Kinh doanh Bất động sản là một hoạt động đang diễn ra rất sôi động trên thị trường
Trang 1Đề 11: Bình luận các quy định xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản (KDBĐS)? Nêu các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xử lý vi phạm pháp luật trong KDBĐS
Lời nói đầu.
Kinh doanh Bất động sản là một hoạt động đang diễn ra rất sôi động trên thị trường Mặc dù đòi hỏi một nguồn vốn lớn nhưng nó có sức thu hút rất mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư Hoạt động này mang lại một nguồn lợi nhuận khổng lồ nhưng cũng ẩn chứa rất nhiều rủi ro Hoạt động kinh doanh bất động sản đem lại nhiều lợi nhuận nên các nhà đầu tư đua nhau tìm đến với thị trường bất động sản Điều này khiến chị thị trường kinh doanh bất động sản trở nên hỗn loạn và nhiều khi không kiểm soát được Để thu được lợi nhuận cao, các nhà kinh doanh bất động sản đã thực hiện không ít những hành vi bị cấm hay còn gọi là hành vi vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản để thu lợi ích về cho mình Mặc dù pháp luật đã đưa ra rất nhiều chế tài nhằm hạn chế các hành vi vi phạm đó nhưng cũng chỉ hạn chế được một phần
Nội dung I.Hoạt động kinh doanh bất động sản, những hành vi vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản
1 Khái quá về hoạt động kinh doanh bất động sản
Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm: kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản Khái niệm kinh doanh bất động sản được đề cập trong
khoản 2 điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 (KDBĐS), thì: “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi” Và khoản 3 điều 4 luật KDBĐS 2006 quy định về kinh doanh dịch vụ
Trang 2bất động sản: “Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.” Có thể thấy, hoạt động
kinh doanh bất động sản bao gồm các khái niệm riêng lẻ nhưng lại thể hiện cái nhìn tổng quan về mọi mặt của hoạt động KDBĐS
2 Các hành vi vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản
Trong KDBDS, các nhà kinh doanh luôn tìm đủ mọi thủ đoạn nhằm cạnh tranh kiếm lời, điều này có thể gây nên sự lũng loạn của thị trường và xâm hại nghiêm trọng đến khách hàng Để hạn chế việc cạnh tranh không lành mạnh trong hoạt động KDBĐS thì các nhà làm luật đưa ra điều luật quy định hành vi bị cấm trong hoạt động KDBĐS
Tai Điều 16 Luật kinh doanh bất động sản (2006) pháp luật quy đinh các hành vi
bị cấm trong kinh doanh bất động sản bao gồm mười loại hành vi:
Thứ nhất: Hoạt động kinh doanh bất động sản không đăng ký kinh doanh; môi giới bất động sản, định giá bất động sản không có chứng chỉ theo quy định của Luật này
Thứ hai: Cung cấp thông tin về bất động sản không trung thực
Thứ ba: Gian lận, lừa dối trong hoạt động kinh doanh bất động sản
Thứ tư: Huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hoặc bên góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản
Thứ năm: Không thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước
Thứ sáu: Lợi dụng chính sách ưu đãi của Nhà nước để thực hiện kinh doanh bất động sản trái pháp luật
Trang 3Thứ bảy: Cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản không đúng quy định của Luật này
Thứ tám: Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật
Thứ chín: Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để vụ lợi hoặc can thiệp trái phép vào hoạt động kinh doanh bất động sản
Thứ mười: Các hành vi bị cấm khác theo quy định của pháp luật
II Các quy định xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản và các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xử lý vi phạm pháp luật trong KDBĐS.
1.Các quy định xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Việc quy định ra các hành vi bị cấm, gắn liền với việc xử phạt các hành vi bị cấm đó Việc xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản:
“1 Tổ chức, cá nhân vi phạm quy định của Luật này thì tuỳ theo tính chất, mức
độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình
sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật
2 Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản không có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh thì bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và truy thu thuế theo quy định của pháp luật
3 Cá nhân không có chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản mà thực hiện môi giới bất động sản, định giá bất động sản thì bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và không được cấp chứng chỉ trong thời hạn ba năm,
kể từ ngày ra quyết định xử phạt
Trang 44 Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản không thực hiện đúng nội dung chứng chỉ thì bị xử phạt hành chính bằng hình thức cảnh cáo hoặc phạt tiền; nếu tái phạm lần đầu thì còn bị đình chỉ hoạt động một năm, nếu tái phạm lần thứ hai thì còn bị thu hồi chứng chỉ và không được cấp lại trong thời hạn năm năm, kể từ ngày ra quyết định xử phạt
5 Chính phủ quy định cụ thể việc xử phạt hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản.”
Như vậy, các vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản có thể dưới bị xử
lí dưới các hình thức xử phạt hành chính, chế tài dân sự và truy cứu trách nhiệm hình
sự Tuy nhiên, thực tế cho thấy, việc xử lí vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản là xử phạt vi phạm hành chính Có thể thấy các nhà làm luật cũng có phần nương nhẹ cho hoạt động kinh doanh bất động sản vì đây là một hoạt động kinh doanh nhằm làm phát triển nền kinh tế
1.1Chế tài hành chính.
Việc xử phạt hành chính trong vi phạm kinh doanh bất động sản được quy định tại Nghị định số 126/2004/NĐ-CP và đến ngày 27.02.2009 Chính phủ đã ban hành Nghị định 23/2009/NĐ-CP (Nghị định 23), để thay thế
Hình thức xử phạt vi phạm hành chính và các biện pháp khắc phục hậu quả nói chung:
1 Hình thức xử phạt chính: phạt tiền, mức phạt tiền tối đa đến 500.000.000 đồng;
2 Các hình thức xử phạt bổ sung:
a) Thu hồi, tước quyền sử dụng Giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, chứng chỉ hành nghề;
Trang 5b) Tịch thu tang vật, phương tiện được sử dụng để vi phạm hành chính.
3 Các biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu đã bị thay đổi do hành vi vi phạm hành chính; buộc tháo dỡ công trình xây dựng vi phạm;
b) Buộc thực hiện các biện pháp khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường do hành vi vi phạm hành chính gây ra;
c) Bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm hành chính gây ra theo quy định của pháp luật
4 Đối với những hành vi vi phạm trật tự xây dựng thì ngoài việc bị xử phạt tiền theo quy định tại Nghị định này còn bị xử lý theo quy định tại Nghị định số 180/2007/ NĐ-CP ngày 07 tháng 12 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị
Xử phạt trong hoạt động kinh doanh bất động sản cụ thể theo Nghị định 23, cá nhân, tổ chức có thể bị xử phạt từ 10 triệu đồng đến 70 triệu đồng về các hành vi vi phạm quy định về hoạt động kinh doanh BĐS (như bán, cho thuê BĐS không qua sàn giao dịch, kinh doanh BĐS không đủ điều kiện, vi phạm quy định về huy động vốn, chuyển nhượng dự án), về thành lập và hoạt động sàn giao dịch BĐS, về đào tạo kiến thức môi giới, định giá và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS, về định giá và quản
lý, điều hành sàn giao dịch BĐS Ngoài phạt tiền, tổ chức, cá nhân vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng quy định, bồi thường thiệt hại nếu gây thiệt hại, bị tước giấy phép đào tạo từ 1-3 năm hoặc không thời hạn, bị tước chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá BĐS, giấy chứng nhận quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS từ 1-3 năm hoặc không thời hạn; nếu tái phạm thì sẽ bị tước quyền sử dụng Giấy CNĐKKD từ
1-3 năm hoặc không thời hạn
Trang 6Nghị định 23 quy định rõ về trách nhiệm của người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính nếu lạm dụng quyền hạn, dung túng, bao che, không xử phạt, xử phạt không kịp thời, không đúng hoặc quá quyền hạn, trách nhiệm Nếu người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính có một trong những hành vi nêu trên thì căn
cứ tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử lý kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại vật chất thì phải bồi thường theo quy định Tổ chức, cá nhân, nếu không tự nguyện thực hiện quyết định xử phạt thì bị cưỡng chế thi hành Trường hợp cản trở, chống đối người thi hành công vụ hoặc dùng các thủ đoạn gian dối, hối lộ để trốn tránh sự kiểm tra, kiểm soát, xử phạt vi phạm của người có thẩm quyền thì căn cứ tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định
1.2Chế tài dân sự
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, chế tài dân sự chủ yếu áp dụng đối với các hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng trong lĩnh vực bất động sản nói chung cũng vô hiệu do các nguyên nhân dẫn đến hợp đồng vô hiệu như hợp đồng dân sự
Hậu quả của hợp đồng dân sự vô hiệu là:
+ Hợp đồng dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập
+ Khi hợp đồng dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường
Và Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:
- Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;
Trang 7- Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn
tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
- Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;
- Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển
nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều
kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền
1.3 Chế tài hình sự
Luật hình sự hiện tại mới đề cập tới xử lý tội vi phạm các quy định về quản lý đất đai:
“1 Người nào lợi dụng hoặc lạm dụng chức vụ, quyền hạn giao đất, thu hồi, cho thuê, cho phép chuyển quyền sử dụng, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật, đã bị xử lý kỷ luật về hành vi này mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm
2 Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm:
a) Đất có diện tích lớn hoặc có giá trị lớn;
Trang 8b) Gây hậu quả nghiêm trọng
3 Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ năm triệu đồng đến năm mươi triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ một năm đến năm năm.”
Có thể thấy, chế tài xử lí vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản chủ yếu là chế tài hành chính Các quy định của dân sự và hình sự còn khá ít và chưa cụ thể Việc này cũng gây khá nhiều bất lợi cho các cơ quan xử lí vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản
2 Các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xử lý vi phạm pháp luật trong KDBĐS
Một số giải pháp nâng cao công tác xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản nói chung và chế tài xử lý vi phạm kinh doanh bất động sản nói chung:
- Luật hình sự cần có các điều luật quy định cụ thể về việc xử lý các vi phạm trong hoạt động KDBĐS bao gồm các tội phạm vi phạm, hình thức xử lý và mức độ
xử lý
- Nhà nước sớm xây dựng và ban hành các quy chế về tổ chức và hoạt động của
tổ chức môi giới BĐS, tổ chức tư vấn BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức quản lý sàn giao dịch BĐS, tổ chức quản lý BĐS v.v;
- Nhà nước cần tiến hành rà soát, sửa đổi bổ sung các quy định mâu thuẫn, chồng chéo trong đăng ký BĐS giữa Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Bảo vệ
và phát triển rừng… đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS;
- Sớm sửa đổi, bổ sung quy định về giải quyết mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở và Luật KDBĐS về điều kiện cho phép nhà đầu tư được bán tài sản hình thành trong tương lai; đồng thời ban hành quy định hiểu như thế nào là “móng nhà” và “hạng mục công trình kỹ thuật” của một dự án kinh doanh BĐS;
Trang 9- Hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về BĐS để cho các nhà đầu tư dễ dàng tra cứu, tìm hiểu thông tin trước khi đi đến quyết định có đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh BĐS hay không
Kết luận
Hệ thống pháp luật bất động sản mặc dù đã đi vào thực tiễn và đã có những ưu điểm nhất định, tuy nhiên, bên cạnh đó cũng có những nhược điểm cần sửa đổi Đặc biệt, trong vấn đề xử lí vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản Đây là một hoạt động kinh doanh có nhiều biến động trong thị trường kinh doanh Các nhà làm luật cần có những biện pháp xử lí triệt để và có các hình thức xử lí mạnh hơn đối với các hành vi vi phạm Tuy pháp luật về kinh doanh bất động sản còn có nhiều mâu thuẫn và thiếu sót nhưng việc ban hành pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã là một buớc phát triển của ngành luật Việt Nam trong những năm kinh tế phát triển và góp phần làm hoàn thiện hơn pháp luật Việt Nam