Thị trường bất động sản ngưng trệ, các giao dịch rất khó thực hiện, nhà ở, các công trình xây dựng hoặc là thiếu vốn để hoàn thành, hoặc là đã xây dựng xong nhưng không bán được…Trong tì
Trang 1MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
NỘI DUNG 1
I Hoạt động kinh doanh bất động sản và quy định về xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản 1
1 Hoạt động kinh doanh bất động sản 1
2 Quy định về xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản 2
a Chế tài hành chính 3
b Chế tài dân sự 6
c Chế tài hình sự 7
2 Các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xử lý vi phạm pháp luật trong KDBĐS 8
KẾT LUẬN 10
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 11
Trang 2LỜI MỞ ĐẦU
Hiện nay các hành vi vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản diễn ra ngày một nhiều, để có thể xử lý, răn đe, phòng ngừa nhằm giảm thiểu những hành
vi đó pháp luật nước ta đã có những chế tài để xử lý những hành vi vi phạm này
Để tìm hiểu rõ hơn về vấn đề này em đã chọn đề tài “ Bình luận các quy định xử lý
vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản (KDBĐS)? Nêu các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xử lý vi phạm pháp luật trong KDBĐS” cho
bài tập học kỳ của mình Sau đây em xin đi chi tiết đề tài này
NỘI DUNG
I Hoạt động kinh doanh bất động sản và quy định về xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản
1 Hoạt động kinh doanh bất động sản
Hoạt động kinh doanh bất động sản (HĐKDBĐS) là hoạt động khá đa dạng, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 (LKDBĐS) không có định nghĩa về hoạt động này mà chỉ thể hiện nội dung theo những khái niệm riêng rẽ Theo đó, HĐKDBĐS bao gồm: Kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản
Khái niệm kinh doanh bất động sản được quy định tại khoản 2 Điều 4 LKDBĐS
như sau: “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận
chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”
Kinh doanh dịch vụ bất động sản được quy định tại khoản 3 Điều 4 LKDBĐS:
“Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.”
Như vậy có thể thấy, HĐKDBBĐS bao gồm các khái niệm riêng lẻ nhưng lại thể hiện cái nhìn tổng quan về mọi mặt của HĐKDBĐS
Trang 32 Quy định về xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản
Trong kinh doanh bất động sản, các chủ thể kinh doanh luôn tìm mọi cách thức, biện pháp để có thể kiếm lời nhất là trong thời gian thị trường bất động sản nước ta đang đóng băng như hiện nay Thị trường bất động sản ngưng trệ, các giao dịch rất khó thực hiện, nhà ở, các công trình xây dựng hoặc là thiếu vốn để hoàn thành, hoặc là đã xây dựng xong nhưng không bán được…Trong tình hình đó, rất nhiều các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản bị “chết đứng”, nhiều doanh nghiệp buộc phải phá sản do không thu hồi được vốn, không tìm kiếm được lợi nhuận hoặc nợ nần chồng chất…Số còn lại để tiếp tục “gắng gượng” với nó, để có thể trụ lại trong thị trường khắc nghiệt đó thì phải tìm mọi cách từ hợp pháp đến bất hợp pháp Xuất phát từ mục đích đảm bảo cho thị trường bất động sản luôn lành mạnh, các HĐKDBĐS được thực hiện trong khuôn khổ, cũng như bảo đảm được quyền và lợi ích của các chủ thể khi tham gia các giao dịch bất động sản, pháp luật đã quy định nên các chế tài để xử lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật khi tiến hành các HĐKDBĐS, cụ thể trong LKDBĐS quy định về xử lý vi phạm như sau:
“1 Tổ chức, cá nhân vi phạm quy định của Luật này thì tuỳ theo tính chất, mức
độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật
2 Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản không có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh thì bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và truy thu thuế theo quy định của pháp luật
3 Cá nhân không có chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản mà thực hiện môi giới bất động sản, định giá bất động sản thì bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và không được cấp chứng chỉ trong thời hạn ba năm, kể từ ngày ra quyết định xử phạt
4 Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản không thực hiện đúng nội dung chứng chỉ thì bị xử phạt hành chính bằng
Trang 4hình thức cảnh cáo hoặc phạt tiền; nếu tái phạm lần đầu thì còn bị đình chỉ hoạt động một năm, nếu tái phạm lần thứ hai thì còn bị thu hồi chứng chỉ và không được cấp lại trong thời hạn năm năm, kể từ ngày ra quyết định xử phạt
5 Chính phủ quy định cụ thể việc xử phạt hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản.” (1)
Như vậy, các vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản có thể dưới bị xử
lí dưới các hình thức xử phạt hành chính, chế tài dân sự và truy cứu trách nhiệm hình sự
a Chế tài hành chính
Việc xử phạt hành chính trong vi phạm kinh doanh bất động sản được quy định tại Nghị định 126/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 26/5/2004 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, quản lý công trình hạ tầng đô thị và quản lý
sử dụng nhà.và đến ngày 27.02.2009 Chính phủ đã ban hành Nghị định 23/2009/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở (Nghị định 23) để thay thế Hình thức xử phạt vi phạm hành chính và các biện pháp khắc phục hậu quả nói chung (mực phạt cụ thể được quy định tại từng Điều luật cụ thể):
1 Hình thức xử phạt chính: phạt tiền, mức phạt tiền tối đa đến 500.000.000 đồng;
2 Các hình thức xử phạt bổ sung:
a) Thu hồi, tước quyền sử dụng Giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, chứng chỉ hành nghề;
b) Tịch thu tang vật, phương tiện được sử dụng để vi phạm hành chính.
3 Các biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu đã bị thay đổi do hành vi vi phạm hành chính; buộc tháo dỡ công trình xây dựng vi phạm;
1 Điều 17 LKDBĐS.
Trang 5b) Buộc thực hiện các biện pháp khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường do hành vi vi phạm hành chính gây ra;
c) Bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm hành chính gây ra theo quy định của pháp luật
4 Đối với những hành vi vi phạm trật tự xây dựng thì ngoài việc bị xử phạt tiền theo quy định tại Nghị định này còn bị xử lý theo quy định tại Nghị định số 180/2007/NĐ-CP ngày 07 tháng 12 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị
Xử phạt trong hoạt động kinh doanh bất động sản cụ thể theo Nghị định 23, cá nhân, tổ chức có thể bị xử phạt từ 10 triệu đồng đến 70 triệu đồng về các hành vi vi phạm quy định về hoạt động kinh doanh BĐS (như bán, cho thuê BĐS không qua sàn giao dịch, kinh doanh BĐS không đủ điều kiện, vi phạm quy định về huy động vốn, chuyển nhượng dự án), về thành lập và hoạt động sàn giao dịch BĐS, về đào tạo kiến thức môi giới, định giá và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS, về định giá và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS
Ngoài phạt tiền, tổ chức, cá nhân vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng quy định, bồi thường thiệt hại nếu gây thiệt hại, bị tước giấy phép đào tạo từ 1-3 năm hoặc không thời hạn, bị tước chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá BĐS, giấy chứng nhận quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS từ 1-3 năm hoặc không thời hạn; nếu tái phạm thì sẽ bị tước quyền sử dụng Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ 1-3 năm hoặc không thời hạn
Nghị định 23 quy định rõ về trách nhiệm của người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính nếu lạm dụng quyền hạn, dung túng, bao che, không xử phạt, xử phạt không kịp thời, không đúng hoặc quá quyền hạn, trách nhiệm Nếu người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính có một trong những hành vi nêu trên thì căn cứ tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử lý kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại vật chất thì phải bồi thường theo quy định Tổ chức, cá nhân,
Trang 6nếu không tự nguyện thực hiện quyết định xử phạt thì bị cưỡng chế thi hành Trường hợp cản trở, chống đối người thi hành công vụ hoặc dùng các thủ đoạn gian dối, hối lộ để trốn tránh sự kiểm tra, kiểm soát, xử phạt vi phạm của người có thẩm quyền thì căn cứ tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định
Có thể nhận thấy đối với mức phạt như trên vẫn còn quá thấp so với hành vi vi phạm trong HĐKDBĐS hiện nay bởi vì thông thường giá trị thu được thường cao gấp nhiều lần so với mức phạt cho dù là mức cao nhất đi nữa, vì vậy nhiều chủ thể kinh doanh bất động sản sẵn sàng vi phạm với suy nghĩ rằng nếu có bị xử phạt thì mức phạt cũng không đáng kể so với lợi nhuận thu được
Cũng chính vì bất cập này mà tới đây ngày 30/11/2013 văn bản mới sẽ có hiệu lực thay thế cho Nghị định 23 này đó là Nghị Định 121/2013/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở
Văn bản mới này có khá nhiều điểm mới so với Nghị định 23 Theo quy định tại Nghị định 121/2013 này, mức phạt tiền tối đa đối với tổ chức có hành vi vi phạm trong lĩnh vực hoạt động xây dựng là 01 tỷ đồng; trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình
hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà và công sở là 300 triệu đồng Trong đó, mức phạt tiền đối với tổ chức tự ý phá dỡ, cải tạo làm thay đổi quy hoạch, kiểu dáng kiến trúc, hình ảnh nguyên trạng đối với biệt thự nhóm 1 và nhóm 2 lần lượt
là 100 - 120 triệu đồng và 80 - 100 triệu đồng; mức phạt tiền đối với tổ chức tổ chức thi công xây dựng công trình sai giấy phép, sai nội dung xây dựng được cấp hoặc không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có…, sau khi có biên bản vi phạm hành chính của người có thẩm quyền mà vẫn tái phạm là 500 triệu đến
01 tỷ đồng…
Trang 7Như vậy có thể thấy rằng, pháp luật nước ta đang dần dần hoàn thiện và cập nhật để phù hợp với tình hình thực tiễn
b Chế tài dân sự
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, chế tài dân sự chủ yếu áp dụng đối với các hợp đồng kinh doanh bất động sản Bộ luật dân sự 2005 quy định, khi một trong các bên quan hệ nghĩa vụ dân sự có sự vi phạm pháp luật về nghĩa vụ tức là khi không thực hiện nghĩa vụ, thực hiện không đúng hoặc không đủ hiện thì áp dụng các chế tài đó là nếu không thực hiện thì buộc phải thực hiện, nếu không thực hiện đúng hoặc không đủ thì phải thực hiện đúng hợp đồng, nếu gây ra thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại.(2)
Hợp đồng trong lĩnh vực bất động sản nói chung cũng vô hiệu do các nguyên nhân dẫn đến hợp đồng vô hiệu như hợp đồng dân sự Hậu quả của hợp đồng dân
sự vô hiệu là:
+ Hợp đồng dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập
+ Khi hợp đồng dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.(3)
Những quy định trên được cụ thể hóa tại Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP hướng dẫn pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự hôn nhân và gia đình
Có thể thấy rằng, trong lĩnh vực luật dân sự, việc xử lý vi phạm về hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản thường chỉ xử lý khi có tranh chấp xảy ra, từ đó cơ quan có thẩm giải quyết mới xét tới việc giải quyết, xử lý như thế nào dựa trên tình huống thực tế xảy ra
2 Căn cứ quy định tại Phần ba Nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân sự của Bộ luật dân sự 2005.
3 Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005.
Trang 8Chế tài trong dân sự thường mềm dẻo hơn như đối với lĩnh vực hình sự bởi vì bản chất của các giao dịch dân sự, quan hệ hợp đồng trong dân sự dựa trên sự thỏa thuận cho nên tính cưỡng chế thường mềm dẻo hơn là vì thế
c Chế tài hình sự
Hiện nay chế tài hình sự trong HĐKDBĐS chưa nhiều, Luật hình sự hiện tại mới
đề cập tới xử lý tội vi phạm các quy định về quản lý đất đai tại Điều 174, như sau:
“1 Người nào lợi dụng hoặc lạm dụng chức vụ, quyền hạn giao đất, thu hồi, cho thuê, cho phép chuyển quyền sử dụng, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm:
a) Đã bị xử lý kỷ luật về hành vi này mà còn vi phạm;
b) Đất có diện tích lớn hoặc có giá trị lớn;
c) Gây hậu quả nghiêm trọng
2 Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm:
a) Có tổ chức;
b) Đất có diện tích rất lớn hoặc có giá trị rất lớn;
c) Gây hậu quả rất nghiêm trọng
3 Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ năm năm đến mười hai năm:
a) Đất có diện tích đặc biệt lớn hoặc có giá trị đặc biệt lớn;
b) Gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng
4 Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ mười triệu đồng đến một trăm năm mươi triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ một năm đến năm năm.”
Có thể thấy, chế tài xử lí vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản chủ yếu là chế tài hành chính Các quy định của dân sự và hình sự còn khá ít và chưa cụ thể Việc này cũng gây khá nhiều bất lợi cho các cơ quan xử lí vi phạm HĐKDBĐS
Trang 9và đồng thời cũng bỏ sót nhiều trường hợp vi phạm pháp luật Chính vì các chế tài chưa đủ mạnh mẽ và nổi bật là công tác quản lý chưa có cơ chế giám sát chặt chẽ cho nên hiện nay các vụ án giải quyết về hoạt động kinh doanh bất động sản không nhiều Đôi khi, hành vi vi phạm liên quan tới lợi ích của cả một nhóm người trong
đó có sự hiện diện của cả cơ quan chức năng của nhà nước cho nên sẽ có sự bao che, che giấu lẫn nhau
Và bên cạnh đó, hiện nay các giao dịch ngầm diễn ra tương đối nhiều, tưởng rằng giao dịch ngầm này chỉ diễn ra trước khi Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực vì trước đó nhà nước chưa cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng không như vậy, những giao dịch ngầm này luôn tồn tại theo thời gian Cũng chính vì lẽ đó
mà các chế tài hiện này chưa thi hành nhiều trên thực tế Do vậy, thiết nghĩ cần có một cở chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ, mạnh mẽ hơn, các chế tài đối với chủ thể có hành vi vi phạm và chủ thể có thẩm quyền có sự dung túng, bao che, vi phạm cần kiên quyết hơn nữa, siết chặt hơn nữa
2 Các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xử lý vi phạm pháp luật trong KDBĐS
Từ những quy định của pháp luật và thực tế diễn ra, em xin đưa ra một số giải pháp nâng cao công tác xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản nói chung và chế tài xử lý vi phạm kinh doanh bất động sản nói riêng như sau:
- Thứ nhất, trong Luật hình sự cần có thêm các điều luật quy định cụ thể về việc
xử lý các vi phạm trong hoạt động KDBĐS bao gồm các tội phạm vi phạm, hình thức xử lý và mức độ xử lý Như hiện nay trong lĩnh vực đất đai mới chỉ có quy
định xử lý vi phạm đối với hành vi sử dụng đất đai trái pháp luật (Điều 173) và hành vi vi phạm về chế độ quản lý đất đai ( Điều 174) Như vậy còn quá ít chế tài trong khi hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm nhiều hoạt động diễn ra trên thực tế khá phong phú, đa dạng Thiết nghĩ, chế tài hình sự là loại chế tài mang tính chất cưỡng chế cao nhất, nhưng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản mà cụ thể
Trang 10trong đó có HĐKDBĐS thì chế tài còn quá ít, điều này không đủ sức răn đe đối với những chủ thể có hành vi vi phạm
- Thứ hai, Nhà nước sớm xây dựng và ban hành các quy chế về tổ chức và hoạt
động của tổ chức môi giới BĐS, tổ chức tư vấn BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức quản lý sàn giao dịch BĐS, tổ chức quản lý BĐS …bởi vì trong LKDBĐS hiện nay
vẫn còn quy định chung chung, cần phải có cụ định cụ thể, rõ ràng mới căn cứ để
xử lý khi có hành vi vi phạm xảy ra và quan trọng hơn hết là để cho tổ chức, hoạt động của những tổ chức này hoạt động hợp pháp, trong khuôn khổ quy định của pháp luật, để quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong mối quan hệ phát sinh từ HĐKDBĐS được đảm bảo
- Thứ ba, Nhà nước cần tiến hành rà soát, sửa đổi bổ sung các quy định mâu
thuẫn, chồng chéo trong đăng ký BĐS giữa Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Bảo vệ và phát triển rừng… đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS
- Thứ tư, sớm sửa đổi, bổ sung quy định về giải quyết mâu thuẫn giữa Luật Nhà
ở và Luật KDBĐS về điều kiện cho phép nhà đầu tư được bán tài sản hình thành trong tương lai; đồng thời ban hành quy định hiểu như thế nào là “móng nhà” và
“hạng mục công trình kỹ thuật” của một dự án kinh doanh BĐS (như hiện nay, nhiều trường hợp có hành vi vi phạm pháp luật đó là các nhà đầu tư khi cần huy động vốn để tạo lập, kinh doanh bất động sản đã thiết lập giao kết hợp đồng huy động vốn từ người mua, mà thực chất là hợp đồng mua bán khi mà nhà ở, công trình xây dựng đó còn chưa hình thành nên “móng nhà” theo quy định của pháp luật)
- Thứ năm, hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về BĐS để cho các nhà
đầu tư dễ dàng tra cứu, tìm hiểu thông tin trước khi đi đến quyết định có đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh BĐS hay không Khi có những thông tin công khai, minh bạch thì thì trường BĐS mới có thể trung thực, minh bạch Khi đó, hành vi vi phạm trong HĐKDBĐS sẽ giảm dần, việc xử lý vi phạm cũng sẽ trở nên dễ dàng hơn