Tài s n c s :
Trong mô hình này, tài s n c s trong giai đo n đ u tri n khai ch ng khoán hóa b t đ ng s n n c ta tài s n đã hình thành trên đ t; và tài s n ch ng khoán hóa là dòng ti n t tài s n này. i u này là do th c tr ng ti n đ xây d ng công trình Vi t Nam hi n nay r t kéo dài do nh ng quy đnh hành chính trong l nh v c xây d ng còn nhiêu khê, và v n đ s h u đ t đai hi n còn nhi u tranh lu n. Khi chúng ta đã gi i
quy t đ c 2 v ng m c v a nêu, và ho t đ ng ch ng khoán hóa b t đ ng s n đ c
v n hành t t, thì có th m r ng tài s n ch ng khoán hóa bao g m c l i ích d ki n t b t đ ng s n (đ t và công trình trên đ t), d án đang phát tri n (ch a hoàn thành xây d ng).
Các thành ph n tham gia giao d ch:
SPV, đ c thành l p và qu n lý b i m t công ty qu n lý qu , sau khi nh n tài s n
(g m c ph n th ng và c ph n u đãi) và ch ng khoán n . Ng i s h u ban đ u góp v n vào SPV (s h u c ph n) thông qua m t đnh ch d ng Chukan Hojin.
Hình 3.1: Mô hình CKH B Sđ xu t áp d ng trong giai đo n đ u Vi t Nam
Nhà đ u t tham gia ch y u là các Qu tín thác đ u t b t đ ng s n (REITs),
đi u này là phù h p v i chi n l c do B Xây d ng đang trình Chính ph , trong đó có đ ngh thành l p các REITs; h n n a REITs là nh ng đnh ch đ u t chuyên nghi p s giúp ho t đ ng ch ng khoán hóa b t đ ng trong giai đo n đ u đ c thu n l i; bên
c nh đó là các ngân hàng đ u t (s h u ch ng khoán n c a SPV). Các nhà đ u t cá
nhân có th tham gia giao d ch m t cách gián ti p b ng cách mua ch ng ch qu c a REITs. Các nhà đ u t này có l i ích g n li n v i dòng ti n t ng lai c a tài s n.
n v x p h ng tín nhi m tham gia đánh giá tài s n c s và c u trúc giao d ch. Nhà b o hi m tham gia cung ng b o hi m cho nhà đ u t . H nh n đ c phí.
Ngân hàng đ u t tham gia v i r t nhi u vai trò trong c u trúc giao d ch (s p x p,
y thác, phát hành). Ng i s p x p s ch u trách nhi m thi t k toàn b c u trúc giao d ch, thi t k đ c tính s n ph m, kêu g i và dàn x p các bên liên quan khác trong giao
dch. i l i, ng i s p x p nh n đ c phí t ng i s h u ban đ u. Ngân hàng y
thác s chuy n l i ích (dòng ti n) do tài s n t o ra sang m t tài kho n y thác, ch dùng đ chi tr ti n lãi và v n g c cho các nhà đ u t ; và thu phí dch v y thác. Nhà phát hành ch u trách nhi m phát hành ch ng khoán riêng r đ n các nhà đ u t đnh ch ; và
c ng có th đóng vai trò là ng i mua các ch ng khoán đó; h thu đ c phí phát hành
b ng ti n ho c b ng chính ch ng khoán.
Vai trò nhà cung c p d ch v có th đ c đ m trách b i ng i s h u ban đ u c a tài s n đ duy trì nh ng m i quan h đã có v i ng i thuê b t đ ng s n. Nhà cung c p d ch v ch u trách nhi m v kinh doanh tài s n, tìm ki m khách hàng, thu ti n c a khách thuê, và chi tr các chi phí liên quan đ n tài s n.
n v qu n lý tài s n s ch m lo v vi c b o d ng hàng n m, b o trì tài s n
theo đ nh k .
Các b c giao d ch:
u tiên ng i s h u ban đ u ch n ng i s p x p đ thành l p đ n v ch ng
khoán hóa (SPV). Ti p theo SPV nh n chuy n nh ng tài s n c s (công trình đã hình
thành trên đ t) và toàn b quy n và ngha v đính kèm v i tài s n ( đây là h p đ ng
thuê) t ng i s h u ban đ u theo nguyên t c không truy đòi. ng th i, ng i s p x p ch đnh các bên có liên quan c a quá trình giao dch. Các đ n v trong bên c u trúc c a giao d ch (nh ng i s p x p, các chuyên gia, t ch c phát hành, đ n v x p
h ng, đ n v b o hi m) s cùng tham gia thi t k đ c tính s n ph m phù h p v i nhu
chào bán đ n các nhà đ u t đ nh ch thông qua t ch c phát hành. Nh v y, bên c u trúc c a giao d ch đã th c hi n xong. Giai đo n ti p theo t khi ch ng khoán đ c phát
hành thành công đ n ngày đáo h n, các đ n v bên ho t ho t đ ng (nh nhà cung c p
d ch v , đ n v qu n lý tài s n, ngân hàng y thác) s ch u trách nhi m qu n lý tài s n, dòng ti n t tài s n và chi tr ti n lãi và v n g c cho nhà đ u t n m gi ch ng khoán. Trong su t quá trình này, ng i s p x p ph i th ng xuyên ki m tra, giám sát đ đ m b o các báo cáo là đ y đ và minh b ch, đ m b o kh n ng tr đ c l i nhu n k v ng
c a nhà đ u t .
K t lu n, trong ch ng này tác gi đã nêu lên các gi i pháp nh m th c hi n đ c ch ng khoán hóa b t đ ng s n Vi t Nam d a trên c s nh ng lý thuy t, bài h c kinh nghi m ch ng 1 và nh ng c n c th c ti n c a th tr ng b t đ ng s n n c ta
đ c nêu trong ch ng 2. Trong đó, v n đ c i cách th tr ng tài chính nh là m t
đi u ki n đ cho ch ng khoán hóa b t đ ng s n c n đ c chú tr ng. ng th i, tác gi c ng đã đ xu t m t mô hình giao d ch ch ng khoán hóa b t đ ng s n đ áp d ng trong
giai đo n đ u tri n khai Vi t Nam. Mô hình nh n m nh trong giai đo n đ u nên ch n
lo i hình tài s n c s là các tài s n đã hình thành trên đ t, và nhà đ u t nên là các đnh ch chuyên nghi p đ gi m thi u các r i ro cho nhà đ u t . Sau khi tri n khai áp
d ng, đi u ch nh h th ng quy đnh pháp lu t n u c n thi t, thì s m r ng các lo i tài