diệntích nhà bình quân đầu ngời là 64,3 m2/ngời, và khoảng 2,5 ngời đã có một ngôinhà, thuộc loại cao nhất thế giới Tổng diện tích BĐS thơng mại của Mỹ hiện cókhoảng hơn 6 tỷ m2 Cũng trong năm 2004, tổng số doanh nghiệp trong ngànhKDBĐS ở Mỹ là 323.000 doanh nghiệp, chiếm 4,5% trong tổng số doanh nghiệptại Mỹ, thu hút 3,029 triệu lao động, chiếm 2,2% tổng số lao động ở Mỹ

Các giao dịch BĐS ở Mỹ chịu sự chi phối mạnh mẽ bởi các nhà môi giới(Realtor) Tính đến năm 2005, có đến hơn 85% các giao dịch BĐS ở Mỹ đợcthực hiện thông qua các Realtor Hiện nay ở Mỹ có khoảng 1,3 triệu Realtor.Những số liệu trên cho thấy hoạt động KDBĐS ở Mỹ rất phát triển, giữ vị trítrung tâm trong nền kinh tế Mỹ Ngành KDBĐS có vai trò thúc đẩy toàn bộ nềnkinh tế Mỹ phát triển, giải quyết một lợng khá lớn công ăn việc làm cho ngời lao

động, cũng nh đóng góp lớn vào tất cả các mặt còn lại của nền kinh tế Mỹ

Thứ ba, NN có vai trò tạo ra môi trờng pháp lý cho hoạt động KDBĐS.

Đồng thời, các chính sách của NN có tác dụng thúc đẩy hoặc kìm hãm sự pháttriển của ngành KDBĐS

Thứ t, thị trờng BĐS có quan hệ chặt chẽ với các thị trờng khác, đặc biệt làthị trờng tài chính

CHƯƠNG 2: THựC TRạNG Về HOạT ĐộNG kinh doanh

NN quy định cũng rất thấp, không bù đắp nổi chi phí đầu t Sau khi ký hợp đồngthuê nhà, các công ty quản lý nhà của NN hầu nh không có trách nhiệm gì đốivới các căn nhà đó nữa Ngời sử dụng nhà tự sửa chữa, tự bảo dỡng và nâng cấpv.v Có thể nói trớc những năm 1990 hầu nh cha tồn tại hoạt động KDBĐS theo

đúng nghĩa là một ngành KD vì mục tiêu lợi nhuận Về mặt thể chế, Hiến pháp

1980 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Điều 5 Luật đất đai năm 1987

còn quy định: "nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô

d-ới mọi hình thức" Nh vậy, trớc năm 1993, NN ta không thừa nhận sự tồn tại của

thị trờng BĐS Các giao dịch về BĐS trong thời kỳ này chỉ diễn ra trên thị trờngngầm

2.1.2 Giai đoạn từ sau năm 1993 đến nay

Từ khi nền kinh tế Việt Nam chuyển sang vận hành theo cơ chế thị trờng thìhoạt động KDBĐS mới thực sự hình thành và phát triển Hiến pháp năm 1992

quy định: "Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc NN giao đất có quyền chuyển

nh-ợng QSDĐ theo quy định của pháp luật" Trên cơ sở đó, Luật Đất đai năm 1993

và sau này đợc sửa đổi bổ sung năm 1998 và 2001 cùng với Luật Đất đai năm

2003 đợc coi nh là nền tảng pháp lý quan trọng cho sự ra đời và phát triển của thịtrờng BĐS ở nớc ta Trong số liệu thống kê giá trị tổng sản phẩm quốc nội (GDP)chia theo ngành của nền kinh tế Việt Nam trong những năm trớc đây thì không

có chỗ đứng của hoạt động KDBĐS ở Việt Nam Cho tới vài năm gần đây, quymô đóng góp vào GDP của hoạt động này đã tăng lên đáng kể và đợc thể hiện rõ

qua Bảng 2.1 (Phụ Lục) Năm 2004, hoạt động KDBĐS đã đóng góp hơn 4% vào

GDP, bằng 2/3 đóng góp của ngành xây dựng là ngành có bề dày phát triển đãkhá lâu năm

Về số lợng doanh nghiệp, theo số liệu của Vụ Quản lý doanh nghiệp- Bộ

Kế hoạch và Đầu t thì tính đến hết năm 2005, số lợng doanh nghiệp đã đăng kýhoạt động trong các lĩnh vực liên quan đến BĐS giai đoạn 2000 - 2005 trên toànquốc là 160.682 doanh nghiệp, trong đó tại Hà Nội là 32.874 doanh nghiệp, tạiThành phố Hồ Chí Minh là 50.700 doanh nghiệp

Qua gần 15 năm kể từ khi thị trờng BĐS chính thức đợc thừa nhận và đi vàohoạt động (năm 1993), diễn biến và tốc độ phát triển của thị trờng khá phức tạp,

có thời kỳ diễn ra rất sôi động nh giai đoạn 1992-1994 Sau đó một thời gian dài

từ năm 1995-2000, thị trờng BĐS rơi vào tình trạng trầm lắng đã làm cho cácmảng của thị trờng hầu nh bị “đóng băng” hoàn toàn Tiếp theo giai đoạn này,thị trờng đã có dấu hiệu ấm, nóng trở lại và phục hồi, gây ra cơn "sốt" lần thứ haivào các năm 2004-2005, nhng đến đầu 2006 thì thị trờng đã có những biểu hiệnbất thờng và lại rơi vào tình trạng “đóng băng” Tuy nhiên, từ cuối năm 2006 đếnnay thị trờng đã có dấu hiệu ấm lên và có xu hớng phục hồi, sôi động trở lại

2.2 Thực trạng về vấn đề sở hữu và sử dụng đất đai ở Việt Nam

2.2.1 Về nội dung quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2003 thì đất đai thuộc sở hữu toàndân do NN đại diện chủ sở hữu và thực hiện các quyền định đoạt đối với đất đainh: quyết định mục đích SDĐ thông qua việc quyết định xét duyệt QHSDĐ, kếhoạch SDĐ; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn giao đất; quyết định giao

đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, định giá đất.Theo Điều 106 Luật Đất đai 2003 quy định ngời SDĐ có các quyền sau:quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng choQSDĐ, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ, quyền đợc bồi thờng khi

NN thu hồi đất

2.2.2 Thực trang tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền

sở hữu công trình trên đất

Đặc thù của các BĐS hiện nay, kể cả BĐS là nhà ở và các BĐS khác là thiếugiấy tờ mang tính pháp lý chứng minh quyền sử dụng tài sản, quyền sở hữu côngtrình trên đất theo quy định ban hành Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất (GCNQSDĐ) tại nhiều địa phơng cha làm tốt, tỷ lệ cấp GCNQSDĐ ở đô thịcòn rất thấp nh Hải Phòng, Hải Dơng và một số địa phơng khác Trong năm

2005, theo kế hoạch thì cả nớc sẽ hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ cho các hộ gia

đình (HGĐ), cá nhân, tập thể, tổ chức Tuy nhiên, trên thực tế con số đó lại rấtthấp so với kế hoạch, có thể thấy điều này thông qua số liệu thống kê về tình

hình cấp GCNQSDĐ trên phạm vi cả nớc và 2 thành phố lớn là Hà Nội và Thành

phố Hồ Chí Minh đợc thể hiện qua Bảng 2.2 ( Phụ Lục).

Cũng theo thông tin đợc đề cập trong tạp chí "BĐS nhà đất Việt Nam" thì

đến tháng 6/2006, chỉ có khoảng 31/64 tỉnh thành cấp đợc trên 80% GCNQSDĐ,trong đó ở nông thôn chỉ cấp khoảng 67,4%, đất nông nghiệp, lâm nghiệpkhoảng 54,2%, ở đô thị là 51,2%

2.3 Thực trạng về thị trờng BĐS ở Việt Nam

2.3.1 Thực trạng cung hàng hoá BĐS trên thị trờng

BĐS bao gồm đất đai và các công trình xây dựng trên đất Trong đó, đất đai

là thành phần đặc biệt quan trọng của BĐS Bởi vậy, nghiên cứu nguồn cung BĐScần đợc bắt đầu bằng việc nghiên cứu nguồn cung đất đai hiện nay trên thị trờng.Tổng cung đất đai của từng quốc gia nói chung và khu vực lãnh thổ cụ thể nóiriêng là một đại lợng không đổi, nhng cung đất đai cho một mục đích cụ thể, haynói cách khác cơ cấu cung đất đai thay đổi tùy thuộc vào yêu cầu phát triển kinh

tế xã hội của mỗi thời kỳ Ta có thể thấy điều này thông qua số liệu của Tổng Cục

Thống kê từ năm 2001 - 2003 đợc thể hiện ở Bảng 2.3 (Phụ Lục).

Trong năm 2005, cả nớc có 1.400 dự án nhà ở và khu đô thị mới đợc triểnkhai, trong đó Hà Nội có gần 180 dự án, Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 800

dự án, Hải Phòng có 78 dự án và Đà Lạt là 46 dự án Một số dự án lớn do nhà

đầu t nớc ngoài thực hiện nh khu đô thị mới Nam Thăng Long, có diện tíchkhoảng 365 ha với vốn đầu t là 2,1 tỷ USD; khu đô thị mới Phú Mỹ Hng (Thànhphố Hồ Chí Minh) có diện tích khoảng 600 ha Trong những năm qua, do sự pháttriển nhanh của các doanh nghiệp KDBĐS, cùng với sự gia tăng quy mô đầu tnên diện tích nhà ở và diện tích nhà ở bình quân trên đầu ngời tăng lên đáng kể

Bảng 2.4 (Phụ Lục) cho thấy đến năm 2004 cả nớc có diện tích bình quân

nhà ở trên đầu ngời là 10,38 m2, trong đó khu vực đô thị là 10,6 m2, khu vựcnông thôn là 10,3 m2

Năng lực xây nhà ở trong giai đoạn 2001-2005 tăng lên khá nhiều, tạo ranguồn cung nhà ở nhiều hơn, tuy nhiên so với các nớc khác thì vẫn còn thấp.Theo số liệu của Cục Quản lý nhà Bộ xây dựng diện tích nhà ở đợc xây dựng

mới từ năm 2001 đến 2004 đợc thể hiện qua Bảng 2.5 (Phụ Lục) Diện tích nhà

đợc xây dựng mới năm 2004 là 21.705 m2 Với dân số hơn 80 triệu ngời thì diệntích nhà ở bình quân mỗi năm chỉ tăng đợc khoảng 0,25 m2

Những năm gần đây, Thành phố Hà Nội đã triển khai thực hiện các chínhsách u đãi, hỗ trợ nhà ở cho những ngời có mức thu nhập thấp Trong giai đoạn

2001-2005, quỹ nhà ở cho ngời có thu nhập thấp là 440.000 m2 Tính riêng năm

2003, Hà Nội thực hiện 5 dự án phát triển nhà cho những ngời có thu nhập thấpvới diện tích đã xây dựng là 8.880 m2 Trong đó, dự án ở Nghĩa Đô-Dịch Vọng

có diện tích sàn là 3.365 m2 bao gồm 90 căn hộ; dự án ở Xuân La-Xuân Đỉnhgồm 120 căn hộ; dự án ở Xuân La - Tây Hồ có 36 căn hộ; dự án ở Cầu Diễn-TừLiêm gồm 52 căn hộ

Tại Thành phố Hồ Chí Minh trong những năm qua nhiều khu dân c đợchình thành, đặc biệt một số khu dân c lớn nh An Lạc với diện tích 110 ha, BìnhHng là 100 ha, An Phú An Khánh là 143 ha Từ đầu năm 2003, Uỷ ban nhân dân(UBND) Thành phố Hồ Chí Minh đã có chủ trơng xây dựng nhà cho ngời có thunhập thấp và hình thành quỹ hỗ trợ cho ngời có thu nhập thấp mua nhà Theo kếhoạch thực hiện chủ trơng này, từ năm 2003 đến năm 2010, Thành phố sẽ xâydựng 70.000 căn hộ chung c, 18.000 phòng cho thuê và mua trả góp với số vốn

đầu t khoảng 15.000 tỷ đồng

Từ năm 2001 đến nay, môi trờng đầu t ở Việt Nam tiếp tục đợc cải thiện, sốlợng các doanh nghiệp Việt Nam và các doanh nghiệp nớc ngoài đầu t vào ViệtNam đều tăng lên, một mặt làm cho nguồn cung trên thị trờng cho thuê các căn

hộ cao cấp và đặc biệt là thuê văn phòng tăng lên đáng kể, mặt khác hầu hết các

tòa nhà đều có tỷ lệ diện tích cho thuê rất cao đợc thể hiện ở các Bảng 2.6; Bảng

2.7; Bảng 2.8; Bảng 2.9 ( Phụ Lục).

Nh vậy có thể thấy rằng, cung hàng hoá BĐS trên thị trờng trong thời gianqua đã tăng lên đáng kể Quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa đất nớc, chỉnhtrang và mở rộng đô thị, tăng cờng kết cấu hạ tầng kinh tế, kỹ thuật và xã hội đãlàm thay đổi cơ cấu sử dụng đất đai, góp phần làm cho đất đai đợc sử dụng hiệuquả hơn, tăng cung đất đai cho xây dựng đô thị, các công trình nhà ở và kết cấuhạ tầng

2.3.2 Thực trạng về cầu BĐS ở nớc ta

Cầu về BĐS hiện nay ở nớc ta gồm hai nguồn: Cầu xuất phát từ nhu cầu sửdụng BĐS thực sự, có nghĩa là những ngời BĐS để sử dụng và cầu xuất phát từmua BĐS để đầu cơ, họ chờ giá BĐS tăng giá rồi bán ra thu lợi nhuận

Cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng BĐS thực sự

Hiện nay, nguồn cầu này đang tăng lên nhanh chóng do nhiều nguyên nhân.Trớc hết, cầu thực sự về BĐS tăng lên do sự gia tăng về dân số Theo Tổngcục Thống kê, tốc độ tăng dân số tự nhiên hiện nay ở nớc ta khoảng 1,4%/năm

Nh vậy, hàng năm dân số Việt Nam tăng khoảng 1,12 triệu ngời Với mức nhà ởbình quân hiện nay vào khoảng 10 m2/ngời thì diện tích nhà ở cần xây dựng

thêm mỗi năm là 11,2 triệu m2.

Thứ hai, thu nhập tăng sẽ làm tăng trực tiếp cầu về nhà ở Ngoài việc thu nhậptăng do GDP tăng ở Việt Nam hiện nay còn có nguồn thu nhập khá lớn từ cáckhoản kiều hối, đó là các khoản tiền do ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài gửi vềcho thân nhân trong nớc Theo thống kê chính thức thì con số đó là khoảng 2 tỷUSD/ năm và một phần không nhỏ số tiền này đợc dùng để mua BĐS, do đó cũngtạo ra một lợng cầu đáng kể trong thị trờng BĐS Việt Nam

Sau khi Việt Nam gia nhập WTO, có rất nhiều tổ chức, doanh nghiệp, cánhân nớc ngoài đầu t vào Việt Nam làm cho cầu về BĐS nhà ở, văn phòng làmviệc, nhà xởng, nhà kho v.v tăng lên mạnh mẽ Qua khảo sát mới đây của công

ty t vấn BĐS CBRE Việt Nam cho thấy, tại Thành phố Hồ Chí Minh, công suấtthuê các loại văn phòng hạng A và B trong tháng 7/2006 đạt tỷ lệ từ 95% đếngần 100% Theo Công ty t vấn BĐS Chesterton Petty Việt Nam, tính đến quý IIInăm 2005 Hà Nội có gần 1.400 căn hộ cho thuê thì 96% trong số đó đã cho thuêhết Thành phố Hồ Chí Minh có 2.000 căn hộ cho thuê thì chỉ có 8% số căn hộcòn trống

Theo CBRE, hiện Việt Nam chỉ có trên 10 trung tâm thơng mại với diệntích khiêm tốn, chủ yếu tập trung ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh Nhữngtrung tâm này thờng có vị trí thuận lợi, gần trung tâm nên công suất cho thuê th-ờng đạt từ 94% trở lên Cụ thể tại Thành phố Hồ Chí Minh, trung tâm thơng mạiDiamond Plaza có tổng diện tích cho thuê hơn 8.000 m2 , giá cho thuê thuộc loạicao ở Việt Nam (70 - 140 USD/m2) nhng đã cho thuê hết ở Hà Nội hiện naymặc dù các tòa nhà cao ốc đang trong giai đoạn hoàn thiện hoặc mới đợc đa vào

sử dụng nhng đã cho thuê gần kín Chẳng hạn Opera Business Centre (6B TràngTiền) vào tháng 12/2006 và Picific Place (83B Lý Thờng Kiệt) vào tháng 3/2007cũng đã đạt tỷ lệ cho thuê là 45 - 70%

Cầu về BĐS thông qua hoạt động đầu cơ

Hoạt động đầu cơ BĐS là hiện tợng mà các cá nhân hoặc doanh nghiệp tuykhông có nhu cầu sử dụng BĐS nhng họ vẫn mua BĐS với số lợng lớn nhỏ tùythuộc vào khoản tiền nhàn rỗi của mình và có thể bằng các nguồn vốn huy độngkhác nh của bạn bè, họ hàng hoặc vay của các tổ chức tín dụng để bán ra kiếmlời khi giá BĐS tăng Hoạt động này đã gây ra những cơn “sốt ảo” về giá, đẩy giá

đất lên rất cao, làm cho những ngời thực sự có nhu cầu về BĐS khó tiếp cận đợcvới hàng hoá BĐS trên thị trờng

2.3.3 Thực trạng về giá đất tại Việt Nam hiện nay

Hiện nay ở Việt Nam tồn tại hai hệ thống giá đất: hệ thống giá đất do NN

ban hành và hệ thống giá đất hình thành trên thị trờng do các chủ thể giao dịch

tự thỏa thuận (giá thị trờng), đấu giá QSDĐ và đấu thầu các dự án có SDĐ

2.3.3.1 Hệ thống giá do Chính phủ quy định

Căn cứ vào Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ

về phơng pháp xác định giá và khung giá các loại đất và Thông t số114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài Chính hớng dẫn thi hành Nghị

định 188, UBND các tỉnh đã ban hành giá đất của NN để áp dụng tại địa phơngkhi NN giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất hoặc thu hồi đất Tuy nhiên, mức

giá do NN ban hành chỉ bằng 60-80% so với giá thị trờng Bảng 2.10 (Phụ Lục) thể hiện khung giá đất do Chính phủ quy định năm 2004, Bảng 2.11 (Phụ Lục)

cho thấy sự chênh lệch giữa giá NN quy định với mức giá thị trờng tại Hà Nội vàthành phố Hồ Chí Minh

Hà Nội của Tổng Cục Địa chính (nay là BTNMT) cho thấy xu hớng tăng giá đất,

đợc thể hiện qua Bảng 2.12 ( Phụ Lục 2).

Theo Cục Quản lý nhà Bộ Xây dựng, giá đất bình quân trong những năm

2003 ở nội thành Hà Nội khoảng 10 cây vàng/ m2, giá đất ngoại thành Hà Nộitừng tăng khoảng 5 - 10 lần so với trớc đây Giữa năm 2003, huyện Từ Liêm HàNội tổ chức đấu thầu, giá trúng thầu lên tới 18 - 20 triệu đồng/ m2 Mức giá nàycao gấp 2 lần ở London có cùng cự ly từ trung tâm

Từ năm 2001 đến 2003 giá nhà chung c tăng nhanh Năm 2001 căn hộ 78

m2 tại dự án Linh Đàm (Hà Nội) đợc rao bán với mức giá gần 200 triệu đồng,căn hộ tầng 2 đợc rao bán cao nhất gần 188 triệu đồng, căn hộ tầng 9 giá thấpnhất là gần 137 triệu đồng; nhng đến năm 2003, công ty kinh doanh đã bán căn

hộ nh vậy với giá gấp 2 lần Kết quả điều tra của Sở Tài Nguyên Môi Trờng HàNội cho thấy trong số 1,3 triệu m2 nhà ở cha bàn giao thì có tới 34% đợc mua đibán lại nhiều lần mà vẫn không biết rõ nguồn gốc Giá nhà chung c trên thị trờng

cao hơn giá bán ra của các công ty kinh doanh và phát triển nhà ở khoảng 50

-100 triệu đồng/căn hộ

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá nhà ở từ năm 2001 đến năm 2003 cũngtăng nhanh và ở mức cao Nguồn số liệu của công ty giao dịch địa ốc thuộc ngânhàng phát triển thành phố Hồ Chí Minh cho thấy giá căn hộ chung c thuộc dự ánUng Văn Khiêm diện tích 47m2, 76m2, 80 m2 trong năm 2003 đợc bán với giá8,7 triệu đồng/ m2 Trong số những ngời mua những căn hộ trên đây có tới 50%

Thị trờng cho thuê văn phòng và nhà cao cấp đối với ngời nớc ngoài cũngkhá sôi động, loại A giá thuê dao động từ 20 đến 28 USD/m2/tháng, loại B từ 17

- 25 USD/m2/tháng Loại C từ 10 đến 23 USD/m2/tháng

Theo Báo Kinh Tế Việt Nam, giá thuê văn phòng cao cấp đã liên tục tăng vàchỉ trong quý 1-2007, giá thuê văn phòng loại A cũng đã tăng 5% so với quý IVnăm 2006 Giá cho thuê văn phòng loại A hiện nay ở mức 36,5 USD/m2/tháng,loại B khoảng 25,6 USD/m2/tháng, cha bao gồm 10% thuế VAT

2.3.3.3 Thực trạng về giá đất bồi thờng

Theo khoản 1 Điều 9 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 củaChính phủ quy định giá đất để tính bồi thờng là giá đất theo mục đích đang sửdụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy

định của Chính phủ; không bồi thờng theo giá đất sẽ đợc chuyển mục đích sửdụng Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ đãsửa đổi lại là giá đất để tính bồi thờng là giá đất theo mục đích đang sử dụng đã

đợc UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quy định và công bố; không bồithờng theo giá đất sẽ đợc chuyển mục đích sử dụng; trờng hợp tại thời điểm cóquyết định thu hồi đất mà giá này cha sát với giá chuyển nhợng QSDĐ thực tếtrên thị trờng trong điều kiện bình thờng thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộcTrung ơng quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp

Việc thực hiện quy định về tính giá đất bồi thờng theo Nghị định 17 trênthực tế còn gặp nhiều khó khăn Nếu giá đất để tính bồi thờng là giá đất theomục đích đang sử dụng thì ngời đợc bồi thờng khó chấp nhận bởi vì họ cha đợchởng một chút lợi nào từ lợi ích tiềm năng đã đợc xác định theo mục đích sửdụng mới Đất nông nghiệp hiện tại vẫn cha có thị trờng, do vậy việc xác định

giá đất theo giá đất nông nghiệp là cha sát với giá thị trờng Đối với đất nôngnghiệp có thời hạn giao đất 20 năm, hiện nay đã sắp hết hạn giao đất thì giáchuyển nhợng QSDĐ không phản ánh đúng giá trị của nó, cho nên quy định bồithờng theo giá chuyển nhợng đó là bất hợp lý Do vậy, việc xác định giá đất bồithờng tại các địa phơng còn rất nhiều lúng túng và vớng mắc.

Hiện nay, giá đất bồi thờng phổ biến tại các địa phơng là lấy mức giá theoquy định của UBND cấp tỉnh công bố và sau đó kê đệm thêm một khoản hỗ trợthiệt hại về đất Mức hỗ trợ này phụ thuộc vào từng loại đất và tuỳ theo từng dự

án Ví dụ nh ở dự án khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ (Bình Dơng) giai đoạn 2,UBND tỉnh quy định giá đất bồi thờng bằng giá đất do UBND tỉnh công bố vàongày 01/01/2007 cộng với mức hỗ trợ về giá đất là 50% mức giá đất do UBNDtỉnh quy định đối với đất ở, từ 120%-180% đối với đất nông nghiệp

2.3.3.4 Thực trạng về đấu giá QSDĐ

Đấu giá QSDĐ đối với đất đa vào đấu giá QSDĐ có thu tiền SDĐ hoặc chothuê đất đợc quy định tại Điều 58 Luật Đất đai 2003, Điều 61, 62 Nghị định181/2004/NĐ-CP và đợc sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 17/2006/NĐ-CP Tuynhiên vẫn còn tồn tại nhiều bất cập nh cha xác định rõ đối tợng SDĐ nào phải

đấu giá, đất nào không phải đấu giá, đất nào phải xác định giá theo t vấn hoặctheo UBND tỉnh công bố ngày 1/1 hàng năm Nhiều địa phơng cho rằng ở địaphơng cha có thị trờng BĐS nên cha cần phải đấu giá Công tác tổ chức đấu giácha trở thành hệ thống từ Trung ơng đến địa phơng.Tổ chức đấu giá của địa ph-

ơng còn cha có tính chuyên nghiệp Việc quy định nộp tiền thuê đất một lần chongời thuê đất, nộp tiền hàng năm theo giá trúng đấu giá đã làm cho việc đấu giácho thuê đất không còn ý nghĩa Quy định cha chặt chẽ nh vậy đã dẫn tới tìnhtrạng không có địa phơng nào tổ chức đấu giá cho thuê đất

Theo thống kê 6 tháng đầu năm 2007, tại đa số các địa phơng, mức giátrúng đấu giá cao hơn giá sàn (giá khởi điểm) từ 7%-30% Riêng Hà Nội vàthành phố Hồ Chí Minh, nơi có thị trờng BĐS sôi động thì đa số mức giá trúng

đấu giá cao hơn giá khởi điểm khoảng 70%-100%; một số vị trí gấp 3,8 lần giákhởi điểm nh trờng hợp đấu giá QSD xây dựng nhà vờn, biệt thự tại lô TT3 khu

đô thị Mỹ Đình-Mễ Trì (Từ Liêm- Hà Nội)

2.4 Thực trạng về nguồn vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS

2.4.1 Nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS

Hiện nay, ngoài nguồn vốn tự có của cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS thìnguồn vốn vay cho hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam chủ yếu là vay từ các

tổ chức tài chính tín dụng, một phần từ các công ty bảo hiểm, các quỹ đầu t Tính

đến năm 2005, toàn quốc có 5 ngân hàng (NH) thơng mại quốc doanh, 1 NHchính sách, 36 NH thơng mại cổ phần, 4 NH liên doanh, 28 chi nhánh NH nớcngoài

2.4.2 Hiện trạng nguồn vốn vay

D nợ cho vay đối với các nhu cầu vốn BĐS đến cuối năm 2004 chiếm 18%tổng d nợ Vốn cho vay xây dựng nhà ở cuối năm 2004 tăng 4,8 lần so với cuốinăm 1998 và vốn cho vay xây dựng hạ tầng địa ốc, nhà xởng cho thuê cũng tăng

4 lần

Trong tổng vốn đầu t của các dự án, nguồn vốn cho vay chiếm khoảng 70%,còn đối với HGĐ, nguồn vốn vay để xây dựng nhà chiếm khoảng 50% tổng sốvốn

Trong cơ cấu vay thì các khoản vay để xây dựng nhà chung c và nhà ở trongdân c giảm, trong khi đó các khoản vay xây dựng nhà ở cao cấp, văn phòng chothuê, BĐS thơng mại tăng

Trong những năm qua, hệ thống tín dụng ở nớc ta phát triển khá nhanh, đặcbiệt là hệ thống các NH thơng mại Điều này là do nhu cầu về trụ sở của cáccông ty, các doanh nghiệp, nhu cầu về vốn của các dự án đầu t BĐS tăng, ví dụ

nh ngân hàng ACB đã đầu t 42 tỉ đồng tơng ứng với 4,2 triệu cổ phiếu vào công

ty cổ phần khu công nghiệp Tân Tạo từ năm 2000, đến nay tính theo giá trị cổphiếu thì đã gấp 14 lần so với số vốn ban đầu, cha kể cổ tức mà công ty đợc nhậnhàng năm

2.4.3 Những trở ngại trong việc vay vốn

Điều kiện vay vốn: Nguồn vốn vay đầu t cho BĐS là nguồn vốn lớn, dài

hạn, có rủi ro cao, do đó yêu cầu cho vay trong lĩnh vực này phức tạp hơn, trong

đó có việc thế chấp các BĐS để vay theo quy định tại Nghị định

178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tíndụng Dựa trên các quy định luật và các văn bản liên quan thì BĐS dùng để vaythế chấp phải có đủ các điều kiện :

Thứ nhất, QSH hoặc QSD của bên đứng ra thế chấp để vay phải đợc pháp

luật thừa nhận, thể hiện bằng GCNQSDĐ, QSH các công trình trên đất

Thứ hai, không có tranh chấp về QSH hoặc QSD của bên đứng ra vay tại

thời điểm ký kết hợp đồng vay

Thứ ba, Giá trị tài sản thế chấp bao gồm QSD đất và QSH các công trình

trên đất phải đảm bảo đủ điều kiện vay Việc định giá này do các bên tự thoảthuận, trong đó chủ yếu phụ thuộc vào bên cho vay

Hiện nay, điều kiện cho vay đã đợc cải thiện khá nhiều, tạo thuận lợi hơn sovới trớc Tuy nhiên, vẫn còn khá nhiều bất cập về cho vay thế chấp do điều kiệnpháp lý, do tổ chức cho vay, hoặc do các cá nhân tổ chức vay vốn

Điều kiện pháp lý: Hiện nay, có khá nhiều BĐS cha có đầy đủ các giấy tờ,

do đó không thể tiến hành làm thủ tục để vay thế chấp Mặc dù NN đang gấp rútcấp GCNQSDĐ để tạo cơ sở pháp lý cho BĐS, tuy nhiên do nhiều lý do mà tiến

độ công việc này rất chậm Chính vì điều đó đã làm giảm một lợng không nhỏnhững ngời có nhu cầu vay vốn nhng không đợc vay, đồng thời các NH cũng mấtmột nguồn thu lớn Mặt khác, vẫn còn có nhiều vụ tranh chấp đất đai không đợcgiải quyết dứt điểm, không chỉ gây khó khăn và bất bình trong nhân dân, mà cònlàm cho các BĐS này không đủ điều kiện làm thủ tục vay thế chấp hoặc đangtrong quá trình làm GCNQSDĐ cũng phải dừng lại, vì vậy cũng ảnh hởng đến

điều kiện pháp lý của BĐS khi tiến hành làm thủ tục vay

Bên cho vay và bên đi vay: Nhiều tổ chức tín dụng hiện nay cũng đặt ra khá

nhiều tiêu chuẩn cho vay điều đó làm giảm sự tiếp cận của bên cần vay tới nguồnvốn vay thế chấp Một vấn đề quan trọng nữa là việc định giá BĐS, nó quyết

định đến mức vay của bên có BĐS thế chấp Thông thờng, BĐS đợc định mức giábằng 70% giá trị thị trờng của nó Tuy nhiên, ngày càng có nhiều tổ chức tíndụng cạnh tranh với nhau làm cho việc định giá ngày càng hợp lý hơn tạo điềukiện cho bên vay hơn

2.5 Thực trạng về các vấn đề khác liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS

2.5.1 Thực trạng về công tác quy hoạch đất đai

QHSDĐ có thể phân theo loại đất bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nôngnghiệp, đất cha sử dụng QH đất đai có quan hệ rất chặt chẽ đến hoạt động

KDBĐS trên cả tầm vĩ mô và vi mô Qua Bảng 2.13 ( Phụ Lục) ta thấy theoQHSDĐ đến năm 2010, diện tích đất cha sử dụng sẽ giảm mạnh, mặc dù QH cótăng đất phi nông nghiệp Tuy nhiên, QH vẫn u tiên đất nông nghiệp để đảm bảo

an ninh lơng thực và cân bằng sinh thái QHSDĐ có tác dụng rất lớn đối với tấtcả các lĩnh vực trong nền kimh tế, đặc biệt là đối với lĩnh vực BĐS

Tuy nhiên, nhiều QH còn mang nặng tính hình thức, cha có tính khả thi vàchuyên môn cao Quy trình xây dựng QHSDĐ còn bất hợp lý, thời gian thực hiệndài, khả năng dự báo kém, do đó đến khi thực hiện xong thì đã không còn thích

hợp Thêm vào đó, QHSDĐ còn mang tính chủ quan của các nhà QH, cha căn cứvào thực tế tình hình địa phơng, làm sai lệch nghiêm trọng việc phân phối đấtcho các mục đích sử dụng, không chỉ tác động xấu ở hiện tại mà cả tơng lai.Nhiều QH rơi vào trạng thái "treo", gây nhiều trở ngại đến sản xuất và đời sốngcủa ngời dân trong khu vực Sau khi xây dựng xong QH, vì nhiều lý do mà các

QH không đợc công khai cho nhiều ngời dân biết, gây thiệt thòi cho họ

Bên cạnh QHSDĐ thì trong hệ thống QH hiện nay ở nớc ta còn bao gồmnhiều loại QH khác nh QH phát triển kinh tế- xã hội, QH ngành, QH đô thị v.v.Tuy nhiên, vị trí, vai trò của từng loại QH và mối quan hệ giữa chúng cha đợcxác định rõ gây ra tình trạng chồng chéo, thiếu nhất quán và gắn bó giữa các loại

QH này, dẫn đến khó khăn và lãng phí trong xây dựng và thực hiện QH cũng nh

là hiệu quả của QH không cao

2.5.2 Thực trạng về thông tin trong lĩnh vựcBĐS

Thông tin quy hoạch : Hiện nay, nhiều thông tin QH cha đợc công khai

rộng rãi, do đó việc tìm hiểu thông tin này thờng gặp nhiều khó khăn, đòi hỏiphải tìm hiểu thông qua các mối quan hệ hoặc qua t vấn của các chuyên gia

Thông tin về tình trạng pháp lý của BĐS: Đây là thông tin đặc biệt quan

trọng, nó quyết định đến việc mua hay không mua BĐS đó Thông tin về tínhchất pháp lý của BĐS phải đợc xác định chính xác tuyệt đối Khi mua các BĐS,xét về tính pháp lý cần xem xét đất đai thuộc loại nào, đợc giao sử dụng trongthời gian bao lâu, thời gian còn đợc sử dụng, tên chủ đợc giao sử dụng, tiền SDĐ

đợc đóng một lần hay hàng năm, các công trình trên đất do ai sở hữu, có giấyphép xây dựng không v.v Nhìn chung để kiểm tra thông tin đó không đơn giản,

đôi khi phải bỏ qua hoặc chấp nhận bỏ tiền ra để mua thông tin, trong đó nguồnthông tin từ các cơ quan chức năng quản lý nhà đất ở địa phơng là rất quan trọng.Thông tin pháp lý là nhân tố ảnh hởng lớn đến các giao dịch BĐS

2.5.3 Thực trạng về thuế và các nguồn thu liên quan đến đất đai

định căn cứ thu tiền SDĐ là diện tích đất và giá đất theo mục đích SDĐ tại thời

điểm giao đất

Đối với đất đợc giao ổn định lâu dài, giá đất do UBND tỉnh ban hành theokhung giá của NN.

Đối với đất giao có thời hạn, có hai trờng hợp:

Thứ nhất, đối với các dự án có thời hạn SDĐ là 70 năm thì thu tiền SDĐ

theo giá do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm giao đất

Thứ hai, đối với các dự án có thời hạn giao đất dới 70 năm thì giảm thu tiền

SDĐ của mỗi năm không đợc giao sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm

2.5.3.2 Tiền thuê đất

Theo Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thutiền thuê đất, thuê mặt nớc; Thông t 120/2005/TT-BTC của Bộ Tài Chính về h-ớng dẫn thực hiện Nghị định 142/2005/NĐ-CP quy định đơn giá thuê đất vớimức cơ bản là 0,5% nhân với giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành Đối với đất đôthị, trung tâm thơng mại dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân c tập trung có khảnăng sinh lợi cao thì giá thuê đất có thể cao hơn và tối đa tăng 4 lần, tức bằng2% giá đất; Đơn giá thuê đất cũng có thể giảm 0,5 lần, tức bằng 0,25% giá đất

áp dụng đối với các dự án trên địa bàn, lĩnh vực khuyến khích đầu t, phát triển

2.5.3.3 Thuế sử dụng đất nông nghiệp

Theo Luật thuế SDĐ nông nghiệp năm 1993 và Pháp lệnh thuế bổ sung

đối với HGĐ SDĐ nông nghiệp vợt hạn mức diện tích năm 1994 quy định căn cứtính thuế là diện tích, hạng đất và định mức thuế (tính bằng kg thóc/ha) Hiện

đang miễn giảm thuế SDĐ nông nghiệp từ năm 2003 đến 2010 theo Nghị quyết

số 15/2003/QH11 của Quốc hội

2.5.3.4 Thuế nhà đất

Theo Pháp lệnh thuế nhà đất năm 1992 và Pháp lệnh sửa đổi bổ sung 1994quy định đối tợng nộp thuế là đất ở và đất xây dựng công trình (hiện cha có thuếnhà) Căn cứ tính thuế là diện tích, hạng đất và mức thuế, xác định theo thuếSDĐ bằng 3 đến 32 lần mức thuế SDĐ nông nghiệp cao nhất trong vùng; ở cácvùng ven đô, ven trục đờng giao thông chính, mức thuế bằng 1,5 đến 2,5 lần mứcthuế SDĐ nông nghệp cao nhất trong vùng; ở nông thôn, mức thuế bằng 1 lầnmức thuế nông nghiệp ghi thu bình quân trong xã

2.5.3.5 Các khoản thu khi chuyển QSDĐ

Ngời có đất chuyển QSDĐ phải nộp thuế chuyển QSDĐ nếu ngời có đất làHGĐ, cá nhân; nộp thuế thu nhập nếu ngời có đất chuyển quyền là cơ sở kinhdoanh

Thuế chuyển QSDĐ đợc quy định trong Luật thuế chuyển QSDĐ năm 1994

và Luật sửa đổi bổ sung 1999 Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất và thuế suất

Đối với đất sản xuất nông nghiệp, thuế suất là 2% Đối với đất phi nông nghiệpthuế suất là 4% Giá đất do UBND tỉnh ban hành.

Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển QSDĐ đợc áp dụng từ năm 2004 theoLuật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2003 Căn cứ tính thuế là thu nhập chịuthuế và thuế suất (28%)

2.5.3.6 Lệ phí trớc bạ

Đây là phí phải nộp khi đăng ký QSH, QSD tài sản với cơ quan NN có thẩmquyền Theo Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ về lệphí trớc bạ quy định mức lệ phí trớc bạ là 1% giá trị mảnh đất đăng ký Giá đất

đầu t; tăng thu ổn định cho ngân sách NN; thực hiện công bằng xã hội

đất có thu tiền SDĐ để đầu t đợc nộp tiền SDĐ theo tiến độ giao đất ghi trong dự

án đấu t đã đợc duyệt là không thực tế Thuế suất khi chuyển mục đích SDĐ cònquá cao (50% chênh lệch giá khi chuyển từ đất vờn ao sang đất ở và 100% chênhlệch giá khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở)

2.5.4 Thực trạng về kinh doanh dịch vụ BĐS

Kinh doanh dịch vụ BĐS đợc quy định chi tiết từ Điều 44 đến Điều 66 LuậtKDBĐS 2007 Tuy nhiên hiện nay, hoạt động KD dịch vụ BĐS ở nớc ta đangdiễn ra một cách tự phát và chất lợng không cao, cha thực sự hỗ trợ tích cực chothị trờng BĐS Những ngời cung ứng dịch vụ t vấn, môi giới hoạt động tại cácvăn phòng nhà đất mọc lên nh nấm hiện nay thực chất chỉ mang tính chỉ chỏ,chắp mối Đa số họ không phải là những chuyên gia đợc đào tào một cách chínhquy, bài bản, không có đủ kiến thức và kinh nghiệm, tinh thần trách nhiệm cha