Tuy nhiên trong thời gian qua nổi lên là vấn đề sử dụng lãng phí, sai mục đích sử dụng đất rất lớn mà tập trung vào đó là các cơ quan và doanh nghiệp nhà nước.
Cùng với việc xác lập quyền sử dụng đất, hệ thống pháp luật của Việt Nam đã cho phép một số chủ thể sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm: chuyển đổi quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất và cho thuê lại quyền sử dụng đất, đồng thời các chủ thể chưa có quyền sử dụng đất hoặc muốn sử dụng thêm đất được phép nhận quyền chuyển nhượng, quyền thuê lại đất... Các chủ thể sử dụng đất được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất, được Nhà nước bảo vệ khi người khác xâm phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, được bồi thường thiệt hại khi đất bị thu hồi… Thực tế trên đây đã thúc đẩy sự ra đời của thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất và các bất động sản gắn liền với đất, đặc biệt là trong bối cảnh nhu cầu về bất động sản ở nước ta tăng nhanh.
- Đăng ký đất đai, bất động sản: Theo thống kê, hiện nay tình hình cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
+ Đất sản xuất nông nghiệp: Có 26 tỉnh cơ bản hòan thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, tỷ lệ diện tích được cấp giấy đạt trên 85% diện tích. Tám tỉnh, thành phố có tỷ lệ cấp giấy đạt 60% diện tích.
+ Đối với đất lâm nghiệp: Có 13 tỉnh, thành phố cơ bản hòan thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp, tỷ lệ diện tích được cấp giấy đạt trên 85% diện tích. Có 30 tỉnh, thành phố có tỷ lệ cấp giấy đạt dưới 50 % diện tích.
+ Đối với đất ở tại đô thị: Có 10 tỉnh, thành phố có tỷ lệ diện tích được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt trên 85%. Có 6 tỉnh, thành phố có tỷ lệ diện tích được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt trên 70%. 28 tỉnh, thành phố có tỷ lệ cấp giấy đạt dưới 50%.
+ Đối với đất tại nông thôn: Có 19 tỉnh, thành phố có tỷ lệ diện tích được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt trên 85%. 19 tỉnh, thành phố có tỷ lệ diện tích được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt dưới 50%.
Nhìn chung, thì chúng ta mới cấp giấy chứng nhận được cho khỏang 50% đất ở, nhà ở, 80% đất sản xuất nông nghiệp, 50% đất sản xuất lâm nghiệp, 60% đất sản xuất công nghiệp và kinh doanh dịch vụ. Vậy vẫn còn khỏang 50% số lượng đất và tài sản gắn liền với đất của cả tổ chức và hộ gia đình, cá nhân vẫn chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận. Trong đó, đất ở tại đô thị là thành phần tham gia thị trường bất động sản nhiều nhất lại có tỷ lệ cấp giấy chứng nhận thấp nhất. Về vấn đề đăng ký sở hữu nhà và các công trình xây dựng trên đất cũng nằm trong tình trạng tương tự. Vậy với một thị trường mà chỉ mới có khỏang 50% hàng hóa đủ điều kiện giao dịch thì không thể nói thị trường đó lành mạnh và minh bạch được. Đây cũng là nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản.
2.2.1.2 Giao dịch trên thị trường bất động sản:
Cho đến nay, ở Việt Nam, chưa có hệ thống thống kê hay cuộc điều tra đầy đủ nào về giao dịch trên thị trường bất động sản, vì vậy rất khó có thể đánh giá một cách toàn diện và chính xác sự phát triển của thị trường này cả về quy mô, cơ cấu và dung lượng. Tuy nhiên, qua nhiều nguồn và kênh thông tin khác nhau, có thể đưa ra đánh giá khái quát theo một số nhóm hoạt động giao dịch chủ yếu sau đây:
- Giao dịch mua bán nhà ở, các công trình khác và chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng nhanh. Có thể nói đây là những giao dịch chủ yếu trên thị trường bất động sản, và trong những năm qua đã diễn ra mạnh mẽ, nhất là ở các khu vực đô thị. Chỉ tính riêng tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, tổng lượng giao dịch về nhà ở đã tăng từ khoảng 110.000 đợt năm 1996 lên 261.000 đợt năm 2002 với tổng giá trị giao dịch năm 2002 ước tính đạt hơn 15.000 tỷ đồng. Tuy nhiên từ đầu năm 2000 trở lại đây, diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam khá phức tạp. Nếu như trong 3 năm đầu từ năm 2001-2003 thị trường bất động sản bùng nổ thì bắt đầu từ cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sản chuyển sang giai đọan hạ nhiệt nhanh chóng và trầm lắng. Theo số liệu thống kê: năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Mặc dầu từ đầu năm 2006 đến nay, Nhà nước đã đưa ra nhiều biện pháp để tháo gỡ tình trạng đóng băng của thị trường nhưng kết quả vẫn không có nhiều khả quan hơn.
- Giao dịch cho thuê bất động sản cũng diễn ra mạnh do nhu cầu giao dịch ngày càng tăng với các hình thức như: thuê đất, thuê lại đất, thuê văn phòng làm việc, thuê nhà xưởng sản xuất- kinh doanh, thuê kết cấu hạ tầng, thuê nhà ở… Trong đó, hình thức giao dịch khá phổ biến là các doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng cho các doanh nghiệp (trong nước và nước ngoài) thuê lại đất xây dựng cơ sở sản xuất- kinh doanh tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, cụm công nghiệp nhỏ và vừa. Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến hết tháng 4/2006, cả nước có 135 Khu công nghiệp được phê duyệt thành lập với tổng diện tích 27.748 ha, trong đó có 81 khu công nghiệp đang vận hành với tổng diện tích 17.705 ha. Các Khu công nghiệp trên cả nước đã thu hút 2.400 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn 116.000 tỷ đồng và 2.200 dự án đầu tư nước ngoài với tổng vốn 18 tỷ USD.
- Hiện nay thị trường xây văn phòng và căn hộ cho thuê đang phát triển rất mạnh, tính đến quý 3 năm 2006 Hà Nội có hơn 240.000 m2 văn phòng với tỷ lệ cho thuê đạt 97%, Thành phố Hồ Chí Minh có 270.000 m2 với tỷ lệ cho thuê đạt 99%2. Tính đến hết năm 2008 Hà Nội sẽ có thêm 44 dự án mới với 323.906 m2, Thành phố Hồ Chí Minh có 48 dự án với 362.668 m2. Bên cạnh đó là thị trường chung cư cao cấp cho thuê cũng phát triển vượt bậc. Tính đến năm 2005, Hà Nội có 1.222 căn hộ cho thuê với tỷ lệ cho thuê đạt 98.45%, Thành phố Hồ Chí Minh có 2443 căn hộ, tỷ lệ đạt 95%. Trong năm 2006, Hà Nội sẽ có thêm 247 căn hộ, Thành phố Hồ Chí Minh sẽ có thêm 470 căn hộ. Vậy có thể nói rằng, mặc dầu thị trường nhà ở đang trầm lắng nhưng thị trường văn phòng và căn hộ cho thuê đang trong tình trạng cung không đủ cầu. Sự phát triển nhanh chóng của hai thị trường này nhằm đáp ứng với sự tăng trưởng kinh tế cao, làn sóng đầu tư mới khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) và sự mở rộng đầu tư của các công ty đa quốc gia đã hiện diện tại Việt Nam.
- Loại hình giao dịch phổ biến nữa là nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê lại đất, văn phòng, nhà