PHÁT TRIỂN các CÔNG cụ tài CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VIỆT NAM

PHẦN 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ C Á C CÔNG CỤ TÀI C H Í N H 1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Theo từ điển các thuật ngữ tài chính: ‘‘Bất động sản là một miếng đất và tất cả tài sản vật chất gắn liền trên đất’’. Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 của nước ta: ‘‘Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định’’. 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản − Tính cố định và lâu bền: Bất động sản là tài sản không thể di dời nên hồ sơ mô tả bất động sản ghi nhận sự biến động theo thời gian về hiện trạng, về chủ sở hữu, chủ sử dụng, theo một trình tự pháp lý nhất định và là yếu tố đặc biệt quan trọng trong quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản. Tính lâu bền được thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai, bởi vì đất đai không bị hao mòn. − Tính khan hiếm đặc biệt: Do sự phát triển của sản xuất, sự gia tăng dân số làm cho nhu cầu về đất đai, nhà ở ngày càng tăng, trong khi đó tổng cung đất đai thì không thay đổi. − Tính cá biệt lớn và chịu ảnh hưởng qua lại lẫn nhau: Không có bất động sản nào trên thị trường là giống nhau vì mỗi bất động sản được xác lập trên một diện tích cụ thể của đất đai với vị trí địa lý, địa hình, kiểu dáng kiến trúc, cơ sở hạ tầng,…khác nhau. − Chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật do nhà nước ban hành cũng như các hoạt động trong lĩnh vực kinh tế – văn hoá – xã hội: Do đất đai là tài sản quan trọng của quốc gia, phải chịu sự chi phối của nhà nước nhằm làm giảm những tác động xấu đến nền kinh tế, và phát huy những nguồn lực có được từ thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, do bất động sản nằm trong một không gian nhất định nên nó chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, môi trường sống của cộng đồng dân cư khu vực và chịu ảnh hưởng bởi các yêu tố liên quan đến nhiều ngành kinh tế, khoa học – kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc, môi trường,… 1.1.2. Thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản - 1 - Khái niệm thị trường bất động sản được xuất hiện cùng với các thị trường khác. Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản là quá trình tất yếu khách quan gắn liền quá trình phát triển nền sản xuất hàng hoá và gắn liền với sự hình thành đồng bộ các thị trường khác trong nền kinh tế. Vì bất động sản là yếu tố đầu vào quan trọng của quá trình sản xuất, khi sản xuất phát triển đòi hỏi thị trường bất động sản cũng phải phát triển theo. Bên cạnh đó, quá trình phát triển của nền sản xuất hàng hoá làm cho mức sống con người ngày càng tăng lên, dân số tăng lên, nhu cầu về chỗ ở ngày càng tăng lên, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ hơn dẫn đến nhu cầu giao dịch bất động sản cũng phải tăng nhanh. Thị trường bất động sản là một thị trường trong hệ thống các thị trường gắn liền quá trình sản xuất kinh doanh, các thị trường trong hệ thống tác động qua lại lẫn nhau, tương tác nhau nhằm tạo hiệu quả cho quá trình sản xuất kinh doanh ngày càng phát triển mạnh. Do đó, cũng như các thị trường khác, có thể hiểu thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động mua, bán, thế chấp, cho thuê, cầm cố, môi giới . bất động sản theo quy luật thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Tổng quát hơn, thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý xác định, trong một thời gian xác định tuân theo quy luật thị trường. 1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản Do bất động sản là hàng hoá đặc biệt có những đặc điểm khác biệt với hàng hoá thông thường, nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng của nó. − Thị trường bất động sản là thị trường mang tính địa phương sâu sắc: Do đặc tính của đất đai là không di dời được, không thể chia cắt và mang từ nơi thừa sang nơi thiếu hụt được, mỗi nơi lại có trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội, dân số …khác nhau dẫn đến nhu cầu về bất động sản rất khác nhau, do đó trình độ phát triển của thị trường bất động sản ở mỗi vùng sẽ khác nhau. − Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo: Do mang tính địa phương sâu sắc nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền nhiều hơn thị trường các hàng hoá thông dụng khác. Biến động của giá đất thường mạnh hơn biến động của hàng hoá thông dụng, các giao dịch mua bán tiến hành không có đầy đủ thông tin cần thiết do thị trường bất động sản không có thị trường trung tâm, nơi mà người mua người bán có thể tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau. Vì vậy, tạo nên sự bất hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường. Hoạt động mua bán, giao dịch bất động sản chủ yếu thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản, qua thông tin báo chí, tổ chức môi giới,… Do không có thị trường trung tâm nên thông tin về thị trường bất động sản khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin - 2 - thị trường. − Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường tài chính tiền tệ: Tùy theo nhu cầu đầu tư mà người ta có thể chuyển hoá hàng hoá bất động sản thành các sản phẩm trên thị trường vốn và ngược lại. Bên cạnh đó, hàng hoá trên thị trường bất động sản thường có giá trị lớn, các hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Và do có giá trị lớn nên bất động sản còn được sử dụng làm vật bảo đảm cho các hoạt động vay mượn tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng. − Thị trường bất động sản là thị trường chịu ảnh hưởng nhiều bởi sự chi phối của pháp luật: Do bất động sản thường có giá trị tương đối lớn và đặc tính riêng có của hàng hoá bất động sản nên giao dịch bất động sản luôn phức tạp hơn các hàng hoá thông thường khác, đi cùng với các giao dịch bất động sản là hàng loạt các giấy tờ kèm theo như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các quyền mua, bán, thế chấp, góp vốn bất động sản, thuế, lệ phí liên quan phải nộp. Do đó, những quy định pháp luật chi phối đối với bất động sản và giao dịch bất động sản càng tinh gọn, lệ phí liên quan đến việc giao dịch càng thấp thì việc mua bán giao dịch bất động sản diễn ra càng nhanh và càng phát triển thuận lợi. 1.1.2.3 Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản − Cấp độ sơ khởi: Đây là giai đoạn mà tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định. − Cấp độ tập trung h óa : Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, hạn chế về năng lực xây dựng không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một tòa nhà, một bất động sản lớn, một dự án bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định. − Cấp độ tiền tệ h ó a : Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, do hạn chế về các điều kiện bán bất động sản, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển bất động sản cho đến khi được bán ra trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định. − Cấp độ tài chính h óa : Khi quy mô của thị trường bất động sản tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị - 3 - trường bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hóa các nguồn vốn. Trong cấp độ này, các thể chế tài chính. Các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định. 1.2 Công cụ tài chính 1.2.1 Khái niệm công cụ tài chính Tài chính là một phạm trù kinh tế ra đời và phát triển gắn liền với kinh tế hàng hóa, nó phản ảnh sự vận động các nguồn lực tài chính thông qua những hình thức phân phối thu nhập, mua bán vốn giữa các chủ thể trong xã hội. Kể từ khi xuất hiện và sau đó là sự phát triển đa dạng các hình thức hoạt động, tài chính đã góp phần tích cực vào việc thỏa mãn những nhu cầu kinh tế xã hội của các chủ thể trong xã hội thông qua đáp ứng về nguồn lực tài chính. Điều này cũng có nghĩa là tài chính và các hình thức của nó đã tham gia tích cực vào các hoạt động kinh tế xã hội, tức là các chủ thể trong xã hội đã khai thác tài chính và vận dụng như là công cụ hay phương tiện để thực hiện các mục đích nhất định. Từ đó, có thể khái niệm: “Công cụ tài chính l à những hình thức hoạt động tài chính được các chủ thể trong xã hội sử dụng để tác động vào quá trình vận động các nguồn lực tài chính nhằm thực hiện những mục tiêu kinh tế xã hội gắn liền với các chủ thể đó”. Tài chính và các hình thức hoạt động của nó là mang tính khách quan. Do vậy, để sử dụng các công cụ tài chính có hiệu quả và hướng vào thực hiện các mục tiêu, đòi hỏi các chủ thể cần phải hoạch định chính sách, chiến lược, trong đó có sự lựa chọn và sử dụng hệ thống các công cụ sao cho thích hợp với phạm vi, đặc điểm hoạt động và khuôn khổ luật pháp. 1.2.2 Thị trường tài chính và các công cụ của thị trường tài chính 1.2.2.1Khái niệm thị trường tài chính Thị trường tài chính là nơi giao dịch các loại hàng hóa theo đúng tên gọi đặc trưng của nó, đó là các tài sản tài chính như: vốn tài chính, các giấy tờ có giá và cá sản phẩm tài chính, nhờ đó mà vốn được chuyên giao một cách trực tiếp hoặc gián tiếp từ các chủ thể thặng dư vốn sang các chủ thể thiếu hụt vốn. Thị trường tài chính là nơi tổng hòa các mối quan hệ cung cầu vốn, trong đó có 3 yếu tố cơ bản: − Đối tượng của thị trường tài chính đó là những nguồn cung và cầu vốn của các chủ thể kinh tế trong xã hội như: Nhà nước, các doanh nghiệp, các tổ chức xã hội và - 4 - các tầng lớp dân cư. − Hàng hóa của thị trường tài chính đó là các công cụ tài chính như: các giấy tờ có giá, tiền, các chứng khoán phái sinh. − Chủ thể tham gia thị trường tài chính là các pháp nhân hay thể nhân, đại diện cho những nguồn cung và nguồn cầu vốn tham gia trên thị trường tài chính. 1.2.2.2Vai trò của thị trường tài chính − Thị trường tài chính góp phần nâng cao năng suất và hiệu quả của nền kinh tế. − Thị trường tài chính tạo môi trường thuận lợi để dung hòa các lợi ích kinh tế của các chủ thể kinh tế trên thị trường. − Thị trường tài chính là công cụ tuyển chọn và kích thích các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh lành mạnh có hiệu quả. − Thị trường tài chính tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch tài chính 1.2.2.3Công cụ của thị trường tài chính − Căn cứ trên chủ thể phát hành, có các loại chứng khoán sau: o Chứng khoán của chính phủ và chính quyền địa phương như trái phiếu chính phủ, trái phiếu của chính quyền địa phương. o Chứng khoán của các tổ chức tài chính tín dụng, bao gồm chứng chỉ tiền gởi tiết kiệm, kỳ phiếu ngân hàng, trái phiếu ngân hàng…được các tổ chức tín dụng phát hành để huy động các nguồn vốn tiết kiệm trong công chúng. Ngoài ra, các tổ chức tín dụng nếu được thành lập dưới hình thức công ty cổ phần còn phát hành cổ phần của chính công ty đó. o Chứng khoán của doanh nghiệp, gồm trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu, khế ước vay nợ, thương phiếu, chứng chỉ quỹ… do các doanh nghiệp phát hành để huy động vốn trên thị trường chứng khoán, vay vốn từ các tổ chức tín dụng và các doanh nghiệp với nhau. − Căn cứ vào thời hạn, có thể chia chứng khoán thành 2 loại: o Chứng khoán ngắn hạn, gồm các loại tín phiếu kho bạc, kỳ phiếu ngân hàng, hối phiếu, lệnh phiếu thương mại, các loại chứng chỉ tiền gởi tiết kiệm, khế ước vay nợ…Đây là công cụ dùng để lưu chuyển vốn ngắn hạn và là đổi tượng chủ yếu được giao dịch, mua bán vốn trên thị trường tiền tệ. o Chứng khoán trung dài hạn, gồm trái phiếu dài hạn của chính phủ, trái phiếu các tổ chức tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và cổ phần. Đây là những công cụ chủ yếu được giao dịch trên thị trường vốn. − Căn cứ tính chất nguồn vốn huy động, chia các công cụ tài chính làm 2 - 5 - nhóm: o Chứng khoán nợ: được dùng để huy động dưới hình thức vay ngắn hạn hay dài hạn, bao gồm trái phiếu chính phủ, trái phiếu doanh nghiệp, hối phiếu thương mại, lệnh phiếu thương mại, kỳ phiếu ngân hàng, chứng chỉ tiền gởi tiết kiệm, khế ước vay nợ. o Chứng khoán vốn: đó là cổ phiếu do các công ty cổ phần phát hành để huy động vốn từ các cổ đông, tạo nên nguồn vốn chủ sở hữu của công ty 1.3 Tình hình sử dụng các công cụ tài chính bất động sản ở một số nước trên thế gi ớ i và Kinh nghiệm rút ra cho Việt N am 1.3.1 A u s t r al i a 1.3.1.1 Chứng chỉ tiền g ở i Chứng chỉ tiền gửi giúp người mua không cần phải đặt cọc khi thực hiện giao dịch mua. Bên phát hành chứng chỉ (thường là một công ty bảo hiểm) đảm bảo thanh toán khoản tiền gửi hay tiền đặt cọc đó vào thời điểm thanh toán và chỉ thu về một khoản phí. Chứng chỉ tiền gửi thường được sử dụng trong các giao dịch đột xuất (off– the –plan), trong đó việc thanh toán có thể kéo dài tới 3 năm kể từ khi ký kết hợp đồng. Theo ước tính của RBA (Reserve Bank of Australia), chứng chỉ tiền gửi được sử dụng trong 20% các giao dịch về nhà ở tại Sydney. Một yếu tố ảnh hưởng khác trong lĩnh vực vay vốn đầu tư bất động sản (cũng như mua để ở) là sự xuất hiện của các bên phát sinh thế chấp và các bên môi giới tài sản cầm cố trong thị trường cho vay trong nước từ thập niên 1990. Ước tính các bên môi giới tài sản thế chấp đóng vai trò tổ chức cho trên 30% lượng giao dịch thế chấp và nhà ở tại Australia. Tất cả các công ty môi giới thế chấp đều chào các khoản cho vay đầu tư và coi đây là một phần trong dịch vụ của họ đã có những yếu tố chỉ báo chứng tỏ rằng các bên phát sinh thế chấp cũng như các đổi tượng môi giới tài sản thế chấp đã thúc đẩy mạnh mẽ sự gia tăng lượng vay đầu tư trong những năm gần đây. 1.3.1.2 Quỹ tài chính bất động s ản Các nhà đầu tư thông qua các công cụ gián tiếp để cùng góp vốn đầu tư vào bất động sản. Trong năm 1999, trên 47% người Australia tham gia đầu tư bất động sản gián tiếp với tổng số tiền đầu tư lên tới 72.8 tỷ USD. Trên 51% số tiền này đầu tư vào các quỹ bất động sản trên thị trường chứng khoán và các tập đoàn bất động sản. Cứ 3 người trưởng thành Australia thì có 2 người có cổ phần bất động sản và 88% cổ phần bất động sản là nhà ở và nhà văn phòng. Đầu tư gián tiếp bất động sản giúp các nhà đầu tư nhỏ có thể tham gia vào thị trường và cải thiện tính thanh khoản của đầu tư bất động sản. Chứng khoán hóa bất động sản là việc chuyển bất động sản thành các chứng khoán có - 6 - thể trao đổi trên thị trường chứng khoán. Nhà đầu tư bất động sản không trực tiếp nắm bắt bất động sản mà đầu tư vào cổ phần của bất động sản đó. Các quỹ đầu tư bất động sản có 2 dạng: dạng đóng và dạng mở. Quỹ dạng đóng có lượng vốn cố định và thời gian tồn tại cố định (10-15 năm). Sau thời gian đó, tài sản của quỹ sẽ được bán và chia cho các cổ đông. Quỹ dạng mở không có lượng vốn cố định và thời gian tồn tại vô hạn. Cách thức đầu tư thông thường nhất là mua các cổ phẩn bất động sản được niêm yết trên thị trường chứng khoán thông qua các quỹ tín thác bất động sản. 1.3.1.3 Quỹ tín thác bất động sản có niêm yết ( L P T ) LPT xuất hiện lần đầu tiên trên thị trường chứng khoán Australia vào năm 1971. Tuy nhiên, trong thập niên 1970 và 1980 các LPT phát triển chậm. Tình hình đã thay đổi trong thập kỷ 1990 do sự sụp đổ của nhiều quỹ đầu tư bất động sản không niêm yết. Đầu tư của các quỹ bất động sản trên thị trường chứng khoán đã tăng từ 60 tỷ USD năm 2001 lên 80 tỷ USD năm 2003. Các LPT của Australia hiện chiếm khoảng 8% tổng giá trị bất động sản được niêm yết trên thị trường chứng khoán thế giới trong khi giá trị của tổng thị trường chứng khoán Australia chỉ bằng 2% tổng giá trị của các thị trường chứng khoán thế giới. 1.3.1.4 Quỹ chứng khoán bất động s ản Quỹ chứng khoán đang quản lý khối tài sản trị giá 655 tỷ USD ở Australia và trên 9 triệu người Australia đầu tư vào các quỹ này (IFSA, 2004). Với các rối loạn tài chính và lãi suất thấp xuất hiện, nhiều nhà đầu tư Australia nhận thấy rằng khó có thể thu lợi nhuận cao từ cổ phiếu và trái phiếu, điều mà họ đã từng hưởng cuối thập kỷ 1980 và đầu 1990. Do vậy, các nhà đầu tư đã chuyển hướng sang các quỹ chứng khoán bất động sản là một công cụ để đầu tư gián tiếp bất động sản. Qui mô của các quỹ này đã tăng từ 16 tỷ USD năm 2001 lên 21 tỷ năm 2003. Tỷ lệ tăng trưởng là 15.7%. 1.3.2 Trung Q u ốc Mặc dù thị trường bất động sản ở Trung Quốc phát triển khá tốt, cách huy động vốn chủ yếu vẫn là thông qua hệ thống ngân hàng. Khoản vay ngân hàng chiếm đến 70% chi phí của dự án, 30% còn lại là vốn chủ sở hữu. Thị trường chứng khoán hóa ở Trung Quốc thật sự bắt đầu vào năm 2005 và vẫn còn non yếu. Vào tháng 6 năm 2003 PBOC (the people’s bank of China) đưa ra thông tư 121 với mục đích thắt chặt tài chính bất động sản nhằm hướng tới sự phát triển bền vững. Thông tư này đưa ra những quy định chặt chẽ hơn lên các khoản cho vay bất động sản của ngân hàng. Cũng theo thông tư này, ngân hàng sẽ phải đưa ra những điều khoản hạn chế mới, buộc nhà đầu tư phải thỏa mãn những quy định này (những quy định cho các khâu: bắt đầu dự án, kế - 7 - hoạch sử dụng đất, xây dựng và hoàn tất dự án) trước khi ngân hàng cho vay. Có những quy định rất khắt khe mà chỉ những công ty vững mạnh về tài chính hay những công ty nhà nước mới có thể thỏa mãn quy định đầu tiên của ngân hàng để họ cho vay là đáp ứng được 30% vốn tự có tài trợ dự án. Điều này đã hạn chế những nguồn vốn chính cho những nhà đầu tư bất động sản và buộc họ phải tìm kiếm nguồn vốn mới. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản ra đời để đáp ứng yêu cầu này. Hoạt động của những quỹ này tuân theo những điều khoản chính phủ đặt ra trong “ Những nguyên tắc quản lý quỹ tín thác đầu tư” do ngân hàng nhà nước Trung Quốc ban hành vào tháng 6 năm 2002. Tháng 1 năm 2007, những nguyên tắc này được sửa đổi và có hiệu lực vào tháng 3 năm 2007. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một kênh huy động vốn cứu nhà đầu tư khi nguồn vốn vay ngân hàng bị thắt chặt. 1.3.3 Kinh nghiệm rút ra cho Việt N am Qua tình hình sử dụng các công cụ tài chính bất động sản của một số nước trên thế giới có thể thấy rằng, các công cụ tài chính cần được phát triển để huy động vốn cho thị trường bất động sản, và sự phát triển ở đây phải là phát triển bền vững. Các công cụ tài chính được sử dụng để đầu tư lâu dài chứ không phải cho mục đích đầu cơ. Ở các nước trên thế giới, ngoài nguồn vốn tự có, vốn vay ngân hàng, một nguồn vốn lớn được sử dụng để phát triển thị trường bất động sản là vốn thông qua thị trường cầm cố thế chấp, chứng khoán hóa bất động sản và quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Đây không phải là hướng đi mới nhưng còn khá lạ lẫm ở Việt Nam. Điều này là do chúng ta chưa có những tiền đề để có thể sử dụng và phát triển các công cụ này nhằm mục đích huy động vốn cho thị trường bất động sản. KẾT LUẬN PHẦN 1 Ở phần này, nhóm trình bày khung lý thuyết về bất động sản, các công cụ tài chính, tình hình sử dụng các công cụ tài chính bất động sản ở một số nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam. - 8 - PHẦN 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH TRÊN T H Ị TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NA M 2.1 Quá trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 2.1.1 Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 2002 Trước khi có luật đất đai thì thị trường bất động sản vẫn ở mức độ tự phát các giao dịch vẫn chưa được Nhà nước công nhận, chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ bất động sản. Năm 1993 luật đất đai ra đời, ở giai đoạn này thị trường đất đai Việt Nam vận hành theo cơ chế tài chính hai giá đất, giá đất do Nhà nước quy định và giá đất do thị trường quyết định. Trong đó giá đất do Nhà nước quy định thường chỉ bằng 20% đến 40% giá thị trường, giá đất phi nông nghiệp tăng gần 100 lần trong giai đoạn này. Trong khi đó, nhu cầu về bất động sản trong các khu vực tư nhân tăng trưởng mạnh mẽ, hoạt động đầu tư và giao dịch bất động sản bùng nổ theo kênh phi chính thức không theo các quy định hiện hành của pháp luật. Trong giai đoạn này, hiện tượng tham nhũng quản lý, đầu cơ trong sử dụng tiết kiệm dân cư được tích trữ chủ yếu vào bất động sản là hiện tượng phổ biến và rộng khắp. 2.1.2 Giai đoạn từ năm 2003 đến n a y o Giai đoạn từ năm 2003 đến trước thời điểm gia nhập WTO Cơn sốt giá đất 2001-2003 bắt đầu hạ nhiệt, thị trường bất động sản bắt đầu có những điều chỉnh, và có xu hướng giảm. Theo số liệu thống kê chưa chính thức năm 2003 các giao dịch về nhà đất giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Và đây là giai đoạn mà các công ty có chức năng kinh doanh bất động sản ra đời một cách rầm rộ và nhanh chóng nhất. o Giai đoạn từ sau khi gia nhập WTO đến nay Năm 2007 thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu một cơn sốt mới, giá bất động sản bắt đầu tăng lên nhanh chóng. Hoạt động kinh doanh bất động sản rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư-đầu cơ-kinh doanh bất động sản, mà cả các cơ quan cung cấp tài chính như quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần. Cuối năm 2007 đầu năm 2008 là một thời điểm khó quên, khi thị trường nhà đất vào cơn sốt giá chưa từng thấy. Giá nhà đất tăng lên từng giờ, chỉ trong vòng 3 tháng từ tháng 12 năm 2007 đến tháng 2 năm 2008 giá đất đã tăng bình quân 300%, thậm chí có nơi tăng đến 500%. Diễn biến của thị trường bất động sản năm 2008 là một năm kỳ lạ nhất từ trước tới nay. Thị trường từ chỗ cực nóng đến chỗ cực lạnh. Bắt đầu từ tháng 3 năm 2008 thị - 9 - trường bất động sản Việt Nam rơi vào tình trạng đóng băng và có sự sụt giảm ở cả ba phương diện là giá cả, giao dịch và nguồn vốn. Từ quý 2/2008 thị trường xuống dốc rõ rệt, nhiều nhà đầu cơ bất động sản tìm cách tháo chạy khỏi thị trường. Thị trường bất động sản quý 3, 4 năm 2008 vẫn tiếp tục đà suy giảm. Thị trường đầu năm 2009 ấm trở lại do những thay đổi trong chính sách cho vay của các ngân hàng và việc giảm lãi suất nhưng nhìn chung thị trường vẫn chưa thể phục hồi và việc ấm trở lại chỉ là sự thoáng qua. Năm 2010, thị trường bất động sản vẫn khởi đầu hết sức im ắng và buồn tẻ. Bước sang quý 2, bắt đầu có những chuyển động nhẹ nhưng chủ yếu là sôi động cục bộ ở Hà Nội và vùng ven Thủ đô – những nơi có dự kiến đầu tư hệ thống hạ tầng huyết mạch. Những cơn sóng bất động sản vẫn rất yếu ớt và mang tính cục bộ. Kể từ quý 3 trở đi, thị trường đã có sự gia tăng cung cầu đáng kể, nhất là tại TP.HCM và Hà Nội. Lượng giao dịch gia tăng, thị trường có sinh khí hơn. Tuy nhiên, bầu không khí ảm đạm của thị trường chứng khóan đã góp phần trì kéo cả thị trường bất động sản khiến cho khả năng phục hồi bị tiếp tục trở ngại. 2.2 Tình hình huy động nguồn tài chính trên thị trường bất động s ản 2.2.1 Vốn tự có Vốn tự có là một trong ba nguồn vốn chủ yếu đầu tư vào thị trường bất động sản sơ cấp. Nhìn chung, các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam chưa có thực lực về tài chính vì tỷ trọng vốn tự có quá nhỏ so với nhu cầu đầu tư. Nhiều dự án có tỷ lệ cho vay lên tới 70–80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10–15 năm. Điều đó làm ảnh hưởng tới tiến độ đầu tư và khả năng thanh toán. Thậm chí, các doanh nghiệp Việt Nam cũng mất nhiều cơ hội để thâm nhập vào phân khúc thị trường bất động sản cao cấp do thiếu vốn. Nhu cầu đầu tư thì còn rất nhiều mà vốn đang là thế mạnh của các doanh nghiệp và các quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài. Hiện tại nguồn vốn vay ngân hàng vẫn là nguồn vốn chủ lực của các doanh nghiệp bất động sản. Thông thường, thời gian thực hiện một dự án phải mất từ 5 – 6 năm. Vì vậy, các doanh nghiệp có quy mô nhỏ rất chật vật vì vốn. Nếu doanh nghiệp có dự án lớn nhưng nguồn vốn không ổn định sẽ có nguy cơ bỏ công trình dở dang. Nhiều doanh nghiệp phát hành cổ phiếu huy động vốn trên thị trường chứng khoán. Tuy nhiên chỉ một số ít doanh nghiệp có hệ thống tài chính minh bạch và bộ máy quản trị chuyên nghiệp mới biết cách và đủ sức thu hút các cổ đông. 2.2.2 Vốn vay các ngân hàng thương m ạ i Vay vốn ngân hàng luôn là kênh huy động vốn chủ yếu của các doanh nghiệp kinh - 10 - . vốn cho thị trường là phát triển các công cụ tài chính. - 18 - PHẦN 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH T R Ê N THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NA. Việt Nam. - 8 - PHẦN 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH TRÊN T H Ị TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NA M 2.1 Quá trình phát triển thị trường bất động