Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại TP HCM

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN MINH ĐỨC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH – Năm 2008 L IM ð U Tính c p thi t c a đ tài : M c dù m i đư c hình thành m t kho ng th i gian chưa lâu ñ n nay, th trư ng B"t ñ ng s n Vi%t Nam nói chung ) TP.HCM nói riêng ñã ñư c nhi1u nư c th gi i ñánh giá cao Chính th trư ng B"t ñ ng s n góp ph5n thúc đ7y q trình hi%n đ9i hóa th hóa, mang l9i nhi1u gi i pháp nhà ) cho t5ng l p dân cư, thu hút m9nh m; nhi1u ngu nói, th trư ng B"t đ ng s n ngày đóng v trí quan tr?ng n1n kinh t xã h i ) nư c ta Cùng v i kh phát tri>n m9nh m;, th trư ng B"t ñ ng s n khơng th> tránh khCi nhDng tác đ ng tE nhi1u hư ng như: tâm lý dân cư, sH chu chuy>n lu ñi1u ti t th trư ng B"t ñ ng s n nhOm ñ m b o th trư ng ln theo m t quQ đ9o lành m9nh ñ ng lHc phát tri>n n1n kinh t Tuy nhiên, nhDng tác đ ng tích cHc đ n th trư ng tE nhDng sách ln địi hCi m t kho ng th i gian c5n thi t ñ> phát huy hi%u qu , th nDa, r"t nhi1u sách đư c ban hành, ) b"t kỳ qu=c gia nào, ph i ñánh ñTi nhDng l i ích kinh t trư c mLt đ> ñ9t ñư c hi%u qu lâu dài b1n vDng Do đó, nhDng thay đTi v1 sách tài chính, sách ti1n t%, tín dIng, sH thay đTi sLc thu liên quan ñ n B"t ñ ng s n, nhDng tác ñ ng l n tE sH m"t cân ñ=i cungVc5u th trư ng B"t ñ ng s n, kèm theo tình hình l9m phát, sH b"t Tn cJa kinh t toàn c5u, hi%n tư ng suy thối th trư ng B"t đ ng s n ) nhi1u nu c th gi i ñã n th trư ng B"t ñ ng s n t9i TP.HCM tE ñ5u năm 2008 ñ n ñã g p nhi1u tr) ng9i lun m9nh m; ð\ng trư c thHc tr9ng trên, vi%c nghiên c\u tìm gi i pháp giúp th trư ng B"t ñ ng s n t9i TP.HCM phát tri>n ho9t ñ ng Tn ñ nh vi%c h t s\c c"p thi t th i ñi>m M c đích nghiên c u: ð1 tài " Phát tri>n th trư ng B"t ñ ng s n t9i TP.HCM giai đo9n hi%n thơng qua gi i pháp tài chính" đư c tác gi thHc hi%n v i mong mu=n phân tích nhDng h9n ch th trư ng B"t ñ ng s n t9i TP.HCM , tìm hi>u nhDng phương th\c hi%u qu vi%c phát tri>n th trư ng B"t ñ ng s n cJa nhi1u nư c th gi i qua gi i pháp tài chính, tE đ1 nhDng gi i pháp tài phù h p v i tình hình nư c nói chung TP.HCM nói riêng đ> giúp th trư ng B"t đ ng s n t9i TP.HCM vư t qua nhDng khó khăn, ñ\ng vDng phát tri>n hoàn c nh hi%n ð i tư!ng, ph#m vi phương pháp nghiên c u: ð=i tư ng nghiên c\u cJa ñ1 tài th trư ng B"t ñ ng s n t9i TP.HCM Ph9m vi th i gian nghiên c\u giai ño9n tE ñ5u năm 2008 ñ n h t Quý II năm 2008 ðây giai đo9n có nhi1u bi n ñ ng m9nh th trư ng B"t ñ ng s n t9p TP.HCM vòng năm tr) l9i Trên s) lý thuy t Tài Chính Cơng, Qu n Tr RJi Ro Tài Chính, Phân Tích Chính Sách Thu , Tài Chính Ti1n T%, đ1 tài ñư c thHc hi%n dHa phương pháp: Phương pháp so sánh: ñư c tác gi sb dIng ñ> so sánh sH bi n ñ ng th trư ng B"t ñ ng s n giDa giai ño9n nghiên c\u v i giai ño9n kh\ Phương pháp dicn d ch tTng h p: ñư c tác gi sb dIng ñ> làm s) cho vi%c làm rõ thHc tr9ng ñ1 xu"t gi i pháp nhOm phát tri>n th trư ng B"t ñ ng s n t9i TP.HCM Bên c9nh đó, tác gi cịn tìm hi>u, tóm lư c nhDng k t qu nghiên c\u trư c đ> bT sung cho vi%c nghiên c\u ) ñ1 tài B c c c a ñ tài: V1 b n, ñ1 tài ñư c sLp x p gn th trư ng B"t ñ ng s n t9i TP.HCM giai ño9n hi%n Chương 1: T+NG QUAN V1 TH3 TRƯ NG B6T ð7NG S9N 1.1 T;ng quan v th= trư?ng B t ñ@ng sBn: 1.1.1 Khái niDm, ñEc ñiFm c a B t ñ@ng sBn th= tru?ng B t ñ@ng sBn: 1.1.1.1 Khái niDm b t ñ@ng sBn: Vi%c phân lo9i tài s n thành “B"t ñ ng s n” “ð ng s n” có ngu hi%n ) Lukt Dân sH Nhkt B n, B lukt Dân sH BLc Kỳ Sài Gòn cũ Trong đó, ði1u 100 Lukt Dân sH Thái Lan quy ñ nh: “B"t ñ ng s n ñ"t ñai nhDng vkt gLn li1n v i ñ"t ñai, bao gm khác bi%t ñáng ý so v i Lukt Dân sH truy1n th=ng ði1u 130 cJa Lukt m t m t, li%t kê tương tH theo cách cJa Lukt Dân sH truy1n th=ng; m t khác, ñưa khái ni%m chung v1 B"t ñ ng s n “nhDng ñ=i tư ng mà d ch chuy>n s; làm tTn h9i ñ n giá tr cJa chúng” Bên c9nh đó, Lukt cịn li%t kê nhDng vkt khơng liên quan đ n đ"t ñai “tàu bi>n, máy bay, phương ti%n vũ trI…” B"t ñ ng s n Theo B lukt Dân sH năm 2005 cJa nư c C ng hoà Xã h i ChJ nghĩa Vi%t Nam, t9i ði1u 174 có quy đ nh: “B"t đ ng s n tài s n bao g c tài s n gLn li1n v i nhà, cơng trình xây dHng đó; Các tài s n khác gLn li1n v i ñ"t ñai; Các tài s n khác pháp lukt quy ñ nh” Như vky, khái ni%m B"t ñ ng s n r"t r ng, ña d9ng c5n ñư c quy ñ nh cI th> bOng pháp lukt cJa mMi nư c có nhDng tài s n có qu=c gia cho B"t ñ ng s n, qu=c gia khác l9i li%t kê vào danh mIc B"t ñ ng s n Hơn nDa, quy ñ nh v1 B"t ñ ng s n pháp lukt cJa Vi%t Nam khái ni%m m) mà cho đ n chưa có quy ñ nh cI th> danh mIc tài s n 1.1.1.2 ðEc ñiFm c a B t ñ@ng sBn : B"t đ ng s n có nhDng đ c đi>m sau: Tính c= đ nh lâu b1n: B"t ñ ng s n chl t9o lkp m t di%n tích cI th> cJa đ"t đai, đ"t ñai tài nguyên qu=c gia không th> thay ñTi di%n tích, n u đ"t đai khơng ph i hàng hố b"t đ ng s n gLn khó khăn vkn đ ng v i tư cách hàng hố B"t đ ng s n tài s n không th> di d i nên h< sơ mơ t b"t đ ng s n ghi nhkn sH bi n ñ ng theo th i gian v1 hi%n tr9ng, v1 chJ s) hDu, chJ sb dIng, theo m t trình tH pháp lý nh"t đ nh y u t= ñ c bi%t quan tr?ng quan h% giao d ch th trư ng b"t đ ng s n Tính lâu b1n đư c th> hi%n rõ q trình sb dIng đ"t đai, b)i đ"t đai khơng b hao mịn Tính khan hi m ñ c bi%t: Do sH phát tri>n cJa s n xu"t, sH gia tăng dân s= làm cho nhu c5u v1 ñ"t ñai, nhà ) ngày tăng, tTng cung đ"t đai khơng thay đTi Chính vky giá c đ"t đai có xu hư ng ngày gia tăng Tính cá bi%t l n ch u nh hư)ng qua l9i lxn nhau: Khơng có b"t đ ng s n th trư ng gi=ng mMi b"t đ ng s n ñư c xác lkp m t di%n tích cI th> cJa đ"t đai v i v trí đ a lý, đ a hình, ki>u dáng ki n trúc, s) h9 t5ng,…khác Tuy b"t ñ ng s n mang tích cá bi%t cao nhDng trư ng h p có nhDng thay đTi l n xung quanh b"t đ ng s n s; có nhDng tác đ ng m9nh v1 nhu c5u giá c cJa b"t đ ng s n Ch u sH chi ph=i m9nh m; cJa sách, pháp lukt nhà nư c ban hành ho9t ñ ng lĩnh vHc kinh t Vvăn hốV xã h i : Do đ"t đai tài s n quan tr?ng cJa qu=c gia, ph i ch u sH chi ph=i cJa nhà nư c nhOm làm gi m nhDng tác ñ ng x"u ñ n n1n kinh t , phát huy nhDng ngu xác đ nh gm riêng có mà b"t đ ng s n đư c xem hàng hố đ c bi%t Hàng hóa b"t đ ng s n có nhDng ñ c trưng sau: TTng cung ñ"t ñai c= ñ nh vi%c cung \ng ñ"t ñai phù h p cho tEng mIc đích riêng b h9n ch v1 m t quy ho9ch cJa Nhà nư c Do giá c b"t đ ng s n ln có xu hư ng ngày tăng lên, cung hàng hóa b"t ñ ng s n co giãn so v i giá Th i gian giao d ch hàng hoá b"t ñ ng s n dài so v i giao d ch hàng hố thơng thư ng, b)i giao d ch b"t đ ng s n khơng chl giao d ch b n thân b"t ñ ng s n mà bao gn hoá thành ti1n m t chkm Hàng hoá b"t ñ ng s n ñư c sH qu n lý ch t ch; cJa Nhà nư c, ch u nh hư)ng y u t= t9p quán, tâm lý, th hi u, tính c ng đ chl quan h% giDa ngư i mua, ngư i bán v1 b"t ñ ng s n mà nơi dicn giao d ch liên quan ñ n b"t ñ ng s n cho thuê, th ch"p, b o hi>m chuy>n d ch quy1n sb dIng Nên th trư ng b"t ñ ng s n có th> hi>u m t cách khái quát sau: Th trư ng b"t ñ ng s n tTng th> giao d ch v1 b"t ñ ng s n dHa quan h% hàng hóa, ti1n t% dicn m t không gian th i gian nh"t ñ nh Tùy theo mIc tiêu nghiên c\u ti p ckn, ngư i ta có th> phân l?ai th trư ng b"t ñ ng s n theo nhi1u tiêu th\c khác Căn c\ theo lo9i hàng hóa b"t đ ng s n, ngư i ta có th> chia th trư ng b"t đ ng s n thành th trư ng ñ"t ñai, th trư ng nhà ), th trư ng b"t ñ ng s n dùng d ch vI, th trư ng b"t đ ng s n dùng cho văn phịng, cơng s), th trư ng b"t đ ng s n cơng nghi%p Căn c\ theo lo9i tính ch"t m=i quan h% xu"t hi%n th trư ng, ngư i ta có th> chia th trư ng b"t đ ng s n thành th trư ng mua bán, th trư ng thuê cho thuê, th trư ng th ch"p b o hi>m Căn c\ theo trình tH tham gia, ngư i ta có th> phân chia th trư ng b"t ñ ng s n thành th trư ng chuy>n ng quy1n sb dIng ñ"t (giao ñ"t, cho thuê ñ"t) hay g?i th trư ng ñ"t ñai, th trư ng xây dHng cơng trình đ> bán cho thuê (th trư ng sơ c"p), th trư ng bán l9i ho c cho thuê l9i (th trư ng th\ c"p) Căn c\ theo m\c đ ki>m sóat, ngư i ta có th> phân chia th trư ng b"t đ ng s n thành th trư ng th\c th trư ng có ki>m sóat cJa nhà nư c, hay th trư ng phi th\c th trư ng khơng đư c ki>m sóat cJa Nhà nư c 1.1.1.5 ðEc ñiFm th= trư?ng b t ñ@ng sBn: Th trư ng B"t ñ ng s n mang tính vùng, tính khu vHc sâu sLc khơng tkp trung, tr i r ng khLp vùng mi1n cJa ñ"t nư c B"t ñ ng s n m t lo9i hàng hố c= đ nh khơng th> di d i v1 m t v trí ch u nh hư)ng cJa y u t= tkp qn, tâm lý, th hi u Trong đó, tâm lý, tkp quán, th hi u cJa mMi vùng, mMi đ a phương l9i khác Chính vky, ho9t ñ ng cJa th trư ng B"t ñ ng s n mang tính đ a phương sâu sLc M t khác, th trư ng B"t ñ ng s n mang tính khơng tkp trung tr i r ng ) m?i vùng mi1n cJa ñ"t nư c S n ph7m hàng hố B"t đ ng s n có “dư thEa” ) vùng khơng th> đem bán ) vùng khác đư c Bên c9nh đó, mMi th trư ng mang tính ch"t đ a phương v i quy mơ trình đ khác có sH phát tri>n khơng đ1u giDa vùng, mi1n, đi1u ki%n tH nhiên trình đ phát tri>n kinh t Vvăn hốVxã h i khác dxn đ n quy mơ trình đ phát tri>n cJa th trư ng B"t ñ ng s nkhác Th trư ng B"t đ ng s n ) th có quy mơ trình đ phát tri>n kinh t cao ho9t đ ng sơi đ ng th trư ng B"t đ ng s n ) nơng thơn, mi1n núi v.v Th trư ng B"t ñ ng s n ch u sH chi ph=i cJa y u t= pháp lukt B"t ñ ng s n tài s n l n cJa mMi qu=c gia, hàng hố đ c bi%t, giao d ch v1 B"t ñ ng s n tác ñ ng m9nh m; ñ n h5u h t ho9t ñ ng kinh t V xã h i Do đó, v"n đ1 v1 B"t đ ng s n ñ1u sH chi ph=i ñi1u chlnh ch t ch; cJa h% th=ng văn b n quy ph9m pháp lukt riêng v1 B"t ñ ng s n, ñ c bi%t h% th=ng văn b n quy ph9m pháp lukt v1 ñ"t ñai nhà ) ð c ñi>m ñ c bi%t ñúng ) nư c ta th trư ng ñ"t ñai c"p I (th trư ng sơ c"pV giao ñ"t cho thuê ñ"t) ch u tác ñ ng nh"t b)i quy t đ nh cJa Nhà nư c Chính phJ nư c th gi i ñ1u quan tâm ñ n B"t ñ ng s n th trư ng B"t đ ng s n, ln đi1u chlnh sách v1 B"t ñ ng s n th trư ng B"t ñ ng s n nhOm huy ñ ng ngum xu"t phát tE nhDng ñ c trưng riêng cJa mMi vùng, ch u sH chi ph=i cJa ñi1u ki%n tH nhiên truy1n th=ng tkp quán, th hi u, tâm lý xã h i trình sb dIng B"t đ ng s n.Thkm chí, b n thân th trư ng ñ a phương, sH hi>u bi t v1 giao d ch không hoàn h o, ngư i mua ngư i bán thư ng thi u thơng tin liên quan đ n nhDng giao d ch trư c SH tác ñ ng cJa Nhà nư c m t y u t= t9o nên tính khơng hồn h o cJa th trư ng B"t ñ ng s n B"t kỳ Nhà nư c đ1u có sH can thi%p vào th trư ng B"t ñ ng s n ) m\c đ khác nhau, chJ y u ñ"t ñai ñ> thHc hi%n mIc tiêu phát tri>n chung B"t đ ng s n có tính d bi%t, tin t\c th trư ng h9n ch , ñ"t ñai th trư ng sơ c"p phI thu c vào quy t ñ nh cJa Nhà nư c nên th trư ng B"t ñ ng s n th trư ng c9nh tranh khơng hồn h o M t khác, th trư ng B"t đ ng s n khơng hồn h o cịn tính ch"t khơng tái t9o ñư c cJa ñ"t, nên th trư ng B"t ñ ng s n mang tính đ c quy1n, đ5u nhi1u th trư ng hàng hoá khác Th trư ng B"t đ ng s n có m=i liên h% mkt thi t v i th trư ng v=n tài ð ng thái phát tri>n cJa th trư ng tác ñ ng t i nhi1u lo9i th trư ng n1n kinh t B"t ñ ng s n tài s n ñ5u tư ñ"t bao g năm xây dHng, c"p, h9ng cơng trình; Nêu rõ thơng tin v1 quy1n l i ích cJa ngư i th\ ba có liên quan v1 quy1n s) hDu, quy1n sb dIng, quy1n hư)ng l i ích, tình tr9ng cho th, th ch"p, cho mư n, cho ) nh V i sàn giao d ch b"t ñ ng s n, giá c b"t ñ ng s n s; ñư c xác ñ nh h p lý Khi giá ) m\c ñ h p lý, nhu c5u ngư i sb dIng s; tăng cao, doanh nghi%p s; dc bán ñư c B"t ñ ng s n cJa cho đ=i tư ng có nhu c5u thkt v i nhDng hình th\c tốn cI th>, h p lý an toàn, s; h9n ch trư ng h p t"t c s n ph7m ñ1u rơi vào tay nhà đ5u tư lư t sóng, n u h? khơng bán k p th i s; dxn đ n tình tr9ng trì tru% vi%c tốn nhDng l5n ti p theo cho DN Tính pháp lý cJa s n ph7m B"t ñ ng s n s; ñư c giám sát ch t ch; hơn, t9o sH an tâm cho khách hàng 3.2 Các giBi pháp gia tăng ngu{n v n ñxu tư cho th= trư?ng B t ñ@ng sBn t#i TP.HCM 3.2.1 GiBi pháp thu hút v n tU nưfc ngồi: Ngồi v"n đ1 b"t ckp v1 trư ng pháp lý, ch sách, qu n lý nhà nư c, tác ñ ng cJa th trư ng vàng, ch\ng khốn… v"n đ1 v=n ñang ñư c xem toán nan gi i nh"t cJa doanh nghi%p kinh doanh b"t ñ ng s n, khó khăn v1 ngun khai bư c ti p theo cJa dH án Bên c9nh đó, dH án l n, v i di%n tích vài trăm hecta đ> xây khu th r"t đư c cơng ty b"t đ ng s n nư c ngồi quan tâm đ> đư c h p tác góp v=n đ5u tư Trên phương di%n thHc t , dù chưa ph i phT bi n v i t"t c cơng ty b"t đ ng s n, có nhi1u sH h p tác góp v=n giDa công ty nư c v i cơng ty, tkp đồn l n nư c ngồi CI th> có th> k> đ n DH án The Estella (xa l Hà N i, qukn 2, TP.HCM) qui mô kho ng 1.500 h , tTng v=n ñ5u tư 106 tri%u USD, ñây dH án liên doanh giDa Keppel Land (thu c Tkp đồn Keppel cJa Singapore, chi m 55% v=n) Công ty Ti n Phư c (45%), ngồi ra, Cơng ty An Phú JS Cơng ty HOK cJa MQ k t h p ñ> tri>n khai m t dH án nghìn tl VND, xây dHng khu dân cư An Phú Hưng ) Hóc Mơn, TP.HCM ð> đ9t đư c hi%u qu cao vi%c thu hút v=n ñ5u tư nư c ngồi, cơng ty B"t đ ng s n c5n tr?ng: Chu7n b h< sơ v1 dH án thkt hồn chlnh (đ c bi%t quan tr?ng gi"y t pháp lý dH án) Nghiên c\u kQ v1 m\c giá chuy>n ng ho c v=n góp (n u hình th\c h p tác, liên doanh) N u dH án lên quy ho9ch, c5n ph i có b ng phân bT ngân sách đ5u tư h p lý, rõ ràng v i thi t k chi ti t cJa tEng h9ng mIc tTng th> dH án Trình đư c b n phân tích m\c đ kh thi tính thành cơng (kh sinh l i h"p dxn) cJa dH án N u liên doanh, chJ dH án c5n ph i có báo cáo tài v1 tình hình doanh nghi%p đư c chu7n b chu ñáo, rõ ràng thHc hi%n b)i đơn v ki>m tốn uy tín Ngồi ra, m t y u t= nhC không ph5n quan tr?ng nên tìm hi>u v1 văn hóa doanh nghi%p, văn hóa qu=c gia cJa Nhà đ5u tư nư c ngồi đ> có th> đáp \ng ho c gi i tCa ñúng nhDng lo lLng làm hài lịng v i địi hCi cJa nhà ñ5u tư nư c 3.2.2 GiBi pháp phát hành trái phi u: ThHc t vi%c Ngân hàng thLt ch t tín dIng b"t đ ng s n gây nhi1u khó khăn l n cho cơng ty b"t đ ng s n Do đó, bên c9nh vi%c thu hút v=n h p tác v i cơng ty nư c ngồi, cơng ty b"t ñ ng s n ñã tìm cách t phát hành 342 tri%u VND trái phi u ñ> phát tri>n dH án chung cư ðây khơng ph i l5n đ5u tiên mà l5n th\ CapitalLand huy ñ ng v=n bOng cách phát hành trái phi u ‹ nư c ta, tình tr9ng khó khăn v1 ngu huy đ ng v=n cJa nhi1u ñ=i tư ng khác quQ đ5u tư, cơng ty, tkp đồn b o hi>m, tài M t khác vi%c áp dIng lãi su"t trình tr n qua phương th\c s; linh ho9t so v i tT ch\c tín dIng Doanh nghi%p có th> chJ đ ng vi%c qu n tr tài thơng qua vi%c mua ñi hay bán l9i trái phi u cơng ty phát hành th trư ng ð=i v i cơng ty đ5u tư kinh doanh s n ph7m không ph i b"t ñ ng s n, ñi1u ki%n cJa vi%c phát hành trái phi u chl c5n có th i gian ho9t ñ ng t=i thi>u năm k> tE ngày cơng ty th\c vào ho9t đ ng, có báo cáo tài cJa năm li1n k1 trư c năm phát hành đư c ki>m tốn k t qu ho9t ñ ng s n xu"t, kinh doanh cJa năm ph i có lãi Tuy nhiên,đ=i v i m t cơng ty B"t đ ng s n vi%c phát hành trái phi u b"t đ ng s n kèm theo quy1n mua h cịn b chi ph=i b)i Lukt Nhà ‹ Lukt Kinh Doanh B"t ð ng S n B)i l;, ði1u 39 cJa Lukt Nhà ) quy ñ nh rOng nhà ñ5u tư chl có th> huy ñ ng v=n tE khách hàng ho c ngư i cho thuê hoàn t"t xây dHng n1n móng cJa cao =c Bên c9nh ñó, ñi1u Ngh ñ nh 153/2007/NðVCP ngày 15/10/2007 quy ñ nh chi ti t hư ng dxn thi hành lukt Kinh doanh B"t đ ng s n thì: "Vi%c \ng ti1n trư c mua nhà ph i ñư c thHc hi%n nhi1u l5n L5n ñ5u chl ñư c huy ñ ng chJ ñ5u tư ñã bLt ñ5u tri>n khai xây dHng s) h9 t5ng kQ thukt theo ti n ñ n i dung cJa dH án ñã ñư c phê duy%t” Như vky, m t câu hCi ñư c ñ t ) n u vi%c huy ñ ng v=n bOng trái cJa m t cơng ty b"t đ ng s n đư c ti n hành trư c cơng ty hồn thành ph5n móng cJa cơng trình có b xem vi ph9m lukt hay không Câu tr l i ) ñây vi%c phát hành trái phi u doanh nghi%p kèm quy1n mua h hoàn toàn phù h p v i Lukt Doanh nghi%p, không trái v i Lukt Ch\ng khốn C chJ đ5u tư khách hàng tham gia mua trái phi u ñ1u ñư c ñ m b o quy1n l i Chl dH án ñJ ñi1u ki%n chuy>n ng theo Lukt Nhà ), Lukt Kinh doanh b"t đ ng s n (hồn t"t h9 t5ng, xây xong ph5n móng) cơng ty B"t đ ng s n m i ti n hành ký h p ñ đ m b o lịng tin cJa khách hàng, trái phi u cJa công ty B"t ñ ng s n c5n ñư c ñ m b o tốn Vi%c đ m b o tốn có th> thơng qua b o lãnh tốn cJa tT ch\c tài chính, tín dIng, ho c b o ñ m bOng tài s n cJa tT ch\c phát hành ( t\c cơng ty B"t đ ng s n); theo đó, tài s n b o ñ m toán ph i ñư c xác ñ nh giá tr b)i tT ch\c chun mơn có ch\c ñ nh giá; ñ thHc hi%n qua hình th\c b o ñ m bOng tài s n cJa bên th\ ba; theo đó, tài s n b o ñ m toán cJa bên th\ ba ph i tài s n ñăng ký giao d ch b o ñ m ñư c xác ñ nh giá b)i tT ch\c chun mơn có ch\c đ nh giá Như vky, th i gian hi%n t9i, vi%c phát hành trái phi u B"t ñ ng s n thkt sH m t chi c phao r"t hi%u qu đ=i v i cơng ty B"t đ ng s n gian đo9n khát v=n V1 phía khách hàng, nhi1u cơng ty B"t đ ng s n tham gia huy đ ng v=n bOng hình th\c khách hàng s; có l i cơng ty B"t đ ng s n ph i ch9y ñua quan tâm ñ n ch"t lư ng s n ph7m B"t ñ ng s n ñ> dc dàng thu thu hút v=n 3.2.3 GiBi pháp hình thành qui tín thác b t đ@ng sBn: M t nhDng gi i pháp ñ> Tn ñ nh th trư ng b"t ñ ng s n t9o ñi1u ki%n cho cơng ty b"t đ ng s n ho9t đ ng t=t vi%c gia tăng ngu thu hút v=n ñ5u tư nư c vào b"t ñ ng s n, nh"t khu th m i QuQ tín thác đ5u tư b"t đ ng s n m t mơ hình đ5u tư b"t đ ng s n dHa vào uy tín kinh nghi%m cJa cơng ty thành lkp QuQ tín thác đ5u tư b"t ñ ng s n hành lang pháp lý b o v% nhà ñ5u tư mua ch\ng chl quQ QuQ tín thác đ5u tư b"t đ ng s n Nhà đ5u tư Jy thác cho cơng ty qu n lý QuQ tín thác đ5u tư b"t đ ng s n ñ5u tư v=n cJa quQ vào b"t ñ ng s n ki m l i Vì Jy thác nên ) nư c công ty qu n lý quQ chuy>n giao nh"t 90% l i nhukn cho nhà đ5u tư vào QuQ tín thác ñ5u tư b"t ñ ng s n CT phi u cJa QuQ tín thác đ5u tư b"t đ ng s n ln có tính kho n cao l i nhukn thu nhkp bình quân hàng năm cJa quQ r"t Tn ñ nh Trên th gi i, QuQ tín thác đ5u tư b"t đ ng s n ñư c phân lo9i theo ñ=i tư ng ñ5u tư, g mua l9i quy1n khai thác m t khách s9n vịng m t s= năm nh"t đ nh QuQ tín thác đ5u tư b"t đ ng s n có th> mua l9i m t s= kho n n ho c ch\ng khốn đư c đ m b o bOng b"t đ ng s n QuQ tín thác ñ5u tư b"t ñ ng s n hMn h p vEa làm chJ ho c/và khai thác b"t ñ ng s n vEa cho chJ b"t ñ ng s n khác vay ti1n QuQ tín thác đ5u tư b"t đ ng s n cịn đư c phân lo9i theo tT ch\c: QuQ tín thác đ5u tư b"t ñ ng s n m t pháp nhân ñư c thành lkp theo Lukt Doanh nghi%p, có đ9i h i đn khai thác b"t ñ ng s n ñư c mua ho c thuê dài h9n quy1n khai thác tE QuQ tín thác đ5u tư b"t đ ng s n có hành lang pháp lý b o v% nhà ñ5u tư r"t ch t ch; Ch\ng chl QuQ tín thác đ5u tư b"t ñ ng s n có d9ng nba trái phi u (trái phi u), nba cT phi u cI th>: Ngư i s) hDu ch\ng chl REIT ñư c nhkn l i t\c đ nh kỳ, khơng tham gia qu n lý ñ5u tư, vi%c qu n lý giao cho nhDng nhà qu n lý chuyên nghi%p dư i sH giám sát cJa Nhà nư c tT ch\c chuyên nghi%p ngân hàng giám sát, tT ch\c ki>m tốn, đ nh giá Gi=ng cT phi u, ngư i nLm giD ch\ng chl quQ QuQ tín thác ñ5u tư b"t ñ ng s n nhà ñ5u tư nên ph i ch"p nhkn rJi ro, kho n đ5u tư cJa quQ có th> có lãi, có th> lM th giá cJa ch\ng chl QuQ tín thác đ5u tư b"t đ ng s n có th> tăng ho c gi m, QuQ tín thác đ5u tư b"t đ ng s n có th> b phá s n Cơng ty qu n lý QuQ tín thác đ5u tư b"t ñ ng s n chl ch u trách nhi%m b QuQ tín thác ñ5u tư b"t đ ng s n thành cơng g đ m b o hi%u qu tài chính, QuQ tín thác ñ5u tư B"t ñ ng s n c5n ñư c ñ m b o m t s= yêu c5u: Không ñư c sb dIng QuQ tín thác ñ5u tư B"t ñ ng s n ñ> cho vay QuQ tín thác ñ5u tư B"t ñ ng s n c5n ph i có Ban ð9i di%n QuQ ð9i h i nhà ñ5u tư b5u ch?n QuQ tín thác ñ5u tư B"t ñ ng s n c5n ph i ñáp \ng tính minh b9ch báo cáo công b= thông tin QuQ tín thác đ5u tư B"t đ ng s n ph i có sách đánh giá, th7m đ nh tài s n giao d ch kinh doanh Các thành viên tham gia QuQ tín thác đ5u tư B"t ñ ng s n ph i ñ c lkp v1 l i ích nhOm đ m b o m\c đ ñ c lkp ho9t ñ ng cJa REIT ði1u ki%n th\ hai uy tín cJa cơng ty qu n lý quQ, doanh nghi%p cá nhân chl ñ5u tư tin tư)ng vào ngu ñ5u tư khai thác có hi%u qu cJa thành viên cJa cơng ty qu n lý QuQ tín thác đ5u tư b"t ñ ng s n Th\ ba ph i có hành lang pháp lý ch t ch;: ð> ñ m b o tính minh b9ch v1 tài cJa cơng ty qu n lý QuQ tín thác đ5u tư b"t ñ ng s n ñ> b o v% nhà ñ5u tư Các nư c phát tri>n QuQ tín thác đ5u tư B"t đ ng s n nói chung nư c ta nói riêng c5n có nhDng b lukt, quy ch quy ñ nh chi ti t v1 tiêu chu7n ho9t đ ng cJa cơng ty qu n lý QuQ tín thác đ5u tư b"t đ ng s n ð ho9t đ ng dư i sH qu n lý cJa VI Tài ngân hàng B Tài ho c –y ban Ch\ng khoán Nhà nư c, trư ng h p B Tài Jy quy1n cho UBND TP.HCM S) Tài s; ngư i đ9i di%n qu n lý Cơng ty QuQ tín thác đ5u tư b"t đ ng s n Hi%n có kho ng g5n 20 quQ ñ5u tư nư c ñang mu=n ñT nguu nhDng bi%n pháp nhOm hoàn thi%n hư ng sLc thu theo mIc đích có l i cho th trư ng M t nhDng v"n ñ1 quan tr?ng ñ=i v i sLc thu mà quan qu n lý c5n quan tâm ph i xác ñ nh ñ=i tư ng thu thu m\c thu cho phù h p ð=i v i vi%c xác ñ nh ñ=i tư ng thu thu lũy ti n, b , ngành c5n c= gLng tìm m t gi i pháp kh thi nh"t có th> bao th5u ñư c t"t c ñ=i tư ng, đ c bi%t khơng bC sót đ=i tư ng ñ5u Gi i pháp ñ t n u tài s n nhà ñ"t ñư c ñưa vào kinh doanh ñã n p thu kinh doanh ho c thu thu nhkp B"t đ ng s n khơng b đánh thu luQ ti n Nhà nư c nên gi m m\c thu chuy>n ng xu=ng 1% không thu thu thu nhkp cá nhân bán nhà, ho c g p thu chuy>n ng b"t ñ ng s n v i thu thu nhkp cá nhân ho c thu thu nhkp doanh nghi%p.Ngư c l9i, nhà nư c c5n ñánh thu v i thu su"t cao ñ=i v i trư ng h p bán nhà đ"t vịng năm k> tE mua Thu su"t đư c tính kinh doanh b"t ñ ng s n v i thu su"t nên ) m\c 25V28% chênh l%ch giá mua bán ð=i v i vi%c xác ñ nh m\c thu lũy ti n, c5n xác đ nh rõ c\ tính thu , h9n m\c đánh thu Căn c\ tính thu c5n sba ñTi theo hư ng quy ñ nh c\ tính thu giá đ"t tính thu UBND tlnh quy đ nh theo khung giá cJa Chính phJ công b= công khai hàng năm Lúc "y ngư i n p thu s; công bOng m t thu su"t v trí m nh đ"t khác m\c thu đóng s; khác H9n m\c tính thu c5n xác ñ nh rõ h9n m\c di%n tích sàn sb dIng hay tTng di%n tích sb dIng Bên c9nh đó, có th> h?c tkp cách làm cJa nư c láng gi1ng Singapore áp dIng thu c= ñ nh, ngư i mua nhà ñ> ) ch u thu 4%, mua nhà không ) ph i đóng thu 12% ‹ Vi%t Nam có th> ñánh th"p m t chút Vi%c ñánh thu c= ñ nh s; giúp th trư ng ñ” xáo tr n, khơng x y vi%c móc ngo c giDa nhà ñ5u tư v i quan qu n lý nhOm tr=n thu Bên c9nh đó, nhà nư c c5n áp dIng phương pháp xác ñ nh giá tính thu theo cách m i, theo đó, giá tính thu ñư c xác ñ nh theo giá lo9i ñ"t UBND c"p tlnh quy ñ nh c5n ph i sát v i giá chuy>n ng th trư ng đư c cơng b= hàng năm theo qui ñ nh cJa Lukt ð"t ñai 2003 Phương pháp s; khơng chl mang l9i hi%u qu đ=i v i thu lũy ti n dành cho B"t ð ng s n, mà cịn mang l9i nhDng hi%u qu l i ích đ=i v i lo9i thu b"t ñ ng s n khác NhDng l i ích ñem l9i tE c\ tính thu m i bao gu Ngư i dân, ngư i sb dIng ñ"t quan thu dc dàng tính đư c m\c thu ph i đóng hàng năm Quy đ nh rõ ràng s; h9n ch ñư c nhDng tiêu cHc n u có tE nhân viên thu thu ði1u khác h{n v i qui ñ nh cũ v1 h9ng ñ"t m\c thu chênh l%ch giDa h9ng đ"t (khơng đư c xác đ nh rõ ràng) dc dxn đ n tiêu cHc đóng thu thu thu b)i đa s= ngư i dân khơng bi t đ"t sb dIng thu c h9ng đ"t nào; chl bi t ñư c s= thu ph i đóng theo thơng báo mà phư ng, xã đưa t i Th\ hai, gi i quy t ñư c nhDng b"t h p lý ñ ng viên thu ñ m b o công bOng xã h i vi%c sb dIng đ"t đóng thu sb dIng đ"t ð"t sb dIng ) v trí thukn l i s; có giá cao m\c thu sb dIng ñ"t s; cao nhDng nơi khác có v trí khơng thukn l i SH cơng bOng đư c th> hi%n q trình gi i to đ1n bù, th hố Ví dI: Trư c gi i to , khu ñ"t nOm ki%t h‰m ñư c xác ñ nh giá 200.000đm thu thu ñ> phIc vI phát tri>n ñ"t nư c, thu sb dIng ñ"t m t ngu đ m b o lo9i hình B"t đ ng s n có th> phát tri>n đư c, nhà nư c c5n tr?ng ñ n v"n ñ1 sau: M t m t, nhà nư c nên cho phép thành ph5n kinh t lo9i hình doanh nghi%p, tT ch\c cá nhân có đJ đi1u ki%n kQ thukt tài đư c tham gia xây dHng nhà ) cho ngư i có thu nhkp th"p, khơng gi i h9n v1 quy mơ, lãnh thT Song song đó, c5n đa d9ng hố hình th\c đ5u tư (trHc ti p, gián ti p), lo9i hình tT ch\c kinh doanh phát tri>n nhà ) xã h i: 100% tư nhân, nhà nư c, cT ph5n, liên doanh, hi%p h i, đồn th>, quQ h p tác xã ð c bi%t, nhà nư c nên khuy n khích tkp đồn kinh doanh b"t đ ng s n, xây dHng chuyên nghi%p (k> c nư c ngồi), có lHc tài cơng ngh% m9nh ñ5u tư trHc ti p vào lĩnh vHc ð như: cho vay tr chkm trE vào lương tháng, thuê mua, tín dIng tiêu dùng tín ch"p th ch"p, phát tri>n th trư ng vkt li%u xây dHng d ch vI liên quan ñ n nhà ) cho ngư i có thu nhkp th"p… Nhà nư c c5n ph i phân ñ nh rõ v i ñ=i tư ng ñư c hM tr lĩnh vHc nhà có thu nhkp th"p ñưa sách phù h p cho ñ=i tư ng CI th> hơn, ñ=i v i nhDng ngư i có thu nhkp r"t th"p, khơng có kh tH lo đư c chM ) đư c nhà nư c nên xem xét gi i quy t cho thuê nhà giá th"p, th i h9n cho thuê s; ñư c thHc hi%n ñ n b n thân h? tH t9o lkp ñư c m t nơi ) m i s; ph i tr l9i nhà ) xã h i ñang thuê ñ> quan qu n lý Nhà nư c gi i quy t cho ngư i có nhu c5u khác ThHc hi%n theo hư ng này, quQ đ"t dành cho vi%c trì, phát tri>n nhà ) xã h i s; ln đư c b o tồn, cịn đ=i v i nhDng đ=i tư ng thu nhkp th"p có m t ph5n kh tài chính, nhà nư c c5n áp dIng sách đ> t9o đi1u ki%n cho h? có th> t9o lkp đư c chM ) thơng qua hình th\c mua nhà ) xã h i ho c mua nhà tr góp dài h9n v i lãi su"t th"p M t khác, c5n đ1 cao vai trị cJa Nhà nư c phát tri>n qu n lý quQ, th trư ng nhà ) cho ngư i có thu nhkp th"p, mà nTi bkt là: xây dHng giám sát thHc hi%n quy ho9ch không gian ki n trúc tTng th>, tiêu chu7n ñ nh m\c kQ thukt xây dHng đ m b o an tồn hài hồ c nh quan th (nên có nhDng quy ho9ch tiêu chu7n dành riêng cho khu nhà ) cho ngư i có thu nhkp th"p); hồn thi%n s) pháp lý c5n thi t theo hư ng tH hoá th trư ng hoá, ban hành thHc hi%n sách micn gi m thu ưu đãi tồn di%n khác nhOm khuy n khích đ5u tư phát tri>n quQ nhà ) cho ngư i có thu nhkp th"p; xây dHng quy ch qu n lý hi%u qu chung cư, ngăn ch n trEng ph9t nghiêm khLc hành vi gian d=i, tham nhũng lãng phí xây dHng, qu n lý nhà tái ñ nh cư, nhà cho ngư i có thu nhkp th"p, k> c nhà tình nghĩa, nhà tình thương nhà đồn k t… Không nhDng th , nhà nư c c5n thành lkp QuQ nhà qu=c gia ñ a phương, chuyên dành cho ngư i có thu nhkp th"p thuê thuê mua Ngun th trư ng B"t đ ng s n Chính nhDng gi i pháp s; góp ph5n thay đTi nhDng khó khăn hi%n th trư ng B"t ñ ng s n t9i TP.HCM, ñn m9nh m; v i m\c ñ an toàn hi%u qu l n trư c K‚T LUƒN Th trư ng b"t ñ ng s n Vi%t Nam đư c hình thành chưa lâu, đó, vxn giai đo9n tEng bư c chuy>n phát tri>n B n thân mình, th trư ng B"t đ ng s n cịn ch u tác ñ ng r"t nhi1u cJa y u t= vĩ mơ, sách cJa nhà nư c Do ñó, nhDng thăng tr5m th trư ng tEng giai đo9n ti n tri>n đi1u khơng th> tránh khCi M c dù có r"t nhi1u thay đTi sách đi1u ti t, nhiên, th trư ng B"t ñ ng s n nư c ta vxn t xác ñ nh ñâu nhDng khó khăn nhDng ngun nhân y u, đ> tE đ1 gi i pháp thúc ñ7y th trư ng phát tri>n ) m\c đ cao Các nhóm gi i pháp ñư c gi i thi%u lukn văn bao gn qu n lý th trư ng b"t ñ ng s n Lukt dân sH 2005 cJa Chính phJ nư c C ng hồ xã h i chJ nghĩa Vi%t Nam Lukt ð"t ñai 1993 cJa Chính phJ nư c C ng hồ xã h i chJ nghĩa Vi%t Nam Lukt ð"t ñai 2003 cJa Chính phJ nư c C ng hồ xã h i chJ nghĩa Vi%t Nam Lukt nhà ) 2005 cJa Chính phJ nư c C ng hồ xã h i chJ nghĩa Vi%t Nam 10 Lukt Kinh doanh B"t đ ng s n 2006 cJa Chính phJ nư c C ng hoà xã h i chJ nghĩa Vi%t Nam 11 Giáo trình TTng quan v1 B"t đ ng s n th trư ng b"t ñ ng s n – Nguycn T"n Bình 12.ð nh hư ng th trư ng b"t ñ ng s n V GS TSKH ð ng Hùng Võ 13.Bài nói chuy%n "Chính sách, pháp lukt ñ"t ñai v i kinh t th trư ng ) Vi%t Nam" cJa GS TSKH ð ng Hùng Võ t9i Chương trình Gi ng d9y Kinh t Fulbright) B Các trang web: http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/TinTuc/KienVthucV BDS/Khai_niem_BDS/ http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/TinTuc/TTVbatV dongVsan/TTBDS/ http://thanhlapdoanhnghiep.com/content/view/40/35/ http://www.nld.com.vn/tintuc/diaVoc/227455.asp http://thuonghieuviet.gsoV ecom.com/buss/home/NewsDetail.aspx?webpage=news&id=774 http://www.sggp.org.vn/kinhte/2008/3/144683/ http://www.metvuong.com/thongtin/535_KhiVvonVNganVhangVhanV cheVcacVcongVtyVbatVdongVsanVphatVhanhVtraiVphieuVdeVhuyVdongV von.html http://www.chapcanhthuonghieu.com.vn/index.php?go=News&at=ar ticle&sid=1107 http://www.dddn.com.vn/PortletBlank.aspx/48AA7423480F4D5B91 3ED24FFF1D617D/View/DnV HienKe/Dinh_huong_thi_truong_bat_dong_san_Co_bai_truoc/?print =179752070 10 http://www.sggp.org.vn/kinhte/2008/6/155339/ 11 http://www.tiasang.com.vn/news?id=2464 12 http://vnexpress.net/GL/KinhVdoanh/2008/06/3BA034BC/ 13 http://tintuc.timnhanh.com/kinh_te/20080610/35A7AC99/ 14 http://saga.vn/dictview.aspx?id=5115 15.http://www.vnchannel.net/news/18VdauVtuVchungVkhoanVdiaV oc/200712/50363VbatVdongVsanV2007VbatVonVvaVtiemVanVruiVro.html ... s n t9p TP. HCM vịng năm tr) l9i Trên s) lý thuy t Tài Chính Cơng, Qu n Tr RJi Ro Tài Chính, Phân Tích Chính Sách Thu , Tài Chính Ti1n T%, ñ1 tài ñư c thHc hi%n dHa phương pháp: Phương pháp so... ð1 tài " Phát tri>n th trư ng B"t ñ ng s n t9i TP. HCM giai ño9n hi%n thơng qua gi i pháp tài chính" đư c tác gi thHc hi%n v i mong mu=n phân tích nhDng h9n ch th trư ng B"t đ ng s n t9i TP. HCM. .. phương thc hi%u qu vi%c phát tri>n th trư ng B"t ñ ng s n cJa nhi1u nư c th gi i qua gi i pháp tài chính, tE đ1 nhDng gi i pháp tài phù h p v i tình hình nư c nói chung TP. HCM nói riêng đ> giúp