K t l un ch ng 1
3.2.1Gi i pháp v chính sách thu, phí, l phí
Xây d ng s c thu s d ng đ t m i trên c s sáp nh p thu s d ng đ t nơng nghi p và thu nhà đ t. Xu t phát t nh ng t n t i c a thu s d ng đ t nơng nghi p và thu nhà đ t nên c n cĩ ph ng án xây d ng l i m t s c thu m i thay th chung cho c hai s c thu nêu trên. Lý do thay hai s c thu trên b ng m t s c thu m i đ c đ a ra là: đ i v i thu nhà đ t hi n nay Nhà n c m i ch thu thu đ t, t m th i ch a thu thu nhà, và c s tính thu đ t l i d a trên c s tính thu s d ng đ t nơng nghi p. Suy cho cùng, c hai s c thu thu theo m c đích s d ng đ t, m t bên là thu thu s d ng đ t nơng nghi p, m t bên là thu thu s d ng đ t phi nơng nghi p. Thu s d ng đ t phi nơng nghi p đ c tính nh là b i s c a thu s d ng đ t nơng nghi p theo t ng h ng đ t đã đ c xác đ nh.
Ngồi ra, m t s đa ph ng nh n th y r ng thu thu s d ng đ t nơng nghi p khơng mang l i nhi u l i ích xã h i, là gánh n ng cho nơng dân nên đã ki n ngh b s c thu này. Vì v y, c n h p nh t hai s c thu s d ng đ t nơng nghi p và thu nhà đ t thành thu s d ng đ t v i nh ng quy đnh ti n b , h p lý h n và gĩp ph n làm đ n gi n hĩa h th ng thu hi n hành. T đĩ, thu n ti n cho vi c so sánh, phân tích, đánh giá, thi t k thu su t phù h p t ng vùng, t ng khu v c, kh c ph c s chênh l ch quá l n v hi u qu kinh t gi a thành th và nơng thơn t o s cơng b ng và đ ng b , đ m b o n đnh ngu n thu cho ngân sách, gĩp ph n th c hi n các m c tiêu khác c a chính sách thu nh bình n th tr ng, khuy n khích đ u t , s d ng đ t hi u qu và ti t ki m,…
HVTH: La Hồng Nh t Trang 61
Thu s d ng đ t áp d ng cho t t c các lo i đ t, m i cá nhân hay t ch c s h u quy n s d ng đ t hay khơng s h u quy n s d ng đ t nh ng đang đ c giao đ s d ng đ t đ u là đ i t ng thu thu , tr nh ng di n tích đ t ph c v m c đích cơng c ng, phúc l i xã h i, an ninh qu c phịng thì khơng ph i n p thu . Các y u t v t ch t g n li n trên đ t nh nhà c a, cơng trình ki n trúc, cây tr ng,…s đ c chuy n qua thu tài s n.
C s tính thu v n là di n tích m i lo i đ t, giá đ t, và thu su t. Vì th , m c linh đ ng c a thu này n m ch giá đ t và thu su t. Do đĩ, c n ph i đnh giá đ t chính xác và h p lý. V thu su t cĩ th áp d ng hai ph ng án là: ch nên quy đ nh m t lo i thu su t cho t t c các lo i đ t nh m m c đích đ n gi n trong qu n lý và tính thu b i vì giá đ t đã đ c xác đnh theo t ng khu v c, ho c nên phân thành hai lo i thu su t: m t cho đ t ph c v s n su t kinh doanh phi nơng nghi p, m t cho đ t và đ t nơng nghi p nh m m c đích t ng c ng qu n lý đ t đai và đi u ti t v mơ n n kinh t .
Tuy nhiên, c hai ph ng án nêu trên v thu su t cho thu s d ng đ t đ u cĩ nh ng h n ch nh t đnh: N u áp d ng m t thu su t, thì m c nào s phù h p v a đ m b o gi m thu thu nơng nghi p v a đ m b o t ng thu thu s d ng đ t khơng gi m, trong khi đĩ chính sách giá đ t đ c yêu c u ph i theo sát giá th tr ng. N u áp d ng hai thu su t, thì vi c tính thu càng ph c t p, ph i cĩ s phân lo i đ t chính xác đ t , đ t nơng nghi p và đ t ph c v s n su t kinh doanh phi nơng nghi p, t đĩ cĩ th d n đ n nh ng v ng m c và tiêu c c làm th t thu thu .
Trong giai đo n tr c m t, do chính sách giá đ t v n cịn nhi u b t c p. thu s d ng đ t đi vào th c ti n đ t hi u qu nh t đnh thì chúng ta cĩ th xem xét ph ng án sau cho thu su t:
- Thu su t th p cho đ t và đ t ph c v nơng nghi p, lâm nghi p, ng nghi p. Thu su t cho các l nh v c này th p vì thu nh p trong các l nh v c này bình quân là khá th p do mùa v ph thu c nhi u y u t khách quan nh th i ti t, thiên tai,…Thu su t th p khơng đem l i gánh n ng cho ng i dân, nh ng kích thích
HVTH: La Hồng Nh t Trang 62
đ c vi c s d ng đ t h p lý, khuy n khích nơng nghi p phát tri n, đĩng gĩp ngân sách ph c v qu n lý đ t đai.
- Thu su t cao h n cho đ t ph c v s n su t kinh doanh phi nơng, lâm, ng nghi p. Thu su t cao đ i v i khu v c s n xu t kinh doanh phi nơng nghi p giúp n đnh ngu n thu ngân sách và rút ng n chênh l ch thu nh p t ng vùng trong xã h i. Ph ng án thu su t này c ng khơng tránh kh i s ph c t p khi tri n khai thu thu và qu n lý thu nh ng nĩ c ng mang l i hi u qu khơng nh cho chính sách thu .
3.2.1.2. Thu thu nh p t chuy n quy n s d ng đ t.
C n ph i th c hi n tri t đ , và th c hi n t t lu t thu này, chúng ta c n ph i th ng nh t m t cách tính thu , mà theo tơi cách tính th c hi n theo ph ng pháp: (giá chuy n nh ng – giá v n ) *25%, đ ng th i ph i t ng bu c đ a ng i dân ý th c s d ng ti n qua chuy n kho n, tránh dùng ti n m t, mà các n c trên th gi i đang áp d ng.
3.2.1.3. L phí tr c b .
Nh đã trình bày, vi c xác nh n và c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t, s h u nhà ch là cơng tác hành chính, mang thu n tính ch t qu n lý c a Nhà n c trong các ho t đ ng giao d ch trên th tr ng b t đ ng s n. Vì v y, l phí này nên đ c n đnh b ng m t m c c đnh th p (l phí hành chính) nh m t o đi u ki n và khuy n khích các ho t đ ng chuy n nh ng h p pháp đ c th c hi n trên th tr ng, hi n nay t l c a lo i thu này đang là 0.5%/giá chuy n nh ng. Theo tơi đây là m t t l c ng cịn khá cao. Chúng ta c ng c n ph i xem xét và thay đ i đ cĩ m c h p lý h n, n u m t t l vào kho n 0.2% ho c 0.3% cĩ th là h p lý.
3.2.1.4. Thu ch ng đ u c .
Chúng ta c n cĩ m t hay m t vài lo i thu đánh vào các ho t đ ng đ u c trên th tr ng b t đ ng s n nh m h n ch ho t đ ng này và đ a đ t đai v đúng giá tr và giá tr s d ng c a nĩ.
Cĩ th nh n th y, trên t t c các th tr ng đ u t n t i ho t đ ng đ u c , tuy nhiên, do đ c tính c đnh v s l ng đ t đai, ho t đ ng đ u c trên th tr ng b t đ ng
HVTH: La Hồng Nh t Trang 63
s n t o ra nh ng tác đ ng x u nh h ng đ n s phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n và các th tr ng khác cĩ liên quan, đ c bi t là th tr ng v n .
Ho t đ ng đ u c làm giá đ t đai và tài s n b đ nh giá quá cao so v i giá tr th t, giá đ t gia t ng v t quá nhi u l n giá tr s n xu t c a nĩ t o nên th tr ng b t đ ng s n và th tr ng tài chính “bong bĩng”, trong khi đĩ, các nhà đ u c th ng đ đ t (h n là tài s n trên đ t) “tr ng”, khơng đ a vào s d ng, s n xu t nh m ch giá đ t t ng, t o nên tình tr ng “ch t” c a đ t; m t b ph n khác c a n n kinh t khơng đ c đáp ng đ c u v đ t cho ho t đ ng s n xu t, kinh doanh, đã ph i b ra nhi u h n chi phí c n thi t đ cĩ đ t s n xu t, giá tr gia t ng c a n n kinh t vì th b sĩi mịn.
Tuy nhiên, th c t khơng ph i hành vi nào gi đ t tr ng c ng b quy k t vào hành vi “đ u c ”, b i cĩ nh ng tr ng h p ng i mua quy n s d ng đ t đ sinh s ng ho c kinh doanh, s n xu t nh ng vì là nhà đ u t nh , thi u v n, h khơng th ti n hành ti p đ c, h c n th i gian đ tích lu …, g i là tr ng h p “b t kh kháng”; ho c c ng cĩ tr ng h p mua đ t đ dành tài s n cho con sau này…, g i là tình tr ng “ch ”. Nh v y, đ tách tình tr ng “b t kh kháng” và tình tr ng “ch ” ra kh i ho t đ ng đ u c , 2 đi u ki n đ su t nh sau:
- Quy đ nh m t kho ng th i gian t i thi u ng i dân cĩ th gi đ t, th p h n m c t i thi u quy đnh này, hành vi chuy n nh ng s b đánh thu gi đ t tr ng.
- C n xác đnh h n m c đ t tr ng t i đa ng i dân đ c quy n gi , v t quá h n m c này ng i gi đ t s b đánh thu ch ng đ u c .
K t h p 2 đi u ki n trên thành m t m nh đ nh sau:
“M i ng i dân đ u cĩ quy n gi đ t tr ng trong h n m c nh ng t t c các hành vi chuy n nh ng b t đ ng s n, mà th i gian gi b t đ ng s n nh h n th i gian quy đnh đ u ph i ch u thu ch ng đ u c ”.
V nguyên t c tính thu và thu su t: thu ch ng đ u c đ c tính trên t ng giá tr tài s n ch u thu , vi c xác đ nh giá tr tài s n ch u thu (đ t và tài s n trên đ t) theo các quy đ nh hi n hành c a Chính ph ; thu su t thu ch ng đ u c ph i đ l n đ cĩ th r ng đe và h n ch hành vi đang ph bi n này trên th tr ng b t đ ng s n.
HVTH: La Hồng Nh t Trang 64
ánh thu tài s n theo m c l y ti n đ i v i ng i s h u nhi u nhà đ t là m t bi n pháp nh m ng n ch n tri t đ vi c đ u c đ t mà nhi u n c khác đã áp d ng r t thành cơng. Khơng ch mua, bán đ t m i ch u thu mà b t c ng i nào s h u nhi u đ t (k c đ t khơng s n xu t kinh doanh) c ng ph i ch u thu tài s n theo m c l y ti n.
Bi n pháp đánh thu này s r t cĩ l i, b i khi th tr ng b t đ ng s n cĩ bi n đ ng khơng l i cho th tr ng v n và s n xu t kinh doanh thì Chính ph cĩ th đi u ch nh các m c thu tài s n. Lo i thu này s áp d ng cho s h u quy n s d ng đ t nh m tránh hi n t ng đ u c đ t, đ ng th i s là m t cơng c h u hi u đ Chính ph ki m sốt đ c giá đ t. Qua đĩ s giúp kh c ph c s khan hi m đ t gi t o, các doanh nghi p d dàng h n trong vi c tìm m t b ng s n xu t kinh doanh.
Tuy nhiên, do n c ta đang trong giai đo n đ i m i nên ng i dân th t s ch a cĩ nh n th c đúng v ngh a v đĩng thu c a mình, do đĩ thu tài s n b c đ u s gây nên tâm lý e ng i, tránh né, đ i s ng ng i dân s cĩ nhi u xáo tr n, n u khơng nghiên c u k đ đ a ra quy đ nh nh t quán và đ ng b v i các chính sách tài chính khác thì nh h ng x u đ n tồn xã h i. C n cĩ m c thu su t h p lý cho s c thu này, m c thu su t ph i cĩ phân bi t tài s n nào ph c v nhu c u s ng c a con ng i, tài s n nào là ph c v m c đích đ u c d a vào y u t th i gian n m gi tài s n sau khi mua.
3.2.2. Gi i pháp v các kho n thu liên quan đ n b t đ ng s n. 3.2.2.1. Chính sách ti n thuê đ t.
- i v i hình th c n p ti n thuê đ t: các t ch c trong n c nên đ c l a ch n hình th c n p ti n thuê đ t hàng n m ho c n p 1 l n thay vì n p hàng n m theo quy đnh t i kho n 1 đi u 35 Lu t đ t đai 2003. Cách th c này giúp cho các doanh nghi p cĩ th :
+ Ch đ ng v chi phí ti n thuê, n đnh trong chi phí s n xu t.
+ Nh n đ c tài tr t phía các t ch c tín d ng, tính ch t s d ng “kép” c a b t đ ng s n đ c phát huy.
HVTH: La Hồng Nh t Trang 65
- V kh u tr chi phí b i th ng vào ti n thuê đ t ph i n p: th c ch t đây là quy đnh mang tính cơng b ng cho ng i thuê đ t: vì th i gian s d ng đ t mang tính h u h n trong khi vi c b i th ng đ t và chuy n m c đích s d ng đ t làm cho vi c thuê đ t b mang tính ch t vơ th i h n. Tuy nhiên, b n thân vi c kh u tr chi phí b i th ng vào ti n thuê đ t c ng ch a đ c Chính ph quy đnh rõ ràng và nh ng v ng m c d ki n cĩ th phát sinh trong th c ti n liên quan đ n các v n đ : th i gian kh u tr , giá tr kh u tr và ch th đ c kh u tr .
Bên c nh gi i pháp đ su t trên, đ hồn ch nh chính sách thuê đ t, Chính ph c n đ y nhanh vi c thành l p và đ a vào ho t đ ng các t ch c khai thác qu đ t (c i t o đ t, b i th ng đ t, xây d ng h t ng, …) nh m t o qu đ t s ch cho các t ch c, cá nhân thuê, vi c cho thuê đ t tr nên đ n gi n và hi u qu h n, m t khác Nhà n c cĩ th th c hi n đ c các k ho ch quy ho ch và phát tri n ngành ngh theo m c tiêu kinh t thơng qua đi u ti t chính sách giá thuê đ i v i t ng đ i t ng thuê m t cách d dàng. Giá cho thuê đ t t i các khu v c này c ng s d n ti p c n v i giá thuê c a th tr ng do đ t thuê đã đ c hồn ch nh v h t ng k thu t, khơng ph i tính chi phí b i th ng vào giá thuê; vi c cho thuê đ t v i giá r và hi n t ng cho thuê l i đ t đ h ng chênh l ch s đ c kh c ph c.
3.2.2.2. Chính sách ti n s d ng đ t.
Hi n nay, chính sách thu ti n s d ng đ t theo Ngh đnh 198/2004/N -CP ngày 03 tháng 12 n m 2004 g n nh gi i quy t đ c nh ng h n ch c a Ngh đnh 38/CP ngày 23 tháng 8 n m 2000.
-Tuy nhiên trong đi u ki n hi n nay, giá đ t theo quy đ nh đã đ c y ban nhân dân TP.HCM đi u ch nh t ng so v i tr c đây, vì th ti n s d ng đ t c ng t ng