Luận văn thạc sĩ REIT - Giải pháp vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam

BăGIỄOăDCăVĨăĨOăTO TRNGăIăHCăKINHăTăTP.ăHăCHệăMINH NGUYNăTHăTHU THANH ăTĨI: REIT - GIIăPHỄPăVNăCHOăTHăTRNG BTăNGăSNăVITăNAM ChuyênăngƠnh:ăKinhăTăTƠiăChínhăậ Ngân Hàng Mƣăsă:ă60ă31ă12ăă LUNăVNăTHCăSăKINHăT NGIăHNGăDNăKHOAăHC:ă PGS.TSăPHANăTHăBệCHăNGUYT ThƠnh Ph H Chí Minh ậ 2012 LIăCAMăOAN Tôi xin cam đoan lun vn Thc s kinh t này là do chính tôi nghiên cu và thc hin. Các thông tin, s liu đc s dng trong lun vn là trung thc và chính xác. NguynăThăThuăThanh LIăCỄMăN Trong sut thi gian nghiên cu và vit lun vn, tôi đã luôn nhn đc s hng dn, ch bo tn tình ca PGS.TSăPhanăThăBíchăNguyt - Giáo viên hng dn ca trng i hc Kinh T Thành ph H Chí Minh. Tôi xin kính gi đn Cô và Nhà Trng li tri ân và lòng bit n sâu sc. Tôi cng gi li cm n đn các bn đng nghip, bn bè, nhng ngi thân yêu đã luôn đng viên và giúp đ tôi hoàn tt lun vn này. NguynăThăThuăThanh DANHăMCăCỄCăTăVITăTT BS :Bt ng Sn TNDN :Thu nhp doanh nghip CMBS :Commercial mortgage-backed securities ậ Chng khoán cm c thng mi IPO :Initial Public Offering ậ ln đu tiên phát hành ra công chúng NAREIT :National Association of Real Estate Investment Trust (NAREIT) ậ Hip hi các quc gia v qu tín thác đu t bt đng sn NASDAQ :National Association of Securities Dealers Automated Quotations system - sàn giao dch chng khoán đin t ca M NAV :Net Asset Value ậ Giá tr tài sn thun MNCs :Multinational Corporations ậ Các công ty đa quc gia SCX : Singapore Exchange ậ Th trng chng khoán Singapore SFC : The Securities and Futures Commission - y ban chng khoán vƠ giao dch giao sau TSE :Tokyo Stock Exchange ậ S giao dch chng khoán Tokyo DANHăMCăCỄCăBNG : Cc Bng 2.1.1: Bng các ch tiêu bin đng trên th trng Bng 2.1.2: Thng kê th trng vn phòng cho thuê Tp.HCM quỦ 2/2012 Bng 2.1.3: Thng kê th trng nhà  bán ti Tp.HCM quý 2/2012 Bng 2.1.4: Thng kê th trng nhà gn lin vi đt ti Tp.HCM quý 2/2012 Bng 2.1.6: Thng kê th trng cn h dch v Bng 2.1.7: Thng k th trng khu công nghip DANHăMCăCỄCăSăă&ăBIUă Hình 1.2.1: S đ ca mt cu trúc UPREIT đin hình Hình 1.2.2: S đ ca mt cu trúc DOWNREIT đin hình Hình 1.2.3: S đ ca REIT đc t chc nh mt công ty Hình 1.2.4: S đ ca REIT đc t chc nh mt qu Hình 1.4.1: S đ t chc ca mt REIT đin hình Hình 1.4.2: S đ mt công ty phát trin BS thun khit Hình 1.4.3 Công ty phát trin đc tái cu trúc theo sau là mt REIT Hình 1.6.1a: Minh ha tm quan trng tng đi và tuyt đi t chc BS M Hình 1.6.1b: Nhng ngun vn ch s hu Hình 1.6.2 Tình hình v vic phân phi vn hóa ca REIT theo tng loi REIT Hình 1.6.3: S phát trin v quy mô REIT khai thác BS M nm 1971-2006 Hình 1.6.4: Tng vn ch s hu trong ln đu tiên phát hành ra công chúng (IPO) và phát hành ra th trng th cp REIT M, 1990-2006 Hình 1.6.5: Biu đ minh ha phân chia t l theo vùng Hình 1.6.6: Cu trúc REIT ca Ỏc đc qun lỦ bên ngoƠi Hình 1.6.7: Cu trúc Công ty đu t v J-REITs Hình 1.6.8: Cu trúc qu đóng S-REIT vƠ đc qun lỦ bên ngoƠi Hình 1.6.9: Cu trúc HK-REITs Hình 2.1.5: Th phn ca các siêu th trên th trng Hình 2.1.7a: Tình hình hot đng th trng khách sn Hình 2.1.7b: Trin vng tng lai ca th trng khách sn Hình 2.6.1: T l s ngi bit v REIT thông qua kho sát Hình 3.3.1: S đ ca REIT đc t chc nh mt công ty Hình 3.3.2: S đ ca REIT đc t chc nh mt qu MC LC DANH MC CÁC T VIT TT DANH MC CÁC BNG : Cc DANH MC CÁC S  & BIU  LI M U 1 CHNGă1.ăCỄCăKHỄIăNIMăVăREITăVĨăKINHăNGHIMăHOTăNGăREITă CAăCỄCăNCăTRểNăTHăGII 4 1.1 KHÁI NIM REIT 4 1.2 PHÂN LOI, CU TRÚC, CÁC HÌNH THC HOTăNG CA REIT 4 1.2.1 Phân loi 4 1.2.1.1 Equity REIT (REIT khai thác bt đng sn) 4 1.2.1.2 Mortgage REIT (REIT cho vay) 5 1.2.1.3 Hybrid REIT (REIT hn hp) 5 1.2.2 Cu trúc 5 1.2.2.1 Traditional REIT (REIT truyn thng) 5 1.2.2.2 UPREIT 5 1.2.2.3 DOWNREIT 6 1.2.3 Các hình thc hot đng ca REIT 7 1.2.3.1 REIT t chc di dng công ty (pháp nhân) 7 1.2.3.2 REIT t chc nh mt qu 8 1.2.4 Phân bit REIT đi chúng và REIT thành viên 9 1.3 MT S QUY TC HOTăNG CA REIT 10 1.3.1 REIT đc tham gia bi nhiu t chc vƠ cá nhơn vi nhng trách nhim riêng bit 10 1.3.2 Tính đc lp 10 1.3.3 Ngn nga s lm quyn 11 1.3.4 Qun lý ri ro 11 1.3.5 Tính minh bch 11 1.4ăC TÍNH CA REIT 11 1.4.1 Cu trúc REIT đin hình 11 1.4.2 u đim vƠ hn ch REIT 12 1.4.2.1 u đim 12 1.4.2.2 Hn ch 13 1.4.3 Li ích ca REIT 14 1.4.3.1 Li ích ca REIT đi nn kinh t 14 1.4.3.2 Li ích ca REIT đi vi nhƠ đu t 15 1.4.3.3 Li ích đi vi t chc và nhà phát trin bt đng sn 16 1.5 S KHÁC NHAU GIA REIT VI CÔNG TY BTăNG SN 18 1.6 REIT CÁC NC TRÊN TH GII VÀ BÀI HC KINH NGHIM 19 1.6.1 S lc REIT M 19 1.6.2 Khung pháp lý ca REIT M 21 1.6.3 Thành phn và quy mô ca REIT M 21 1.6.4 Mi quan h gia REIT vƠ th trng bt đng sn 23 1.6.5 REIT các nc Châu Á Thái Bình Dng 28 1.6.5.1 Th trng REIT ca Úc 30 1.6.5.2 Th trng REIT ca Nht 33 1.6.5.3 Th trng REIT ca Singapore 34 1.6.5.4 Th trng REIT ca Hng Kông 36 1.6.6 Bài hc kinh nghim v REIT t các nc 37 KT LUN CHNG 1 39 CHNG 2: TNG QUAN V TH TRNG BTăNG SN VÀ NGUN TÀI TR VN HIN TI CHO TH TRNG BTăNG SN VIT NAM 40 2.1 HOTăNG BTăNG SN TI THÀNH PH H CHÍ MINH 40 2.1.1 Th trng vn phòng cho thuê 42 2.1.2 Th trng nhƠ  bán 43 2.1.3 Th trng nhƠ gn lin vi đt 44 2.1.4 Th trng trung tơm bán l 45 2.1.5 Th trng cn h dch v 46 2.1.6 Khách Sn 47 2.1.7 Th trng khu công nghip 48 2.2 MT S QU BTăNG SN NCăNGOĨIăANGăHOTăNG TI VIT NAM HIN NAY 49 2.2.1 Vinaland Limited (VNL) ca tp đoƠn Vinacapital 50 2.2.2 VPF ca tp đoƠn Dragon Capital 51 2.2.3 Tp đoƠn Indochina Capital 51 2.2.4 VPH ca công ty qun lỦ qu đu t Saigon Asset Management 53 2.3 NHNGăKểNHăHUYăNG VN CHO TH TRNG BTăNG SN 54 HIN NAY 54 2.3.1 Kênh tín dng t các ngơn hƠng thng mi 54 2.3.2 Kênh thông qua th chp và tái th chp trong h thng ngân hàng 55 2.3.3 Kênh tit kim bt đng sn 56 2.3.4 Kênh thông qua c phiu bt đng sn 56 2.3.5 Kênh thông qua các qu đu t 56  t  57  t n . 57 2.4 NHNGăKHịăKHNăTRONGăTĨIăTR CHO CÁC D ÁN BTăNG SN 58 2.4.1 Gii hn các khon vay dài hn t ngân hàng 58 2.4.2 Thiu chính sách hp lỦ vƠ các kênh huy đng vn t các khon tin nhàn ri và tit kim cá nhân cho th trng bt đng sn 59 2.4.3 Thiu ngun qu đ cu cánh th trng bt đng sn 60 2.5 NHNG BT LI TRONG KINH DOANH BTăNG SN KHI THIU NGUN TÀI TR THÍCH HP 60 2.5.1 Khó khn cho vic hoàn tt d án dài hn 60 2.5.2 Khó thâm nhp vào phân khúc th trng cao cp và sang trng nh cn h, cao c vn phòng, khu mua sm & gii trí 61 2.5.3 Khó phát trin d án nhà  xã hi, giá r 61 2.6 PHIU KHO SÁT TÌM HIU V QU TÍN THỄCăU T BTăNG SN TI VIT NAM (REIT) 61 KT LUN CHNG 2 64 CHNG 3: TRIN KHAI REIT VIT NAM DA THEO MÔ HÌNH VÀ KINH NGHIM QUN LÝ REIT CA CÁC NC TRÊN TH GII 65 3.1 PHÂN TÍCH SWOT V IU KINăRAăI REIT TI VIT NAM 65 3.1.1 Strengthens (im mnh: S) 65 3.1.2 Weaknesses (im yu: W) 65 3.1.3 Opportunities (C hi: O) 66 3.1.4 Threats (Thách thc: T) 67 3.2 TÍNH CP THIT CN CÓ REIT TI VITăNAMăVĨăTHệăIM TI TP.HCM 68 3.2.1 Tính cp thit cn có REIT ti Vit Nam 68 3.2.2 Cho TPHCM thí đim qu REIT đu tiên 69 3.3 REIT VIT NAM TRONG TNG LAI 70 3.3.1 Xơy dng REIT Vit Nam da trên mô hình vƠ kinh nghim qun lỦ REIT ca các nc trên th gii 70 3.3.2  xut mô hình REIT cho th trng BS Vit Nam 72 3.3.3 TÌNH HÌNH THC T TRONG GIAI ON KHI U CA REIT  VIT NAM 78 3.3.3.1 S chun b cho REIT ca Công ty C phn u t phát trin đô th quc t (IPG Invest) 79 3.3.3.2 S ra đi công ty qun lỦ REIT đu tiên ti Vit Nam (VREIT Management) 79 KT LUN CHNG 3 80 LI KT 81 [...]... chúng ng th c p REIT M , 199 0-2 006 Ngu n: NAREIT Hình 1.6.4 và 1994, 19 1.6.4 REIT REIT REIT REIT REIT REIT kinh 24 REIT thì REIT không REIT REIT REIT có REIT REIT REIT REIT REIT REIT REIT REIT REIT Giliberto(1990), ông ghi chú 25 REIT REIT REIT REIT -1 993 REIT Clayton và MacKinnon (2003) coi REIT REIT Vào REIT ... a REIT theo t ng lo i REIT Ngu n: D li u t NAREIT Hình 1.6.3: S phát tri n v 197 1-2 006 Ngu n: NAREIT Trong hình 1.6.3 ,cho th y h u h t s 199 3-1 994 l ng v n th ng REIT b t ngu n t u tiên phát hành ra công chúng c a REIT (IPO) 23 Hình 1.6.4: n ch s h u trong l (IPO) và phát hành ra th u tiên phát hành ra công chúng ng th c p REIT M , 199 0-2 006 Ngu n: NAREIT Hình 1.6.4 và 1994, 19 1.6.4 REIT REIT REIT. .. công ty thành l p REIT và hành lang pháp lý b o v ng ch qu y thác cho công ty qu n lý qu REIT n c a qu vào b u ng s n ki m l i 3 M u Nghiên c u REIT M kinh nghi m cho rút i REIT t i Vi t Nam REIT có ph cho th ng b ng v n m i góp ph n gi i quy t bài toán v n ng s n Vi t Nam hi n nay Thông qua mô hình ho hi n t i c a th ng b hình REIT ng và cách qu n lý c a Phân tích nh ng ng s n Vi t Nam pháp lý u ki n... thu t b o m (hedging) và cho m b o 1.2.1.3 Hybrid REIT (REIT h n h p) Bao g m s h n ch s h u b khai thác Hybrid REIT là s k t h p chi ng s n và nhà c kinh doanh gi a REIT khai thác và REIT cho vay 1.2 TRADITIONAL REIT UPREIT DOWNREIT 1.2 REIT truy n th ng tr c ti p n m gi tài s n c a mình, trong khi UPREIT và DOWNREIT n m gi tài s n c i tác 1.2.2.2 UPREIT M t hay nhi u cá nhân ho c m b ng s i tác có... Mortgage REIT (REIT cho vay) Cho vay ti n tr c ti p cho ch s h u b ng s n và nhà khai thác ho c gia h n tín d ng gián ti p thông qua vi c mua l i các kho n vay ho c th ch p l i ch ng khoán và doanh thu ch y u t ti n lãi cho vay Nh ng REIT cho vay ngày nay ch m r ng tín d ng cho vay nh n h u Nhi u REIT cho vay hi n nay qu n lý r i ro t l lãi su t b ng vi c s d ng k thu t b o m (hedging) và cho m b o... , REIT h thu i ch u h u h t các qu c gia t i ngu n ng 19 thu ho n ng kinh doanh c a c chuy n sang cho a u a REIT ph i tr thu t c ho c l i nhu n u c t c ph n c a REIT 1.6 REIT 1.6 REIT REIT cùng mô hình , mà REIT , REIT REIT 20 n Hình 1.6.1a: Minh h a t m quan tr cung ph h u) a t ch c b - i và tuy ng s n (công chúng USD) Hình 1.6.1b: Nh ng ngu n v n ch s h u c g i là b n /v n ch s 21 1.6.2 Khung pháp. .. ho UPREIT Tuy nhiên v ng c a d ng này c tr c thu c c a REIT DOWNREIT t o ra cho nh ng REIT mà không có ho c mong mu thành m i tác có ch n l u linh ho t i tác ch s h u tr thành m Hình 1.2.2: i tác bên trong có gi i h n v i REIT c am tc n hình hình 7 1.2.3 REIT : công ty (pháp nhân) 1.2.3.1 REIT t ch i d ng công ty (pháp nhân) Thành l p theo lu t doanh nghi ho c y quy n do c c u ra C phi u c a REIT có... m c l c, m c a lu k lu , tài l u tham kh o, ph l c, ph n n i d ng m 03 ch 1: Các khái ni m v REIT và kinh nghi m ho ng REIT c c trên th gi i 2: 3: Tri n khai REIT Vi t Nam d a theo mô hình và kinh nghi m qu n lý REIT c c trên th gi i 4 REIT 1.1 TRÊ REIT REIT (Real Estate Investment Trust )- Ti ng Vi ng s n REIT t n t Qu tín thác i hình th c là m t lo chuyên mua, phát tri n, qu a trên vi c qu n lý chuyên... n kinh t và là cho doanh nghi p, l nh v c b c gi ng s n luôn i m t ngu n v n l n và lâu dài m i có th ho ng t t, vì v y m là tìm ngu n v ngu n v qu n lý, hi u qu nh t và c gi i uc nh nh t Và m t trong nh ng c p là ngu n t qu ng s n (hay còn g i là REIT) V i s c n thi t ph i có REIT cho th ng b s n, chúng ta cùng nghiên c u và tìm hi u v REIT- Gi i Pháp V n Cho Th Tr ng B ng ng S n Vi t Nam 2 Th ng bánh... n ti ho c s d ng cho nh ng m n ti n lãi chung gi m n ho c mua thêm b a REIT Các thành viên trong t ch c c quy n chuy n ti n lãi c a h vào t ch c ho m t ho c c ph n REIT ng s n i l y ti n 6 C c t trong vi c chuy n b tránh thu thu nh p cho ph n thu nh p ng s t REIT Hình 1.2.1: c am tc n hình 1.2.2.3 DOWNREIT V n, vi c thành l p và ho UPREIT DOWNREIT là m t công c không làm ng c v i c REIT s d m r ng quy . 1.2.1.2 Mortgage REIT (REIT cho vay) 5 1.2.1.3 Hybrid REIT (REIT hn hp) 5 1.2.2 Cu trúc 5 1.2.2.1 Traditional REIT (REIT truyn thng) 5 1.2.2.2 UPREIT 5 1.2.2.3 DOWNREIT 6 1.2.3 Các. cn có REIT ti Vit Nam 68 3.2.2 Cho TPHCM thí đim qu REIT đu tiên 69 3.3 REIT VIT NAM TRONG TNG LAI 70 3.3.1 Xơy dng REIT Vit Nam da trên mô hình vƠ kinh nghim qun lỦ REIT ca. gi là REIT) . Vi s cn thit phi có REIT cho th trng bt đng sn, chúng ta cùng nghiên cu và tìm hiu v REIT thông qua đ tƠi REIT- Gii Pháp Vn Cho Th Trng Btăng Sn Vit Nam