Bình luận các quy định xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản (KDBĐS) nêu các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xử lý vi

Bài tập học kỳ Lớp N03.TL2 – Nhóm MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU NỘI DUNG .1 I Hoạt động kinh doanh bất động sản quy định xử lý vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản 1 Hoạt động kinh doanh bất động sản Quy định xử lý vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản a Chế tài hành b Chế tài dân c Chế tài hình Các giải pháp nâng cao hiệu công tác xử lý vi phạm pháp luật KDBĐS .8 KẾT LUẬN 10 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 11 Nguyễn Thị Yến MSSV: 350940 Bài tập học kỳ Lớp N03.TL2 – Nhóm LỜI MỞ ĐẦU Hiện hành vi vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản diễn ngày nhiều, để xử lý, răn đe, phòng ngừa nhằm giảm thiểu hành vi pháp luật nước ta có chế tài để xử lý hành vi vi phạm Để tìm hiểu rõ vấn đề em chọn đề tài “ Bình luận quy định xử lý vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản (KDBĐS)? Nêu giải pháp nâng cao hiệu công tác xử lý vi phạm pháp luật KDBĐS” cho tập học kỳ Sau em xin chi tiết đề tài NỘI DUNG I Hoạt động kinh doanh bất động sản quy định xử lý vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản Hoạt động kinh doanh bất động sản Hoạt động kinh doanh bất động sản (HĐKDBĐS) hoạt động đa dạng, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 (LKDBĐS) khơng có định nghĩa hoạt động mà thể nội dung theo khái niệm riêng rẽ Theo đó, HĐKDBĐS bao gồm: Kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản Khái niệm kinh doanh bất động sản quy định khoản Điều LKDBĐS sau: “Kinh doanh bất động sản việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi” Kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định khoản Điều LKDBĐS: “Kinh doanh dịch vụ bất động sản hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản, bao gồm dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.” Như thấy, HĐKDBBĐS bao gồm khái niệm riêng lẻ lại thể nhìn tổng quan mặt HĐKDBĐS Nguyễn Thị Yến MSSV: 350940 Bài tập học kỳ Lớp N03.TL2 – Nhóm Quy định xử lý vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản Trong kinh doanh bất động sản, chủ thể kinh doanh ln tìm cách thức, biện pháp để kiếm lời thời gian thị trường bất động sản nước ta đóng băng Thị trường bất động sản ngưng trệ, giao dịch khó thực hiện, nhà ở, cơng trình xây dựng thiếu vốn để hoàn thành, xây dựng xong khơng bán được…Trong tình hình đó, nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản bị “chết đứng”, nhiều doanh nghiệp buộc phải phá sản không thu hồi vốn, khơng tìm kiếm lợi nhuận nợ nần chồng chất…Số lại để tiếp tục “gắng gượng” với nó, để trụ lại thị trường khắc nghiệt phải tìm cách từ hợp pháp đến bất hợp pháp Xuất phát từ mục đích đảm bảo cho thị trường bất động sản ln lành mạnh, HĐKDBĐS thực khuôn khổ, bảo đảm quyền lợi ích chủ thể tham gia giao dịch bất động sản, pháp luật quy định nên chế tài để xử lý hành vi vi phạm pháp luật tiến hành HĐKDBĐS, cụ thể LKDBĐS quy định xử lý vi phạm sau: “1 Tổ chức, cá nhân vi phạm quy định Luật tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành bị truy cứu trách nhiệm hình sự, gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định pháp luật Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản khơng có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh bị đình hoạt động, xử phạt hành truy thu thuế theo quy định pháp luật Cá nhân khơng có chứng môi giới bất động sản, chứng định giá bất động sản mà thực môi giới bất động sản, định giá bất động sản bị đình hoạt động, xử phạt hành khơng cấp chứng thời hạn ba năm, kể từ ngày định xử phạt Cá nhân cấp chứng môi giới bất động sản, chứng định giá bất động sản không thực nội dung chứng bị xử phạt hành Nguyễn Thị Yến MSSV: 350940 Bài tập học kỳ Lớp N03.TL2 – Nhóm hình thức cảnh cáo phạt tiền; tái phạm lần đầu bị đình hoạt động năm, tái phạm lần thứ hai bị thu hồi chứng không cấp lại thời hạn năm năm, kể từ ngày định xử phạt Chính phủ quy định cụ thể việc xử phạt hành hoạt động kinh doanh bất động sản.” (1) Như vậy, vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản bị xử lí hình thức xử phạt hành chính, chế tài dân truy cứu trách nhiệm hình a Chế tài hành Việc xử phạt hành vi phạm kinh doanh bất động sản quy định Nghị định 126/2004/NĐ-CP Chính phủ ngày 26/5/2004 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng, quản lý cơng trình hạ tầng thị quản lý sử dụng nhà.và đến ngày 27.02.2009 Chính phủ ban hành Nghị định 23/2009/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở (Nghị định 23) để thay Hình thức xử phạt vi phạm hành biện pháp khắc phục hậu nói chung (mực phạt cụ thể quy định Điều luật cụ thể): Hình thức xử phạt chính: phạt tiền, mức phạt tiền tối đa đến 500.000.000 đồng; Các hình thức xử phạt bổ sung: a) Thu hồi, tước quyền sử dụng Giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, chứng hành nghề; b) Tịch thu tang vật, phương tiện sử dụng để vi phạm hành Các biện pháp khắc phục hậu quả: a) Buộc khơi phục lại tình trạng ban đầu bị thay đổi hành vi vi phạm hành chính; buộc tháo dỡ cơng trình xây dựng vi phạm; Điều 17 LKDBĐS Nguyễn Thị Yến MSSV: 350940 Bài tập học kỳ Lớp N03.TL2 – Nhóm b) Buộc thực biện pháp khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường hành vi vi phạm hành gây ra; c) Bồi thường thiệt hại hành vi vi phạm hành gây theo quy định pháp luật Đối với hành vi vi phạm trật tự xây dựng ngồi việc bị xử phạt tiền theo quy định Nghị định bị xử lý theo quy định Nghị định số 180/2007/NĐ-CP ngày 07 tháng 12 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Xây dựng xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị Xử phạt hoạt động kinh doanh bất động sản cụ thể theo Nghị định 23, cá nhân, tổ chức bị xử phạt từ 10 triệu đồng đến 70 triệu đồng hành vi vi phạm quy định hoạt động kinh doanh BĐS (như bán, cho thuê BĐS không qua sàn giao dịch, kinh doanh BĐS không đủ điều kiện, vi phạm quy định huy động vốn, chuyển nhượng dự án), thành lập hoạt động sàn giao dịch BĐS, đào tạo kiến thức môi giới, định giá quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS, định giá quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS Ngoài phạt tiền, tổ chức, cá nhân vi phạm bị buộc thực quy định, bồi thường thiệt hại gây thiệt hại, bị tước giấy phép đào tạo từ 1-3 năm không thời hạn, bị tước chứng hành nghề môi giới, định giá BĐS, giấy chứng nhận quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS từ 1-3 năm không thời hạn; tái phạm bị tước quyền sử dụng Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ 1-3 năm không thời hạn Nghị định 23 quy định rõ trách nhiệm người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành lạm dụng quyền hạn, dung túng, bao che, không xử phạt, xử phạt không kịp thời, không quyền hạn, trách nhiệm Nếu người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành có hành vi nêu tính chất, mức độ vi phạm bị xử lý kỷ luật truy cứu trách nhiệm hình sự; gây thiệt hại vật chất phải bồi thường theo quy định Tổ chức, cá nhân, Nguyễn Thị Yến MSSV: 350940 Bài tập học kỳ Lớp N03.TL2 – Nhóm khơng tự nguyện thực định xử phạt bị cưỡng chế thi hành Trường hợp cản trở, chống đối người thi hành công vụ dùng thủ đoạn gian dối, hối lộ để trốn tránh kiểm tra, kiểm soát, xử phạt vi phạm người có thẩm quyền tính chất, mức độ vi phạm bị xử lý theo quy định Có thể nhận thấy mức phạt thấp so với hành vi vi phạm HĐKDBĐS thơng thường giá trị thu thường cao gấp nhiều lần so với mức phạt cho dù mức cao nữa, nhiều chủ thể kinh doanh bất động sản sẵn sàng vi phạm với suy nghĩ có bị xử phạt mức phạt khơng đáng kể so với lợi nhuận thu Cũng bất cập mà tới ngày 30/11/2013 văn có hiệu lực thay cho Nghị định 23 Nghị Định 121/2013/NĐ-CP Chính phủ việc quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở Văn có nhiều điểm so với Nghị định 23 Theo quy định Nghị định 121/2013 này, mức phạt tiền tối đa tổ chức có hành vi vi phạm lĩnh vực hoạt động xây dựng 01 tỷ đồng; lĩnh vực kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà công sở 300 triệu đồng Trong đó, mức phạt tiền tổ chức tự ý phá dỡ, cải tạo làm thay đổi quy hoạch, kiểu dáng kiến trúc, hình ảnh nguyên trạng biệt thự nhóm nhóm 100 - 120 triệu đồng 80 - 100 triệu đồng; mức phạt tiền tổ chức tổ chức thi cơng xây dựng cơng trình sai giấy phép, sai nội dung xây dựng cấp khơng có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có…, sau có biên vi phạm hành người có thẩm quyền mà tái phạm 500 triệu đến 01 tỷ đồng… Nguyễn Thị Yến MSSV: 350940 Bài tập học kỳ Lớp N03.TL2 – Nhóm Như thấy rằng, pháp luật nước ta hoàn thiện cập nhật để phù hợp với tình hình thực tiễn b Chế tài dân Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, chế tài dân chủ yếu áp dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản Bộ luật dân 2005 quy định, bên quan hệ nghĩa vụ dân có vi phạm pháp luật nghĩa vụ tức không thực nghĩa vụ, thực không không đủ áp dụng chế tài khơng thực buộc phải thực hiện, khơng thực khơng đủ phải thực hợp đồng, gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.(2) Hợp đồng lĩnh vực bất động sản nói chung vơ hiệu ngun nhân dẫn đến hợp đồng vô hiệu hợp đồng dân Hậu hợp đồng dân vô hiệu là: + Hợp đồng dân vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm xác lập + Khi hợp đồng dân vơ hiệu bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận; khơng hồn trả vật phải hồn trả tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu bị tịch thu theo quy định pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.(3) Những quy định cụ thể hóa Nghị 01/2003/NQ-HĐTP hướng dẫn pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân hôn nhân gia đình Có thể thấy rằng, lĩnh vực luật dân sự, việc xử lý vi phạm hành vi vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản thường xử lý có tranh chấp xảy ra, từ quan có thẩm giải xét tới việc giải quyết, xử lý dựa tình thực tế xảy Căn quy định Phần ba Nghĩa vụ dân hợp đồng dân Bộ luật dân 2005 Điều 137 Bộ luật dân năm 2005 Nguyễn Thị Yến MSSV: 350940 Bài tập học kỳ Lớp N03.TL2 – Nhóm Chế tài dân thường mềm dẻo lĩnh vực hình chất giao dịch dân sự, quan hệ hợp đồng dân dựa thỏa thuận tính cưỡng chế thường mềm dẻo c Chế tài hình Hiện chế tài hình HĐKDBĐS chưa nhiều, Luật hình đề cập tới xử lý tội vi phạm quy định quản lý đất đai Điều 174, sau: “1 Người lợi dụng lạm dụng chức vụ, quyền hạn giao đất, thu hồi, cho thuê, cho phép chuyển quyền sử dụng, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật thuộc trường hợp sau đây, bị phạt cải tạo khơng giam giữ đến ba năm phạt tù từ sáu tháng đến ba năm: a) Đã bị xử lý kỷ luật hành vi mà vi phạm; b) Đất có diện tích lớn có giá trị lớn; c) Gây hậu nghiêm trọng Phạm tội thuộc trường hợp sau đây, bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm: a) Có tổ chức; b) Đất có diện tích lớn có giá trị lớn; c) Gây hậu nghiêm trọng Phạm tội thuộc trường hợp sau đây, bị phạt tù từ năm năm đến mười hai năm: a) Đất có diện tích đặc biệt lớn có giá trị đặc biệt lớn; b) Gây hậu đặc biệt nghiêm trọng Người phạm tội bị phạt tiền từ mười triệu đồng đến trăm năm mươi triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề làm công việc định từ năm đến năm năm.” Có thể thấy, chế tài xử lí vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản chủ yếu chế tài hành Các quy định dân hình chưa cụ thể Việc gây nhiều bất lợi cho quan xử lí vi phạm HĐKDBĐS Nguyễn Thị Yến MSSV: 350940 Bài tập học kỳ Lớp N03.TL2 – Nhóm đồng thời bỏ sót nhiều trường hợp vi phạm pháp luật Chính chế tài chưa đủ mạnh mẽ bật cơng tác quản lý chưa có chế giám sát chặt chẽ vụ án giải hoạt động kinh doanh bất động sản không nhiều Đôi khi, hành vi vi phạm liên quan tới lợi ích nhóm người có diện quan chức nhà nước có bao che, che giấu lẫn Và bên cạnh đó, giao dịch ngầm diễn tương đối nhiều, tưởng giao dịch ngầm diễn trước Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực trước nhà nước chưa cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không vậy, giao dịch ngầm tồn theo thời gian Cũng lẽ mà chế tài chưa thi hành nhiều thực tế Do vậy, thiết nghĩ cần có cở chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ, mạnh mẽ hơn, chế tài chủ thể có hành vi vi phạm chủ thể có thẩm quyền có dung túng, bao che, vi phạm cần kiên nữa, siết chặt Các giải pháp nâng cao hiệu công tác xử lý vi phạm pháp luật KDBĐS Từ quy định pháp luật thực tế diễn ra, em xin đưa số giải pháp nâng cao công tác xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung chế tài xử lý vi phạm kinh doanh bất động sản nói riêng sau: - Thứ nhất, Luật hình cần có thêm điều luật quy định cụ thể việc xử lý vi phạm hoạt động KDBĐS bao gồm tội phạm vi phạm, hình thức xử lý mức độ xử lý Như lĩnh vực đất đai có quy định xử lý vi phạm hành vi sử dụng đất đai trái pháp luật (Điều 173) hành vi vi phạm chế độ quản lý đất đai ( Điều 174) Như q chế tài hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm nhiều hoạt động diễn thực tế phong phú, đa dạng Thiết nghĩ, chế tài hình loại chế tài mang tính chất cưỡng chế cao nhất, lĩnh vực kinh doanh bất động sản mà cụ thể Nguyễn Thị Yến MSSV: 350940 Bài tập học kỳ Lớp N03.TL2 – Nhóm có HĐKDBĐS chế tài q ít, điều khơng đủ sức răn đe chủ thể có hành vi vi phạm - Thứ hai, Nhà nước sớm xây dựng ban hành quy chế tổ chức hoạt động tổ chức môi giới BĐS, tổ chức tư vấn BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức quản lý sàn giao dịch BĐS, tổ chức quản lý BĐS …bởi LKDBĐS quy định chung chung, cần phải có cụ định cụ thể, rõ ràng để xử lý có hành vi vi phạm xảy quan trọng hết tổ chức, hoạt động tổ chức hoạt động hợp pháp, khuôn khổ quy định pháp luật, để quyền lợi ích hợp pháp chủ thể mối quan hệ phát sinh từ HĐKDBĐS đảm bảo - Thứ ba, Nhà nước cần tiến hành rà soát, sửa đổi bổ sung quy định mâu thuẫn, chồng chéo đăng ký BĐS Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Bảo vệ phát triển rừng… đảm bảo tính thống nhất, đồng hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS - Thứ tư, sớm sửa đổi, bổ sung quy định giải mâu thuẫn Luật Nhà Luật KDBĐS điều kiện cho phép nhà đầu tư bán tài sản hình thành tương lai; đồng thời ban hành quy định hiểu “móng nhà” “hạng mục cơng trình kỹ thuật” dự án kinh doanh BĐS (như nay, nhiều trường hợp có hành vi vi phạm pháp luật nhà đầu tư cần huy động vốn để tạo lập, kinh doanh bất động sản thiết lập giao kết hợp đồng huy động vốn từ người mua, mà thực chất hợp đồng mua bán mà nhà ở, công trình xây dựng chưa hình thành nên “móng nhà” theo quy định pháp luật) - Thứ năm, hồn thiện hệ thống sở liệu, thơng tin BĐS nhà đầu tư dễ dàng tra cứu, tìm hiểu thơng tin trước đến định có đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh BĐS hay khơng Khi có thơng tin cơng khai, minh bạch thì trường BĐS trung thực, minh bạch Khi đó, hành vi vi phạm HĐKDBĐS giảm dần, việc xử lý vi phạm trở nên dễ dàng Nguyễn Thị Yến MSSV: 350940 Bài tập học kỳ Lớp N03.TL2 – Nhóm KẾT LUẬN Như vậy, qua tìm hiểu quy định xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản, em thấy chế tài chưa đủ mạnh để răn đe, phòng ngừa giáo dục hành vi vi phạm Chủ yếu chế tài hành áp dụng nhiều, chế tài dân đặc biệt hình chưa đầy đủ, rõ ràng cụ thể Mong nhà làm luật nước ta dần hoàn thiện quy định để điều chỉnh HĐKDBĐS,từ pháp luật phát huy hiệu cao Nguyễn Thị Yến MSSV: 350940 10 Bài tập học kỳ Lớp N03.TL2 – Nhóm DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 Bộ luật hình năm 1999 (sửa đổi, bổ sung năm 2009) Bộ luật dân năm 2005 Nghị định 126/2004/NĐ-CP Chính phủ ngày 26/5/2004 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng, quản lý cơng trình hạ tầng thị quản lý sử dụng nhà Nghị định 23/2009/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà cơng sở Nghị Định 121/2013/NĐ-CP Chính phủ việc quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở Nghị 01/2003/NQ-HĐTP hướng dẫn pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân hôn nhân gia đình Nguyễn Thị Yến MSSV: 350940 11 ... DUNG I Hoạt động kinh doanh bất động sản quy định xử lý vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản Hoạt động kinh doanh bất động sản Hoạt động kinh doanh bất động sản (HĐKDBĐS) hoạt động. .. vấn đề em chọn đề tài “ Bình luận quy định xử lý vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản (KDBĐS)? Nêu giải pháp nâng cao hiệu công tác xử lý vi phạm pháp luật KDBĐS” cho tập học kỳ... Nhóm Quy định xử lý vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản Trong kinh doanh bất động sản, chủ thể kinh doanh ln tìm cách thức, biện pháp để kiếm lời thời gian thị trường bất động sản