Luận văn thạc sĩ Nghiên cứu tác động của các hoạt động tài chính đối với sự phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh

B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH VÕ KIM THO NGHIÊN CU TÁC NG CA CÁC HOT NG TÀI CHÍNH I VI S PHÁT TRIN TH TRNG BT NG SN THÀNH PH H CHÍ MINH LUN VN THC S KINH T TP. H CHÍ MINH - NM 2011 B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH VÕ KIM THO NGHIÊN CU TÁC NG CA CÁC HOT NG TÀI CHÍNH I VI S PHÁT TRIN TH TRNG BT NG SN THÀNH PH H CHÍ MINH Chuyên ngành: KINH T TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG Mã s: 60.31.12 LUN VN THC S KINH T NGI HNG DN KHOA HC: GS.TS. DNG TH BÌNH MINH TP. H CHÍ MINH - NM 2011 -3- MC LC Danh mc t vit tt 7 Danh mc hình v 8 PHN M U 9 1. Lý do chn đ tài 9 2. Mc tiêu nghiên cu 9 3. i tng nghiên cu 10 4. Phng pháp nghiên cu 10 5. Ý ngha khoa hc thc tin ca đ tài 10 6. Nhng đim mi ca lun vn 11 7. Kt cu lun vn 11 CHNG 1. LÝ LUN C S V TH TRNG BT NG SN VÀ CÁC HOT NG TÀI CHÍNH I VI S PHÁT TRIN TH TRNG BT NG SN 12 1.1. TNG QUAN V TH TRNG BT NG SN 12 1.1.1. Khái nim bt đng sn, hàng hoá và th trng bt đng sn 12 1.1.2. Các ch th hot đng trên th trng bt đng sn 12 1.1.3. Các tiêu chí v s phát trin th trng bt đng sn 13 1.2. CÁC HOT NG TÀI CHÍNH I VI S PHÁT TRIN TH TRNG BT NG SN 14 1.2.1. Tín dng ngân hàng 14 1.2.2. Thu bt đng sn 15 1.2.3. Các khon thu tài chính khác 17 1.2.4 Các qu đu t bt đng sn 18 1.3. TÁC NG CA CÁC HOT NG TÀI CHÍNH I VI S PHÁT TRIN TH TRNG BT NG SN 19 1.3.1. Tác đng ca tín dng ngân hàng 19 1.3.2. Tác đng ca thu bt đng sn 20 1.3.3. Tác đng ca các khon thu tài chính khác 21 1.3.4. Tác đng ca các qu đu t bt đng sn 21 1.4. KHÁI QUÁT V CÁC HOT NG TÀI CHÍNH I VI S PHÁT TRIN TH TRNG BT NG SN  MT S NC VÀ BÀI HC KINH NGHIM CHO VIT NAM 22 1.4.1. Khái quát v các hot đng tài chính đi vi s phát trin th trng -4- bt đng sn  mt s nc 22 1.4.1.1. Khái quát v hot đng chính sách tín dng cho vay BS đi vi s phát trin th trng bt đng sn  Nht 22 1.4.1.2. Khái quát v hot đng thu BS đi vi s phát trin th trng bt đng sn  Trung quc 23 1.4.1.3. Khái quát v hot đng thu và tín dng cho vay BS “di chun” đi vi s phát trin th trng bt đng sn  M 24 1.4.1.4. Khái quát v hot đng các qu đu t BS đi vi s phát trin th trng bt đng sn  Singapore 25 1.4.2. Bài hc kinh nghim cho Vit Nam 26 Kt lun chng 1: 28 CHNG 2. THC TRNG CÁC HOT NG TÀI CHÍNH I VI S PHÁT TRIN TH TRNG BT NG SN TP.HCM GIAI ON 2006-2011 29 2.1. TNG QUAN V TH TRNG BT NG SN TP.HCM 29 2.1.1. Thc trng th trng bt đng sn TP.HCM 29 2.1.2. Thc trng các ch th hot đng trên th trng bt đng sn TP.HCM 30 2.2. THC TRNG CÁC HOT NG TÀI CHÍNH I VI TH TRNG BT NG SN TP.HCM 36 2.2.1. Thc trng tín dng ngân hàng đi vi th trng bt đng sn TP.HCM 36 2.2.2. Thc trng thu đi vi th trng bt đng sn TP.HCM 38 2.2.3. Thc trng khác khon thu tài chính khác đi vi th trng bt đng sn TP.HCM 41 2.2.4. Thc trng các qu đu t đi vi th trng bt đng sn TP.HCM 43 2.3. PHÂN TÍCH TÁC NG CA CÁC HOT NG TÀI CHÍNH I VI S PHÁT TRIN TH TRNG BT NG SN TP.HCM 44 2.3.1. Mô hình hi qui bi MLR 44 2.3.2. Tín dng ngân hàng 49 2.3.3. Thu bt đng sn 53 2.3.4. Các khon thu tài chính khác 57 2.3.5. Các qu đu t bt đng sn 59 2.4. ÁNH GIÁ THC TRNG TÁC NG CA CÁC HOT NG TÀI CHÍNH I VI S PHÁT TRIN TH TRNG BT NG SN TP.HCM 61 -5- 2.4.1. Thành tu 61 2.4.2. Hn ch và nguyên nhân 64 Kt lun chng 2: 67 CHNG 3. CÁC GII PHÁP HOT NG TÀI CHÍNH I VI S PHÁT TRIN TH TRNG BT NG SN TP.HCM N NM 2015 68 3.1. NH HNG PHÁT TRIN TH TRNG BT NG SN TP.HCM 68 3.1.1. Mc tiêu phát trin th trng bt đng sn TP.HCM 68 3.1.2. Ni dung đnh hng phát trin th trng bt đng sn TP.HCM 69 3.1.3. Hoàn thin các ch th hot đng trên th trng bt đng sn 70 3.2. CÁC GII PHÁP HOT NG TÀI CHÍNH I VI S PHÁT TRIN TH TRNG BT NG SN TP.HCM 71 3.2.1. Các gii pháp v tín dng ngân hàng 71 3.2.2. Các gii pháp v thu bt đng sn 73 3.2.3. Các gii pháp v các khon thu tài chính khác 76 3.2.4. Các gii pháp v mô hình qu đu t 78 3.2.5. Các gii pháp tài chính khác 80 Kt lun chng 3: 83 KT LUN 84 TÀI LIU THAM KHO 85 PH LC 88 Bng 2.1 D n tín dng BS ca các NH ti TP.HCM t nm 2006-2011 88 Bng 2.2 T trng d n cho vay các nhóm sn phm tín dng BS trong tng d n BS ti các NHTM trên đa bàn TP.HCM 88 Bng 2.3 Bng lãi sut (%) cho vay bt đng sn (VN) bình quân ti TP.HCM so vi lãi sut cho vay bình quân c nc t nm 2006-2011 88 Bng 2.4 Bng d n xu cho vay BS ca các ngân hàng thng mi ti TP.HCM t nm 2006-2011 89 Bng 2.5 S thu thu s dng đt nông nghip ti TP.HCM t nm 2006-2011 89 Bng 2.6 S thu thu nhà đt ti TP.HCM t nm t 2006 - 2011 89 Bng 2.7 S thu thu chuyn quyn s dng đt ti TP.HCM t nm 2006 - 2011 89 Bng 2.8 S thu tin s dng đt ti TP.HCM t nm 2006 - 2011 90 -6- Bng 2.9 S thu tin thuê mt đt, mt nc ti TP.HCM nm 2006 - 2011 90 Bng 2.10 Các qu đu t vào bt đng sn  Vit Nam 90 -7- DANH MC T VIT TT APEC T chc hp tác kinh t Châu Á-Thái Bình Dng BS Bt đng sn FDI Qu đu t nc ngoài HDB C quan phát trin nhà  Singapore NHNN Ngân hàng Nhà nc NHTM Ngân hàng Thng mi OPUD T chc thúc đy phát trin đô th Nht Bn REITs Qu tín thác bt đng sn TP.HCM Thành ph H Chí Minh UBND y ban nhân dân USD ô la M WTO T chc thng mi th gii -8- DANH MC HÌNH V Hình 1.1 Tác đng ca thu ph thuc vào đ co dãn ca cung và cu bt đng sn Hình 2.1 Lng cung cn h ti TP.HCM qua các nm 2006-2011 Hình 2.2 Lng cung bit th ti TP.HCM qua các nm 2006-2011 Hình 2.3 Giá thuê vn phòng ti các Thành ph Châu Á Hình 2.4 Ngun cung vn phòng cho thuê ti TP.HCM phân theo hng Hình 2.5 D n tín dng và tng d n tín dng BS ti các ngân hàng trên đa bàn TP.HCM t 2006-2011 Hình 2.6 Tc đ tng trng d n tín dng BS ti các ngân hàng trên đa bàn TP.HCM t 2006-2011 Hình 2.7 Lãi sut cho vay bt đng sn (VN) bình quân ti TP.HCM so vi lãi sut cho vay bình quân c nc t nm 2006-2011 Hình 2.8 S thu thu s dng đt nông nghip ti TP.HCM t nm 2006-2011 Hình 2.9 S thu thu nhà đt ti TP.HCM t nm 2006-2011 Hình 2.10 S thu thu chuyn quyn s dng đt ti TP.HCM t nm 2006-2011 Hình 2.11 S thu tin s dng đt ti TP.HCM t nm 2006-2011 Hình 2.12 S thu tin thuê đt ti TP.HCM t nm 2006-2011 Hình 2.13 Ngun vn FDI đu t vào BS ti Vit nam t nm 2006-2011 Hình 2.14 Mô hình nghiên cu tng quát tác đng ca các hot đng tài chính đn ngun cung BS -9- PHN M U 1. Lý do chn đ tài Th trng bt đng sn là mt trong nhng th trng có v trí và vai trò quan trng đi vi nn kinh t th trng nói chung và th trng bt đng sn Thành ph H Chí Minh nói riêng, vì th trng này cha đng mt lng tài sn rt ln c v quy mô, tính cht cng nh giá tr ca các mt trong nn kinh t quc dân. Bt đng sn là tài sn ln ca mi quc gia. T trng bt đng sn trong tng s ca ci xã hi  các nc có khác nhau nhng thng chim trên di 40% lng ca ci vt cht ca mi nc. Các hot đng liên quan đn bt đng sn chim ti 30% tng hot đng ca nn kinh t. Bt đng sn còn là tài sn ln ca tng h gia đình. Trong điu kin nn kinh t th trng thì bt đng sn ngoài chc nng là ni , ni t chc hot đng kinh t gia đình, nó còn là ngun vn đ phát trin thông qua hot đng th chp. Do đó, th trng bt đng sn có quan h mt thit vi các th trng khác nh th trng tài chính tín dng, th trng xây dng, th trng lao đng, th trng vt liu xây dng, iu hành tt và phát trin th trng bt đng sn s có tác dng thúc đy tng trng kinh t TP.HCM thông qua thu hút các ngun vn đu t trong và ngoài nc, gii quyt vn đ lao đng, phát trin các ngành liên quan, to lp qu nhà  đm bo ngun cung n đnh cho ngi dân thành th. Vì vy, nghiên cu các mt hn ch, bt cp t h thng chính sách, pháp lut ca Nhà nc và các gii pháp hot đng tài chính trong quá trình phát trin th trng bt đng sn TP.HCM đ tìm ra các gii pháp hiu qu nhm thu hút các ngun lc xã hi, các thành phn kinh t tham gia phát trin th trng này là ht sc cn thit. Ngoài ra, nghiên cu cng góp phn phát trin và qun lý hiu qu th trng bt đng sn nhà , bình n th trng nhà , bo đm ngun cung qu nhà  cho ngi dân là mt trong nhng vai trò quan trng ca các c quan qun lý nhà nc v th trng bt đng sn nhà . 2. Mc tiêu nghiên cu Mc tiêu chính ca nghiên cu này là phân tích tác đng ca các hot đng tài chính (tín dng, thu, các khon thu tài chính khác và các qu đu t bt đng sn) đi vi th trng bt đng sn TP.HCM. Qua đó, kin ngh các gii pháp tác đng đn các yu t c bn, các gii pháp hot đng tài chính và các gii pháp h tr cho -10- th trng bt đng sn đ khc phc các hn ch ca th trng, đng thi khuyn khích các thành phn kinh t tham gia phát trin th trng nhà  ti TP.HCM. 3. i tng và phm vi nghiên cu Nghiên cu này tp trung vào các yu t c bn và các gii pháp tác đng ca các hot đng tài chính đn th trng bt đng sn ti TP.HCM. Nghiên cu đc tin hành ti TP.HCM trong khong thi gian 2006 – 2011 và đnh hng 2011 - 2015. 4. Phng pháp nghiên cu Phng pháp phân tích đnh tính và tng hp: đc tác gi s dng đ làm c s cho vic làm rõ các thc trng và đ xut các gii pháp nhm phát trin th trng bt đng sn ti TP.HCM. Phng pháp đnh lng: đc tác gi s dng đ phân tích tác đng ca các hot đng tài chính đn th trng BS thông qua mô hình Hi qui bi. 5. Ý ngha khoa hc và thc tin ca đ tài Tình hính nghiên cu  nc ngoài: Các nghiên cu  nc ngoài v th trng BS nói chung và các hot đng tín dng bt đng sn, chính sách thu đi vi BS nói riêng rt nhiu, rt đa dng và phong phú. Tuy nhiên, các nghiên cu da vào tình hình thc t ca nc đó hoàn toàn khác bit so vi thc trng th trng BS  Vit nam. Bên cnh đó cng có mt vài nghiên cu đin hình  các nc tiên tin đ Vit Nam có th hc hi và áp dng cho th trng BS trong tng lai. C th các chính sách thu đi vi th trng BS ni tri có mt s tác gi đã nghiên cu nh sau: Johnny Munkhammar och Nima Sanandaji (2009) v khng hong tài chính ti Hoa K; Chris Edwards (2006) v sa đi thu BS ti M; Hong Zhang (2008) v đánh giá và ci cách thu BS ti Trung Quc… Tình hính nghiên cu  trong nc: Tri qua quá trình hình thành và phát trin th trng BS Vit Nam khá dài đã có rt nhiu nghiên cu v s phát trin th trng BS TP.HCM, da trên các nhân t tài chính nh tín dng bt đng sn, chính sách thu bt đng sn,… Tuy nhiên, vì rt nhiu lý do khác nhau mà các nghiên cu vn cha đáp ng đc nhu cu thc t nhm h tr phát trin mt th trng BS bn vng, c th mt s nghiên cu ni bc nh sau: Các gii pháp tài chính đ phát trin th trng BS ti TP.HCM ca Nguyn Tun Kit (2007). Phát trin th trng bt đng sn ti TP.HCM trong giai đon hin nay thông qua các [...]... ài chính (2008) c Nguy Chính sách thu (2009) c Nguy Ho t (2010) c ê Nguy Tóm l ình nghiên c ên ch t ên c ên c v ho àng và các chính sách thu nh c ó gi ìn chung do nhi lý do khác nhau mà các nghiên c à hình thành m bao g chính sách thu nh 6 Nh Phân tích c các ho tài chính g th b t TP.HCM -2011 -2011 Các gi b b tài chính à các gi TP.HCM 7 K Lu v ho tài chính phát tri : ng 1: Lý lu phát tri v à các. .. cung c có thu nh các ki cho th b có ngu góp ph , khi m à ãh à Trong khi, các qu d các s s ài s có ngu CÁC HO TÀI CHÍNH tài chính 1.4.1.1 Khái quát v ho phát tri H ài chính phát tri PHÁT À BÀI H phát tri chính sách tín d à ò quan tr ài chính nhà ên v ài ài h à à Công ty cho vay v Nh tr ph ã lãi su Chính vì v èm h , à ngu ên, vi 1.4 KHÁI QUÁT V TRI KINH NGHI 1.4.1 Khái quát v n các qu chính nhà ùc v... qu ng cáo qu n lý Nhà n , qu c àh à à ki à c Các th l ài à các U tr thu 1.1.3 Các tiêu chí v Có r lu ên c lên s luôn n tiêu chí v b c t Th ngu cho th ài chính và T à thành ph rung ên quan ài tiêu chí chính y g tiêu chí v ngu giao d Tuy nhiên, theo êu chí này nêu hàng hóa c ; thông qua các giao d à các kho ài chính khác; tiêu chí phân chia các l ; ph àng phát tri -l cung ài hòa, lúc ngu ào th àm “nóng... th ra l h ày Tuy nhiên, v òn nh ên t ình phát tri ãg h ãt àh êu c ãh ,n ình công nghi ã à Ngoài ra, bi ày còn gây nên nhi -36- cho các doanh nghi , nh m ì thua l à n 2.2 TH B M àng HO TÀI CHÍNH phát tri ài ày, t ình à ph các d vi cách thu n ti ch ài chính m N có tính thanh kho các kho n n v tín d TH t à àng trong à th d thuy , v ãi su ài chính d àng x c , tài chính 2.2.1 Th Th 2006 - 2007 àng th TP.HCM... ho b ho v tri ành, b tài chính -2011 s phát tri ho tài chính tài chính b phát -12- LÝ LU À CÁC HO V 1.1 T NV 1.1.1 Khái ni Khái ni Theo B t Nhà ình xây d công trình xây d pháp lu , hàng hóa và th b Hoà Xã H Vi à các tài s bao g ài s à ài s ài s Hàng hóa b Hàng hóa là c em trao i, mua bán trên th tr ng trong khuôn kh pháp lu t cho phép Hàng hoá có th xác nh g m hai lo ch y ai và các v ki trúc ã xây d... hính sách -24- Chính sách thu ình hình phát tri Chính ph Qu nh b à Trùng Khánh là hai thành ph ên c nhà th 28/1/2011 Lo 1,2%, tính trên giá tr Ngoài ra, vi ên b ày s à à, bao g à th ên 60% t ùng Khánh, th à th ành ph ày c h Nh ho gi àt Thu ình tr u à và n êm bi ti ày - à bi có th à chia lô à m ình thành bong bóng 1.4.1.3 Khái quát v thu và tín d Tr , th M qua chính sách tài chính v các kho Thu àk... Bài h Qua khái quát v các ho nghi tài chính phát tri à Singapore có th ài h Vi Th c chu thu Th thích th ài chính d và xây d ùh ên các tiêu ùng, t ình tr ên áp d ình th àm giá, kích -27- à th ìb th Th thông qua phát hành trái phi vay" g à ti “Ch ”v n hai th và th v Và th h c tr b tín d à i ày có th à Ngoài ra, còn áp d êm hình à th ài chính cho vay nhà ình cho ình àm c t ài s ài chính g Bên c ãg ình... giao d hàng hóa Kh lo à các kho th trên, khi có s ày ph ài chính v v cho là th các tiêu bi ê Ngoài ra, còn có s v ãi su v ùh c và các qu giao d Th phát tri àng hóa h v t ngu mang l ên l Th phát tri tham gia th N us àm cho th Th phát tri các s ngu trung bình-khá Cho nên r Trong khi, h ng cao c ài có ngu êu chu ,t àn ành kinh t 1.2 CÁC HO 1.2.1 Tín d Tín d ch trong n TÀI CHÍNH àng àng là quan h àm... Nhìn chung khá th s và khôn chi 1.2.4 Các qu Qu Qu ày ph à TP.HCM à àn thành ph à công c thành ài chính cho các nhà UBND à ph à cán b à TP.HCM ch nghi ph Ngu ành, qu ành ph , có th ày là ngu c bàn, ho ành ph ành ph vi Nh ày ên à ê nhà à Qu ày là các d d t xu án c ã à à phát tri àb gia góp v c Qu r V ph ày ho Qu Qu ày ho ên t êm v ài chính, t àt ì tr -19- n lý qu m chính th tham gia do tính an toàn cao... -17- và phát tri lành m êu này th d 1.2.3 Các kho các s ài chính khác dùng các kho công c nh ti ài chính v à hi tính b , các kho làm h ên Thu ti Là nh ho sang s ào m ình công c h doanh (xã h thu d ào m t d Thu ti Là kho m êm ngoài, t nghi s d s ch d êm ,m êm êm àm mu ê ê c àm m ình công c à ài có ch àm vi ài, t u 13 Lu ình, cá nhân ng ài thuê m 2003 th ê; t d -18- L Là kho th kho kho th Theo chính sách . I HC KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH VÕ KIM THO NGHIÊN CU TÁC NG CA CÁC HOT NG TÀI CHÍNH I VI S PHÁT TRIN TH TRNG BT NG SN THÀNH PH H CHÍ MINH . TP. H CHÍ MINH - NM 2011 B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH VÕ KIM THO NGHIÊN CU TÁC NG CA CÁC HOT NG TÀI CHÍNH I VI S PHÁT. 15 1.2.3. Các khon thu tài chính khác 17 1.2.4 Các qu đu t bt đng sn 18 1.3. TÁC NG CA CÁC HOT NG TÀI CHÍNH I VI S PHÁT TRIN TH TRNG BT NG SN 19 1.3.1. Tác đng ca