Giải pháp tài chính nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam

B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH õõõõõ LÊ TH THANH VIT GII PHÁP TÀI CHÍNH NHM THÚC Y TH TRNG BT NG SN VIT NAM Chuyên ngành: Kinh t tài chính – Ngân hàng Mã s: 60.31.12 LUN VN THC S KINH T Ngi hng dn khoa hc: TS.Nguyn Th Uyên Uyên TP.H CHÍ MINH – NM 2011 DANH MC CÁC T VIT TT BS: Bt đng sn. SXKD: Sn xut kinh doanh NH: Ngân hàng. VN: Vit Nam. T: u t NHNN: Ngân hàng Nhà nc NHTM: Ngân hàng Thng mi. TSC: Tài sn c đnh DN: Doanh nghip DNTN: Doanh nghip T nhân DNNN: Doanh nghip Nhà nc TD: Tín dng IMF: Qu tin t quc t. WB: Ngân hàng Th gii. CK: Chng khoán. TTCK: Th trng Chng khoán. CDS: Hp đng hoán đi tn tht tín dng. SPV: Các th ch mc đích đc bit SIV: Các công c đu t kt cu FED: Cc D Tr Liên Bang M. MBS: Chng khoán đm bo bng tài sn th chp (Mortgage- Backed-Security) CDO: Giy n đm bo bng tài sn(Collateralized-Debt-Obligations) MCO: N có th chp đc bo đm (Mortgage-Collateralized- Obligation) CBRC: Ngân hàng Trung ng Trung Quc. REIT: Qu đu t tín thác BS ( Real estate investment trust) Trang 1 MC LC Chng 1: Tng quan v th trng BS và khng hong tài chính Trang 1 1.1 Tng quan v th trng BS 1.1.1Khái nim và đc đim 1.1.1.1 Khái nim th trng BS 1.1.1.2 c đim ca th trng BS Trang 2 1.1.2 S cn thit ca vic hình thành và phát trin th trng BS Trang 3 1.1.2.1 Vai trò quan trng ca th trng BS đi vi nn kinh t 1.1.2.2 Vai trò quan trng ca th trng BS đi vi các th trng khác ca nn kinh t Trang 4 1.1.2.3 S cn thit ca vic phát trin th trng BS Trang 4 1.1.3Các nhân t nh hng ti th trng BS Trang 5 1.1.3.1 Các ch th tham gia 1.1.3.2 C ch vn hành Trang 7 1.1.3.3 Các yu t khác Trang 7 1.2 Th trng BS và khng hong tài chính Trang 8 1.2.1 Khng hong tài chính và nhng tác đng đi vi th trng BS Trang 8 1.2.1.1 Th trng BS b nh hng bi nhng bin pháp đi phó vi khng hong tài chính ca Chính ph Trang 8 1.2.1.2 Th trng BS b nh hng bi tâm lý ngi đu t trong cuc khng hong Trang 9 1.2.1.3 Các NHTM sit cht TD gây tác đng ln đi vi th trng BS Trang 10 1.2.2 Nghiên cu v bong bóng BS cùng nhng tác đng Trang 10 1.2.2.1 Hai trng thái bong bóng BS xy ra do tác đng ca tín dng Trang 11 1.2.2.2 Bong bóng BS xy ra do đu c Trang 11 1.2.3 Giai đon th 2 ca bong bóng BS Trang 11 1.2.4 Bùng n bong bóng BS Trang 12 Trang 2 Kt lun chng 1 Trang 13 Chng 2: Khng hong tài chính M 2008 và nhng tác đng đi vi th trng BS nc M- Bài hc kinh nghim cho VN 2.1 Khng hong tài chính M: nguyên nhân, din bin và s tác đng đn th trng BS M Trang 15 2.1.1 Khng hong tài chính M- Din bin và nguyên nhân Trang 15 2.1.1.1 Din bin ca cuc khng hong 2.1.1.2 Nguyên nhân khng hong Trang 16 2.1.2 Tác đng ca cuc khng hong tài chính ti th trng BS M Trang 18 2.1.3 Nhng hành đng nhm cu vãn nn kinh t ca chính ph M Trang 19 2.1.3.1 Chính ph M bm tin vào lu thông bng cách in thêm tin 2.1.3.2 Chính ph M can thip mnh vào tín dng NH, mnh tay ct gim lãi sut, tng cng mua MBS 2.1.3.3 Ban hành các gói kích thích kinh t khng l Trang 20 2.1.3.4 Mn n t phát hành trái phiu Trang 20 2.1.3.5 u đãi tín dng thu Trang 20 2.1.4 Kt qu Trang 21 2.2 Bài hc kinh nghim cho Vit Nam Trang 22 2.2.1 Bài hc v kh nng t điu tit ca th trng Trang 22 2.2.2 Bài hc v vic Nhà nc đóng vai trò quan trng nht trong s phát trin bn vng và n đnh ca th trng BS Trang 22 2.2.3 Bài hc v vic ph thuc quá nhiu vào ngun vn NH đ đu t BS s d dn đn ri ro thanh khon Trang 23 2.2.4 Bài hc v nâng cao nhn thc v tm quan trng ca công tác giám sát, d báo Trang 23 2.2.5 Bài hc v hn ch chi tiêu công Trang 24 2.2.6 Bài hc v vic t do hóa và phát trin cnh tranh th trng Trang 24 2.2.7 Bài hc v tác đng tiêu cc ca mt chính sách thu không phù hp Trang 24 Trang 3 Kt lun chng 2 Trang 25 Chng 3: Th trng BS VN- Thc trng và xu hng phát trin 3.1 Th trng BS VN và các mi quan h tng quan trong nn kinh t Trang 26 3.1.1 Mi tng quan gia th trng BS và nn kinh t v mô Trang 26 3.1.2 Quan h gia th trng BS- th trng vn Trang 28 3.2 Thc trng th trng BS VN Trang 31 3.2.1 Th trng BS VN chu tác đng ca cuc khng hong tài chính M Trang 31 3.2.1.1 Th trng BS VN b đóng bng 3.2.1.2 Lung vn FDI vào th trng BS b gim sút Trang 32 3.2.2 Nhng vn đ ni ti ca th trng BS Vit Nam Trang 32 3.2.2.1 V mt qun lý ca nhà nc Trang 33 3.2.2.2 V cung cu hàng hóa BS Trang 39 3.2.2.3 Mt bng giá BS hin nay quá cao Trang 41 3.2.2.4 Nhng hn ch ca các DN kinh doanh BS VN Trang 44 3.2.3 Nhng đng thái t phía Nhà nc nhm gii cu th trng BS Trang 46 3.3 Xu hng phát trin ca th trng BS VN Trang 51 3.3.1 Phân khúc nhà  hng trung Trang 51 3.3.2 Phân khúc th trng bán l, vn phòng cho thuê, trung tâm mua sm Trang 52 3.3.3 Phân khúc th trng BS sinh thái Trang 53 Kt lun chng 3 Trang 54 Chng 4: Các gii pháp nhm thúc đy th trng BS VN 4.1 Các gii pháp tài chính nhm thúc đy th trng BS VN Trang 55 4.1.1 Chng khoán hóa BS Trang 55 4.1.2 Thu hút vn đu t nc ngoài Trang 57 Trang 4 4.1.3 Tháo g vng mc ca hot đng cho vay BS Trang 59 4.1.4 Lp qu tit kim BS Trang 60 4.1.5 Tích cc xây dng các qu đu t tín thác BS Trang 61 4.2 Nhóm gii pháp v hàng hóa BS Trang 63 4.2.1 Tái to và phát trin ngun hàng hóa cho th trng BS Trang 63 4.2.2 a dng hóa ngun hàng theo hng phù hp vi nhu cu thc ca th trng Trang 63 4.3 Các gii pháp v mt c ch vn hành Trang 64 4.3.1 Xây dng, hoàn thin h thng vn bn lut, pháp lnh thu nhà, đt 4.3.2 Hoàn thin h thng thu Trang 65 4.4 Xây dng nng lc ca các t chc tham gia trên th trng BS Trang 66 4.4.1Nhng đ xut đi vi Nhà nc nhm phát trin bn vng th trng BS Vit Nam Trang 67 4.4.2 Nhng đ xut nhm nâng cao nng lc cnh tranh cho các DN kinh doanh BS Vit Nam Trang 68 4.5 Các gii pháp khác Trang 70 4.5.1 Hoàn thin công tác quy hoch, k hoch phát trin vùng, min 4.5.2 Nâng cao nng lc qun tr ri ro tín dng BS Trang 71 4.5.3 Xây dng h thng c s d liu v th trng BS Trang 73 4.5.4 Nâng cao tính minh bch ca th trng Trang 74 Kt lun chng 4 Trang 77-78 Kt lun chung Trang 79 LI M U 1. S cn thit ca đ tài Th trng bt đng sn là mt trong nhng th trng quan trng ca nn kinh t. Vi mô hình kinh t k hoch hóa tp trung ca nc ta trc đây thì loi th trng này cha phát trin. T sau đi mi (1986), trong quá trình chuyn đi sang nn kinh t th trng nhiu thành phn theo đnh hng XHCN có s qun lý ca Nhà nc, nhng nm gn đây th trng bt đng sn nc ta đã hình thành, phát trin vi tc đ nhanh và có din bin phc tp. Cùng vi th trng vn, th trng lao đng, th trng bt đng sn là mt trong nhng th trng đu vào ca nn sn xut. Nu phát trin hiu qu th trng này s góp phn quan trng trong vic thúc đy phát trin kinh t xã hi. Tuy nhiên do nhng bin pháp qun lý ca Nhà nc đi vi th trng bt đng sn còn nhiu yu kém, bt cp nên hin ti th trng này đang phát trin mt cách t phát, thiu t chc và tn ti nhiu yu t bt n nh nn đu c, mt cân bng cung cu, giá c cao, th tc mua bán phc tp, chi phí chuyn nhng cao do h thng pháp lý cha hoàn thin…Tình hình phát trin không lành mnh ca th trng bt đng sn nh hng ln ti công tác quy hoch đô th, to s phát trin không n đnh cho nn kinh t, cng nh gây tht thu cho nhà nc, gây tâm lý bt n cho ngi dân. Trong nhng nm qua mc dù nhà nc đã tp trung nhiu sc lc và tin ca nhm gii quyt vn đ trên nhng thc t đây vn là vn đ còn nhiu b tc cn khc phc và gii quyt. Thêm vào đó cuc khng hong tài chính M nm 2008 tác đng toàn cu cng đã gây nhng hu qu nng n cho th trng bt đng sn các nc trên th gii, k c Vit Nam. Nhng bài hc gì đã đc rút ra? Nhng kinh nghim gì đã hc đc t cách thc qun lý th trng bt đng sn ca các nc? Vic vn dng dng nhng kinh nghim này ra sao? Nhng điu này luôn thúc đy các nhà qun lý phi nhanh chóng tìm ra các bin pháp h tr qun lý và thúc đy s phát trin bn vng ca th trng bt đng sn. Và đây cng là mc tiêu nghiên cu ca đ tài. 2. Phng pháp nghiên cu Trong quá trình thc hin đ tài, ngi vit ch yu s dng các phng pháp phân tích s liu thc t, so sánh tng quan, thng kê, tng hp d liu nhm làm sáng t, phong phú thêm nhng vn đ v lý lun. 3. Ni dung nghiên cu Ngoài phn mc lc, li m đu, danh mc nhng t vit tt, danh mc nhng bng biu, đ th, ph lc; ni dung ca lun vn gm bn chng chính nh sau: Chng 1: Tng quan v th trng bt đng sn và khng hong tài chính. Chng 2: Khng hong tài chính M và nhng tác đng đi vi th trng BS M- Bài hc kinh nghim cho VN Chng 3: Th trng BS VN- Thc trng và xu hng phát trin Chng 4: Các gii pháp nhm thúc đy th trng BS VN Trang 1 Chng 1: Tng quan v th trng bt đng sn và khng hong tài chính 1.1 Tng quan v th trng bt đng sn 1.1.1 Khái nim và đc đim 1.1.1.1 Khái nim th trng bt đng sn Da trên các hc thuyt kinh t ca A.Smith, J.Keynes, các lý lun mang tính k tha ca ch ngha Mac- Lênin, các chuyên gia kinh t cng nh các nhà nghiên cu v BS trong nc cng nh quc t đã đa ra mt s khái nim sau đây v th trng BS: Khái nim 1: Th trng BS là ni hình thành các quyt đnh v vic ai tip cn đc BS và BS đó đc s dng nh th nào và vì mc đích gì. Khái nim 2: Th trng BS là đu mi thc hin và chuyn dch giá tr ca hàng hóa BS. Khái nim 3: Th trng BS là ni din ra các hot đng mua bán, chuyn nhng, cho thuê, th chp và các dch v có liên quan nh môi gii, t vn… gia các ch th trên th trng mà  đó vai trò qun lý Nhà nc đi vi th trng BS có tác đng quyt đnh đn s thúc đy phát trin hay kìm hãm hot đng kinh doanh đi vi th trng BS. Khái nim 4: Th trng BS là ni tin hành các giao dch v BS gm chuyn nhng, cho thuê, th chp và các dch v h tr nh môi gii, t vn Ngoài ra, còn mt s khái nim khác v th trng BS không ph bin nh: Do quan đim khác nhau v hàng hóa BS và phm vi th trng BS nên cng có ý kin cho rng th trng BS và th trng đt đai là mt bi vì tài sn là nhà, công trình xây dng phi gn vi đt đai mi tr thành BS đc. Cng có ý kin khác cho rng th trng BS là th trng nhà đt đa c. Quan nim này khá ph bin  nc ta vì cho rng ch có nhà đt mi mang ra mua bán chuyn nhng trên th trng. ây cng là đnh ngha không đy đ bi vì BS nhà đt cng ch là mt b phn ca hàng hóa BS trên th trng. Nh vy, hin có rt nhiu quan nim khác nhau v th trng BS, di góc đ tng hp các kt qu nghiên cu có th đa ra mt khái nim chung nht v th trng BS nh sau: “Th trng BS là quá trình giao dch hàng hóa BS gia các bên Trang 2 có liên quan. Là ni din ra các hot đng mua bán, chuyn nhng, cho thuê, th chp và các dch v có liên quan đn BS nh trung gian, môi gii, t vn…gia các ch th trên th trng mà  đó vai trò qun lý Nhà nc có tác đng quyt đnh đn s thúc đy phát trin hay kìm hãm hot đng kinh doanh trên th trng BS”. 1.1.1.2 c đim ca th trng bt đng sn: Ü Th trng BS mang tính vùng, khu vc sâu sc: BS là mt loi hàng hóa c đnh, không th di di v mt v trí và chu nh hng ca các yu t tp quán, tâm lý, th hiu, mà các yu t này  mi vùng, mi min thì đu khác nhau nên th trng BS mang tính đa phng. Do điu kin t nhiên và trình đ phát trin kinh t, vn hóa XH khác nhau nên các vùng, min có s phát trin không đng đu, do đó th trng BS cng s có quy mô và trình đ khác nhau. Ü Th trng BS là th trng không hoàn ho: Do BS có tính d bit, tin tc th trng b hn ch, th trng BS mang tính đc quyn hn th trng hàng hóa nên th trng BS là th trng cnh tranh không đy đ. Thêm vào đó, có th nói tt c các th trng BS trên th gii đu chu s can thip ca Nhà nc dù  mc đ cao hay mc đ thp, mà ch yu là can thip vào lnh vc đt công, nhà công sn đ thc hin các mc tiêu phát trin chung. S tác đng ca Nhà nc cng là mt trong nhng yu t to nên tính không hoàn ho ca th trng BS. Ü Th trng BS có ngun cung có gii hn và phn ng chm đi vi cu: Mi hàng hóa khi đc tha nhn trên th trng và có cu tng thì nhà sn xut có th đy mnh sn xut làm tng lng cung nhanh chóng. iu này không đúng đi vi th trng BS. Khi cu v BS tng thì cung không th phn ng nhanh chóng nh các hàng hóa thông thng khác bi vì vic tng cung vi mt loi mc đích c th nào đó cn có thi gian dành cho vic chun b, nh xin phép chuyn đi mc đích s dng, mua đt, xin cp phép xây dng, bi thng, thit k, thi công…Trên thc t cung không nht thit c đnh cho tng mc đích s dng c th nhng tng cung đt (yu t đu tiên ca các BS khác) là c đnh và hn ch bng kim soát quy hoch gây nh hng ln đn gii hn cung đt b sung cho nhng d án BS khác. [...]... hành chính, v n b n pháp lu t, chính sách nhà , chính sách qu n lý và s d ng th tr t công…có nh h ng r t l n ng B S N u xây d ng n s phát tri n n c h th ng v n b n pháp lu t phù h p, các th t c hành chính tinh g n, rõ ràng s thúc y các giao d ch B S phát tri n, giúp Nhà n qu n lý t t ngu n tài nguyên qu c gia c ng nh t n thu tr nh và b n v ng c a ng B S phát tri n mang l i c ng nh h n ch Còn n u các chính. .. o n tài chính, tr c l i c a m t s t ch c cá nhân có t m nh h r ng l n Khi kh ng ho ng x y ra toàn b n n kinh t s b tr ng B S c ng s b tác 1.2.1.1 Th tr nh h ng tài chính ng n ng n và th ng b i: ng b t ng s n b nh h ng b i nh ng bi n pháp i phó v i kh ng ho ng tài chính c a Chính ph : Tr i qua l ch s các cu c kh ng ho ng, m t s ph ng th c ch ng kh ng ho ng th ng c Nhà n c áp d ng nh : Ü Th c thi chính. .. t ch c phát hành MBS và CDO c ng nh các t ch c tài chính mà trong danh m c tài s n c a mình có nhi u MBS và CDO s p ó, kh ng ho ng tài chính n ra vào tháng 8/2007 khi c u (SIV) và các th ch m c ích nl c bi t (SPV) c ng s p Ti p theo t nh ng công c Tk t , sau ó phát tri n thành kh ng ho ng tài chính toàn c u t tháng 9/2008 sau khi hàng lo t t ch c tài chính kh ng l s p (Ngu n: IMF World Economic Outlook... kh ng ho ng, trong ó, y u t g c r làm tr m tr ng thêm cu c kh ng ho ng chính là các phát ki n tài chính, c th là các công c tài chính phái sinh d a trên tài s n th ch p CK hóa và các s n ph m c a quá trình này nh các công c CDO), n có th ch p cb o T k t c u m (MCO) và các lo i t mua bán (MBS, ng t là m t phát minh l n v công c tài chính Tuy v y, vì có ít nh t 4 lo i ch th kinh t liên quan trình CK hóa... Nh v y, nh ng chính sách u ãi thu k trên ã góp ph n khuy n khích các t ch c, cá nhân vay v n T vào nh ng l nh v c r i ro cao nh CK, B S i u này t o nên bong bóng CK, B S M , m t trong nh ng nguyên nhân gây ra kh ng ho ng tài chính Ngoài vi c khuy n khích s d ng òn b y tài chính, chính sách thu c ng tác ng t i m c và s bi n ng giá c c a các tài s n c b n trong ó có CK Ch ng h n, vi c Chính ph c t gi... bong bóng là v n chính sách hóc búa Có th làm l nh nh ng c n s t th tr ng b ng nhi u bi n pháp, can thi p hành chính m t cách nóng v i, không cân nh c th nh t Dùng các công c th tr và t ng c y m i là v n ng là bi n pháp t i t ng, nâng cao nh n th c, t o c ch phòng ng a r i ro ng tuyên truy n, giáo d c có th là nh ng bi n pháp có hi u qu lâu dài Trang 15 Ch tr ng 2: Kh ng ho ng tài chính M n m 2008... c kh ng ho ng tài chính chính th c n ra Tác ng c a cu c kh ng ho ng n d i chu n ngày càng tr nên sâu r ng khi hàng lo t các t p oàn tài chính tên tu i c a M b s p Stearns (NH môi gi i và T l n th 5 ph Wall) b JP Morgan Chase mua l i v i giá 2USD/c ph n vào tháng 3/2008, hàng lo t nh ng t p oàn hàng gót nhau s p Sau khi Bear Fannie Mae, và Freddie Mac (hai công ty u c a M c ng n i c chính ph b o tr... b ng 0 hi m th y FED c ng th c hi n nghi p v th tr mà các t ch c tài chính n ng m khi mua l i các MBS, các trái phi u chính ph M c này ang s h u… ng th i h lãi su t tái chi t kh u Tháng 12/2007 Chính ph M Auction Facility ã l p và giao cho FED ch trì ch c p các kho n vay ng n h n có k h n t 28 m c lãi su t cao nh t mà các t ch c tài chính ã 12/2007 n tháng 11/2008, l là g n 300 t USD Tính ng trình... h u trái phi u chính ph M trong th i k kh ng ho ng v n là s l a ch n b t bu c c a nhi u qu c gia S li u c a chính ph M cho th y, t u n m t i nay, B Tài chính M các nhà huy ng Tn ã bán ra l ng trái phi u tr giá 1.410 t USD và c ngoài ã mua 43,1% t ng s trái phi u này cm tl ng v n l n tài tr cho các ch i u này ã giúp M ng trình kích c u, trang tr i cho nh ng kho n chi tiêu kh ng l c a chính ph M 2.1.3.5... a CK hóa là các NH T g p các lo i tài s n khác nhau v i ch t l trên s b o ng không t ng ng thành m t và phát hành CK d a m b ng các tài s n ó v i suy ngh làm nh v y s gi m i r i ro ti m tàng so v i vi c phát hành CK ch d a vào t ng lo i tài s n riêng l Các lo i CK t các tài s n t ng h p M và các nhi u c các NH T nh giá r i phát hành ra công chúng, các NH nh ch tài chính trên toàn c u thông qua các . MINH õõõõõ LÊ TH THANH VIT GII PHÁP TÀI CHÍNH NHM THÚC Y TH TRNG BT NG SN VIT NAM Chuyên ngành: Kinh t tài chính – Ngân hàng Mã s: 60.31.12 LUN VN. hong tài chính Trang 8 1.2.1 Khng hong tài chính và nhng tác đng đi vi th trng BS Trang 8 1.2.1.1 Th trng BS b nh hng bi nhng bin pháp đi phó vi khng hong tài chính. thái Trang 53 Kt lun chng 3 Trang 54 Chng 4: Các gii pháp nhm thúc đy th trng BS VN 4.1 Các gii pháp tài chính nhm thúc đy th trng BS VN Trang 55 4.1.1 Chng khoán hóa BS