K t l un ch ng 1
2.2.5.2. Chính sách v giá đ t
B ng giá đ t (BG ) n m 2009 đ c đi u ch nh trong gi i h n cho phép cao h n khơng quá 20% so v i m c giá t i đa t i Ngh đnh s 123 (đ i v i đ t đơ th khơng cao h n 81 tri u đ ng/m2) và th p h n khơng quá 20% so v i m c giá t i thi u (đ i v i đ t đơ th khơng th p h n 1,2 tri u đ ng/m2).
i v i nhĩm đ t nơng nghi p n m 2009 s t ng 20% so v i n m 2008. V i t ng s 2.740 đo n đ ng, tuy n đ ng, thành ph gi nguyên giá 675 đo n đ ng, tuy n đ ng; đi u ch nh giá 1.899 đo n đ ng, tuy n đ ng; b sung m i 166 đo n đ ng, tuy n đ ng (do m i hình thành, m i đ c đ t tên trong n m 2008) và gi m 8 đo n đ ng, tuy n đ ng (vì đ c ghép n i v i các đo n đ ng, tuy n đ ng li n k và m t s đo n đ ng, tuy n đ ng trong d án Khu đơ th m i Th Thiêm), v trí đ t trong h m v n gi nguyên.
B ng giá đ t n m 2009 t ng t 10 đ n 100% so v i b ng giá đ t n m 2008. C th , nhĩm t ng trên 100%: Q.2; nhĩm t ng t 50% đ n 100%: Q. 7, Tân Bình; nhĩm t ng t 30% đ n 50%: Q.1, 3, 4, 5, 10, 11, Phú Nhu n; nhĩm t ng t 10% đ n 30%: Q.6, 8, 9, 12, Th c, Bình Tân, H. C n Gi , Hĩc Mơn; nhĩm t ng d i 10%: Q.Gị V p, Bình Th nh, Tân Phú, H. Bình Chánh, C Chi.
HVTH: La Hồng Nh t Trang 53
2.3. ánh giá s tác đ ng c a chính sách tài chính đ i v i th tr ng b t
đ ng s n TP.HCM.
2.3.1. Nh ng k t qu đ t đ c.
- Thơng qua vi c th c hi n các s c thu , Nhà n c n m đ c tình hình s d ng đ t đai và các chuy n d ch b t đ ng s n trong n n kinh t . Trên c s đĩ, Nhà n c t ng c ng ch c n ng ki m tra, ki m sốt đ i v i ho t đ ng c a th tr ng b t đ ng s n, phát hi n nh ng vi c làm sai trái, vi ph m pháp lu t c a các t ch c, cá nhân trong vi c s d ng và chuy n nh ng đ t đai làm tác đ ng x u đ n th tr ng b t đ ng s n, gi m thi u đ c tình tr ng đ u c , l ng đo n th tr ng.
- Gĩp ph n thúc đ y th tr ng b t đ ng s n thơng qua vi c hịan thi n các th t c hành chính.
- Khuy n khích vi c s d ng ti t ki m và khai thác cĩ hi u qu ngu n l c tài chính t tài nguyên đ t đai, t ng cung hàng hĩa cho th tr ng b t đ ng s n.
- y m nh vi c đáp ng nhu c u v v n, thúc đ y phát tri n cho th tr ng b t đ ng s n thơng qua phát tri n tín d ng.
- Ho t đ ng cho vay, th ch p t o đi u ki n thu n l i khai thơng vi c mua bán, trao đ i hàng hĩa b t đ ng s n.
- T o đi u ki n thu hút ngày càng nhi u nhà đ u t trong và ngồi n c m nh d n đ u t vào l nh v c b t đ ng s n.
- T o đi u ki n cho th tr ng ngày cĩ thêm nhi u kênh huy đ ng v n thơng qua nghi p v Repo, ch ng khốn hĩa b t đ ng s n.
- Kh c ph c tình tr ng lãng phí, th t thốt trong vi c s d ng các lo i đ t c a qu c gia t ng đa ph ng theo h ng th tr ng.
- Thúc đ y s gia t ng t c đ xây d ng nhà , gĩp ph n t ng cung hàng hĩa, gi m b t tình tr ng khĩ kh n v nhà nơng thơn và đơ th .
2.3.2. Nh ng v n đ t n t i.
- H th ng thu trong l nh v c b t đ ng s n ch a th c hi n đ y đ các ch c n ng qu n lý, ki m sốt đ i v i vi c n m gi và chuy n d ch b t đ ng s n.
HVTH: La Hồng Nh t Trang 54
- Cách tính thu c a h th ng thu liên quan b t đ ng s n cịn nhi u b t c p nh vi c áp thu su t thu s d ng đ t nơng nghi p b ng giá thĩc và quy giá thĩc thành ti n đ thu thu , v a ph c t p v a khơng h p lý; thu nhà đ t l i d a trên c s thu nơng nghi p nên c ng kéo theo nhi u h n ch khơng phù h p th c t ; thu chuy n quy n s d ng đ t quy đnh cịn nhi u thi u sĩt, ch a h p lý vì vi c chia ra làm 2 cách đĩng nh hi n nay r t d đ giao d ch ng m.
- H th ng thu ch a th t s là cơng c gĩp ph n vào vi c s d ng đ t cĩ hi u qu , ch ng đ u c đ t và bình n th tr ng.
- Giá đ t xác đnh ch a h p lý nên làm th t thốt các kho n thu.
- Chính sách các kho n thu liên quan đ n đ t ch a khuy n khích các nhà đ u t c ng nh ch a h tr các nhà đ u t v v n b ng cách cho ch m tr ti n s d ng đ t.
- Cách th c thu các kho n thu cịn nhi u b t h p lý khi tính c ph n di n tích khơng s d ng do quy đ nh v m t đ s d ng đ t.
- Th i h n tín d ng c a th tr ng v n ch a t ng x ng v i th i h n đ u t kinh doanh b t đ ng s n.
- Ngân hàng Nhà n c v n ki m sốt m nh đ i v i ho t đ ng cho vay b t đ ng s n c a h th ng các t ch c tín d ng nh ng v n ch a cĩ nh ng chính sách tháo g nh ng v ng m c v s thi u v n cho các nhà đ u t d án b t đ ng s n.
- Kênh thu hút tín d ng t n c ngồi ch a cao.
- Các th t c ngân hàng cịn khá ph c t p nh vi c th m đnh, các th t c gi y t cho vay, chính sách đánh giá l i b t đ ng s n…
- Th tr ng tài chính ch a th t s phát tri n tri n đ đáp ng k p th i ngu n v n cho th tr ng b t đ ng s n nh các chính sách v phát hành trái phi u, ch ng ch tín thác, ch ng khốn hĩa b t đ ng s n, nghi p v repo.
- Giá đ t theo quy đnh v n th p h n giá th c t nên khĩ kh n trong cơng tác đ n bù gi i phong m t b ng, làm th t thu ngân sách Nhà n c.
HVTH: La Hồng Nh t Trang 55
- Các quy đnh cho chính sách v nhà cho ng i cĩ thu nh p th p v n phát sinh nh ng v ng m c, ch a cĩ nhi u u đãi khuy n khích các doanh nghi p nhi t tình tham gia.
K t lu n ch ng 2:
Th tr ng b t đ ng s n TP.HCM trong th i gian qua theo đà phát tri n c a đ t n c trong xu h ng h i nh p chung c a khu v c và trên th gi i, đã cĩ nh ng chuy n bi n và phát tri n khơng ng ng, gĩp ph n khơng nh vào vi c thúc đ y t ng tr ng kinh t xã h i c a đ t n c. Tuy nhiên, so v i các th tr ng khác c a n n kinh t thì th tr ng b t đ ng s n TP.HCM cịn khá m i m nên v n cịn mang tính t phát và nhi u b t n. Nh m qu n lý và thúc đ y th tr ng b t đ ng s n phát tri n n đnh và b n v ng, Nhà n c c ng đã ban hành hàng lo t chính sách nh m đi u ch nh các ho t đ ng liên quan đ n l nh v c này, đ c bi t là chính sách tài chính. Bên c nh nh ng k t qu kh quan đ t đ c, m t s chính sách tài chính đ i v i th tr ng b t đ ng s n cịn b c l nhi u thi u sĩt và b t c p.
HVTH: La Hồng Nh t Trang 56
CH NG 3:
HỒN THI N CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NH M PHÁT TRI N TH TR NG B T NG S N T I TP.HCM HI N NAY
3.1. D báo th tr ng b t đ ng s n TP.HCM.
3.1.1. D báo.
Nhìn vào th c tr ng th tr ng b t đ ng s n n c ta quý 2 n m 2009 đã đ c cĩ th nh n đ nh th tr ng b t đ ng s n đã b c sang m t giai đo n m i, giai đo n mà nhi u chuyên gia v b t đ ng s n cho r ng đĩ là giai đo n “tan b ng”, “nĩng d n lên”, “th i c vàng”,…c a th tr ng b t đ ng s n.
cĩ đ c cái nhìn l c quan nh th , quan đi m chung cho r ng: cùng v i ti n trình cơng nghi p hĩa - hi n đ i hĩa đ t n c và s phát tri n n n kinh t th tr ng TP.HCM, thì th tr ng b t đ ng s n c ng s khơng ng ng phát tri n, nh ng m t tri n v ng cho th tr ng b t đ ng s n trong th i gian t i:
- C u v hàng hĩa b t đ ng s n là c u th t b i vì dân s ngày càng t ng, kinh t phát tri n, t l th t nghi p gi m, thu nh p đ u ng i t ng do đĩ c u cĩ kh n ng thanh tốn v nhà s t ng. Nhu c u c p thi t v vi c ch nh trang, xây d ng m i các khu đơ th , khu khu dân c ,…cho phù h p t c đ phát tri n kinh t đ t n c, đ y nhanh ti n đ thu h i đ t, giao đ t, chuy n đ i m c đích s d ng đ t, gi i phĩng m t b ng,...làm t ng c u v đ t cho các d án. u t c a n c ngồi vào Vi t Nam sau khi kh i kh ng ho ng tài chính s cĩ th t ng m nh vào th i đi m cu i n m 2010 và đ u 2011.
Bên c nh đĩ các chính sách v nhà đ t ngày càng đ c c i thi n, Vi t ki u đ c phép mua nhà, ng i n c ngồi đ c phép mua c n h …, d ki n thay đ i thu tr c b trong th i gian t i s t o c h i cho vi c phát tri n th tr ng b t đ ng s n lành m nh.
- Ch tr ng đ y m nh chính sách nhà cho ng i cĩ thu nh p th p c a Nhà n c nh m gi i quy t nhu c u b c bách v nhà cho m i t ng l p nhân dân, gĩp ph n n đnh đ i s ng xã h i. n 2010 dân s n c ta đ c d báo kho ng 88,3 tri u
HVTH: La Hồng Nh t Trang 57
ng i, trong đĩ dân s đơ th kho ng 29,2 tri u ng i, chi m t l 33% t ng s dân tồn qu c. Dân s nơng thơn kho ng 59,1 tri u ng i, chi m 77% t ng s dân tịan qu c. Theo Quy t đ nh Phê duy t Ð nh h ng phát tri n nhà đ n n m 2020 c a Th t ng Chính ph , k ho ch đ ra cho phát tri n nhà đơ th ph n đ u đ t ch tiêu di n tích nhà bình quân đ u ng i kho ng 15 m2 sàn vào n m 2010 và 20 m2 sàn vào n m 2020, ch t l ng nhà đ t tiêu chu n qu c gia.
Trong đĩ t p trung ch đ o th c hi n phát tri n nhà theo d án b ng cách kêu g i và đ a ra nhi u ch đ u đãi các nhà đ u t trong và ngồi n c tham gia th tr ng nhà , đ c bi t là nhà cho ng i cĩ thu nh p th p, nhà tái đ nh c , nhà xã h i.
Bên c nh nh ng thu n l i, th tr ng b t đ ng s n v n cịn khơng ít nh ng khĩ kh n, cĩ th k đ n là các quy đ nh v nhà đ t ch a c th rõ ràng, cịn nhi u ch ng chéo gi a các ban ngành cĩ liên quan, th c hi n quy ho ch ch a cĩ s đ ng b t ng th d n đ n cịn quá nhi u khu quy ho ch “treo” dài h n gây lãng phí tài nguyên, và nh h ng khơng nh đ n đ i s ng ng i dân n m trong khu quy ho ch,….Xu h ng cho th tr ng b t đ ng s n trong th i gian t i cĩ th d báo nh sau:
- Sơi đ ng th tr ng c n h nhà giá t 10.000.000đ/m2 – 20.000.000đ/m2, vì đây là lo i nhà mà v i thu nh p khá c a ng i dân cĩ th mua đ c.
- Giá c n h trung c cao c p s sơi đ ng h n vào n m 2010 nh ng m c giá h p lý kho ng 1.400 – 2000 USD.
- Giá thuê v n phịng t i TP.HCM s ti p t c gi m. Theo đánh giá c a Savills Vi t Nam, hi n t i giá thuê các tịa h ng B ch kho ng 30 - 35 USD/m2/tháng trong khi đnh đi m c a th tr ng n m 2008 giá thuê v n phịng các tịa nhà t ng t cĩ th đ t đ n 65 - 70 USD/m2/tháng, nh v y gi m t i 50%.
V i nh ng gì đang di n ra, n m 2009 th tr ng v n phịng TPHCM cĩ nhi u s đi u ch nh. Nhìn t m i khía c nh, áp l c v ngu n cung và giá thuê mà th tr ng đã tr i nghi m trong th i gian v a qua c n đ c gi i t a. Rõ ràng th i đi m hi n nay khơng cịn gi ng nh cách đây kho ng 1 n m, khi mà bên cho thuê cĩ đ c m t
HVTH: La Hồng Nh t Trang 58
Theo ơng Richard Leech, Giám đ c đi u hành CBRE, đ đ t đ c m c tiêu t ng tr ng, giá thuê v n phịng Vi t Nam c n c nh tranh v i các thành ph khác trong khu v c.
N u mu n thu hút đ c các doanh nghi p m v n phịng m i hay chi nhánh, m c giá cho thuê v n phịng c a, TPHCM c n ph i c nh tranh so v i các trung tâm v n phịng khác c a khu v c nh Th ng H i, Bangkok, Seoul và Kuala Lumpur... t t c nh ng thành ph trên đ u cĩ m c giá thuê th p h n nhi u.
Các chuyên gia c ng cĩ chung nh n đnh, xu h ng gi m giá ch cĩ th ch m d t khi kinh t h i ph c th c s . Lúc y, các doanh nghi p s m r ng ho t đ ng và giá cho thuê v n phịng m i cĩ th t ng tr l i. Tuy nhiên, m c t ng khi y s khơng cịn chĩng m t nh tr c đây khi đã đ c b sung m t ngu n cung d i dào.
c bi t, nh ng khĩ kh n c a n n kinh t đã đ y nhanh t c đ đ a giá cho thuê v n phịng TPHCM tr l i v i giá tr th c, m t tin vui khơng ch cho khách thuê, cho th tr ng B S nĩi riêng mà c đ i v i n n kinh t trong n c nĩi chung.
3.1.2. M c tiêu c a chính sách tài chính v b t đ ng s n và giao d ch b t đ ng
s n.
T nh ng thơng tin d báo trên c a tác gi đ ng th i đ cĩ s phát tri n đúng h ng đáp ng yêu c u h i nh p kinh t qu c t và phù h p v i trình đ phát tri n c a qu c gia t ng giai đo n khác nhau, đ c bi t trong giai đo n hi n nay, thì vi c qu n lý phát tri n th tr ng b t đ ng s n ph i phù h p v i ti n trình cơng nghi p hĩa, hi n đ i hĩa, h i nh p kinh t khu v c và th gi i.
Th tr ng b t đ ng s n TP.HCM cịn c p đ phát tri n th p so v i các th tr ng khác trong n n kinh t , và cịn nhi u khi m khuy t, vì th các chính sách tài chính