K t l un ch ng 1
2.2.5.Các chính sách h tr khác
2.2.5.1 . n bù thi t h i khi Nhà n c thu h i đ t.
ây là chính sách áp d ng trong tr ng h p Nhà n c thu h i đ t đ th c hi n các m c đích v an ninh, qu c phịng, cơng c ng, m c đích kinh t . Ngồi vi c đáp ng m c đích c a Nhà n c, vi c thu h i đ t cịn tác đ ng đ n quy n l i c a ng i dân cĩ đ t b thu h i. Chính sách tài chính trong đ n bù thi t h i khơng tho đáng trong th i gian qua đã nh h ng r t nhi u đ n ti n trình gi i phĩng đ t, t o m t b ng s ch th c hi n các d án kinh t ph c v các m c tiêu phát tri n c a Nhà n c. - Quan đi m áp d ng.
C n c Ngh đ nh 22/1998/N -CP ngày 24/4/1998 c a Chính ph v đ n bù thi t h i khi Nhà n c thu h i đ t:.
- Các tác đ ng:
+ M t dù giá đ n bù đ c xác đnh theo nguyên t c sát v i giá th tr ng nh ng th c t giá c trên th tr ng luơn bi n đ ng, trong khi giá áp d ng th c hi n đ n bù các d án luơn ch u nh h ng l n nhau do nh ng lo ng i trong khi u ki n khi so sánh giá đ t đ n bù gi a các d án v i nhau. ây là v n đ chính tác đ ng làm ki m giá đ n bù các d án (t i thành ph H Chí Minh, giá đ t trên th tr ng cĩ n i đ t h n 500.000.000đ/m2 nh ng giá b i th ng cao nh t c ng ch kho ng 81.000.000đ/m2, t c ch b ng kho ng 16% giá th tr ng, ho c cĩ n i giá th tr ng kho ng 25tri uđ/m2 nh ng giá đ n bù ch m c 3,6tri uđ/m2 , b ng 14% so giá th c t trên th tr ng) nh h ng đ n quy n l i, tác đ ng tiêu c c đ n tình hình tái t o ch c a ng i dân. H u qu c a vi c này khơng ch tác đ ng v m t kinh t mà cịn v m t xã h i: m t b ph n dân c b thu h i đ t b b n cùng hố trong ti n trình đơ th hĩa.
+ Do s b t h p lý v giá đ n bù, quy n l i c a ng i dân b xâm ph m d n đ n hi n t ng khơng ch p nh n di d i, vì th đ t đai khơng đ c gi i phĩng, các d án kinh t khĩ đ c tri n khai, kh i l ng l n v n đ u t b t n đ ng gây lãng phí l n
HVTH: La Hồng Nh t Trang 52
cho n n kinh t , đ ng th i cịn cĩ kh i l ng l n b t đ ng s n đ ng ngồi ho t đ ng c a th tr ng. Th tr ng b t đ ng s n thi u v ng các giao d ch hàng hố c , các hàng hố m i ch m đ a vào, các m c tiêu c a th tr ng b t đ ng s n khơng đ c đáp ng; Th tr ng v n ch u nh ng chi phí l n khi các d án b ng ng tr , m t s l n ng i b thu h i đ t b kéo kh i cu c s ng bình th ng, thu nh p b nh h ng...
+ B t bình đ ng n y sinh gi a nh ng ng i b thu h i đ t v i nh ng ng i s d ng đ t xung quanh d án (đ c bi t là các d án, cơng trình m r ng đ ng giao thơng thu c khu dân c , ng i đang s d ng đ t v trí thu n l i thì b thu h i đ t, trong khi ng i đang s d ng đ t v trí khơng thu n l i nay ng u nhiên đ c v trí thu n l i, kh n ng sinh l i cao…).
2.2.5.2. Chính sách v giá đ t.
B ng giá đ t (BG ) n m 2009 đ c đi u ch nh trong gi i h n cho phép cao h n khơng quá 20% so v i m c giá t i đa t i Ngh đnh s 123 (đ i v i đ t đơ th khơng cao h n 81 tri u đ ng/m2) và th p h n khơng quá 20% so v i m c giá t i thi u (đ i v i đ t đơ th khơng th p h n 1,2 tri u đ ng/m2).
i v i nhĩm đ t nơng nghi p n m 2009 s t ng 20% so v i n m 2008. V i t ng s 2.740 đo n đ ng, tuy n đ ng, thành ph gi nguyên giá 675 đo n đ ng, tuy n đ ng; đi u ch nh giá 1.899 đo n đ ng, tuy n đ ng; b sung m i 166 đo n đ ng, tuy n đ ng (do m i hình thành, m i đ c đ t tên trong n m 2008) và gi m 8 đo n đ ng, tuy n đ ng (vì đ c ghép n i v i các đo n đ ng, tuy n đ ng li n k và m t s đo n đ ng, tuy n đ ng trong d án Khu đơ th m i Th Thiêm), v trí đ t trong h m v n gi nguyên.
B ng giá đ t n m 2009 t ng t 10 đ n 100% so v i b ng giá đ t n m 2008. C th , nhĩm t ng trên 100%: Q.2; nhĩm t ng t 50% đ n 100%: Q. 7, Tân Bình; nhĩm t ng t 30% đ n 50%: Q.1, 3, 4, 5, 10, 11, Phú Nhu n; nhĩm t ng t 10% đ n 30%: Q.6, 8, 9, 12, Th c, Bình Tân, H. C n Gi , Hĩc Mơn; nhĩm t ng d i 10%: Q.Gị V p, Bình Th nh, Tân Phú, H. Bình Chánh, C Chi.
HVTH: La Hồng Nh t Trang 53
2.3. ánh giá s tác đ ng c a chính sách tài chính đ i v i th tr ng b t
đ ng s n TP.HCM.
2.3.1. Nh ng k t qu đ t đ c.
- Thơng qua vi c th c hi n các s c thu , Nhà n c n m đ c tình hình s d ng đ t đai và các chuy n d ch b t đ ng s n trong n n kinh t . Trên c s đĩ, Nhà n c t ng c ng ch c n ng ki m tra, ki m sốt đ i v i ho t đ ng c a th tr ng b t đ ng s n, phát hi n nh ng vi c làm sai trái, vi ph m pháp lu t c a các t ch c, cá nhân trong vi c s d ng và chuy n nh ng đ t đai làm tác đ ng x u đ n th tr ng b t đ ng s n, gi m thi u đ c tình tr ng đ u c , l ng đo n th tr ng.
- Gĩp ph n thúc đ y th tr ng b t đ ng s n thơng qua vi c hịan thi n các th t c hành chính.
- Khuy n khích vi c s d ng ti t ki m và khai thác cĩ hi u qu ngu n l c tài chính t tài nguyên đ t đai, t ng cung hàng hĩa cho th tr ng b t đ ng s n.
- y m nh vi c đáp ng nhu c u v v n, thúc đ y phát tri n cho th tr ng b t đ ng s n thơng qua phát tri n tín d ng.
- Ho t đ ng cho vay, th ch p t o đi u ki n thu n l i khai thơng vi c mua bán, trao đ i hàng hĩa b t đ ng s n.
- T o đi u ki n thu hút ngày càng nhi u nhà đ u t trong và ngồi n c m nh d n đ u t vào l nh v c b t đ ng s n.
- T o đi u ki n cho th tr ng ngày cĩ thêm nhi u kênh huy đ ng v n thơng qua nghi p v Repo, ch ng khốn hĩa b t đ ng s n.
- Kh c ph c tình tr ng lãng phí, th t thốt trong vi c s d ng các lo i đ t c a qu c gia t ng đa ph ng theo h ng th tr ng.
- Thúc đ y s gia t ng t c đ xây d ng nhà , gĩp ph n t ng cung hàng hĩa, gi m b t tình tr ng khĩ kh n v nhà nơng thơn và đơ th .
2.3.2. Nh ng v n đ t n t i.
- H th ng thu trong l nh v c b t đ ng s n ch a th c hi n đ y đ các ch c n ng qu n lý, ki m sốt đ i v i vi c n m gi và chuy n d ch b t đ ng s n.
HVTH: La Hồng Nh t Trang 54
- Cách tính thu c a h th ng thu liên quan b t đ ng s n cịn nhi u b t c p nh vi c áp thu su t thu s d ng đ t nơng nghi p b ng giá thĩc và quy giá thĩc thành ti n đ thu thu , v a ph c t p v a khơng h p lý; thu nhà đ t l i d a trên c s thu nơng nghi p nên c ng kéo theo nhi u h n ch khơng phù h p th c t ; thu chuy n quy n s d ng đ t quy đnh cịn nhi u thi u sĩt, ch a h p lý vì vi c chia ra làm 2 cách đĩng nh hi n nay r t d đ giao d ch ng m.
- H th ng thu ch a th t s là cơng c gĩp ph n vào vi c s d ng đ t cĩ hi u qu , ch ng đ u c đ t và bình n th tr ng.
- Giá đ t xác đnh ch a h p lý nên làm th t thốt các kho n thu.
- Chính sách các kho n thu liên quan đ n đ t ch a khuy n khích các nhà đ u t c ng nh ch a h tr các nhà đ u t v v n b ng cách cho ch m tr ti n s d ng đ t.
- Cách th c thu các kho n thu cịn nhi u b t h p lý khi tính c ph n di n tích khơng s d ng do quy đ nh v m t đ s d ng đ t.
- Th i h n tín d ng c a th tr ng v n ch a t ng x ng v i th i h n đ u t kinh doanh b t đ ng s n.
- Ngân hàng Nhà n c v n ki m sốt m nh đ i v i ho t đ ng cho vay b t đ ng s n c a h th ng các t ch c tín d ng nh ng v n ch a cĩ nh ng chính sách tháo g nh ng v ng m c v s thi u v n cho các nhà đ u t d án b t đ ng s n.
- Kênh thu hút tín d ng t n c ngồi ch a cao.
- Các th t c ngân hàng cịn khá ph c t p nh vi c th m đnh, các th t c gi y t cho vay, chính sách đánh giá l i b t đ ng s n…
- Th tr ng tài chính ch a th t s phát tri n tri n đ đáp ng k p th i ngu n v n cho th tr ng b t đ ng s n nh các chính sách v phát hành trái phi u, ch ng ch tín thác, ch ng khốn hĩa b t đ ng s n, nghi p v repo.
- Giá đ t theo quy đnh v n th p h n giá th c t nên khĩ kh n trong cơng tác đ n bù gi i phong m t b ng, làm th t thu ngân sách Nhà n c.
HVTH: La Hồng Nh t Trang 55
- Các quy đnh cho chính sách v nhà cho ng i cĩ thu nh p th p v n phát sinh nh ng v ng m c, ch a cĩ nhi u u đãi khuy n khích các doanh nghi p nhi t tình tham gia.
K t lu n ch ng 2:
Th tr ng b t đ ng s n TP.HCM trong th i gian qua theo đà phát tri n c a đ t n c trong xu h ng h i nh p chung c a khu v c và trên th gi i, đã cĩ nh ng chuy n bi n và phát tri n khơng ng ng, gĩp ph n khơng nh vào vi c thúc đ y t ng tr ng kinh t xã h i c a đ t n c. Tuy nhiên, so v i các th tr ng khác c a n n kinh t thì th tr ng b t đ ng s n TP.HCM cịn khá m i m nên v n cịn mang tính t phát và nhi u b t n. Nh m qu n lý và thúc đ y th tr ng b t đ ng s n phát tri n n đnh và b n v ng, Nhà n c c ng đã ban hành hàng lo t chính sách nh m đi u ch nh các ho t đ ng liên quan đ n l nh v c này, đ c bi t là chính sách tài chính. Bên c nh nh ng k t qu kh quan đ t đ c, m t s chính sách tài chính đ i v i th tr ng b t đ ng s n cịn b c l nhi u thi u sĩt và b t c p.
HVTH: La Hồng Nh t Trang 56
CH NG 3:
HỒN THI N CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NH M PHÁT TRI N TH TR NG B T NG S N T I TP.HCM HI N NAY
3.1. D báo th tr ng b t đ ng s n TP.HCM.
3.1.1. D báo.
Nhìn vào th c tr ng th tr ng b t đ ng s n n c ta quý 2 n m 2009 đã đ c cĩ th nh n đ nh th tr ng b t đ ng s n đã b c sang m t giai đo n m i, giai đo n mà nhi u chuyên gia v b t đ ng s n cho r ng đĩ là giai đo n “tan b ng”, “nĩng d n lên”, “th i c vàng”,…c a th tr ng b t đ ng s n.
cĩ đ c cái nhìn l c quan nh th , quan đi m chung cho r ng: cùng v i ti n trình cơng nghi p hĩa - hi n đ i hĩa đ t n c và s phát tri n n n kinh t th tr ng TP.HCM, thì th tr ng b t đ ng s n c ng s khơng ng ng phát tri n, nh ng m t tri n v ng cho th tr ng b t đ ng s n trong th i gian t i:
- C u v hàng hĩa b t đ ng s n là c u th t b i vì dân s ngày càng t ng, kinh t phát tri n, t l th t nghi p gi m, thu nh p đ u ng i t ng do đĩ c u cĩ kh n ng thanh tốn v nhà s t ng. Nhu c u c p thi t v vi c ch nh trang, xây d ng m i các khu đơ th , khu khu dân c ,…cho phù h p t c đ phát tri n kinh t đ t n c, đ y nhanh ti n đ thu h i đ t, giao đ t, chuy n đ i m c đích s d ng đ t, gi i phĩng m t b ng,...làm t ng c u v đ t cho các d án. u t c a n c ngồi vào Vi t Nam sau khi kh i kh ng ho ng tài chính s cĩ th t ng m nh vào th i đi m cu i n m 2010 và đ u 2011.
Bên c nh đĩ các chính sách v nhà đ t ngày càng đ c c i thi n, Vi t ki u đ c phép mua nhà, ng i n c ngồi đ c phép mua c n h …, d ki n thay đ i thu tr c b trong th i gian t i s t o c h i cho vi c phát tri n th tr ng b t đ ng s n lành m nh.
- Ch tr ng đ y m nh chính sách nhà cho ng i cĩ thu nh p th p c a Nhà n c nh m gi i quy t nhu c u b c bách v nhà cho m i t ng l p nhân dân, gĩp ph n n đnh đ i s ng xã h i. n 2010 dân s n c ta đ c d báo kho ng 88,3 tri u
HVTH: La Hồng Nh t Trang 57
ng i, trong đĩ dân s đơ th kho ng 29,2 tri u ng i, chi m t l 33% t ng s dân tồn qu c. Dân s nơng thơn kho ng 59,1 tri u ng i, chi m 77% t ng s dân tịan qu c. Theo Quy t đ nh Phê duy t Ð nh h ng phát tri n nhà đ n n m 2020 c a Th t ng Chính ph , k ho ch đ ra cho phát tri n nhà đơ th ph n đ u đ t ch tiêu di n tích nhà bình quân đ u ng i kho ng 15 m2 sàn vào n m 2010 và 20 m2 sàn vào n m 2020, ch t l ng nhà đ t tiêu chu n qu c gia.
Trong đĩ t p trung ch đ o th c hi n phát tri n nhà theo d án b ng cách kêu g i và đ a ra nhi u ch đ u đãi các nhà đ u t trong và ngồi n c tham gia th tr ng nhà , đ c bi t là nhà cho ng i cĩ thu nh p th p, nhà tái đ nh c , nhà xã h i.
Bên c nh nh ng thu n l i, th tr ng b t đ ng s n v n cịn khơng ít nh ng khĩ kh n, cĩ th k đ n là các quy đ nh v nhà đ t ch a c th rõ ràng, cịn nhi u ch ng chéo gi a các ban ngành cĩ liên quan, th c hi n quy ho ch ch a cĩ s đ ng b t ng th d n đ n cịn quá nhi u khu quy ho ch “treo” dài h n gây lãng phí tài nguyên, và nh h ng khơng nh đ n đ i s ng ng i dân n m trong khu quy ho ch,….Xu