Minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam

Phương pháp nghiên cứu - Nghiên cứu các tài liệu liên quan đến chủ đề về minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản của các cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước đã thực hiện nhằm

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGỌC TRANG

Thành phố Hồ Chí Minh – năm 2011

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT i

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU iii

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ VÀ ĐỒ THỊ iv

PH ẦN MỞ ĐẦU 1

CH ƯƠNG 1: CÁC THÀNH TỐ CỦA MINH BẠCH THÔNG TIN VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ MINH BẠCH THÔNG TIN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1 Phương pháp đánh giá sự minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản 5

1.1.1 Kỹ thuật khảo sát và phương pháp tính chỉ số minh bạch bất động sản 5

1.1.2 Mối tương quan giữa chỉ số minh bạch thông tin với chỉ số và thông số thị trường khác 7

1.2 Thành phần của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản 10

1.2.1 Minh bạch về sản phẩm đầu tư 10

1.2.2 Minh bạch về môi trường pháp lý 11

1.2.2.1 Chuẩn mực báo cáo 11

1.2.2.2 Cơ chế quản trị công ty 11

1.2.3 Minh bạch về hệ thống thông tin hiện hành 12

1.2.3.1 Chỉ số đánh giá thị trường 12

1.2.3.2 Nguồn công bố thông tin 12

1.3 Lợi ích của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản 13

CH ƯƠNG 2: THỰC TRẠNG MINH BẠCH THÔNG TIN TRÊN THỊ TRƯỜNG B ẤT ĐỘNG SẢN MỘT SỐ KHU VỰC TRÊN THẾ GIỚI 16

2.1 Minh bạch thông tin của thị trường bất động sản khu vực Mỹ La tinh 17

2.1.1 Chỉ số minh bạch bất động sản 17

2.1.2 Minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Mỹ 19

2.1.2.1 Minh bạch về sản phẩm đầu tư 20

2.1.2.2 Minh bạch về môi trường pháp lý 22

2.2.1 Chỉ số minh bạch bất động sản 25

2.2.2 Minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Anh 26

2.2.2.1 Minh bạch về sản phẩm đầu tư 26

2.2.2.2 Minh bạch về môi trường pháp lý 27

2.2.2.3 Minh bạch về hệ thống thông tin hiện hành 28

2.3 Minh bạch thông tin của thị trường bất động sản khu vực Châu Á Thái Bình Dương 29

2.3.1 Chỉ số minh bạch bất động sản 29

2.3.2 Minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Sing-ga-po 31

2.3.3 Minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Trung Quốc 32

CH ƯƠNG 3: THỰC TRẠNG MINH BẠCH THÔNG TIN TRÊN THỊ TRƯỜNG B ẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 35

3.1 Chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam qua các năm 36

3.2 Thành phần của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam 40

3.2.1 Minh bạch về sản phẩm đầu tư 40

3.2.2 Minh bạch về môi trường pháp lý 47

3.2.3 Minh bạch về hệ thống thông tin hiện hành 50

3.3 Mối liên hệ giữa chỉ số minh bạch bất động sản và điểm xếp hạng môi trường kinh doanh ở Việt Nam 53

3.4 Thực trạng công bố thông tin đất đai của các cơ quan nhà nước 55

3.5 Thực trạng hoạt động công bố thông tin của các doanh nghiệp bất động sản 59

3.6 Thực trạng công bố thông tin của sàn giao dịch bất động sản 66

3.7 Mức độ quan tâm của nhà đầu tư đối với thông tin liên quan đến thị trường bất động sản 68

3.7.1 Phương pháp và đối tượng khảo sát 68

3.7.2 Kết quả khảo sát 70

4.2 Công bố công khai thông tin quy hoạch đô thị 76

4.3 Ban hành các biện pháp chế tài cho những đối tượng vi phạm việc công bố thông tin 78

4.4 Cải thiện minh bạch thông tin của doanh nghiệp bất động sản 79

4.5 Cải thiện minh bạch thông tin của các sàn giao dịch bất động sản 81

4.6 Phát triển các tổ chức tư nhân xây dựng hệ thống thông tin bất động sản 82

K ẾT LUẬN 85

TÀI LIỆU THAM KHẢO 87

PHỤ LỤC 1: MỨC ĐỘ HÀI HÒA GIỮA CHUẨN MỰC KẾ TOÁN VIỆT NAM VÀ CHUẨN MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ 89

PHỤ LỤC 2: DANH SÁCH CÁC CÔNG TY VÀ SÀN GIAO DỊCH ĐÃ ĐƯỢC KHẢO SÁT 93

PHỤ LỤC 3: BẢNG KHẢO SÁT VỀ MỨC ĐỘ QUAN TRỌNG CỦA CÁC YẾU TỐ KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 95

PHỤ LỤC 4: KẾT QUẢ KHẢO SÁT NHÀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN ĐỐI VỚI CÁC YẾU TỐ KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 98

AIMR-PPS: Hiệp hội Nghiên cứu và Đầu tư

AREUEA: Hiệp hội Kinh tế Đô thị

BPF: Liên đoàn Bất động sản Anh

CBRE: CB Richard Ellis

CPI: Chỉ số nhận thức tham nhũng

CEE: Vùng Trung và Đông Âu

CIS: Quỹ đầu tư tín thác

EIU: Bộ phận phân tích thông tin kinh tế

EPRA: Hiệp hội bất động sản Châu Âu

EU: Cộng đồng chung Châu Âu

FASB: Hội đồng Chuẩn mực Kế toán

FSA: Tổ chức dịch vụ tài chính công

FSMA: Dịch vụ Tài chính và Đạo luật thị trường

GDP: Tổng sản phẩm quốc nội

GIPS: Chuẩn mực đầu tư toàn cầu

IAS: Chuẩn mực Kế toán Quốc tế

IPD: Tổ chức nghiên cứu bất động sản

IFRS: Chuẩn mực Báo cáo tài chính Quốc tế

JLL: Jones Lang LaSalle

NAPF: Hiệp hội Quỹ hưu bổng Quốc tế

NAREIT: Hiệp hội Quỹ tín thác đầu tư bất động sản

NAV: Giá trị tài sản ròng

NCREIF : Hội đồng Quốc gia đầu tư bất động sản

PCAOB: Ủy ban giám sát hoạt động kiểm toán

RICS: Hiệp hội Các chuyên gia Bất động sản Hoàng Gia REIT: Quỹ tín thác đầu tư bất động sản

REMI: Chỉ số bất động sản Việt Nam

RETI: Chỉ số minh bạch bất động sản

REIS: Chuẩn mực thông tin bất động sản

US-GAAP: Chuẩn mực Kế toán Mỹ

UKIPS: Chuẩn mực hoạt động đầu tư tại Anh

VAS: Chuẩn mực Kế toán Việt Nam

Bảng 1.1: Xếp loại mức độ minh bạch thông tin

Bảng 2.1: Mức độ minh bạch của các nước trong khu vực Mỹ La-tin giai đoạn

2001-2011

Bảng 2.2: Chỉ số minh bạch thông tin của Mỹ giai đoạn 2004-2010

Bảng 2.3: Chỉ số minh bạch của Anh giai đoạn 2004-2010

Bảng 2.4: Chỉ số minh bạch của các quốc gia trong khu vực Châu Á Thái Bình Dương giai đoạn 2004-2011

Bảng 3.1: Chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn

2004-2010

Bảng 3.2: Bảng so sánh biến động giá bất động sản và chỉ số thị trường chứng khoán Việt Nam VN-Index

Bảng 3.3: Các Quỹ bất động sản nước ngoài đầu tư vào Việt Nam

Bảng 3.4: Bảng xếp hạng môi trường kinh doanh và xếp hạng minh bạch trên thị trường bất động sản

Bảng 3.5: Công bố thông tin liên quan đến thủ tục hành chính về đất đai

Bảng 3.6: Thông tin về quy hoạch sử dụng đất chi tiết

Bảng 3.7: Thông tin về Quy hoạch đô thị

Bảng 3.8: Thông tin liên quan đến đền bù hỗ trợ tái định cư

Bảng 3.9: Thông tin về giao đất, cấp đất

Bảng 3.10: Danh sách Sàn giao dịch bất động sản bị xử phạt vi phạm hành chính tại thành phố Hồ Chí Minh

Bảng 3.11: Thang đo mức độ quan tâm của nhà đầu tư

Hình 2.4: Biểu đồ thể hiện sự minh bạch của thị trường bất động sản Trung Quốc và

các thành phố thuộc Trung Quốc

Hình 3.1: Mức độ minh bạch thông tin bất động sản của các nước Châu Á Thái Bình Dương năm 2010

Hình 3.2: Mức độ quan tâm của nhà đầu tư đối với thông tin liên quan đến bất động sản

Hình 3.3: Mức độ quan tâm của nhà đầu tư đối với các thông tin chi tiết bất động sản

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết của đề tài

Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng đối với nền kinh tế Sự phát triển của thị trường này tác động rất lớn đến nền kinh tế xã hội của một quốc gia Chính

vì vậy, quản lý hiệu quả thị trường này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia thị trường đồng thời với lợi ích của nhà nước Thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây có nhiều bước phát triển, tuy nhiên sự phát triển của thị trường lại thiếu bền vững do thiếu sự minh bạch thông tin Điều này được thể hiện trong tất cả các khâu, từ đầu tư, tạo lập bất động sản đến giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê Tình trạng đầu cơ, mua bán ngầm, trốn lậu thuế còn khá phổ biến Mặt khác, người dân rất khó có thể tiếp cận thông tin về

dự án và thường phải mua lại nhà với mức chênh lệch cao Những dự án chào bán công khai thường là nhà cao cấp do chủ đầu tư nước ngoài thực hiện Hoạt động của các nhà đầu tư thứ cấp khiến cho thị trường bất động sản càng trở nên phức tạp với hoạt động đẩy giá, găm hàng Tình hình trên đã diễn ra trong suốt một thời gian dài, nếu việc này không dần cải thiện, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ không thể phát triển Chính vì vậy, sự minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản đang là nhu cầu cấp thiết cần phải được thực hiện càng sớm càng tốt Đó chính là lý do của

đề tài

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài được thực hiện với các mục tiêu sau:

Thứ nhất, tổng hợp các lý thuyết về minh bạch thông tin và các nghiên cứu thực

nghiệm về minh bạch thông tin ở một số quốc gia

Thứ hai, nhận diện và đánh giá sự minh bạch thông tin của thị trường bất động sản

Việt Nam

Thứ ba, tổng hợp và kiến nghị các giải pháp cải thiện và nâng cao sự minh bạch

thông tin bất động sản

3 Câu hỏi nghiên cứu

1) Phương pháp đánh giá sự minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản? 2) Thành phần của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản?

3) Lợi ích của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản?

4) Thực trạng minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản của các nước trên thế giới như thế nào?

5) Mức độ minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam thế nào? 6) Thành phần của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam bao gồm những yếu tố nào?

7) Mối quan hệ giữa chỉ số minh bạch trên thị trường bất động sản với môi trường kinh doanh ở Việt Nam như thế nào?

8) Thực trạng công bố thông tin của nhà nước, các doanh nghiệp và các sàn giao dịch bất động sản như thế nào?

9) Giải pháp cải thiện minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam?

4 Phương pháp nghiên cứu

- Nghiên cứu các tài liệu liên quan đến chủ đề về minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản của các cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước đã thực hiện nhằm đánh giá được thực trạng minh bạch thông tin hiện nay

- Sử dụng phương pháp khảo sát trực tiếp và thông qua internet để thu thập thông tin từ các công ty và các nhà đầu tư cá nhân

- Áp dụng phương pháp thống kê mô tả để phân tích và xử lý số liệu khảo sát

5 Kết cấu luận văn:

Chương 1: Các thành tố của minh bạch thông tin và phương pháp đánh giá minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản

Chương 2: Thực trạng minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản của một số khu vực trên thế giới

Chương 3: Thực trạng về minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam

Chương 4: Giải pháp cải thiện tính minh bạch trên thị trường bất động sản Việt Nam

CHƯƠNG 1:

CÁC THÀNH TỐ CỦA MINH BẠCH THÔNG TIN VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ MINH BẠCH THÔNG TIN

TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Chương này bao gồm nội dung sau:

! Phương pháp đánh giá minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản

! Thành phần của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản

! Lợi ích của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản

1.1 Phương pháp đánh giá minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản

Trong lĩnh vực bất động sản, có ít các phương pháp đánh giá minh bạch thông tin Phương pháp được sử dụng rộng rãi để đánh giá sự minh bạch trên thị trường bất động sản là chỉ số RETI của tập đoàn Jones Lang LaSalle

1.1.1 Kỹ thuật khảo sát và phương pháp tính chỉ số minh bạch bất động sản

(RETI)

Chỉ số RETI đánh giá sự minh bạch của thị trường bất động sản ở nhiều quốc gia trên thế giới Chỉ số này cho biết mức độ minh bạch của mỗi quốc gia thông qua bảng xếp hạng minh bạch, đồng thời cho thấy quốc gia nào có sự cải thiện và quốc gia nào sự minh bạch còn thấp

Để xác định mức độ minh bạch của mỗi nước, JLL đã xây dựng bảng khảo sát với những câu hỏi liên quan đến sự minh bạch bất động sản, tập trung vào 5 tiêu chí sau đây:

" Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư (các chỉ số đầu tư công, đầu tư tư nhân được công bố đầy đủ, kịp thời)

" Thông tin cơ bản của thị trường (bao gồm thông tin về cung, cầu, tỷ lệ cho thuê, số liệu các loại bất động sản)

" Tiêu chuẩn và hiệu quả của báo cáo của các công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán (Công khai thông tin và quản trị công ty theo tiêu chuẩn quốc tế)

" Hệ thống pháp luật, qui định công bằng và hiệu quả (khả năng thực hiện hợp đồng; bảo đảm quyền sở hữu; chính sách thuế, phí công bằng và hiệu quả; các tiêu chuẩn xây dựng và quy hoạch vùng được quản lý công bằng và hiệu quả)

" Quy trình giao dịch thông thoáng và công bằng (thông tin về bất động sản luôn

có sẵn trước khi chính thức bán, việc thỏa thuận, thương lượng phải công bằng; dịch vụ môi giới phải chuyên nghiệp; các loại phí dịch vụ, quản lý phải minh bạch rõ ràng)

Theo báo cáo của JLL năm 2010, bảng khảo sát được xây dựng gồm 33 câu hỏi Trong đó, tiêu chuẩn “sự hiện diện của chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư” đáng tin

cậy và toàn diện được kiểm tra bằng 7 câu hỏi Nếu thị trường minh bạch, chỉ số đầu tư công và đầu tư tư nhân sẽ được cập nhật thường xuyên và có dữ liệu lịch sử lâu dài

“Thông tin cơ bản của thị trường” được đặt ra với 5 câu hỏi liên quan đến số liệu cung, cầu, loại hình bất động sản

Ba câu hỏi tiếp theo về “tiêu chuẩn và hiệu quả của báo cáo của các công ty niêm yết” trên thị trường chứng khoán Trong thị trường minh bạch, việc công khai tài chính và cơ chế quản lý công ty đạt hiệu quả và phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế hơn Đối với tiêu chuẩn “hệ thống pháp luật và quy định”, bảng khảo sát đưa ra 11 câu hỏi và chia thành các chuyên mục nhỏ, bao gồm khả năng thực hiện hợp đồng, sự bảo đảm các quyền sở hữu; môi trường pháp lý phải rõ ràng và thống nhất; hiệu quả

và sự công bằng của các quy định về thuế, phí; tiêu chuẩn xây dựng và phân vùng được quản lý hiệu quả và công bằng

Tiêu chuẩn cuối cùng liên quan đến “quá trình giao dịch” phải thông thoáng và công bằng Việc giao dịch dễ dàng và công bằng đòi hỏi có những thông tin mua, bán bất động sản, sự minh bạch cao của việc giao dịch, đại lý và nhà cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp

Qua mỗi kỳ báo cáo, số câu hỏi khảo sát và nội dung câu hỏi được phát triển thêm cho phù hợp, đồng thời cũng bớt hà khắc hơn so với tiêu chí của các báo cáo kỳ trước Số lượng các nước tham gia cũng thay đổi từng thời kỳ (năm 2004, khảo sát

50 quốc gia; năm 2006, khảo sát 56 quốc gia; năm 2008, khảo sát 82 quốc gia và năm 2010, khảo sát 81 quốc gia)

Cách tính điểm cho các câu hỏi như sau: mỗi câu hỏi có 5 sự lựa chọn với thang

điểm từ 1 đến 5 (1: minh bạch cao nhất, 5: ít minh bạch nhất) Mức độ minh bạch

thông tin tương ứng với từng thang điểm cụ thể như sau:

Bảng 1.1: Bảng xếp loại mức độ minh bạch thông tin

Xếp loại Số điểm 2006 Số điểm 2008 (không

đổi cho đến năm 2010)

Nguồn: Tổng hợp từ Jones Lang LaSalle

1.1.2 Mối tương quan giữa sự minh bạch với chỉ số và thông số thị trường

khác

Sự minh bạch trên thị trường bất động sản góp phần tạo ra môi trường kinh doanh hấp dẫn, cải thiện an sinh xã hội, hạn chế tham nhũng và thu hút các nhà đầu tư JLL đã thể hiện mối tương quan của các thông số thị trường với sự minh bạch thông qua biểu đồ tán xạ được thể hiện lần lượt dưới đây

Hình 1.1: Biểu đồ thể hiện mối quan hệ giữa chỉ số tham nhũng và chỉ số minh bạch bất động sản năm 2010

Nguồn: Jones Lang LaSalle, 2010

• Mối tương quan giữa chỉ số minh bạch JLL và Thu nhập bình quân đầu người Thu nhập bình quân đầu người là tiêu thức chỉ ra mức sống trung bình của mỗi quốc gia Theo đó, một quốc gia có thị trường bất động sản minh bạch cao thì hiệu quả sản xuất cao và ngược lại Nghĩa là chỉ số minh bạch JLL và GDP/người có mối tương quan cùng chiều

Hình 1.2: Biểu đồ thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập bình quân đầu người và chỉ số minh bạch bất động sản năm 2010

Nguồn: Jones Lang LaSalle, 2010

• Mối tương quan giữa chỉ số minh bạch JLL và môi trường kinh doanh

Bộ phận phân tích thông tin kinh tế (EIU) thuộc Tạp chí "Economist" công bố chỉ

số môi trường kinh doanh Theo EIU (2006) môi trường kinh doanh hấp dẫn được tạo ra thông qua sự ổn định kinh tế vĩ mô, chính sách cho phép các doanh nghiệp tư nhân phát triển và khuyến khích đầu tư nước ngoài, giao thương nước ngoài và chế

độ tỷ giá, chất lượng hệ thống thuế, khả năng huy động vốn, tình trạng thị trường lao động và cơ sở hạ tầng Theo phân tích, các nước có thị trường bất động sản minh bạch cao sẽ tạo ra môi trường kinh doanh hấp dẫn và ngược lại Như vậy có thể thấy những quốc gia có thị trường bất động sản minh bạch sẽ thu hút các doanh nghiệp và các nhà đầu tư Điều này được thể hiện ở hình 1.3 dưới đây

Hình 1.3: Biểu đồ thể hiện mối quan hệ giữa môi trường kinh doanh và chỉ số minh bạch bất động sản năm 2010

Nguồn: Jones Lang LaSalle, 2010

1.2 Thành phần của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản

Theo nghiên cứu của Nicolai Striewe (2007), các yếu tố cấu thành sự minh bạch bao gồm sản phẩm đầu tư, môi trường pháp lý và hệ thống thông tin hiện hành Những yếu tố này sẽ được áp dụng để phân tích sự minh bạch của thị trường bất động sản ở một số nước trên thế giới trong các chương sau

1.2.1 Minh bạch về sản phẩm đầu tư

Các nhà đầu tư luôn có nhu cầu tìm kiếm các cơ hội đầu tư khác nhau Nếu thị trường có các sản phẩm đầu tư đa dạng, các nhà đầu tư sẽ có nhiều cơ hội để lựa chọn dựa trên chiến lược đầu tư và khả năng chấp nhận rủi ro của mỗi người Đồng thời, họ sẽ đặt ra những yêu cầu đối với sản phẩm khi tham gia đầu tư như sự minh bạch về thuế, tính thanh khoản của sản phẩm, các sản phẩm thay thế hay sự công khai của hệ thống luật pháp

Tính minh bạch và chất lượng của thị trường bất động sản sẽ được thể hiện dựa vào việc các nhà đầu tư có thể nhận thức được nhu cầu và dễ dàng tìm được sản phẩm

đầu tư phù hợp hay không Nếu các nhà đầu tư khó khăn trong việc tìm kiếm sản phẩm đầu tư có nghĩa là thị trường thiếu minh bạch

1.2.2 Minh bạch về môi trường pháp lý

1.2.2.1 Chuẩn mực báo cáo

Khi tham gia đầu tư, các cổ đông và nhà đầu tư luôn yêu cầu các báo cáo đúng tiêu chuẩn và chất lượng Chất lượng báo cáo sẽ phản ánh phần nào sự minh bạch của thị trường Bên cạnh đó, sự hài hòa của các chuẩn mực kế toán sẽ ảnh hưởng đến sự minh bạch của thị trường bất động sản Trong thời gian qua, Chuẩn mực kế toán quốc tế đã góp phần chuẩn hóa các hoạt động kế toán trên thế giới Do đó, các nhà đầu tư rất dễ dàng khi so sánh các sản phẩm trong danh mục đầu tư vì số liệu đã được chuẩn hóa Đồng thời, chuẩn mực kế toán thế giới được kỳ vọng ngày càng thúc đẩy sự minh bạch trong hệ thống báo cáo tài chính của mỗi quốc gia

Ngoài ra, sự bất cân xứng thông tin giữa nhà quản lý và các nhà đầu tư được dự kiến sẽ giảm Nếu cả hai mục đích này được thực hiện thành công, thị trường bất động sản sẽ ngày càng minh bạch

1.2.2.2 Cơ chế quản trị công ty

Các nhà đầu tư luôn yêu cầu cơ chế quản trị công ty phải đảm bảo lợi ích của họ phải ngang bằng với lợi ích của nhà quản lý, đặc biệt là khi có sự xung đột Vì khi lợi ích của các nhà quản lý công bằng với lợi ích của các nhà đầu tư, cơ chế quản trị công ty sẽ ngày càng được cải thiện

Hiện nay, Chuẩn mực đạo đức đầu tư toàn cầu (GIPS) đưa ra những tiêu chuẩn đạo đức đối với việc công khai dữ liệu đầu tư thống nhất và rộng rãi Mặc dù các tiêu chuẩn này là tự nguyện nhưng phải được tôn trọng để thu hút các nhà đầu tư tham gia vào các công ty đã cam kết theo yêu cầu của GIPS Những điều khoản trong GIPS đã có hiệu lực từ 1/1/2006 Theo đó, các Công ty sẵn sàng tuân theo các yêu cầu mới để đạt được “chuẩn mực vàng”, đó sẽ là tín hiệu để các nhà đầu tư nhận biết về công ty có mức độ minh bạch cao

1.2.3 Minh bạch về hệ thống thông tin hiện hành

1.2.3.1 Chỉ số đánh giá thị trường

Chỉ số đánh giá thị trường bất động sản khu vực Châu Âu và Mỹ lần lượt được cung cấp bởi IPD và Hội đồng Quốc gia đầu tư bất động sản (NCREIF) Ngoài ra, FTSE Group, Hiệp hội bất động sản Châu Âu (EPRA) và Hiệp hội Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (NAREIT) cùng hợp tác để xây dựng chỉ số đánh giá thị trường bất động sản toàn cầu (gọi là chỉ số FTSE EPRA/NAREIT) Sự phát triển của các chỉ số toàn cầu khiến việc so sánh sản phẩm đầu tư giữa các khu vực trở nên dễ dàng

1.2.3.2 Nguồn công bố thông tin

Thông tin có vai trò rất quan trọng đối với người tham gia thị trường bất động sản Thông thường, người bán sẽ chủ động công bố thông tin đến khách hàng tiềm năng

để tiếp thị và quảng cáo sản phẩm Tuy nhiên, những thông tin có giá trị thường do những tổ chức tư vấn và nghiên cứu thị trường cung cấp Do đó, những người có nhu cầu phải trả phí để có được những thông tin này Một số tổ chức như IPD, NCREIF đã đóng góp lớn trong việc tăng sự minh bạch và công khai dữ liệu trên thị trường bất động sản Ví dụ, IPD khảo sát danh mục của nhà đầu tư tổ chức trong 20 năm, nhưng tổ chức này lại không khảo sát dữ liệu đối với tài sản cá nhân

Ngoài ra, những nhà đầu tư có thể tìm kiếm thông tin bằng những nguồn khác như tạp chí khoa học, sách, báo và mạng Báo cung cấp thông tin kịp thời, thường xuyên

và rẻ, tạp chí thường cung cấp những bài phân tích, bài nghiên cứu có nội dung chuyên sâu hơn trong lĩnh vực bất động sản Đa phần mọi người thích đọc báo và tạp chí, trong khi sách mang tính học thuật cao và thường được quan tâm bởi những người chuyên nghiệp Ngoài ra, mạng cũng là một nguồn cung cấp khối lượng thông tin lớn Tuy nhiên, chất lượng của những thông tin này khó được kiểm soát

1.3 Lợi ích của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản

Minh bạch thông tin mang lại lợi ích cho nhiều đối tượng như các nhà đầu tư, tổ chức cung cấp thông tin và thị trường bất động sản Nghiên cứu của David Weil (2002) cho thấy minh bạch thông tin mang lại những lợi ích cụ thể như sau:

• Minh bạch thông tin giúp gia tăng sự bảo vệ nhà đầu tư

Sự bất cân xứng thông tin luôn xảy ra giữa nhà đầu tư và các công ty bất động sản, nguyên nhân từ việc công khai thông tin chỉ xuất phát một chiều từ phía các công

ty Chính vì vậy, hai đối tượng này luôn có sự xung đột lợi ích Để bảo về cho các nhà đầu tư, cải thiện sự minh bạch thông tin là điều rất cần thiết Minh bạch thông tin sẽ giúp nhà đầu tư có thêm nguồn thông tin chính xác để đánh giá hiệu quả đầu

tư vốn của mình vào dự án công ty, tránh rủi ro tiềm ẩn trong hoạt động của công

ty

Đối với các hoạt động liên quan đến các tổ chức trung gian (như sàn giao dịch bất động sản), khi thông tin về giá cả công khai minh bạch trên thị trường, nhà đầu tư

có thể biết liệu họ có đang giao dịch với một mức giá tối ưu hay không, đồng thời

họ có thể tránh được tình trạng người môi giới đưa ra những mức giá bất lợi cho họ Ngoài ra, minh bạch thông tin giúp nhà đầu tư có thông tin đầy đủ và chính xác để đánh giá được chất lượng giao dịch đã thực hiện Qua đó, các nhà đầu tư có thể so sánh lợi ích và chi phí thực bỏ ra cho các nhà môi giới tự do với các công ty môi giới chuyên nghiệp, từ đó họ sẽ cân nhắc quyết định của mình trong tương lai

• Minh bạch thông tin khuyến khích nhà đầu tư tham gia vào thị trường, thúc đẩy tính thanh khoản của thị trường

Quyết định đầu tư vào thị trường nào phụ thuộc rất nhiều vào tính minh bạch của thị trường đó Các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài sẽ hạn chế tham gia vào thị trường nếu họ không có nhiều thông tin Mặt khác, khi nhà đầu tư tham gia vào một thị trường minh bạch thấp, họ luôn yêu cầu tỷ suất sinh lợi cao để bù đắp một phần rủi ro họ có thể phải gánh chịu

Chính vì vậy, minh bạch thông tin làm tăng tính trung thực của thị trường bất động sản và thúc đẩy niềm tin của nhà đầu tư trên thị trường, do đó thu hút sự tham gia của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước Việc này sẽ làm tăng khả năng huy động vốn của các doanh nghiệp đồng thời gia tăng tính thanh khoản của thị trường

• Minh bạch thông tin giúp tăng giá trị Công ty

Nghiên cứu của Shleifer và Wolfenzon (2002) chỉ ra rằng, công ty càng minh bạch

và thực hiện quản trị tốt sẽ gia tăng giá trị công ty do tác động đến hành vi của Ban Giám đốc, họ sẽ giảm bớt việc chiếm đoạt các lợi ích cho riêng mình

Lambert (2007) lý giải rằng, nếu hoạt động công bố thông tin thực hiện tốt sẽ làm giảm bớt sự thống trị của Ban điều hành, khi đó mọi người có thể nhìn thấy rõ hơn

về hoạt động và hình ảnh của Công ty Đồng thời, việc mình bạch sẽ cải thiện hiệu suất làm việc của Ban Giám đốc và chất lượng của các quyết định đầu tư sẽ gia tăng

Ngoài ra, minh bạch thông tin giúp cải thiện hình ảnh của Công ty trên thị trường, nâng cao giá trị của Công ty trong mắt các nhà đầu tư Thông qua đó, doanh nghiệp

sẽ thu hút được nguồn vốn cho hoạt động đầu tư, mang lại lợi nhuận và gia tăng giá trị công ty

• Minh bạch thông tin góp phần cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh

Minh bạch thông tin giúp các nhà đầu tư dễ dàng có được thông tin cụ thể về các công ty, các sản phẩm trên thị trường, từ đó họ có thể so sánh được lợi ích và chi phí có được hay phải chi ra cho hoạt động đầu tư Nếu thông tin không minh bạch, đặc biệt là sự không minh bạch về giá cả sẽ dẫn đến tình trạng thị trường có nhiều mức giá cho các nhà đầu tư khác nhau, theo đó tình trạng đầu cơ sẽ diễn ra ngày càng phổ biến

Chính vì vậy, khi thị trường bất động sản được công khai minh bạch thông tin, có

cơ chế quản lý rõ ràng, tình trạng bất cân xứng thông tin sẽ bị hạn chế Tất cả mọi

người sẽ có thông tin như nhau, việc mua bán theo “tin đồn” sẽ bị ngăn chặn Các nhà đầu tư sẽ có thông tin đầy đủ về những dự án, ngôi nhà mình mua, giá cả sẽ theo quy luật cung cầu, thị trường sẽ không có những đợt tăng, giảm bất thường Sự minh bạch thông tin bất động sản, vì thế, sẽ góp phần cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1:

Chương 1 giới thiệu phương pháp đánh giá sự minh bạch của Jones Lang LaSalle Thông qua chỉ số minh bạch, chúng ta biết được mức độ minh bạch của các quốc gia, sự tiến bộ cũng như sự tụt hạng minh bạch qua các năm Chỉ số này được cập nhật hai năm một lần sẽ giúp các nước đưa ra những chính sách phù hợp để duy trì

và cải thiện sự minh bạch của thị trường bất động sản của mỗi quốc gia Bên cạnh

đó, chương này đã đưa ra lợi ích của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản, từ đó các cấp quản lý đưa ra những chính sách phù hợp để cải thiện minh bạch thông tin của thị trường

CHƯƠNG 2:

THỰC TRẠNG MINH BẠCH THÔNG TIN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN MỘT SỐ KHU VỰC TRÊN THẾ GIỚI

Chương này bao gồm các nội dung:

! Minh bạch thông tin của thị trường bất động sản khu vực Mỹ

Trong giai đoạn từ năm 1999 đến nay, sự minh bạch của thị trường bất động sản các nước trên thế giới được phản ánh bởi chỉ số RETI do JLL cung cấp Dựa trên các báo cáo định kỳ của JLL, tác giả đã tổng hợp thông tin và số liệu để đưa ra thực trạng minh bạch thông tin thị trường bất động sản của khu vực Mỹ La tinh, khu vực Châu Âu và Châu Á- Thái Bình Dương cũng như một số thị trường bất động sản đặc trưng của mỗi khu vực

Đối với khu vực Mỹ La tinh và khu vực Châu Âu, Nicolai Striewe (2007) đã áp dụng “thành phần của sự minh bạch” được nêu trong phần 1.4 vào thị trường bất động sản Mỹ và Anh để cho thấy thực trạng minh bạch thông tin của hai thị trường này

Đối với khu vực Châu Á-Thái Bình Dương, JLL đã thực hiện khảo sát và phân tích tính minh bạch của thị trường bất động sản Sing-ga-po và thị trường bất động sản Trung Quốc

2.1 Minh bạch thông tin của thị trường bất động sản khu vực Mỹ La tinh

2.1.1 Chỉ số minh bạch bất động sản

trường văn hóa và kinh doanh ở các nước rất khác nhau, do đó thị trường bất động sản ở khu vực này rất đa dạng Theo kết quả khảo sát của JLL, mức độ minh bạch của thị trường bất động sản của các Quốc gia trong khu vực Mỹ La tinh giai đoạn 2001-2010 như sau:

Bảng 2.1: Mức độ minh bạch của các nước trong khu vực Mỹ La tinh giai đoạn 2001-2010

Nguồn: Jones Lang LaSalle

Dữ liệu trên bảng 2.1 cho thấy thị trường bất động sản các nước trong khu vực này

có xu hướng ngày càng minh bạch hơn Canada và Mỹ là hai nước luôn giữ được sự minh bạch cao, được xếp vào nhóm các nước có thị trường bất động sản minh bạch nhất thế giới Theo khảo sát của JLL năm 2010, Canada xếp hạng 2/81, Mỹ xếp hạng 6/81 Không có nước nào trong khu vực nằm trong nhóm 2 Tiếp theo là Chi-

lê xếp hạng 34/81, nằm trong nhóm 3 cùng với các nước B-ra-xin, Me-xi-co, hen-ti-na và Cos-ta-ri-ca; Pa-na-ma, U-ru-guay, Co-lom-bi-a, Pe-ru, Ve-ne-zue-la

Ac-và ca nằm trong nhóm 4, có mức độ minh bạch thấp Trong đó,

Do-mi-ni-ca có chỉ số minh bạch thấp nhất trong khu vực và xếp hạng 77/88 Như vậy, khoảng cách về sự minh bạch giữa Canada, Mỹ và các nước còn lại trong khu vực khá lớn

So sánh hai năm 2008 và năm 2010, mức độ minh bạch của thị trường bất động sản

Mỹ và Canada đã bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố Trong đó, cuộc suy thoái toàn cầu bắt đầu từ Mỹ đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng vì dòng thông tin, kinh doanh và vốn đều giảm

Xét sự minh bạch theo các tiêu chuẩn của JLL, Mỹ có điểm cao nhất ở tiêu chuẩn

“Thông tin cơ bản của thị trường” Đồng thời, tiêu chuẩn “Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư” cũng đạt mức cao So với hai tiêu chuẩn trên, tiêu chuẩn “Hệ thống pháp lý”

và tiêu chuẩn “Quá trình giao dịch” có điểm thấp hơn

Nhìn chung, các nước ở Châu Mỹ La tinh đạt điểm cao nhất ở tiêu chuẩn “Hệ thống pháp lý”, sau đó là tiêu chuẩn “Quá trình giao dịch” và điểm thấp nhất ở tiêu chuẩn

“Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư” Tuy nhiên, sự ra đời của chỉ số chứng khoán bất động sản ở B-ra-xin và sự phát triển của các công cụ đầu tư ở Me-xi-co đã cải thiện điểm số đối với “Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư” Chi-lê vẫn giữ mức độ minh bạch cao đặc biệt là ở tiêu chuẩn “Hệ thống pháp lý” và “Quá trình giao dịch” Bra-xin cũng được cải thiện mức độ minh bạch, mặc dù cũng giống các nước khác, sự cải thiện rất chậm trong 2 năm vừa qua Nền kinh tế lớn thứ 2 khu vực, Me-xi-co,

có rất ít sự thay đổi so với năm 2008 Ac-hen-ti-na vẫn giữ vị trí thứ tư trong khu vực nhưng ít cải thiện ở tiêu chuẩn “Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư” và “Thông tin

cơ bản của thị trường”

Nhìn chung, sự minh bạch thị trường bất động sản của các nước trong khu vực Mỹ

La tinh tiếp tục được đẩy mạnh bằng việc tiếp tục cải thiện môi trường kinh doanh của phần lớn các nước trong khu vực này

2.1.2 Minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Mỹ

Theo nghiên cứu của JLL, thực trạng minh bạch thông tin của Mỹ được thể hiện qua chỉ số minh bạch như sau:

Bảng 2.2: chỉ số minh bạch thông tin của Mỹ giai đoạn 2004-2010

Năm 2004 2006 2008 2010

Nguồn: Jones Lang LaSalle

Bảng số liệu trên cho thấy, thị trường bất động sản Mỹ rất minh bạch khi chỉ số minh bạch luôn nằm trong khoảng từ 1 đến 1.49

Ngoài ra, minh bạch thông tin của thị trường bất động sản Mỹ còn được thể hiện thông qua việc phân tích thành phần sự minh bạch của Nicolai Striewe (2007) như

phần trình bày dưới đây

2.1.2.1 Minh bạch về sản phẩm đầu tư

Hình thức đầu tư phổ biến ở Mỹ là Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) REIT được áp dụng đầu tiên vào những năm 60 với những ưu đãi về thuế, nhưng ưu đãi này không áp dụng cho các doanh nghiệp đã niêm yết Sau hơn 50 năm phát triển mạnh mẽ, hiện nay Mỹ là thị trường REIT lớn nhất thế giới với khoảng 200 REIT với tổng vốn hóa thị trường là 250 tỷ Euro REIT không chỉ áp dụng cho bất động sản trực tiếp mà còn áp dụng cho các khoản vay và các tài sản bất động sản khác Ở

Mỹ, có REIT công chúng và REIT tư nhân đầu tư vào bất động sản, REIT công chúng được niêm yết tại Sở giao dịch chứng khoán, trong khi REIT tư nhân thì không niêm yết Từ năm 2001, chứng khoán của REIT được đưa vào để tính chỉ số S&P500, chỉ số này là một trong những chuẩn đánh giá dành cho thị trường chứng khoán Mỹ Các quỹ đầu tư tín thác bất động sản phải tuân theo các quy định về công bố thông tin như các Công ty công chúng khác về báo cáo định kỳ quý, năm Ngoài ra, các REIT ở Mỹ phải thường xuyên xác định NAV của danh mục tài sản

sở hữu, đồng thời gia tăng tính minh bạch của các công cụ đầu tư Ở Mỹ, REIT thu hút được nhiều nhà đầu tư vì các lý do sau:

- Có mức cổ tức hấp dẫn

Hình 2.1: Đồ thị thể hiện tỷ lệ cổ tức của REIT cổ phần, trái phiếu Mỹ và S&P

500

Trong đợt khủng hoảng tài chính, thị trường REITs Mỹ đã suy giảm đến 50% giá trị, nhưng đã phục hồi mạnh mẽ trong năm 2009 Trong năm 2010 REITs tiếp tục gặp nhiều khó khăn khi cả nền kinh tế thế giới suy giảm, nhưng vẫn đạt được kết quả khả quan 9 tháng đầu năm 2011, các REIT Mỹ thu hút 3,7 tỷ đô từ các nhà đầu

tư

2.1.2.2 Minh bạch về môi trường pháp lý

• Chuẩn mực báo cáo

Hội đồng chuẩn mực kế toán (FASB) thi hành Chuẩn mực kế toán US-GAPP và là

cơ quan thiết lập các chuẩn mực kế toán và báo cáo tài chính tại Mỹ Mục đích của

cơ quan này cập nhật, cải tiến và biến đổi phù hợp các quy định về kế toán, chuẩn mực kế toán và các thủ tục trình bày báo cáo tài chính

Ngoài ra, nội dung báo cáo áp dụng cho các Quỹ bất động sản cũng được thay đổi Các quỹ ở Mỹ phải tuân theo “Hướng dẫn đầu tư” được sửa đổi Theo đó, các quỹ phải kiểm soát thu nhập từ việc đầu tư đối với việc chia cổ tức thông qua các chứng

từ thu chi, các phương pháp kế toán hay các biện pháp khác Thu nhập sẽ bị kiểm soát nếu nó được dùng để chi trả cổ tức bằng tiền mặt Đối với các quỹ tư nhân, chính sách thuế và luật pháp ảnh hưởng lớn đến quyết định của họ Hiệu quả của chính sách thuế chính là chìa khóa để thực hiện và xây dựng danh mục đầu tư với mục tiêu là hưởng các ưu đãi của thuế

REITs cổ phần S&P 500 Trái phiếu Mỹ

Mối tương quan với loại sản khác

Mặt khác, Đạo luật Sarbanes Oxley được thông qua năm 2002, với mục tiêu chính

là bảo vệ lợi ích của các nhà đầu tư vào các công ty đại chúng bằng cách buộc các công ty này phải cải thiện sự công khai các báo cáo và các thông tin tài chính Quy định khắt khe của Đạo luật Sarbanes-Oxley được đặt ra sau sự sụp đổ của Enron và Worldcom Chính sự kiện đó đã khiến Chính phủ Mỹ phải đưa ra các quy định chặt chẽ Để thi hành quy định mới, Ủy ban giám sát hoạt động kiểm toán (PCAOB) được lập ra với tư cách là tổ chức giám sát cho Ủy ban chứng khoán

Khi Đạo luật Sarbanes Oxley được ban hành, các công ty đang niêm yết ở Hoa Kỳ tốn rất nhiều chi phí cho kiểm toán Vì phần 404 của Đạo luật quy định rằng, bộ báo cáo hàng năm phải có Báo cáo kiểm soát nội bộ và báo cáo này phải có chứng thực của công ty kiểm toán Đạo luật này không áp dụng cho các doanh nghiệp bất động sản tư nhân nhưng áp dụng cho các doanh nghiệp đã niêm yết

• Cơ chế quản trị công ty

Ở Mỹ, GIPS được áp dụng từ 1/1/2006 đã thay thế chuẩn mực của Hiệp hội Nghiên cứu và Đầu tư (AIMR-PPS) Trước khi áp dụng GIPS, hơn 80% các Công ty đầu tư

ở Mỹ áp dụng AIMR-PPS Mặc dù AIMR-PPS và GIPS không có nhiều khác biệt, nhưng với việc thông qua GIPS đã khiến việc so sánh dữ liệu giữa các quốc gia trên thế giới dễ dàng hơn vì GIPS được áp dụng rộng rãi ở nhiều nước Các công ty Mỹ được lợi từ việc thông qua Luật này vì họ không phải trình bày lại kết quả đầu tư trong quá khứ cho các nhà đầu tư nước ngoài

Chuẩn mực riêng cho bất động sản được cung cấp bởi NCREIF dưới hình thức Chuẩn mực thông tin bất động sản (REIS) Nó áp dụng đối với các tổ chức đầu tư bất động sản REIS cung cấp các quy định cho lĩnh vực bất động sản với những tiêu chuẩn cụ thể và trình bày thống nhất các tiêu chuẩn chung trong mọi lĩnh vực Ngoài ra, chuẩn mực này cũng khuyến khích việc công khai thông tin Đây là việc rất hữu ích cho các nhà đầu tư

Ở Mỹ, các công ty bất động sản khá cởi mởi với các tổ chức nghiên cứu thị thường,

họ sẵn sàng cung cấp thông tin về các giao dịch và trả lời những câu hỏi của các nhà môi giới Quy trình thương thảo đầu tư ở Mỹ cũng như ở hầu hết thị trường bất động sản, các thỏa thuận thường được thể hiện trên một hợp đồng bí mật Mặc dù ở

Mỹ, Luật tự do thông tin quy định các thông tin về bất động sản phải minh bạch, tuy nhiên các thỏa thuận giữa các bên không nhất thiết phải công khai

2.1.2.3 Minh bạch về hệ thống thông tin hiện hành

• Nguồn công bố thống tin

Các dữ liệu về thị trường bất động sản thường được các tạp chí về bất động sản cung cấp như Tạp chí bất động sản đô thị được phát hành đầu tiên vào giữa thập niên 90, sau đó là Tạp chí về bất động sản Mỹ và Hiệp hội Kinh tế Đô thị (AREUEA) phát hành năm 1973, Tạp chí về Nghiên cứu bất động sản (1987) và Tạp chí về Tài chính và Kinh tế bất động sản (1988) Tuy nhiên, sự tiến bộ mới nhất của thị trường bất động sản Mỹ trong việc cung cấp thông tin bất động sản là trang web Zillow Trang web này cung cấp nhiều thông tin về thị trường nhà ở Mỹ Nội dung trang web bao gồm toàn bộ thông tin liên quan đến căn nhà được rao bán như những bức ảnh chụp từ máy bay hiển thị rõ từng ngôi nhà, đồng thời mỗi ngôi nhà lại được kèm theo một biểu đồ về diễn biến giá cả năm ngay và năm ngoái Người mua nhà có thể đánh giá được ngôi nhà họ quan tâm cũng như những ngôi nhà bên cạnh Ngoài các thông tin về diện tích, số phòng ở và công trình phụ, Zillow còn cung cấp cả thông tin về thời điểm xây nhà, hệ thống sưởi, điện nước, loại mái nhà

và chất lượng xây dựng Zillow cung cấp số liệu trong vòng 10 năm và độ chính xác của thông tin phụ thuộc vào các dữ liệu đóng thuế nhà đất và lịch sử mua bán của căn nhà

• Chỉ số đánh giá thị trường

NCREIF cung cấp thông tin bất động sản, tuy nhiên việc công bố thông tin thường

có độ trễ khoảng vài tháng Chỉ số này được sử dụng rộng rãi để đánh giá bất động

sản Trước khi NCREIF được lập ra vào năm 1982, thông tin về tình trạng bất động sản rất ít và các chỉ số chỉ được cung cấp hàng quý hoặc hàng năm dựa trên việc dự đoán hơn là tính toán chính xác Tuy nhiên, từ khi NCREIF ra đời, các nhà đầu tư

đã thuận lợi hơn trong việc đánh giá tỷ suất sinh lợi từ việc đầu tư thông qua các số liệu do NCREIF cung cấp

2.2 Minh bạch thông tin của thị trường bất động sản khu vực Châu Âu

2.2.1 Chỉ số minh bạch bất động sản

Theo báo cáo của JLL, Khu vực Châu Âu bao gồm 31 nước đạt điểm minh bạch cao, đặc biệt là ở tiêu chuẩn “Môi trường pháp lý” và “Tiêu chuẩn và hiệu quả của báo cáo của các công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán” Ngoài ra, khu vực này cũng đạt điểm minh bạch cao ở tiêu chuẩn “Quá trình giao dịch”, tuy nhiên điểm minh bạch của tiêu chuẩn này bị giảm một chút vào năm 2010

Về các mặt, Anh vẫn giữ được vị trí dẫn đầu trong khu vực Châu Âu Với thị trường bất động sản có tính thanh khoản cao, quốc gia này cung cấp tiêu chuẩn minh bạch

để các thị trường khác trong khu vực dựa vào để so sánh Tuy nhiên, vị trí này đang

bị cạnh tranh vì các thị trường khác ngày càng cải thiện vị trí trên bảng xếp hạng Đáng chú ý là, Thụy Điển đã vươn lên vị trí thứ 2, phản ánh sự cải thiện rõ rệt trong việc cung cấp dữ liệu thị trường Pháp vẫn tiếp tục cải thiện vị trí, nhưng Đức còn cải thiện tốt hơn, đó là kết quả của việc cải thiện nguồn dữ liệu thị trường và phát triển thị trường REIT I-len, Đan Mạch, Bỉ cũng chuyển lên mức độ minh bạch cao trong năm 2010

Xét toàn Châu Âu, có sự khác biệt giữa các thị trường ở khu vực Tây Âu và khu vực Trung và Đông Âu (CEE) Qua các cuộc khảo sát, ba quốc gia là Ba Lan, Cộng hòa Séc, Hung-ga-ry đã cải thiện sự minh bạch đáng kể và nay có mức độ minh bạch cao hơn một số thị trường ở khu vực Tây Âu như Ý Tuy nhiên, không phải nước nào ở khu vực CEE cũng có tiến bộ Bun-ga-ry tiếp tục nỗ lực duy trì mức độ minh bạch, trong khi Cờ-roat-ti-a lại giảm sự minh bạch Nghịch lý là, hai thị trường Châu Âu phải đối mặt với nền kinh tế khó khăn là Bồ Đào Nha và Hy Lạp

lại có sự cải thiện về sự minh bạch Ở Bồ Đào Nha, dữ liệu bất động sản được nâng cao cả về chất lượng và số lượng với sự gia tăng vai trò của IPD và Chỉ số Lisbon Tương tư, từ năm 2008, Hy Lạp cũng có tiến bộ ở nhiều lĩnh vực, đặc biệt là chất lượng thông tin

2.2.2 Minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Anh

Thị trường bất động sản Anh là thị trường lớn nhất Châu Âu và đây cũng là một trong những thị trường có sự minh bạch cao nhất trên thế giới theo đánh giá của JLL

Chỉ số minh bạch của Anh qua các thời kỳ theo khảo sát như sau:

Bảng 2.3: Chỉ số minh bạch của Anh giai đoạn 2004-2010

• Quỹ đầu tư tín thác bất động sản Anh

Ở Anh, các quỹ bất động sản tín thác chịu sự quản lý của Cơ quan quản lý dịch vụ tài chính Anh Quốc (FSA) có thể được đầu tư trực tiếp vào bất động sản đến 100% danh mục mà không yêu cầu số tiền tối thiểu Quỹ đầu tư tín thác được niêm yết trên thị trường chứng khoán và có được thu nhập chính từ đầu tư vào chứng khoán

và bất động sản Thu nhập từ lãi vốn được miễn thuế Trong những năm qua, quỹ đầu tư tín thác bất động sản Anh đã thu hút các nhà đầu tư vì sự minh bạch về thuế

• Chứng khoán bất động sản phái sinh

Thị trường chứng khoán bất động sản phái sinh đã phát triển mạnh mẽ Các nhà đầu

tư có thể tham gia mà không cần sở hữu bất động sản Điều này làm đơn giản hóa việc đầu tư bất động sản đối với các nhà đầu tư không chuyên nghiệp, đồng thời làm cho thị trường bất động sản ngày càng cạnh tranh hơn với nhiều loại bất động sản Đối với sản phẩm này, việc quan trọng là phải có các chỉ số đáng tin cậy vì hầu hết chứng khoán bất động sản phái sinh ở Anh có liên hệ với các chỉ số bất động sản năm hoặc chỉ số quý do IPD cung cấp Những loại bất động sản chưa niêm yết thường được Hiệp hội các quỹ bất động sản chưa niêm yết ở Anh thúc đẩy với mục đích là cải thiện tính thanh khoản và truy cập thông tin đối với thị trường chưa niêm yết Ngoài ra, sự uy tín của các chỉ số ở Anh đã khiến thị trường chứng khoán bất động sản phái sinh đã bùng nổ và nó được kỳ vọng rằng với sự cải thiện của các chỉ

số, chứng khoán bất động sản phái sinh ở Châu Âu sẽ được phổ biến ở các thị trường khác

2.2.2.2 Minh bạch về môi trường pháp lý

• Chuẩn mực báo cáo

Bộ Luật về thị trường và dịch vụ tài chính 2000 (FSMA) được thực thi bởi FSA FSMA được áp dụng đối với Quỹ đầu tư tín thác (CIS) như quỹ đầu tư tín thác bất động sản Theo quy định, công chúng có quyền tham gia đầu tư vào quỹ này Tuy nhiên chỉ có nhóm các nhà đầu tư chuyên nghiệp mới được tham gia đầu tư vào những CIS không được kiểm soát bởi FSA Người thành lập CIS không được kiểm soát bởi FSA có nghĩa vụ thông báo cho các nhóm khách hàng mục tiêu của họ về hoạt động đầu tư của Quỹ

• Cơ chế quản trị công ty

Các công ty ở Anh phải tuân theo GIPS GIPS được áp dụng ở Anh theo phiên bản mới có tên là Chuẩn mực hoạt động đầu tư tại Anh (UKIPS) Công ty tư vấn quản lý Anh đã phát triển những tiêu chuẩn mới trên cơ sở giữ lại những ưu điểm của các chuẩn mực trước bởi Hiệp hội Quỹ Hưu bổng Quốc tế (NAPF)

2.2.2.3 Minh bạch về hệ thống thông tin hiện hành

• Nguồn công bố thông tin

RICS, IPD và Liên đoàn Bất động sản Anh (BPF) là những tổ chức có ảnh hưởng lớn trong việc cung cấp thông tin cho thị trường bất động sản RICS tồn tại từ 138 năm nay, phát hành 500 nghiên cứu và tạp chí mỗi năm, cung cấp 300 khóa học về giáo dục, có 50 cơ sở và có hơn 110.000 thành viên ở 120 quốc gia RICS ủng hộ những tiêu chuẩn cao trong giáo dục, đào tạo và bảo vệ khách hàng bằng việc đẩy mạnh giá trị đạo đức, khuôn khổ pháp luật và tạo ra sự minh bạch bằng việc nghiên cứu và tư vấn BPF là hiệp hội thương mại vận động cho lợi ích của lĩnh vực bất động sản Diễn đàn bất động sản Đầu tư rất tích cực đối với ngành bất động sản trong việc giáo dục và nghiên cứu các chủ đề như huy động vốn, phát triển, quản lý, định giá, tiếp thị…Báo cáo thường niên của IPD cung cấp thông tin cho khách hàng

về chi phí quyền sử dụng, hiệu lực quản lý bất động sản đối với bất động sản cá nhân và danh mục đầu tư

Ở Anh, bất động sản có thể được giao dịch qua mạng Diễn đàn lớn nhất là Rightmove.com và Propertyfinder.com Rightmove.com chỉ liệt kê những ngôi nhà được cung cấp bởi các công ty môi giới Propertyfinder.com đưa thêm nhà của tư nhân vào quảng cáo, nhưng hiện đã dừng hoạt động này Do đó, những người bán nhà cá nhân rất cần công ty môi giới vì hầu hết các giao dịch trực tuyến cũng ngừng cung cấp dịch vụ cho các cá nhân

Có thể thấy rằng, nếu thị trường bất động minh bạch, mọi người sẽ tham gia thị trường một cách dễ dàng và ngược lại

• Chỉ số đánh giá thị trường

IPD cung cấp các tiêu chuẩn đánh giá cho thị trường bất động sản Anh Các dịch vụ đánh giá đối với các danh mục tư nhân và danh mục thị trường thì phát triển, nhưng lại không có dịch vụ đánh giá hiệu quả của thị trường giao dịch bất động sản Dữ liệu thường niên của IPD tập trung vào tiêu chuẩn đánh giá các bất động sản đầu tư trực tiếp, chiếm hơn 45% thị trường với 243 danh mục có tổng giá trị là 121 tỷ USD vào tháng 12/2004 Việc đánh giá được tiến hành ít nhất 01 lần/năm, nhưng hầu hết

các đánh giá về bất động sản thường được thực hiện thường xuyên hơn Dữ liệu hàng tháng của 65 danh mục trong chỉ số IPD tháng chiếm 22% dữ liệu hàng năm của IPD Những dữ liệu này phải mất phí để có được, nhưng số liệu tổng quát được công bố thường xuyên trên tạp chí Financial Times

2.3 Minh bạch thông tin của thị trường bất động sản khu vực Châu Á-Thái Bình Dương

2.3.1 Chỉ số minh bạch bất động sản

Đối với khu vực Châu Á- Thái Bình Dương, có 15 quốc gia được khảo sát Hai quốc gia có sự minh bạch cao nhất năm 2010 là Úc (xếp hạng 1) và Niu-Di-Lân (xếp hạng 4) Sing-ga-po và Hồng Kông cũng là quốc gia có sự minh bạch cao trong khu vực Tuy nhiên, khu vực này cũng có những quốc gia mà thị trường bất động sản kém minh bạch như là Việt Nam (xếp hạng 76)

Kinh tế suy thoái và tình hình thị trường tài chính khó khăn là những yếu tố đóng góp trong việc cải thiện sự minh bạch của nhiều thị trường năm 2010 so với năm

2008 Ví dụ, sự phát triển liên tục của REIT ở khu vực châu Á những năm gần đây

đã góp phần cải thiện sự minh bạch nhanh hơn, nhưng thị trường này bị trì trệ từ năm 2008 với ít những đợt phát hành lần đầu ra công chúng (IPO)

Bảng 2.4 Chỉ số minh bạch của các quốc gia khu vực Châu Á- Thái Bình Dương qua giai đoạn 2004-2010:

2.3.2 Minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Sing-ga-po

Sing-ga-po là một trong những nước trong khu vực Châu Á- Thái Bình Dương có thị trường bất động sản minh bạch Số liệu về sự minh bạch của Sing-ga-po được thể hiện ở bảng 2.4 ở trên Quốc gia này đều đạt mức minh bạch ở tất cả các tiêu chí của bản khảo sát, đặc biệt là ở tiêu chí “hệ thống pháp luật và quy định”

Sự minh bạch của hệ thống pháp luật đã mang lại 4,671 tỷ đô, bằng hơn một nửa tổng giá trị đầu tư vào thị trường tài sản thương mại (bao gồm nhà, đất, cổ phần, và những khoản khác) trong năm 2007 Trung bình đầu tư nước ngoài đóng góp khoảng 30% tổng giá trị đầu tư thương mại trong suốt giai đoạn tiền khủng hoảng 2004-2007 Quý 1 năm 2010, tổng giá trị đầu tư khoảng 982 triệu USD, trong đó 10% là của các quỹ nước ngoài

Theo nghiên cứu của JLL, các tiêu chí đánh giá sự minh bạch của thị trường bất động sản Sing-ga-po được thể hiện như sau:

- Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư: Sở giao dịch chứng khoán Sing-ga-po thiết lập

chỉ số ghi lại hiệu quả hoạt động của chứng khoán bất động sản khá tốt

- Thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường: Cơ quan Tái phát triển Đô thị

của Sing-ga-po (URA) cập nhật thông tin hàng quý về cung, cầu, vốn và giá trị thuê của tất cả các loại bất động sản bao gồm khách sạn, công nghiệp, bán lẻ, văn phòng và nhà ở

- Sự công khai về thông tin tài chính và quản trị của các tổ chức, công ty được

niêm yết trên thị trường chứng khoán: Sở giao dịch chứng khoán Sing-ga-po ứng dụng phương thức quản trị doanh nghiệp và công khai tài chính hiệu quả và được chuẩn hóa theo tiêu chuẩn quốc tế

- Hệ thống pháp luật và qui định: Hệ thống pháp luật của Sing-ga-po rất công

bằng và hiệu quả

- Quá trình giao dịch: trong quá trình giao dịch Sing-ga-po luôn có sẵn thông tin

cho công chúng về bất động sản cho thuê hoặc bán; thường xuyên kiểm tra tính