K t l un ch ng 1
3.2.5.2.Chính sách bi th ng
Vì hi n nay giá đ t quy đ nh c a y ban nhân dân TP.HCM cịn r t th p so v i giá th tr ng, chính vì v y giá b i th ng s khơng đ c áp d ng v i bi u giá này, mà c n ph i áp d ng theo giá th tr ng. Tuy nhiên khi áp d ng theo giá th tr ng c ng c n ph i l u ý:
+ Các doanh nghi p, c quan đ n bù s t th ng l ng giá đ n bù v i bên b quy h ach.
+ Nhà n c c n xây d ng m t t ch c, c quan đ n bù gi i t a, và đĩng vai trị nh m t tr ng tài kinh t , đ tránh tr ng h p bên b quy ho ch gây khĩ k n khơng ch u quy h ach, d n đ n quy ho ch treo, kéo dài, cĩ khi d n đ n h y b quy h ach. + Th c hi n quy ho ch, đ n bù m t cách cơng khai, tránh giao d ch ng m, d n đ n v l i cho các c quan, t ch c khác.
3.2.5.3. T ng cung hàng hố trên th tr ng b t đ ng s n.
- V nguyên t c, th tr ng ph i cĩ hàng hố. Hàng hố trên th tr ng b t đ ng s n ph thu c ch y u vào kh n ng cung v đ t. Hi n t i, hàng hố là đ t trên th tr ng ch a đ c nh n đ nh đúng, hàng hĩa c n thì khơng cĩ, hàng hĩa khơng c n thì r t nhi u, đ ng th i thơng tin v lo i hàng hĩa này ch a minh b ch, ch a cĩ s li u th ng kê h p lý.
Trong th i gian t i, Nhà n c c n nhanh chĩng thành l p t ch c cĩ ch c n ng chuyên khai thác qu đ t nh m cung c p đ t cho nhu c u đ u t phù h p trên th tr ng. Vi c khai thác qu đ t c n chú tr ng đ n đ a các di n tích đ t ch a s d ng (đ t hoang, đ t ch a cĩ m c đích s d ng), đ t đã cĩ m c đích s d ng nh ng s d ng khơng đúng m c đích, đ t tr ng do s d ng khơng h t…vào qu đ t c a các
HVTH: La Hồng Nh t Trang 72
đa ph ng. ng th i t ch c này c ng cĩ ch c n ng thay m t Nhà n c th c hi n cơng tác b i th ng gi i phĩng m t b ng, xây d ng c b n ph n h t ng k thu t sau khi Nhà n c cơng b k ho ch quy ho ch s d ng đ t.
- V lo i hàng hố b t đ ng s n: hi n nay, th tr ng ch chú tr ng cung c p hàng hố cho ng i cĩ thu nh p cao, ch a chú tr ng đ n đ i b ph n ng i cĩ thu nh p th p. Tình tr ng này đang gián ti p làm cho cơng tác quy ho ch tr nên khĩ kh n và th tr ng phi chính th c ho t đ ng m nh, vi c s d ng đ t lãng phí, ch t l ng nhà
khơng phù h p…
3.2.5.4. Chính sách tái đ nh c , b i th ng thi t h i khi thu h i đ t.
Hi n nay các doanh nghi p kinh doanh b t đ ng s n ph i b i th ng đ t theo giá th a thu n nên khi g p vài ch đ t gây khĩ kh n thì ph i t ng giá đ n vơ h n n u mu n ti n đ d án theo đúng k ho ch, vì th c n thi t cĩ qui đnh v đ i đ t l y n n nhà hay giá tr n đ n bù, khơng th vì 10 - 20% đ t ch a thu h i đ c mà doanh nghi p khơng th tri n khai d án. gi m b t áp l c vì d án kéo dài gây thi t h i tài chính cho ch đ u t , Nhà n c c n ti p s c cho nhà đ u t b ng cách: Ti p t c cho th c hi n th t c thu h i đ t đ i v i nh ng d án đã th a thu n đ c kho ng 80% di n tích đ t c a d án, mà ph n cịn l i nhà đ u t khơng th th a thu n đ c, Nhà n c th c hi n th t c thu h i đ t và nhà đ u t s b i th ng theo giá mà Nhà n c quy đ nh.
Bên c nh đĩ, Nhà n c c n ph i quy đnh c th h n th i gian b i th ng gi i phĩng m t b ng ph i đúng v i k ho ch đã đ ra, c n cĩ x ph t ho c ch tài n u ch đ u t vi ph m. tránh nhi u doanh nghi p khơng cĩ th c l c nh ng tranh gi đ t d án đ đ u c ho c tìm cách bán l i thu l i nhu n cao, gây lãng phí đ t đai, xáo tr n th tr ng.
Cơng tác b i th ng đ t thu h i đ t g p nhi u khĩ kh n nh hi n nay là do Nhà n c ch a cĩ gi i pháp dài h n cho vi c t o qu đ t dành cho xây d ng khu đơ th m i, khu cơng nghi p, khu tái đ nh c , nhà cho ng i cĩ thu nh p th p,… Vì v y, r t c n xây d ng Trung tâm phát tri n qu đ t chu n b đ u t . Trung tâm này s th c hi n cơng tác b i th ng, gi i phĩng m t b ng t o ra qu đ t và phân ph i đ t
HVTH: La Hồng Nh t Trang 73
b ng cách đ u giá cho các m c đích đ u t m t cách h p lý nh t, tránh đ c tình tr ng ách t c gi i phĩng m t b ng c a các d án nh hi n nay, t o s bình đ ng gi a các nhà đ u t , d án th c thi v i giá c nh tranh nh t, tránh đ c hi n t ng đ u c đ t, xĩa b tiêu c c trong quá trình giao đ t, ngu n thu t vi c giao đ t qua đ u giá s đúng giá tr c a đ t, và gĩp ph n khơng nh vào ngu n thu c a ngân sách Nhà n c.
3.2.5.5. Chính sách nhà cho ng i cĩ thu nh p th p, nhà xã h i.
Th c hi n chính sách nhà cho ng i cĩ thu nh p th p, nhà xã h i là gĩp ph n v a thúc đ y c u cĩ kh n ng thanh tốn v a t ng cung hàng hĩa cho th tr ng b t đ ng s n. Nhà cho ng i cĩ thu nh p th p ph i là nhà cĩ giá r nh ng v n ph i đ m b o ch t l ng. Nhu c u nhà cho các đ i t ng cĩ thu nh p th p là r t l n, nh ng do hi n Nhà n c ta ch a cĩ chính sách u đãi phù h p nên ch a thu hút đ c các thành ph n kinh t tham gia cùng Nhà n c đ u t xây d ng, m r ng cung hàng hĩa cho s n ph m nhà . Do đĩ, Nhà n c c n ph i ti n hành gi i quy t các v n đ v nhà cho ng i cĩ thu nh p th p hi n nay:
- C n ban hành ngay các chính sách u đãi v thu , khuy n khích đ u t xây d ng nhà cho ng i cĩ thu nh p th p, c ng nh các quy đ nh k thu t xây d ng ph i ch t ch và h p lý b o đ m v ch t l ng và s l ng nhà . Các gi i pháp c th cĩ th th c hi n là: Nhà n c cĩ s n qu đ t giao cho nhà đ u t theo ph ng th c thuê đ t, ng i mua c n h chung c cĩ quy n s h u ki n trúc nh ng thuê đ t c a Nhà n c; mi n ti n s d ng đ t đ i v i các khu đ t do nhà đ u t b ti n ra b i th ng; h tr tồn b h t ng k thu t cho d án; mi n thu kinh doanh nhà trong m t th i gian; cho vay u đãi t Qu phát tri n nhà ho c các ngu n khác v i lãi su t th p, v i qu đ t khan hi m nên quy đ nh các nhà đ u t xây nhi u t ng h n n a đ i v i nhà chung c cho ng i cĩ thu nh p th p, nhà xã h i.
- Ng i cĩ thu nh p th p c n đ c xác đ nh trên c s bình ch n c a c ng đ ng và đ c phát "Phi u mua nhà" và n đnh m t kho ng th i gian sau m i đ c bán (vì đ c mua v i giá cĩ u đãi).
HVTH: La Hồng Nh t Trang 74
- C n ph i ban hành chính sách nhà cho thuê. ây là gi i pháp c n c và lâu dài đ gi i quy t nhà cho ng i cĩ thu nh p th p.
Bên c nh đĩ, th tr ng này đang g p khĩ kh n l n v giá đ t khi n nhi u s n ph m làm ra khơng cĩ giá bán phù h p v i kh n ng c a s đơng ng i cĩ nhu c u trong xã h i. Giá đ t đang ngày m t b “đ y” lên cao, khơng phù h p thu nh p c a ng i cĩ thu nh p th p. Gi i quy t v n đ nhà cho ng i thu nh p th p là trách nhi m c a tồn xã h i. C n huy đ ng m i ngu n l c c a xã h i thơng qua quá trình xã h i hố, thu hút các ngu n v n khác nhau, x lý hài hịa các m i quan h v l i ích. S h tr c a Nhà n c v quy ho ch, c ch , chính sách đi đơi v i h tr v h t ng cĩ vai trị quy t đnh. Ð ng th i g n li n v i c ch th tr ng đ hình thành kênh chính th c v nhà cho ng i thu nh p th p và đ m b o cơng khai, minh b ch trong bán nhà. 3.2.5.6. Các chính sách qu n lý nhà n c. a. Lu t pháp. M t s chính sách pháp lu t v nhà - đ t s ph i thay đ i cho phù h p v i ti n trình h i nh p. ã đ n lúc ph i tính đ n nh ng bi n pháp qu n lý, nh ng h th ng pháp lu t, c ch , chính sách phù h p v i th c ti n cu c s ng. T t c nh ng cơng c pháp lu t đĩ s đ c xây d ng trên n n mĩng là s bình đ ng gi a nhà đ u t trong n c và n c ngồi. Lu t ph i đúng, h p lý và h p th i.
ng đ th c thi kéo dài nh ng lu t khơng h p lý khi n doanh nghi p và ng i dân ph i đ i phĩ, ph i tránh né, d n đ n x y ra bao v vi c gây khĩ kh n cho chính quy n và ng i dân. Lu t l t t ph i t o ra s tin t ng, s h p tác phát tri n gi a chính quy n và doanh nghi p - ng i dân đ cùng phát tri n.
Ch c ch n mu n thu hút các nhà đ u t n c ngồi vào th tr ng b t đ ng s n thì pháp lu t v đ t đai ph i đ y đ , minh b ch ch khơng th ti p t c ch ng chéo, quy đnh này l i ph đnh quy đnh kia.
T p trung xây d ng hồn thi n h th ng pháp lu t v đ t đai, đ ra các chính sách liên quan đ n đ t đai phù h p nh t, c i cách và tinh gi m th t c hành chính pháp lý đ gi i quy t nhanh vi c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t, quy n s h u nhà,
HVTH: La Hồng Nh t Trang 75
c ng nh phê duy t và tri n khai các d án đ u t t o ra nhi u hàng hĩa v i đ y đ tính pháp lý, gĩp ph n thúc đ y th tr ng b t đ ng s n chính th c phát tri n. Vi c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t là m t trong nh ng đi u ki n quan tr ng nh t trong vi c bình n th tr ng b t đ ng s n, song do th t c xin c p s đ , s h ng ph c t p, t n nhi u th i gian, và ph n nào là s ch m ch p trong cơng tác c p gi y c a Nhà n c khi n th tr ng b t đ ng s n phi chính th c v n h at đ ng v i quy mơ l n. Do v y, c n ph i cĩ h th ng pháp lý và hình thành h th ng các c quan chuyên trách qu n lý th tr ng b t đ ng s n đ qu n lý th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam.
b. C ch qu n lý.
Nhà n c c n ph i xem xét và đ i m i s phân cơng, phân c p gi a các c quan mà trong ch c n ng ho t đ ng cĩ liên quan đ n các b ph n c u thành b t đ ng s n, liên quan đ n giao d ch b t đ ng s n. M i c quan các c p c a nhà n c ph i th c hi n đúng s phân cơng theo ch c n ng, nhi m v và quy n h n c a mình, khơng cĩ s ch ng chéo ch c n ng, quy n h n gi a B ngành này v i B ngành khác cĩ liên quan đ n b t đ ng s n, gây khĩ kh n cho doanh nghi p và ng i dân. Hi n t i nhi u c quan qu n lý đ t đai, xây d ng, nhà …đang quá t i trong vi c thi hành nhi m v , ch c n ng c a mình. Vì th , Nhà n c c n cĩ k ho ch s m kh c phúc tình tr ng quá t i này, trong đĩ vi c đào t o cán b và trang b ph ng ti n làm vi c cho b máy qu n lý đ t đai ngày càng hi u qu và chuyên nghi p, gĩp ph n thúc đ y th tr ng b t đ ng s n phát tri n ngày càng lành m nh h n.
V các ho t đ ng giao d ch b t đ ng s n trên th tr ng, Nhà n c c n th c hi n qu n lý các giao d ch này trên tinh th n: Chính quy n khơng nên can thi p quá sâu vào m i quan h dân s gi a ng i dân v i nhau, gi a doanh nghi p v i nhau, gi a doanh nghi p v i ng i dân. Hãy đ doanh nghi p và ng i dân t ch u trách nhi m trong các giao d ch dân s theo các quy đnh c a B lu t dân s .
Nên xây d ng l i m t quy trình quy h ach hi u qu h n, trong đĩ ki n trúc s tr ng TP.HCM là ng i duy t quy h ach, và P.Ch t ch UBND Thành Ph ( chuyên v ki n trúc nhà đ t ), là ng i theo dõi c p phép các lo i gi y t liên quan
HVTH: La Hồng Nh t Trang 76
đ n thi hành. Ch nh hi n nay do hai c quan song song th c hi n là: s xây d ng và s tài nguyên mơi tr ng, mà vi c th c hi n này cịn cĩ quá nhi u v n đ .
c. y nhanh c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t.
Nh đã nêu, TP.HCM v n cịn t n đ ng m t l ng l n các h s nhà, đ t ch a đ c c p gi y ch ng nh n quy n s h u và quy n s d ng. t ng l ng hàng hố trên th tr ng, h n ch các giao d ch trao tay khơng qua c quan qu n lý c a Nhà n c; trong th i gian t i, các c quan ch c n ng c n đ y nhanh ti n đ c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t và quy n s h u nhà, quy trình c p gi y ch ng nh n c n đ c rút ng n, các thơng tin v h s c n thi t ph i đ c thơng tin đ i chúng nh m gi m b t nh ng tr ng i cho ng i dân. Ngồi ra, vi c đ a quy trình luân chuy n các th t c v c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà và quy n s d ng đ t lên m ng thơng tin trong c n c cĩ th giúp ng i dân theo dõi đ c h s đang d ng l i đâu và c n b sung nh ng gi y t c n thi t gì…đ k p th i cung c p và nhanh chĩng t t th t c.
d. Hồn thi n các nhân t khác c a th tr ng.
Nhanh chĩng thành l p h th ng thơng tin v các b t đ ng s n trên th tr ng, b sung và hồn thi n các nhân t khác c a th tr ng:
- Cĩ th nh n th y m c đ quan tr ng c a h th ng thơng tin v b t đ ng s n trên th tr ng đ i v i vi c v n hành hi u qu các chính sách tài chính v b t đ ng s n và qu n lý Nhà n c trong l nh v c này.