Minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ HỒ CHÍ MINH ĐOÀN THÚY HẰNG MINH BẠCH THÔNG TIN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Thành phố Hồ Chí Minh - năm 2011 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ HỒ CHÍ MINH ĐOÀN THÚY HẰNG MINH BẠCH THÔNG TIN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Chuyên ngành: Kinh tế - Tài chính- Ngân hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGỌC TRANG Thành phố Hồ Chí Minh – năm 2011 MỤC LỤC  DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT i DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU iii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ VÀ ĐỒ THỊ iv PHẦN MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1: CÁC THÀNH TỐ CỦA MINH BẠCH THÔNG TIN VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ MINH BẠCH THÔNG TIN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4 1.1 Phương pháp đánh giá sự minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản 5 1.1.1 Kỹ thuật khảo sát và phương pháp tính chỉ số minh bạch bất động sản 5 1.1.2 Mối tương quan giữa chỉ số minh bạch thông tin với chỉ số và thông số thị trường khác 7 1.2 Thành phần của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản 10 1.2.1 Minh bạch về sản phẩm đầu tư 10 1.2.2 Minh bạch về môi trường pháp lý 11 1.2.2.1 Chuẩn mực báo cáo 11 1.2.2.2 Cơ chế quản trị công ty 11 1.2.3 Minh bạch về hệ thống thông tin hiện hành 12 1.2.3.1 Chỉ số đánh giá thị trường 12 1.2.3.2 Nguồn công bố thông tin 12 1.3 Lợi ích của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản 13 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG MINH BẠCH THÔNG TIN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN MỘT SỐ KHU VỰC TRÊN THẾ GIỚI 16 2.1 Minh bạch thông tin của thị trường bất động sản khu vực Mỹ La tinh 17 2.1.1 Chỉ số minh bạch bất động sản 17 2.1.2 Minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Mỹ 19 2.1.2.1 Minh bạch về sản phẩm đầu tư 20 2.1.2.2 Minh bạch về môi trường pháp lý 22 2.1.2.3 Minh bạch về hệ thống thông tin hiện hành 24 2.2 Minh bạch thông tin của thị trường bất động sản khu vực Châu Âu 25 2.2.1 Chỉ số minh bạch bất động sản 25 2.2.2 Minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Anh 26 2.2.2.1 Minh bạch về sản phẩm đầu tư 26 2.2.2.2 Minh bạch về môi trường pháp lý 27 2.2.2.3 Minh bạch về hệ thống thông tin hiện hành 28 2.3 Minh bạch thông tin của thị trường bất động sản khu vực Châu Á Thái Bình Dương 29 2.3.1 Chỉ số minh bạch bất động sản 29 2.3.2 Minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Sing-ga-po 31 2.3.3 Minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Trung Quốc 32 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG MINH BẠCH THÔNG TIN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 35 3.1 Chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam qua các năm 36 3.2 Thành phần của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam 40 3.2.1 Minh bạch về sản phẩm đầu tư 40 3.2.2 Minh bạch về môi trường pháp lý 47 3.2.3 Minh bạch về hệ thống thông tin hiện hành 50 3.3 Mối liên hệ giữa chỉ số minh bạch bất động sản và điểm xếp hạng môi trường kinh doanh ở Việt Nam 53 3.4 Thực trạng công bố thông tin đất đai của các cơ quan nhà nước 55 3.5 Thực trạng hoạt động công bố thông tin của các doanh nghiệp bất động sản 59 3.6 Thực trạng công bố thông tin của sàn giao dịch bất động sản 66 3.7 Mức độ quan tâm của nhà đầu tư đối với thông tin liên quan đến thị trường bất động sản 68 3.7.1 Phương pháp và đối tượng khảo sát 68 3.7.2 Kết quả khảo sát 70 CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP CẢI THIỆN TÍNH MINH BẠCH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 74 4.1 Hoàn thiện hệ thống pháp lý, quản lý bất động sản 75 4.2 Công bố công khai thông tin quy hoạch đô thị 76 4.3 Ban hành các biện pháp chế tài cho những đối tượng vi phạm việc công bố thông tin 78 4.4 Cải thiện minh bạch thông tin của doanh nghiệp bất động sản 79 4.5 Cải thiện minh bạch thông tin của các sàn giao dịch bất động sản 81 4.6 Phát triển các tổ chức tư nhân xây dựng hệ thống thông tin bất động sản 82 KẾT LUẬN 85 TÀI LIỆU THAM KHẢO 87 PHỤ LỤC 1: MỨC ĐỘ HÀI HÒA GIỮA CHUẨN MỰC KẾ TOÁN VIỆT NAM VÀ CHUẨN MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ 89 PHỤ LỤC 2: DANH SÁCH CÁC CÔNG TY VÀ SÀN GIAO DỊCH ĐÃ ĐƯỢC KHẢO SÁT 93 PHỤ LỤC 3: BẢNG KHẢO SÁT VỀ MỨC ĐỘ QUAN TRỌNG CỦA CÁC YẾU TỐ KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 95 PHỤ LỤC 4: KẾT QUẢ KHẢO SÁT NHÀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN ĐỐI VỚI CÁC YẾU TỐ KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 98 i DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT AIMR-PPS: Hiệp hội Nghiên cứu và Đầu tư AREUEA: Hiệp hội Kinh tế Đô thị BPF: Liên đoàn Bất động sản Anh CBRE: CB Richard Ellis CPI: Chỉ số nhận thức tham nhũng CEE: Vùng Trung và Đông Âu CIS: Quỹ đầu tư tín thác EIU: Bộ phận phân tích thông tin kinh tế EPRA: Hiệp hội bất động sản Châu Âu EU: Cộng đồng chung Châu Âu FASB: Hội đồng Chuẩn mực Kế toán FSA: Tổ chức dịch vụ tài chính công FSMA: Dịch vụ Tài chính và Đạo luật thị trường GDP: Tổng sản phẩm quốc nội GIPS: Chuẩn mực đầu tư toàn cầu IAS: Chuẩn mực Kế toán Quốc tế IPD: Tổ chức nghiên cứu bất động sản IFRS: Chuẩn mực Báo cáo tài chính Quốc tế JLL: Jones Lang LaSalle NAPF: Hiệp hội Quỹ hưu bổng Quốc tế NAREIT: Hiệp hội Quỹ tín thác đầu tư bất động sản NAV: Giá trị tài sản ròng NCREIF : Hội đồng Quốc gia đầu tư bất động sản ii OECD: Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế PCAOB: Ủy ban giám sát hoạt động kiểm toán RICS: Hiệp hội Các chuyên gia Bất động sản Hoàng Gia REIT: Quỹ tín thác đầu tư bất động sản REMI: Chỉ số bất động sản Việt Nam RETI: Chỉ số minh bạch bất động sản REIS: Chuẩn mực thông tin bất động sản US-GAAP: Chuẩn mực Kế toán Mỹ UKIPS: Chuẩn mực hoạt động đầu tư tại Anh VAS: Chuẩn mực Kế toán Việt Nam iii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1.1: Xếp loại mức độ minh bạch thông tin Bảng 2.1: Mức độ minh bạch của các nước trong khu vực Mỹ La-tin giai đoạn 2001- 2011 Bảng 2.2: Chỉ số minh bạch thông tin của Mỹ giai đoạn 2004-2010 Bảng 2.3: Chỉ số minh bạch của Anh giai đoạn 2004-2010 Bảng 2.4: Chỉ số minh bạch của các quốc gia trong khu vực Châu Á Thái Bình Dương giai đoạn 2004-2011 Bảng 3.1: Chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2004- 2010 Bảng 3.2: Bảng so sánh biến động giá bất động sản và chỉ số thị trường chứng khoán Việt Nam VN-Index. Bảng 3.3: Các Quỹ bất động sản nước ngoài đầu tư vào Việt Nam Bảng 3.4: Bảng xếp hạng môi trường kinh doanh và xếp hạng minh bạch trên thị trường bất động sản. Bảng 3.5: Công bố thông tin liên quan đến thủ tục hành chính về đất đai Bảng 3.6: Thông tin về quy hoạch sử dụng đất chi tiết Bảng 3.7: Thông tin về Quy hoạch đô thị Bảng 3.8: Thông tin liên quan đến đền bù hỗ trợ tái định cư Bảng 3.9: Thông tin về giao đất, cấp đất Bảng 3.10: Danh sách Sàn giao dịch bất động sản bị xử phạt vi phạm hành chính tại thành phố Hồ Chí Minh. Bảng 3.11: Thang đo mức độ quan tâm của nhà đầu tư iv DANH MỤC HÌNH VẼ VÀ ĐỒ THỊ Hình 1.1: Biểu đồ thể hiện mối quan hệ giữa chỉ số tham nhũng và chỉ số minh bạch bất động sản năm 2010. Hình 1.2: Biểu đồ thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập bình quân đầu người và chỉ số minh bạch bất động sản năm 2010. Hình 1.3: Biểu đồ thể hiện mối quan hệ giữa môi trường kinh doanh và chỉ số minh bạch bất động sản năm 2010. Hình 2.1: Đồ thị thể hiện tỷ lệ cổ tức của REIT cổ phần, trái phiếu Mỹ và S&P 500. Hình 2.2: Đồ thị thể hiện tỷ tổng thu nhập khi đầu tư vào REIT cổ phần, trái phiếu Mỹ và S&P 500. Hình 2.3: Đồ thị thể hiện chỉ số tương quan của REIT cổ phần so với trái phiếu Mỹ và S&P 500. Hình 2.4: Biểu đồ thể hiện sự minh bạch của thị trường bất động sản Trung Quốc và các thành phố thuộc Trung Quốc. Hình 3.1: Mức độ minh bạch thông tin bất động sản của các nước Châu Á Thái Bình Dương năm 2010. Hình 3.2: Mức độ quan tâm của nhà đầu tư đối với thông tin liên quan đến bất động sản. Hình 3.3: Mức độ quan tâm của nhà đầu tư đối với các thông tin chi tiết bất động sản. 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết của đề tài Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng đối với nền kinh tế. Sự phát triển của thị trường này tác động rất lớn đến nền kinh tế xã hội của một quốc gia. Chính vì vậy, quản lý hiệu quả thị trường này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia thị trường đồng thời với lợi ích của nhà nước. Thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây có nhiều bước phát triển, tuy nhiên sự phát triển của thị trường lại thiếu bền vững do thiếu sự minh bạch thông tin. Điều này được thể hiện trong tất cả các khâu, từ đầu tư, tạo lập bất động sản đến giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê. Tình trạng đầu cơ, mua bán ngầm, trốn lậu thuế còn khá phổ biến. Mặt khác, người dân rất khó có thể tiếp cận thông tin về dự án và thường phải mua lại nhà với mức chênh lệch cao. Những dự án chào bán công khai thường là nhà cao cấp do chủ đầu tư nước ngoài thực hiện. Hoạt động của các nhà đầu tư thứ cấp khiến cho thị trường bất động sản càng trở nên phức tạp với hoạt động đẩy giá, găm hàng. Tình hình trên đã diễn ra trong suốt một thời gian dài, nếu việc này không dần cải thiện, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ không thể phát triển. Chính vì vậy, sự minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản đang là nhu cầu cấp thiết cần phải được thực hiện càng sớm càng tốt. Đó chính là lý do của đề tài. 2. Mục tiêu nghiên cứu Đề tài được thực hiện với các mục tiêu sau: Thứ nhất, tổng hợp các lý thuyết về minh bạch thông tin và các nghiên cứu thực nghiệm về minh bạch thông tin ở một số quốc gia. Thứ hai, nhận diện và đánh giá sự minh bạch thông tin của thị trường bất động sản Việt Nam. Thứ ba, tổng hợp và kiến nghị các giải pháp cải thiện và nâng cao sự minh bạch thông tin bất động sản. [...]... sự minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản? 2) Thành phần của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản? 3) Lợi ích của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản? 4) Thực trạng minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản của các nước trên thế giới như thế nào? 5) Mức độ minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam thế nào? 6) Thành phần của minh bạch thông tin. .. MINH BẠCH THÔNG TIN VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ MINH BẠCH THÔNG TIN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Chương này bao gồm nội dung sau: Phương pháp đánh giá minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Thành phần của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Lợi ích của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản 5 1.1 Phương pháp đánh giá minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Trong... của minh bạch thông tin và phương pháp đánh giá minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Chương 2: Thực trạng minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản của một số khu vực trên thế giới Chương 3: Thực trạng về minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam Chương 4: Giải pháp cải thiện tính minh bạch trên thị trường bất động sản Việt Nam 4 CHƯƠNG 1: CÁC THÀNH TỐ CỦA MINH BẠCH... bạch thông tin trên thị trường bất động sản, từ đó các cấp quản lý đưa ra những chính sách phù hợp để cải thiện minh bạch thông tin của thị trường 16 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG MINH BẠCH THÔNG TIN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN MỘT SỐ KHU VỰC TRÊN THẾ GIỚI Chương này bao gồm các nội dung: Minh bạch thông tin của thị trường bất động sản khu vực Mỹ La tinh Minh bạch thông tin của thị trường bất động sản khu vực... minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam bao gồm những yếu tố nào? 7) Mối quan hệ giữa chỉ số minh bạch trên thị trường bất động sản với môi trường kinh doanh ở Việt Nam như thế nào? 8) Thực trạng công bố thông tin của nhà nước, các doanh nghiệp và các sàn giao dịch bất động sản như thế nào? 9) Giải pháp cải thiện minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam? 4 Phương pháp... bất động sản Sing-ga-po và thị trường bất động sản Trung Quốc 2.1 Minh bạch thông tin của thị trường bất động sản khu vực Mỹ La tinh 2.1.1 Chỉ số minh bạch bất động sản JLL đã nghiên cứu 13 thị trường bất động sản trong khu vực Mỹ La tinh Môi trường văn hóa và kinh doanh ở các nước rất khác nhau, do đó thị trường bất động sản ở khu vực này rất đa dạng Theo kết quả khảo sát của JLL, mức độ minh bạch. .. lượng thông tin lớn Tuy nhiên, chất lượng của những thông tin này khó được kiểm soát 13 1.3 Lợi ích của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Minh bạch thông tin mang lại lợi ích cho nhiều đối tượng như các nhà đầu tư, tổ chức cung cấp thông tin và thị trường bất động sản Nghiên cứu của David Weil (2002) cho thấy minh bạch thông tin mang lại những lợi ích cụ thể như sau: • Minh bạch thông tin. .. Châu Âu Minh bạch thông tin của thị trường bất động sản khu vực Châu Á- Thái Bình Dương 17 Trong giai đoạn từ năm 1999 đến nay, sự minh bạch của thị trường bất động sản các nước trên thế giới được phản ánh bởi chỉ số RETI do JLL cung cấp Dựa trên các báo cáo định kỳ của JLL, tác giả đã tổng hợp thông tin và số liệu để đưa ra thực trạng minh bạch thông tin thị trường bất động sản của khu vực Mỹ La tinh,... tư” và Thông tin cơ bản của thị trường Nhìn chung, sự minh bạch thị trường bất động sản của các nước trong khu vực Mỹ La tinh tiếp tục được đẩy mạnh bằng việc tiếp tục cải thiện môi trường kinh doanh của phần lớn các nước trong khu vực này 2.1.2 Minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Mỹ Theo nghiên cứu của JLL, thực trạng minh bạch thông tin của Mỹ được thể hiện qua chỉ số minh bạch như... động sản Trong lĩnh vực bất động sản, có ít các phương pháp đánh giá minh bạch thông tin Phương pháp được sử dụng rộng rãi để đánh giá sự minh bạch trên thị trường bất động sản là chỉ số RETI của tập đoàn Jones Lang LaSalle 1.1.1 Kỹ thuật khảo sát và phương pháp tính chỉ số minh bạch bất động sản (RETI) Chỉ số RETI đánh giá sự minh bạch của thị trường bất động sản ở nhiều quốc gia trên thế giới Chỉ số . VỰC TRÊN THẾ GIỚI 16 2.1 Minh bạch thông tin của thị trường bất động sản khu vực Mỹ La tinh 17 2.1.1 Chỉ số minh bạch bất động sản 17 2.1.2 Minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản. trường bất động sản Sing-ga-po 31 2.3.3 Minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Trung Quốc 32 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG MINH BẠCH THÔNG TIN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 35 3.1. số minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam qua các năm 36 3.2 Thành phần của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam 40 3.2.1 Minh bạch về sản phẩm đầu tư 40 3.2.2 Minh