TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
3.2.2 Hòan thiện khung chính sách và nâng cao năng lực quản lý của Nhà Nước:
trên cơ sở phạt tiền do xây dựng không phép và truy thu thuế nếu có việc chuyển mục đích sử dụng đất để tạo nên sự công bằng.
-Trong trường hợp người xin cấp giấy chứng nhận không có đủ tiền để thực hiện các nghĩa vụ tài chính thì cần có cơ chế cho họ nợ trả dần, hoặc thu đủ khi họ tiến hành mua bán, chuyển nhượng.
-Tiếp tục đẩy mạnh công tác cải cách hành chánh, xử lý nghiêm các cán bộ công chức có hành vi tiêu cực trong quá trình giải quyết cấp giấy chứng nhận. Xem xét giảm thiểu các thủ tục theo phương thức tạo điều kiện dễ dàng nhất cho người xin đăng ký. Thông tin công khai các quy trình, thủ tục trong việc xin cấp chứng nhận. Đồng thời cũng cần phải đề ra các tiến độ để các địa phương thực hiện.
3.2.2 Hòan thiện khung chính sách và nâng cao năng lực quản lý của Nhà Nước: Nước:
3.2.2.1 Tiếp tục xây dựng và hòan thiện hệ thống chính sách liên quan đến thị trường bất động sản:
Để phát triển thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường thì sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường phải thông qua việc sử dụng các tác nhân của thị trường, không thể can thiệp bằng các biện pháp phi thị trường hoặc cấm đóan. Nhà nước cần tạo ra các khuôn khổ pháp luật, giám sát và điều tiết và hỗ trợ thị trường
để cho thị trường phát triển lành mạnh. Nhà nước có thể bằng các nguồn lực của mình tác động trực tiếp vào cung, cầu để bình ổn thị trường với vai trò là một chủ thể tham gia trên thị trường. Vì vậy, trong thời gian tới cần hòan thiện và ban hành mới các văn bản pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản. Các chính sách, luật và quy định về thị trường bất động sản phải đảm bảo nguyên tắc đồng bộ, đầy đủ và ổn định. Bởi vì thị trường bất động sản liên quan đến rất nhiều lĩnh vực và nhiều lọai thị trường khác. Hơn nữa, tác động của các chính sách đối với thị trường bất động sản rất lớn, ảnh hưởng đến nhiều chủ thể nên tính ổn định của chính sách là rất quan trọng trong thị trường bất động sản. Bên cạnh ban hành mới cũng cần phải rà sóat lại các văn bản đã ban hành nếu cái nào chồng chéo hoặc không phù hợp với tình hình thực tiễn thì tiến hành lọai bỏ hay sửa đổi ngay.
Các chính sách liên quan đến thị trường bất động sản bao gồm 4 nhóm chính sách chính: nhóm chính sách pháp luật trong đất đai, nhóm chính sách xây dựng, nhóm chính sách tài chính, nhóm chính sách tín dụng và các dịch vụ hổ trợ thị trường. Hiện nay, nhìn chung thị trường bất động sản Việt Nam đang ở cuối cấp độ 1 và đang chuyển sang cấp độ 2, cấp độ mà những vấn đề liên quan đến các chính sách đất đai và xây dựng có vai trò quyết định. Đây cũng là giai đọan ngân hàng sắp tham gia và trở thành chủ thể có tính quyết định với thị trường bất động sản. Vì vậy, trong giai đọan tới, các chính sách nhằm thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản cần phải tập trung vào chính sách liên quan đến tín dụng, ngân hàng như thế chấp, cầm cố cũng như chính sách về huy động tín dụng nhỏ cho phát triển thị trường.
- Đối với nhóm chính sách đất đai: Đặc biệt là chính sách quy họach cần phải
bổ sung, hòan thiện. Cần thiết phải có những văn bản pháp lý cao hơn, chẳn hạn như Luật về vấn đề quy họach, các quy định về công khai quy họach. Tiếp theo là cần hòan thiện các chính sách liên quan đến vấn đề đăng ký, thống kê, theo dõi biến động đất đai. Nhanh chóng ban hành Luật đăng ký bất động sản, và các văn bản về chế tài vi phạm cũng như các quy định liên quan giữa các Bộ, ngành trong vấn đề quản lý đất đai.
- Đối với nhóm chính sách xây dựng: Cần tập trung vào các chính sách liên
quan đến đầu tư phát triển dự án, chính sách phát triển nhà và chính sách nhà cho người có thu nhập thấp. Cần phân lớp các cấp độ phát triển dự án để lựa chọn nhà đầu tư phù hợp. Các văn bản pháp luật về xây dựng hiện nay khá đầy đủ và đồng bộ tuy nhiên cần ban hành các văn bản hướng dẩn chi tiết hơn để áp dụng Luật xây dựng. Nâng cao vai trò, chế tài trách nhiệm và quy định điều kiện năng lực của chủ đầu tư; nghiên cứu ban hành hệ thống tiêu chuẩn, quy định xây dựng; bổ sung và ban hành các quy định về thiết kế đô thị, quản lý kiến trúc đô thị, quản lý xây dựng công trình ngầm đô thị và các quy định về phí và lệ phí xây dựng.
- Đối với nhóm chính sách tài chính: Hòan thiện cơ chế tài chính sử dụng quỹ
đất tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng. Hòan thiện các chính sách thuế liên quan đến bất động sản. Giá đất đai nhìn chung đã tăng gấp 3-4 lần, thậm chí một số nơi tăng đến 10 lần, trong 10 năm trở lại đây nhưng các chính sách thuế vẫn không có sự thay đổi kịp thời đã gây khó khăn rất lớn cho các nhà đầu tư. Tổ chức thực hiện tốt chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo Luật đất đai năm 2003. Bên cạnh đó cần ban hành các chính sách về thuế, phí đối với kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản, sử dụng bất động sản..
- Đối với nhóm chính sách tín dụng, ngân hàng, quỹ đầu tư bất động sản:
Điều chỉnh cơ cấu tín dụng, ban hành cơ chế thế chấp bất động sản; minh bạch và đơn giản hóa quy trình vay đầu tư bất động sản. Sửa đổi các quy định về thế chấp bất động sản của Bộ luật dân sự và các văn bản pháp luật khác cho phù hợp với Luật đất đai 2003. Cần ban hành các văn bản quy định cụ thể về giao dịch thế chấp bất động sản có yếu tố nước ngòai. Cần có sự sửa đổi một số quy định về công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm phù hợp với điều kiện thực tế. Bên cạnh đó ban hành các quy chế họat động cho các thể chế tài chính và các quỹ đầu tư vào thị trường bất động sản và quy chế về tái bảo lãnh cho đầu tư vào thị trường bất động sản.
3.2.2.2 Nâng cao năng lực quản lý của nhà nước :
- Xắp xếp và tổ chức lại bộ máy quản lý: Nhà nước cần xem xét và đổi mới sự
phân công, phân cấp giữa các cơ quan mà trong chức năng họat động có liên quan đến thị trường bất động sản. Trên nguyên tắc sao cho mỗi cơ quan trong hệ thống bốn cấp của Nhà nước phải chịu trách nhiệm về một nội dung theo chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình. Mỗi một lĩnh vực liên quan đến thị trường bất động sản đều cần có một cơ quan chịu trách nhiệm chính, tránh tình trạng trùng lắp hoặc một số chỗ thì không có ai quản lý. Chẳng hạn, cho đến nay vẫn chưa có một cơ quan nào quản lý về họat động môi giới bất động sản. Hiện tại, nhiều cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, bất động sản bị quá tải trong việc thi hành chức năng, nhiệm vụ được giao. Nhà nước cần có kế họach phân cấp hợp lý để sớm khắc phục tình trạng này.
- Nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ quản lý: Hình thành nguồn nhân lực
có trình độ ngang tầm với đòi hỏi của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nói chung. Hình thành các khoa thuộc các trường đại học có đào tạo về các lĩnh vực liên quan đến bất động sản: quản lý đất đai, quản lý đầu tư xây dựng. Hình thành các cơ quan nghiên cứu về bất động sản , thị trường bất động sản và chính sách đầu tư vào thị trường bất động sản.
- Cần xây dựng một lộ trình phát triển thị trường bất động sản. Đây là một
việc làm hết sức cần thiết nhằm phát triển lành mạnh thị trường bất động sản. Nếu không có một lộ trình phát triển, thị trường này rất dễ có những phản ứng thái quá, kết quả là hoặc bị bong bong hoặc bị đóng băng mà hệ quả của nó là nền kinh tế sẽ bị tổn thương.
- Tiếp tục đẩy mạnh công cuộc cải cách hành chánh:Chúng ta đã thực hiện
công cuộc cải cách hành chánh đã khá lâu và cũng thu được một số kết quả đáng khích lệ. Tuy nhiên, nhìn chung vẫn chưa có một sự thay đổi đáng kể trong công cuộc này. Các nhà đầu tư cũng như người dân vẫn còn rất bức xúc trước tệ quan liêu, cửa quyền của không ít cán bộ, công chức nhà nước. Các thủ tục giấy tờ còn quá phức tạp, việc thực thi các chính sách pháp luật vẫn còn kém. Cũng có rất nhiều
nhà đầu tư tiềm năng phải từ bỏ dự án chỉ vì thủ tục quá rườm rà. Trong thời gian tới cần thực hiện một cách triệt để công cuộc cải cách hành chánh, đẩy mạnh công tác thực thi pháp luật tạo điều kiện thuận lợi và nhanh chóng cho người dân cũng như các nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản.
3.2.2.3 Đổi mới và hoàn thiện hệ thống thuế đất đai bất động sản:
Hệ thống thuế trong lĩnh vực đất đai phải thực hiện được chức năng quản lý chặt chẽ được đất đai và các giao dịch trên thị trường bất động sản. Kiểm soát được đầu cơ đất đai và góp phần ổn định thị trường bất động sản trong sự đồng bộ với các thị trường khác. Bên cạnh đó, hệ thống thuế phải kích thích sử dụng hợp lý và có hiệu quả đất đai trong nền kinh tế, tạo sự công bằng và khuyến khích tất cả thành phần kinh tế tham gia vào thị trường bất động sản. Dựa trên những quan điểm trên đây, chúng ta nên hoàn thiện hệ thống thuế theo những đề xuất sau:
-Sát nhập thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế đất thành thuế sử dụng đất. Còn thuế nhà sẽ xem như là một loại thuế đối với tài sản của cá nhân, tổ chức như các động sản khác. Việc sát nhập này xuất phát từ nguyên nhân là: mặc dầu là thuế
nhà, đất nhưng thực tế hiện nay chúng ta chưa thu thuế nhà mà chỉ thu thuế đất. Thuế nhà, đất và thuế sử dụng đất nông nghiệp đều có chung một đối tượng quản lý là việc sử dụng đất. Hơn nữa, chúng đều có chung một cơ sở tính thuế là diện tích đất, hạng đất và mức thuế. Vì vậy cần thiết sát nhập hai loại thuế này để giúp hệ thống thuế của chúng ta đơn giản hơn, vừa không bị chồng chéo vừa dễ tính toán, dễ quản lý và dễ hiểu đối với người dân. Việc xây dựng chung thành luật thuế sử dụng đất sẽ thuận tiện cho việc so sánh, đánh giá và xây dựng thuế suất, đảm bảo chính sách thu đối với đất được rõ ràng, công bằng và đồng bộ.
- Hoàn thiện biểu thuế lũy tiến từng phần trên thu nhập từ việc kinh doanh chuyển nhượng bất động sản, quyền sử dụng đất. Trong thời gian qua do biến động
mạnh của thị trường đất đai, có rất nhiều nhà đầu tư và đầu cơ kinh doanh bất động sản giàu lên rất nhanh chóng nhưng hệ thống thuế của chúng ta vẫn chưa điều tiết được lọai thu nhập này. Có thể nói chúng ta đã mất một khỏan thu rất lớn cho ngân sách, không kiểm sóat được trình trạng đầu cơ đẩy giá lên quá cao và không tạo
công bằng trong xã hội. Vì vậy, cần thiết phải áp dụng thuế lũy tiến từng phần đối với phần thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất trên cơ sở thu nhập càng cao thì thuế suất càng cao. Để thực hiện việc thu thuế công bằng chúng ta cần dựa trên những nguyên tắc sau:
+ Cần phải phân lọai được giao dịch kinh doanh bất động sản và giao dịch không nhằm kinh doanh bất động sản.
+ Đối với những người mua nhà đất không nhằm mục đích kinh doanh thì áp dụng một mức thuế nhất định, chẳng hạn như 5% trên toàn bộ giá trị bất động sản chuyển nhượng hoặc 30% trên phần thu nhập thu được. Đối với những người mua bán nhà đất nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời thì chỉ tính thuế trên phần lãi mà họ có được. Các chi phí mua lại, đầu tư cải tạo, các lọai thuế … được khấu trừ vào giá bán. Những ai không có căn cứ để xác định các chi phí hợp lý thì tính thuế khóan. Với mức thuế khóan cao hơn so với mức thuế lũy tiến để tạo nên sự công bằng và khuyến khích việc đăng ký các giao dịch nhà đất. Trên cơ sở đó biểu thuế luỹ tiến được đề xuất như sau:
Bảng 3.1: Đề xuất biểu thuế luỹ tiến từng phần cho thu nhập từ kinh doanh đất đai, bất động sản Bậc Tỷ suất thu nhập còn lại trên chi phí Hệ sốđiều chỉnh Thuế suất (tỷ suất * hệ sốđiều chỉnh) 1 Đến 15% 0.00 0 2 Trên 15% đến 30% 0.45 7.2% đến 13.5% 3 Trên 30% đến 45% 0.50 15.5% đến 22.5 % 4 Trên 45% đến 60% 0.55 25.3 % đến 33 % 5 Trên 60% 0.60 Từ 36.6% trở lên
- Cần sửa đổi về thuế suất một số sắc thuế để phù hợp với tình hình mới: Do
giá cả bất động sản trong thời gian tăng rất nhanh mà nó lại là cơ sở để tính các loại thuế chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Trong khi đó thì mức thuế suất không thay đổi kịp thời nên đã trở thành gánh nặng đối với người dân