53 Một số giải pháp nhằm phát triển đầu tư trên thị trường bất động sản Việt Nam

53 Một số giải pháp nhằm phát triển đầu tư trên thị trường bất động sản Việt Nam

mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát

triển của mỗi nền kinh tế Thị trường bat động sản là một thị trường đặc biệt, không

những có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống

xã hội Thêm vào đó thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết đối với các thị

trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ và có tác động rộng lớn đến mọi

tầng lớp dân cư Chính Nghị quyết Đại hội X của Đảng cũng đã chỉ rõ “ Phát triển thị trường bất động sản (bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất): bảo đảm quyển sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi: làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn cho phát triển; từng bước làm cho thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị

trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư Thực hiện công khai, minh bạch và

tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai Nhà nước điều tiết giá đất băng quan hệ cung cầu về đất đai thông qua các chính sách về thuế có liên quan đến đất đai Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản, vừa là nhà đầu

tư bất động sản lớn nhất Hoàn thiện hệ thống luật pháp về kinh doanh bất động sản” Vì vậy, việc xem xét, nghiên cứu kỹ càng vẻ thị trường bất động sản để có những chính sách điều hành phù hợp từng giai đoạn phát triển của đất nước là một công việc quan trọng của mỗi quôc g1a

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản ở nước ta đã có những chuyền biến và phát triển đáng khích lệ, góp phần quan trọng vào việc thúc đây kinh

tế xã hội của đất nước, làm thay đôi bộ mặt đô thị và nông thôn, góp phan chuyén

dich co cau kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa Bên cạnh những mat

tích cực, hoạt động và quản lý thị trường bất động sản ở nước ta thời gian qua còn

bộc lộ nhiều hạn chế, phát sinh nhiều vẫn đề gây bức xúc trong xã hội Cụ thể là bất

động sản và nhà đất chưa được khai thác, sự dụng hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến bất động sản gây ra bất bình

sản xuất của các doanh nghiệp chưa đáp ứng được yêu câu Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu “ảo” để nâng giá bất động sản làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiêu con sot gia nha dat đã xảy ra trong một sô năm gân đây

Những vấn đề còn tồn đọng trên đây phân lớn là do nguyên nhân thị trường bất động sản chưa phát triển đầy đủ, chưa vận hành theo quy luật thị trường vốn có

của nó và chưa minh bạch Vì vậy, việc xem xét nghiên cứu và đề ra những chính

sách, giải pháp phù hợp làm cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh,

ôn định, vận hành theo quy luật thị trường nhằm thu hút nhiều nhà đầu tư hơn

và đây nhanh tốc độ chu chuyền vốn trên thị trường là mục tiêu của dé tai này Đây 1a van dé nghiên cứu vừa mới mẻ vừa có tính hữu ích cao ở Việt Nam hiện nay Nó mới mẻ vì thị trường bất động sản Việt Nam chỉ mới phát triển khoảng

13 năm trở lại đây nên có rất Ít cuộc nghiên cứu về thị trường bất động sản tại Việt

Nam, chỉ trong thời gian gần đây với sự phát triển bất thường của thị trường mới được sự quan tâm nhiều của các cơ quan thông tin đại chúng, các chuyên gia kinh tế

và những nhà lập pháp Vấn đề nghiên cứu này có tính hữu ích vì qua phân tích, tìm

hiểu về thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam để đưa ra các giải pháp,

kiến nghị nhằm giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch hơn nhằm sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai và thu hút ngày cảng nhiều đầu

tư trong và ngoài nước vào thị trường bât động sản

Đây là một đề tài nghiên cứu mang tính chất thực tiễn quản lý tại Việt Nam hiện nay Vì vậy, phương pháp nghiên cứu dữ liệu thứ cấp được sử dụng nhiều để nghiên cứu cơ sở lý luận nhằm đặt nền tảng cho việc xây dựng và phát triển thị trường bất động sản Phương pháp này được sử dụng để xem xét, tìm tòi, hệ thống

và tóm tắt tất cả những kết quả nghiên cứu có liên quan đến đề tài đã được tiễn hành trong và ngoài nước Trên cơ sở đó, hiêu được các nhà nghiên cưú di trước đã có

trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam từ đó đưa ra các kết luận, kiến nghị

nhằm phát triển thị trường bất động sản của Việt Nam trong thời gian tới

Việc nghiên cứu đề tài này có ý nghĩa rất quan trọng về mặt thực tiễn quản lý bất động sản tại Việt Nam Nó không những có ý nghĩa về mặt kinh tế mà còn có ý

nghĩa về mặt xã hội Về mặt xã hội, thị trường bất động sản càng phát triển, càng

minh bạch càng đem lại lòng tin cho người dân đối với xã hội, giảm thiểu các khiếu

kiện về đất đai, bất động sản, làm cho người dân an tâm làm ăn sinh sống và đầu tư vào đất đai Về mặt kinh tế, thị trường bất động sản càng phát triển thì khả năng thu

hút đầu tư từ trong nước và ngoài nước ngảy cảng nhiều, cơ sở hạ tầng ngày càng được hoàn thiện góp phần thúc đây kinh tế phát triển Việc xây dựng và phát triển của nó cũng sẽ có tác động rất lớn đến các thị trường khác mà đặc biệt là thị trường tài chính, tiền tệ Nó giúp cho các thị trường này phát triển mạnh và vững chắc Bên

cạnh đó, thị trường bất động sản càng minh bạch làm giảm thiểu các giao dịch phi

chính thức làm tăng thu ngân sách nhà nước và dễ dàng trong việc quản lý thuế

Khi một quốc gia được công nhận tôn tại thì điều đó cũng có nghĩa là phải có một vùng lãnh thỗ và như vậy tải sản quốc gia đầu tiên mà ai cũng thừa nhận là quyên sử dụng đất đai và các tài sản găn liền với đất đai đó Để quản lý, sử dụng có hiệu quả và làm tăng tài sản quốc gia, người ta thường phân loại tài sản quốc gia

thành hai loại: Động sản và Bắt động sản Động sản là những tải sản có thể di dời từ

nơi này sang nơi khác còn bất động sản là đất đai và những tài sản gắn liền với đất

đai là không thê di dời được

Ở Việt Nam, theo quy định tại điều 181 của Bộ luật Dân sự nước Công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thì: “Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao

gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng găắn liền với đất đai, kế cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Như vậy, bất động sản trước hết là một tài sản nhưng khác với các tải sản

khác ở chỗ nó không thể di dời được, tồn tại và ôn định lâu dài Như vậy được coi

là bất động sản khi có các điều kiện sau đây:

- Là một yếu tô vật chất có ích cho con người

- Được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng người

- Có thể đo lường băng giá trị nhất định

- Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của

nó không thay đổi

- Tôn tại lâu dài

Như vậy, bất động sản bao gồm những nhóm sau đây:

phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định

+_ Các tài sản gắn liền với đất đai: Như vườn cây lâu năm, các công trình

nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, công trình du lịch, vui chơi, thể thao Một

số công trình khai thác hầm mỏ và các tài sản khác do pháp lụât quy định

1.1.2 Đặc điểm của bất đông sản

Từ khái niệm trên cho ta thấy bất động sản là một hàng hoá đặt biệt Vì vậy,

ngoài những đặc điểm chung của những hàng hoá thông thường, bất động sản còn những đặc điểm riêng sau đây:

- Bát động sản là hàng hoá có vị trí cô định, không di chuyền được: Người ta không thể di dời đất đai, bất động sản từ nơi này sang nơi khác Đặc điểm này cho thấy giá của bất động sản chịu ảnh hưởng rất lớn của yếu tô vị trí

- Hàng hóa bất động sản là tài sản có tính lâu bên: Đặc diém này có thê dễ nhận thấy khi sử dụng đất đai không bị hao mòn Các công trình kiến trúc và vật

kiến trúc được xây dựng trên đất có thể tồn tại hàng trăm năm năm, thậm trí hàng

ngàn năm

- Cung cầu và giá cả của bắt động sản chịu sự chỉ phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước: Xuất phát từ đặc điểm bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt không di dời được nên giá cả của nó phụ thuộc nhiều vào quan điểm về

sở hữu, các chế độ chính sách và pháp luật của Nhà nước như: Luật đất đai, các

chính sách thuế trong lĩnh vực đất đai, chính sách về hộ khẩu, định hướng dau tu va

xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nước

- Hàng hóa bắt động sản bị ảnh hưởng nhiều bởi yếu tô tập quán, thị hiểu và tâm lý, tính cộng đồng: Giá cả của hàng hóa bất động sản không giống như các hàng hóa thông thường mà nó chịu sự chi phôi nhiêu của các vân đê thuộc về khu

đổi thành tiền chậm : Bắt động sản luôn là một tài sản có giá trị cao do giá trị của

đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn và thời gian rất dài Vì vậy, đầu tư kinh

doanh bất động sản cần phải có vốn lớn và dài hạn Mặt khác, việc bán bất động sản

cũng không thể nhanh chóng như các hàng hoá khác

- Hang hóa bắt động sản có tính khan hiếm: do sự phát triển của sản xuất, dân

số gia tăng làm cho nhu cầu về đất đai cho sản xuất và nhà ở không ngừng tăng lên trong khi đất đai bị giới hạn Chính vì vậy, nên giá cả của bất động sản có xu hướng ngày cảng tăng trong khi các hàng hóa thông thường khác, với tiến bộ khoa học kỹ thuật thì giá cả ngày càng giảm

- Hàng hóa bat động sản có tính dị biệt và chịu ảnh hưởng lân nhau: Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có yếu tố riêng

biệt không giống với bất kỳ một bất động sản nào khác Sự khác biệt của bất động

sản trước hết là do sự khác nhau về vị trí, kết câu và kiến trúc, khác nhau về hướng,

cảnh quan Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng nhau rat lớn Sự ra đời hòan thiện hay sự mất đi của bất động sản này sẽ làm thay đổi giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia

- Hiệu quá sứ dụng đất đai có sự chênh lệch nhau rất lớn khi thay đổi mục

đích sử dụng: Đặc điểm này cho thấy việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất là cần thiết và phụ thuộc vào sự phát triển của nên kinh tế và người sở hữu và sử dụng đất 1.1.3 Thị trường bất động sản:

Thị trường bất động sản là thị trường mà các nghiệp vụ giao dịch, mua bán và trao đôi về bất động sản được diễn ra Tất cả các quan hệ giao dịch về bất động sản

thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bất động sản

Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ

được mua bán, mà còn là đôi tượng của nhiêu giao dịch khác như cho thuê, thê

chuyển dịch quyền sử dụng Nên thị trường bất động sản có thể hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất động sản là tông thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất

thị trường thế chấp và bảo hiểm

+ Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chuyển nhượng quyên sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các công trình để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (thị trường thứ cấp)

+ Dựa vào mức độ kiểm sóat, người fa có thể phân chia thị trường bất động

sản thành thị trường chính thức là thị trường có kiểm sóat của nhà nước, hay thị trường phi chính thức là thị trường không được kiểm sóat của Nhà nước

1.1.4 Đặc điểm của thi trường bất đông sản:

Do hàng hóa bất động sản có những đặc điểm riêng nên thị trường bất động sản cũng có một số đặc điểm riêng như sau:

- Thị trường bát động sản chủ yếu là thị trường giao dịch các quyên và lợi ích chứa đựng trong bất động sản Do đất đai, bất động sản không thể tiêu dùng như các hàng hoá khác và trong quá trình tiêu dùng cũng không mất đi hoặc mất đi

nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bat động sản của từng địa

phương

- Thị trường bắt động sản là thị trường chịu ảnh hưởng nhiễu bởi sự chỉ phối của pháp luát: Là một trong những hàng hóa có giá trị lớn, hơn nữa với những đặc điểm riêng có của bất động sản nên các giao dịch về bất động sản không thể diễn ra như nhiều hàng hóa thông thường mà đi cùng với các giao dịch này là các thủ tục, giấy tờ kèm theo Điều này cho thấy, nếu các quy định pháp luật càng đơn giản và

chặt chẽ về thủ tục, các chỉ phí liên quan đến việc mua bán càng ít thì việc mua bán diễn ra càng nhanh và thuận lợi

- Độ trể của cung và cầu về bất động sản lớn hon so với các hàng hóa khác:

Do bất động sản có giá trị lớn, khả năng cung ứng chậm nên cung không thể đáp ứng được ngay khi có sự biễn động về cầu

- Thị trường bất động sản là thị trường không hòan hảo: Sở đĩ như vậy là do các thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phỗ biến như các lọai hàng hóa khác Sự so sánh giữa các bất động sản cùng lọai cũng khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản đều được đo lường một cách tương đối Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi lọai bất động sản đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo cho tiêu chí cạnh tranh hòan hảo Chính vì vậy mà những giao dịch trên thị trường bất động sản cần phải có những chuyên gia

tư vẫn chuyên nghiệp có trình độ cao và thường được tiễn hành thông qua các sàn giao dich

- Thi truong bat động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính:

Hau hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc là đầu

tư trên thị trường tài chính tiền tệ Trong mọi thời điểm người ta luôn có nhu cầu

trở lại đối với nền kinh tế Vai trò của nó trong nền kinh tế được thể hiện qua các điểm sau đây:

+ Phát triển thị trường bất động sản góp phân thúc đây sản xuất phát triển:

thị trường bat động sản là nơi thực hiện sự chuyển hoá vốn từ hình thái gia tri sang hiện vật và ngược lại Vì vậy, khi thị trường bất động sản phát triển, tốc độ luân

chuyển vốn nhanh thúc đây sản xuất phát triển

+ Phái triển thị trường bắt động sản góp phân huy động vốn cho đầu tr phái

triển: Khi thị trường bất động sản phát triển thì bản thân nó đã tạo vốn cho xã hội

Bên cạnh đó khi thị trường bất động sản phát triển làm cho quá trình chu chuyển vốn nhanh đó chính là cách bố sung vốn cho đầu tư phát triển Ngoài ra, các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn, góp vốn liên doanh là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho nên kinh tế

+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần làm tăng thu ngân sách nhà nước: Phát triên thị trường bất động sản làm tăng lên số lượng hàng hoá bất động sản hoặc làm tăng khối lượng giao dịch bất động sản Cả hai mặt này đều làm tăng thu ngân sách nhà nước thông qua thuế

+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường trong

và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc íế: Thị trường chung của mỗi quốc gia bao gồm: thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hoá, thị trường bất động sản Do đó, sự phát triển thị trường bất động sản có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường trên Bên cạnh đó trong quá trình hội nhập kinh tế thì thị trường trong nước găn chặt với thị trường ngoài nước Vì vậy, phát triển thị trường bất động sản tạo

+ Phái triển thị trường bắt động sản góp phần vào sự ôn định xã hội: Ö bất

kỳ quốc gia nảo thị trường bất động sản cũng là thị trường quan trọng bởi lẽ nó góp

phần vào sự ôn định xã hội Thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh, đặt biệt là chính sách đất đai không phù hợp, sẽ dẫn đến sự rối loạn thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lủng đoạn giá cả, tham nhũng Điều đó sẽ làm mất

niềm tỉn nơi người dân đối với các chính sách, chủ trương của nhà nước

+_ Phái triển thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách dat dai, bất động sản: Chỉ có thông qua thị trường bất động sản, chúng ta mới thấy rõ được những bất cập của những chính sách đất đai, bất động sản để từ đó bố sung hoàn thiện chúng

1.2 SỰ RA ĐỜI VÀ PHÁT TRIEN CUA THI TRUONG BAT DONG SAN: 1.2.1 Quá trình hình thành của thi trường bất đông sản:

Cũng như các thị trường khác, sự ra đời và phát triển của thị trường bất động san gan liền với chế độ sở hữu và sự phân công lao động xã hội Như vậy, sự chiếm

hữu tư nhân về tư liệu sản xuất mà trực tiếp là sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, cùng

với sự phát triển của sản xuất và trao đôi các hàng hóa khác nhau làm nảy sinh hoạt

động thuê mướn, trao đôi, sang nhượng ruộng đất Khi dân số ngày cảng tăng, sản

xuất xã hội ngày càng phát triển, nhu câu về bất động sản ngày càng tăng thì thị trường bất động sản cũng sẽ nhộn nhịp, thường xuyên và các nghiệp vụ và hàng hóa cũng không ngừng phát triển Khi đó, các khung pháp lý cũng được ban hành và việc quản lý thị trường bất động sản được chính thức thừa nhận

Khi nền kinh tế thị trường phát triển đến một giai đoạn nào đó, đòi hỏi sự phát

triển đồng bộ của các thị trường Song song với thị trường hàng hóa, các thị trường

sức lao động, thị trường vốn, thị trường bất động sản đã ra đời và phát triển Các lý

thuyết kinh tế hiện đại đều cho răng: vốn, lao động và đất đai là những yếu tô đầu vào của mọi quá trình sản xuất Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản phát triển

1.2.2 Các giai đoan phát triển của thị trường bất đông sản:

Thông thường thì một thị trường bất động sản trải qua năm giai đoạn phát triển như sau:

+ Thứ nhất: Cấp độ sơ khởi Ở cấp độ này, về mặt nhà ở, hầu nhu moi người đều có thể xây dựng được nhà ở của mình và được coi là một bất động sản trên đất Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, tài chính công, các chủ sử dụng dat,

các cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan tài chính công là các chủ thể có vai trò quyết định

+ Tht hai: Cap độ tập trung hoá Đây là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng Ở cấp độ này, do hạn chế về đất đai, năng lực nên không phải ai cũng có thể

hình thành và phát triển một toà nhà, một bất động sản lớn hay một dự án bất động

sản Trong giai đoạn này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, các cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định

+ Thứ ba: Cấp độ tiền tệ hoá Đó là giai đoạn của các ngân hàng Ở cấp độ này

do có rất nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đủ vốn để phát triển

bất động sản hoàn thiện Nên họ cần phải có sự tham gia của các ngân hàng Trong

cấp độ này, các chính sách về ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng là những chủ thể có vai trò quyết định

+ Thứ tr: Câp độ tài chính hoá Khi quy mô thị trường bất động sản tăng cao

và thị trường phát triển mạnh vượt qua sự tài trợ của các ngân hàng Khi đó các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các

tài trợ cho thị trường bất động sản nhằm huy động đa dạng các nguồn vốn Trong

giai đoạn này, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính đối với vần đề đầu tư (chính sách về các quỹ, các tổ chức tài chính, chính sách đầu tư gián tiếp .), các tổ chức tải chính và các cơ quan quản lý tải chính là những chủ thể có vai trò quyết

định

+ Thứ năm : Cấp độ hoàn thiện của thị trường bất động sản Khi nền kinh tế

hoàn toàn vận hành theo cơ chế thị trường, các thị trường nói chung và thị trường bất động sản sẽ hoạt động theo quy luật thị trường đây đủ Các thị trường sẽ giao thoa và tác động lẫn nhau Trong cấp độ này, các thể chế và các chủ thể có vai trò ngang nhau trong thúc đây đầu tư vào kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng

Như vay, để phát triển một thị trường bất động sản hoàn chỉnh chúng ta cần

phải trải qua năm giai đoạn phát triển Tuy nhiên, không nhất thiết là tất cả các thị trường bất động sản các quốc gia phải đi theo một trình tự này mà có thể phát triển các giai đoạn đồng thời với nhau và thời gian cho mỗi giai đoạn cũng khác nhau 1.2.3 Các nhân tố ánh hưởng đến sự phát triển thi trường bat dong san:

- Sự phát triển kinh tế: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia là một trong những yếu tố quan trọng làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đích xây

dựng các cơ sở sản xuất kinh doanh, các cơ sở hạ tầng như đường sá, bưu chính

viễn thông, các khu thương mại Sự tăng trưởng này đòi hỏi phải chuyển dịch một

số diện tích đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng

vào mục đích công nghiệp thương mại, dịch vụ, du lịch .Điều đó đã làm gia tăng

các giao dịch đất đai và các bất động sản khác trong nên kinh tế tức là thúc đây thị trường bất động sản phát triển Sự phát triển của nền kinh tế xã hội tạo ra một năng suất lao động cao hơn, làm cho thu nhập thực tế của người lao động tăng lên và điều

đó cũng tạo ra những yếu tố làm tăng nhu câu về bất động sản trên thị trường cũng

sẽ tăng theo

- Sự gia tăng dân số: Sự gia tăng dân số của một quốc gia đã làm tăng các nhu câu về bât động sản Điêu đó có thê nhận thây trên những nét cơ bản sau:

+ Sự gia tăng dân số trước hết dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về nhà ở

+ Khi dân số gia tăng dẫn đến lực lượng lao động trong xã hội cũng tăng lên

Đó là yêu cầu khách quan dẫn đến việc phải mở rộng, phát triển sản xuất kinh doanh, từ đó nhu cầu sử dụng đất, nhất là trong khu vực sản xuất nông nghiệp cũng tăng lên

+ Sự tăng dân số sẽ đồng thời kéo theo sự tăng thêm hàng loạt các nhu cầu khác của con người Những nhu câu nảy đều là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu

về bất động sản

- Yếu tô pháp luật nói chung và các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai nói riêng:

Hệ thống pháp luật của một số quốc gia thông thường sẽ quy định các vẫn đề về quyên sở hữu, sử dụng đất đai, quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản và hướng dẫn các hợp đồng giao dịch dân sự bất động sản, quy định về phạm vi áp dụng của các sắc thuế trong việc sử dụng và chuyển

nhượng đất đai Điều đó cho thấy, pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định

đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Cùng với các quy định

trong luật đất đai, các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai sẽ tạo thành một thể thống nhất

giúp Nhà nước quản lý được đất đai, thúc đây sự ra đời của thị trường bất động sản chính thức, điều tiết cung - cầu bất động sản trên thị trường, trên cơ sở đó làm cho thị trường bất động sản phát triển

-_ Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ và chính quyên các cấp: Chính sách phát triển kinh tế và vẫn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của chính phủ và chính quyền các cấp cũng là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Trên phương diện quốc gia việc quy hoạch và hình thành các vùng kinh tế trọng điểm sẽ kéo theo việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như đường sá, sân bay,bến cảng, Các đầu tư này sẽ thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước theo quy hoạch chung của chính phủ Chính phủ cũng có thể cho phép các tổ chức, cá nhân trong hoặc ngoài nước đầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê Điều đó đều làm tăng hoặc giảm cầu về bất động

sản, làm ảnh hưởng đền sự phát triển của thị trường bất động sản

- Tập quán, truyền thống và thị hiểu: Có thê nói tập quán, truyền thông và thị hiểu là yếu tổ mang tính nhân văn của thị trường bất động sản Yếu tô này ảnh

hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, thuê mướn, thế chấp trên thị trường

bất động sản Thông thường yếu tổ này làm đây nhanh hoặc hạn chế các giao dịch

trên các phương tiện như đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua và bán, cho thuê và

đi thuê, mặt khác nó cũng tác động đến việc sử dụng các phương tiện, các hình

thức thanh toán Điều đó ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ và độ chính xác của quá trình thanh toán

1.2.4 Các thành tố và các chú thể trên thi trường bất động sản:

Để có cái nhìn khái quát và toàn diện về thị trường bất động sản Wallace và Williamson đã đưa ra mô hình bốn trụ cột như sau (hình 1.2):

Vậy khi nghiên cứu về thị trường bất động sản có bốn van dé mà chúng ta cần quan tâm Thứ nhất: Đăng ký bất động sản đây chính là vẫn đề tạo hàng hoá cho thị trường bất động sản Thứ hai: Định giá bất động sản đây chính là vẫn đề xác định giá trị bất động sản phù hợp với quan hệ cung-cầu trong từng giai đoạn Thứ ba:

Năng lực nhận thức bàn về tính minh bạch của thị trường và những cam kết của chính phủ và thứ tư: Các dịch vụ tài chính chính là các dịch vụ nhằm hỗ trợ thị

KHUNG CHINH SACH

Hình 1.2 : Các thành tố của thị trường bất động sản (Nguồn : Viện Nghiên

cứu Quản lý Kinh tẾ Trung ương)

Liên quan đến những vấn đề vẻ thị trường bất động sản, chúng ta có các chủ thể tham gia trên thị trường như sau:

+ Các cá nhân: đây là nhóm chủ thể chiếm tỉ lệ nhiều nhất tham gia trên thị

trường bất động sản Các cá nhân sở hữu bất động sản tham gia vào thị trường với

tư cách là người bán, người mua, người cho thuê, người đi thuê, người đem bất động sản góp vốn liên doanh hoặc nhận góp vốn

+ Các tổ chức kinh tế: Các tô chức kinh tế tham gia trên thị trường bất động sản cả trên hai giác độ người mua và người bán Các doanh nghiệp trong nền kinh tế còn tham gia vảo thị trường bất động sản khi trực tiếp tạo lập hàng hóa trên thị

trường bất động sản như xây dựng nhà để bán, cải tạo nhà, kinh doanh phát triển cở

sở hạ tang, `

+ Nha nước: Nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản dưới các khía cạnh sau Trước hết: nhà nước tham gia với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với thị trường bất động sản Thứ hai: nhà nước cấp các giấy tờ chứng nhận về nhà và đất Đây là một trong những vẫn đề cần thiết để đảm bảo về mặt pháp lý cho các hàng hóa bất động sản lưu thông trên thị trường Thứ ba: nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản được thông qua các công cụ quy hoạch và kế hoạch các khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí, đồng thời với việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như đường sá, cầu công, các khu nhà chung cư

+ Các tổ chức môi giới và tr vấn: Các tô chức này tham gia bắt đầu từ việc tư

vấn xây dựng, khảo sát thiết kế, định giá, môi giới về mua, bán, thuê bất động sản

Thị trường bất động sản càng phát triển thì sự phát triển của các tô chức tư vẫn, môi giới bất động sản theo khuynh hướng chuyên môn hóa ngày càng phát triển

+ Các tổ chức tài chính: Thị trường bất động sản phát triển không thể là một

thị trường manh múm, nhỏ lẻ mà các giao dịch trên thị trường bất động sản khá đa dạng với một lượng vốn tham gia khá lớn Lượng vốn lớn của thị trường bất động sản được thê hiện ngay từ khi tạo lập hàng hóa cho đến khi thực hiện các giao dịch

trên thị trường bất động sản Vì thế, vốn trong hầu hết các hoạt động trên thị trường

bât động sản không thê dựa vào nguồn vôn tự có của môi cá nhân hay tô chức ma

1.2.5 Các chỉ tiêu phan anh sw phát triển cúa thi trường bất đông sản:

Số lượng các giao dịch trên thị trường bắt động sản trong một đơn vị thời

gian: Sự phát triển của bất kỳ một thị trường nào cũng được đánh giá trước hết ở sự gia tăng số lượng hàng hóa trên thị trường đó trong một đơn vị thời gian Do vậy, nếu thị trường bất động sản phát triển phải được thể hiện ở số lượng các giao dịch

về bất động sản không ngừng tăng lên qua các thời kỳ Chỉ tiêu này có thể được tính bằng số lượng các giao dịch trên thị trường bất động sản hay số phiên giao dịch

- Sự phát triển của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản: Khi thị trường bất động sản của một quốc gia càng phát triển thì cũng đồng nghĩa với việc ngày càng có nhiều chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản Các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản bao gồm: Các cá nhân, các tổ chức kinh tế, Nhà nước, Các tô chức tài chính, các tổ chức môi giới tư vấn

- Sự hòan thiện hệ thống pháp lý trong kinh doanh bất động sản: Đỗi với mỗi quốc gia, bất động sản là tài sản rất quan trọng và thị trường bất động sản là một thị trường có tác động mạnh đến hầu hết các thị trường khác cũng như đến đời sống

kinh tế xã hội Cho nên, bất động sản muốn trở thành hàng hóa và thị trường bất động sản phát triển phải có điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và và bất

động sản Do vậy, nghiên cứu hệ thống pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động

sản của mỗi nước, người ta có thể nhận biết được sự phát triển của thị trường bất

động sản ở nước đó

- Hiệu quả sử dụng bất động sản: Việc sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả bất động sản là một trong những chỉ tiêu quan trọng phản ánh sự phát triển của thị

1.3 DAU TU TREN THI TRUONG BAT DONG SAN

1.3.1 Đầu tư bất động sản và các hình thức đầu tư:

- Đấu tư bất động sản: Cũng như các loại hình đầu tư khác, đầu tư bất động

sản có nghĩa là việc năm giữ trực tiếp hoặc gián tiếp một hay nhiều bất động sản

nhằm mục đích kiếm lời Như vậy chu trình của một hoạt động đầu tư là: tiền —

hàng — tiền Các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản sẽ bỏ vốn ra để mua bất

động sản hoặc tự xây dựng đề hình thành bất động sản sau đó là bán lại để kiếm lời hoặc có thể cho thuê, tiến hành hoạt động kinh doanh trên bất động sản hình thành

với mục tiêu là lợi nhuận Các nhà đầu tư sẽ vừa đóng vai trò là cung vừa là cầu trên

thị trường bất động sản

Trong khi đó cũng có một lượng lớn các giao dịch trên thị trường bất động sản

sẽ không phải là hoạt động đầu tư bất động sản Đó là các giao dịch mua hoặc xây

dựng bất động sản để phục vụ cho nhu cầu nhà ở, sinh hoạt nói chung là phục vụ

cho mục đích tiêu dùng Họ đóng vai trò là cầu trên thị trường bất động sản Quan

hệ ở đây sẽ là quan hệ tiền-hàng

- Các hình thức đầu tư trên thị trường bắt động sản: Có hai loại hình thức đầu

tư trên thị trường bất động sản, đó là: đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp

Đầu tư trực tiếp là hình thức mua bán, trao đối dẫn tới việc nắm giữ thật sự

một hoặc một số bất động sản Nhìn chung thì đầu tư trực tiếp vào bất động sản

thương mại mang lại lợi nhuận ồn định, ít rủi ro hơn so với đầu tư vào cổ phiếu hay

trái phiếu

Đầu tư gián tiếp có nghĩa là năm giữ một tài sản tài chính liên quan tới một hoặc một số bất động sản Đầu tư bất động sản gián tiếp thường được định nghĩa là hoạt động đầu tư tập thể thông qua các quỹ tín thác bất động sản có niêm yết, các tập đoàn đầu tư bất động sản và các quỹ đầu tư bất động sản không niêm yết Việc

chứng khoán hoá bất động sản khiến cho việc đầu tư bất động sản có tính thanh khoản cao hơn, dễ chia nhỏ hơn và đa sở hữu hơn Ở các thị trường bất động sản phát triển thì bất động sản là một trong các tài sản đầu tư chính trên thị trường chứng khoán

1.3.2 Đặc điểm của đầu tư bất đông san:

- Đầu tư bắt động sản cân lượng vốn lớn: Do giá trị của bất động sản thường

có giá tr lớn chính vì vậy mà việc đầu tư trực tiếp vào bất động sản là việc không

dễ dàng Các nhà đầu tư nhỏ khó có thể thâm nhập vảo thị trường và cũng chính điều này mà đầu tư trực tiếp vào bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào hệ thông ngân hàng, các tô chức tài chính và lãi suất

- Đầu tư bất động sản cần thời gian đài: Thời gian để hình thành nên một bất động sản thường rất dài so với với tài sản khác Vì vậy việc đầu tư bất động sản cần phải được tính toán, phân tích trong dài hạn

- Tĩnh thanh khoản của bất động sản thấp: Do tính chất không đồng nhất của

bất dong san, vi tri cô định của bất động sản và giá trị cao nên việc bán bất động sản

là không thể nhanh chóng như các hàng hoá khác Hơn nữa các yếu tô ngoại vi như:

tập quán, thị hiểu; cơ sở hạ tang; hệ thống điện, nước, thông tin cũng ảnh hưởng

đến tính thanh khoản của bất động sản

- Đầu tư bất động sản phụ thuộc nhiều vào sự can thiệp của nhà nước: Do

chính sách đất đai, bất động sản của mỗi nước là khác nhau và bất động sản là

không thể di dời nên các chính sách của Nhà nước có tác động rất lớn đối với việc đầu tư trên thị trường bất động sản Chính sách đất đai, bất động sản đây đủ và ôn

định sẽ tạo nên khả năng thu hút đầu tư bất động sản rất lớn

Tuy nhiên, với sự phát triển kinh tế nhanh chóng xu hướng giá cả bất động

sản luôn tăng nên việc đầu tư trên thị trường bất động sản, đặc biệt ở các thi trường đang phát triển, thường đem lại một tỷ suất lợi nhuận cao và ôn định hơn so với đầu

tư vào các thị trường khác

1.4 QUAN LY NHA NƯỚC VE THI TRUONG BAT DONG SAN

1.4.1 Vai trò của quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất đông sản:

Đề quản lý vĩ mô nền kinh tế, Nhà nước cần phải kiểm soát các quá trình quản

lý, sử dụng và cải tạo đất đai, nhà ở Sự kiểm soát của Nhà nước có những vai trò fo

lớn sau đây:

- Qua kiêm soát để đôn đốc việc thực hiện nhiệm vụ theo khối lượng, chất lượng và quy định của Nhà nước đối với các ngành, lĩnh vực, địa phương, các

doanh nghiệp trong cả nước;

- Kiểm soát để phát hiện sự mất cân đối, thiểu đồng bộ trong quá trình thực

hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của các ngành, các cấp để Nhà nước điều chỉnh, bố sung hoàn chỉnh;

- Qua kiểm soát sẽ chỉ ra những mặt yếu kém trong công tác để tổ chức thực

thi nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của các cơ quan quản lý Nhà nước;

- Nhà nước còn phải thực hiện chức năng kiểm soát để giám sát việc quản lý,

sử dụng các nguôn lực, nguồn tài nguyên đất nước của các đơn vị, tô chức và cá

nhân trong xã hội sao cho có hiệu quả;

- Trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước còn phải giám sát việc chấp hành pháp luật, chính sách và các cơ chế quản lý do Nhà nước ban hành nhằm ngăn chặn những những mặt tiêu cực của thị trường ảnh hưởng đến nền kinh tế theo định hướng đã vạch ra

- Nhà nước thực hiện chức năng kiểm soát để đảm bảo sự công bằng xã hội trong sản xuất kinh doanh, trong lưu thông phân phối, trong tiêu dùng và tích luỹ

giữa các ngành, các vùng, các lĩnh vực, các địa phương trong cả nước

1.4.2 Nôi dung quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản:

Nội dung chủ yếu của quản lý Nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản là:

+ Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý thị trường bất động sản: Bầt động sản tham gia vào hâu hêt các quan hệ kinh tê xã hội, do vậy có

+ Xây dựng các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất

động sản: Quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội chính là định hướng chiến

lược và cụ thể hóa các định hướng đó Chúng chính là một trong những công cụ chủ yếu trong quản lý nhà nước về bất động sản, là những căn cứ, cơ sở quan trọng cho

sự phát triển của thị trường bất động sản Các nhà kinh doanh bất động sản phải dựa vào những cơ sở đó để phát triển thị trường Cũng thông qua quy hoạch, kế hoạch,

hệ thống bất động sản và thị trường bất động sản mới được bảo đảm tính thống

nhất, tính khả thi và tính hiệu quả

+ Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch bất động sản: Nhà nước cần phải đứng ra tô chức và điều tiết Không thể để các sản giao dịch tự phát hình thành và hình thành tự do trên thị trường Nhà nước cần định hướng, tổ chức các sản giao

dịch đó theo hướng xã hội hóa, đảm bảo đáp ứng được yêu cầu giao dịch, đảm bảo hoạt động có hiệu quả, để cung gap cau, dé cac thi truong tiém năng trở thành hiện thực

+ Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản:

® Tổ chức bộ máy quản lý bất động sản từ Trung ương xuống địa phương Bộ nào sẽ trực tiếp thực hiện chức năng quản lý đối với bất động sản? Bộ Tài nguyên

và Môi trường, Bộ Xây dựng hay Bộ Tài chính?

e Tổ chức các cơ quan chuyên quan lý thị trường bất động sản: trên Trung ương, có thể là Ủy ban quản lý thị trường thị trường bất động sản, dưới địa phương

là các cơ quan quản lý thị trường chịu sự lãnh đạo trực tiếp của Ủy bản nhân dân các cấp

® Tổ chức các tô chức dịch vụ công trong hoàn thiện các thủ tục giấy tờ liên quan đến giao dịch bất động sản

1.5 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN MỘT SỐ NƯỚC

1.5.1 Thị trường bất động sản tại Mỹ:

Mỹ là một quốc gia có nền kinh tế rất phát triển với lịch sử lập quốc trên 200 năm Vì vậy, thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển rất mạnh mẽ và hòan thiện Thị trường bất động sản là phong vũ biểu của nền kinh tế, nó phụ thuộc rất lớn vào nền kinh tế đang tăng trưởng hay suy thóai, lãi suất cho vay của ngân hàng, thị trường chứng khóan, lạm phát và công ăn việc làm của mỗi địa phương Tại Mỹ, người dân được quyên sở hữu đất đai và không ấn định thời gian sở hữu Chính phủ liên bang hoặc chính quyển địa phương không có quyên tịch thu hay sử dụng nếu không có sự đồng ý của chủ sở hữu

+ Sự kiểm sóat của chính phú: Mỹ là một quốc gia thả lỏng thị trường bat động sản và không kiểm sóat giá cả Các văn phòng quận hạt ( tương đương cấp

tỉnh tại Việt Nam) có nhiệm vụ lưu trữ và cập nhật các biến động các hồ sơ về nhà

đất nhưng không can thiệp vào việc mua bán cũng như giá cả của thị trường Các cơ quan chính quyền cấp nhỏ như thành phố (tương đương cấp huyện) chịu trách nhiệm cấp giây phép để xây cất hay sửa chữa

+ Về đăng ký bắt động sản: Việc đăng ký bất động sản là rất dễ dàng và nhanh chóng, người dân không bao giờ lo về vấn đề đăng ký chủ quyền nhà đất mà họ chỉ

lo có đủ điều kiện để mua bất động sản đó hay không Hầu hết các bất động sản tại

Mỹ đều đã được cấp giấy chủ quyền nhà đất ( đối với người sở hữu nhà đất) hoặc

giấy sử dụng nhà đất (đối với người thuê nhà đất) Các hồ sơ nhà đất được số hóa và

lưu trữ tại các văn phòng quận hạt, các cấp chính quyên thành phố không được cấp giấy chứng nhận chủ quyền nhà đất Tất cả người có tên mua nhà đều có tên trong thẻ chủ quyền

+ Định giá bất động sản: Thường thì mỗi năm có một hội đồng tư vẫn do các

văn phòng mua bán bất động sản cử đại diện tham gia hoặc do một cơ quan tư van

tư nhân tìm hiểu va cho ra giá cả Hội đồng này thường cho giá cả tùy mỗi địa phương, sau đó các văn phòng dia ốc sẽ tham khảo giá này dé tu van cho các người mua bán bất động sản Nếu người mua bán bất động sản không nhờ các văn phòng địa 6c đại diện cho việc mua bán thì vẫn có thể nhờ các văn phòng này hay hội đồng

để tư vấn giá cho mình Và giá này chỉ mang tính chất tham khảo, người mua hay bán có quyên đưa ra mức giá cao hơn hoặc thấp hơn giá này

+ Chính sách tín dụng: Việc vay tiền để mua bất động sản tại Mỹ rất dễ và rõ ràng Một công thức đơn giản để áp dụng cho người mua đủ điều kiện để vay là: thu

nhập một hộ gia đình bằng ba lần số tiền phải trả hàng tháng cho ngân hàng và

người mua có đủ để trả tiền trước một khỏan bang 20% giá trị bất động sản thì ngân hàng sẽ cho vay ngay mà không đòi hỏi bất kỳ một điều kiện nào khác Các thủ tục thế chấp, cầm cô đều được làm thắng tại văn phòng quận hạt mà không thông qua chính quyên cấp nhỏ như thành phố

+ Văn phòng địa ốc: Hiện nay, hầu hết các giao dịch mua bán bất động san đều thông qua các văn phòng địa 6c mac dù điều này là không bắt buộc Các văn phòng địa ốc đều phải có giấy phép của chính quyên tiểu bang nơi cư ngụ cấp và phải tuân theo các quy định và tiêu chuẩn đạo đức nghẻ nghiệp nghiêm ngặt Các văn phòng địa ốc có trách nhiệm phải tìm hiểu rõ ràng các thông tin liên quan đến bất động sản để tư vẫn cho người mua, bán Nếu những thông tin tư vấn cho khách hàng sai, gây thiệt hại cho khách hàng thì họ phải chịu trách nhiệm bồi thường hoặc

có thể ở tù nếu nghiêm trọng Họ chỉ lẫy hoa hồng môi giới của người bán và tuỳ thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên Các văn phòng địa ốc sẽ có trách nhiệm quảng cáo bất động sản trên các phương tiện thông tin đại chúng và lên mạng internet với

đây đủ các thông tin chỉ tiết cũng như hình ảnh và tư vẫn giá cả cho người mua hay bán Việc thỏa thuận giá cả giữa người mua và người bán đều thông qua các văn phòng dia ốc này Nếu thỏa thuận giá cả xong, hai bên sẽ chuyển toàn bộ giấy tờ đến một văn phòng lo thủ tục đăng ký chủ quyền Văn phòng này sẽ đứng ra làm trung gian trả tiền hoa hồng cho văn phòng địa Ốc, tiền nộp thuế địa ốc và bảo hiểm nhà, thuế lợi tức do bán nhà và tiền bán nhà cho người bán nhà cũng như việc liên

hệ với văn phòng quận hạt để sang tên cho người mua

+ Đầu tư vào bắt động sản tại Mỹ: tất cả mọi người có quốc tịch Mỹ hay không đều được phép mua bất động sản tại Mỹ Họ quan niệm rằng, người nước ngoài không thể mang bất động sản ra khỏi nước Mỹ mà còn góp phần vào phát triển kinh tế cũng như tạo công ăn việc làm cho họ Nếu bất kỳ ai có tiền đều mua được bất động sản tại Mỹ và được bảo vệ quyền lợi như người có quốc tịch Mỹ + Quy hoạch và bồi thưởng: Do Mỹ là một quốc gia phát triển, nên việc quy

hoạch tong thé cũng như chi tiết đã được hoàn tất rất lâu Họ có một đội ngũ nhân

viên quy hoạch rất giỏi và việc quy hoạch được tính toán rất kỹ lưỡng trong một thời gian rất dài có khi cả 100 năm tới Trước khi lên kế hoạch quy hoạch, cơ quan nhà nước phải gởi thư đến từng chủ sở hữu để xin ý kiến, sau đó chính phủ sẽ mở

một đại hội để tất cả mọi người có liên quan để trình bày ý kiến của mình và bỏ

phiếu Nếu đa số phiếu được không chấp thuận thì kế hoạch quy hoạch phải bỏ đi

Ngược lại, nếu đa số phiếu chấp thuận, Nhà nước sẽ tiễn hành bồi thường bất động

sản cho mọi người theo giá thị trường Chính phủ không có trách nhiệm phải tìm đất đai hay nhà cửa tại điểm khác cho người bị quy hoạch Bản thân họ phải tự tìm nơi

ở mới sau khi nhận được tiền đền bù

1.5.2 Thị trường bất đông sản tại Úc

Úc có thị trường bất động sản phát triển rất cao Về danh nghĩa, đất đai thuộc

sở hữu nhà nước, các cá nhân có quyền năm giữ lâu dài hoặc nắm giữ có thời hạn

đối với một mảnh đất cụ thể Hiện nay có ba loại nam giữ đất tại Úc: đất tư nhân,

đất công cộng và sở hữu của người thỗ dân Có đến hơn 63% là đất tư nhân và được phép mua bán, giao dịch như hàng hoá thông thường

+ Kiểm soát cua nha nuéc: Uc rat coi trong vai cua thi trường bất động sản

trong nên kinh tế VỀ cơ bản, toàn bộ hệ thống quản lý bất động sản ở Úc dựa trên

nguyên tắc thị trường tự do về đất đai và bất động sản Đất đai được coi là một loại hàng hoá thông thường như các loại hàng hoá khác Nhà nước hỗ trợ việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản thông qua các biện pháp như: thiết lập và duy trì các cơ quan đăng ký bất động sản; đảm bảo tính hợp pháp không thể xâm

phạm của trước bạ đất và bất động sản; duy trì các bản dé, thong tin dia chinh va xây dựng cơ sở đữ liệu; đặt ra các tiêu chuẩn

+ Đăng ký đất đai, bất động sản: Xâp xỉ 100% các giao dich đất đai ở Úc

được thực hiện một cách chính thức, nghĩa là có đăng ký tại các cơ quan quản lý đất

đai của nhà nước Mỗi mảnh đất chỉ có một chủ duy nhất, đó có thể là tư nhân, cộng

đồng hay nhà nước Hệ thống quản lý bất động sản “Torrens” được coi là một hệ thống quản lý bất động sản hữu hiệu và hiệu quả nhất trên thế giới Ý tưởng chính

của hệ thống Torrens là mọi quyên, lợi ích và nghĩa vụ của một mảnh đất sẽ được ghi nhận trên một tờ giấy duy nhất, đó là trước bạ Trước bạ được ban hành bởi cơ

quan đăng ký bất động sản trung ương Người có truớc bạ sẽ có quyền sở hữu bất

khả xâm phạm và lâu dài đối với mảnh đất đó Do vậy, các giao dịch bất động sản

có thể diễn ra công khai, minh bạch và hiệu quả Việc đăng ký bất động sản được

thực hiện tại văn phòng mỗi bang và được số hoá

+ Định giá bất động sản: bất động sản được định giá nhằm tính thuế, đến bù,

ban đất và cung cấp thông tin Đề đảm bảo thống nhất của các bộ dữ liệu định giá, chính phủ đã thiết lập và duy trì một nhóm chuyên gia do các cơ quan lập pháp quản

lý để tiến hành định giá ma không giao cho các địa phương

+ Chính sách tín dụng: Có rất nhiều sản phẩm tín dụng để hỗ trợ đầu tư tư nhân trên thị trường bất động sản Các ngân hàng không trực tiếp đầu tư vào thị trường bất động sản Tuy nhiên hầu hết các dự án bất động sản đều vay vốn ngân hàng Hiện nay, số vốn huy động dựa trên thế chấp bất động sản lên tới 200 tý USD

và có khoảng 70% bất động sản được thế chấp tại ngân hàng Khi mua một căn nhà, người mua có ít nhất là 20% số tiền phải trả ban đầu và sau đó trả dần hàng tháng

Sau 5 năm mua ngôi nhà thứ nhất và trả được 35% tổng số tiền mua nhà thì có thể thế chấp ngôi nhà đó để đầu tư mua ngôi nhà khác

+ Ởuy hoạch và đên bù: hầu hết quá trình quy hoạch được thực hiện bởi chính quyền bang và địa phương và được công bố công khai Việc thu hồi đất có thể là tự

nguyện hay bắt buộc theo yêu cầu của nhà nước Nếu là thu đất tự nguyện thì việc

thỏa thuận là nguyên tắc cơ bản trên cơ sở công bằng và thị trường Nếu nhà nước thu hồi bắt buộc cho các mục đích công cộng, nhà nước phải cung cấp thông báo

cho chủ sở hữu biết về mục tiêu thu hồi đất Nếu chủ sở hữu không đồng ý thì có

thể yêu cầu Bộ trưởng Tài Chính và quản lý xem xét hay có thể yêu câu trọng tai phúc thâm hành chính phán xử Sau đó nhà nước phải thông báo trên thị trường về

quyết định thu hồi đất và ra quyết định thu hồi đất Chủ sở hữu được bồi thường

công băng và theo giá thị trường trên nguyên tắc đàm phán

+ Đầu tư vào thị trường bất động sản Úc: thị trường bất động sản Úc được mở

cho mọi chủ thể kinh tế đầu tư với một số ít rất nhỏ hạn chế đối với các chủ thể

khác nhau Các chủ thể có yếu tố nước ngoài được định hướng đến đầu tư vào các

dự án phát triển bất động sản Thị trường bán lẻ bất động sản cũng như đầu tư nhỏ không được khuyến khích cho các nhà đầu tư nước ngoài Bởi vì họ cho rằng đâu tư nước ngoài cần hướng đến việc mở rộng thị trường, tăng cường thu hút lao động

hơn là kinh doanh mua đi bản lại

1.5.3 Một số bài học kinh nghiệm:

Thị trường bất động sản của Mỹ và Úc là các thị trường rất phát triển và khá

hoàn hảo, các thị trường hoạt động tương đối tự do trong cơ chế thị trường Nền

kinh tế thị trường nước ta đang trong giai đoạn hình thành Vì vậy, chúng ta có thé

học hỏi kinh nghiệm về phát triển thị trường bất động sản ở hai nước này, vận dụng

phù hợp với điều kiện thực tế tại Việt nam trong từng giai đoạn

Cả hai nước đều rất coi trọng việc phát triển thị trường bất động sản Phát triển

thị trường bất động sản đem lại rất nhiều lợi ích, không những là lợi nhuận cho các

doanh nghiệp nhà đâu tư, mà còn là tiêm lực của nên kinh tê và ôn định xã hội

Cả hai nước điều áp dụng hình thức đa sở hữu đối với đất đai, công nhận

quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai Điều đó có nghĩa rằng họ xem bất động sản như là một tài sản bình thường khác và khi giao dịch trên thị trường hiển nhiên nó

trở thành một loại hàng hoá như các loại hàng hoá khác Bên cạnh đó, giá cả các giao dịch và việc thực hiện các nghĩa vụ khác đều dựa trên giá thị trường Nhà nước

không tham gia vào việc định giá đất đai hay bất động sản

Thị trường bất động sản nói chung được các cơ quan quản lý nhà nước và ngoài nhà nước phân công, phối hợp quản lý và đầu tư Các cơ quan nhà nước và ngoài nhà nước phối hợp phủ trùm hết các hoạt động đầu tư bất động sản và thị trường bất động sản, không có sự chồng lẫn hoặc bỏ sót Các bên tham gia có quyền tương đối ngang nhau, không có các chủ thể nào chiếm ưu thế hơn so với các chủ thể khác và ngược lại, không có chủ thể nào bị yếu thế trong quá trình tham gia vào thị trường bất động sản Nhà nước chỉ đóng vai trò quản lý, điều tiết, đảm bảo công bằng cho các bên tham gia mà không can thiệp quá sâu vào sự vận hành của thị trường

Chính sách quản lý đất đai, xây dựng, ngân hàng và tài chính phối hợp với

nhau một cách đồng bộ, tạo mọi điều kiện để thu hút vốn đầu tư vào thị trường bất

động sản Tạo lập được một hành lang pháp lý ôn định và đầy đủ cũng như sự da dạng của các chủ thể tham gia thị trường làm cho thị trường vận hành tốt hơn Bên

cạnh đó, thị trường bất động sản ở hai nước hầu như không giới hạn các nhà đầu tư tham gia thị trường hoặc hạn chế chỉ ở một mức độ rất nhỏ

Chương 2: THỊ TRƯỜNG BÁT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

THỜI GIAN QUA

2.1 SU RA DOI THI TRUONG BAT DONG SAN TAI VIET NAM:

Các quan hệ hàng hóa tiền tệ trong giao dịch về bất động sản đã từng xuất hiện

ở Việt Nam từ rất sớm , khởi đầu là các giao dịch về đất đai và nhà ở đã từng xuất

hiện từ thời phong kiến xa xưa cũng như trong thời kỳ pháp thuộc Từ sau cách

mang thang 8 nam 1945 đến nam 1975, ở Việt Nam tôn tại chế độ đa sở hữu về đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu của các tổ chức và sở hữu của Nhà nước Các họat động giao dịch mua bán, thuê cho thuê, cầm có, thế chấp giữa các cá nhân

về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phỗ biến nhưng vẫn được thực

hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thỏa thuận với nhau Mặc dầu không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất

động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao

dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyên sở hữu nhà đất

Sau khi thống nhất đất nước, chúng ta tiễn hành xây dựng nên kinh tế kế họach hóa tập trung Trong quá trình đó là sự hình thành các hợp tác xã nông nghiệp, mọi người phải góp chung ruộng đất vào hợp tác xã theo chế độ sở hữu tập thể Trong suốt thời kỳ này, ở các vùng nông thôn hiện tượng mua bán đất hầu như không xảy ra mà chủ yếu được thực hiện qua cơ chế “xin-cho” trong các Hợp tác

xã Trong khi đó tại thành thị hiện tượng mua bán bất động sản vẫn cứ xảy ra

(thường là dưới hình thức nhượng bán nhà) nhưng thông qua việc mua bán trao tay cùng với các nhân chứng Cùng với điều đó tại các thành phố lớn việc mua bán nhà

ở thuộc sở hữu Nhà nước phân cho cán bộ viên chức cũng thường xuyên xảy ra nhưng chủ yếu vẫn nằm ngòai sự chỉ phối của Nhà nước

Sau thời kỳ đổi mới nền kinh tế (1986), với sự phát triển mạnh mẽ của các

thành phan kinh té tao nén strc ép lớn về đất đai cho sản xuất, xây dựng các cơ sở hạ

tang, nha 6 Diéu nay da lam cho họat động mua ban, cho thuê bất động sản ngày càng phát triển Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường bất động sản hòan tòan

Sự ra đời Luật đất đai năm 1993 đã chuyển đôi từ việc Nhà nước quản lý đất đai bằng biện pháp hành chính sang quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế kết hợp với biện pháp hành chính Theo Luật đất đai năm 1993 va đã được bồ sung, sửa đôi

năm 1998, năm 2003 thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất ôn định

lâu dài, được quyên chuyền đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thé

chấp và góp vốn liên doanh liên kết băng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Như vậy so với trước đây, quan niệm về đất đai và quyền sử dụng đất đai

đã được pháp luật thừa nhận là tài sản và lẽ đương nhiên là người ta có thể mua bán, chuyển nhượng bất động sản trên thị trường

Ngay sau khi có Luật đất đai, thị trường bất động sản Việt Nam họat động rat

nhộn nhip Điều đó dẫn đến cơn sốt đất kéo dài trong thời gian 1994-1996, giá cả nhà đất tăng nhanh và lên cao chưa từng gặp trong lịch sử Từ năm 1997, thị trường

bất động sản nước ta lại trở nên chậm chạp nhưng điều đó chỉ duy trì hơn một năm,

từ sự nóng lên dần vào năm 1999 và đến cuối năm 2000 thị trường bất động sản

Việt Nam lại nhộn nhịp trở lại Mặc dầu trong thời gian này nhiều các trung tâm địa

ốc và các doanh nghiệp họat động trong lĩnh vực bất động sản ra đời nhưng cũng không chặn đứng được sự tăng giá chóng mặt của bất động sản vào những năm 2001-2003 Tuy nhiên từ đầu năm 2005 đến nay, thị trường bất động sản nước ta lại gân như đóng băng, các giao dịch trên thị trường bất động sản hầu như không đáng

kể

2.2 THỰC TRANG THỊ TRƯỜNG BAT DONG SAN VIET NAM:

2.2.1 Khái quát về thị trường bất đông sản và đầu tư bất đông sản tại Việt Nam trong thoi gian qua:

Tính đến nay, toàn bộ diện tích đất đai có khả năng sử dụng vảo các mục tiêu

phát triển kinh tế- xã hội, chiếm hơn 76.4% tổng diện tích lãnh thỗ quốc gia, đã

được Nhà nước giao và cho thuê cho các chủ thể sử dụng vào những mục đích khác

Nguon: Tong cục Thông kê

Số liệu của Bảng trên cho thấy, đến nay, Nhà nước đã cơ bản hoàn thành việc giao đất, cho thuê đất đối với quỹ đất có thể sử dụng được của quốc gia, với ý nghĩa

là đất cần sử dụng đã có chủ sử dụng cụ thể Kết quả này được đánh giá là một trong những nhân tố quan trọng góp phần giữ vững ốn định chính trị, xã hội, tăng trưởng và phát triển kinh tế với tốc độ cao trong những năm qua Bên cạnh đó, thị trường sơ cấp về quyên sử dụng đất đã tạo tiền đề quan trọng cho sự ra đời và phát triên của thị trường thứ câp vê quyên sử dụng đât và các tài sản găn liên với đât

! Chi tiết xem Phụ lục 1

Tuy nhiên trong thời gian qua nổi lên là vẫn đề sử dụng lãng phí, sai mục đích sử dụng đất rất lớn mà tập trung vào đó là các cơ quan và doanh nghiệp nhà nước Cùng với việc xác lập quyền sử dụng đất, hệ thống pháp luật của Việt Nam đã cho phép một số chủ thể sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm: chuyển đổi quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, góp vốn băng giá trị quyền sử dụng đất, thế chấp quyên sử dụng đất và cho thuê lại quyền sử dụng đất, đồng thời các chủ thể chưa có quyên sử dụng đất hoặc muốn sử dụng thêm đất được phép nhận quyên chuyển nhượng, quyên thuê lại đất Các chủ thể sử dụng đất được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất, được Nhà nước bảo vệ khi người khác xâm phạm quyên sử dụng đất hợp pháp

của mình, được bồi thường thiệt hại khi đất bị thu hồi Thực tế trên đây đã thúc

đây sự ra đời của thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất và các bất động sản gắn

liền với đất, đặc biệt là trong bối cảnh nhu cầu về bất động sản ở nước ta tăng

diện tích Tám tỉnh, thành phố có tý lệ cấp giấy đạt 60% diện tích

+ Đối với đất lâm nghiệp: Có 13 tỉnh, thành phố cơ bản hòan thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp, tý lệ diện tích được cấp giấy đạt

trên 85% diện tích Có 30 tỉnh, thành phố có tỷ lệ cấp giấy đạt dưới 50 % diện tích + Đối với đất ở tại đô thị: Có 10 tỉnh, thành phố có tý lệ diện tích được cấp

giấy chứng nhận quyên sử dụng đất đạt trên 85% Có 6 tỉnh, thành phố có tý lệ diện tích được cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất đạt trên 70% 28 tỉnh, thành phố

có tỷ lệ cấp giấy đạt dưới 50%

+ Đối với đất tại nông thôn: Có 19 tỉnh, thành phố có tý lệ diện tích được cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt trên 85% 19 tỉnh, thành phố có tỷ lệ diện tích được cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất đạt dưới 50%

Nhìn chung, thì chúng ta mới cấp giấy chứng nhận được cho khỏang 50% đất

ở, nhà ở, 80% đất sản xuất nông nghiệp, 50% đất sản xuất lâm nghiệp, 60% đất sản

xuất công nghiệp và kinh doanh dịch vụ Vậy vẫn còn khỏang 50% số lượng đất và

tài sản găn liền với đất của cả tô chức và hộ gia đình, cá nhân vẫn chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận Trong đó, đất ở tại đô thị là thành phần tham gia thị trường bất động sản nhiều nhất lại có tỷ lệ cấp giấy chứng nhận thấp nhất Vẻ van

dé đăng ký sở hữu nhà và các công trình xây dựng trên đất cũng nằm trong tinh

trạng tương tự Vậy với một thị trường mà chỉ mới có khỏang 50% hàng hóa đủ

điều kiện giao dịch thì không thể nói thị trường đó lành mạnh và minh bạch được

Đây cũng là nhân tô ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản

2.2.1.2 Giao dịch trên thị trưởng bát dong san:

Cho đến nay, ở Việt Nam, chưa có hệ thống thống kê hay cuộc điều tra day du

nào về giao dịch trên thị trường bất động sản, vì vậy rất khó có thể đánh giá một

cách toàn diện và chính xác sự phát triển của thị trường này cả về quy mô, cơ cấu và dung lượng Tuy nhiên, qua nhiều nguồn và kênh thông tin khác nhau, có thể đưa ra đánh giá khái quát theo một số nhóm hoạt động giao dịch chủ yếu sau đây:

- Giao dịch mua bán nhà ở, các công trình khác và chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng nhanh Có thể nói đây là những giao dịch chủ yếu trên thị trường bất

động sản, và trong những năm qua đã diễn ra mạnh mẽ, nhất là ở các khu vực đô

thị Chỉ tính riêng tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chi Minh, tong

lượng giao dịch về nhà ở đã tăng từ khoảng 110.000 đợt năm 1996 lên 261.000 đợt

năm 2002 với tổng giá trị giao dịch năm 2002 ước tính đạt hơn 15.000 tỷ đồng Tuy nhiên từ đầu năm 2000 trở lại đây, diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam khá

phức tạp Nếu như trong 3 năm đầu từ năm 2001-2003 thị trường bất động sản bùng

nô thì bắt đầu từ cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sản chuyển sang giai

đọan hạ nhiệt nhanh chóng và tram lang Theo số liệu thống kê: năm 2003 giao dich

địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78% Mặc dau tir dau năm 2006 đến nay, Nhà nước đã đưa ra nhiều biện pháp để tháo gỡ tình trạng đóng băng của thị trường nhưng kết quả vẫn không có nhiều khả quan hơn

- Giao dịch cho thuê bất động sản cũng diễn ra mạnh do nhu cầu giao dịch ngày càng tăng với các hình thức như: thuê đất, thuê lại đất, thuê văn phòng làm

việc, thuê nhà xưởng sản xuất- kinh doanh, thuê kết câu ha tang, thuê nhà ở

Trong đó, hình thức giao dịch khá phổ biến là các doanh nghiệp kinh doanh kết cầu

hạ tầng cho các doanh nghiệp (trong nước và nước ngoài) thuê lại đất xây dựng cơ

sở sản xuất- kinh doanh tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, cụm công nghiệp nhỏ và vừa Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến hết

tháng 4/2006, cả nước có 135 Khu công nghiệp được phê duyệt thành lập với tổng diện tích 27.748 ha, trong đó có 81 khu công nghiệp đang vận hành với tổng diện tích 17.705 ha Các Khu công nghiệp trên cả nước đã thu hút 2.400 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn 116.000 tỷ đồng và 2.200 dự án đầu tư nước ngoài với tổng

vốn 18 tỷ USD

- Hiện nay thị trường xây văn phòng và căn hộ cho thuê đang phát triển rất mạnh, tính đến quý 3 năm 2006 Hà Nội có hơn 240.000 m” văn phòng với tỷ lệ cho thuê đạt 97%, Thành phố Hỗ Chí Minh có 270.000 mÝ với tỷ lệ cho thuê đạt 99%”

Tính đến hết năm 2008 Hà Nội sẽ có thêm 44 dự án mới với 323.906 mˆ, Thanh phố

Hỗ Chí Minh có 48 dự án với 362.668 m” Bên cạnh đó là thị trường chung cư cao

cấp cho thuê cũng phát triển vượt bậc Tính đến năm 2005, Hà Nội có 1.222 căn hộ

cho thuê với tỷ lệ cho thuê đạt 98.45%, Thành phố Hồ Chí Minh có 2443 căn hộ, tý

lệ đạt 95% Trong năm 2006, Hà Nội sẽ có thêm 247 căn hộ, Thành phố Hồ Chí

Minh sẽ có thêm 470 căn hộ Vậy có thể nói rằng, mặc dầu thị trường nhà ở đang

tram lắng nhưng thị trường văn phòng vả căn hộ cho thuê đang trong tình trạng cung không đủ cầu Sự phát triển nhanh chóng của hai thị trường này nhằm đáp ứng với sự tăng trưởng kinh tế cao, làn sóng đầu tư mới khi Việt Nam gia nhập TỔ chức Thương mại Thế giới (WTO) và sự mở rộng đầu tư của các công ty đa quốc gia đã

hiện diện tại Việt Nam

- Loại hình giao dịch phố biến nữa là nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp,

doanh nghiệp nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê lại đất, văn phòng, nhà

? Chi tiết xem phân phụ lục 4, 5

xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ Tính đến giữa năm 2003, riêng các cơ quan hành chính sự nghiệp cho thuê khoảng 1 triệu 320 nghìn mét vuông nhà, đất Tuy nhiên việc cho thuê này đang gây lãng phí và thất thoát lớn cho Nhà nước cần phải

có biện pháp chan chỉnh ngay Bên cạnh đó, một loại hình giao dịch hiện đang tăng tại các đô thị là việc nhiều hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở, ki ốt, văn phòng cho các cá nhân, tổ chức thuê để mở cửa hàng, kinh doanh dịch vụ, làm văn

phòng và cho học sinh, sinh viên, người lao động ngoại tỉnh thuê làm chỗ ở Tuy nhiên, đa số những giao dịch này không đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước, nên

rất khó năm bắt được chính xác

- Giao dịch thế chấp, góp vốn liên doanh băng đất đai, Bất động sản đã mở rộng đáng kề, trở thành kênh huy động vốn quan trọng cho phát triển kinh tế Về thế chấp, sự mở rộng này thê hiện ở chỗ số vốn cho vay có sự thế chấp giá trị quyền sử

dụng đất và bất động sản tăng khá mạnh Dư nợ cho vay nam 1998/1993=7,3 lần,

cuối năm 2003 gấp 3 lần so với cuối năm 1998 Tỷ trọng dư nợ cho vay có thế chấp giá trị quyền quyên sử dụng đất và bất động sản cuối năm 2003 chiếm khỏang 25% tong dư nợ

- Với quá trình hội nhập và mở cửa nên kinh tế, hoạt động đầu tư nước ngoài

tại Việt Nam đã phát triển, với nhiều dự án đầu tư nước ngoài được thực hiện dưới

hình thức liên doanh và hợp đồng hợp tác kinh doanh Trong phần lớn các dự án liên doanh với nước ngoài, phần vốn góp của phía Việt Nam là bằng giá trị quyền

sử dụng đất và bất động sản Theo ước tính, đến giữa năm 2003, tổng giá trị quyền

sử dụng đất của bên Việt Nam góp vốn vào các dự án liên doanh với nước ngoài lên

đến 3 tỷ USD, tương đương với hơn 48.000 tỷ đồng Việt Nam

2.2.1.3 _Giá cả trên thị trường bắt động sản:

Từ khi Luật đất đai ra đời năm 1993 cho phép các tổ chức, cá nhân mua bán,

chuyển nhượng đất đai, bất động sản Từ đó đến nay đã thị trường bất động sản Việt

Nam đã trải qua hai cơn “sốt” Đó là cơn “sốt” bất động sản vào những năm 1994-

1996 và cơn “sốt” thứ hai vào những năm 2001-2003 Cứ qua mỗi cơn “sốt” thì giá

cả bất động sản tăng rất cao và hình thành một mặt băng giá mới Theo nhiều

chuyên gia nhận định giá cả bất động sản Việt Nam trong giai đọan hiện nay đang ở

mức cao nhất thế giới Một số nơi tại Hà Nội, giá cả nhà đất gan bang VỚI gia tại

Tokyo, Nhật Bản trong khi đó thì thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội thấp hơn

khỏang 40-50 lần thu nhập bình quân tại Tokyo Tại Châu Âu, một ngôi nhà điển

hình giá thường gấp 4-5 lần lương hằng năm, khi con số này lên đến hơn 6 lần họ đã coi đó là điều bất bình thường Còn ở Việt Nam thu nhập bình quân của tầng lớp

khá giả ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh vào khỏang 5.000

USD/ năm trong khi giá phố biến của một căn hộ hạng trung ở đây vào khỏang 50.000 USD tức là gấp 10 lần lương hằng năm Điều đó có nghĩa là giá bất động sản

ở Việt Nam đang ở mức không bình thường so với mặt bằng chung của thế giới Ở

Hà Nội, ngay cả giá bán cho các đối tượng chính sách cũng ở mức 6 triệu đồng/m2, mức giá phi thực tê đôi với khả năng mua của đôi tượng này

Pacific Place The Manor Chelsea Park Hoa Binh Ciputra Golden

Bang 2.2: Nguyện vọng được cải thiện chỗ ở

Thành phố | Số phiếu % ý kiến theo nguyện vọng

điều tra Đập bỏ Sửa lại Mua moi | Tong cong

Nguôn: Thời báo kinh tế Sài Gòn số 24-2004

Vậy có thể thấy một nghịch lý với thị trường nhà ở hiện nay là, cung vẫn còn

rất cao và cầu cũng rất cao Tuy nhiên các giao dịch không thể thực hiện được là do

giá cả bất động sản vượt ra khỏi khả năng thanh toán của người dân

2.2.1.4 _Thu hút đầu tư trên thị trường bất động sản:

- Về đầu tư trong nước: Trong 10 năm từ 1991 đến 2000 các đô thị trong cả

nước đã xây dựng được trên 50 triệu m nhà ở, trong đó trên 75% diện tích tăng

thêm là do dân tự xây dựng Trong giai đọan từ năm 2001 đến 2005 bình quân mỗi

năm đưa vảo sử dụng khỏang 20 triệu m nhà ở đô thị, riêng năm 2004 diện tích nhà

ở đưa vào sử dụng là 21.8 triệu m” Cả nước hiện nay co 1300 du an phat trién nha 6

và khu đô thị mới đã được phê duyệt và đang xây dựng với 57.5 triệu m và tổng vốn đầu tư 43.300 tỷ đồng Còn hiện nay, theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, lượng vốn mà các doanh nghiệp đồ vào thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí

Minh và Hà Nội đã lên tới hơn 100.000 tỷ đồng Đó là chưa thể ước lượng được

lượng vốn mà các cá nhân đầu tư vào bất động sản

Các dự án xây dựng nhà chung cư cũng đang phát triển rất mạnh Tính đến hết

quý 3 năm 2006, Hà Nội có hơn 15.000 căn hộ chung cư, Thành phố Hồ Chí Minh

có khoảng trên 20.000 căn hộ chung cư Tuy nhiên vẻ tình hình nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn không có nhiều khả quan Mặc dầu chủ trương về xây nhà cho những