Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

1 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ XUÂN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2014 2 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ XUÂN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 50 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến HÀ NỘI - 2014 3 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn ch-a từng đ-ợc ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tác giả luận văn Nguyễn Thị Xuân 4 MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU 1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 7 1.1. Tổng quan về hợp đồng 7 1.1.1. Khái niệm về hợp đồng 7 1.1.2. Bản chất của hợp đồng 10 1.1.3. Các yếu tố của hợp đồng 13 1.2. Tổng quan về hợp đồng kinh doanh bất động sản 31 1.2.1. Khái niệm hợp đồng kinh doanh bất động sản 31 1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng kinh doanh bất động sản 33 1.2.3. So sánh hợp đồng kinh doanh bất động sản và hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản 35 1.2.4. Pháp luật điều chỉnh về hợp đồng kinh doanh bất động sản 36 1.2.5. Vai trò của hợp đồng kinh doanh bất động sản 40 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 42 2.1. Nội dung các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản 42 2.1.1. Hợp đồng mua bán nhà ở và công trình xây dựng 42 2.1.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 51 5 2.1.3. Hợp đồng thuê bất động sản 59 2.1.4. Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng 65 2.2. Thực trạng thi hành pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam 69 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 94 3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở nước ta hiện nay 94 3.2. Giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản 103 KẾT LUẬN 110 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 111 PHỤ LỤC 115 6 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người cùng các sinh vật khác trên trái đất. Ngay phần mở đầu của Luật Đất đai 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam cũng khẳng định: Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày hôm nay [35]. Ngày nay, cùng với sự ra đời của nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản cũng đã phát triển nhanh chóng. Có thể nói, thị trường khoa học công nghệ và thị trường bất động sản là những thị trường ra đời và đóng vai trò ngày càng quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội. Ông cha ta có câu: "Tấc đất, tấc vàng" quả là không sai và câu nói đó càng thấm thía hơn trong nhịp đập của thị trường bất động sản hiện nay. Các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho… trên thị trường bất động sản diễn ra thường xuyên, liên tục và ảnh hưởng sâu rộng đến nền kinh tế - xã hội Việt Nam. Pháp luật cũng đã kịp thời được ban hành để điều chỉnh thị trường bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời cùng các nghị định và thông tư hướng dẫn đã tạo khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển dưới sự quản lí của Nhà nước. Trong pháp Luật Kinh doanh bất động sản, không thể không nói đến các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản. Hợp đồng kinh doanh bất động sản chính là hình thức pháp lý thực hiện các giao dịch về kinh doanh 7 bất động sản. Mặc dù hợp đồng kinh doanh bất động sản được đề cập trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 song mới chỉ dừng lại ở những nội dung mang tính nguyên tắc hoặc khái quát. Trên thực tế, các vụ việc tranh chấp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản mà đơn cử là vụ việc tranh chấp về đóng phí dịch vụ giữa chủ đầu tư tòa nhà Keang Nam với cư dân sinh sống trong tòa nhà hoặc giữa cư dân sinh sống trong tòa nhà The Mainor với Ban quản lý tòa nhà về phí sử dụng, trông giữ xe ô tô v.v có nguyên nhân từ việc thiếu các điều khoản cụ thể, rõ ràng đề cập về vấn đề này trong hợp đồng mua bán nhà. Hơn nữa, pháp luật về kinh doanh bất động sản là lĩnh vực pháp luật còn khá mới mẻ ở nước ta. Các quy định về kinh doanh bất động sản nói chung và hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng đang trong quá trình xây dựng và hoàn thiện nên khó tránh khỏi những hạn chế, bất cập. Mặt khác, nghiên cứu, tìm hiểu các quy định về hợp đồng kinh doanh thương mại đã thu hút được sự quan tâm nghiên cứu của giới luật học nước ta. Nhiều công trình khoa học nghiên cứu về lĩnh vực này đã được xuất bản, công bố. Tuy nhiên, tìm hiểu về hợp đồng kinh doanh bất động sản dưới góc độ pháp luật thì dường như còn ít công trình nghiên cứu, xem xét trên phương diện lý luận và thực tiễn. Với những lý do cơ bản trên, tác giả lựa chọn đề tài "Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ luật học với mong muốn lý giải, cung cấp cơ sở khoa học góp phần hoàn thiện pháp Luật Kinh doanh bất động sản nói chung và các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng. Điều này lại càng có ý nghĩa trong bối cảnh Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đang trong quá trình sửa đổi, bổ sung và sẽ được Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ 7 thông qua. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Việc nghiên cứu về hợp đồng nói chung thì đã có rất nhiều các công trình nghiên cứu như: “Chế độ hợp đồng trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay” của TS. Phạm Hữu Nghị; “Hợp đồng kinh tế vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng kinh tế vô hiệu” của TS. Lê Thị Bích 8 Thọ “Giao dịch dân sự vô hiệu và việc giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu” của TS. Nguyễn Văn Cường; “Luật Hợp đồng Việt Nam – Bản án và Bình luận bản án”, của TS. Đỗ Văn Đại; Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật hợp đồng ở Việt Nam hiện nay” của Nguyễn Như Phát - Lê Thu Thủy; "Tự do ý chí và sự tiếp nhận tự do ý chí trong pháp luật Việt Nam hiện nay” của PGS.TS Ngô Huy Cương….Nghiên cứu về hợp đồng kinh doanh bất động sản nhìn chung còn ít công trình nghiên cứu, có thể kể đến các công trình như: Sách chuyên khảo “Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn” của PGS. TS Thái Bá Cẩn và ThS. Trần Nguyên Nam; Sách chuyên khảo “Pháp luật về nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam” của TS. Doãn Hồng Nhung đồng tác giả với một số tác giả khác….Các công trình nghiên cứu trên là tài liệu vô cùng quý báu giúp tác giả có thêm nhiều thông tin quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn. Tuy nhiên các công trình nghiên cứu đó chỉ mang tính chất nêu lên những quy định của pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản mà chưa đi đến xem xét cụ thể, đánh giá các quy định về các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản cũng như đưa ra phướng hướng hoàn thiện pháp luật về lĩnh vực này. Bởi vậy việc tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” làm luận văn thạc sĩ là không trùng lặp với các công trình đã được công bố trước đó. 3. Mục tiêu nghiên cứu 3.1. Mục tiêu nghiên cứu tổng quát Với đề tài: "Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam", tác giả hướng tới mục tiêu nghiên cứu một cách tổng quát về các dạng hợp đồng kinh doanh bất động sản mà pháp luật Việt Nam quy định. Từ đó, áp dụng vào thực tế hoạt động kinh doanh bất động sản và hướng tới hoàn thiện pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản trong thời gian tới. 3.2. Mục tiêu cụ thể 9 Bên cạnh mục tiêu tổng quát, nghiên cứu đề tài này, tác giả hướng tới các mục tiêu cụ thể sau: - Hệ thống hóa, phân tích cơ sở lý luận về hợp đồng kinh doanh bất động sản và pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản thông qua việc tìm hiểu các nội dung: i) Khái niệm, đặc điểm, vai trò, các hình thức và nội dung của hợp đồng kinh doanh bất động sản; ii) Cơ sở lý luận của việc ra đời pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản; iii) Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản; iv) Nội dung pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản; v) Các yếu tố chi phối pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản. - Đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở nước ta nhằm chỉ ra những thành tựu, những hạn chế, tồn tại và nguyên nhân của những hạn chế, tồn tại khi áp dụng các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản. - Đưa ra định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở nước ta trong thời gian tới. 4. Tính mới và dự kiến những đóng góp của đề tài Luận văn với đề tài "Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam" nếu được bảo vệ thành công sẽ có những đóng góp mới cơ bản cho khoa học pháp lý nước ta. Những đóng góp này bao gồm: - Tập hợp, hệ thống hóa và phát triển hệ thống cơ sở lý luận về hợp đồng kinh doanh bất động sản và pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở nước ta. - Phân tích nội dung pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở nước ta. - Đánh giá thực trạng thi hành pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở nước ta và đề xuất giải pháp hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này. 10 5. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về hợp đồng kinh doanh bất động sản. Đồng thời, luận văn cũng nghiên cứu một số quy định chung của pháp luật Việt Nam về hợp đồng và một số hợp đồng loại hợp đồng đặc thù khác: như hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn… thông thường. Hiện nay, ở Việt Nam, hợp đồng kinh doanh bất động sản được phân thành hai loại: Thứ nhất, hợp đồng kinh doanh bất động sản, bao gồm: hợp đồng mua bán nhà ở và công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê bất động sản, hợp đồng thuê mua nhà ở và công trình xây dựng. Thứ hai, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm: hợp đồng đấu giá tài sản, hợp đồng định giá bất động sản, hợp đồng quảng cáo bất động sản, hợp đồng tư vấn bất động sản, hợp đồng môi giới bất động sản Tuy nhiên, trong bản luận văn này, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu về "hợp đồng kinh doanh bất động sản", bao gồm: hợp đồng mua bán nhà ở và công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê bất động sản, hợp đồng thuê mua nhà ở và công trình xây dựng đặt trong mối quan hệ so sánh với hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản để chỉ ra những điểm đặc thù của các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản này. 6. Phƣơng pháp nghiên cứu Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu cơ bản sau đây: Thứ nhất, phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin. Thứ hai, ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau đây: [...]... HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Khái niệm hợp đồng kinh doanh bất động sản Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, hoạt động kinh doanh bất động sản được phân loại thành hai hoạt động chính sau: - Hoạt động kinh doanh bất động sản - Hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản Tương ứng với hai hoạt động trên Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 cũng quy định hai loại hợp đồng: ... - Hợp đồng kinh doanh bất động sản - Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản Tuy nhiên, theo như tác giả thấy trong hầu hết các tài liệu nghiên cứu về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay đều hiểu khái niệm "Hợp đồng kinh doanh bất động sản" bao gồm cả hợp đồng kinh doanh bất động sản và hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản Nhưng theo ý kiến của tác giả nếu bao gồm cả hai loại hợp. .. phương pháp quy nạp… được sử dụng khi nghiên cứu Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản 7 Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1 Những vấn đề lý luận về hợp đồng kinh doanh bất động sản Chương 2 Thực trạng pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam Chương 3 Giải pháp. .. tác giả nếu bao gồm cả hai loại hợp đồng trên thì nên gọi theo khái niệm: "Hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản" thì chính xác hơn Sử dụng khái niệm này chúng ta sẽ dễ dàng hiểu hợp đồng kinh doanh bất động sản và hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản là hại loại hợp đồng khác nhau trong "Hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản" Như đã nêu ra ở phần "Phạm vi nghiên cứu của luận... Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp diễn giải… được sử dụng khi nghiên cứu Chương 1: Những vấn đề lý luận về hợp đồng kinh doanh bất động sản - Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp phân tích, phương pháp hệ thống… được sử dụng khi nghiên cứu Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam - Phương pháp diễn giải, phương pháp tổng hợp, ... hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam Chương 3 Giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản 11 Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG 1.1.1 Khái niệm về hợp đồng Từ xa xưa, hợp đồng đã xuất hiện trong đời sống xã hội như một điều tất yếu Để có thể tồn tại và phát triển, các chủ thể... bỏ hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận 35 + Có hành vi vi phạm hợp đồng và vi phạm đó là điều kiện tạm ngừng, định chỉ, hủy bỏ hợp đồng do pháp luật có quy định Ngoài ra, tùy từng loại hợp đồng mà pháp luật có những quy định về hủy bỏ hợp đồng Điều này đòi hỏi các bên phải có sự nghiên cứu kỹ về các quy định của pháp luật khi tham gia vào quan hệ hợp đồng trong từng trường hợp cụ thể 1.2 TỔNG QUAN VỀ HỢP... kết trong hợp đồng, mọi sự vi phạm sẽ dẫn đến trách nhiệm mà bên vi phạm sẽ phải gánh chịu Các điều khoản trong hợp đồng sẽ là căn cứ quan trọng để giải quyết các tranh chấp hợp đồng phát sinh, xử lý vi phạm hợp đồng * Hợp đồng vô hiệu Ngược lại với trường hợp hợp đồng có hiệu lực là trường hợp hợp đồng bị vô hiệu Một hợp đồng có thể bị vô hiệu nếu trái với các quy định của pháp luật Hợp đồng vô hiệu... thức cho phù hợp Tuy nhiên, trong một số trường hợp, pháp luật có ấn định hình thức bắt buộc cho từng loại hợp đồng thì các bên phải triệt để tuân thủ quy định đó Nếu vi phạm về hình thức của hợp đồng sẽ dẫn đến khả năng làm cho hợp đồng bị vô hiệu Một số loại hợp đồng có hình thức bắt buộc phải tuân theo quy định của pháp luật như: + Hợp đồng phải bằng văn bản: hợp đồng tín dụng, hợp đồng mua bán... đồng" , chứ không sử dụng các thuật ngữ hợp đồng dân sự, hợp đồng thương mại, hợp đồng lao động như luật Việt Nam Quan niệm của các luật gia thuộc hệ thống Civil Law xem hợp đồng như một kết quả phức hợp của ý chí tự do cá nhân cùng nhiều nguyên tắc pháp lý cơ bản của Luật tư Khái niệm hợp đồng trong hệ thống Civil law bị chi phối bởi ba nguyên tắc Thứ nhất, hợp đồng được xem là kết quả chung của sự . dung pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản; v) Các yếu tố chi phối pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản. - Đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở. thống cơ sở lý luận về hợp đồng kinh doanh bất động sản và pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở nước ta. - Phân tích nội dung pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở nước. hợp đồng kinh doanh bất động sản; ii) Cơ sở lý luận của việc ra đời pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản; iii) Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản;