TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
3.2.3 Tạo môi trường và điều kiện nhằm thu hút đầu tư trên thị trường bất động sản:
dịch bất động sản.
3.2.3 Tạo môi trường và điều kiện nhằm thu hút đầu tư trên thị trường bất động sản: bất động sản:
3.2.3.1 Tạo mội trường đầu tư thông thóang và bình đẳng:
Một xu hướng tất yếu trong phát triển nền kinh tế thị trường nói chung là phải tạo ra sự bình đẳng, công khai giữa các chủ thể tham gia. Việc thu hút đông đảo các chủ thể tham gia thị trường bất động sản sẽ góp phần làm giảm tính độc quyền, thu hút nhiều nguồn lực và góp phần làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản. Trong thời gian qua trên thị trường bất động sản vẫn còn rất nhiều khác biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngòai. Các nhà đầu tư nước ngòai chỉ được phép thuê đất, hạn chế lĩnh vực đầu tư, hạn chế các hình thức kinh doanh, và chưa được đối xử bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai …. Vì vậy, Nhà nước cần đảm bảo cho các cá nhân và tổ chức tham gia trên thị trường bất động sản quyền bình đẳng cũng như các thị trường khác. Các chính sách và biện pháp ưu đãi đều được áp dụng thống nhất cho tất cả các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản.
Luật Đầu tư mới có hiệu lực từ 1/7/2006 đã tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài thuộc lĩnh vực bất động sản. Cụ thể là không phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước hay nước ngoài. Luật quy định và bảo đảm cho nhà đầu tư được chủ động trong hoạt động kinh doanh, được chuyển nhượng vốn đầu tư, dự án, đầu tư đa mục tiêu, nhiều hình thức; bình đẳng tiếp cận các nguồn về đầu tư, đất đai, các biện pháp thương mại và rào cản liên quan đến đầu tư cũng được bãi bỏ. Đặc biệt là thủ tục hành chính được cải cách mạnh mẽ, có sự phân cấp quản lý cho từng địa phương... Vấn đề còn lại là cụ thể hóa các quy định của Luật này để tăng cường thu hút đầu tư trên thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó phải tạo điều kiện để cho mọi nhà đầu tư có thể dể dàng gia nhập hoặc rút lui khỏi thị trường. Điều này làm cho cung bất động sản phản ứng linh họat hơn so với sự biến động của cầu. Nhà nước cần đảm bảo các quyền tư do kinh
doanh của các nhà đầu tư. Cho phép họ huy động vốn vào bất kỳ thời điểm nào trong quá trình thực hiện dự án. Tương tự, cũng cho phép họ chuyển nhượng tòan bộ dự án, chuyển nhượng từng phần dự án, liên doanh liên kết, .. . trong quá trình thực hiện dự án. Điều này sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư hơn tham gia vào thị trường bất động sản.
3.2.3.2 Nhà nước cần sửa đổi các quy định gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong giai đọan hiện nay:
Trong giai đọan trầm lắng của thị trường hiện nay, Nhà nước cần thiết phải xem xét và sửa đổi những quy định gây khó khăn cho các nhà đầu tư nhằm thu hút càng nhiều đầu tư và khơi không nguồn vốn trên thị trường. Các khó khăn mà doanh nghiệp đang gặp hiện nay hầu hết là các nghĩa vụ tài chính. Vì vậy, Nhà nước cần sửa đổi để hổ trợ các nhà đầu tư qua một số điểm như sau:
- Cho doanh nghiệp đựơc nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn chậm nộp tối đa là 5 năm, không điều chỉnh số tiền phải nộp do thay đổi giá đất hàng năm mà chỉ thu khỏan tiền như là tiền phạt do chậm nộp. Điều này tạo nên sự bình đẳng đối các nhà đầu tư trên các lĩnh vực khác khi họ chưa thực hiện được nghĩa vụ với Nhà nước thì Nhà nước chỉ thu tiền lãi chậm nộp. Trường hợp doanh nghiệp nộp ngay một lần sau khi có Quyết định giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì có chính sách giảm số tiền phải nộp để khuyến khích các doanh nghiệp nộp ngay tiền sử dụng đất.
- Không thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất khuôn viên phục vụ chung cư nhằm giảm thiểu chi phí, hạ giá thành, khuyến khích đầu tư phát triển nhà chung cư.
- Nhà nước cần hổ trợ doanh nghiệp khi doanh nghiệp đã bồi thường được 80% diện tích đất dự án để sớm giải phóng mặt bằng và đưa dự án vào triển khai thực hiện.
- Cấp ngay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi doanh nghiệp đã bồi thường giải phóng mặt bằng và duyệt quy họach chi tiết. Và cho phép doanh nghiệp được huy động vốn ngay khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì đây là thời
điểm doanh nghiệp cần bổ sung vốn. Bên cạnh đó cũng cho phép các doanh nghiệp được chuyển nhượng tòan bộ dự án hoặc một phần dự án khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Bãi bõ nghĩa vụ của nhà đầu tư phải dành quỹ đất cho nhà ở xã hội khi thực hiện dự án. Hiện nay, các dự án trên 10 ha phải dành tối đa 20% diện tích để phát triển nhà ở xã hội. Quy định này là không hợp lý vô tình đẩy giá bất động sản tăng cao và không tạo được sự công bằng cho nhà đầu tư cũng như phá vở kiến trúc cảnh quan đô thị.
- Không áp dụng một đơn giá (theo giá mặt tiền) cho tòan bộ dự án để tính các nghĩa vụ tài chính khi dư án đầu tư có vị trí tiếp giáp với mặt tiền mà cần phải tính tóan từng giá cho từng phần của dự án phù hợp với vị trí và điều kiện kinh tế.