TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
3.2.1Xác lập và tạo hàng hóa cho thị trường bất động sản:
3.2.1.1 Xác lập hàng hóa bất động sản:
Khi nói đến một thị trường cụ thể thì vấn đề đầu tiên phải đề cập là loại hàng hóa được giao dịch trên thị trường đó. Không có hàng hóa thì không có thị trường. Vậy để thị trường bất động sản phát triển thì điều đầu tiên là chúng ta cần phải xem đất đai, bất động sản là hàng hóa. Tuy nhiên, Việt Nam tiếp cận đến sở hữu đất đai bằng con đường chỉ công nhận hình thức sở hữu toàn dân và giao một số quyền năng cho người sử dụng, có nghĩa là tập trung quyền lực về cho nhà nước nhiều hơn. Do bị chi phối bởi tư duy đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên chúng ta cũng đang tranh cãi rằng đất đai có phải là hàng hoá hay không. Chính vì quan điểm chưa thống nhất nên việc ban hành các chính sách đất đai không kịp thời và thiếu đồng bộ và không dựa trên cơ sở thị trường gây ảnh hưởng không tốt đối với sự phát triển của thị trường bất động sản. Vì vậy, để phát triển thị trường bất động sản, chúng ta cần phải xác nhận bất động sản là một lọai hàng hóa bình thường như các lọai hàng hóa khác. Bất kỳ ai nắm giữ bất động sản điều có quyền sở hữu, quyền sử dụng và quyền định đọat. Để bất động sản trở thành hàng hóa, chúng ta cần thiết phải công nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu nhà nước, sở hữu cộng đồng. Điều này xuất phát từ những lý do sau đây: Thứ nhất: Theo các nhà nghiên cứu thì đa số các thị trường bất động sản phát triển đều dựa trên quan điểm “quyền sở hữu” đất đai. Điểm thuận lợi của “quyền sở hữu” là cho phép phân chia thành các quyền nhỏ hơn, tạo ra khả năng vừa bán vừa cho thuê. Thứ hai: Nếu nói rằng đất đai không phải là hàng hoá thì điều đó có nghĩa là đất đai không được mua bán, chuyển nhượng và khi nhà nước thu hồi thì cũng không cần phải đền bù và nếu như không thể mua bán, chuyển nhượng đất đai thì chúng ta cũng không thể mua bán những tài sản gắn liền với đất đai. Thứ ba: Hiện nay, Nhà nước cũng đã giao rất nhiều quyền đối với người sử dụng đất, các quyền này gần như tương đồng với người có quyền sở hữu. Thứ tư: Điều này phù hợp với Hiến pháp nước Việt Nam
trong đó nêu rõ, mọi công dân đều có quyền sở hữu đối với những tài sản mà mình có. Vì vậy, tại sao chúng ta không công nhận quyền sở hữu để tạo nên sự minh bạch, rõ ràng và làm cho các chủ sở hữu an tâm đầu tư vào đất đai.
3.2.1.2 Thống nhất và đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà:
Hiện nay, Bộ Tài nguyên Môi trường quản lý về đất, cấp giấy chứng nhận về
quyền sử dụng đất. Bộ xây dựng quản lý về nhà ở, chịu trách nhiệm cấp phép về quyền sở hữu nhà ở. Và sắp tới đây, có thể sẽ là Bộ tư pháp chiụ trách nhiệm về việc đăng ký quyền sở hữu nhà, đất. Mỗi Bộ đều có những quan điểm riêng không ai thống nhất với ai. Nên việc sẽ cấp một giấy chứng nhận, hay hai, hay ba vẫn còn đang tranh cãi. Thiết nghĩ rằng việc cấp giấy chứng nhận cho quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở là nhằm minh định rõ ràng quyền về nhà đất, sau đó từng bước cung cấp các dịch vụ công hỗ trợ xác lập và bảo hộ quyền tài sản đó của người dân. Khi mua bán, nhận hứa hẹn về nhà đất, người ta cần phải dựa vào một cơ quan công quyền để tra cứu thông tin đáng tin cậy, từ đó mà tự liệu lấy rủi ro và quyết định có nên tiến hành giao dịch hay không. Cho nên chúng ta cần xây dựng các tệp hồ sơ trước bạ lưu giữ trong cơ quan nhà đất mới là cái quan trọng hơn là việc cấp các loại giấy tờ. Theo ý kiến cá nhân chúng ta nên làm một cuốn sổ gọi là sổ trước bạ. Trên cuốn sổ sẽ phân làm nhiều phần: phần xác nhận liên quan đến đất; phần xác nhận liên quan đến bất động sản gắn liền trên đất; phần xác nhận việc đăng ký bất động sản. Mỗi cơ quan liên quan đến phần nào thì tiến hành xác nhận trên phần đó tương ứng.
Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trước hết phải dựa trên cơ sở của một hệ thống hàng hóa và các quan hệ trao đổi công khai, ổn định lành mạnh và hợp pháp. Vì vậy, việc tạo lập tính chất pháp lý cho hàng hóa bất động sản mà trước hết là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà đóng vai trò hết sức quan trọng. Vì vậy, để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, chúng ta cần phải thực hiện một số giải pháp sau:
-Đối với những nhà, đất mặc dầu không có đầy đủ giấy tờ theo quy định nhưng đã sử dụng ổn định lâu dài, không có tranh chấp, không thuộc diện quy hoạch cần phải được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất.
-Rà soát lại tất cả các khu quy hoạch nếu những khu quy hoạch không có tính khả thi cần phải xoá ngay quy hoạch. Đối với những khu quy hoạch vẫn chưa có thể ra quyết định cần xoá hay tiếp tục thực hiện thì cũng vẫn cần cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Nếu những diện tích đất và nhà xây dựng trái phép, hoặc lấn chiếm trong vùng quy hoạch thì phải kiên quyết giải tỏa, có xem xét trợ cấp một phần tiền cho việc di dời hoặc ưu đãi để mua nhà tái định cư. Trong trường hợp không nằm trong