Hoàn thiện chính sách tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản TPHCM hiện nay Luận văn thạc sĩ

B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP.H CHÍ MINH ( LA HOÀNG NHT HOÀN THIN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHM PHÁT TRIN TH TRNG BT NG SN TI THÀNH PH H CHÍ MINH HIN NAY. LUN VN THC S TP.H CHÍ MINH – NM 2009 B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP.H CHÍ MINH ( LA HOÀNG NHT HOÀN THIN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHM PHÁT TRIN TH TRNG BT NG SN THÀNH PH H CHÍ MINH HIN NAY Chuyên Ngành: Kinh t Tài chính – Ngân hàng Mã s: 60.31.12 LUN VN THC S NGI HNG DN KHOA HC: PGS-TS: PHM VN NNG TP.H CHÍ MINH – NM 2009 MC LC Trang PHN M U 01 1. S cn thit chn đ tài 01 2. Mc đích nghiên cu 03 3. i tng nghiên cu. 03 4. Phm vi nghiên cu 03 5. Phng pháp nghiên cu 03 6. Ý ngha khoa hc ca đ tài 03 7. B cc đ tài 03 CHNG 1: TNG QUAN V CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH I VI TH TRNG BT NG SN 05 1.1. Nhng lý lun chung v th trng bt đng sn 05 1.1.1.Khái nim bt đng sn 05 1.1.2.Khái nim th trng bt đng sn 06 1.1.3.C s và các yu t tác đng đn s hình thành và phát trin ca th trng bt đng sn 07 1.1.3.1. C s hình thành 07 1.1.3.2. Các yu t tác đng 08 1.1.4.Các đc đim ca th trng bt đng sn. 10 1.1.5.Các yu t ca th trng bt đng sn 12 1.1.5.1. Cung cu 12 1.1.5.2. Hàng hóa ca th trng BS 12 1.1.5.3. Giá c ca hàng hóa BS, các yu t tác đng và vn đ đnh giá 14 1.1.5.4. Các ch th tham gia th trng 14 1.1.6.Tác đng ca th trng bt đng sn đi vi nn kinh t 15 1.2.Các chính sách tài chính ca Nhà nc đi vi bt đng sn và giao dch bt đng sn 16 1.2.1 Khái nim chính sách tài chính v bt đng sn. 16 1.2.2. Vai trò ca chính sách tài chính đi vi s phát trin ca th trng bt đng sn và hot đng ca nn kinh t. 17 1.2.3. Các loi chính sách tài chính đi vi bt đng sn và giao dch bt đng sn 17 1.2.3.1. Chính sách thu, phí và l phí 17 1.2.3.2. Các khan thu khác liên quan đn bt đng sn 19 1.2.3.3. Chính sách tín dng ngân hàng liên quan đn th trng BS 20 1.2.3. 4. Chng khoán hóa bt đng sn và nghi p v repo bt đng sn 21 1.2.3.5. Chính sách khác h tr phát trin th trng BS 23 1.3.Vai trò ca Nhà nc trong qun lý th trng bt đng sn. 24 1.3.1.Nhng hn ch ca th trng BS hot đng theo c ch th trng 24 1.3.2.Vai trò ca Nhà nc trong qun lý th trng bt đng sn 25 1.4. Chính sách tài chính phát trin th trng bt đng sn  mt s nc trên th gii và bài hc kinh nghim cho Vit Nam 26 1.4.1. Chính sách thu liên quan bt đng sn  Thy in 26 1.4.2. Kinh nghim phát trin th trng bt đng sn ti Singapore: 27 1.4.3. Bài hc kinh nghim cho Vit Nam 28 Kt lun chng 1 . 29 CHNG 2: THC TRNG CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRÊN TH TRNG BT NG SN TI TP.HCM TRONG THI GIAN QUA 30 2.1.Thc trng phát trin ca th trng bt đng sn trong thi gian qua 30 2.1.1. Thc trng phát trin ca th trng Bt đng sn ti TP.HCM 30 2.1.1.1 Thc trng phát trin th trng BS ti TP.HCM trc khi có lut đt đai. 30 2.1.1.2. Thc trng phát trin th trng BS ti TP.HCM sau khi có lut đt đai đn nay. 31 2.1.2 ánh giá chung v th trng bt đng sn TP.HCM 35 2.1.3. Nhng tn ti ca th trng bt đng sn trong thi gian qua 36 2.1.4. Nguyên nhân tn ti: 37 2.2.Thc trng các chính sách tài chính đi vi bt đng sn và giao dch bt đng sn. 38 2.2.1.Chính sách tài thu, phí và l phí 38 2.2.1.1. Thu s dng đt nông nghip 38 2.2.1.2. L phí trc b 40 2.2.1.3 Thu nhà đt 41 2.2.1.4. Thu chuyn quyn s dng đt 42 2.2.2. Các khon thu liên quan đn bt đng sn 4 3 2.2.2.1. Thu tin cho thuê đt 43 2.2.2.2. Thu tin s dng đt 44 2.2.3. Tín dng bt đng sn  TP.HCM 45 2.2.3.1. Thc trng tín dng bt đng sn trong thi gian qua 45 2.2.3.2. Các chính sách tín dng 46 2.2.4. Chng khoán hóa bt đng sn và nghip v repo bt đng sn 49 2.2.4.1. Chng khoán hóa bt đng sn 49 2.2.4.2. Nghip v repo bt đng sn 49 2.2.5. Các chính sách h tr  khác 51 2.2.5.1. n bù thit hi khi nhà nc thu hi đt 51 2.2.5.2. Chính sách v giá đt 52 2.3. ánh giá s tác đng ca chính sách tài chính đi vi th trng bt đng sn  TP.HCM 53 2.3.1. Nhng kt qu đt đc 53 2.3.2. Nhng vn đ tn ti 53 Kt lun chng 2 55 CHNG 3: HOÀN THIN CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHM PHÁT TRIN TH TRNG BT NG SN TI TP.HCM HIN NAY 56 3.1. D báo th trng bt đng sn  TP.HCM 56 3.1.1. D báo 56 3.1.2. Mc tiêu ca chính sách tài chính v bt đng sn và giao dch BS 58 3.2.Các gii pháp tài chính v bt đng sn và giao dch bt đng sn 60 3.2.1 Gii pháp v chính sách thu, phí, l phí 60 3.2.1.1. Thu s dng đt 60 3.2.1.2. Thu thu nhp t chuyn quyn s dng đt 62 3.2.1.3. L phí trc b 62 3.2.1.4 Thu chng đu c 62 3.2.2.Gii pháp v các khon thu liên quan đn bt đng sn 64 3.2.2.1. Chính sách tin thuê đt 64 3.2.2.2. Chính sách tin s dng đt 65 3.2.3.Gii pháp v tín dng bt đng sn 67 3.2.3.1. Chính sách huy đng vn tín dng trung và dài hn 67 3.2.3.2. Chính sách cho vay 67 3.2.3.3. C ch th chp 67 3.2.4. Chng khoán hóa bt đng sn và nghip v repo bt đng sn 68 3.2.4.1. Phát trin mô hình chng khóan hóa BS 68 3.2.4.2. Phát trin thc hin các nghip v repo bt đng sn 69 3.2.5. Các chính sách khác h tr s phát trin th trng bt đng sn 70 3.2.5.1. Chính sách giá c hàng hóa BS 70 3.2.5.2. Chính sách bi thng 71 3.2.5.3. Tng cung hàng hóa trên th trng BS 71 3.2.5.4. Chính sách tái đnh c, bi thng thit hi khi thu hi đt 72 3.2.5.5. Chính sách nhà  cho ngi có thu nhp thp, nhà  xã hi 73 3.2.5.6. Các chính sách qun lý nhà nc 74 K lun chng 3 78 KT LUN Trang 79 TÀI LIU THAM KHO PH LC DANH MC CÁC CH VIT TT. BS : Bt đng sn TP.HCM :Thành ph H Chí Minh UBND : y ban nhân dân WTO : T chc thng mi th gii DANH MC CÁC BNG BIU Bng 2.1 Bng giá đt mt s d án ti TP.HCM tháng 01/2008. Bng 2.2 Tình hình thu thu s dng đt nông nghip. Bng 2.3: Tình hình thu l phí trc b. Bng 2.4: Tình hình thu thu nhà đt Bng 2.5: Tình hình thu tin s dng đt, tin thuê đt. TÀI LIU THAM KHO A. Các tài liu giáo khoa, vn bn pháp lut. 1. Tài chính Doanh nghip hin đi – GS.TS Trn Ngc Th 2. Giáo trình Lý thuyêt Tài chính T - GS.TS Dng Th Bình Minh 3. Pháp lnh v thu nhà, đt nm 1992 ca Chính Ph Nc Cng Hòa Xã Hi Ch Ngha Vit Nam. 4. Ch th s 01/2008/CT-TTg ca Th tng Chính Ph v mt s gii pháp đy mnh phát trin và qun lý th trng bt đng sn. 5. Lu t dân s 2005 ca nc Cng Hòa Xã Hi Ch Ngha Vit Nam 6. Lut đt đai 1993 ca nc Cng Hòa Xã Hi Ch Ngha Vit Nam 7. Lut đt đai 2003 ca nc Cng Hòa Xã Hi Ch Ngha Vit Nam 8. Lut nhà  2005 ca nc Cng Hòa Xã Hi Ch Ngha Vit Nam 9. Lut kinh doanh bt đng sn 2006 ca nc Cng Hòa Xã Hi Ch Ngha Vit Nam. 10. Ngh đnh Chính Ph s 153/2007/N-CP ngày 15 tháng 10 nm 2007 B. Các trang web 1. B k hoch và đu t http://www.mpi.gov.vn 2. Tng Cc Thng kê http://www.gso.gov.vn 3. S giao dch chng khoán TP.HCM http://www.hsx.vn 4. Tin nhanh Vit Nam http://www.vnexpress.net 5. Thi báo kinh t Vit Nam http://www.vneconomy.vn 6. Saga Vit Nam http://.www.saga.vn 7. Báo Tui tr http://www.tuoitre.com.vn 8. Báo Vietnamnet http://www.vietnamnet.vn 9. Báo thanh niên http://.thanhnien.com.vn 10. Báo Sài Gòn tip th http://www.sgtt.com.vn 11. http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/TinTuc/Kien-thuc- BDS/Khai_niem_BDS/ 12. http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/TinTuc/TT-batdong- san/TTBDS/ 13. http://thanhlapdoanhnghiep.com/content/view/40/35/ 14. http://www.nld.com.vn/tintuc/dia-oc/227455.asp 15. http://thuonghieuviet.gsoecom. com/buss/home/NewsDetail.aspx?webpage=news&id=774 16. http://www.sggp.org.vn/kinhte/2008/3/144683/ 17. http://www.metvuong.com/thongtin/535_Khi-von-Ngan-hang-hanche- cac-cong-ty-bat-dong-san-phat-hanh-trai-phieu-de-huy-dongvon. html 18. http://www.chapcanhthuonghieu.com.vn/index.php?go=News&at=ar ticle&sid=1107 19. http://www.dddn.com.vn/PortletBlank.aspx/48AA7423480F4D5B91 3ED24FFF1D617D/View/Dn- HienKe/Dinh_huong_thi_truong_bat_dong_san_Co_bai_truoc/?print =179752070 20. http://www.sggp.org.vn/kinhte/2008/6/155339/ 21. http://www.tiasang.com.vn/news?id=2464 22. http://vnexpress.net/GL/Kinh-doanh/2008/06/3BA034BC/ 23. http://tintuc.timnhanh.com/kinh_te/20080610/35A7AC99/ 24. http://saga.vn/dictview.aspx?id=5115 25. http://www.vnchannel.net/news/18-dau-tu-chung-khoan-diaoc/ 200712/50363-bat-dong-san-2007-bat-on-va-tiem-an-rui-ro.html 26. http://www.cafef.vn LI CAM OAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cu ca riêng tôi. Các kt qu nghiên cu trong lun vn là trung thc. Tôi hoàn toàn chu trách nhim trc nhà trng v s cam đoan này. Thành ph H Chí Minh, ngày 24 tháng 10 nm 2009 La Hoàng Nht Hc viên cao hc khóa 15 Chuyên ngành: Kinh t - Tài chính – Ngân hàng Trng i hc Kinh t TP. H Chí Minh [...]... s n C ng chính trong b i c nh v a c th hi n r t rõ trong vi c i u ti t th tr ng ng s n nh : Chính sách thu , chính sách tín d ng, chính sách v nhà , chính sách quy h ach…, các chính sách tài chính này ã phát huy ây là lý do mà tác gi m nh d n ch n HVTH: La Hoàng Nh t c tác d ng c a nó tài: Trang 2 Lu n V n Th c S Kinh T GVHD: PGS-TS Ph m V n N ng “ Hoàn thi n các chính sách tài chính nh m phát tri... n càng phát tri n càng êm l i s minh b ch, t o lòng tin cho ng Nhà n ng b t i dân v i c 7 B c c Ch n các th tài: G m 3 ch ng ng 1: T ng quan v chính sách tài chính HVTH: La Hoàng Nh t i v i th tr ng b t ng s n Trang 3 Lu n V n Th c S Kinh T Ch GVHD: PGS-TS Ph m V n N ng ng 2: Th c tr ng các chính sách tài chính v th tr ng b t ng s n t i TP.HCM Ch ng 3: Hoàn thi n các chính sách tài chính nh m phát tri... repo… 1.2.2 Vai trò c a chính sách tài chính ng s n và ho t ng s n; chính sách v các kho n thu c liên quan nv n : thu hút nh-khuy n khích s n xu t kinh doanh, phát tri n các ngành ngh m c tiêu… - Ngoài ra, chính sách tài chính ng vào các ho t t o giá tr gia t ng t c xem là m t công c hi u qu ng s d ng t, kích thích các ho t t vào quá trình t ng tr 1.2.3 Các lo i chính sách tài chính Nhà n ng s d ng c... m i và tính thanh kho n cho nh ng tài s n b 1.2.3.5 Chính sách khác h tr phát tri n th tr ng b t ng s n c bi t quan tr ng trong chính sách tài chính h tr phát tri n th tr s n là: chính sách nhà cho ng n bù gi i t a khi thu h i i có thu nh p th p, nhà u ãi cho các d án , qu ng b t ng s n ho t - Chính sách v nhà vi c giao qu cho ng t, h tr tái nh c : Th c hi n chính sách t, thúc y ng m nh m h n i có... m soát B c sang n m 2009, hàng lo t các chính sách tài chính ã cn nh : gói kích c u 1 t dollars c a Chính Ph , chính sách nhà nh p th p, chính sách h tr lãi su t, thay b c ta th c hi n cho ng i có thu i chính sách thu …, ã mang l i m t c ngo t m i cho th tr ng b t ng s n hi n nay Chúng ta có th nói th tr ng b t ng s n óng m t vai trò r t l n trong quá trình phát tri n c a n n kinh t Vi t Nam nói chung... t 1.2 Các chính sách tài chính c a Nhà n b t c ng s n và giao d ch ng s n: 1.2.1.Khái ni m chính sách tài chính v b t Chính sách tài chính v b t c có th s d ng n iv ib t tác ng s n ng tr c ti p s n, ây c ng là công c nhà n ng s n c xem là m t trong nh ng công c mà nhà n các ho t ng c a th tr ng b t ng c dùng i u ti t hi u qu ngu n l c quan tr ng và quý hi m c a qu c gia trong quá trình phát tri n... c tài chính u t khác cùng kinh doanh b t u t phát tri n n n kinh t ng s n góp ph n không nh vào vi c t ng thu cho ngân sách nhà c thông qua chính sách thu , phí, l phí và các kho n thu tài chính liên quan vi c trao ng ng s n phát tri n làm cho quá trình chu chuy n v n di n ra nhanh chóng, b sung v n ngày càng nhi u cho - Th tr ng s n còn lan ng tài chính ti n t thông qua vi c chuy n ng s n Tác ng tài. .. c l ng o n th tr ng ng s n b ng các chính sách tài chính liên u t xây d ng c s h t ng k thu t, h p lý trong chính sách b i th m b o tính ng gi i phóng m t b ng nh m cung c p nhanh nh t t “s ch” cung c p cho các d án ut - Th c hi n các m c tiêu phát tri n kinh t Nhà n ut , n ng b t ng c a n n kinh t m nh, quan ng s n, i v i s phát tri n c a th tr - Chính sách tài chính óng vai trò là công c giúp nhà... TP.HCM hi n nay. ” làm lu n v n Th c S Kinh t cho mình 2 M c ích nghiên c u tài nghiên c u s c n thi t c a th tr ng b t ng s n v i s phát tri n n n kinh t trên c s nghiên c u nh ng lý lu n chung v th tr giá tác ng c a chính sách tài chính th i gian qua, t tri n th tr 3 it it ó ng b t n th tr ng b t ng b t ng s n, nh m ánh ng s n TP.HCM trong xu t nh ng gi i pháp tài chính ch y u bình n và phát ng s n... công xã nguyên th y) n m quy n i u ch nh - Chính sách kinh t : Chính sách kinh t c a Chính ph Trung nhân t nh y c m nh h HVTH: La Hoàng Nh t ng n th tr ng và Chính quy n ng b t a ph ng c ng là ng s n Trang 9 Lu n V n Th c S Kinh T Tr GVHD: PGS-TS Ph m V n N ng c h t, nh ng chính sách khuy n khích s n xu t theo vùng, khu v c kinh t s i kèm v i k ho ch quy ho ch phát tri n vùng, các quy ho ch này th c ch . pháp tài chính đã đc th hin rt rõ trong vic điu tit th trng bt đng sn nh: Chính sách thu, chính sách tín dng, chính sách v nhà , chính sách quy hach…, các chính sách tài chính. 1.2.Các chính sách tài chính ca Nhà nc đi vi bt đng sn và giao dch bt đng sn 16 1.2.1 Khái nim chính sách tài chính v bt đng sn. 16 1.2.2. Vai trò ca chính sách tài chính đi. các chính sách tài chính đã đc nc ta thc hin nh: gói kích cu 1 t dollars ca Chính Ph, chính sách nhà  cho ngi có thu nhp thp, chính sách h tr lãi sut, thay đi chính sách