Phát triển các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản Việt Nam

Luận văn : Phát triển các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

THUỘC NHÓM NGÀNH: KHOA HỌC KINH TẾ

1.2.1 Khái niệm công cụ tài chính 8

1.2.2 Thị trường tài chính và các công cụ trên thị trường tài chính 9

1.3 Tình hình sử dụng các công cụ tài chính bất động sản ở một số nước trên thế giới và bài học cho Việt Nam 10

1.3.1 Mỹ: Sự “góp phần” của các công cụ tài chính trong cuộc khủng hoảng tài chính hiện nay 10

2.1.1 Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 2002 17

2.1.1.1 Thị trường bất động sản trước khi có luật đất đai 17

2.1.1.2 Giai đoạn từ sau khi có luật đất đai 17

2.1.2 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay 17

2.1.2.1 Giai đoạn từ năm 2003 đến trước thời điểm gia nhập WTO 17

2.1.2.2 Giai đoạn từ sau khi gia nhập WTO cuối tháng 2 năm 2008 18

2.1.2.3 Giai đoạn từ cuối tháng 2 năm 2008 đến nay 18

2.2 Tình hình huy động nguồn tài chính trên thị trường bất động sản 19

2.2.1 Vốn tự có 19

2.2.2 Vốn vay các ngân hàng thương mại 20

2.2.3 Vốn ứng trước của khách hàng và nhà đầu tư 22

2.2.4 Vốn khác 23

2.3 Mối liên thông giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản ở VN 24

2.3.1 Tương tác giữa thị trường bất động sản và chứng khoán 25

2.3.2 Tính đa dạng của các sản phẩm tín dụng và tỷ trọng tăng lên của dư nợ tín dụng tại ngân hàng thương mại 26

2.3.3 Thực trạng gắn kết giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản 26

2.3.3.1 Khả năng cung cấp dịch vụ hỗ trợ giao dịch bất động sản của các trung tâm tài chính 26

2.3.3.2 Các công cụ của thị trường tài chính chưa đủ mạnh để thu hút giao dịch bất động sản 27

2.3.3.3 Giao dịch thứ cấp bất động sản còn gặp nhiếu vướng mắc 27

2.3.3.4 Nguồn vốn cho giao dịch và đầu tư bất động sản chưa được đáp ứng 28

2.3.3.5 Thời hạn tín dụng của thị trường vốn chưa tương xứng với thời hạn hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 28

2.4 Sự tồn tại các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản Việt Nam 28

2.4.1 Phát hành trái phiếu 28

2.4.2 Các quỹ đầu tư 30

2.5 Hạn chế của các nguồn tài trợ cho các dự án bất động sản 30

2.5.1 Giới hạn về khoản vay dài hạn của ngân hàng 30

2.5.2 Hạn chế của hoạt động mua bán tài sản nợ và chứng khoán hóa nợ vay trên thị trường tài chính thứ cấp 31

2.5.3 Thiếu chính sách hợp lý và các kênh huy động vốn từ các khoản tiết kiệm cá nhân cho thị trường bất động sản 33

2.6 Những bất lợi trong kinh doanh bất động sản do thiếu nguồn tài trợ thích hợp 33 2.6.1 Khó hoàn tất các dự án dài hạn 33

2.6.2 Khó thâm nhập vào phân khúc thị trường của các hàng hóa cao cấp 34

2.6.3 Khó phát triển dự án nhà cho thuê hay thế chấp 34

Kết luận chương 2 35

PHẦN 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 3.1 Quỹ tín thác đầu tư bất động sản 36

3.2 Cho phép hình thành thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp 38

3.3 Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố 40

3.4 Trái phiếu công trình 42

3.5 Chứng chỉ bất động sản 42

3.6 Giải pháp hỗ trợ 44

3.6.1 Hoàn thiện hành lang pháp lý 44

3.6.2 Sự ra đời kịp thời của các tổ chức đánh giá, xếp hạng doanh nghiệp, nhằm tạo cơ sở, niềm tin cho nhà đầu tư 45

Kết luận chương 3 47

KẾT LUẬN CHUNG 48 Tài liệu tham khảo

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Biểu đồ 1.1:Tài sản/Vốn chủ sở hữu quý I/2008 13 Biểu đồ 1.2:Tỷ lệ vỡ nợ cho vay bất động sản giai đoạn 2002-2009 13 Biểu đồ 2.1:Tăng trưởng huy động vốn và cho vay trên địa bàn TP HCM qua các năm 20

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

CBRE : CB Rechard Ellis

CDO : Collateralized Debt Obligations CDS : Credit Default Swap

CII : Công ty cổ phần Đầu Tư hạ tầng kỹ thuật DATC : Công ty mua bán nợ và tài sản tồn đọng FDI : Foreign Direct Investment

HIFU : Quỹ Đầu tư Phát triển Đô thị thành phố Hồ Chí Minh LPT : Listed Property Trust

MBS : Mortgage-Backed Securities REIT : Real Estate Investment Trust WTO : Word Trade Organisation

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển kinh tế của Việt Nam, nhất là sau khi gia nhập WTO Đối với các doanh nghiệp bất động sản, vốn là vấn đề sống còn, nhưng hiện nay chúng ta lại thiếu vốn trầm trọng để thực hiện các dự án bất động sản, chính vì lẽ đó mà nước ta chưa khai thác hết tiềm năng bất động sản to lớn của mình Trong năm 2007 và đầu năm 2008, Việt Nam chứng kiến giai đoạn phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản Điều có thể thấy rõ nhất trong giai đoạn này là sự khát vốn của của các doanh nghiệp bất động sản và những hạn chế của các kênh huy động vốn truyền thống từ trước tới nay, chủ yếu là vốn tự có và vốn vay ngân hàng Trên thế giới, từ lâu, nhiều nước đã sử dụng các công cụ tài chính để huy động vốn cho thị trường bất động sản thông qua thị trường cầm cố thế chấp, chứng khoán hóa bất động sản và quỹ tín thác đầu tư bất động sản Vấn đề cấp bách và cần thiết hiện nay là phải tạo ra những tiền đề để sử dụng và phát triển các công cụ tài chính này Đó cũng chính là lý do cho đề tài “Phát triển các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản Việt Nam”

2 Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài

Luận văn đưa ra một số đóng góp chính như sau:

- Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về bất động sản và các công cụ tài chính - Điểm qua về tình hình thị trường bất động sản từ năm 1975 đến nay

- Nêu rõ tình hình sử dụng các nguồn tài trợ truyền thống và những khó khăn trong

việc huy động vốn cho thị trường bất động sản

- Làm rõ sự cần thiết phải phát triển các công cụ tài chính nhằm huy động vốn cho

thị trường bất động sản

- Đề xuất một số giải pháp quan trọng để phát triển các công cụ tài chính này

3 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu của đề tài là phân tích làm nổi bật những hạn chế của các kênh huy động vốn truyền thống của các doanh nghiệp bất động sản, từ đó cho thấy tính cấp thiết của việc phát triển các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản và nêu ra một số giải pháp cụ thể

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: các kênh huy động vốn truyền thống của các doanh nghiệp bất động sản, một số các công cụ mới xuất hiện ở thị trường Việt Nam, đặc biệt là những công

cụ huy động vốn hiệu quả trên thế giới

- Phạm vi nghiên cứu: chủ yếu ở Việt Nam, có tham khảo thêm một số nước trên thế giới

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp phân tích, mô tả đóng vai trò chủ đạo trong đề tài

6 Kết cấu của đề tài

Lời mở đầu

Phần 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và các công cụ tài chính

Phần 2: Tình hình phát triển các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản ở Việt Nam Phần 3: Giai pháp phát triển và hoàn thiện các công cụ tài chính trên thị trường bất động

sản ở Việt Nam

Kết luận

PHẦN 1

TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH

Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia trên thế giới Trong tiếng Anh, người ta dùng từ: real estate (các tài sản bất động) được gọi là bất động sản Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản được chỉ bằng từ: immobilie’, Trung Quốc dùng thuật ngữ “địa sản” và ở nước ta được gọi là: bất động sản

Điều 181 Bộ Luật Dân sự quy định:

“Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm: - Đất đai;

- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Một cách phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tài và ổn định lâu dài Như vậy, được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau:

- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;

- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người; - Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;

- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi;

- Tồn tại lâu đời

1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản

Ngoài những đặc trưng cơ bản nêu trên, bất động sản còn có những đặc điểm cụ thể sau: - Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc

điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản

- Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở

- Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất Bất động sản là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng - Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một bất động sản nào khác Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về hướng; khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh

- Thứ năm, bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia

- Thứ sáu, bất động sản luôn là một tài sản có giá trị cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lời cao đồng thời có thể tạo vốn mới Vì vậy, đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại cho đầu tư kinh doanh Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng - Thứ bảy, bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân Các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội

- Thứ tám, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lí cũng phải cao hơn so với hàng hóa thông thường Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng…cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao

1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là thị trường mà nghiệp vụ giao dịch, mua bán và trao đổi về bất động sản được diễn ra Tất cả các quan hệ giao dịch về bất động sản thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bất động sản Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp,bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng Nên thị trường bất động sản có thể hiểu một cách khái quát như sau Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch vể bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau:

- Căn cứ theo loại hàng hóa bất động sản, người ta có thể chia thị trường bất động sản thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở, thị trường bất động sản công nghiệp - Căn cứ theo loại tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta có thể chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm

- Căn cứ theo trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các công trình để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (thị trường thứ cấp)

- Căn cứ theo mức độ kiểm soát, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chính thức và thị trường có kiểm soát của nhà nước

+ Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền đất nước Sản phẩm hàng hóa bất động sản có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được

- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Bất động sản là tài sản lớn cuả quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội Do đó, các vấn đề về bất động sản đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta cho thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp – giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của nhà nước

- Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường) Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyển thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng bất động sản Sự tác động của nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản Bất kì nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của nhà nước nên thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Mặt khác, thị trường bất động sản không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hóa khác

- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế Bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư Mà đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành bất động sản cũng như nguồn vốn dài Khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường bất động sản, các giá trị cũng như các quyền về bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v… giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng tỏ thị trường bất động sản là đầu ra quan trọng của thị trường vốn Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân Ngoài ra, thị trường bất động sản còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động… dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân

1.1.2 Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản 1.1.2.1 Cấp độ sơ khởi

Đây là giai đoạn mà tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là bất động sản Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định

1.1.2.2 Cấp độ tập trung hóa

Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, hạn chế về năng lực xây dựng không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một tòa nhà, một bất động sản lớn, một dự án bất động sản Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định

1.1.2.3 Cấp độ tiền tệ hóa

Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, do hạn chế về các điều kiện bán bất động sản, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển bất động sản cho đến khi được bán ra trên thị trường Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định

1.1.2.4 Cấp độ tài chính hóa

Khi quy mô của thị trường bất động sản tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hóa các nguồn vốn Trong cấp độ này, các thể chế tài chính Các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định

Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thịt trường bất động sản đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản bất động sản đã được chứng khoán hóa với tỷ lệ rất cao Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là biện pháp “mạnh tay”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay thị trường bất động sản cũng đã ở cấp độ tài

chính hóa Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hóa thị trường bất động sản

Trong mỗi cấp độ phát triển thị trường bất động sản, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động như nhiều thị trường khác Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi Chẳng hạn như thị trường bất động sản nước Mỹ trong khoảng một thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường bất động sản nước Nhật từ năm 1956 đến nay đã trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị truờng bất động sản Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ giao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng phi mã trong hai năm 1992,1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994

1.2 Công cụ tài chính

1.2.1 Khái niệm công cụ tài chính

Tài chính là một phạm trù kinh tế ra đời và phát triển gắn liền với kinh tế hàng hóa, nó phản ảnh sự vận động các nguồn lực tài chính thông qua những hình thức phân phối thu

nhập, mua bán vốn giữa các chủ thể trong xã hội

Kể từ khi xuất hiện và sau đó là sự phát triển đa dạng các hình thức hoạt động, tài chính đã góp phần tích cực vào việc thỏa mãn những nhu cầu kinh tế xã hội của các chủ thể trong xã hội thông qua đáp ứng về nguồn lực tài chính Điều này cũng có nghĩa là tài chính và các hình thức của nó đã tham gia tích cực vào các hoạt động kinh tế xã hội, tức là các chủ thể trong xã hội đã khai thác tài chính và vận dụng như là công cụ hay phương

tiện để thực hiện các mục đích nhất định Từ đó, có thể khái niệm công cụ tài chính là những hính thức hoạt động tài chính được các chủ thể trong xã hội sử dụng để tác động vào quá trình vận động các nguồn lực tài chính nhằm thực hiện những mục tiêu kinh tế xã hội gắn liền với các chủ thể đó

Tài chính và các hình thức hoạt động của nó là mang tính khách quan Do vậy, để sử dụng các công cụ tài chính có hiệu quả và hướng vào thực hiện các mục tiêu, đòi hỏi các chủ thể cần phải hoạch định chính sách, chiến lược, trong đó có sự lựa chọn và sử dụng hệ thống các công cụ sao cho thích hợp với phạm vi, đặc điểm hoạt động và khuôn khổ luật pháp

Một số công cụ tài chính mà các nền kinh tế thị trường phát triển đã sử dụng:

- Các công cụ thuộc chính sách tài chính tiền tệ

+ Các công cụ thuế, tín dụng nhà nước và các quỹ hỗ trợ tài chính là những công cụ tài chính mà nhà nước có thể sử dụng để khai thác và tập trung nguồn lực tài chính của xã hội, qua đó duy trì tỷ lệ vốn đầu tư của khu vực nhà nước ở mức cần và đủ sao cho thực

hiện tốt vai trò quản lý kinh tế vĩ mô và thúc đẩy quá trình tiết kiệm., đầu tư của khu vực tư nhân

+ Các công cụ tài chính vĩ mô bao gồm: chi ngân sách nhà nước; các công cụ lãi suất, nghiệp vụ thị trường mở, dự trữ bắt buộc và tỷ giá

- Thị trường tài chính và các công cụ của nó như: cổ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ tiền gửi

tiết kiệm, kỳ phiếu…Bằng những công cụ này, các chủ thể thị trường có thể thực hiện hoạt động trực tiếp trên thị trường tài chính một cách linh hoạt nhằm đáp ứng nhu cầu đầu tư ngắn hạn hoặc trung hạn

Công cụ tài chính mà đề tài nhấn mạnh là công cụ tài chính trên thị trường tài chính

1.2.2 Thị trường tài chính và các công cụ trên thị trường tài chính

Thị trường tài chính là nơi tập trung các quan hệ cung cầu về vốn và tại đó các loại chứng khoán (tức là những giấy tờ có giá xác nhận các quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu chúng đối với tài sản hoặc vốn của tổ chức phát hành) được các chủ thể thị trường sử dụng như là công cụ để giải quyết nhu cầu giao lưu vốn Nói một cách cụ thể hơn, trên thị trường tài chính, đối với người cần vốn, chứng khoán là một công cụ tài chính để huy động vốn đáp ứng nhu cầu vốn ngắn hạn, trung dài hạn; còn đối với người thừa vốn thì chứng khoán là công cụ đầu tư để mang lại những khoản thu nhập nhất định

Công cụ trên thị trường tài chính:

Căn cứ trên chủ thể phát hành, có các loại chứng khoán sau

+ Chứng khoán của chính phủ và chính quyền địa phương như trái phiếu chính phủ, trái phiếu của chính quyền địa phương

+ Chứng khoán của các tổ chức tài chính tín dụng, bao gồm chứng chỉ tiền gởi tiết kiệm, kỳ phiếu ngân hàng, trái phiếu ngân hàng…được các tổ chức tín dụng phát hành để huy động các nguồn vốn tiết kiệm trong công chúng Ngoài ra, các tổ chức tín dụng nếu được thành lập dưới hình thức công ty cổ phần còn phát hành cổ phần của chính công ty đó + Chứng khoán của doanh nghiệp, gồm trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu, khế ước vay nợ, thương phiếu, chứng chỉ quỹ… do các doanh nghiệp phát hành để huy động vốn trên thị trường chứng khoán, vay vốn từ các tổ chức tín dụng và các doanh nghiệp với nhau

Căn cứ vào thời hạn, có thể chia chứng khoán thành 2 loại

+ Chứng khoán ngắn hạn, gồm các loại tín phiếu kho bạc, kỳ phiếu ngân hàng, hối phiếu, lệnh phiếu thương mại, các loại chứng chỉ tiền gởi tiết kiệm, khế ước vay nợ…Đây là công cụ dùng để lưu chuyển vốn ngắn hạn và là đổi tượng chủ yếu được giao dịch, mua bán vốn trên thị trường tiền tệ

+ Chứng khoán trung dài hạn, gồm trái phiếu dài hạn của chính phủ, trái phiếu các tổ chức tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và cổ phần Đây là những công cụ chủ yếu được giao dịch trên thị trường vốn

Sự phân chia thời hạn của chứng khoán là có tính chất tương đối tùy thuộc thông lệ mỗi quốc gia Ở Việt Nam, chứng khoán ngắn hạn có thời hạn dưới 1 năm, trong khi ở Anh là 7 năm trở xuống, Nhật là từ 2-4 năm

Căn cứ vào tính chất nguồn vốn huy động, có thể chia các công cụ tài chính ra làm 2 nhóm

+ Chứng khoán nợ: được dùng để huy động dưới hình thức vay ngắn hạn hay dài hạn, bao gồm trái phiếu chính phủ, trái phiếu doanh nghiệp, hối phiếu thương mại, lệnh phiếu thương mại, kỳ phiếu ngân hàng, chứng chỉ tiền gởi tiết kiệm, khế ước vay nợ

+ Chứng khoán vốn: đó là cổ phiếu do các công ty cổ phần phát hành để huy động vốn từ các cổ đông, tạo nên nguồn vốn chủ sở hữu của công ty

Trên thị trường tài chính, các công cụ tài chính do những tính chất chung nhất định: đó là tính thanh khoản (chuyển nhượng, mua bán), tính rủi ro, và tính sinh lời Với những tính chất này, các công cụ tài chính trở thành công cụ rất hiệu quả để thu hút các khoản vốn rải rác trong dân cư, tập trung thành một khối lượng vốn lớn phục vụ cho đầu tư phát triển của kinh tế Tuy vậy, sự phát huy hiệu quả của các công cụ này phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của thị trường tài chính Đành rằng công cụ tài chính là cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của thị trường tài chính, nhưng đến lượt mình, nếu thị trường tài chính được hoàn thiện và phát triển thì sẽ làm cho các công cụ tài chính ngày càng phát huy tốt các tính chất của nó

1.3 Tình hình sử dụng các công cụ tài chính bất động sản ở một số nước trên thế giới và bài học cho Việt Nam

1.3.1 Mỹ: Sự “góp phần” của các công cụ tài chính trong cuộc khủng hoảng tài chính hiện nay

Kể từ đầu tháng 9/2008 thị trường phố Wall đã chìm trong nổi hoảng sợ với nỗi lo về một cuộc khủng hoảng tài chính ngân hàng cận kề và viễn cảnh xa hơn nữa là cuộc đại suy thoái kinh tế như đã từng xảy ra trên nước Mỹ 80 năm trước Trong hai tuần hỗn loạn với những biến cố dồn dập Chính phủ Mỹ đã phải sử dụng công cụ phi thị trường (được coi là đã lỗi thời ở một nền kinh tế thị trường hoàn thiện như Mỹ), để quốc hữu hoá những định chế tài chính được coi là hùng mạnh nhất nước Mỹ như hai đại gia bất động sản Fanie Mae và Freddie Mac (07/2009) Tuy nhiên, thị trường chỉ thực sự hoảng loạn khi mọi thứ đã không diễn ra như mong đợi với hai đại gia ngân hàng đầu tư Ledman Brothers không được Chính phủ Mỹ cứu (14/09/2008) như những anh em khác và phải tuyên bố phá sản

(15/09/2008), trong khi Merrill Lynch nhanh chóng bán mình cho Bank of America (14/09/2008)…

Từ khi cuộc khủng hoảng tài chính nổ ra, các nhà phân tích đã đưa ra nhiều lý do để giải thích cho cuộc khủng hoảng, trong đó có một số lý do được nhắc tới nhiều nhất như: (1) Do sự thay thế của đạo luật Bức tường lửa Glass – Steagall bởi đạo luật Glam – Leach – Bliley; (2) Do chính sách nới lỏng tiền tệ và chính sách “ nhà cho người có thu nhập thấp” của chính quyền Bush; (3) Do thị trường bất động sản giảm giá Những nguyên nhân trên đây mới là phần nổi của tảng băng, phần chìm lớn hơn, quan trọng hơn chính là “đòn bẩy tài chính” mới là nguyên nhân chính của cuộc khủng hoảng lần này

Sự thay thế của đạo luật Bức tường lửa Glass – Steagall bởi đạo luật Glam – Leach – Bliley: việc sửa đổi đạo luật Bức tường lửa Glass – Steagall vào cuối thời tổng thống Bill Clinton năm 1999 dưới sức ép của các ngân hang thương mại đã xoá nhòa ranh giới giữa ngân hàng thương mại, ngân hàng đầu tư và các công ty Bảo hiểm Cho phép các ngân hàng thương mại được phép tham gia vào các lĩnh vực kinh doanh mạo hiểm như nghiệp vụ chứng khoán hóa và bán các khoản vay bất động sản Nhờ vào công cụ được cho là làm giảm rủi ro này các ngân hàng có thể đẩy mạnh cho vay bất động sản dưới chuẩn nhằm thu về những khoản lợi lớn Tuy nhiên , bản thân các ngân hàng vẫn nắm giữ một lượng lớn các chứng khoán phái sinh này, một phần là do không bán được, một phần là do

nắm giữ của các ngân hàng khác để đa dạng hóa đầu tư Đây là nguyên nhân gây ra các

khoản lỗ lớn cho các ngân hàng cho vay bất động sản khi thị trường bất động sản bị vỡ bong bóng và các khoản cho vay không thu hồi được, cộng với các khoản chứng khoán bất động sản bị giảm giá không phanh

Chính sách nới lỏng tiền tệ và chính sách “ nhà cho người có thu nhập thấp” của chính quyền Bush: để thúc đẩy kinh tế trong giai đoạn nhiệm kỳ đầu tiên, chính quyền

Bush nới lỏng chính sách tiền tệ trong suốt một thời gian dài với lãi suất thấp để thúc đẩy tăng trưởng tín dụng Đặc biệt, với chính sách “nhà cho người có thu nhập thấp” của chính quyền Bush, tín dụng bất động sản tăng trưởng mạnh trong đó có một phần lớn là tín dụng

dưới chuẩn

Do thị trường bất động sản giảm giá: Vỡ bong bóng bất động sản luôn là một trong những

nguyên nhân quen thuộc của các cuộc khủng hoảng tài chính và cuộc khủng hoảng lần này

không phải là một ngoại lệ

Do “đòn bẩy tài chính”: đây chính là nguyên nhân chính làm biến mất các ngân hàng đầu

tư như Bear Stearn, Lehman Brothers, Merill Lynch và các ngân hàng Fredie Mac và Fannie Mae Đòn bẩy tài chính là công ty sử dụng vốn vay để tài trợ cho tăng trưởng tài sản, được tính bằng tỷ lệ: Tổng tài sản/ Vốn chủ sở hữu Đòn bẩy tài chính là đo lường

mức độ rủi ro của ngân hàng trong việc đáp ứng sự giảm giá của tài sản hay đáp ứng một khoản nợ Ở các ngân hàng thương mại tỷ lệ này được khống chế ở mức 12 lần Tuy nhiên ở các ngân hàng đầu tư tỷ lệ này thường rất cao khoảng 20 lần Từ năm 1975, các ngân hàng đầu tư không được cho đòn bẩy tài chính quá 15 lần Nhưng từ năm 2004, Ủy ban chứng khoán Mỹ (SEC) đã bãi bỏ quy định này với 5 đại gia phố Wall (Goldman Sachs, Merrill Lynch, Lehman Brothers, Bear Stearns và Morgan Stanley) Tính đến đầu năm 2008, đòn bẩy tài chính của các tổ chức này rất cao khoảng 80 lần Chính vì vậy, không ngạc nhiên khi hai đại gia bất động sản Fannie Mae và Freddie Mac với đòn bẩy tài chính hơn 60 lần, cao gấp đôi so với ngân hàng đầu tư khác – là những nạn nhân đầu tiên của cuộc khủng hoảng

Chứng khoán hoá bất động sản là một loại tài sản đem lại lợi nhuận lớn cho các thành viên phố Wall do lãi suất của loại chứng khoán này thường cao hơn rất nhiều khi đi vay trên thị trường tiền tệ Chính vì vậy, các tổ chức tài chính, đặc biệt là các ngân hàng đầu tư, ngân hàng bất động sản thường vay trên thị trường tiền tệ để mua chứng khoán bất động sản và hưởng chênh lệch lãi suất Để vay được các tổ chức này phải thế chấp bằng các tài sản, thường lại là chứng khoán bất động sản

Do không kiểm soát được lượng tiền được phép đi vay, khi thị trường bất động sản ổn định các tổ chức tài chính liên tục quay vòng quá trình trên để tạo ra một khoản lợi nhuận khổng lồ Đồng thời, quá trình “nâng đòn bẩy” này làm cho tỷ lệ đòn bẩy tài chính nâng cao Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản có vấn đề thì chứng khoán bất động sản giảm giá nhà đầu tư bắt đầu lo lắng cho số tiền đi vay của mình vì tài sản thế chấp bị giảm giá Họ thường yêu cầu tổ chức tài chính trả lại tiền hoặc tăng tài sản thế chấp Do thị trường tiền tệ bị thắt chặt, tổ chức tài chính buộc phải bán các chứng khoán bất động sản với giá thấp để trả lại tiền cho các nhà đầu tư, gây ra một khoản lỗ lớn Với một tỷ lệ đòn bẩy cao trung bình 30%, giá trị tài sản chỉ cần giảm 3,3% thì toàn bộ tài sản của các tổ chức tài chính này bốc hơi, dẫn tới bị phá sản hoặc bị mua lại Như vậy nhân tố mang lại sự vinh quang cho các ngân hàng đầu tư (đòn bẩy tài chính) cũng chính là nhân tố cướp đi mạng sống của các ngân hàng này Sở dĩ Morgan Stanley, Goldman Sachs và các ngân hàng đa năng khác như Citibank và JPMorgan Chase có thể vượt qua được khủng hoảng cho đến hôm nay là do nguồn vốn để mua chứng khoán bất động sản một phần được tài trợ bằng tiền gởi tiết kiệm Đây cũng chính là lý do mà Chính phủ Mỹ cho phép chuyển đổi hai ngân hàng này làm ngân hàng đa năng

Như vậy, có nhiều nguyên nhân dẫn tới cuộc khủng hoảng nhưng nguyên nhân chính là do “đòn bẩy tài chính”, là lỗi của SEC trong việc xoá bỏ quy định về hạn chế đòn

bẩy tài chính năm 2004, cho phép các tổ chức tài chính phi ngân hàng hoạt động với tỷ lệ vay quá lớn

Biểu đồ 1.1: Tài sản/Vốn chủ sở hữu quý I/2008

Nguồn: Thăng Long Securities

Biểu đồ 1.2: Tỷ lệ vỡ nợ cho vay bất động sản giai đoạn 2002-2009

Nguồn: Bloomberg, Natixis

1.3.2 Australia

1.3.2.1 Chứng chỉ tiền gởi

Chứng chỉ tiền gửi giúp người mua không cần phải đặt cọc khi thực hiện giao dịch mua Bên phát hành chứng chỉ (thường là một công ty bảo hiểm) đảm bảo thanh toán khoản tiền gửi hay tiền đặt cọc đó vào thời điểm thanh toán và chỉ thu về một khoản phí Chứng chỉ tiền gửi thường được sử dụng trong các giao dịch đột xuất (off-the-plan), trong đó việc thanh toán có thể kéo dài tới 3 năm kể từ khi ký kết hợp đồng Theo ước tính của RBA (Reserve Bank of Australia), chứng chỉ tiền gửi được sử dụng trong 20% các giao dịch về nhà ở tại Sydney

Một yếu tố ảnh hưởng khác trong lĩnh vực vay vốn đầu tư bất động sản (cũng như mua để ở) là sự xuất hiện của các bên phát sinh thế chấp và các bên môi giới tài sản cầm cố trong thị trường cho vay trong nước từ thập niên 1990 Ước tính các bên môi giới tài sản thế chấp đóng vai trò tổ chức cho trên 30% lượng giao dịch thế chấp và nhà ở tại Australia Tất cả các công ty môi giới thế chấp đều chào các khoản cho vay đầu tư và coi đây là một phần trong dịch vụ của họ đã có những yếu tố chỉ báo chứng tỏ rằng các bên phát sinh thế chấp cũng như các đổi tượng môi giới tài sản thế chấp đã thúc đẩy mạnh mẽ sự gia tăng lượng vay đầu tư trong những năm gần đây

1.3.2.2 Quỹ tài chính bất động sản

Các nhà đầu tư thông qua các công cụ gián tiếp để cùng góp vốn đầu tư vào bất động sản Trong năm 1999, trên 47% người Australia tham gia đầu tư bất động sản gián tiếp với tổng số tiền đầu tư lên tới 72.8 tỷ USD Trên 51% số tiền này đầu tư vào các quỹ bất động sản trên thị trường chứng khoán và các tập đoàn bất động sản Cứ 3 người trưởng thành Australia thì có 2 người có cổ phần bất động sản và 88% cổ phần bất động sản là nhà ở và nhà văn phòng Đầu tư gián tiếp bất động sản giúp các nhà đầu tư nhỏ có thể tham gia vào thị trường và cải thiện tính thanh khoản của đầu tư bất động sản

Chứng khoán hóa bất động sản là việc chuyển bất động sản thành các chứng khoán có thể trao đổi trên thị trường chứng khoán Nhà đầu tư bất động sản không trực tiếp nắm bắt bất động sản mà đầu tư vào cổ phần của bất động sản đó Các quỹ đầu tư bất động sản có 2 dạng: dạng đóng và dạng mở Quỹ dạng đóng có lượng vốn cố định và thời gian tồn tại cố định (10-15 năm) Sau thời gian đó, tài sản của quỹ sẽ được bán và chia cho các cổ đông Quỹ dạng mở không có lượng vốn cố định và thời gian tồn tại vô hạn Tại Australia và New Zealand có 5 dạng quỹ đầu tư bất động sản chủ yếu, trong đó có 2 loại quỹ có niêm yết trên thị trường chứng khoán

Cách thức đầu tư thông thường nhất là mua các cổ phẩn bất động sản được niêm yết trên thị trường chứng khoán thông qua các quỹ tín thác bất động sản

1.3.2.3 Quỹ tín thác bất động sản có niêm yết (LPT)

LPT xuất hiện lần đầu tiên trên thị trường chứng khoán Australia vào năm 1971 Tuy nhiên, trong thập niên 1970 và 1980 các LPT phát triển chậm Tình hình đã thay đổi trong thập kỷ 1990 do sự sụp đổ của nhiều quỹ đầu tư bất động sản không niêm yết Đầu tư của các quỹ bất động sản trên thị trường chứng khoán đã tăng từ 60 tỷ USD năm 2001 lên 80 tỷ USD năm 2003 Các LPT của Australia hiện chiếm khoảng 8% tổng giá trị bất động sản được niêm yết trên thị trường chứng khoán thế giới trong khi giá trị của tổng thị trường chứng khoán Australia chỉ bằng 2% tổng giá trị của các thị trường chứng khoán thế giới

Thị trường LPT New Zealand được khởi động từ năm 1992 với mô hình là các LPT của Australia Có 6 LPT được niêm yết trên sở giao dịch New Zealand Tổng giá trị thị trường của các LPT này là 1.7 tỷ NZ$, chiếm 4% giá trị thị trường chứng khoán New Zealand

1.3.3 Trung Quốc

Mặc dù thị trường bất động sản ở Trung Quốc phát triển khá tốt, cách huy động vốn chủ yếu vẫn là thông qua hệ thống ngân hàng Khoản vay ngân hàng chiếm đến 70% chi phí của dự án, 30% còn lại là vốn chủ sở hữu Thị trường chứng khoán hóa ở Trung Quốc thật sự bắt đầu vào năm 2005 và vẫn còn non yếu Vào tháng 6 năm 2003 PBOC (the people’s bank of China) đưa ra thông tư 121 với mục đích thắt chặt tài chính bất động sản nhằm hướng tới sự phát triển bền vững Thông tư này đưa ra những quy định chặt chẽ hơn lên các khoản cho vay bất động sản của ngân hàng Cũng theo thông tư này, ngân hàng sẽ phải đưa ra những điều khoản hạn chế mới, buộc nhà đầu tư phải thỏa mãn những quy định này (những quy định cho các khâu: bắt đầu dự án, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng và hoàn tất dự án ) trước khi ngân hàng cho vay Có những quy định rất khắt khe mà chỉ những công ty vững mạnh về tài chính hay những công ty nhà nước mới có thể thỏa mãn quy định đầu tiên của ngân hàng để họ cho vay là đáp ứng được 30% vốn tự có tài trợ dự án Điều này đã hạn chế những nguồn vốn chính cho những nhà đầu tư bất động sản và buộc họ phải tìm kiếm nguồn vốn mới Quỹ tín thác đầu tư bất động sản ra đời để đáp ứng yêu cầu này Hoạt động của những quỹ này tuân theo những điều khoản chính phủ đặt ra trong “ Những nguyên tắc quản lý quỹ tín thác đầu tư” do ngân hàng nhà nước Trung Quốc ban hành vào tháng 6 năm 2002 Tháng 1 năm 2007, những nguyên tắc này được sửa đổi và có hiệu lực vào tháng 3 năm 2007 Những quy định mới này chỉ hạn chế đối với những nhà đầu tư cá nhân của quỹ tín thác trên 50 người, họ phải có thu nhập hàng năm hơn 200.000 RMB và giá trị ròng hơn 1 triệu RMB Điều này đã đưa ra những rào cả cho nhà đầu tư cá nhân, làm cho việc đầu tư trở nên khó khăn hơn Chính sách thắt chặt tín dụng theo thông tư 121 do ngân hàng trung ương Trung Quốc ban hành vào năm 2003 không cho phép nhà đầu tư bất

động sản huy động vốn theo những hình thức khác Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một kênh huy động vốn cứu nhà đầu tư khi nguồn vốn vay ngân hàng bị thắt chặt

1.3.4 Bài học cho Việt Nam

Qua tình hình sử dụng các công cụ tài chính bất động sản của một số nước trên thế giới có thể thấy rằng, các công cụ tài chính cần được phát triển để huy động vốn cho thị trường bất động sản, và sự phát triển ở đây phải là phát triển bền vững Các công cụ tài chính được sử dụng để đầu tư lâu dài chứ không phải cho mục đích đầu cơ Ở các nước trên thế giới, ngoài nguồn vốn tự có, vốn vay ngân hàng, một nguồn vốn lớn được sử dụng để phát triển thị trường bất động sản là vốn thông qua thị trường cầm cố thế chấp, chứng khoán hóa bất động sản và quỹ tín thác đầu tư bất động sản Đây không phải là hướng đi mới nhưng còn khá lạ lẫm ở Việt Nam Điều này là do chúng ta chưa có những tiền đề để có thể sử dụng và phát triển các công cụ này nhằm mục đích huy động vốn cho thị trường bất động sản Ở chương 3, luận văn sẽ nêu một số giải pháp cụ thể cho vấn đề này

KẾT LUẬN PHẦN 1

Ở chương này, luận văn trình bày khung lý thuyết về bất động sản, các công cụ tài chính, tình hình sử dụng các công cụ tài chính bất động sản ở một số nước trên thế giới và bài học cho Việt Nam Chương 2 sẽ làm rõ tình hình huy động vốn cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay và nhu cầu cấp bách phải phát triển các công cụ tài chính bất động sản

PHẦN 2

THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

2.1 Quá trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam

2.1.1 Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 2002

2.1.1.1 Thị trường bất động sản trước khi có luật đất đai

Sau khi đất nước được thống nhất, nhà nước ta xây dựng nền kinh tế theo hướng kế hoạch hóa tập trung Trong quá trình đó là sự hình thành các hợp tác xã nông nghiệp, mọi người phải góp chung ruộng đất vào hợp tác xã theo chế độ sở hữu tập thể

Sau khi đất nước thực hiện cuộc cải cách năm 1986 thì thị trường bất động sản có phát triển hơn tuy nhiên vẫn ở mức độ tự phát các giao dịch vẫn chưa được Nhà nước công nhận, chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ bất động sản

2.1.1.2 Giai đoạn từ sau khi có luật đất đai

Luật đất đai năm 1993 là một trong những đạo luật quan trọng thể hiện đường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước ta

Ở giai đoạn này, thị trường đất đai Việt Nam vận hành theo cơ chế tài chính hai giá đất, giá đất do Nhà nước quy định và giá đất do thị trường quyết định Trong đó giá đất do Nhà nước quy định thường chỉ bằng 20% đến 40% giá thị trường, giá đất phi nông nghiệp tăng gần 100 lần trong giai đoạn này Trong khi đó, nhu cầu về bất động sản trong các khu vực tư nhân tăng trưởng mạnh mẽ, hoạt động đầu tư và giao dịch bất động sản bùng nổ theo kênh phi chính thức không theo các quy định hiện hành của pháp luật Cơ chế “xin-cho” vẫn còn tồn tại, một hình thức biến tướng của cơ chế này là việc phân chia đất đai hoặc cấp đất cho các quan chức cũng như các công chức của các cơ quan Nhà nước diễn ra rất phổ biến Trong giai đoạn này, hiện tượng tham nhũng quản lý, đầu cơ trong sử dụng tiết kiệm dân cư được tích trữ chủ yếu vào bất động sản là hiện tượng phổ biến và rộng khắp

2.1.2 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay

2.1.2.1 Giai đoạn từ năm 2003 đến trước thời điểm gia nhập WTO

Cơn sốt giá đất 2001-2003 bắt đầu hạ nhiệt, thị trường bất động sản bắt đầu có những điều chỉnh, và có xu hướng giảm Theo số liệu thống kê chưa chính thức năm 2003 các giao dịch về nhà đất giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78% Nhưng đây là giai đoạn mà các công ty có chức năng kinh doanh bất động sản ra đời một cách rầm rộ và nhanh chóng nhất

Giai đoạn này số căn hộ đưa ra bán tăng khá mạnh so với giai đoạn trước Theo thống kê của CBRE thì năm 2003 số căn hộ chào bán tăng 184% so với năm 2002 và tiếp tục tăng trong các năm 2004, 2005 và giảm một chút vào năm 2006

Và cũng theo nguồn tài liệu này cho thấy khối lượng giao dịch ngày càng tăng Năm 2005 có 6.336 căn và năm 2006 có 9.415 căn giao dịch thành công Và đây cũng là giai đoạn mà dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam liên tục tăng

2.1.2.2 Giai đoạn từ sau khi gia nhập WTO cuối tháng 2 năm 2008

Năm 2007 thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu một cơn sốt mới, giá bất động sản bắt đầu tăng lên nhanh chóng Hoạt động kinh doanh bất động sản rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư-đầu cơ-kinh doanh bất động sản, mà cả các cơ quan cung cấp tài chính như quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần Số lượng căn hộ giao dịch thành công tăng 115% so với năm 2006 Bên cạnh đó, giá bán nhà ở, đặt biệt là căn hộ chung cư cao cấp và biệt thự tăng vùn vụt Với mức giá cao ngất, từ 1.200USD/m2 đến 3.500USD/m2 của chủ đầu tư đưa ra và khoản chênh lệch cộng thêm từ 1000 – 2000USD/m2 cho các khu trung gian giao dịch, nhà đầu tư vẫn chen nhau đặt tiền mua nhà

Cuối năm 2007 đầu năm 2008 là một thời điểm khó quên, khi thị trường nhà đất vào cơn sốt giá chưa từng thấy Giá nhà đất tăng lên từng giờ, chỉ trong vòng 3 tháng từ tháng 12 năm 2007 đến tháng 2 năm 2008 giá đất đã tăng bình quân 300%, thậm chí có nơi tăng đến 500%

Năm 2007 cũng là một thời kỳ chứng kiến sự tăng trưởng mạnh của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài Năm 2007 FDI vào Việt Nam đạt 21,3 tỷ USD, tăng 69,3% so với năm 2006 và vượt 56,3% kế hoạch cả năm, trong đó cấp phép mới là 17,86 tỷ USD/1544 dự án Năm 2007, tổng số vốn FDI đầu tư vào bất động sản khoảng 8,9 tỷ USD chiếm tỷ trọng 42% trên tổng vốn đầu tư FDI vào Việt Nam.Trong đó các dự án đầu tư vào bất động sản là 192

2.1.2.3 Giai đoạn từ cuối tháng 2 năm 2008 đến nay

Diễn biến của thị trường bất động sản năm 2008 là một năm kỳ lạ nhất từ trước tới nay Thị trường từ chỗ cực nóng đến chỗ cực lạnh Bắt đầu từ tháng 3 năm 2008 thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào tình trạng đóng băng và có sự sụt giảm ở cả ba phương diện là giá cả, giao dịch và nguồn vốn Từ quý 2/2008 thị trường xuống dốc rõ rệt, nhiều nhà đầu cơ bất động sản tìm cách tháo chạy khỏi thị trường Số lượng giao dịch về căn hộ cao cấp, nhà phân lô, đất nền dự án chỉ còn khoảng 10% so với thời điểm sôi động nhất của thị trường là tháng 9-10 năm 2007 Vào đầu Quý 2/2008 lượng rao bán rất lớn nhưng luôn

vắng bóng người mua, lượng giao dịch đã giảm khá lớn Mức giao dịch giảm tới khoảng 85%-90% so với thời điểm Quý 4/2007 hay khoảng 50% so với Quý 1/2008

Tuy thị trường nhà đất đang bị đóng băng nhưng vốn vẫn tiếp tục đổ vào bất động sản, nhiều dự án ( gồm vốn trong nước và dòng vốn FDI) được triển khai trong năm 2008 đặc biệt là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI vào bất động sản các tháng đầu năm 2008 tiếp tục tăng mạnh Trong năm 2008 cả nước có 1.171 dự án FDI mới được cấp phép với số vốn đăng ký đạt 60,3 tỷ USD Bình quân vốn đăng ký của một dự án năm nay đạt 51,5 triệu USD so với mức bình quân năm 2007 12,5 triệu USD/dự án Tổng số dự án FDI đầu tư vào bất động sản là 609 dự án

Thị trường bất động sản quý 3, 4 năm 2008 vẫn tiếp tục đà suy giảm Thị trường đầu năm 2009 ấm trở lại do những thay đổi trong chính sách cho vay của các ngân hàng và việc giảm lãi suất nhưng nhìn chung thị trường vẫn chưa thể phục hồi và việc ấm trở lại chỉ là sự thoáng qua

Theo Luật Kinh doanh bất động sản, nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ và thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây Dựng, từ ngày 1/1/2009 các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản qua sàn giao dịch Quy định này góp phần lam minh bạch hơn thị trường bất động sản

2.2 Tình hình huy động nguồn tài chính trên thị trường bất động sản

2.2.1 Vốn tự có

Vốn tự có là một trong ba nguồn vốn chủ yếu đầu tư vào thị trường bất động sản sơ cấp Theo số liệu của Sở Kế hoạch đầu tư thì đến cuối năm 2007, trong các nguồn vốn đầu tư vào bất động sản thì vốn tự có chỉ chiếm 16,7%, vốn huy động từ khách hàng là 23,8% còn lại là vốn vay tín dụng 59,5%

Nhìn chung, các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam chưa có thực lực về tài chính vì tỷ trọng vốn tự có quá nhỏ so với nhu cầu đầu tư Nhiều dự án có tỷ lệ cho vay lên tới 70 – 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 – 15 năm Điều đó làm ảnh hưởng tới tiến độ đầu tư và khả năng thanh toán Thậm chí, các doanh nghiệp Việt Nam cũng mất nhiều cơ hội để thâm nhập vào phân khúc thị trường bất động sản cao cấp do thiếu vốn Nhu cầu đầu tư thì còn rất nhiều mà vốn đang là thế mạnh của các doanh nghiệp và các quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài

Hiện tại nguồn vốn vay ngân hàng vẫn là nguồn vốn chủ lực của các doanh nghiệp bất động sản Thông thường, thời gian thực hiện một dự án phải mất từ 5 – 6 năm Vì vậy, các doanh nghiệp có quy mô nhỏ rất chật vật vì vốn Nếu doanh nghiệp có dự án lớn nhưng nguồn vốn không ổn định sẽ có nguy cơ bỏ công trình dở dang Nhiều doanh nghiệp phát

hành cổ phiếu huy động vốn trên thị trường chứng khoán Tuy nhiên chỉ một số ít doanh nghiệp có hệ thống tài chính minh bạch và bộ máy quản trị chuyên nghiệp mới biết cách và đủ sức thu hút các cổ đông

2.2.2 Vốn vay các ngân hàng thương mại

Vay vốn ngân hàng luôn là kênh huy động vốn chủ yếu của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Tại TP.HCM có trên 67 ngân hàng thực hiện cung cấp cho vay đầu tư vào các dự án bất động sản Những ngân hàng dẫn đầu trong lĩnh vực này là Ngân hàng Đầu tư và Phát Triển Việt Nam, Ngân hàng Ngoại thương, Ngân hàng Công thương, Ngân hàng Á Châu, Ngân hàng Sài Gòn Thương tín…Hầu hết các ngân hàng này đều cung cấp các khoản vay ngắn và trung hạn (từ 2 – 5 năm), rất ít dự án có thể nhận được khoản vay dài hạn lên tới 8 – 10 năm Bên vay thường phải thế chấp các quyền sử dụng đất, tài sản… hoặc thậm chí cả những tài sản hình thành từ vốn vay

Tuy nhiên, cho vay thời hạn càng dài thì rủi ro tiềm ẩn sẽ càng cao Về khách quan sẽ có rủi ro về kinh tế, về chính sách,về lãi suất và cả về sức khỏe của người đi vay,… Còn về chủ quan, là rủi ro trong việc huy động vốn ngắn hạn nhưng lại cho vay dài hạn Chẳng hạn vào thời điểm lãi suất tăng cao trong năm 2008, tại đa số các ngân hàng thương mại cổ phần của Việt Nam, có hơn 80% là huy động với kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống

Biểu đồ 2.1: Tăng trưởng huy động vốn và cho vay trên địa bàn TP.HCM qua các năm

Nguồn: Thời báo kinh tế Việt Nam

Trong quá trình phát triển của thị trường bất động sản, ngay cả trong thời kỳ từ 2003 đến 2006 khi thị trường bất động sản đóng băng thì tín dụng bất động sản vẫn tiếp tục tăng Trong thời kỳ này dư nợ cho vay bất động sản liên tục tăng với tốc độ khoảng 33%/năm

Đến năm 2007, vốn vay bất động sản qua kênh ngân hàng phát triển rất mạnh mẽ Các hợp đồng tài trợ vốn cho các dự án với giá trị lớn đã liên tục được ký kết, bên cạnh đó, tín dụng cho người mua bất động sản diễn ra rất sôi động Điều đáng chú ý là các ngân hàng đã nâng giá trị khoản vay, thời hạn trả nợ lên cao hơn rất nhiều so với trước Trong khi, lãi suất cho vay đối với loại hình tín dụng này lại được điều chỉnh giảm khoảng 0,1 – 0,2%/tháng so với trước đây Với các điều kiện linh hoạt và thuận lợi hơn cho khách hàng trong các hợp đồng tín dụng thì tín dụng bất động sản tăng trưởng chưa từng có Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh, tính đến 31.10.2007 tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng trên địa bàn tăng 50% so với cuối năm 2006 và tăng đến 63% so với cùng kỳ

Tính đến hết tháng 4.2008 dư nợ cho vay bất động sản của hệ thống ngân hàng thương mại đạt 135.000 tỷ đồng Trong đó có cho vay mua nhà ở, cho các doanh nghiệp vay đầu tư cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất – kinh doanh, cho vay xây dựng nhà và văn phòng để bán và cho thuê Với số tín dụng trực tiếp và có liên quan bất động sản tăng mạnh trong năm 2007 và tháng đầu năm 2008 đã tạo ra mức độ rủi ro cho hệ thống ngân hàng, đồng thời được xem là tác nhân cung tiền chủ yếu gây lạm phát

Theo quy định để đảm bảo an toàn trong tín dụng của Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam thì tổng dư nợ cho vay trung và dài hạn của một ngân hàng chỉ chiếm tối đa 30% tổng số dư nợ của Ngân hàng Để cho vay một dự án lớn, các ngân hàng Việt Nam thường dàn xếp những khoản vay có sự tham gia đồng tài trợ với các ngân hàng khác để cùng các ngân hàng này có thể quản lý rủi ro, tái cấu trúc các khoản nợ… và đồng thời cũng khắc phục tình trạng các khoản vay như trên sẽ làm vượt quá mức tín dụng quy định cho các khoản vay trung và dài hạn

Mặt khác, hầu hết các ngân hàng đều định giá các khoản vay dựa trên lãi suất thả nổi mà hàng năm hoặc mỗi sáu tháng sẽ được điều chỉnh đối với dịch vụ cho vay Năm 2006 và 2007, lãi suất trung và dài hạn tại các ngân hàng hầu hết xoay quanh mức 11,6% - 12,5%/năm Tại thời điểm tháng 3.2007, các khoản vay đầu tư trung dài hạn tăng cao 18% - 20%/năm do lãi suất huy động tiền gửi tăng lên tới 12%/năm Truớc chính sách thắt chặt tiền tệ của ngân hang nhà nước từ tháng 6/2008, nhiều ngân hàng đã ngừng cho vay lĩnh vực bất động sản, đặc biệt với các nhu cầu kinh doanh và đầu tư Ngoài việc gần như ngừng cho vay, các ngân hành cố gắng giảm dần dư nợ cho vay bất động sản bằng các biện pháp đôn đốc thu hồi nợ Mặt khác, với việc Ngân hàng Nhà Nước từ đầu năm đã điều chỉnh lãi suất cơ bản ba lần từ 8,25% lên 14% năm, điều này đẩy lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại lên cao 21%/năm Đây thực sự là một gánh nặng lãi suất cho cả các chủ đầu tư, các nhà đầu tư cũng như khách hàng Tuy nhiên, không hẳn chấp thuận lãi suất