cũng gần như thấp nhất. Nhìn chung, Việt nam không có sự cải thiện đáng kể nào trong vòng 2 năm qua. Trong khi đó, các nước khác đã có sự cải thiện đáng kể để gia tăng chỉ số minh bạch. Nguyên nhân của vấn đề này nằm ở các khía cạnh sau đây:
y Sự thiếu hoặc không đầy đủ các chuẩn mực công bố thông tin tài chính cũng như các thông tin khác của các công ty niêm yết và chính phủ.
y Không có cơ sở dữ liệu về thị trường: hiện nay, không có một cơ quan hay tổ chức nào chịu trách nhiệm về việc theo dõi, thống kê và cập nhật về các dữ liệu thị trường. Các dữ liệu về các giao dịch đã thực hiện cũng như các dữ liệu hiện tại về cung, cầu hoặc thuê và cho thuê đều không thể tìm thấy. Điều này là trở ngại rất lớn cho chính phủ trong quá trình hoạch định chính sách cũng như các nhà đầu tư khi muốn đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam.
y Việc công nhận các quyền về đất đai, bất động sản cũng như việc đảm bảo các quyền này vẫn chưa được đầy đủ.
y Còn về việc cống bố thông tin quy hoạch cũng chưa được công khai rõ ràng. Chính điều này đã tạo điều kiện cho đầu cơ có đất sống. Khi khảo sát 200 hộ gia đình ở 5 tỉnh, thành phố thì tỷ lệ người dân biết về quy hoạch rất thấp khoảng 47%..
Bảng 2.4: Số hộ biết về thông tin quy hoạch đất đai
Thông tin về quy hoạch đất đai Quy hoạch tổng thể Quy hoạch chi tiết Không biết S T T Loại hộ gia đình Số hộ điều tra Số hộ Tỷ lệ Số hộ Tỷ lệ Số hộ Tỷ lệ 1 Kinh doanh bất động sản 100 44 44 18 18 48 48 2 Không kinh doanh bất động sản 100 38 38 13 13 59 59
Tổng cộng 200 82 41 31 15.5 107 53.5
Nguồn: Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương
y Về vấn đề đền bù khi thu hồi đất cũng chưa đạt được sự công bằng và rõ ràng: Hiện nay, khi các dự án đầu tư được chấp thuận thì công tác đền bù gần như
giao hết cho các nhà đầu tư tự thương lượng với từng hộ gia đình. Điều này xãy ra thực trạng là những hộ gia đình chấp nhận đền bù sớm thường là bị thiệt; với cùng một diện tích đất ở vị trí gần như tương đồng nhau nhưng những hộ đền bù sau thường được giá cao hơn rất nhiều so với những hộ nhận đền bù trước, có khi gấp cả 10 lần. Ngược lại, có những dự án đã đền bù được 70-90% diện tích vẫn không thể triển khai được vì chỉ còn một số hộ gia đình không chấp nhận giá đền bù, mà họ đòi một giá cao ngất ngưởng gây thiệt hại rất lớn cho các nhà đầu tư không những về tiền mà còn chậm tiến độ thi công.
y Khả năng tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp: Khả năng tiếp cận đất đai dễ hay khó đối với doanh nghiệp cũng là một nhân tố quan trọng trong khả năng thu hút đầu tư và năng lực cạnh tranh của các địa phương. Khả năng tiếp cận đất đai phụ thuộc chủ yếu vào chính sách của mỗi tỉnh và các quy định của pháp luật, trong đó các thủ tục hành chính cũng đóng một vai trò rất quan trọng. Nhìn chung, thực trạng hiện nay là các doanh nghiệp rất khó tiếp cận đất đai và có sự phân biệt giữa các nhà đầu tư trong nước và ngoài nước. Nhất là tình trạng tham nhũng còn phỗ biến khiến cho doanh nghiệp tiếp cận được đất đai phải mất nhiều chi phí, làm đội giá thành của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư nước ngoài còn bị hạn chế trong việc đầu tư vào thị trường bất động sản và khó có được đầy đủ thông tin nên họ không có nhiều cơ hội đầu tư.
y Các tiêu chuẩn đạo đức và tính chuyên nghiệp trong kinh doanh bất động sản không có hoặc không được rõ ràng: Hiện nay cả nước có hơn 1000 các công ty kinh doanh bất động sản và cả hàng vạn người môi giới bất động sản, mà thường được gọi là “cò” nhà đất. Chính vì khỏan lợi nhuận béo bở mà đa số lực lượng này bất chấp các quy định cũng như đạo đức trong việc môi giới, tạo nên các thông tin giả tạo lừa gạt khách hàng. Các tổ chức, cá nhân này cũng hầu như cũng không có nhiều kiến thức về kinh doanh, môi giới bất động sản mà họ họat động theo hình thức “chụp giựt” là chính. Bên cạnh đó hiện nay, các quy định về vấn đề này còn đang trong bỏ ngõ và chưa có bất kỳ một chế tài nào đủ mạnh để có thể hạn chế vấn đề này.
2.2.2.4 Các dịch vụ hỗ trợ chưa phát huy được tác dụng:
Do đặc thù của thị trường bất động sản là một thị trường cần nguồn vốn lớn, không đồng nhất giữa các hàng hóa và hàng hóa có giá trị cao nên rất cần các dịch vụ hỗ trợ thị trường. Đặc biệt là các dịch vụ ngân hàng, dịch vụ tư vấn và thẩm định giá bất động sản.
- Dịch vụ tín dụng, ngân hàng: Hệ thống các tổ chức tín dụng đã và đang có
những chuyển biến sâu sắc về mô hình tổ chức và họat động để phù hợp với yêu cầu phát triển của nhền kinh tế -xã hội trong từng thời kỳ, góp phần vào công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Hiện nay, hệ thống ngân hàng đã có được mạng lưới rộng khắp đất nước với dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản cuối năm 2004 chiếm khỏang 18% tổng dư nợ, tăng 25% so với năm 2003. Đặc biệt, ở các thành phố lớn các khỏang cho vay chiếm tỷ trọng khá cao. Mặc dầu năm 2005 đến nay tốc độ tăng có chậm lại, sáu tháng đầu năm 2005 tăng 9% so với năm 2004, nhưng nó đã góp phần rất lớn làm ổn định thị trường bất động sản.
Bảng 2.5 Tốc độ tăng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản ở một số thành phố lớn Danh mục 2003 2004 6 tháng 2005 Hà Nội 21.0 24.4 11.2 Thành phố Hồ Chí Minh 30.0 31.9 12.9 Hải Phòng 25.0 23.0 8.0 Đà Nẵng 25.5 23.8 12.3 Cần Thơ 23.0 24.9 13.5
Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
Tuy nhiên, hiện nay dư nợ cho vay liên quan đến bất động sản giảm hẳn do sự đóng băng của thị trường. Các ngân hàng dè dặt hơn khi cho vay, một số ngân hàng tạm dừng việc cho vay trong kinh doanh bất động sản, chỉ những dự án có tính khả thi thật tốt thì ngân hàng mới cho vay. Nhìn chung, thì việc vay vốn ngân hàng vẫn còn gặp nhiều khó khăn. Theo khảo sát của Viện Nghiên Cứu Quản lý Kinh Tế
Trung Ương trên 200 hộ gia đình thì có đến 59% số hộ trả lời rằng họ gặp khó khăn do không vay được đủ vốn, 67.3% cho rằng lãi suất cho vay quá cao, 60.3% cho rằng gặp khó khăn về thời hạn vay vốn, 43.3% gặp khó khăn do phong cách và trình độ thẩm định cho vay của tổ chức tín dụng. Trong khi đó, các yếu tố về tài sản thế chấp, việc công chứng hợp đồng và đăng ký giao dịch bảo đảm cũng gặp nhiều khó khăn.6
Những khó khăn vướng mắc trong cho vay kinh doanh bất động sản có thể kể đến như sau:
y Ngân hàng chưa có đủ nguồn vốn trung và dài hạn để cho vay kinh doanh bất động sản. Hiện nay, nguồn vốn huy động trung và dài hạn chỉ chiếm khỏang 30- 35% tổng nguồn vốn huy động
y Nhà nước chưa có quy định phù hợp với thực tế nên đã gây khó khăn cho các đối tượng tham gia như: căn cứ xác định giao dịch bất động sản hợp pháp để cho vay, giải ngân; quy định về việc xác định giá trị tài sản là quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp nhà nước được giao trước đây nay chuyển sang đất thuê…
y Việc thu thập thông tin, khả năng nghiên cứu, đánh giá về thị trường bất động sản của các tổ chức tín dụng còn hạn chế nên gặp trở ngại trong xác định rủi ro và biện pháp phòng ngừa. Bên cạnh đó là việc định giá tài sản thế chấp rất khó khăn khi thị trường luôn biến động, thông tin không đầy đủ, khung giá của nhà nước chưa phù hợp để tham chiếu
y Xử lý tài sản đảm bảo tiền vay còn nhiều khó khăn: Luật đất đai chưa có quy định về việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất để thu hồi nợ mà phải thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự. Có rất nhiều thủ tục rất phức tạp và kéo dài làm cho việc thu hồi nợ của các tổ chức tín dụng gặp khó khăn, chẳng hạn như: phải xin phép trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp, phải bán qua trung tâm đấu giá, phải ủy quyền cho người bán đấu giá…. Đặc biệt là đối với doanh nghiệp nhà nước việc thu hồi nợ rất khó khăn phải qua nhiều cấp, nhiều thủ tục, thời
gian kéo dài. Thêm vào đó việc xử lý các tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chưa có quy định rõ ràng.
y Việc đăng ký hợp đồng thế chấp, cầm cố, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản hình thành trong tương lai cũng có nhiều khó khăn do các quy định không thống nhất và không đầy đủ. Điều này thể hiện ở một số điểm như sau: Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản chưa ban hành; cơ quan phụ trách về đăng ký giao dịch bảo đảm chưa thống nhất; thời gian để việc đăng ký giao dịch bảo đảm cũng như công chứng quá dài; các quy định về hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tương lai còn khó thực hiện; việc công chứng các hợp đồng bảo đảm chưa có quy định rõ ràng và chưa thống nhất ở các nơi.
-Dịch vụ tư vấn và thẩm định giá: Do hàng hóa trên thị trường bất động sản có giá trị lớn, không đồng nhất nên rất cần các dịch vụ tư vấn và thẩm định giá. Vai trò của tư vấn, thẩm định giá bất động sản đã được các nhà nghiên cứu đúc kết là: sẽ làm tăng số lượng giao dịch, chuyển bất động sản thành hàng hoá trên thị trường; từ hoạt động thẩm định giá, việc tư vấn - đặc biệt là tư vấn về giá đất sẽ diễn ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng sẽ giúp đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường. Tư vấn giá đất sẽ giúp thực hiện các chủ trương, chính sách của nhà nước như: cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước được thuận lợi và trung thực hơn. Thẩm định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minh bạch về giá đất; đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu là chính xác và khách quan. Cơ quan thẩm định và tư vấn về giá đất có khả năng tiếp cận dễ dàng với mọi đối tượng và các hoạt động này sẽ giúp nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý nhà nước nói chung và quản lý thị trường bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, trong một thời gian dài, hoạt động tư vấn bất động sản được thực hiện bởi một lực lượng "cò” nhà tương đối đông đảo, chất lượng thông tin thấp, lệ phí không có một mức ngưỡng nào nên niềm tin vào hoạt động này đã giảm sút nghiêm trọng. Điều này xuất phát từ những nguyên nhân sau:
y Sự phát triển rất chậm của họat động tư vấn, thẩm định giá chuyên nghiệp. Các tổ chức, cá nhân tư vấn, môi giới thì rất nhiều nhưng đạt được tính chuyên nghiệp thì chỉ có rất ít.
y Các chuẩn mực, quy định về tư vấn và thẩm định giá chưa rõ ràng và đầy đủ
y Thị trường phát triển tự phát, người có nhu cầu thực sự ít, tình trạng đầu cơ về đất thì phỗ biến đã đẩy giá đất lên quá cao đến mức những người tham gia thị trường không thể biết được là giá đó chuẩn hay không.
y Các tổ chức thẩm định giá chưa xây dựng được hệ thống dữ liệu và thông tin thị trường một cách đầy đủ và thường xuyên
y Trình độ tư vấn, thẩm định của định giá viên chưa được cao, chưa được đào tạo bài bản và chuyên nghiệp. Hiện nay chỉ mới đào tạo các lớp ngắn hạn về thẩm định giá mà chưa có một chuyên ngành thẩm định giá hẳn hoi ở các trường đại học.
y Phương pháp và nguyên tắc thẩm định giá chưa đồng nhất để làm cơ sở cho việc xem xét kết quả của công tác thẩm định.
Tóm lại: Thị trường bất động sản tuy chỉ mới hình thành trong những năm gần đây nhưng đã đạt được những bước phát triển nhất định cả về thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Thị trường bất động sản đã góp phần khơi dậy và khai thác được những nguồn lực tiềm năng quý báu của đất nước cho công cuộc phát triển. Tuy nhiên, xét trên mặt tổng thể và các yếu tố cấu thành thị trường thì thị trường bất động sản của Việt Nam còn tồn tại nhiều khiếm khuyết và hạn chế, điển hình là thị trường còn nhỏ lẽ, tự phát, tình trạng phát triển phi chính quy, diễn biến phức tạp, tính minh bạch thấp… Những khiếm khuyết và hạn chế nêu trên đã dẫn tới hàng loạt hệ quả tiêu cực, đáng chú ý là tình trạng sử dụng kém hiệu quả, lãng phí đất đai và bất động sản, kìm hãm các nguồn lực tài chính, tệ nạn tham nhũng và các vấn đề xã hội. Những hệ quả này có ảnh hưởng không nhỏ đến khả năng thu hút đầu tư nói riêng và tiến trình phát triển kinh tế- xã hội nói chung. Vì vậy, trong thời gian tới chúng ta cần phải có những giải pháp mạnh và đồng bộ để đầy nhanh sự phát triển lành mạnh của thị trường này nhằm tăng cường thu hút đầu tư hơn nữa và đẩy nhanh tốc độ chu chuyển vốn trên thị trường.
Chương 3: