2.1 Minh bạch thông tin của thị trường bất động sản khu vực Mỹ La tinh
2.1.2 Minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Mỹ
2.1.2.2 Minh bạch về môi trường pháp lý
• Chuẩn mực báo cáo
Hội đồng chuẩn mực kế toán (FASB) thi hành Chuẩn mực kế toán US-GAPP và là cơ quan thiết lập các chuẩn mực kế toán và báo cáo tài chính tại Mỹ. Mục đích của cơ quan này cập nhật, cải tiến và biến đổi phù hợp các quy định về kế toán, chuẩn mực kế toán và các thủ tục trình bày báo cáo tài chính.
Ngoài ra, nội dung báo cáo áp dụng cho các Quỹ bất động sản cũng được thay đổi.
Các quỹ ở Mỹ phải tuân theo “Hướng dẫn đầu tư” được sửa đổi. Theo đó, các quỹ phải kiểm soát thu nhập từ việc đầu tư đối với việc chia cổ tức thông qua các chứng từ thu chi, các phương pháp kế toán hay các biện pháp khác. Thu nhập sẽ bị kiểm soát nếu nó được dùng để chi trả cổ tức bằng tiền mặt. Đối với các quỹ tư nhân, chính sách thuế và luật pháp ảnh hưởng lớn đến quyết định của họ. Hiệu quả của chính sách thuế chính là chìa khóa để thực hiện và xây dựng danh mục đầu tư với mục tiêu là hưởng các ưu đãi của thuế.
1
0.68
0.14 0
0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2
REITs cổ phần S&P 500 Trái phiếu Mỹ
Mối tương quan với loại sản khác
Mặt khác, Đạo luật Sarbanes Oxley được thông qua năm 2002, với mục tiêu chính là bảo vệ lợi ích của các nhà đầu tư vào các công ty đại chúng bằng cách buộc các công ty này phải cải thiện sự công khai các báo cáo và các thông tin tài chính. Quy định khắt khe của Đạo luật Sarbanes-Oxley được đặt ra sau sự sụp đổ của Enron và Worldcom. Chính sự kiện đó đã khiến Chính phủ Mỹ phải đưa ra các quy định chặt chẽ. Để thi hành quy định mới, Ủy ban giám sát hoạt động kiểm toán (PCAOB) được lập ra với tư cách là tổ chức giám sát cho Ủy ban chứng khoán.
Khi Đạo luật Sarbanes Oxley được ban hành, các công ty đang niêm yết ở Hoa Kỳ tốn rất nhiều chi phí cho kiểm toán. Vì phần 404 của Đạo luật quy định rằng, bộ báo cáo hàng năm phải có Báo cáo kiểm soát nội bộ và báo cáo này phải có chứng thực của công ty kiểm toán. Đạo luật này không áp dụng cho các doanh nghiệp bất động sản tư nhân nhưng áp dụng cho các doanh nghiệp đã niêm yết.
• Cơ chế quản trị công ty
Ở Mỹ, GIPS được áp dụng từ 1/1/2006 đã thay thế chuẩn mực của Hiệp hội Nghiên cứu và Đầu tư (AIMR-PPS). Trước khi áp dụng GIPS, hơn 80% các Công ty đầu tư ở Mỹ áp dụng AIMR-PPS. Mặc dù AIMR-PPS và GIPS không có nhiều khác biệt, nhưng với việc thông qua GIPS đã khiến việc so sánh dữ liệu giữa các quốc gia trên thế giới dễ dàng hơn vì GIPS được áp dụng rộng rãi ở nhiều nước. Các công ty Mỹ được lợi từ việc thông qua Luật này vì họ không phải trình bày lại kết quả đầu tư trong quá khứ cho các nhà đầu tư nước ngoài.
Chuẩn mực riêng cho bất động sản được cung cấp bởi NCREIF dưới hình thức Chuẩn mực thông tin bất động sản (REIS). Nó áp dụng đối với các tổ chức đầu tư bất động sản. REIS cung cấp các quy định cho lĩnh vực bất động sản với những tiêu chuẩn cụ thể và trình bày thống nhất các tiêu chuẩn chung trong mọi lĩnh vực.
Ngoài ra, chuẩn mực này cũng khuyến khích việc công khai thông tin. Đây là việc rất hữu ích cho các nhà đầu tư.
Ở Mỹ, các công ty bất động sản khá cởi mởi với các tổ chức nghiên cứu thị thường, họ sẵn sàng cung cấp thông tin về các giao dịch và trả lời những câu hỏi của các nhà môi giới. Quy trình thương thảo đầu tư ở Mỹ cũng như ở hầu hết thị trường bất động sản, các thỏa thuận thường được thể hiện trên một hợp đồng bí mật. Mặc dù ở Mỹ, Luật tự do thông tin quy định các thông tin về bất động sản phải minh bạch, tuy nhiên các thỏa thuận giữa các bên không nhất thiết phải công khai.
2.1.2.3 Minh bạch về hệ thống thông tin hiện hành
• Nguồn công bố thống tin
Các dữ liệu về thị trường bất động sản thường được các tạp chí về bất động sản cung cấp như Tạp chí bất động sản đô thị được phát hành đầu tiên vào giữa thập niên 90, sau đó là Tạp chí về bất động sản Mỹ và Hiệp hội Kinh tế Đô thị (AREUEA) phát hành năm 1973, Tạp chí về Nghiên cứu bất động sản (1987) và Tạp chí về Tài chính và Kinh tế bất động sản (1988). Tuy nhiên, sự tiến bộ mới nhất của thị trường bất động sản Mỹ trong việc cung cấp thông tin bất động sản là trang web Zillow. Trang web này cung cấp nhiều thông tin về thị trường nhà ở Mỹ. Nội dung trang web bao gồm toàn bộ thông tin liên quan đến căn nhà được rao bán như những bức ảnh chụp từ máy bay hiển thị rõ từng ngôi nhà, đồng thời mỗi ngôi nhà lại được kèm theo một biểu đồ về diễn biến giá cả năm ngay và năm ngoái. Người mua nhà có thể đánh giá được ngôi nhà họ quan tâm cũng như những ngôi nhà bên cạnh. Ngoài các thông tin về diện tích, số phòng ở và công trình phụ, Zillow còn cung cấp cả thông tin về thời điểm xây nhà, hệ thống sưởi, điện nước, loại mái nhà và chất lượng xây dựng. Zillow cung cấp số liệu trong vòng 10 năm và độ chính xác của thông tin phụ thuộc vào các dữ liệu đóng thuế nhà đất và lịch sử mua bán của căn nhà.
• Chỉ số đánh giá thị trường
NCREIF cung cấp thông tin bất động sản, tuy nhiên việc công bố thông tin thường có độ trễ khoảng vài tháng. Chỉ số này được sử dụng rộng rãi để đánh giá bất động
sản. Trước khi NCREIF được lập ra vào năm 1982, thông tin về tình trạng bất động sản rất ít và các chỉ số chỉ được cung cấp hàng quý hoặc hàng năm dựa trên việc dự đoán hơn là tính toán chính xác. Tuy nhiên, từ khi NCREIF ra đời, các nhà đầu tư đã thuận lợi hơn trong việc đánh giá tỷ suất sinh lợi từ việc đầu tư thông qua các số liệu do NCREIF cung cấp.