Luận văn thạc sĩ Nghiên cứu tác động của các hoạt động tài chính đối với sự phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh

Tín d ng ngân hàng.... Các kho n thu tài chính khác ..... Cu c kh ng ho ng ngay sau đó lan tràn qua khu v c tài chính quá nóng và nhanh chóng đánh m nh vào các đ nh ch tín d ng bên ngoài

Danh m c t vi t t t 7

Danh m c hình v 8

PH N M U 9

1 Lý do ch n đ tài 9

2 M c tiêu nghiên c u 9

3 i t ng nghiên c u 10

4 Ph ng pháp nghiên c u 10

5 Ý ngha khoa h c th c ti n c a đ tài 10

6 Nh ng đi m m i c a lu n v n 11

7 K t c u lu n v n 11

CH NG 1 LÝ LU N C S V TH TR NG B T NG S N VÀ CÁC HO T NG TÀI CHÍNH I V I S PHÁT TRI N TH TR NG B T NG S N 12

1.1 T NG QUAN V TH TR NG B T NG S N 12

1.1.1 Khái ni m b t đ ng s n, hàng hoá và th tr ng b t đ ng s n 12

1.1.2 Các ch th ho t đ ng trên th tr ng b t đ ng s n 12

1.1.3 Các tiêu chí v s phát tri n th tr ng b t đ ng s n 13

1.2 CÁC HO T NG TÀI CHÍNH I V I S PHÁT TRI N TH TR NG B T NG S N 14

1.2.1 Tín d ng ngân hàng 14

1.2.2 Thu b t đ ng s n 15

1.2.3 Các kho n thu tài chính khác 17

1.2.4 Các qu đ u t b t đ ng s n 18

1.3 TÁC NG C A CÁC HO T NG TÀI CHÍNH I V I S PHÁT TRI N TH TR NG B T NG S N 19

1.3.1 Tác đ ng c a tín d ng ngân hàng 19

1.3.2 Tác đ ng c a thu b t đ ng s n 20

1.3.3 Tác đ ng c a các kho n thu tài chính khác 21

1.3.4 Tác đ ng c a các qu đ u t b t đ ng s n 21

1.4 KHÁI QUÁT V CÁC HO T NG TÀI CHÍNH I V I S PHÁT TRI N TH TR NG B T NG S N M T S N C VÀ BÀI H C KINH NGHI M CHO VI T NAM 22 1.4.1 Khái quát v các ho t đ ng tài chính đ i v i s phát tri n th tr ng

b t đ ng s n m t s n c 22

1.4.1.1 Khái quát v ho t đ ng chính sách tín d ng cho vay B S đ i v i s phát tri n th tr ng b t đ ng s n Nh t 22

1.4.1.2 Khái quát v ho t đ ng thu B S đ i v i s phát tri n th tr ng b t đ ng s n Trung qu c 23

1.4.1.3 Khái quát v ho t đ ng thu và tín d ng cho vay B S “d i chu n” đ i v i s phát tri n th tr ng b t đ ng s n M 24

1.4.1.4 Khái quát v ho t đ ng các qu đ u t B S đ i v i s phát tri n th tr ng b t đ ng s n Singapore 25

1.4.2 Bài h c kinh nghi m cho Vi t Nam 26

K t lu n ch ng 1: 28

CH NG 2 TH C TR NG CÁC HO T NG TÀI CHÍNH I V I S PHÁT TRI N TH TR NG B T NG S N TP.HCM GIAI O N 2006-2011 29

2.1 T NG QUAN V TH TR NG B T NG S N TP.HCM 29

2.1.1 Th c tr ng th tr ng b t đ ng s n TP.HCM 29

2.1.2 Th c tr ng các ch th ho t đ ng trên th tr ng b t đ ng s n TP.HCM 30

2.2 TH C TR NG CÁC HO T NG TÀI CHÍNH I V I TH TR NG B T NG S N TP.HCM 36

2.2.1 Th c tr ng tín d ng ngân hàng đ i v i th tr ng b t đ ng s n TP.HCM 36

2.2.2 Th c tr ng thu đ i v i th tr ng b t đ ng s n TP.HCM 38

2.2.3 Th c tr ng khác kho n thu tài chính khác đ i v i th tr ng b t đ ng s n TP.HCM 41

2.2.4 Th c tr ng các qu đ u t đ i v i th tr ng b t đ ng s n TP.HCM 43

2.3 PHÂN TÍCH TÁC NG C A CÁC HO T NG TÀI CHÍNH I V I S PHÁT TRI N TH TR NG B T NG S N TP.HCM 44

2.3.1 Mô hình h i qui b i MLR 44

2.3.2 Tín d ng ngân hàng 49

2.3.3 Thu b t đ ng s n 53

2.3.4 Các kho n thu tài chính khác 57

2.3.5 Các qu đ u t b t đ ng s n 59

2.4 ÁNH GIÁ TH C TR NG TÁC NG C A CÁC HO T NG TÀI CHÍNH I V I S PHÁT TRI N TH TR NG B T NG S N TP.HCM 61

2.4.1 Thành t u 61

2.4.2 H n ch và nguyên nhân 64

K t lu n ch ng 2: 67

CH NG 3 CÁC GI I PHÁP HO T NG TÀI CHÍNH I V I S PHÁT TRI N TH TR NG B T NG S N TP.HCM N N M 2015 68

3.1 NH H NG PHÁT TRI N TH TR NG B T NG S N TP.HCM 68

3.1.1 M c tiêu phát tri n th tr ng b t đ ng s n TP.HCM 68

3.1.2 N i dung đ nh h ng phát tri n th tr ng b t đ ng s n TP.HCM 69

3.1.3 Hoàn thi n các ch th ho t đ ng trên th tr ng b t đ ng s n 70

3.2 CÁC GI I PHÁP HO T NG TÀI CHÍNH I V I S PHÁT TRI N TH TR NG B T NG S N TP.HCM 71

3.2.1 Các gi i pháp v tín d ng ngân hàng 71

3.2.2 Các gi i pháp v thu b t đ ng s n 73

3.2.3 Các gi i pháp v các kho n thu tài chính khác 76

3.2.4 Các gi i pháp v mô hình qu đ u t 78

3.2.5 Các gi i pháp tài chính khác 80

K t lu n ch ng 3: 83

K T LU N 84

TÀI LI U THAM KH O 85

PH L C 88

B ng 2.1 D n tín d ng B S c a các NH t i TP.HCM t n m 2006-2011 88

B ng 2.2 T tr ng d n cho vay các nhóm s n ph m tín d ng B S trong t ng d n B S t i các NHTM trên đ a bàn TP.HCM 88

B ng 2.3 B ng lãi su t (%) cho vay b t đ ng s n (VN ) bình quân t i TP.HCM so v i lãi su t cho vay bình quân c n c t n m 2006-2011 88

B ng 2.4 B ng d n x u cho vay B S c a các ngân hàng th ng m i t i TP.HCM t n m 2006-2011 89

B ng 2.5 S thu thu s d ng đ t nông nghi p t i TP.HCM t n m 2006-2011 89

B ng 2.6 S thu thu nhà đ t t i TP.HCM t n m t 2006 - 2011 89

B ng 2.7 S thu thu chuy n quy n s d ng đ t t i TP.HCM t n m 2006 - 2011 89

B ng 2.8 S thu ti n s d ng đ t t i TP.HCM t n m 2006 - 2011 90

B ng 2.9 S thu ti n thuê m t đ t, m t n c t i TP.HCM n m 2006 - 2011 90

B ng 2.10 Các qu đ u t vào b t đ ng s n Vi t Nam 90

Hình 2.3 Giá thuê v n phòng t i các Thành ph Châu Á

Hình 2.4 Ngu n cung v n phòng cho thuê t i TP.HCM phân theo h ng

Hình 2.5 D n tín d ng và t ng d n tín d ng B S t i các ngân hàng trên đ a

bàn TP.HCM t 2006-2011

Hình 2.6 T c đ t ng tr ng d n tín d ng B S t i các ngân hàng trên đ a

bàn TP.HCM t 2006-2011

Hình 2.7 Lãi su t cho vay b t đ ng s n (VN ) bình quân t i TP.HCM so v i

lãi su t cho vay bình quân c n c t n m 2006-2011

Hình 2.8 S thu thu s d ng đ t nông nghi p t i TP.HCM t n m 2006-2011 Hình 2.9 S thu thu nhà đ t t i TP.HCM t n m 2006-2011

Hình 2.10 S thu thu chuy n quy n s d ng đ t t i TP.HCM t n m 2006-2011 Hình 2.11 S thu ti n s d ng đ t t i TP.HCM t n m 2006-2011

Hình 2.12 S thu ti n thuê đ t t i TP.HCM t n m 2006-2011

Hình 2.13 Ngu n v n FDI đ u t vào B S t i Vi t nam t n m 2006-2011

Hình 2.14 Mô hình nghiên c u t ng quát tác đ ng c a các ho t đ ng tài chính

đ n ngu n cung B S

PH N M U

1 Lý do ch n đ tài

Th tr ng b t đ ng s n là m t trong nh ng th tr ng có v trí và vai trò quan tr ng

đ i v i n n kinh t th tr ng nói chung và th tr ng b t đ ng s n Thành ph H Chí Minh nói riêng, vì th tr ng này ch a đ ng m t l ng tài s n r t l n c v quy

mô, tính ch t c ng nh giá tr c a các m t trong n n kinh t qu c dân

B t đ ng s n là tài s n l n c a m i qu c gia T tr ng b t đ ng s n trong t ng

s c a c i xã h i các n c có khác nhau nh ng th ng chi m trên d i 40%

l ng c a c i v t ch t c a m i n c Các ho t đ ng liên quan đ n b t đ ng s n chi m t i 30% t ng ho t đ ng c a n n kinh t B t đ ng s n còn là tài s n l n c a

t ng h gia đình Trong đi u ki n n n kinh t th tr ng thì b t đ ng s n ngoài ch c

n ng là n i , n i t ch c ho t đ ng kinh t gia đình, nó còn là ngu n v n đ phát tri n thông qua ho t đ ng th ch p Do đó, th tr ng b t đ ng s n có quan h m t thi t v i các th tr ng khác nh th tr ng tài chính tín d ng, th tr ng xây d ng,

th tr ng lao đ ng, th tr ng v t li u xây d ng, i u hành t t và phát tri n th

tr ng b t đ ng s n s có tác d ng thúc đ y t ng tr ng kinh t TP.HCM thông qua thu hút các ngu n v n đ u t trong và ngoài n c, gi i quy t v n đ lao đ ng, phát tri n các ngành liên quan, t o l p qu nhà đ m b o ngu n cung n đ nh cho ng i dân thành th

Vì v y, nghiên c u các m t h n ch , b t c p t h th ng chính sách, pháp lu t

c a Nhà n c và các gi i pháp ho t đ ng tài chính trong quá trình phát tri n th

tr ng b t đ ng s n TP.HCM đ tìm ra các gi i pháp hi u qu nh m thu hút các ngu n l c xã h i, các thành ph n kinh t tham gia phát tri n th tr ng này là h t

s c c n thi t Ngoài ra, nghiên c u c ng góp ph n phát tri n và qu n lý hi u qu th

tr ng b t đ ng s n nhà , bình n th tr ng nhà , b o đ m ngu n cung qu nhà cho ng i dân là m t trong nh ng vai trò quan tr ng c a các c quan qu n lý nhà

th tr ng b t đ ng s n đ kh c ph c các h n ch c a th tr ng, đ ng th i khuy n khích các thành ph n kinh t tham gia phát tri n th tr ng nhà t i TP.HCM

b t đ ng s n t i TP.HCM

Ph ng pháp đ nh l ng: đ c tác gi s d ng đ phân tích tác đ ng c a các ho t

đ ng tài chính đ n th tr ng B S thông qua mô hình H i qui b i

5 Ý ngh a khoa h c và th c ti n c a đ tài

Tình hính nghiên c u n c ngoài: Các nghiên c u n c ngoài v th tr ng

B S nói chung và các ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n, chính sách thu đ i v i

B S nói riêng r t nhi u, r t đa d ng và phong phú Tuy nhiên, các nghiên c u d a vào tình hình th c t c a n c đó hoàn toàn khác bi t so v i th c tr ng th tr ng

B S Vi t nam Bên c nh đó c ng có m t vài nghiên c u đi n hình các n c tiên ti n đ Vi t Nam có th h c h i và áp d ng cho th tr ng B S trong t ng lai

C th các chính sách thu đ i v i th tr ng B S n i tr i có m t s tác gi đã nghiên c u nh sau: Johnny Munkhammar och Nima Sanandaji (2009) v kh ng

ho ng tài chính t i Hoa K ; Chris Edwards (2006) v s a đ i thu B S t i M ; Hong Zhang (2008) v đánh giá và c i cách thu B S t i Trung Qu c…

Tình hính nghiên c u trong n c: Tr i qua quá trình hình thành và phát tri n

th tr ng B S Vi t Nam khá dài đã có r t nhi u nghiên c u v s phát tri n th

tr ng B S TP.HCM, d a trên các nhân t tài chính nh tín d ng b t đ ng s n, chính sách thu b t đ ng s n,… Tuy nhiên, vì r t nhi u lý do khác nhau mà các nghiên c u v n ch a đáp ng đ c nhu c u th c t nh m h tr phát tri n m t th

tr ng B S b n v ng, c th m t s nghiên c u n i b c nh sau: Các gi i pháp tài chính đ phát tri n th tr ng B S t i TP.HCM c a Nguy n Tu n Ki t (2007) Phát tri n th tr ng b t đ ng s n t i TP.HCM trong giai đo n hi n nay thông qua các

gi i pháp tài chính (2008) c a Nguy n V n Phú Chính sách thu B S (2009) c a Nguy n Tr ng Ngh a Ho t đ ng tín d ng B S đ i v i th tr ng B S t i TP.HCM (2010) c a Lê Nguy n Ng c Th o

Tóm l i: Các công trình nghiên c u c a các tác gi trên ch y u phân tích mô

t , ít có các nghiên c u đ nh l ng Ch a có m t nghiên c u t ng quát cho c v

ho t đ ng tín d ng ngân hàng và các chính sách thu B S nh m phát tri n th

tr ng B S c ng nh ch a có gi i pháp c th Nh v y, nhìn chung do nhi u lý do khác nhau mà các nghiên c u v n ch a đáp ng đ c nhu c u th c t là hình thành

m t h th ng bao g m c v ho t đ ng tín d ng l n chính sách thu đ i v i B S

nh m h tr phát tri n th tr ng B S

6 Nh ng đi m m i c a lu n v n

Phân tích c a các ho t đ ng tài chính g n v i th tr ng b t đ ng s n t i TP.HCM giai đo n n m 2006-2011

Phân tích tác đ ng c a các ho t đ ng tài chính đ n th tr ng b t đ ng s n t i TP.HCM giai đo n 2006-2011

Theo B Lu t Dân s n m 2005 c a n c C ng Hoà Xã H i Ch Ngh a Vi t Nam,

t i i u 181 có quy đ nh: “B S là các tài s n không di d i đ c bao g m: t đai; Nhà , công trình xây d ng g n li n v i đ t đai, k c các tài s n g n li n v i nhà , công trình xây d ng đó; Các tài s n khác g n li n v i đ t đai; Các tài s n khác do pháp lu t quy đ nh”

 Hàng hóa b t đ ng s n

Hàng hóa B S là B S đ c đem trao đ i, mua bán trên th tr ng trong khuôn

kh pháp lu t cho phép Hàng hoá B S có th xác đ nh g m hai lo i ch y u:

đ t đai và các v t ki n trúc đã xây d ng g n li n v i đ t Có nh ng B S không

ph i là hàng hóa nh các công trình h t ng công c ng, đ t đai b c m mua bán,…

vi c ho c s n xu t kinh doanh đ n nh ng ng i mu n mua đi bán l i

B S đ ki m l i (có th là cá nhân ho c t ch c)

 Các th ch kinh doanh d ch v b t đ ng s n

Ho t đ ng trong th tr ng B S không ch có ng i mua và ng i bán B S,

mà gi a h còn có các th ch kinh doanh d ch v b t đ ng s n làm c u n i Lu t Kinh doanh B S (2006) xác đ nh có các d ch v môi gi i B S, đ nh giá B S, sàn giao d ch BD(S, t v n B S, đ u giá B S, qu ng cáo B S, qu n lý B S

ng và các S tr c thu c có liên quan

1.1.3 Các tiêu chí v s phát tri n th tr ng b t đ ng s n

Có r t nhi u tiêu chí đ ch ng minh s phát tri n th tr ng B S Tuy nhiên, theo

lu n v n ch chú tr ng nghiên c u m t vài tiêu chí chính y u, các tiêu chí này nêu lên s phát tri n c a th tr ng B S g m: tiêu chí v ngu n v n cung ng cho th

tr ng luôn n đ nh; tiêu chí v s gia t ng kh i l ng giao d ch hàng hóa c a th

tr ng B S; thông qua các giao d ch B S t ng ngu n thu ngân sách nhà n c

b ng thu và các kho n thu tài chính khác; tiêu chí phân chia các l i ích t s t ng

tr ng c a th tr ng B S; và tiêu chí đa d ng hóa s n ph m B S ph c v m i

t ng l p ng i dân, khách hàng

Th tr ng B Sphát tri n s không b c phát hi n t ng “nóng-l nh” do ngu n v n cung ng không hài hòa, lúc ngu n v n d n d p đ vào th tr ng làm cho th tr ng “nóng s t”, khi ngu n v n c n ki t th tr ng l p t c trì tr , “ngu i

l nh, đóng b ng”

S phát tri n c a b t k th tr ng nào đ u đ c đánh giá qua s gia t ng v

kh i l ng hàng hóa c a th tr ng đó Vì v y, th tr ng B S đ c cho là th

tr ng phát tri n c ng không n m ngoài quy t c trên, khi có s gia t ng v kh i

l ng giao d ch hàng hóa B S Kh i l ng giao d ch này ph n ánh thông qua các kho n thu h p lý t các lo i thu và các kho n thu tài chính v B S tiêu bi u nh : Thu chuy n quy n s d ng đ t, thu nhà đ t, thu ti n s d ng đ t, thu ti n thuê

m t đ t, m t n c Ngoài ra, còn có s h tr c a các ho t đ ng tín d ng ngân hàng th ng m i cho vay B S v i lãi su t phù h p và các qu đ u t chuyên đ u

t v B S c ng góp ph n gia t ng kh i l ng giao d ch hàng hóa B S

Th tr ng B S phát tri n khi c s h t ng đ c đ u t hoàn thi n, tái đ u

t phù h p v i quy ho ch đô th v i ngu n kinh phí t ngu n thu thu B S

Th tr ng B S phát tri n ph i th t s mang l i l i ích cho nh ng ch th tham gia th tr ng N u s phân chia l i ích có thiên l ch v m t s ch th nh t

đ nh s làm cho th tr ng ho t đ ng kém hi u qu

Th tr ng B S phát tri n khi đa d ng đ c các s n ph m B S Trong khi, ngu n l c tài chính trong n c ch đáp ng cho phân khúc s n ph m B S h ng trung bình-khá Cho nên r t c n các qu đ u t B S n c ngoài có ngu n v n d i dào bù đ p cho phân khúc s n ph m B S cao c p, đ t tiêu chu n qu c t , t o bàn

đ p phát tri n cho các ngành kinh t khác nh d l ch, ngh d ng

1.2 CÁC HO T NG TÀI CHÍNH I V I S PHÁT TRI N TH

TR NG B T NG S N

1.2.1 Tín d ng ngân hàng

Tín d ng ngân hàng là quan h tín d ng gi a m t bên cho vay là ngân hàng, các t

ch c tín d ng và m t bên nh n vay là khách hàng g m các pháp nhân ho c th nhân trong n n kinh t có liên quan đ n l nh v c B S Trong n n kinh t th tr ng nói chung hay th tr ng B S nói riêng, tín d ng ngân hàng tr thành lo i hình tín d ng

ph bi n, đáp ng nhu c u b sung v n c a n n kinh t Ho t đ ng c a tín d ng ngân hàng đ i v i s phát tri n th tr ng B S là th c hi n cho vay tín d ng đ i

v i các ch th có nhu c u v v n trong n n kinh t i t ng nh n vay ch y u là các doanh nghi p, các t ch c kinh t ph c v cho ho t đ ng s n xu t kinh doanh

nh : đ u t xây d ng v n phòng cho thuê, xây d ng c s h t ng ph c v s n xu t kinh doanh; xây d ng khu đô th ; xây d ng khu công nghi p, khu ch xu t; xây

d ng và kinh doanh trung tâm th ng m i, ch , c a hàng; mua quy n s d ng đ t

i t ng nh n vay là các cá nhân vì m c đích kinh doanh nh : xây d ng và s a

ch a mua nhà đ bán; Riêng đ i t ng nh n vay v n tín d ng đ tiêu dùng cá nhân

v i kh n ng đáp ng ngu n v n c a các NHTM đ i v i nhu c u s d ng v n trong

n n kinh t

 N x u b t đ ng s n

N x u là kho n n khó đòi, không còn kh n ng thu h i ho c n u còn kh n ng thì còn r t r t ít, ngân hàng s đ a kho n n đó vào m c r i ro cao N x u là đi u ngân hàng không mong mu n, m c n x u càng cao, thì tín d ng có hi u qu càng

th p N x u có nguy c làm gi m l i nhu n c a ngân hàng và n u có quá nhi u n

x u s có th làm cho ngân hàng phá s n Các ngân hàng luôn c g ng gi m đ n

m c t i đa các kho n n x u đ làm t ng hi u qu tín d ng trung- dài h n

 Lãi su t cho vay b t đ ng s n

Lãi su t cho vay B S là kho n ti n mà ng i đi vay dung đ đ u t vào B S ph i

tr thêm m t ph n giá tr ngoài ph n v n g c vay ban đ u T l ph n tr m c a ph n

t ng thêm này so v i ph n v n vay ban đ u đ c g i là lãi su t Lãi su t là giá mà

ng i vay ph i tr đ đ c s d ng ti n không thu c s h u c a h trong m t th i gian nh t đ nh và là l i t c ng i cho vay có đ c đ i v i vi c trì hoãn chi tiêu

 Thu s d ng đ t nông nghi p

Thu s d ng đ t nông nghi p đ c Nhà n c áp d ng ch y u đ t ng c ng qu n

lý, khuy n khích ng i dân s d ng đ t ti t ki m và hi u qu , đi u ti t m t ph n thu nh p c a ng i s d ng đ t vào m c đích s n xu t nông nghi p vào ngân sách

nhà n c, đ m b o s công b ng gi a nh ng ng i s d ng đ t

 Thu nhà đ t

Thu nhà đ t là thu thu đ i v i nhà và đ i v i đ t , đ t xây d ng công trình T

ch c, cá nhân có quy n s h u nhà, quy n s d ng đ t , đ t xây d ng công trình,

g i chung là ch nhà đ t, đ u ph i n p thu nhà đ t M c đích c a thu nhà đ t là

t ng ngu n thu cho ngân sách nhà n c; th c hi n công b ng xã h i, thu thu đ t đ , đ t xây d ng công trình, ch a thu thu nhà nh m khuy n khích s d ng ti t ki m,

có hi u qu qu đ t, h n ch vi c chuy n qu đ t s n xu t nông nghi p sang xây

d ng nhà , công trình

 Thu chuy n quy n s d ng đ t

Thu chuy n quy n s d ng đ t là lo i thu thu trên thu nh p phát sinh c a ng i

có quy n s d ng đ t khi th c hi n chuy n quy n s d ng cho đ i t ng khác T

ch c, h gia đình, cá nhân có quy n s d ng đ t bao g m c đ t có nhà và v t ki n trúc trên đó, khi chuy n quy n s d ng đ t theo quy đ nh c a pháp lu t v đ t đai

ph i n p thu chuy n quy n s d ng đ t M c đính c a Thu chuy n quy n s d ng

đ t là đ t ng c ng qu n lý Nhà n c v đ t đai, h n ch đ u c , và t ng ngu n thu cho ngân sách Nhà n c

 Thu s d ng đ t phi nông nghi p

Thu s d ng đ t phi nông nghi p là lo i thu thu đ i v i đ t t i nông thôn, đ t

t i đô th và đ t s n xu t, kinh doanh phi nông nghi p bao g m: đ t xây d ng khu công nghi p; đ t làm m t b ng xây d ng c s s n xu t, kinh doanh; đ t khai thác,

ch bi n khoáng s n; đ t s n xu t v t li u xây d ng, làm đ g m M c đích c a thu s d ng đ t phi nông nghi p nh m góp ph n h n ch đ u c đ t, s d ng đ t

đai ti t ki m, có hi u qu h n và phát tri n th tr ng B S lành m nh M c tiêu này

th hi n vi c thu thu cao đ i v i tr ng h p ng i có nhi u th a đ t , ng i s

d ng đ t l n, chi m, đ t s d ng không đúng m c đích

1.2.3 Các kho n thu tài chính khác

T ng t nh các s c thu B S, nhà n c dùng các kho n thu tài chính v B S làm công c đ ng viên ng i s d ng đ t ti t ki m và hi u qu , đi u ti t m t ph n thu

nh p c a ng i s d ng đ t, các kho n thu đ c tính b ng t l ph n tr m (%) trên giá đ t

 Thu ti n s d ng đ t

Là nh ng ng i đ c Nhà n c giao đ t đ s d ng; ng i đang s d ng đ t trong các tr ng h p nh :

t nông nghi p, đ t phi nông nghi p đ c giao không thu ti n s d ng đ t

ho c đ c thuê đ t, nay đ c c quan nhà n c có th m quy n cho phép chuy n sang s d ng vào m c đích đ t ho c đ t phi nông nghi p có thu ti n s d ng đ t,

đ t s d ng đ xây d ng công trình công c ng có m c đích kinh doanh (xã h i hóa) thu c l nh v c giáo d c, y t , v n hóa, th d c th thao;

t nông nghi p đ c Nhà n c giao có thu ti n s d ng đ t, chuy n sang s

d ng vào m c đích đ t phi nông nghi p có thu ti n s d ng đ t;

t phi nông nghi p (không ph i là đ t ) đ c Nhà n c giao có thu ti n s

d ng đ t chuy n sang s d ng làm đ t

 Thu ti n thuê m t đ t, m t n c

Là kho n thu ti n thuê m t đ t, m t n c theo quy đ nh Nhà n c cho thuê đ t, thuê

m t n c thu ti n thuê hàng n m ho c thu ti n thuê m t l n cho c th i gian thuê

đ t, thuê m t n c trong các tr ng h p sau đây: Ng i Vi t Nam đ nh c n c ngoài, t ch c, cá nhân n c ngoài thuê đ t đ th c hi n d án đ u t s n xu t nông nghi p, lâm nghi p, nuôi tr ng th y s n, làm mu i; làm m t b ng xây d ng c s

s n xu t kinh doanh; xây d ng công trình công c ng có m c đích kinh doanh; xây

d ng k t c u h t ng đ chuy n nh ng ho c cho thuê đ t; ho t đ ng khoáng s n,

s n xu t v t li u xây d ng, làm đ g m; xây d ng nhà đ bán ho c cho thuê; t

ch c n c ngoài có ch c n ng ngo i giao, t ch c phi chính ph thuê đ t đ xây

d ng tr s làm vi c; t ch c kinh t , h gia đình, cá nhân ng i Vi t Nam đ nh c

n c ngoài, t ch c, cá nhân n c ngoài thuê m t n c, m t bi n không thu c các nhóm đ t quy đ nh t i i u 13 Lu t t đai n m 2003 th c hi n đ u t d án

 L phí tr c b đ i v i nhà đ t

Là kho n thu khi đ ng ký quy n s h u, quy n s d ng v i c quan nhà n c có

th m quy n Theo chính sách hi n hành, l phí tr c b đ c th c hi n theo Ngh

đ nh s 80/2008/N -CP ngày 29/07/2008 c a Chính ph và đ n tháng 09/2011

đ c thay th b ng Ngh đ nh 45/2011/N -CP v L phí tr c b Nhìn chung kho n thu t l phí tr c b đ i v i nhà đ t h ng n m t i TP.HCM khá th p chi m kho ng 1,3% s thu Ngân sách nhà n c và không tác đ ng nhi u đ n s phát tri n

i t ng đ u t c a Qu này là các d án đ u t đã đ c H i đ ng nhân dân c p

tnh thông qua nh : các d án xây d ng k t c u h t ng k thu t, h t ng khu ch

xu t, công nghi p; các d án đ u t xây d ng nhà và phát tri n khu đô th m i; d

án c i t o và b o v môi tr ng Qu đ u t phát tri n đ a ph ng có th th c hi n

đ u t v i t cách là ch đ u t ho c tham gia góp v n v i t ch c khác V n đi u l

c a các Qu đ u t phát tri n đ a ph ng ph n l n có ngu n g c t ngân sách đ a

ph ng Ngoài ra, các Qu c ng t b sung thêm v n đi u l đ m r ng ho t đ ng

Qu này ho t đ ng theo nguyên t c t ch v tài chính, t bù đ p chi phí và t ch u

r i ro, ngân sách nhà n c không c p kinh phí ho t đ ng

 Qu đ u t b t đ ng s n

Qu này ho t đ ng theo Lu t Ch ng khoán, cho phép nhà đ u t thay vì tr c ti p

mua nhà đ t nh hi n nay có th mua ch ng ch qu Công ty qu n lý qu s thay

m t nhà đ u t mua bán, qu n lý B S ây s là kênh huy đ ng v n đ u t B S chính th ng thông qua th tr ng ch ng khoán, có th thu hút đông đ o nhà đ u t tham gia do tính an toàn cao

 Qu tín thác b t đ ng s n (REITs)

ây là mô hình qu chuyên đ u t trong l nh v c B S nói chung và nhà nói riêng M c đích c a qu là huy đ ng v n nhàn r i c a các nhà đ u t nh l thông qua phát hành ch ng ch qu và đ u t vào l nh v c nhà

Qu này có tính thanh kho n cao, do các nhà l p qu là nh ng ng i có kinh nghi m, có trình đ và đ u t chuyên nghi p h n Thông th ng, REITs đ c đ u

t 100% v n vào B S (các qu đ u t khác ch đ c đ u t t i đa 40%) REITs có

m i liên thông ch t ch v i th tr ng tài chính, ch ng khoán Qu tín thác B S

đ c u đãi v thu và là kênh huy đ ng v n nhàn r i c a ng i dân cho th tr ng nhà , kh c ph c đ c tình tr ng v n cho th tr ng nhà ch trông ch vào ngân hàng nh hi n nay REITs đ c áp d ng khá thành công t i nhi u n c trên th gi i

nh M , Anh, Nh t, Singapore và phát tri n r ng rãi Châu Âu và Châu Á

Mô hình Qu tín thác B S là m t trong nh ng cách ch ng khoán hóa B S (thông qua ch ng ch qu ), vì v y c n có bi n pháp ki m soát h n ch nh ng nguy

c do ch ng khoán hóa B S đem l i theo h ng c n quy đ nh c th các tiêu chu n

v nhân l c, ngu n v n, qu n lý r i ro, ch đ báo cáo

1.3 TÁC NG C A CÁC HO T NG TÀI CHÍNH I V I S PHÁT TRI N TH TR NG B T NG S N

1.3.1 Tác đ ng c a tín d ng ngân hàng

Tác đ ng c a tín d ng đ n s phát tri n th tr ng B S là th c hi n k t n i gi a các kho n v n nhàn r i trong xã h i, các qu ti n t đang t n đ ng trong l u thông

đ a nhanh vào ph c v cho s n xu t tiêu dùng xã h i, góp ph n đi u ti t các ngu n

v n, t o đi u ki n cho quá trình s n xu t kinh doanh không b gián đo n Thông qua tín d ng, b ng các bi n pháp huy đ ng v n (lãi su t ti n g i ngân hàng) và cho vay (d a trên lãi su t tín d ng ngân hàng), th c hi n nghi p v đi u hoà v n t n i th a

đ n n i thi u, tín d ng góp ph n làm cho t c đ luân chuy n hàng hoá và ti n v n

t ng lên L ng ti n t n đ ng trong l u thông gi m xu ng nh ng v n đáp ng đ c nhu c u luân chuy n hàng hoá bình th ng, thi t l p m i quan h cân đ i ti n – hàng làm cho h th ng giá c không b bi n đ ng l n

a ph n các d án B S đ u có ngu n v n tài tr t tín d ng ngân hàng và chi m t tr ng khá l n, b i giá tr B S th ng r t l n và v t quá kh n ng tài chính c a ch đ u t Ngay c , các khách hàng cá nhân có nhu c u th c s nh mua nhà đ ho c nhu c u thay đ i nhà vì đi u ki n s ng t t h n c ng ph i d a vào tín d ng ngân hàng, do m c thu nh p c a ng i dân còn th p Có th th y, th

tr ng B S có quan h m t thi t v i chính sách tín d ng Khi tín d ng đ c n i

l ng (đ ng ngh a v i vi c lãi su t cho vay th p, vi c gi i ngân đ c th c hi n d dàng), thì giá B S s t ng Ng c l i, khi n n kinh t g p nhi u khó kh n, tình hình

l m phát và thâm h t cán cân th ng m i tr nên nghiêm tr ng, chính ph ch ng

Th nh t, thu B S là ngu n thu quan tr ng c a ngân sách đ a ph ng

Th hai, thu B S góp ph n vào vi c đi u ti t cung, c u v B S, bình n giá

c trên th tr ng, thúc đ y s d ng B S có hi u qu , h n ch đ u c , khuy n khích

t o hàng hóa cho th tr ng

Th ba, thu B S là m t công c đ đi u hoà thu nh p, th c hi n công b ng xã

h i trong s d ng và chuy n giao B S

Th t , thông qua thu Nhà n c th c hi n vi c ki m tra, ki m soát đ i v i

vi c qu n lý, s d ng, kinh doanh B S, t đó ch đ ng đi u ti t l ng cung-c u trên th tr ng B S

Trong th c t , đôi khi chính ph xem xét đánh m t m c thu lên s n ph m

B S nh là m t hình th c phân ph i l i thu nh p hay h n ch ngu n cung ho c h n

Vay v n

th c hi n

d án

Vay v n mua nhà , đ u c

P

ch c u B S Thông qua đ ng cung và đ ng c u ta có th xem xét tác đ ng c a

m t kho n thu

Tác đ ng c a m t kho n thu ph thu c vào đ co dãn c a cung và c u B S

N u cung co dãn so v i c u, gánh n ng thu đè lên ng i mua (hình a) N u cung ít

co dãn so v i c u thì gánh n ng thu đè lên ng i bán (hình b) Tuy nhiên, do tính

ch t kém co dãn c a cung B S trong khi c u có th thay đ i liên t c, xu h ng chung trên th tr ng B S là có s thi u cung, d c u C u thông th ng bi n đ ng liên t c và nhanh, trong khi cung ph n ng r t ch m và có tính tr so v i c u M t khác, cung B S l i ph thu c vào cung đ t đai, ngu n v n đ u t phát tri n B S và chính sách thu B S T đó, giá B S có xu h ng đi u ch nh t ng trong dài h n

Hình 1.1 Tác đ ng c a thu ph thu c vào đ co dãn c a cung và c u B S

1.3.3 Tác đ ng c a các kho n thu tài chính khác

Nhà n c thông qua các kho n thu tài chính v B S (thu ti n s d ng đ t, thu ti n thuê m t đ t, m t n c) đ đi u ti t ho t đ ng s d ng đ t theo quy ho ch, h n ch chuy n nh ng s d ng đ t sai m c đích, t ng c ng qu n lý các ho t đ ng s

d ng đ t trái phép ng th i, khuy n khích s d ng đ t ti t ki m và có hi u qu

M t khác, v i m c đ thu t các kho n thu tài chính v B S c ng s tác đ ng

tr c ti p nh làm t ng giá đ t d n đ n t ng chi phí giá thành s n ph m Khi đó, các doanh nghi p đ u t B S s cân nh c gi m s l ng cung c p cho th tr ng khi

nh n th y giá s n ph m b đ y lên cao và ng i tiêu dùng g p khó kh n, h n ch v thanh kho n nên nhu c u c ng b gi m

PS1

PD

P 0

P

1.3.4 Tác đ ng c a các qu đ u t b t đ ng s n

Có th xem qu đ u t là gi i pháp an toàn cho th tr ng B S Do đ c thù c a th

tr ng B S c n ngu n v n ph i là v n trung và dài h n, th ng t l thu n v i giá

c , quy mô th tr ng (khi “v n“ tìm đ n th tr ng là lúc th tr ng đang sôi đ ng,

ng c l i, khi th tr ng đi tìm v n là lúc th tr ng đang “ngu i“) Chính vì v y, khi quy t đ nh đ u t vào th tr ng B S m c dù có c h i l n nh ng c ng đi kèm

v i r i ro cao Cho nên, vi c tham gia c a các qu đ u t B S h t s c c n thi t,

đi u này làm t ng tính đa d ng ngu n v n cho th tr ng, đ c bi t là ngu n v n trung và dài h n ng th i, các qu đ u t có th n đ nh ngu n v n cho th tr ng khi th tr ng đóng b ng

Bên c nh đó, các qu đ u t B S có ngu n v n trong n c góp ph n đi u ti t cung c u B S, khi m t l ng đáng k v nhu c u nhà xã h i dành cho ng i dân

có thu nh p th p, nhà l u trú công nhân t i các khu ch xu t, khu công nghi p và các ki n trúc xá dành cho sinh viên đ c gi i quy t T đó, giá B S s đ c kéo v đúng v trí th c Trong khi, các qu d u t có ngu n v n n c ngoài s cung c p cho th tr ng B S các s n ph m cao c p, làm t ng tính đa d ng s n ph m

1.4 KHÁI QUÁT V CÁC HO T NG TÀI CHÍNH I V I S PHÁT TRI N TH TR NG B T NG S N M T S N C VÀ BÀI H C KINH NGHI M CHO VI T NAM

1.4.1 Khái quát v các ho t đ ng tài chính đ i v i s phát tri n th tr ng b t

 Công ty cho vay v nhà c a Chính ph

Nh m t o đi u ki n cho m i ng i dân có th có nhà riêng là m t ph n quan

tr ng trong k ho ch kinh t c a Chính ph Công ty cho vay v nhà c a Chính

ph đã đ c thành l p n m 1950 v i m c đích t o ra các kho n cho vay dài h n và lãi su t th p cho xây d ng ho c mua nhà

T l lãi su t c a các kho n ti n m n t Chính ph c đ nh 3,15% trong khi

t l c s do Công ty cho vay nhà đ a ra là 3,1% Chính vì lí do này Công ty cho vay nhà nh n đ c tr c p t t ng tài kho n c a ngân sách qu c gia trong ch ng trình đ n bù không lãi su t c ng nh t ng chi phí

 T ch c thúc đ y phát tri n đô th (OPUD)

1 4.1.2 Khái quát v ho t đ ng thu B S đ i v i s phát tri n th tr ng b t

đ ng s n Trung qu c

Th tr ng B S Trung Qu c t n m 1987 đ n 1991 là giai đo n kh i đ u c a th

tr ng, đ n n m 1992 Trung Qu c th c hi n chính sách c i cách nhà b ng mô hình “Qu tích t nhà ” Ngành B S trong giai đo n này phát tri n r t nhanh, tuy nhiên m t s th tr ng đ a ph ng có hi n t ng phát tri n không b n v ng, xu t

hi n phát tri n bong bóng trong th tr ng B S Vào cu i n m 1993, Chính ph Trung Qu c đ a ra “chính sách kinh t v mô” làm ki m hãm t c đ t ng tr ng

đ u t kéo theo th tr ng B S Trung Qu c ch m phát tri n Sau n m 1998, h

th ng c “phân ph i nhà ” đ c bãi b , và Trung Qu c chuy n sang th c hi n “h

th ng bán nhà” ng i dân mua nhà t th tr ng Ngành B S Trung Qu c đã b c vào giai đo n phát tri n nhanh và b n v ng, tr thành m t ngành kinh t ch l c

n n m 2003, th tr ng B S Trung Qu c t ng tr ng nhanh chóng, th m chí t ng tr ng quá nóng, bu c Chính ph Trung Qu c ban hành nh ng chính sách thu B Sđ đi u ti t th tr ng

Ngoài ra, vi c áp d ng thu B S đ c công b , ngay l p t c H i đ ng Nhà

n c Trung Qu c công b thêm bi n pháp đ gi m nhi t giá nhà, bao g m t ng t l

ti n tr tr c đ i v i nh ng ng i mua c n nhà th hai lên 60% t 50%

Nh ng ng i không có h kh u t i Trùng Khánh, th t nghi p ho c không có

ho t đ ng đ u t đây c ng s b đánh thu n u mua c n nhà th hai Không ch

c n h mà t t c nhà bi t th và chia lô thành ph này c ng b đánh thu B S Thu B S có th đ c xem là m t bi n pháp m i đ đi u ch nh cung-c u,

đ t California là 1% trên giá tr c a c n nhà (c n c theo giá mà ng i ch mua)

Nh ng kho n thu này m i ti u bang không gi ng nhau, ví d Texas là 3% trên giá tr c n nhà, nh ng nhà Texas r Ngoài 1% do ti u bang quy đ nh, m i đ a

ph ng đánh thêm thu ph tr i Nh ng kho n thu này đ c dùng đ chi phí cho

tr ng h c, b nh vi n, công viên, đèn đ ng… Thu đ t t ng đ i cao và nghiêm

kh c v i ng i s h u nhà, n u không đóng, Chính ph s ph t

 Thu chuy n nh ng b t đ ng s n

Khi mua ho c bán, ng i mua ho c bán ph i tr thu chuy n nh ng Thu chuy n

nh ng đóng cho c đ a ph ng và thành ph không cao Ch ng h n, c n nhà tr giá 400.000 USD ch ph i đóng thu c 1.000 USD Chi phí này th ng do s th ng

l ng gi a hai bên, mi n là chính quy n v n thu đ c thu

 Tín d ng cho vay B S “d i chu n”

Th tr ng th ch p nhà “d i chu n” đ c tri n khai vào gi a nh ng n m 90 là nguyên nhân c a kh ng ho ng tài chính kh i đi m t th tr ng th ch p nhà đ t t i Hoa K V n đ này chú tâm đ n nh ng kho n vay đ c c p cho nh ng ng i đi vay không đ kh n ng tr n đ giúp h đ kh n ng s h u m t kho n ti n vay ngân hàng nh thông th ng.Ban đ u, chính ph M đã đ a ra m t lo t quy trình

t o đi u ki n thu n l i h n cho nh ng h có thu nh p th p đ tr thành ch s h u

b t đ ng s n, có liên h tr c ti p t i 2 đ nh ch công l n nh t c a Hoa K là Fannie Mae và Freddie Mac

Do qu tr c p d i dào, Fannie Mae và Freddie Mac đã cam đoan r ng vi c th

ch p nhà đ t s đ c đ ng ý c p cho nh ng tr ng h p mà th m chí không th a mãn các kho n vay thông th ng C ng trong lúc này, nhi u quy đ nh đ c đ a ra

và trong m t s tr ng h p đã bu c nhi u ngân hàng ph i m r ng tín d ng đ n v i

ng i vay v i kho n tài s n g n nh ch ng có gì

Nh ng kho n vay d i chu n v i r i ro cao đã x y ra đ ng th i v i vi c th

tr ng tr nên quá s t Khi n n kinh t đ o chi u và giá nhà b t đ u trì tr ,

nh ng h gia đình v i thu nh p th p s nhanh chóng th y đ c khó kh n trong

vi c hoàn tr và ti p t c cho vi c th ch p nhà c a h

M t khác, th tr ng đ a c đã phát tri n trên c s nhu c u o, đ c quy t

đ nh b i các nhà đ u c l n thi nhau làm giá đ kích thích th tr ng và ki m l i

i u này đã kích thích các nhà đ u t xây d ng lao vào l p các d án l n và thu hút

v n t nh ng nhà đ u t nh , nh ng ng i mu n đ u c vào đ a c đ tìm ki m c

h i đ i đ i T đó, các hi n t ng c m c B S đ vay m n phát tri n nhanh chóng, cho đ n khi bong bóng đ a c tan v , thì m t kh n ng chi tr x y ra, các ngân hàng cho vay mua bán B S lâm vào tình tr ng r i ro r t cao

Cu c kh ng ho ng ngay sau đó lan tràn qua khu v c tài chính quá nóng và nhanh chóng đánh m nh vào các đ nh ch tín d ng bên ngoài Hoa K

1.4.1.4 Khái quát v ho t đ ng qu đ u t B S đ i v i s phát tri n th

tr ng B S Singapore

H th ng ti t ki m b t bu c, theo h th ng này thì m t ng i mua nhà t ng lai

ti t ki m m t kho n ti n nh t đ nh nh đã đ c đ c p đ n trong h p đ ng v n vay

tr c khi ng i mua nhà đó đ c phép vay ti n v n, lãi su t th p h n lãi su t trên

th tr ng H th ng này có th đ c duy trì vì các l i th nh t đ nh nh thu , lãi

su t c a ti n đ t c c và v n vay th p

C quan phát tri n nhà c a Singapore (HDB) đã th c hi n ch ng trình phát tri n nhà mang tên “Nhà cho dân” (tri n khai t 1964) song song v i m t quá trình “Th t l ng bu c b ng” mang tính toàn dân đó là chính sách g i ti n ti t ki m

b t bu c vào qu d phòng trung ng Chính nh ngu n ti t ki m vào qu này mà

c quan phát tri n nhà c a Singapore có ngu n v n l n xây d ng nhà và c ng

nh ti t ki m mà ng i dân d dàng mua đ c nhà c a c quan này

Qu d phòng trung ng đ c kh i đ u t n m 1955 có m c đích t o ngu n

v n cho ng i lao đ ng khi ngh h u và vi c ti t ki m là t nguy n T n m 1965, Chính ph th c hi n chính sách ti t ki m b t bu c, m i ng i lao đ ng có nhu c u thu nh p b ng l ng đ u ph i g i ti t ki m vào qu kho ng 20-25% thu nh p c a mình Trên th c t , t l ti n g i ti t ki m đã t ng d n t 10% (n m 1955) lên t i 50% (n m 1984), ti n g i đ c Nhà n c b o hi m S ti n g i đ c l nh khi rút ra

m t ph n Chính sách ti t ki m b t bu c góp ph n làm giàu n n kinh t Singapore

H th ng ti t ki m b t bu c ho c theo h p đ ng là m t h th ng ho t đ ng giúp đ c ng i mua t ng lai tránh đ c nh ng kho n n l n, cho phép h tr

đ c các kho n n m t cách đ u đ n v i chi phí tài chính th p Nó t o ra đ c m t

h th ng ti t ki m trong gia đình, không có s cung c p th a, không có s đ u c

B S nhà và các ngu n tài chính đ c bi t cho h th ng tín d ng nhà t ti n ti t

ki m c a nh ng ng i ký h p đ ng v n vay và ti t ki m nên đ tin c y cao

S y u kém c a h th ng này đó là khi đ t n c có l m phát cao, thì chi phí nhà t ng lên đ u đ n và m i ng i khó có th đ kh n ng mua nhà cho mình

n u ti n l ng không đ c t ng lên và không có s h tr c a Chính ph

1.4.2 Bài h c kinh nghi m cho Vi t Nam

Qua khái quát v các ho t đ ng tài chính đ i v i s phát tri n th tr ng B S các

n c nh M , Trung qu c, Nh t b n và Singapore có th đ a ra m t s bài h c kinh nghi m cho th tr ng B S Vi t nam nh sau:

Th nh t, đ h n ch r i ro tín d ng trong cho vay mua bán B S “d i chu n”

c n có gi i pháp s d ng nh ng quy đ nh ch t ch v tài chính d a trên các tiêu chu n, đi u ki n mà ng i đi vay đ m b o kh n ng tr n và xây d ng chính sách thu B S linh đ ng, phù h p t ng vùng, t ng đ a ph ng

Th hai, đ ki m ch ho t đ ng đ u c , ng n ch n tình tr ng làm giá, kích thích th tr ng đ ki m l i nên áp d ng hình th c đánh thu B S trong tr ng h p

ng i mua c n nhà th hai thì b đánh thu B S Ngoài ra, còn áp d ng thêm hình

th c t ng t l ti n tr tr c khi mua c n nhà th hai

Th ba, phát tri n h th ng công ty tài chính cho vay nhà c a Nhà n c thông qua phát hành trái phi u ti t ki m, "Ngân qu đ u t và ch ng trình cho vay" g m ti t ki m b u đi n và ti n tr c p b o hi m h u trí y nhanh ti n trình

“Ch ng khoán hóa B S” v i s đ m b o B S t các tài s n thanh lý đ làm c u

n i gi a hai th tr ng B S và th tr ng tài chính g p nhau gi i quy t v n đ v

v n đ u t

Và th t , xây d ng h th ng ti t ki m b t bu c trong dân đ th c hi n nhu

c u mua nhà c a ng i dân trong t ng lai Bên c nh đó, Chính ph c n ph i h

tr b o đ m s ti n ti t ki m mà ng i dân đã g i C ng d a trên h th ng ti t ki m

b t bu c này có th ki m ch đ u c , tránh tình tr ng cung th a nhà và h th ng tín d ng nhà đ c xây d ng t ti n ti t ki m c a nh ng ng i k y h p đ ng v n

vay nên đ tin c y cao ho t đ ng đúng m c đích ch dành cho vay v n mua nhà

K t lu n ch ng 1:

Ch ng 1 gi i thi u v th tr ng B S b ng các khái ni m, đ c đi m, các y u t c

b n nh h ng đ n th tr ng B S c bi t, các ho t đ ng tài chính gi vai trò quan tr ng trong s phát tri n c a th tr ng B S Ngoài ra, trong ch ng 1 khái quát đ c các bài h c kinh nghi m c a m t s n c trên th gi i v cách s d ng

hi u qu các ho t đ ng tài chính nh tín d ng cho vay B S, các chính sách thu , các qu v B S c a chính ph các n c s t i đ phát tri n th tr ng B S, qua

đó rút ra m t s bài h c kinh nghi m có th áp d ng trong hoàn c nh c th c a

Vi t Nam T nh ng n n t ng lý lu n trên, trong ch ng 2 s ti p t c đi sâu và phân tích th c tr ng v th tr ng B S t i TP.HCM trong giai đo n hi n nay

n ng huy đ ng v n cho các nhà đ u t Khi đó, B S tr thành m t kênh đ u t h p

d n, là quãng th i gian bùng phát m nh m c a B S B S luôn sôi s c trong đ i

s ng xã h i và tr thành món hàng có s c hút r t nhi u t ng l p tham gia đ u t Giá B S b đ i lên r t cao a bàn các d án tri n khai c ng r t r ng l n L ng khách hàng có nhu c u nhà có kh n ng thanh toán đang t ng lên, các ngân hàng kéo dài th i h n cho vay đ n 20 n m

ng tr c th c tr ng này, Nhà n c b t đ u áp d ng các chính sách th t ch t ngu n v n đ u t C ng t n m 2008, tín d ng t h th ng ngân hàng đã b thu h p, ngu n v n đ u t công b c t gi m i u này đã nh h ng tr c ti p đ n th tr ng

B S đã làm cho th tr ng lâm vào tình tr ng khó kh n, giao d ch có chi u h ng

ch ng l i Bên c nh đó, s suy thoái tín d ng toàn c u đã tác đ ng nghiêm tr ng

đ n s l ng các giao d ch trong n m 2008 Tín d ng B S tr nên đ t đ và khó

ti p c n, vì v y nhi u ng i mua đã không s n sàng ho c không th mua đ c B S

v i giá c a n m 2007, trong khi ng i bán không s n lòng gi m giá T tháng 6/2009, ngân hàng nhà n c đã có ch tr ng ki m soát ch t l ng tín d ng và h n

ch v n ngân hàng vào l nh v c B S nh m h n ch r i ro cho toàn h th ng ngân hàng Ngoài ra, k t khi áp d ng quy đ nh thu thu nh p cá nhân đ i v i l i nhu n kinh doanh B S ngày 26/9/2009, hàng lo t phát sinh khi n giao d ch nhà đ t, đ c

bi t là các giao d ch d i d ng h p đ ng góp v n h u nh ng ng tr

N m 2010 c ng có th đ c coi là m t n m không có gì đ t bi n, n t ng c a

th tr ng B S Tuy nhiên, cùng v i m c tiêu đ y lùi l m phát, nhà n c đã có chính sách th t ch t tài chính, ti n t , c t gi m đ u t công vào n m 2011 đã nh

h ng r t l n đ n th tr ng, khi n th tr ng g n nh đóng b ng và ch a đ ng r t nhi u mâu thu n gay g t ây đ c coi là th i đi m th tr ng th c s suy gi m Nguyên nhân c a s đóng b ng th tr ng B S là do nh ng n m qua, m t

b ng giá nhà đ t gia t ng nhanh đã thu hút gi i đ u t kh p n i đ v n vào đ ki m

l i Cái giá ph i tr c a s phát tri n quá nhanh và l ch c a th tr ng B S là

nh ng dãy ph , khu chung c cao t ng b b hoang N u nh cách đây kho ng 5

n m, giá đ t trong các khu đô th ch h n ch c tri u đ ng m i mét vuông, thì hi n nay m c dù đã gi m, nh ng trung bình v n m c vài ch c tri u đ ng, còn nh ng v trí đ p, t i h n tr m tri u đ ng m i mét vuông Theo GS TSKH ng Hùng Võ đánh giá: Trên th tr ng B S, lâu nay nhà đ u t d án nhà b gi i đ u c cu n hút, h lao vào khu v c nhà cao c p đ có siêu l i nhu n t "s t giá"

Bên c nh đó, s đóng b ng th tr ng B S là do tác đ ng c a chính sách, n i

tr i là vi c si t tín d ng và gi m chi tiêu công N m 2011, m c lãi su t cho vay

B S c a ngân hàng khá cao t 22-27%, c ng v i s t ng giá nguyên v t li u, nhân công khi n chi phí doanh nghi p đ y lên m c 30-40% N u làm d án trong b i

c nh này thì l i nhu n không đ đ tr lãi vay cho ngân hàng ch ch a k bù đ p

đ c các chi phí khác Vì v y, nhi u doanh nghi p đã l a ch n cách d ng, hoãn, giãn ti n đ d án Song c ng có doanh nghi p l i lo đi tr n ngân hàng vì gi m

đ c chi phí tài chính xu ng m c th p nh t và giúp ti t ki m ti n m t trong b i

c nh giá nguyên v t li u leo thang khi n giá thành s n ph m đ i lên m c 40-45%

T th c tr ng phát tri n c a th tr ng B S TP.HCM lu n v n ti p t c trình bày t i th c tr ng các đ c đi m và các y u t c b n c a th tr ng B S TP.HCM

tr c là l ng ng i mua nhà đ t ng, không ph i đ đ u c S sôi đ ng c a th

tr ng nhà chung c tr c đây do nhi u nhà đ u t mua s bán l H mua m t, hai

đ c nhà m i thanh toán cho ch đ u t Tr c đây ch đ u t s t ru t v ti n đ bán hàng nên mu n bán s , nh ng sau đó h nh n ra r ng, bán s khó thu ti n h n nên chuy n qua bán l i n hình đ u n m 2008, giá nhi u d án trên đ a bàn TP.HCM đã có m c gi m khá sâu (30%-40%), d n đ n tình tr ng th tr ng b đóng

b ng, nhi u d án nhà b đình tr b i ch đ u t không tri n khai ti p ho c khó

kh n trong vi c tìm ngu n v n vay t ngân hàng Nguyên nhân c a m i nguyên nhân cho s đóng b ng đó là “thi u v n”, ng i mua không còn m n mà b i giá b

đ i lên quá cao, ch đ u t thu ti n ng tr c c a khách hàng nh tr c đây c ng không d (n m 2006-2007), hi u qu d án b gi m, t đó ngân hàng không mu n cho vay, ch còn vài d án chung c cao c p đ c khách hàng quan tâm thì v n ti p

t c nh n đ c các ngu n v n c n thi t Cho đ n quý 4/2009 trên th tr ng B S,

ng i mua th c s t p trung đ n dòng s n ph m là c n h

N m 2010 là m t n m h t s c khó kh n, s c mua s n ph m c n h y u do l m phát, lãi su t cao và giá c nguyên v t li u đ u t ng làm cho giá thành c n h t ng Trong th i gian này, xu h ng phát tri n th tr ng B S thu c v phân khúc c n h

có giá trung bình và th p, vì phân khúc này phù h p v i kh n ng tài chính c a đa

s ng i mua Th tr ng đã thay đ i và gi i ch đ u t d án đang ph i đi u ch nh

s n ph m cho phù h p v i nhu c u c a th tr ng Tuy nhiên, tr c vi c các ch

đ u t d án d ch chuy n v phân khúc này ngày càng nhi u, ngu n cung t ng thêm, t o áp l c c nh tranh gi a các d án trong phân khúc này Xét trong ng n

h n, ngu n cung l n đang t o áp l c v giá cho các d án, và xu h ng phát tri n

d án c n h ra các khu v c ngo i thành s ti p t c vì giá đ t ngày càng cao Tr c đây, y u t kho ng cách có th là rào c n cho các d án xa trung tâm thành ph ,

nh ng vi c phát tri n h t ng giao thông đang giúp kéo g n d án l i v i ng i tiêu dùng

Sang n m 2011, ng i có nhu c u th c và có kh n ng chi tr m c giá tr

th p không th tr ng đ c đáp Nói cách khác, s n ph m nhà giá th p cung ch a đáp ng đ c c u M t l ng l n ch th trong xã h i có nhu c u và kh n ng

Xuân- i v i các d án c n h giá trung bình phù h p v i nh ng ng i có nhu c u an c th c s trong n m 2009-2010, giá bán dao đ ng ph bi n t 10-18 tri u đ ng/m2, nh d án chung c i Thành Q.Tân Phú, Long P ng Apartment (Q.Bình Tân) giá bán trung bình 12 tri u

đ ng/m2

; d án Tr ng Th Apartment có giá t 14-18 tri u đ ng/m2

; d án Lotus Garden (Q.Tân Phú) giá bán 13,8 tri u đ ng/m2

; Era Town Q.7 giá 14,7 tri u

đ ng/m2; c n h Phú Th nh (Q.Tân Phú) 15-16 tri u đ ng/m2

Hình 2.1 L ng cung c n h t i TP.HCM qua các n m 2006-2011

20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000

-C n h

L ng cung m i trong n m 6,895 11,055 9,694 10,983 20,818 40,621

L ng cung c 20,000 26,895 37,950 47,644 58,627 79,445

Ngu n: CB Richard Ellis Vi tNam

Qua bi u đ cho th y n m 2010, t ng l ng cung c n h t i th tr ng b t

đ ng s n TPHCM vào kho ng 80.000 c n, t ng g p đôi n m 2007 D báo trong

n m 2011, t ng l ng cung c n h trên đ a bàn s đ t con s x p x 120.000 c n,

t ng 50% so v i n m 2010 và t ng g p 6 l n so v i n m 2006 Trong đó, l ng c n

 Th tr ng nhà bi t th

S n ph m nhà cho ng i giàu, ph n phân khúc th tr ng này n i lên gi a lúc th tr ng không t t cho doanh nghi p B S Khách hàng c a các khu bi t th cao c p là nh ng ng i thành đ t, đã có gia đình H c n n i v a đ , v a đ ngh ng i và kh ng đ nh mình Giá c n bi t th c a d án Villa Reviera t i qu n 2

t ng đ ng 6 t đ ng

Hình 2.2 L ng cung bi t th t i TP.HCM qua các n m 2006-2011

500 1,000 1,500 2,000

Ngu n: CB Richard Ellis Vi t Nam

Theo báo cáo th tr ng công ty Savills, Quý 2/2010 trên th tr ng s c p TP.HCM có kho ng 8 d án bi t th và nhà ph đ c chào bán v i kho ng 800 c n trong đó có 480 bi t th và nhà ph đ c bán, đ t 56% đ n 97% M t b ng giá chung cho toàn th tr ng TP.HCM dao đ ng t 74.500-952.000 USD/c n, trong quý 4/2010, giá bán trung bình tính theo di n tích đ t c a bi t th và nhà li n k trên th tr ng s c p dao đ ng t 920 USD đ n 4.000 USD/m2

Theo Công ty B S Knight Frank, ti p theo xu h ng c a n m 2011, th tr ng

bi t th , nhà ph và đ t n n g n li n v i đ t ti p t c tr i qua giai đo n tr m l ng Trong khi ngu n cung t ng đáng k t i nhi u khu v c thì giá bán c a phân khúc này không ng ng gi m Các ho t đ ng giao d ch di n ra t ng đ i v i s ghi nh n t l bán t t c a d án Sen Ph ng Nam ngay trên ranh gi i gi a TP.HCM và ng Nai,

đ c đ u t b i VinaCapital và DIC Group Các bi t th ven sông là s n ph m

đ c nhi u ng i giàu l a ch n, trong khi đó nh ng c n có giá tr trong kho ng 200.000 - 250.000 USD là nh ng s n ph m có tính thanh kho n t t nh t ây c ng

là m c giá trung bình đ c chào bán trong quý Riêng d án Goldora đ t đ c giá

tr giao d ch cao h n m c trung bình c a th tr ng, v i các giao d ch nh ng c n

có v trí t t có giá dao đ ng t 350.000 đ n 700.000USD

nh ng trên th c t v n không đáp ng đ c nhu c u t ng trong th i đi m đó v i giá cho thuê bình quân là

Theo đi u tra v môi tr ng kinh doanh do T ch c xúc ti n Th ng m i Nh t

B n (Jetro) công b , n m 2010 TP.HCM có chi phí thuê v n phòng đ t nh t khu

v c ASEAN Theo đó, tính trung bình m i m2 v n phòng t i TP.HCM có giá cho thuê lên t i 57 USD m t tháng V i m c giá này, TP.HCM đã v t m t t t c các thành ph khác t i ông Nam Á, k c Singapore tính trên giá thuê h ng tháng (46,4 USD m i m2

) hay Bangkok (19,8 USD m i m2

Ngu n th ng kê: Jetro n m 2010

Hình 2.4 Ngu n cung v n phòng cho thuê t i TP.HCM phân theo h ng ( VT:m2

v c B S thu hút m nh v n FDI trong n m 2008, có kho ng g n 28 t USD cam k t

đ u t vào các d án B S Ph n l n FDI đ c d n vào kinh doanh v n phòng, c n

Nhìn m t cách t ng th , đ i ng t v n nhà đ t hi n nay chia làm nhi u c p

đ Quy mô nh t là các công ty c ph n, công ty trách nhi m h u h n ho t đ ng khá bài b n Nh ng công ty này tìm ki m "ngu n hàng" các d án c a các công ty xây

d ng, c p nh t thông tin r i liên h , giao d ch v i khách hàng H có đ ng ký hành ngh , có tr s làm vi c, và các thông tin đ a ra có đ tin c y khá cao

K ti p, không th không k đ n các v n phòng nhà đ t có ki u làm n manh mún, hay là hình th c làm n riêng l c a các cá nhân c đi m c a đ i ng môi

gi i này là đa ph n làm n nh l , không có trình đ chuyên môn, ch a t ng qua

tr ng l p đào t o, hành ngh ch y u d a vào kinh nghi m cá nhân và thông tin v

B S thu th p đ c, không b ràng bu c b i các đ nh ch c n thi t đ nâng cao trách nhi m trong các ho t đ ng c a h V i cách ho t đ ng ch p gi t nh v y, thông tin

B S mà nh ng ng i này đ a ra nhi u lúc không chính xác, th ng không ch u s giám sát c a b t c c quan nào Do đó, ho t đ ng c a l c l ng này nhi u khi gây tình tr ng nh ng nhi u thông tin, c n tr vi c ki m soát th tr ng c a chính ph

 Các th ch qu n lý Nhà n c

Nhà n c v a là ng i t o d ng môi tr ng pháp lý cho th tr ng B S v a h tr cho th tr ng này Tuy nhiên, v n còn nh ng t n t i, b t c p, nhi u quy đ nh đã t

ra l c h u Ch y u do nh ng quy đ nh pháp lu t v đ t đai thay đ i liên t c, ch a đáp ng đ c quá trình phát tri n c a th tr ng Mà h u qu c a nh ng đ t bi n

đ ng th tr ng đã gây tác đ ng tiêu c c đ n xã h i, nh đ y chi phí m t b ng đ t đai lên cao, khó kh n trong quá trình công nghi p hóa, đô th hóa c bi t, đ t s t

đ t 2007 - 2008 đã đ y giá đ t v t xa giá tr th c t Ng i dân lao đ ng khó có c

h i mua đ c đ t, nhà Ngoài ra, bi n đ ng th tr ng này còn gây nên nhi u h l y

đ n các d án đ u ph i đ t đ c tính thanh kho n cao, t c là ph i th t d dàng trong

vi c chuy n nh ng, mua bán và th c hi n các quy n đ y đ c a ch s h u m t cách thu n ti n, đ n gi n Trên c s đó d thuy t ph c đ c các đ nh ch , các t

ch c tài chính m nh d n đ u t , ho c c p tín d ng cho các B S, v i lãi su t th p

N u B S có tính thanh kho n cao, các đ nh ch , các t ch c tài chính d dàng x lý các kho n n đ thu h i v n và ng c l i ây là nguyên t c c t l i c a ho t đ ng tín d ng, tài chính

Hình 2.5 D n tín d ng và t ng d n tín d ng B S t i các ngân hàng trên đ a bàn TP.HCM t 2006-2011

li u thu th p t NHNN chi nhánh TP.HCM, t tr ng d n cho vay phân theo nhóm

s n ph m có c c u c th qua s li u Ph l c B ng 2.2

Trong s các d án đ u t B S nói trên thì có ba l nh v c r t đáng quan tâm,

đó là đ u t xây nhà và s a ch a nhà đ bán, th ch p quy n s d ng đ t và kinh doanh B S khác Riêng 3 l nh v c này có s d n lên đ n 21.400 t đ ng

Bên c nh đó, y u t lãi su t ngân hàng gi vai trò quy t đ nh trong vi c l u chuy n ngu n v n t các ngân hàng sang các ch đ u t làm d án hay các khách hàng có nhu c u mua nhà , c n h chung c trên th tr ng B S Hi n nay, lãi

su t tín d ng cho vay m c cao c ng là nguyên nhân nh h ng l n đ n nhu c u mua nhà c a khách hàng còn r t l n do chi phí tr lãi h ng tháng t ng lên đáng k (xem B ng 2.3)

T s li u v lãi su t cho vay B S t i TP.HCM qua các n m 2006 – 2011 có chi u

h ng t ng, vì lãi su t cho vay ph thu c r t nhi u vào tình hình th tr ng B S, khi th tr ng suy thoái, ngân hàng s ch u thi t h i h t s c n ng n , cho nên đ bù

l i ph n r i ro trên ngân hàng bu c t ng lãi su t Bên c nh đó, do tính ch t cho vay

B S v i th i h n dài thì r i ro ti m n s càng cao V khách quan, s có r i ro v

kinh t , v chính sách, v lãi su t và c v s c kh e c a ng i đi vay, Còn v ch quan, là r i ro trong vi c huy đ ng v n ng n h n nh ng l i cho vay dài h n Ngoài

ra, khi th tr ng B S suy gi m, ho t đ ng kinh doanh khách hàng g p khó kh n

d n đ n kh n ng thanh toán n ngân hàng c a khách hàng r t th p, g n nh m t

kh n ng thanh toán khi th tr ng “đóng b ng”, khi đó n x u cho vay B S c a ngân hàng s t ng, đ nh đi m là n m 2008 v i s d n x u cho vay B S c a các ngân hàng th ng m i t i TP.HCM là 5,941.65 t đ ng, chi m 9.42% trên t ng d

n cho vay B S (xem B ng 2.4)

Hình 2.7 Lãi su t cho vay B S (VN ) bình quân t i TP.HCM so v i lãi su t cho vay bình quân c n c t n m 2006-2011

Ngu n: NHNN chi nhánh TP.HCM

2.2.2 Th c tr ng thu đ i v i th tr ng b t đ ng s n TP.HCM

 Thu s d ng đ t nông nghi p

Vi c áp d ng thu s d ng đ t nông nghi p giúp nhà n c qu n lý đ c qu đ t nông nghi p, chuy n d ch c c u cây tr ng, góp ph n thúc đ y vi c s d ng đ t có

hi u qu , làm gia t ng hàng hóa B S trên th tr ng C n c đ tính thu s d ng

đ t nông nghi p d a trên m t s y u t g m: Di n tích tính thu d a vào t khai c a

h ; H ng đ t đ c c n c vào đ a ch t, v trí, đ a hình, khí h u, đi u ki n thu n l i

v t i tiêu; Thu su t thu s d ng đ t nông nghi p đ c tính b ng kg thóc trên

m t đ n v di n tích canh tác (01 ha) c a t ng h ng đ t S thóc này đ c quy ra thành ti n đ thu thu , giá thóc đ quy ra ti n đ thu thu là giá th tr ng c a t ng

đ a ph ng theo th i v mùa thu thu

Qua đó, s b t c p trong quy đ nh thu thu b ng hi n v t (thóc) và b ng ti n d n

đ n nh ng khó kh n và b t h p lý khi m t mùa, đ c mùa, bi n đ ng c a giá c ,

l m phát

kh n ng thu hoa l i trên đ t

H n n a, hi n nay vi c thu thu đ t đai theo Lu t t đai n m 2003 l i s

d ng giá đ t do y ban nhân dân c p t nh ban hành trong khung giá c a Chính ph làm c n c đ tính thu s d ng đ t, thu thu nh p t chuy n quy n s d ng đ t; tính ti n s d ng đ t và ti n thuê đ t khi giao đ t, cho thuê đ t

Cách tính m i này d a trên thu su t và giá tính thu , giá tính thu nhà, đ t là giá tr nhà đ t đ c xác đ nh theo di n tích nhà, đ t ph i ch u thu nhân v i giá c a

m i m2 nhà, đ t t ng ng do Nhà n c ban hành Trên c s đó, Nhà n c s áp các thu su t theo t ng thang b c quy đ nh đ tính s thu c n n p hàng n m

 Thu chuy n quy n s d ng đ t

T ch c, h gia đình, cá nhân có quy n s d ng đ t bao g m c đ t có nhà và v t

ki n trúc trên đó, khi chuy n quy n s d ng đ t theo quy đ nh c a pháp lu t ph i

n p thu chuy n quy n s d ng đ t K t ngày 1/1/2009 Lu t thu chuy n quy n

s d ng đ t đ c thay th b ng Lu t thu thu nh p cá nhân n m 2007

Cách tính thu chuy n quy n s d ng đ t d a trên di n tích đ t chuy n

nh ng, giá đ t và thu su t đ c quy đ nh nh sau:

– Di n tích đ t chuy n nh ng ch u thu là di n tích đ t th c t chuy n nh ng; – Giá đ t tính thu là giá đ t do UBND t nh, thành ph quy đ nh;

– Thu su t áp d ng là 2% đ i v i chuy n nh ng quy n s d ng đ t nông nghi p

và 4% đ i v i chuy n nh ng quy n s d ng đ t phi nông nghi p

Quy đ nh giá tính thu đ t là giá trúng đ u giá s t o b t h p lý n u có m t

B S li n k đ c chuy n nh ng và xác đ nh giá ch u thu chuy n quy n s d ng

đ t theo giá đ t do UBND TP.HCM ban hành, trong khi giá này th p h n r t nhi u

so v i giá th tr ng i u này c ng góp ph n hình thành các giao d ch “ng m” trên

th tr ng Ch p nh n vi c giao d ch không thông qua c quan qu n lý Nhà n c,

do đó không đóng các kho n thu theo quy đ nh hi n hành c ng đ ng ngh a v i vi c

ng i mua có tài s n không h p pháp (c th xem B ng 2.7)

Hình 2.10 S thu thu chuy n quy n s d ng đ t t i TP.HCM t n m 2006-2011

 Thu s d ng đ t phi nông nghi p

T ngày 01/01/2012, lu t Thu s d ng đ t phi nông nghi p có hi u l c thay cho Pháp l nh thu nhà đ t hi n hành Theo lo i thu này, m c thu su t áp d ng đ i

v i đ t s n xu t kinh doanh phi nông nghi p và đ t trong h n m c là 0,03% Vi c quy đ nh m c thu su t 0,03% đ c c n c trên c s m c thu nhà, đ t hi n hành

V c b n, s thu ph i n p s không thay đ i nhi u so v i thu nhà đ t Do đó, lu t thu này không tác đ ng đ n ho t đ ng s n xu t, kinh doanh c a doanh nghi p và

ng i dân Tr tr ng h p có nhi u đ t, đ t v t h n m c, s d ng đ t không đúng

m c đích, quy đ nh và đ t l n chi m

Di n tích đ t tính thu là di n tích đ t th c t s d ng i v i đ t nhà nhi u

t ng nhi u h , nhà chung c bao g m c tr ng h p v a đ , v a đ kinh doanh