THỜI GIAN QUA
2.1 SỰ RA ĐỜI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM:
Các quan hệ hàng hóa tiền tệ trong giao dịch về bất động sản đã từng xuất hiện ở Việt Nam từ rất sớm , khởi đầu là các giao dịch về đất đai và nhà ở đã từng xuất hiện từ thời phong kiến xa xưa cũng như trong thời kỳ pháp thuộc. Từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1975, ở Việt Nam tồn tại chế độ đa sở hữu về đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu của các tổ chức và sở hữu của Nhà nước. Các họat động giao dịch mua bán, thuê cho thuê, cầm cố, thế chấp giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phỗ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thỏa thuận với nhau. Mặc dầu không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất.
Sau khi thống nhất đất nước, chúng ta tiến hành xây dựng nền kinh tế kế họach hóa tập trung. Trong quá trình đó là sự hình thành các hợp tác xã nông nghiệp, mọi người phải góp chung ruộng đất vào hợp tác xã theo chế độ sở hữu tập thể. Trong suốt thời kỳ này, ở các vùng nông thôn hiện tượng mua bán đất hầu như không xảy ra mà chủ yếu được thực hiện qua cơ chế “xin-cho” trong các Hợp tác xã. Trong khi đó tại thành thị hiện tượng mua bán bất động sản vẫn cứ xảy ra (thường là dưới hình thức nhượng bán nhà) nhưng thông qua việc mua bán trao tay cùng với các nhân chứng. Cùng với điều đó tại các thành phố lớn việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước phân cho cán bộ viên chức cũng thường xuyên xảy ra nhưng chủ yếu vẫn nằm ngòai sự chi phối của Nhà nước.
Sau thời kỳ đổi mới nền kinh tế (1986), với sự phát triển mạnh mẽ của các thành phần kinh tế tạo nên sức ép lớn về đất đai cho sản xuất, xây dựng các cơ sở hạ tầng, nhà ở. Điều này đã làm cho họat động mua bán, cho thuê bất động sản ngày càng phát triển. Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường bất động sản hòan tòan
Sự ra đời Luật đất đai năm 1993 đã chuyển đổi từ việc Nhà nước quản lý đất đai bằng biện pháp hành chính sang quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế kết hợp với biện pháp hành chính. Theo Luật đất đai năm 1993 và đã được bổ sung, sửa đổi năm 1998, năm 2003 thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất ổn định lâu dài, được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn liên doanh liên kết bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Như vậy, so với trước đây, quan niệm về đất đai và quyền sử dụng đất đai đã được pháp luật thừa nhận là tài sản và lẽ đương nhiên là người ta có thể mua bán, chuyển nhượng … bất động sản trên thị trường.
Ngay sau khi có Luật đất đai, thị trường bất động sản Việt Nam họat động rất nhộn nhip. Điều đó dẫn đến cơn sốt đất kéo dài trong thời gian 1994-1996, giá cả nhà đất tăng nhanh và lên cao chưa từng gặp trong lịch sử. Từ năm 1997, thị trường bất động sản nước ta lại trở nên chậm chạp nhưng điều đó chỉ duy trì hơn một năm, từ sự nóng lên dần vào năm 1999 và đến cuối năm 2000 thị trường bất động sản Việt Nam lại nhộn nhịp trở lại. Mặc dầu trong thời gian này nhiều các trung tâm địa ốc và các doanh nghiệp họat động trong lĩnh vực bất động sản ra đời nhưng cũng không chặn đứng được sự tăng giá chóng mặt của bất động sản vào những năm 2001-2003. Tuy nhiên từ đầu năm 2005 đến nay, thị trường bất động sản nước ta lại gần như đóng băng, các giao dịch trên thị trường bất động sản hầu như không đáng kể.
2.2 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM:
2.2.1 Khái quát về thị trường bất động sản và đầu tư bất động sản tại Việt
Nam trong thời gian qua:
2.2.1.1 Hàng hoá bất động sản:
- Tình hình giao đất: Với sự thừa nhận của pháp luật về quyền sử dụng đất ổn
định, lâu dài và việc xác lập quyền sử dụng đất với các chủ thể sử dụng là tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất đã hình thành và
Tính đến nay, toàn bộ diện tích đất đai có khả năng sử dụng vào các mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội, chiếm hơn 76.4% tổng diện tích lãnh thỗ quốc gia, đã được Nhà nước giao và cho thuê cho các chủ thể sử dụng vào những mục đích khác nhau:
Bảng 2.1:Hiện trạng sử dụng đất năm 2003 1
Nghìn ha
Lọai đất Tổng diện tích Trong đó: Đất đã giao và cho thuê
CẢ NƯỚC 32931,4 25160,1 Đất nông nghiệp 9531,8 9531,8 Đất lâm nghiệp có rừng 12402,2 11118,9 Đất chuyên dung 1669,6 1669,6 Đất ở 460,4 460,4
Đất chưa sử dụng và sông, suối, núi đá 8867,4 2379,4
Nguồn: Tổng cục Thống kê
Số liệu của Bảng trên cho thấy, đến nay, Nhà nước đã cơ bản hoàn thành việc giao đất, cho thuê đất đối với quỹ đất có thể sử dụng được của quốc gia, với ý nghĩa là đất cần sử dụng đã có chủ sử dụng cụ thể. Kết quả này được đánh giá là một trong những nhân tố quan trọng góp phần giữ vững ổn định chính trị, xã hội, tăng trưởng và phát triển kinh tế với tốc độ cao trong những năm qua. Bên cạnh đó, thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất đã tạo tiền đề quan trọng cho sự ra đời và phát triển của thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất.