K t l un ch ng 1
2.2.3.2.Các chính sách tín d ng
a. Chính sách huy đ ng v n.
H u h t các ngu n v n ngân hàng l i là ngu n v n ng n h n trong khi l nh v c cĩ tính ch t lâu dài và d b nĩng s t b t th ng nh b t đ ng s n, s đe d a đ n ngu n v n c a các nhà kinh doanh ti n t nh ngân hàng. Theo c ch và đi u ki n th tr ng, các t ch c tín d ng phát tri n đa d ng các hình th c huy đ ng v n, đ c bi t là huy đ ng v n trung và dài h n ph c v th tr ng b t đ ng s n.
Ngân hàng Nhà n c c ng đã tích c c phát tri n các m i quan h v i các t ch c tài chính qu c t nh qu IMF, Ngân hàng th gi i, ngân hàng phát tri n Châu Á,…nh m tranh th ti m l c tài chính c a các t ch c này.
Tr c khi Vi t Nam gia nh p T ch c th ng m i th gi i, thì ch a cĩ nhi u t ch c tài chính trung gian c a n c ngồi tham gia vào th tr ng v n n c ta. Kh n ng v ngu n v n c a các t ch c tín d ng trong n c khơng đáp ng nhu c u vay dài h n đ đ u t và kinh doanh b t đ ng s n. Hi n nay, s l ng các t ch c tài chính n c ngồi ngày càng t ng, cung c p ngu n v n đáng k cho n n kinh t nĩi chung và cho th tr ng b t đ ng s n nĩi riêng.
b. Chính sách cho vay.
Các t ch c tín d ng th c hi n c ch cho vay đ i v i kinh doanh b t đ ng s n phù h p v i quy ch cho vay ban hành theo Quy t đnh 1627/2001/Q -NHNN do Ngân hàng Nhà n c ban hành ngày 31/12/2001 v quy ch cho vay b t đ ng s n, Quy t đnh 127/2005/Q -NHNN do Ngân hàng Nhà n c ban hành ngày 03/02/2005 v vi c s a đ i, b sung m t s đi u v quy ch cho vay c a t ch c tín d ng và Quy t đnh 738/200/Q -NHNN do Ngân hàng nhà n c ban hành ngày 31/05/2005 v vi c s a đ i, b sung kho n 6 i u 1 c a Quy t đnh s 127/2005/Q -NHNN. Th i gian qua, ho t đ ng cho vay b t đ ng s n cịn nhi u h n ch do v ng m c khĩ kh n v chính sách, c ch , r i ro phát sinh t th tr ng b t đ ng s n. Các t ch c tín d ng ch y u cân đ i ngu n v n ng n h n đ cho vay kinh doanh b t đ ng
HVTH: La Hồng Nh t Trang 47
s n, nh ng l y v n ng n h n đ cho vay dài h n là đi u b t n. Khơng th dùng v n ng n h n cho nh ng d án dài h n, m c dù cho vay b t đ ng s n là ho t đ ng bình th ng c a ngân hàng song đi u b t th ng là các kho n vay này l i xu t phát t v n ng n h n. Do đĩ, đ gi m thi u r i ro và nhanh thu h i v n, đ c bi t khi th tr ng b t đ ng s n cĩ d u hi u b t n, đa s t ch c tín d ng dùng chính sách cho vay cĩ ch n l c d a theo ti m n ng c a d án đ u t và d a theo ti ng t m và uy tín c a ch đ u t . Chính vì th mà ho t đ ng kinh doanh trên th tr ng b t đ ng s n g p r t nhi u tr ng i v v n. Trong giai đo n th tr ng b t đ ng s n “đĩng b ng”, h u nh các ngân hàng đ u cĩ xu h ng “khĩa van” đ i v i th tr ng b t đ ng s n, các nhà đ u t b t đ ng s n v n đã khĩ kh n càng khĩ kh n h n.
Theo đánh giá c a Ngân hàng Nhà n c, th c t cho th y d n cho vay đ i v i nhu c u kinh doanh b t đ ng s n t ng m nh đ n cu i 2008, ho t đ ng cho vay đ i v i b t đ ng s n c a t ch c tín d ng t ng c v s v n và d án cho vay, đ c bi t là nh ng thành ph l n. D n cho vay b t đ ng s n chi m t tr ng khá l n trong t ng d n cho vay trung và dài h n c a t ch c tín d ng. Nh t là nh ng kho n vay cĩ ngu n tr n t kinh doanh b t đ ng s n vì th tr ng nhà đ t khơng n đnh, giao d ch b t đ ng s n th i k tr m l ng, trong khi tài s n b o đ m ch y u là giá tr quy n s d ng đ t và tài s n g n li n trên đ t v i ti m n nhi u r i ro và khĩ n m b t đ c xu h ng thay đ i c a th tr ng. i u này c ng ti m n nhi u r i ro cho ho t đ ng tín d ng. Vì v y, Ngân hàng Nhà n c yêu c u các t ch c tín d ng xem xét và th m đnh k l ng d án b t đ ng s n, ch cho vay nh ng d án cĩ tính kh thi cao và ch đ u t cĩ kh n ng hồn tr n đúng th i h n. Ngân hàng Nhà n c cịn yêu c u các ngân hàng ph i ban hành qui ch v nghi p v cho vay b t đ ng s n nh m giám sát và t o hành lang an tồn cho vi c c p tín d ng d án b t đ ng s n. Khơng nh ng th , Ngân hàng Nhà n c cịn ch đ o các ngân hàng chi nhánh nh ng t nh thành l n th ng xuyên báo cáo tình hình cho vay b t đ ng s n trên đa bàn đ cĩ ph n ng k p th i và bi n pháp h n ch khi s c b t l i x y ra.
n c ta, b t đ ng s n g n li n v i quy n s d ng đ t nh ng Nhà n c ch a cĩ các quy đ nh phù h p v i th c t nên đã gây khơng ít khĩ kh n trong ho t đ ng cho
HVTH: La Hồng Nh t Trang 48
vay. Th t c quy đnh v cho vay cịn r m rà, ph c t p. N ng l c th m đnh các kho n vay cịn h n ch .
c. C ch th ch p.
V c ch th ch p, b o lãnh b ng b t đ ng s n đ c th c hi n ch y u theo tinh th n: Ngh đnh 178/1999/N -CP do Chính ph ban hành ngày 29/12/1999 v đ m b o ti n cho vay c a các t ch c tín d ng; Ngh đ nh 24/2000/N -CP do Chính ph ban hành ngày 31/07/2000 v chi ti t thi hành Lu t đ u t n c ngồi t i Vi t Nam; Ngh đ nh 85/2002/N -CP do Chính ph ban hành ngày 25/10/2002 v b sung, s a đ i Ngh đnh 178; và m t s v n b n pháp luât khác nh : Thơng t 07/2003/TT-NHNN do Ngân hàng Nhà n c ban hành ngày 19/05/2003 h ng d n v b o đ m ti n vay; Thơng t liên t ch s 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC- TC C ngày 23/04/2001 h ng d n vi c x lý tài s n b o đ m ti n vay đ thu h i n cho các t ch c tín d ng;….
Các t ch c tín d ng cĩ quy n t ch và t ch u trách nhi m trong vi c nh n th ch p tài s n (bao g m giá tr quy n s d ng đ t, t i s n g n li n trên đ t hi n t i ho c đ c hình thành trong t ng lai) đ cho vay v n, vi c x lý tài s n th ch ch p c ng đã đ c pháp lu t quy đnh.
Vi c th ch p b t đ ng s n đ vay v n các t ch c tín d ng cĩ xu h ng t ng trong th i gian tr c đây, do các quy đ nh c a pháp lu t v đ t đai ngày càng thơng thống h n. Hi n nay, khi cĩ nhu c u v v n, các nhà đ u t th ng dùng b t đ ng s n đ c m c và th ch p. M c dù quy đ nh c a vi c c m c , th ch p b t đ ng s n đã cĩ nhi u c i ti n, tuy nhiên v n cịn nhi u v ng m c v th t c, t th t c đ ng ký giao d ch b o đ m, cơng ch ng đ n vi c xác đnh giá tr tài s n th ch p, c m c . Bên c nh đĩ, vi c phát mãi các tài s n này g p r t nhi u khĩ kh n v th t c hành chính, làm cho ngu n cung tín d ng c a các trung gian tài chính cho các giao d ch b t đ ng s n b h n ch và ch m ch p h n. C ch th ch p và x lý tài s n th ch p cịn v ng ph i các khĩ kh n sau:
- Do tài s n th ch p ch y u là giá tr quy n s d ng đ t và tài s n nhà c a g n li n trên đ t nên vi c khĩ kh n và ch m ch p trong vi c c p quy n s d ng đ t c ng
HVTH: La Hồng Nh t Trang 49
nh gi y t đ ng ký quy n s h u tài s n m t s đ a ph ng đã kéo c ch th ch p b t đ ng s n đ vay v n c ng g p khá nhi u khĩ kh n.
- Khung giá do Nhà n c quy đ nh l i th p h n nhi u so v i giá th c t nên gây khĩ kh n cho các t ch c tín d ng đnh giá tài s n th ch p.
- Các quy đnh v h s , th t c th ch p cịn nhi u khĩ kh n do ch a đ ng b v i các quy đnh c a Lu t đ t đai, quy đnh c a Phịng cơng ch ng Nhà n c,…
- M c phí đ ng ký giao d ch b o đ m khi c m c , th ch p, b o lãnh b ng tài s n và m c phí cho thơng tin v b t đ ng s n là khá cao.
- Các t ch c tín d ng khơng đ c ch đ ng trong vi c x lý tài s n b o đ m vì quy đnh ph i y quy n cho t ch c cĩ kh n ng v đ u giá tài s n.
2.2.4. Ch ng khốn hĩa b t đ ng s n và nghi p v repo b t đ ng s n.
2.2.4.1 Ch ng khốn hĩa b t đ ng s n: M t dù hình th c này đã đ c đ x ng
t r t lâu ( N m 2005 – T ng cơng ty đ a c Sài gịn kh i su ng), tuy nhiên Cơng ty C ph n a c Sài Gịn Th ng Tín (Sacomreal) l i là doanh nghi p tiên phong và khá thành cơng trong l nh v c này. T đ u n m 2008 đ n nay, Sacomreal đã 3 l n phát hành trái phi u huy đ ng v n cho các d án b t đ ng s n v i m c lãi su t t 8,8%-13,2%/n m, k h n t 6-9 tháng, m i trái phi u kèm theo quy n mua c n h v i m c chi t kh u t 5-8% trên giá bán.
C 3 đ t phát hành trái phi u c a Sacomreal đ u khá thành cơng. H u h t trái ch c a đ t phát hành 1 khi trái phi u đáo h n đ u nh n quy n mua ho c nh ng l i quy n mua cho ng i khác.
Th c tr ng cho th y, ch ng khốn hĩa b t đ ng s n v n cịn khá m i cho các doanh nghi p đ u t b t đ ng s n TP.HCM, và c ng ch a cĩ nhi u doanh nghi p th c hi n.
2.2.4.2. Nghi p v repo b t đ ng s n t i TP.HCM.
Nghi p v repo b t đ ng s n t i TP.HCM ch m i đ c mang tính gi i thi u là chính, cịn vi c th c hi n v n đang trong giai đo n tìm hi u, cách áp d ng đ c các doanh nghi p TP.HCM áp d ng ph ng th c bán l i B S cho khách hàng theo giá đã mua c ng v i kho n phí 1% trên giá tr tài s n và lãi su t 15%-18%/n m quy
HVTH: La Hồng Nh t Trang 50
ra ngày. Ho t đ ng repo giúp ng i dân sau khi bán B S l y ti n tr n tr c h n cho ngân hàng đ cĩ th vay l i v i lãi su t hi n nay t 10,5%-12%/n m, sau đĩ tr l i mua B S c a mình. M c dù d ch v repo tính lãi cao h n ngân hàng khá nhi u nh ng c ng các kho n phí và lãi ph i tr cho cơng ty B S và ngân hàng c ng th p h n so v i lãi vay theo h p đ ng tr c đây.
Nh ng đi m c n l u ý khi th c hi n nghi p v Repo b t đ ng s n:
+ Nhìn b ngồi repo b t đ ng s n cĩ v r t d th c hi n vì nhu c u th c t khá cao, nh ng đây là sân ch i khĩ. Ch nh ng đ n v cĩ uy tín, kinh nghi m, tài chính d i dào và s n sàng ch p nh n r i ro chênh l ch giá trên th tr ng đ a c m i cĩ th nh p cu c. T ng t , khơng ph i b t c lo i b t đ ng s n nào c ng cĩ th repo, ch nh ng s n ph m cĩ tính pháp lý và kh mãi (kh n ng mua bán, giao d ch t t trên th tr ng) m i áp d ng đ c.
+ M t đi u r t đáng quan tâm n a là trong quá trình th c hi n nghi p v repo đã xu t hi n v n đ ch a rõ ràng v khía c nh pháp lý c a các h p đ ng repo. Ch ng h n, ng i mua B S repo cho r ng mình đ c quy n thanh lý các B S đĩ n u đ n h n thanh tốn mà ng i bán khơng cĩ kh n ng mua l i B S. Nh ng cĩ ý ki n cho r ng tính pháp lý c a giao d ch repo là giao d ch cho vay cĩ b o đ m ch khơng ph i là giao d ch mua, bán h n B S. Theo đi u 93 Lu t Nhà cĩ quy đ nh khi h p đ ng bán nhà đã cĩ cơng ch ng thì l p t c c n nhà đĩ đã chuy n d ch quy n s h u t ng i bán sang ng i mua mà khơng c n ph i đ n giai đo n đ ng b , giao nhà nh tr c đây. Và n u ng i s d ng d ch v repo B S khơng mua l i B S nh đã th a thu n thì B S s thu c v cơng ty B S.
+ V i chính sách th t ch t tín d ng nh hi n nay, cĩ nhi u kh n ng ngân hàng t ch i cho vay l i ho c ch gi i quy t cho vay l i v i h n m c tín d ng th p h n. Nguyên nhân là do tr c đây giá B S t ng cao quá m c, các ngân hàng c ng d a vào đĩ đnh giá cao, nay B S gi m g n phân n a, vi c đnh giá B S đ cho vay trong th i đi m này s gi m theo đáng k . N m b t đ c đi u này, l y lý do đ m b o an tồn cho h p đ ng repo nh m bu c ng i bán ph i tr l i mua B S c a mình nên cơng ty th c hi n d ch v repo đnh giá mua khá th p. i u này s đ y
HVTH: La Hồng Nh t Trang 51
khách hàng vào th bán tài s n v i giá th p khi đ n h n h p đ ng repo mà ng i đi vay khơng đ ti n đ “chu c” l i nhà.
2.2.5. Các chính sách h tr khác.
2.2.5.1 . n bù thi t h i khi Nhà n c thu h i đ t.
ây là chính sách áp d ng trong tr ng h p Nhà n c thu h i đ t đ th c hi n các m c đích v an ninh, qu c phịng, cơng c ng, m c đích kinh t . Ngồi vi c đáp ng m c đích c a Nhà n c, vi c thu h i đ t cịn tác đ ng đ n quy n l i c a ng i dân cĩ đ t b thu h i. Chính sách tài chính trong đ n bù thi t h i khơng tho đáng trong th i gian qua đã nh h ng r t nhi u đ n ti n trình gi i phĩng đ t, t o m t b ng s ch th c hi n các d án kinh t ph c v các m c tiêu phát tri n c a Nhà n c. - Quan đi m áp d ng.
C n c Ngh đ nh 22/1998/N -CP ngày 24/4/1998 c a Chính ph v đ n bù thi t