3.2 Thành phần của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam
3.2.2 Minh bạch về môi trường pháp lý
• Chuẩn mực báo cáo
Các công ty ở Việt Nam lập báo cáo tài chính theo chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS), được bắt đầu ban hành năm 2001, đến nay có 26 chuẩn mực kế toán đã được ban hành và đang thực thi.
VAS được xây dựng dựa trên IAS/IFRS tương đương được ban hành vào năm 2003.
Đây là một bước ngoặt trong quá trình cải cách hệ thống kế toán Việt Nam. Tuy nhiên, mức độ hài hòa của VAS với IAS/IFRS như thế nào. Nếu xét hai khía cạnh đo lường và khai báo thông tin để đánh giá mức độ hài hòa của VAS và IFRS, kết
quả nghiên cứu đăng trên Tạp chí khoa học và công nghệ, Đại học Đà Nẵng, số 5 năm 2010 cho thấy sự khác biệt đáng kể giữa VAS và IAS/IFRS, đặc biệt là khía cạnh khai báo thông tin. Điều này tạo ra sự lo ngại rằng các báo cáo tài chính lập theo VAS không thể đáp ứng được nhu cầu thông tin ở mức độ hợp lý để có thể ra quyết định của các nhà đầu tư nói riêng và các đối tượng liên quan khác nói chung.
Do đó, muốn hấp dẫn các nhà đầu tư đồng thời tăng khả năng cạnh tranh với các thị trường quốc tế, việc cải thiện hệ thống chuẩn mực kế toán Việt Nam ngày càng hài hòa hơn với IAS/IFRS là thực sự cần thiết.
• Hệ thống quản lý, pháp lý của Nhà nước - Quy định về công bố thông tin:
Đối với các công ty bất động sản đại chúng và đã niêm yết, việc công bố thông tin nói chung phải được thực hiện theo Thông tư Số 09/2010/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 15 tháng 01 năm 2010 Hướng dẫn về việc công bố thông tin trên thị trường chứng khoán. Theo đó, các Công ty này phải công bố quy chế quản trị Công ty, báo cáo tài chính định kỳ theo mẫu đã quy định, tình hình hoạt động của Công ty cũng phải báo cáo khi có biến động bất thường.
Những doanh nghiệp bất động sản chưa đại chúng hoặc chưa niêm yết chỉ chịu sự chi phối của Luật Doanh nghiệp, ít chịu sự ràng buộc về những quy định công bố thông tin. Do đó, thông tin của những Công ty bất động sản đã niêm yết minh bạch hơn rất nhiều so với những công ty này.
Hiện tại, có khoảng 64 công ty có chức năng kinh doanh bất động sản đang niêm yết tại Sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh và Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội. Có thể thấy, đây chỉ là một phần nhỏ trong số gần 2.000 Công ty bất động sản. Chính vì vậy, việc có được thông tin minh bạch, chính xác về những công ty bất động sản là rất khó khăn.
Đối với việc công bố thông tin các bất động sản, nội dung thông tin về bất động sản được công bố đã được quy định rõ tại Khoản 3 Điều 11 Luật Kinh doanh Bất động sản gồm những thông tin sau:
- Loại bất động sản;
- Vị trí bất động sản;
- Thông tin về quy hoạch bất động sản;
- Quy mô, diện tích bất động sản;
- Thông tin về đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản;
- Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động sản;
- Tình trạng pháp lý của bất động sản;
- Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản;
- Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản;
- Quyền và lợi ích của người thứ 3 có liên quan.
Thực tế về công bố thông tin bất động sản của các doanh nghiệp như thế nào được trình bày chi tiết ở phần sau.
- Các quy định về quản lý bất động sản
Tại Việt Nam, hệ thống pháp luật về bất động sản ngày càng được hoàn chỉnh và phù hợp với cơ chế thị trường, bao gồm Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Một số Nghị định, Thông tư có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản như Nghị định 69/2009/NĐ-CP của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 13 tháng 8 năm 2009 Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 23 tháng 6 năm 2010 Quy định chi tiết và Hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
Mặc dù khung pháp lý của thị trường bất động sản từng bước được hoàn thiện bổ sung, sửa đổi nhưng vẫn còn nhiều bất cập, đặc biệt là còn tồn tại sự mâu thuẫn giữa các luật. Ví dụ quy định về thời điểm huy động vốn từ người mua:
" Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư và khách hàng được thoả
thuận về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước (gọi tắt là góp vốn), lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng.
" Nghị định hướng dẫn luật này (nghị định 53) lại quy định việc ứng tiền trước
phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
" Luật Nhà ở thì quy định chỉ được huy động vốn khi thiết kế nhà ở đã được phê
duyệt và đã xây dựng xong phần móng.
" Thông tư 04/2006 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện quy chế khu đô thị
mới còn cho phép chủ đầu tư được huy động vốn từ khi chủ đầu tư đã giải phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư, nghĩa là sớm hơn thời điểm đã xây dựng xong phần móng được Luật Nhà ở quy định.
Hàng loạt các văn bản như trên quy định chủ đầu tư được huy động tiền ứng trước của khách hàng từ nhiều thời điểm khác nhau khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong việc thực hiện hoặc tùy tiện huy động vốn khiến cho rủi ro trong các giao dịch góp vốn của khách hàng liên tục gia tăng trong những năm gần đây.
Thực tế trên cho thấy, hệ thống pháp luật về bất động sản vẫn cẩn phải đổi mới, bổ sung và hoàn thiện để đảm bảo đồng bộ, thống nhất, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.