K t l un ch ng 1
2.2.1.1.Thu sd ng đt nơng nghi p
S c thu đ u tiên trong l nh v c đ t đai và trong s n xu t nơng nghi p là Pháp l nh thu nơng nghi p đ c ban hành 1951, th c ch t đây là thu hoa l i ru ng đ t, và áp d ng thu su t l y ti n tồn ph n. n 1983, Pháp l nh thu nơng nghi p m i ra đ i, đĩ là s c thu k t h p c a thu s d ng đ t nơng nghi p và thu hoa l i ru ng đ t. n 1993, Pháp l nh thu s d ng đ t nơng nghi p đ c ban hành đ thay th Pháp l nh 1983. Pháp l nh thu s d ng đ t nơng nghi p 1993 là s c thu ch thu thu đ i t ng s d ng đ t nơng nghi p, s c thu này nh m đi u ti t thu nh p t vi c s d ng đ t nơng nghi p. C n c tính thu là: di n tích, h ng đ t, thu su t,
trong đĩ:
- Di n tích tính thu d a vào s đa chính ho c t khai c a h s d ng đ t.
- H ng đ t đ c c n c vào các y u t sau: ch t đ t, v trí, đa hình, khí h u, đi u ki n thu n l i v t i tiêu. H ng đ t đ c quy đnh n đnh trong 10 n m. D a vào kh n ng sinh l i t cao đ n th p mà phân thành 5 h ng đ i v i đ t tr ng cây lâu n m, 6 h ng đ i v i đ t tr ng cây hàng n m và đ t cĩ m t n c nuơi tr ng th y h i s n.
- Thu su t đ c quy đ nh hàng n m b ng s kilogam thĩc trên m t đ n v di n tích canh tác (hecta) c a t ng h ng đ t. Tuy thu su t đ c quy đnh b ng s thĩc nh ng
HVTH: La Hồng Nh t Trang 39
quy ra ti n đ thu thu , giá thĩc đ quy ra ti n thu là giá th tr ng c a t ng đa ph ng theo v mùa thu thu .
Cĩ th th y thu s d ng đ t nơng nghi p trong th i gian qua là m t ngu n thu đáng k cho ngân sách Nhà n c, gĩp ph n khơng nh trong cơng cu c xây d ng đ t n c, đ c bi t là trong th i k đ u c a quá trình đ i m i. Ngu n thu t thu s d ng đ t nơng nghi p gĩp ph n trong vi c đ u t c s h t ng, n đ nh và phát tri n th tr ng b t đ ng s n khu v c nơng thơn. Nh ng nhìn chung t tr ng thu s d ng đ t nơng nghi p trong t ng thu ngân sách nhà n c là th p và t ng m c thu cĩ xu h ng ngày càng gi m vì các nguyên nhân sau: th nh t là do di n tích s d ng thu nơng nghi p ngày càng b thu h p do ti n trình cơng nghi p hĩa đ t n c, th hai là do th c hi n Ngh quy t 15/2003/QH11 đ c Qu c h i thơng qua ngày 17/06/2003 v vi c mi n gi m thu s d ng đ t nơng nghi p đ n 2010.
Thu s d ng đ t nơng nghi p hi n nay cịn cĩ nhi u nh c đi m:
- Chi phí đ nuơi b máy th c hi n thu thu s d ng đ t nơng nghi p chi m con s l n trong t ng ngu n thu thu này.
- Thu nh p c a đa s nơng dân r t th p, bên c nh đĩ ng i nơng dân cịn ph i ch u nhi u s c thu khác n a.
- V vi c xác đ nh h ng đ t đ áp thu su t tính thu s d ng đ t nơng nghi p cho h p lý và cơng b ng, trên th c t c ng khĩ cĩ th th c hi n đ c đi u này vì vi c xác đnh h ng đ t d a vào các y u t : ch t đ t, v trí, đ a hình, khí h u, đi u ki n thu n l i v t i tiêu, nh ng h u h t các đa ph ng đ u khơng theo các y u t này đ xác đ nh h ng đ t mà ch y u d a vào n ng su t bình quân c a n m tr c đĩ.
B ng 2.2: Tình hình thu thu s d ng đ t nơng nghi p
N m T ng thu thu nơng nghi p ( t đ ng)
2000 12.90 2001 10.60 2004 1.90 2005 1.90 2006 1.10 2007 1.44 2008 0.55 Ngu n: C c thu TP.HCM
HVTH: La Hồng Nh t Trang 40
2.2.1.2. L phí tr c b .
Quan đi m áp d ng: L phí tr c b là kho ng phí mà ng i nh n quy n s h u nhà, ho c quy n s d ng đ t ph i n p khi đ c c p gi y ch ng nh n quy n s h u s d ng.
- M c tiêu ch y u c a quy đnh v l phí là nh m t ng c ng qu n lý đ ng ký tài s n b t đ ng s n v i nhà n c.
- L phí tr c b đ c tính theo t l % trên giá tr tài s n theo giá t i các quy đ nh hi n hành c a Nhà n c, nh v y: trong khuơng viên c a t ch c, cá nhân đ c phép đ ng ký s d ng; di n tích nhà ch u l phí tr c b là tồn b di n tích sàn nhà, k c di n tích cơng trình ph kèm theo. * T l thu l phí tr c b theo Ngh đnh 80/2008/N -CPlà 0.5% đ i v i nhà, đ t (tr c đây là 1%). Nh ng h n ch : L phí tr c b là lo i phí trùng, b i l ng i bán đã đĩng ti n chuy n quy n nh ng ng i mua l i ph i đĩng thêm m t kho ng ti n đ đ c Nhà n c cơng nh n quy n s d ng ho c quy n s h u mà th c ch t là c p gi y ch ng nh n.
T l thu l phí tr c b m c dù th p (0.5%), nh ng cùng v i t l 2% thu chuy n quy n s d ng đ t đã làm ho t đ ng chuy n nh ng b t đ ng s n trên th tr ng ph i ch u t ng c ng m c 2.5% trên m c giá giao d ch, t l n p này đ c xem là khá l n khi ch đ th c hi n đ ng tác chuy n quy n và đ ng ký quy n s d ng, quy n s h u m i. Chính vì th , m c n p này đang là rào c n các ho t đ ng giao d ch h p pháp trên th tr ng b t đ ng s n.
ng gĩc đ Nhà n c, t l thu 2.5% này cĩ th mang l i ngu n thu cho ngân sách Nhà n c, nh ng t ng quát trên tồn th tr ng, khi các ho t đ ng chuy n nh ng th c hi n d i hình th c trao tay, khơng qua c quan qu n lý c a Nhà n c thì kho n th t thu ngân sách cịn l n h n r t nhi u l n.
HVTH: La Hồng Nh t Trang 41 B ng 2.3: Tình hình thu l phí t c b . N m T ng thu l phí tđ ng) c b ( t T tr ng thu ti n ti n thu l phí t c b so v i t ng thu NS TP.HCM %) 2000 280.2 1.10% 2001 353.7 1.20% 2004 756.7 1.50% 2005 808.3 1.30% 2006 893.2 1.30% 2007 5,282.0 5.78% 2008 6,232.0 5.03% Ngu n: C c thu TP.HCM 2.2.1.3. Thu nhà đ t.
i t ng n p thu nhà, đ t là các t ch c và cá nhân s d ng đ t , đ t xây d ng cơng trình ph c v s n xu t kinh doanh, d ch v . Hi n nay n c ta ch a thu thu nhà mà m i ch thu thu đ t. C n c tính thu : di n tích, h ng đ t, m c thu .
Trong đĩ:
- Di n tích là tồn b di n tích đ t đang đ c s d ng bao g m di n tích m t đ t xây nhà , xây cơng trình, di n tích đ ng đi l i, di n tích sân, di n tích bao quanh cơng trình,…
- H ng đ t đ c phân theo đ t đơ th , hay đ t nơng thơn. H ng đ t đơ th l i đ c phân thành 5 c p (t đơ th lo i 1 đ n đơ thi lo i 5) d a vào v trí đa lý, s ti n l i,… h ng đ t nơng thơn đ c phân theo h ng đ t nơng nghi p.
- M c thu đ c xác đnh t ng vùng: ơ th lo i 1 b ng 9 đ n 32 l n m c thu s d ng đ t nơng nghi p c a h ng đ t cao nh t vùng; đơ th lo i 2 b ng 8 đ n 30 l n; đơ th lo i 3 b ng 7 đ n 26 l n; đơ th lo i 4 b ng 5 đ n 19 l n; đơ th lo i 5 b ng 5 đ n 13 l n. i v i đ t vùng ven đơ th , tr c giao thơng chính, tùy thu c đ ti p giáp v i lo i đơ th mà m c thu b ng t 1,5 đ n 2,5 l n. i v i vùng nơng thơn m c thu b ng 1 l n thu s d ng đ t nơng nghi p bình quân trong xã.
M c dù khơng ph i là đ t nơng nghi p nh ng thu nhà đ t v n tính trên c s thu s d ng đ t nơng nghi p, nên v a ph c t p v a khơng cĩ c n c xác đáng. Kinh t đ t n c ngày càng phát tri n nh ng t c đ phát tri n khơng đ ng đ u gi a các khu
HVTH: La Hồng Nh t Trang 42
v c, đ c bi t là gi a khu v c trung tâm v i khu v c ngo i ơ, khi quy đ nh m c thu c a thu nhà đ t b ng 1 đ n 32 l n thu s d ng đ t nơng nghi p tùy khu v c là khơng h p lý vì đ t nhi u khu v c trung tâm cĩ th t o ra l i nhu n l n g p nhi u l n so v i l i nhu n thu t đ t nơng nghi p. Th c t m c thu này là khá th p so v i thu nh p khu v c trung tâm Thành Ph nên nhi u ng i cĩ thu nh p cao s n sàng tích tr vào đ t đai đ đ u c , làm m t cân đ i cung c u b t đ ng s n trên th tr ng. M c thu l i cĩ s chênh l ch r t l n các vùng giáp ranh gi a khu v c Thành ph và ngo i ơ, ch trên m t tr c đ ng nh ng bên này Trung tâm thành ph cịn bên kia thu c ngo i ơ nh qu n 7, qu n Nhà bè, m c dù m i đi u ki n sinh ho t, kinh doanh cĩ th xem là t ng đ ng nhau. Cách xác đnh m c thu này v a thi u chính xác, v a khơng cơng b ng, v a làm th t thu thu . Do đĩ, hi n t i thu nhà đ t ch a th t s là cơng c ch ng đ u c đ t đai, n đnh th tr ng b t đ ng s n. B ng 2.4: Tình hình thu thu nhà đ t N m T ng thu thu nhà đ t ( t đ ng) T tr ng thu ti n SD , ti n thuê đ t so v i t ng thu NS TP.HCM %) 2000 67.4 0.30% 2001 58.1 0.20% 2004 81.0 0.20% 2005 81.3 0.10% 2006 89.2 0.10% 2007 99.6 0.11% 2008 110.8 0.09% Ngu n C c thu TP.HCM
2.2.1.4. Thu chuy n quy n s d ng đ t.
i t ng n p thu là nh ng cá nhân hay t ch c cĩ quy n s d ng b t đ ng s n nh ng đem chuy n đ i m c đích s d ng ho c chuy n nh ng cho ng i khác tr tr ng h p Nhà n c giao đ t ho c thu h i đ t và tr ng h p chuy n quy n s d ng b t đ ng s n vì m c đích ly hơn, th a k , gĩp v n theo lu t quy đ nh. Tuy nhiên, k t ngày 01/01/2009 khi lu t thu TNCN cĩ hi u l c thì lu t thu chuy n
HVTH: La Hồng Nh t Trang 43
quy n s d ng đ t h t hi u l c, và theo lu t thu TNCN thì thu chuy n quy n s d ng đ t c n n m các v n đ nh sau:
+ Thu nh p tính thu : đ c xác đnh b ng giá chuy n nh ng quy n s d ng đ t tr đi giá v n và các chi phí h p lý liên quan.
+ Thu su t và cách tính thu :
- Thu su t: Thu su t thu thu nh p cá nhân đ i v i chuy n nh ng b t đ ng s n là 25% trên thu nh p tính thu .
Tr ng h p khơng xác đ nh đ c giá v n và các chi phí liên quan làm c s xác đnh thu nh p tính thu thì áp d ng thu su t 2% trên giá chuy n nh ng.
2. 2 .2. Các kho n thu liên quan đ n b t đ ng s n. 2.2.2.1. Thu ti n cho thuê đ t.
Sau khi Lu t t đai 2003 cĩ hi u l c t 01/7/2003, các ngh đnh nh : Ngh đnh v khung giá đ t c a Chính ph ; Ngh đnh v b i th ng, h tr , tái đnh c ; Ngh đnh v ti n s d ng đ t c ng đã đ c ban hành nh ng đ n th i đi m hi n nay v n đang ti p t c nghiên c u đ s a ch a lu t đ t đai 2003, và m t s ngh đnh khác. Các v n đ t n t i:
+ Vịng đ i c a m t d án c a doanh nghi p ng n, xác đ nh bình quân 50-70 n m. V i chi phí b ra cho b i th ng, h tr và đ u t h t ng k thu t c a doanh nghi p khá l n.
+ Lu t t đai 2003 quy đ nh áp d ng ti n thuê đ t th ng nh t m t m c giá đ i v i trong n c và n c ngồi, đây là đi m m i so Lu t t đai 1993, t o đ c s bình đ ng gi a các thành ph n s n xu t kinh doanh cĩ s d ng đ t. Tuy v y, trong đi u ki n b ng giá đ t do y ban nhân TP.HCM ban hành t ng so v i tr c, m c dù t l ti n thuê ch a đ c xác đnh nh ng kh n ng ti n thuê đ t c a doanh nghi p trong n c ph i tr là b ng ho c cao h n, trong khi doanh nghi p n c ngồi tr th p h n tr c đây.
+ Theo quy đ nh hi n hành, doanh nghi p v a ph i tr ti n thuê đ t, v a ph i tr ti n b i th ng là b t h p lý d n đ n chi phí s d ng đ t c a doanh nghi p quá l n. Chi phí cho b i th ng, gi i to (bao g m giá tr đ t và tài s n trên đ t) th ng
HVTH: La Hồng Nh t Trang 44
t ng đ ng v i giá giao d ch trên th tr ng (đây là tr ng h p doanh nghi p t tho thu n v i ng i dân) nh ng doanh nghi p khơng cĩ quy n s d ng vơ th i h n v i khu đ t mà ph i ký h p đ ng thuê đ t cĩ th i h n v i Nhà n c, t xây d ng c s h t ng k thu t và hồn tr l i đ t cho Nhà n c khi đ n h n.
+ Giá thuê đ t th p h n r t nhi u so v i giá thuê trên th tr ng. Qua theo dõi giá thuê trên th tr ng, hi n m c cho thuê đ i v i các d án đ u t n c ngồi b ng kho ng 13%giá thuê trên th tr ng (ngu n tác gi tính tốn).
2.2.2.2.Thu ti n s d ng đ t.
Ngày 03/12/2004 Chính ph ban hành Ngh đnh m i 198/2004/N -CP thay th Ngh đnh 38/2000/N -CP v i nhi u chi ti t đ y đ rõ ràng h n v chính sách thu ti n s d ng đ t, c th thu ti n s d ng đ t trong các tr ng h p sau:
- Nhà n c giao đ t cĩ thu ti n s d ng đ t.
- Chuy n t thuê đ t sang giao đ t cĩ thu ti n s d ng đ t.
- C p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t cho các đ i t ng ph i n p ti n s d ng đ t.
- Thu ti n s d ng đ t đ i v i đ t xây d ng các khu cơng nghi p, khu cơng ngh cao, khu kinh t .
C n c thu ti n s d ng đ t là di n tích đ t s d ng, giá đ t và th i h n s d ng đ t Ti n s d ng đ t = di n tích x Giá đ t x th i h n s s ng đ t. B ng 2.5: Tình hình thu ti n s d ng đ t, ti n thuê đ t. N m T ng thu ti n s d ng đ t, ti n thuê đ t ( t đ ng) T tr ng thu ti n SD , ti n thuê đ t so v i t ng thu NS TP.HCM %) 2000 484.5 1.90% 2001 847.5 2.80% 2004 2,639.2 5.40% 2005 2,390.3 4.00% 2006 2,207.4 3.20% 2007 4,292.0 4.70% 2008 6,409.0 5.17% Ngu n C c thu TP.HCM