Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường Bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh

Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường Bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh

LỜI MỞ ðẦU

Tính cấp thiết của ñề tài :

Mặc dù mới ñược hình thành trong một khoảng thời gian chưa lâu nhưng ñến nay, thị trường Bất ñộng sản Việt Nam nói chung và ở TP.HCM nói riêng ñã ñược nhiều nước trên thế giới ñánh giá cao Chính thị trường Bất ñộng sản ñã góp phần thúc ñẩy quá trình hiện ñại hóa và ñô thị hóa, mang lại nhiều giải pháp nhà ở cho các tầng lớp dân cư, thu hút mạnh mẽ nhiều nguồn vốn ñầu tư cho nền kinh tế Có thể nói, thị trường Bất ñộng sản ngày càng ñóng vị trí quan trọng trong nền kinh tế xã hội ở nước ta

Cùng với khả năng phát triển mạnh mẽ, thị trường Bất ñộng sản cũng không thể tránh khỏi những tác ñộng từ nhiều hướng như: tâm lý dân cư, sự chu chuyển luồng vốn ñầu tư qua lại giữa các thị trường, các chính sách tín dụng, các quy ñịnh về ñất ñai, nhà của nhà nước Chính vì lẽ ñó, thị trường Bất ñộng sản ñã trải qua nhiều giai ñoạn thăng hoa nhưng cũng có những thời kỳ trầm lắng

Với nhiều nỗ lực trong hoạt ñộng quản lý, nhà nước ñã ban hành nhiều chính sách ñể ñiều tiết thị trường Bất ñộng sản nhằm ñảm bảo thị trường luôn ñi theo một quỹ ñạo lành mạnh và là ñộng lực phát triển nền kinh tế Tuy nhiên, những tác ñộng tích cực ñến thị trường từ những chính sách luôn ñòi hỏi một khoảng thời gian cần thiết ñể phát huy hiệu quả, và hơn thế nữa, rất nhiều chính sách ñược ban hành, ở bất kỳ quốc gia nào, cũng phải ñánh ñổi những lợi ích kinh tế trước mắt ñể ñạt ñược hiệu quả lâu dài và bền vững Do ñó, những thay ñổi về chính sách tài chính, chính sách tiền tệ, tín dụng, sự thay ñổi các sắc thuế liên quan ñến Bất ñộng sản, cùng những tác ñộng lớn từ sự mất cân ñối cung-cầu trên thị trường Bất ñộng sản, kèm theo ñó là tình hình lạm phát, sự bất ổn của

kinh tế toàn cầu, hiện tượng suy thoái thị trường Bất ñộng sản ở nhiều nuớc trên thế giới ñã khiến thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM từ ñầu năm 2008 ñến nay ñã gặp nhiều trở ngại trong luồng gió phát triển mạnh mẽ ðứng trước thực trạng trên, việc nghiên cứu tìm ra các giải pháp giúp thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM phát triển và hoạt ñộng ổn ñịnh là việc hết sức cấp thiết trong thời ñiểm này

Mục ñích nghiên cứu:

ðề tài " Phát triển thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM trong giai ñoạn hiện nay thông qua các giải pháp tài chính" ñược tác giả thực hiện với mong muốn phân tích những hạn chế trên thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM , tìm hiểu những phương thức hiệu quả trong việc phát triển thị trường Bất ñộng sản của nhiều nước trên thế giới qua các giải pháp tài chính, từ ñó ñề ra những giải pháp tài chính phù hợp với tình hình trong nước nói chung và TP.HCM nói riêng ñể giúp thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM vượt qua những khó khăn, ñứng vững và phát triển trong hoàn cảnh hiện nay

ðối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu:

ðối tượng nghiên cứu của ñề tài là thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM Phạm vi thời gian nghiên cứu là giai ñoạn từ ñầu năm 2008 ñến hết Quý II năm 2008 ðây là giai ñoạn có nhiều biến ñộng mạnh trên thị trường Bất ñộng sản tạp TP.HCM trong vòng 2 năm trở lại ñây

Trên cơ sở lý thuyết Tài Chính Công, Quản Trị Rủi Ro Tài Chính, Phân Tích Chính Sách Thuế, Tài Chính Tiền Tệ, ñề tài ñược thực hiện dựa trên các phương pháp:

Phương pháp so sánh: ñược tác giả sử dụng ñể so sánh sự biến ñộng trên thị trường Bất ñộng sản giữa giai ñoạn nghiên cứu với các giai ñoạn trong quá khứ

Phương pháp diễn dịch và tổng hợp: ñược tác giả sử dụng ñể làm cơ sở cho việc làm rõ các thực trạng và ñề xuất các giải pháp nhằm phát triển thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM

Bên cạnh ñó, tác giả còn tìm hiểu, tóm lược những kết quả nghiên cứu trước ñó ñể bổ sung cho việc nghiên cứu ở ñề tài này

Bố cục của ñề tài: Về cơ bản, ñề tài ñược sắp xếp gồm 3 chương như sau:

Chương 1: Tổng quan về thị trường Bất ñộng sản

Chương 2: Thực trạng tình hình phát triển của thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM trong thời gian qua

Chương 3: Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM trong giai ñoạn hiện nay

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới ñều thống nhất ở chỗ coi Bất ñộng sản gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét ñặc thù riêng thể hiện ở quan ñiểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất ñộng sản và ñộng sản”

Hầu hết các nước ñều coi Bất ñộng sản là ñất ñai và những tài sản có liên quan ñến ñất ñai, không tách rời với ñất ñai, ñược xác ñịnh bởi vị trí ñịa lý của ñất (ðiều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, ðiều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, ðiều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, ðiều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang ðức…) Tuy nhiên, Nga quy ñịnh cụ thể bất ñộng sản là “mảnh ñất” chứ không phải là ñất ñai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi ñất ñai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là ñối tượng của giao dịch dân sự

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với ñất ñai ñược coi là Bất ñộng sản ðiều 520 Luật Dân sự Pháp quy ñịnh “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là Bất ñộng sản, nếu ñã bứt khỏi cây ñược coi là ñộng sản” Tương tự, quy ñịnh này cũng ñược thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi ñó, ðiều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy ñịnh: “Bất ñộng sản là ñất ñai và những vật gắn liền

với ñất ñai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu ñất ñai” Luật Dân sự ðức ñưa ra khái niệm Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai và các tài sản gắn với ñất Như vậy, có hai cách diễn ñạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì ñược coi là “gắn liền với ñất ñai”, và do vậy là Bất ñộng sản; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với ñất ñai”

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy ñịnh về Bất ñộng sản ñã có những ñiểm khác biệt ñáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống ðiều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, ñưa ra khái niệm chung về Bất ñộng sản là “những ñối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại ñến giá trị của chúng” Bên cạnh ñó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì ñến ñất ñai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các Bất ñộng sản

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, tại ðiều 174 có quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: ðất ñai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh”

Như vậy, khái niệm Bất ñộng sản rất rộng, ña dạng và cần ñược quy ñịnh cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là Bất ñộng sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục Bất ñộng sản Hơn nữa, các quy ñịnh về Bất ñộng sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho ñến nay chưa có các quy ñịnh cụ thể danh mục các tài sản này

1.1.1.2 ðặc ñiểm của Bất ñộng sản :

Bất ñộng sản có những ñặc ñiểm sau:

 Tính cố ñịnh và lâu bền: Bất ñộng sản chỉ tạo lập trên một diện tích cụ thể của ñất ñai, và ñất ñai là tài nguyên quốc gia không thể thay ñổi diện tích, nếu ñất ñai ñó không phải là hàng hoá thì bất ñộng sản gắn trên ñó cũng khó khăn trong vận ñộng với tư cách là hàng hoá Bất ñộng sản là tài sản không thể di dời nên hồ sơ mô tả bất ñộng sản ghi nhận sự biến ñộng theo thời gian về hiện trạng, về chủ sở hữu, chủ sử dụng, theo một trình tự pháp lý nhất ñịnh và là yếu tố ñặc biệt quan trọng trong quan hệ giao dịch trên thị trường bất ñộng

sản Tính lâu bền ñược thể hiện rõ trong quá trình sử dụng ñất ñai, bởi vì ñất ñai không bị hao mòn

 Tính khan hiếm ñặc biệt: Do sự phát triển của sản xuất, sự gia tăng dân số làm cho nhu cầu về ñất ñai, nhà ở ngày càng tăng, trong khi ñó tổng cung ñất ñai thì không thay ñổi Chính vì vậy giá cả ñất ñai có xu hướng ngày càng gia tăng

 Tính cá biệt lớn và chịu ảnh hưởng qua lại lẫn nhau: Không có bất ñộng

sản nào trên thị trường là giống nhau vì mỗi bất ñộng sản ñược xác lập trên một diện tích cụ thể của ñất ñai với vị trí ñịa lý, ñịa hình, kiểu dáng kiến trúc, cơ sở hạ tầng,…khác nhau Tuy bất ñộng sản mang tích cá biệt cao nhưng trong những trường hợp có những thay ñổi lớn xung quanh bất ñộng sản nào ñó sẽ có những tác ñộng mạnh về nhu cầu và giá cả của bất ñộng sản ñó

 Chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật do nhà nước ban

hành cũng như các hoạt ñộng trong lĩnh vực kinh tế -văn hoá- xã hội : Do ñất ñai là tài sản quan trọng của quốc gia, phải chịu sự chi phối của nhà nước nhằm làm giảm những tác ñộng xấu ñến nền kinh tế, và phát huy những nguồn lực có ñược từ thị trường bất ñộng sản Bên cạnh ñó, do bất ñộng sản nằm trong một không gian nhất ñịnh nên nó chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố tạp quán, tâm lý, thị hiếu, môi trường sống của cộng ñồng dân cư khu vực và nó còn chịu ảnh hưởng bởi các yêu tố liên quan ñến nhiều ngành kinh tế, khoa học- kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc, môi trường,…

1.1.1.3 Hàng hóa bất ñộng sản:

Hàng hóa bất ñộng sản là bất ñộng sản ñược ñem trao ñổi, mua bán trên thị trường trong khuôn khổ pháp luật cho phép Hàng hoá bất ñộng sản có thể xác ñịnh gồm hai loại chủ yếu : ñất ñai và các vật kiến trúc ñã xây dựng gắn liền với ñất Có những bất ñộng sản không phải là hàng hóa như các công trình hạ tầng công cộng, ñất ñai bị cấm mua bán,…

Cũng giống như những hàng hoá khác, hàng hóa bất ñộng sản cũng có hai thuộc tính: giá trị sử dụng và giá trị Do ñặc ñiểm riêng có mà bất ñộng sản ñược xem là hàng hoá ñặc biệt Hàng hóa bất ñộng sản có những ñặc trưng sau:

• Tổng cung ñất ñai là cố ñịnh và việc cung ứng ñất ñai phù hợp cho từng mục ñích riêng bị hạn chế về mặt quy hoạch của Nhà nước Do ñó giá cả

bất ñộng sản luôn có xu hướng ngày càng tăng lên, và cung hàng hóa bất ñộng sản kém co giãn so với giá

• Thời gian giao dịch hàng hoá bất ñộng sản dài hơn so với các giao dịch hàng hoá thông thường, bởi vì giao dịch bất ñộng sản không chỉ giao dịch bản thân bất ñộng sản mà còn bao gồm cả hồ sơ pháp lý của bất ñộng sản ñó nữa Do ñó chi phí giao dịch thường khá cao

• Tính thanh khoản kém do hàng hoá bất ñộng sản thường có giá trị khá cao, thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hoá thành tiền mặt chậm

• Hàng hoá bất ñộng sản ñược sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, và chịu ảnh hưởng các yếu tố tạp quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng ñồng

1.1.1.4 Khái niệm thị trường bất ñộng sản:

Thị trường bất ñộng sản là thị trường mà các nghiệp vụ giao dịch, mua bán và trao ñổi về bất ñộng sản ñược diễn ra Tất cả các quan hệ giao dịch về bất ñộng sản thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ ñược coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bất ñộng sản

Tuy nhiên bất ñộng sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ ñược mua bán, mà còn là ñối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do ñó, thị trường bất ñộng sản hòan chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất ñộng sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan ñến bất ñộng sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng Nên thị trường bất ñộng sản có thể hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất ñộng sản là tổng thể các giao dịch về bất ñộng sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất ñịnh

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân lọai thị trường bất ñộng sản theo nhiều tiêu thức khác nhau

• Căn cứ theo loại hàng hóa bất ñộng sản, người ta có thể chia thị trường bất ñộng sản thành các thị trường ñất ñai, thị trường nhà ở, thị trường bất ñộng sản dùng trong dịch vụ, thị trường bất ñộng sản dùng cho văn phòng, công sở, thị trường bất ñộng sản công nghiệp

• Căn cứ theo loại tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta có thể chia thị trường bất ñộng sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm

• Căn cứ theo trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất ñộng sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng ñất (giao ñất, cho thuê ñất) hay còn gọi là thị trường ñất ñai, thị trường xây dựng các công trình ñể bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (thị trường thứ cấp)

• Căn cứ theo mức ñộ kiểm sóat, người ta có thể phân chia thị trường bất ñộng sản thành thị trường chính thức là thị trường có kiểm sóat của nhà nước, hay thị trường phi chính thức là thị trường không ñược kiểm sóat của Nhà nước

Mặt khác, thị trường Bất ñộng sản mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của ñất nước Sản phẩm hàng hoá Bất ñộng sản có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể ñem bán ở vùng khác ñược Bên cạnh ñó, mỗi thị trường mang tính chất ñịa phương với quy mô và trình ñộ khác nhau do có sự phát triển không ñều giữa các vùng, các miền, do ñiều kiện tự nhiên và trình ñộ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn ñến quy mô và trình ñộ phát triển của thị trường Bất ñộng sảnkhác nhau Thị trường Bất ñộng sản ở các ñô thị có quy mô và trình ñộ phát triển kinh tế cao thì hoạt ñộng sôi ñộng hơn thị trường Bất ñộng sản ở nông thôn, miền núi v.v

 Thị trường Bất ñộng sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

Bất ñộng sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá ñặc biệt, các

giao dịch về Bất ñộng sản tác ñộng mạnh mẽ ñến hầu hết các hoạt ñộng kinh xã hội Do ñó, các vấn ñề về Bất ñộng sản ñều sự chi phối và ñiều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về Bất ñộng sản, ñặc biệt là

tế-hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai và nhà ở ðặc ñiểm này ñặc biệt ñúng ở nước ta do thị trường ñất ñai cấp I (thị trường sơ cấp- giao ñất và cho thuê ñất) là chịu tác ñộng nhất bởi các quyết ñịnh của Nhà nước Chính phủ các nước trên thế giới ñều quan tâm ñến Bất ñộng sản và thị trường Bất ñộng sản, luôn ñiều chỉnh chính sách về Bất ñộng sản và thị trường Bất ñộng sản nhằm huy ñộng các nguồn lực về Bất ñộng sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội

 Thị trường Bất ñộng sản là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không ñầy ñủ, thiếu một số tổ chức của thị trường)

ðặc ñiểm này xuất phát từ những ñặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của ñiều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng Bất ñộng sản.Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường ñịa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan ñến những giao dịch trước Sự tác ñộng của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường Bất ñộng sản Bất kỳ Nhà nước nào cũng ñều có sự can thiệp vào thị trường Bất ñộng sản ở các mức ñộ khác nhau, trong ñó chủ yếu là ñất ñai ñể thực hiện các mục tiêu phát triển chung Bất ñộng sản có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, ñất ñai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết ñịnh của Nhà nước nên thị trường Bất ñộng sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Mặt khác, thị trường Bất ñộng sản không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo ñược của ñất, nên thị trường Bất ñộng sản mang tính ñộc quyền, ñầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác

 Thị trường Bất ñộng sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính ðộng thái phát triển của thị trường này tác ñộng tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế

Bất ñộng sản là tài sản ñầu tư trên ñất bao gồm cả giá trị ñất ñai sau khi ñã ñược ñầu tư Mà ñầu tư tạo lập Bất ñộng sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành Bất ñộng sản cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi Bất ñộng sản tham gia lưu thông trên thị trường Bất ñộng sản, các giá trị cũng như các quyền về Bất ñộng sản ñược ñem ra trao ñổi, mua bán, kinh doanh v.v giải quyết vấn ñề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn ñầu tư và mang lại lợi nhuận cho các

bên giao dịch điều này chứng tỏ thị trường Bất ựộng sản là ựầu ra quan trọng của thị trường vốn Ngược lại, thị trường Bất ựộng sản hoạt ựộng tốt là cơ sở ựể huy ựộng ựược nguồn tài chắnh lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân Ngoài ra, thị trường Bất ựộng sản còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua ựó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và ựồ nội thất, thị trường lao ựộng v.v dao ựộng của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn ựịnh của nền kinh tế quốc dân

1.1.2 Các cấp ựộ phát triển của thị truờng bất ựộng sản:

Ớ Thứ nhất, cấp ựộ sơ khởi: đó là giai ựoạn của tất cả mọi người ựều có thể tạo lập ựược nhà của mình Giai ựoạn này chỉ cần có một mảnh ựất là có thể hình thành nên một cái nhà và ựược coi là Bất ựộng sản Trong cấp ựộ này, các chắnh sách về ựất ựai, các chủ ựất và các cơ quan quản lý ựất ựai ựóng vai trò quyết ựịnh

Ớ Thứ hai, cấp ựộ tập trung hoá: đó là giai ựoạn của các doanh nghiệp xây dựng Trong giai ựoạn này, do hạn chế về ựất ựai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một Bất ựộng sản lớn, một dự án Bất ựộng sản Trong cấp ựộ này, các chắnh sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng ựóng vai trò quyết ựịnh

Ớ Thứ ba, cấp ựộ tiền tệ hoá: đó là giai ựoạn của các doanh nghiệp xây dựng Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển Bất ựộng sản , do hạn chế về các ựiều kiện bán Bất ựộng sản, không phải doanh nghiệp nào cũng ựủ tiền ựể phát triển Bất ựộng sản cho tới khi bán ra ựược trên thị trường Trong cấp ựộ này, các ngân hàng ựóng vai trò quyết ựịnh trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác Các chắnh sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng ựóng vai trò quyết ựịnh

Ớ Thứ tư, cấp ựộ tài chắnh hoá: Khi quy mô của thị trường Bất ựộng sản tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường Bất ựộng sản , các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay ựối với Bất ựộng sản hoặc sẽ ựối mặt với các rủi ro Lúc này, các ngân hàng phải tài chắnh hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy ựộng ựa dạng hoá các nguồn vốn Trong cấp ựộ, các

thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết ñịnh

Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường Bất ñộng sản ñều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên Cũng không nhất thiết các cấp ñộ phát triển thị trường phải có giai ñoạn như nhau về thời gian Cũng không nhất thiết, các cấp ñộ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai ñoạn này rồi mới chuyển sang giai ñoạn khác Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế ñã phát triển qua cả 4 cấp ñộ từ rất lâu Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản Bất ñộng sản ñã ñược chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao Các nước có nền kinh tế chuyển ñổi ñều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “mạnh tay”, tức là áp dụng ñồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường Bất ñộng sản cũng ñã ở cấp ñộ tài chính hoá Trung Quốc cũng ñang chuẩn bị chuyển qua giai ñoạn tài chính hoá thị trường Bất ñộng sản

Trong mỗi cấp ñộ phát triển của thị trường Bất ñộng sản, quá trình vận ñộng của thị trường ñều có chu kỳ dao ñộng tương tự như nhiều thị trường khác Chu kỳ dao ñộng của thị trường Bất ñộng sản gồm có 4 giai ñoạn: phồn vinh (sôi ñộng), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu ñiều (ñóng băng) và phục hồi Chẳng hạn như thị trường Bất ñộng sản nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao ñộng, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường Bất ñộng sản nước Nhật từ năm 1956 ñến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường Bất ñộng sản Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II ñến nay ñã có 8 chu kỳ dao ñộng, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm Thị trường Bất ñộng sản Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 ñến nay cũng ñã có 4 chu kỳ dao ñộng, trong ñó ñáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994

1.1.3 Vai trò của thị trường bất ñộng sản trong nền kinh tế:

1.2.3.1 Thị trường Bất ñộng sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:

Bất ñộng sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng Bất ñộng sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt ñộng liên quan ñến Bất ñộng sản chiếm tới 30% tổng hoạt ñộng của nền kinh tế Theo ñánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa ñược khai thác ẩn chứa trong Bất ñộng sản ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước ñang phát triển trong vòng 30 năm qua Bên cạnh ñó, Bất ñộng sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia ñình Trong ñiều kiện nền kinh tế thị trường như ngỳa nay thì Bất ñộng sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt ñộng kinh tế gia ñình, nó còn ñược xem như là nguồn vốn ñể phát triển thông qua các hoạt ñộng thế chấp khác nhau 1.2.3.2 Thị trường Bất ñộng sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ ñược huy ñộng:

ðây là nội dung có tầm quan trọng ñã ñược nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và ñi ñến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo ñảm cho các Bất ñộng sản có ñủ ñiều kiện trở thành hàng hoá và ñược ñịnh giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia ñó một tiềm năng ñáng kể về vốn ñể từ ñó phát triển kinh tế-xã hội ñạt ñược những mục tiêu ñề ra Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng Bất ñộng sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển ñầu tư, kinh doanh Bất ñộng sản ñóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội ñặc biệt là ñầu yêu cầu ñầu tư phát triển cơ sở hạ tầng phục vụ cho những ñòi hỏi thiết thực của một nền kinh tế

1.2.3.3 Phát triển và quản lý tốt thị trường Bất ñộng sản, ñặc biệt là thị trường quyền sử dụng ñất là ñiều kiện quan trọng ñể sử dụng có hiệu quả tài sản

quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu:

Kinh nghiệm của các nước cho thấy ñể ñạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ ñô thị hoá thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn ñề phát triển thị trường Bất ñộng sản ñể ñáp ứng yêu cầu ñô thị hoá ở nước ta là vấn ñề lớn và có tầm quan trọng ñặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong ñiều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước ñối với công tác quy

hoạch chưa ñược thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường Bất ñộng sản ở ñô thị phải ñi ñôi với tăng cường công tác quy hoạch ñể khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai 1.2.3.4 Phát triển và quản lý tốt thị trường Bất ñộng sản sẽ góp phần kích thích nền sản xuất phát triển, giúp gia tăng nguồn thu Ngân sách nhà nước: Thị trường Bất ñộng sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao ñộng Theo phân tích ñánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu ñầu tư vào lĩnh vực Bất ñộng sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc ñẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD Phát triển và ñiều hành tốt thị trường Bất ñộng sản sẽ có tác dụng thúc ñẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào ñất ñai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc ñể từ ñó tạo nên chuyển dịch ñáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan ñến nhà, ñất trong giai ñoạn từ năm 1996 ñến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ ñồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát ñược và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc ñẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật ñể các giao dịch Bất ñộng sản chính thức (có ñăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và ñổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường Bất ñộng sản sẽ có thể tự mình ñóng góp cho nền kinh tế với mức xấp sỉ khoảng 20.000 tỷ ñồng trong suốt thời gian một năm 1.2.3.5 Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường Bất ñộng sản sẽ ñáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng tăng về nhà ở cho nhân dân từ ñô thị-nông thôn: Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường Bất ñộng sản Thị trường nhà ở là thị trường sôi ñộng nhất trong thị trường Bất ñộng sản, những biến ñộng trên thị trường Bất ñộng sản thuờng xuất phát từ nhà ở và lan toả sang các thị trường Bất ñộng sản khác và ảnh hưởng trực tiếp ñến ñời sống của nhân dân Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường Bất ñộng sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo ñảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường Bất ñộng sản nhà ở

1.1.4 Các yếu tố cấu thành thị trường Bất ñộng sản:

 Cung cầu và quan hệ cung cầu bất ñộng sản

Cũng giống như tất cả hàng hoá khác, bất ñộng sản cũng vận ñộng theo quy luật cung cầu Do ñó, cung cầu là thành tố hàng ñầu của thị trường bất ñộng sản

 Cung bất ñộng sản: là khối lượng bất ñộng sản (nhà, ñất, vật kiến trúc gắn liền với ñất) và giá cả mà nhóm người cung cấp muốn và sẵn sàng bán ra trên thị trường bất ñộng sản tại một thời ñiểm Do tính chất ñặc biệt của hàng hoá bất ñộng sản nên cung hàng hóa bất ñộng sản thường thay ñổi rất ít và rất chậm so với nhu cầu bất ñộng sản trên thị trường Các yếu tố tác ñộng ñến cung Bất ñộng sản:

+ Tổng cung hàng hoá bất ñộng sản

+ Chính sách của Nhà nước như: chính sách thuế, chính sách ñất ñai, thủ tục pháp lý liên quan giao dịch, mua bán bất ñộng sản

+ Mức ñộ phát triển của thị trường vốn

+ Các yếu tố của môi trường vĩ mô và sự phát triển cơ sở hạ tầng của ñất nước

+ Các yếu tố ñầu vào tạo ra bất ñộng sản và giá cả dịch vụ liên quan bất ñộng sản

+ Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc  Cầu bất ñộng sản: là khối lượng bất ñộng sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán ñể nhận ñược bất ñộng sản ñó Các yếu tố tác ñộng ñến cầu bất ñộng sản bao gồm:

+ Giá bán hàng hoá bất ñộng sản

+ Giá cả các dịch vụ liên quan quá trình sử dụng bất ñộng sản + Tâm lý, thị hiếu

+ Tốc ñộ tăng dân số + Thu nhập của dân cư + Tốc ñộ ñô thị hoá

 Quan hệ cung - cầu bất ñộng sản :

Quan hệ cung - cầu bất ñộng sản ñược thể hiện thông qua một hàm số giá bất ñộng sản.Việc xác ñịnh cung cầu hàng hoá bất ñộng sản trên thị

trường trong từng giai ñoạn: ngắn, trung, dài hạn là vấn ñề khá phức tạp do phải phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố không ổn ñịnh và khó xác ñịnh như: tính chất cố ñịnh của cung hàng hoá, tỷ lệ tăng dân số, nhu cầu mở rộng sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, thu nhập cá nhân của dân cư,…Vì vậy, việc xác ñịnh mức cung - cầu phù hợp với ñiều kiện kinh tế xã hội của từng vùng sẽ gặp nhiều khó khăn, có thể tạo nên các trạng thái cân bằng ổn ñịnh hoặc cân bằng không ổn ñịnh trong quan hệ cung - cầu bất ñộng sản Những trạng thái ñó ñều tác ñộng ñến giá cả hàng hoá bất ñộng sản và sự ổn ñịnh của thị trường bất ñộng sản

 Giá cả hàng hoá bất ñộng sản và các yếu tố ảnh hưởng giá cả hàng hoá bất ñộng sản:

Cũng như các loại hàng hoá khác, giá cả hàng hoá bất ñộng sản ñược hình thành trên cơ sở quan hệ cung - cầu bất ñộng sản Tuy nhiên, do bất ñộng sản là loại hàng hoá ñặc biệt nên giá cả hàng hoá bất ñộng sản cũng có nhiều khác biệt so với hàng hoá khác như: giá cả bất ñộng sản mang tính khu vực sâu sắc, giá cả thay ñổi nhanh chóng theo thời gian, theo các yếu tố của diễn biến thị trường Thông thường giá bất ñộng sản bao gồm các loại sau: giá mua, giá bán, giá chuyển nhượng, giá bán của nhà nước quy ñịnh, giá thực tế thị trường, giá hạch toán trong kinh doanh bất ñộng sản Các yếu tố ảnh hưởng giá cả hàng hoá bất ñộng sản:

+ Chi phí tạo lập bất ñộng sản

+ Tính hữu dụng của bất ñộng sản: một bất ñộng sản có nhiều công dụng thì thuận lợi trong việc mua bán và giá cả cũng sẽ cao hơn + Vị trí ñịa lý và ñặc ñiểm của bất ñộng sản: yếu tố này ảnh hưởng rất lớn ñối với giá cả bất ñộng sản, và nó phụ thuộc rất lớn vào khía cạnh tâm lý - xã hội của con người

+ Các yếu tố tác ñộng ñến cung cầu và quan hệ cung - cầu hàng hoá bất ñộng sản

+ Các yếu tố thuộc về chính sách vĩ mô và pháp lý : tốc ñộ tăng trưởng kinh tế, mức thu nhập bình quân ñầu người, chính sách tài chính, các quy ñịnh về quy hoạch, sử dụng, kinh doanh, và các quy ñịnh khác của Nhà nước có liên quan ñến bất ñộng sản Nhìn chung, khi

không bị các yếu tố thái quá chi phối thì giá bất ựộng sản ựược coi là một trong những tắn hiệu quan trọng biểu thị sự phát triển của nền kinh tế Khi nền kinh tế phát triển, giá bất ựộng sản có xu hướng tăng Khi giá bất ựộng sản tăng thì nên kinh tế có dấu hiệu của sự tăng trưởng

1.1.5 Các chủ thể tham gia thị trường bất ựộng sản:

1.1.5.1 Người mua:

Người mua là người tiêu thụ trực tiếp hàng hoá Bất ựộng sản Chắnh những người tiêu thụ này là người xác ựịnh sự thành công của dự án, sự chấp nhận hoặc không chấp nhận của họ với sản phẩm hoàn chỉnh khi sản phẩm ựược ựưa vào tiêu thụ trong thị trường Bất ựộng sản Người sử dụng thường ký hợp ựồng trước khi sản phẩm xây dựng hoàn chỉnh Thông qua các nhà tiếp thị Bất ựộng sản, họ có thể tiếp xúc trao ựổi với các nhà cung cấp tài chắnh dự án và các nhà xây dựng ựể có thể ựiều chỉnh kịp thời các thay ựổi về thiết kế xây dựng, ựáp ứng ựúng nhu cầu của người tiêu dùng Sự tham gia của họ ựóng vai trò tắch cực trong quá trình phát triển của Bất ựộng sản đôi khi, Nhà nước cũng ựóng vai trò là người mua trên thị trường Bất ựộng sản gián tiếp qua các doanh nghiệp nhà nước.Trong thực tế, có 3 loại người mua có nhu cầu về Bất ựộng sản: nhu cầu tiêu dùng (nhà ở), nhu cầu sản xuất (nhà xưởng) và nhu cầu kinh doanh (văn phòng ựể bán, cho thuê nhằm mục ựắch mua ựi bán lại kiếm lời Nhu cầu thứ 3 này sau này phát triển lên sẽ làm nảy sinh cái gọi là thị trường ựầu cơ Bất ựộng sản

1.1.5.2 Người bán:

Trên thị trường Bất ựộng sản, các chủ thể tham gia vào bên bán Bất ựộng sản rất ựa dạng, bao gồm các cá nhân và các doanh nghiệp kinh doanh Bất ựộng sản:

Cá nhân:

Các cá nhân sở hữu Bất ựộng sản (sở hữu ựất ựai, có quyền sử dụng ựất) tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người ựem Bất ựộng sản là tài sản thế chấp ựể vay vốn, dùng Bất ựộng sản ựể góp vốn liên doanh Ngược lại, có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng Bất ựộng sản vào ựời sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào mục ựắch sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trường với tư cách là người ựi mua, ựi thuê Các cá nhân

tham gia vào bên bán trên thị trường Bất ñộng sản gồm ñủ mọi thành phần, mọi ngành nghề, từ những người muốn mua ñi bán lại Bất ñộng sản ñể kiếm lời ñến những người muốn tham gia kinh doanh ñến những người muốn cung cấp các dịch vụ hỗ trợ hoạt ñộng giao dịch trên thị trường Trong 3 loại hình hoạt ñộng trên, thì ở loại hình cung cấp dịch vụ hỗ trợ thì lực lượng các cá nhân tham gia là ñông ñảo nhất, có thể tóm tắt như sau:- Về kỹ thuật có kiến trúc sư, kỹ sư, nhà quy hoạch ñất ñai, kiến trúc sư phong cảnh, nhà thầu xây dựng, nhà tư vấn môi trường, nhà tư vấn giao thông.- Về kinh tế và pháp lý có nhà ñịnh giá Bất ñộng sản nhà ñất, luật sư và kế toán viên, nhà môi giới Bất ñộng sản nhà ñất, nhà cung cấp tài chính, nhà quản lý Bất ñộng sản nhà ñất, nhà nghiên cứu thị trường, nhà tư vấn tiếp thị và quan hệ ñối ngoại

 Doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản:

Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, do không có thị trường Bất ñộng sản nên cũng không có doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản Trong nền kinh tế này xuất hiện khá nhiều các công ty xây dựng, tổng công ty xây dựng hoạt ñộng theo kế hoạch nhà nước, sản phẩm Bất ñộng sản ñược tạo lập phần lớn thuộc quyền sở hữu nhà nước Nhà ở trong xã hội hoặc là do Nhà nước phân phối (chỉ trong phạm vi rất hẹp), hoặc do nhân dân tự xây dựng dưới các hình thức ngắn hạn (nhà tranh, tre, nứa, lá, nhà cấp 4 ) Sự thiếu vắng các doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản chẳng những làm giảm thiểu các khả năng tạo lập các loại hàng hoá Bất ñộng sản mà còn làm cho hiệu quả sử dụng các loại tài sản Bất ñộng sản (ñặc biệt là ñất ñai) chỉ ñạt ñược ở mức ñộ thấp kém, bị lãng phí ở mức ñộ cao Riêng các ñô thị, do không có sự tham gia tạo dựng của các doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản nên bộ mặt kiến trúc bị chắp vá, manh mún, luôn luôn không thực hiện ñược mục tiêu ñề ra trong các kế hoạch phát triển ñô thị.Như vậy, có thể nói rằng, sẽ không có thị trường Bất ñộng sản nếu không có doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản Doanh nghiệp ở ñây có thể là hộ gia ñình, hợp tác xã, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhà nước ñược tổ chức và hoạt ñộng dưới các hình thức cụ thể do luật pháp quy ñịnh Tại khu vực nông thôn, Doanh nghiệp nông nghiệp sử dụng ñất ñể trồng các loại cây kinh doanh; Tại khu vực ñô thị và khu vực ñô thị hóa, doanh nghiệp kinh doanh ñịa ốc tiến hành việc tạo lập mặt bằng xây dựng ñể cung ứng cho nhu cầu xây dựng nhà ở, nhà văn phòng,

nhà hàng, khách sạn, nhà máy, kho tàng ; hoặc trực tiếp xây dựng các công trình kiến trúc ñó ñể bán hoặc cho thuê theo các nhu cầu ña dạng trong xã hội Xuất phát từ những ñặc ñiểm của mình, các hàng hoá Bất ñộng sản ñều ñòi hỏi phải ñược tạo lập theo quy hoạch: xây dựng nhà ở cũng phải theo quy hoạch, xây dựng nhà máy cũng phải tuân thủ quy hoạch ñã xác ñịnh ðể ñáp ứng ñòi hỏi tiên quyết này, chỉ những ai có kỹ thuật, chuyên môn, vốn liếng mới ñảm nhận ñược việc tạo lập hàng hoá Bất ñộng sản và tổ chức việc cung ứng các hàng hoá này cho các nhu cầu trong xã hội Những người này trước sau ñều phải tổ chức hoạt ñộng kinh doanh của mình dưới hình thức một doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản Do ñặc ñiểm Bất ñộng sản và thị trường Bất ñộng sản, các doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản trong quá trình cạnh tranh trên thị trường sẽ có một bộ phận bị thải loại, số còn lại sẽ có một bộ phận lớn mạnh lên thành những doanh nghiệp lớn Những ñại doanh nghiệp này không chỉ là lớn trong lĩnh vực kinh doanh Bất ñộng sản mà còn là lớn so với các doanh nghiệp lớn khác trong nền kinh tế Các doanh nghiệp này ñược tổ chức theo nhiều loại hình khác nhau: doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, doanh nghiệp phát triển ñất ñây là loại doanh nghiệp tạo ra hàng hoá Bất ñộng sản cho thị trường Bên cạnh ñó, trên thị trường Bất ñộng sản còn có các doanh nghiệp thực hiện chức năng san ủi tạo lập mặt bằng, xây dựng hệ thống cấp và thoát nước, làm ñường và trạm ñiện, xây dựng nhà và các công trình kiến trúc khác Ngay cả những tổ chức làm quy hoạch, kiến trúc cũng dần dần ñược tổ chức theo các loại hình kinh doanh thích hợp Các tổ chức tài chính, ngân hàng trong những tình hình cụ thể cũng có thể là người ñóng góp cổ phần vào các doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản.Tóm lại, trên thị trường Bất ñộng sản có 2 loại hình doanh nghiệp tham gia vào quá trình ñầu tư tạo lập, phát triển và kinh doanh Bất ñộng sản là doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp tư nhân

 Doanh nghiệp Bất ñộng sản nhà nước:

Các doanh nghiệp Nhà nước tham gia thị trường Bất ñộng sản chủ yếu là nhà ở phục vụ cộng ñồng dân cư, các dự án có quy mô lớn nhằm phục vụ các mục tiêu kinh tế cộng ñồng dân cư Các dự án do họ phát triển có sự ñầu tư một phần Ngân sách Nhà nước và Chính phủ cũng chia sẻ rủi ro trong ñầu tư với các doanh nghiệp này Ngày nay, ở các

nước phát triển, hình thức liên doanh giữa doanh nghiệp Nhà nước và tư nhân ngày càng tỏ ra có hiệu quả và ựược Chắnh phủ tạo nên một hành lang pháp lý riêng ựể vận hành hiệu quả ựồng vốn, thời gian và sự sáng tạo Các cơ quan trong lĩnh vực công của nền kinh tế thị trường chưa ựược thấu hiểu một cách ựầy ựủ cơ bản Yếu tố tĩnh của hành chắnh công cần phải bổ sung các yếu tố ựộng mới có thể ựáp ứng ựược sự biến ựộng liên tục của nền kinh tế hàng hoá Bất ựộng sản đó chắnh là sự tiếp thu, nhận thức một cách năng ựộng ựối với thị trường và chủ ựộng dự kiến các tình huống, cũng như giải pháp quản lý theo hướng tắch cực và hiện ựại hoá

Các doanh nghiệp Bất ựộng sản tư nhân:

Là lực lượng năng ựộng nhất trong hoàn cảnh hiện nay, là những doanh nghiệp luôn tìm tòi các khả năng sinh lợi cao nhất trên cơ sở chi phắ thấp nhất về thời gian và tiền bạc Hình thức phổ biến nhất hiện nay của loại hình doanh nghiệp này là các công ty cổ phần kinh doanh Bất ựộng sản, các công ty TNHH kinh doanh phát triển nhà và Bất ựộng sản, các công ty môi giới Bất ựộng sản v.v Trong loại hình doanh nghiệp kinh doanh Bất ựộng sản tư nhân phải kể ựến các doanh nghiệp làm nhà thầu xây dựng là thành phần trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng: nhà ở, công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ ựể tạo ra hàng hoá Bất ựộng sản cho thị trường Người kinh doanh Bất ựộng sản cần ựến nhà thầu xây dựng ựể thi công xây dựng công trình Doanh nghiệp làm chức năng nhà thầu xây dựng nhiều khi cũng mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực Bất ựộng sản

1.5.1.3 Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường Bất ựộng sản:

Hoạt ựộng trong thị trường Bất ựộng sản không chỉ có người mua và người bán Bất ựộng sản, mà giữa họ còn có những tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường làm cầu nối Do Bất ựộng sản là loại tài sản không di dời ựược, thường lại có giá trị cao nên việc mua-bán thường phải trải qua một quá trình phức tạp hơn rất nhiều so với việc mua-bán các tài sản khác Ở những trường hợp ựơn giản, người mua và người bán có thể trực tiếp giao dịch và thoả thuận với nhau, nhưng trong những trường hợp phức tạp hơn, người bán Bất ựộng sản có khi cần phải ựược quảng cáo, người mua có khi cần phải ựược giới thiệu Quá trình khai phát, xây dựng, giao dịch và quản lý Bất ựộng sản tương ựối phức tạp nên phần

lớn cả bên bán lẫn bên mua, có những thời ñiểm ñều phải cần ñến dịch vụ của các loại chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư vấn về thiết kế, thi công, lắp ñặt ; chuyên gia kế toán tư vấn việc hạch toán tài chính, tư vấn thuế; chuyên gia ñịnh giá ñể xác ñịnh giá Bất ñộng sản trong quá trình giao dịch, xác ñịnh mức giá mua bán, cho thuê ; chuyên gia môi giới ñể giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch, giúp làm hợp ñồng mua bán hoặc thuê, nhiều khi chuyên gia này còn ñược mời tham gia lập và thực hiện sách lược bán và cho thuê, dự báo giá cả; chuyên gia về luật pháp (luật sư) tư vấn về các vấn ñề liên quan ñến luật pháp Các chuyên gia tư vấn, môi giới Bất ñộng sản thường hoạt ñộng trong các tổ chức chuyên về môi giới, tư vấn về Bất ñộng sản Thị trường Bất ñộng sản càng phát triển thì hệ thống các tổ chức tư vấn, môi giới Bất ñộng sản càng phát triển theo hướng chuyên môn hoá.Từ những yêu cầu ñó, thị trường Bất ñộng sản ngày càng xuất hiện thêm nhiều tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bao gồm:

 Tổ chức phát triển quỹ ñất:

Tổ chức phát triển quỹ ñất hoạt ñộng theo loại hình ñơn vị sự nghiệp có thu hoặc doanh nghiệp nhà nước thực hiện nhiệm vụ công ích do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết ñịnh thành lập ñể thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp thu hồi ñất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñược công bố mà chưa có dự án ñầu tư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trong khu vực có quy hoạch phải thu hồi ñất mà người sử dụng ñất có nhu cầu chuyển ñi nơi khác trước khi Nhà nước quyết ñịnh thu hồi ñất; quản lý quỹ ñất ñã thu hồi và tổ chức ñấu giá quyền sử dụng ñất theo quyết ñịnh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñối với diện tích ñất ñược giao quản lý

 Các tổ chức thông tin Bất ñộng sản:

Các ñối tượng cung cấp thông tin trên thị trường Bất ñộng sản chính là các chủ thể tham gia hoạt ñộng trên thị trường này Với tư cách là cơ quan quản lí vĩ mô, cơ quan công quyền có trách nhiệm cung cấp thông tin ñầy ñủ về luật pháp, cơ chế, chính sách, quy hoạch, kế hoạch v.v một cách công khai minh bạch và tạo ñiều kiện cho mọi chủ thể có nhu cầu giao dịch về Bất ñộng sản dễ dàng tiếp cận với các thông tin ñó thông qua các phương tiện thông tin ñại chúng như sách, báo, tạp chí, truyền hình, truyền thanh,

thương mại ñiện tử v.v các dịch vụ tư vấn công về thông tin cho các ñối tượng có nhu cầu.Ngoài ra phải ñề cập tới một bộ phận ñáng kể các tổ chức trung gian, môi giới, tư vấn về Bất ñộng sản là chủ thể cung cấp thông tin quan trọng và phong phú nhất trên thị trường Bất ñộng sản

 Các tổ chức môi giới Bất ñộng sản:

Các tổ chức này không chỉ dừng lại ở chức năng tư vấn mà còn tiến thêm trong việc trực tiếp ñảm nhiệm việc tiếp cận với bên mua hoặc bên bán, hoặc cả hai bên ñể thực hiện các nội dung giao dịch, chuẩn bị các căn cứ cần thiết ñể người mua và người bán ñi ñến quyết ñịnh cuối cùng

 Các tổ chức tư vấn pháp lý về Bất ñộng sản:

Các tổ chức này có chức năng giúp bên mua, bên bán Bất ñộng sản hiểu biết các vấn ñề pháp lý có liên quan ñến Bất ñộng sản, thể thức giao dịch, cách thức mở ñầu và kết thúc một quá trình mua-bán Bất ñộng sản v.v

 Các tổ chức ñịnh giá Bất ñộng sản:

Các tổ chức này ñược hình thành và hoạt ñộng tại các vùng có thị trường Bất ñộng sản hoạt ñộng mạnh Các tổ chức này triển khai các hoạt ñộng thống kê về giá cả Bất ñộng sản (trong vùng), ñưa ra những căn cứ khoa học ñể dự báo giá cả Bất ñộng sản (trong vùng), công bố giá cả Bất ñộng sản ñể làm cơ sở cho các giao dịch mua-bán Bất ñộng sản trên ñịa bàn Xác ñịnh giá Bất ñộng sản và thẩm ñịnh giá Bất ñộng sản cho các ñối tượng có nhu cầu Ngoài các phương pháp xác ñịnh giá Bất ñộng sản do Nhà nước quy ñịnh, có thể ñề xuất các phương pháp ñịnh giá Bất ñộng sản khác có tính khả thi phù hợp với ñiều kiện kinh tế-xã hội của nước ta Nội dung quan trọng nhất của của hoạt ñộng tư vấn ñịnh giá Bất ñộng sản của các tổ chức này bao gồm:

+ Cung cấp thông tin về giá các loại Bất ñộng sản và các thông tin có liên quan ñến giá Bất ñộng sản trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất và quyền sở hữu Bất ñộng sản và các thông tin có liên quan ñến sự hình thành giá Bất ñộng sản theo yêu cầu của các tổ chức, cá nhân + Phân tích, dự báo giá cả Bất ñộng sản (ngắn, trung và dài hạn): Giá cả do các tổ chức này công bố tuy không có giá trị bắt buộc ñối với bên mua hoặc bên bán, nhưng do ñược bảo ñảm bằng những căn cứ

vững chắc nên thường ñược các bên sử dụng ñể ñàm phán trước khi ñi tới các quyết ñịnh thoả thuận cuối cùng Với chức năng của mình, các tổ chức ñịnh giá Bất ñộng sản ñã phát hiện ra nhiều trường hợp “rửa tiền” qua việc mua, bán Bất ñộng sản với giá quá rẻ hoặc quá ñắt so với mức giá do các tổ chức này công bố

 Các ñịnh chế tài chính:

Kinh doanh Bất ñộng sản ñòi hỏi phải có nguồn vốn lớn Vì vậy, cần phải huy ñộng vốn từ các ñịnh chế tài chính hoạt ñộng trên thị trường vốn, chủ yếu là các ngân hàng Do ñặc tính không thể di dời và lâu bền, nên Bất ñộng sản thường ñược dùng làm tài sản thế chấp Vì vậy, ngân hàng phải dựa trên thị trường Bất ñộng sản ñể ñịnh giá Bất ñộng sản làm tài sản thế chấp Khi khoản vay không có khả năng hoàn trả, ngân hàng sẽ phát mại Bất ñộng sản là tài sản thế chấp, lúc này, ngân hàng tham gia trực tiếp vào thị trường Bất ñộng sản Mặt khác, ngân hàng cũng trực tiếp tham gia ñầu tư, kinh doanh trên thị trường Bất ñộng sản, thậm chí tổ chức riêng một bộ phận (công ty thuộc ngân hàng) ñể chuyên doanh Bất ñộng sản Ngoài ngân hàng, các ñịnh chế tài chính khác như các công ty bảo hiểm, công ty tài chính, quỹ ñầu tư ñều có thể tham gia ñầu tư, kinh doanh trên thị trường Bất ñộng sản, ñồng thời còn ñảm nhiệm việc thanh toán giữa các bên, khi cần có thể cho vay ñối với bên này ñể thanh toán cho bên kia Những tổ chức này tuy không cần thiết ñối với những giao dịch nhỏ, lẻ về Bất ñộng sản, nhưng sẽ không thể thiếu ñối với việc mua-bán những Bất ñộng sản Bất ñộng sản có giá trị cao, ñặc biệt là tại các quốc gia mà ở ñấy người dân có thói quen ít dùng tiền mặt trong mua bán hàng hoá, dịch vụ

1.1.5.4 Người quản lý thị trường Bất ñộng sản (Nhà nước):

Nhà nước tham gia thị trường Bất ñộng sản với tư cách là người quản lý vĩ mô ñối với hoạt ñộng của thị trường Bất ñộng sản Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt ñộng của thị trường Bất ñộng sản ðồng thời, Nhà nước cũng thực hiện các biện pháp kinh tế, tài chính thúc ñẩy thị trường Bất ñộng sản phát triển, thực hiện quản lý và giám sát, cung cấp hệ thống thông tin về Bất ñộng sản Bên cạnh ñó, Nhà nước còn cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường Bất ñộng sản Sự tham gia của Nhà

nước mà trực tiếp là Chính phủ vào thị trường Bất ñộng sản ñược thể hiện chủ yếu trên 2 mặt: thông qua công cụ quy hoạch (công cụ có vai trò quan trọng) và kế hoạch cùng các ñòn bẩy ñể ñiều tiết vĩ mô thị trường, thông qua việc quản lý thị trường ñể có biện pháp ñiều tiết quan hệ cung, cầu, giá cả Nhà nước còn tham gia giao dịch trên thị trường Bất ñộng sản như các chủ thể khác nhằm ñáp ứng nhu cầu về Bất ñộng sản trong việc thực hiện các chức năng quản lý nhà nước.Nhà nước giám sát theo dõi quá trình thực thi các quy ñịnh của Nhà nước về sự phát triển tạo nên một hệ thống hữu hiệu và công bằng về phân phối sử dụng ñất và ñảm bảo phát triển có chất lượng cao Các nhà ñầu tư phải tuân thủ các quy ñịnh của Nhà nước về quy hoạch xây dựng và phải có ñược sự chấp thuận của chính quyền ñịa phương về tổng mặt bằng quy hoạch và các giấy phép cần thiết trước khi khởi công xây dựng Khi việc xây dựng ñược triển khai, các cán bộ giám sát do chính quyền giao nhiệm vụ kiểm tra việc tuân thủ các quy ñịnh của Nhà nước về ñầu tư xây dựng Bất ñộng sản, ñảm bảo an toàn xây dựng và an sinh xã hội, môi trường Nếu các dự án do doanh nghiệp tư nhân ñầu tư ñáp ứng nhu cầu xã hội thì các nhà làm luật cũng như các cán bộ giám sát vừa phải ñảm bảo quyền lợi của cộng ñồng nhưng vừa không tạo nên các rào cản ñối với các dự án có tính sáng tạo, có thiết kế tốt và ñáp ứng ñược nhu cầu xã hội

1.1.6 Các yếu tố ảnh hưởng ñến sự phát triển thị trường Bất ñộng sản và các công cụ phòng ngừa rủi ro trên thị trường Bất ñộng sản:

1.1.6.1 Các yếu tố ảnh hưởng ñến sự phát triển thị trường bất ñộng sản:

 Các yếu tố liên quan ñến hoạt ñộng quản lý của nhà nước

 Yếu tố pháp luật nói chung và các sắc thuế trong lĩnh vực ñất ñai nói riêng: Hệ thống pháp luật của một số quốc gia thông thường sẽ quy ñịnh các vấn ñề về quyền sở hữu, sử dụng ñất ñai, quy ñịnh các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất ñộng sản… và hướng dẫn các hợp ñồng giao dịch dân sự bất ñộng sản, quy ñịnh về phạm vi áp dụng của các sắc thuế trong việc sử dụng và chuyển nhượng ñất ñai ðiều ñó cho thấy, pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết ñịnh ñến sự hình thành và phát triển của thị trường bất ñộng sản Cùng với các quy ñịnh trong luật ñất ñai, các sắc thuế trong lĩnh vực ñất ñai sẽ tạo thành một thể thống nhất giúp Nhà nước quản lý ñược ñất ñai, thúc ñẩy sự ra ñời của thị trường bất ñộng sản chính thức, ñiều tiết

cung - cầu bất ựộng sản trên thị trường, trên cơ sở ựó làm cho thị trường bất ựộng sản phát triển

 Quy hoạch và kế hoạch sử dụng ựất của Chắnh phủ và chắnh quyền các cấp: Chắnh sách phát triển kinh tế và vấn ựề quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất của chắnh phủ và chắnh quyền các cấp cũng là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng ựến thị trường bất ựộng sản Trên phương diện quốc gia việc quy hoạch và hình thành các vùng kinh tế trọng ựiểm sẽ kéo theo việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như ựường sá, sân bay,bến cảng,ẦCác ựầu tư này sẽ thu hút vốn ựầu tư trong và ngoài nước theo quy hoạch chung của chắnh phủ Chắnh phủ cũng có thể cho phép các tổ chức, cá nhân trong hoặc ngoài nước ựầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà ở ựể bán hoặc cho thuêẦđiều ựó ựều làm tăng hoặc giảm cầu về bất ựộng sản, làm ảnh hưởng ựền sự phát triển của thị trường bất ựộng sản

 Các yếu tố ựặc thù của một quốc gia:

 Sự phát triển kinh tế của một quốc gia: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia là một trong những yếu tố quan trọng làm gia tăng nhu cầu sử dụng ựất ựai vào các mục ựắch xây dựng các cơ sở sản xuất kinh doanh, các cơ sở hạ tầng như ựường sá, bưu chắnh viễn thông, các khu thương mạiẦ Sự tăng trưởng này ựòi hỏi phải chuyển dịch một số diện tắch ựất ựang sử dụng vào mục ựắch nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục ựắch công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịchẦđiều ựó ựã làm gia tăng các giao dịch ựất ựai và các bất ựộng sản khác trong nền kinh tế tức là thúc ựẩy thị trường bất ựộng sản phát triển Sự phát triển của nền kinh tế xã hội tạo ra một năng suất lao ựộng cao hơn, làm cho thu nhập thực tế của người lao ựộng tăng lên và ựiều ựó cũng tạo ra những yếu tố làm tăng nhu cầu về bất ựộng sản trên thị trường cũng sẽ tăng theo

 Sự gia tăng dân số của một quốc gia: sự gia tăng dân số của một quốc

gia ựã làm tăng các nhu cầu về bất ựộng sản điều này có thể nhận thấy trên những nét cơ bản sau:

+ Sự gia tăng dân số trước hết dẫn ựến sự gia tăng nhu cầu về nhà ở + Khi dân số gia tăng dẫn ựến lực lượng lao ựộng trong xã hội cũng tăng lên đó là yêu cầu khách quan dẫn ựến việc phải mở rộng, phát triển

sản xuất kinh doanh, từ ñó nhu cầu sử dụng ñất, nhất là trong khu vực sản xuất nông nghiệp cũng tăng lên

+ Sự tăng dân số sẽ ñồng thời kéo theo sự tăng thêm hàng loạt các nhu cầu khác của con người Những nhu cầu này ñều là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu về bất ñộng sản

 Tập quán, truyền thống và thị hiếu của một quốc gia: Tập quán, truyền thống và thị hiếu là yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất ñộng sản Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp ñến các giao dịch mua bán, thuê mướn, thế chấp,…trên thị trường bất ñộng sản Thông thường yếu tố này làm ñẩy nhanh hoặc hạn chế các giao dịch trên các phương tiện như ñảm bảo ñộ tin cậy giữa các bên mua và bán, cho thuê và ñi thuê,…mặt khác nó cũng tác ñộng ñến việc sử dụng các phương tiện, các hình thức thanh toán ðiều ñó ảnh hưởng trực tiếp ñến tốc ñộ và ñộ chính xác của quá trình thanh toán

1.1.6.2 Những rủi ro trên thị trường Bất ñộng sản:

Do bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau, bản thân thị trường Bất ñộng sản ở các nước trên thế giới, nhất là ở các nước ñang phát triển, hiện tại vẫn chứa ñựng nhiều rủi ro tiềm ẩn

Thứ nhất, thị trường Bất ñộng sản ở các nước ñang phát triển thường là thị trường mới hình thành trong một thời gian gần ñây nên các hoạt ñộng của thị trường còn thiếu tính chuyên nghiệp vì vậy mới xảy ra những vấn ñề như giá cả tăng nhanh chóng nhưng chỉ ở từng khu vực, thị trường nóng lạnh thất thường Nguyên nhân chủ yếu của vấn ñề này là vì hệ thống chính sách, người tham gia thị trường còn thiếu hẳn sự chuyên nghiệp

Thứ hai, hệ thống chính sách, thủ tục ñầu tư vẫn chưa hoàn thiện, còn nhiều chỗ chưa phù hợp với thông lệ quốc tế, không sát với tình hình thực tế Bởi lý do ñó, thị trường ở các nước ñang phát triển thường thiếu tính minh bạch Các hoạt ñộng giao dịch ngầm vẫn diễn ra hàng ngày trên thị trường Công tác quản lí lỏng lẻo nên giá bất ñộng sản dễ dàng bị thao túng, tình trạng nâng giá ảo luôn diễn ra, thông tin thị trường bị nhiễu, không ñúng giá trị thực tế của bất ñộng sản ðây là nguyên nhân sâu xa dẫn ñến rất nhiều rủi ro cho hoạt ñộng ñầu tư kinh doanh trong thị trường bất ñộng sản, khiến nhiều nhà ñầu tư lẫn các tầng lớp dân cư không dám mạo hiểm bỏ tiền vào thị trường này

1.1.6.3 Các công cụ phòng ngừa rủi ro trên thị trường Bất ñộng sản:

ðể phòng ngừa những rủi ro trên thị trường Bất ñộng sản, các nước trên thế giới ñã phát triển các công cụ phái sinh dành cho thị trường Bất ñộng sản Về cơ bản, các công cụ phái sinh Bất ñộng sản bao gồm các công cụ như sau:

Phái sinh Bất ñộng sản dạng Futures:

ðây là một dạng giao dịch mà ở ñó giá và chỉ số giá của Bất ñộng sản ñược thực hiện vào một thời ñiểm ở tương lai chứ không phải tại thời ñiểm giao dịch hiện tại Ví dụ, một người nào ñó ñang sở hữu một Bất ñộng sản, anh ta muốn phòng ngừa sự thay ñổi giá trong tương lai, ñiều anh ta cần làm là bán ñi Futures Bằng cách này, ngay cả khi giá trị Bất ñộng sản giảm xuống trong tương lai, thì khi ñó giá trị sụt giảm của Bất ñộng sản sẽ ñược bù ñắp bằng lợi nhuận có ñược từ Futures Bất ñộng sản Nói cách khác, người mua và người bán ñều thừa nhận rằng có những rủi ro về giá xảy ra ñối với họ ở một thời ñiểm nào ñó trong tương lai nếu họ mua hoặc bán, nhưng họ không thể chờ ñến một thời ñiểm tương lai mới thực hiện việc mua hoặc bán Tuy nhiên, cả người bán và người mua ñều có thể phòng nhừa những rủi ro này với Futures Bất ñộng sản bằng cách xác ñịnh giá tại một thời ñiểm ở tương lai và thực hiện mua, bán ở một thời ñiểm trong hiện tại

Hiện tại

Lợi nhuận

Tương lai

Lợi nhuận

Tương lai Hiện

tại Giá Futures

BDS Mua Futures BDS: cho rằng giá

BDS sẽ tăng lên

Giá Futures

BDS

Bán Futures BDS: cho rằng giá BDS sẽ giảm xuống

Phí quyền chọn

Phòng ngừa rủi ro ( người mua)

Lời và lỗ

Giá xác ñịnh

Tận dụng rủi ro ( người bán)

Phí Quyền Chọn Lời và lỗ

Giá xác ñịnh
Phái sinh Bất ñộng sản dạng Options:

ðây là một dạng giao dịch về Quyền bán hoặc mua liên quan ñến Bất ñộng sản trong suốt một khoảng thời gian tại mức giá ñược xác ñịnh ở hiện tại thay vì ở thời ñiểm mua hoặc bán Ví dụ, nếu một người sở hữu Bất ñộng sản muốn phòng ngừa rủi ro giảm giá trong tương lai, việc anh ta cần làm là mua một Quyền Chọn Bán bất ñộng sản Bằng cách này, ngay cả khi giá Bất ñộng sản giảm trong tương lai, anh ta sẽ có thể bù ñắp ñược khoản sụt giá ñó với lợi nhuận từ Quyền chọn Bất ñộng sản ðối với người mua thì anh ta có thể kiếm lời trong trường hợp giá Bất ñộng sản lên trong tương lai nếu anh ta mua một Quyền Chọn Mua bất ñộng sản Tuy nhiên, giao dịch về Quyền chọn Bất ñộng sản ñòi hỏi phải có một khoản hoa hồng, gọi là phí Quyền chọn ( Option Premiums), và ñây là chi phí ñối với giao dịch Quyền chọn Bất ñộng sản

Phái sinh Bất ñộng sản dạng Swaps

ðây là một dạng giao dịch ñể trao ñổi lợi nhuận có ñược từ Bất ñộng sản liên qua ñến dòng tiền của hai bên giao dịch Ví dụ, nếu một người sở hữu một Bất ñộng sản muốn phòng ngừa rủi ro liên quan ñến Bất ñộng sản ấy, ñiều anh ta cần làm là thực hiện một giao dịch Swap Bất ñộng sản với một người khác Nói

cách khác, người này sẽ trả cho một người khác dòng tiền có ñược từ Bất ñộng sản của mình và nhận lại dòng tiền từ người kia Trong nhiều trường hợp, dòng tiền sẽ ñược cố ñịnh tại tỉ giá LIBOR Vì lý do ñó, ngay cả khi dòng tiền từ Bất ñộng sản bị giảm ñi trong tương lai, người sở hữu Bất ñộng sản có thể nhận ñựoc dòng tiền từ người khác Hơn thế nữa, nhờ vào giao dịch Swap Bất ñộng sản mà một người có thể có ñựoc dòng tiền từ một Bất ñộng sản mà anh ta không cần phải ñầu tư vào Bất ñộng sản ñó

1.2 Kinh nghiệm của các nước trong vấn ñề phát triển thị trường Bất ñộng sản:

1.2.1 Kinh nghiệm phát triển thị trường Bất ñộng sản ở Thụy ðiển:

Trong mục tiêu phát triển thị trường Bất ñộng sản, Thụy ðiển áp dụng 2 loại thuế như sau :

Thuế bất ñộng sản: Thuế này thu trên giá trị các loại nhà và ñất do tư nhân sở hữu Chủ sở hữu bất ñộng sản phải làm thủ tục ñăng ký với cơ quan quản lý bất ñộng sản theo ñịnh kỳ hàng năm, mỗi chủ sở hữu bất ñộng sản có mã số lưu trữ riêng Cơ quan quản lý nhà ñất có nhiệm vụ quản lý tình trạng ñất, phân loại ñất, giá ñất,…sau ñó cung cấp tài liệu cho cơ quan thuế Bất ñộng sản ñược phân thành các loại sau: nhà xây dựng, nhà ở, ñất xây dựng, ñất ở, ñất bao quanh nhà, ñất nông nghiệp, ñất lâm nghiệp, các loại ñất khác Giá từng loại ñất căn cứ vào giá ñất thị trường của hai năm trước và hiệu quả kinh tế do từng loại ñất mang lại, giá ñất ñược ñiều chỉnh sáu năm một lần

Thuế tài sản: ðây là loại thuế ñánh vào tổng giá trị tài sản gộp chung tất cả tài sản mà một hộ gia ñình nắm giữ vừa bất ñộng sản, vừa tiền tiết kiệm ngân hàng, các tài sản tài chính,… Nhà nước quy ñịnh mức tổng giá trị tài sản từ 800.000 SEK/năm sẽ phải nộp thuế Thuế suất quy ñịnh theo cách lũy tiến từng phần với ba mức: 1,5% cho tổng giá trị tài sản từ 0,8 triệu SEK ñến nhỏ hơn 1,3

BðS

( ở Tokio) Công ty A

cho thuê

Công ty B

BðS

( ở New York)

cho thuê

Dòng tiền

Dòng tiền

Trao ñổi trong một thời gian nhất ñịnh

triệu SEK, 2,6% cho tổng giá trị tài sản từ 1,3 triệu SEK ñến dưới 3,6 triệu SEK, và 3% cho tổng giá trị tài sản từ 3,6 triệu SEK trở lên

1.2.2 Kinh nghiệm phát triển thị trường Bất ñộng sản tại Singapore:

Singapore chú ý phát triển thị trường Bất ñộng sản thông qua việc thu hút nguồn vốn cho thị trường này dưới hình thức Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản

(REIT) ðây là mô hình mà nhà ñầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ ñầu tư

vốn vào bất ñộng sản ñể kiếm lời Quỹ sẽ hoạt ñộng theo phương thức khai thác thị trường bất ñộng sản, tìm cách sở hữu và ñiều hành khai thác bất ñộng sản ñể tạo thu nhập, ñồng thời có thể cho chủ sở hữu bất ñộng sản hoặc những người khác vay tiền và cũng có thể mau lại các khoản nợ hoặc chứng khoán ñược ñảm bảo bằng bất ñộng sản Ngày nay, trên thế giới, ñể ñáp ứng nhu cầu vốn cho thị trường Bất ñộng sản, nhiều nước ñã phát triển mô hình này và ñạt ñược hiệu quả cao Chúng ta sẽ tìm hiểu kinh nghiệm của một số nước ñiển hình trên thế giới ñể hiểu hơn về mô hình này

Tại Singapore, Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản REIT ñược quy ñịnh bởi Luật chứng khoán và giao dịch Future năm 1999 cùng với Hệ thống các quy ñịnh ñầu tư tập thể và Hướng dẫn lập Quỹ Bất ñộng sản ñược quy ñịnh bởi Cơ quan quản lý tiền tệ của Singapore Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản REIT ñầu tiên ñược niêm yết ở Sở giao dịch chứng khoán Singapore vào tháng 7 năm 2002 ðến nay, có 16 Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản REIT ñược niêm yết với tổng số vốn hóa thị trường là 17 tỷ USD

Một Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản REIT ñược niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Singapore ñược hưởng ưu ñãi về thuế ðể ñược niêm yết thì một Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản REIT phải tuân theo Luật Chứng khoán và giao dịch Future của Singapore, Hệ thống các quy ñịnh ñầu tư tập thể và Hướng dẫn các Quỹ Bất ñộng sản và Sổ tay niêm yết Sở Giao dịch chứng khoán Singapore Ngoài ra, các trường hợp miễn giảm thuế khác phải ñược sự cho phép của Bộ Tài chính Singapore Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản REIT ở Singapore có thể ñược thành lập dưới dạng một Công ty hay một Quỹ tín thác (Quỹ mở)

Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản REIT ñược niêm yết ở Singapore ñều là các quỹ vì ở dạng quỹ có một số thuận lợi nhất ñịnh hơn so với dạng

công ty Với cấu trúc là một quỹ, Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản REIT tiến hành việc phân phối một cách linh ñộng và sẽ không bị hạn chế bởi số lợi nhuận ñem ra phân phối Việc quản lý Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản REIT có thể là tự quản nhưng thực tế là thuê quản lý từ các Công ty chuyên ngành ðể niêm yết trên Sở giao dịch thì Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản REIT phải có vốn tối thiểu là 20 triệu SGD và phải có ít nhất 25% vốn Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản REIT ñược nằm giữ bời ít nhất 500 nhà ñầu tư cá nhân Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản REIT không bắt buộc phải niêm yết nhưng ñể ñược giảm thuế thì phải niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán Singapore Một Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản REIT niêm yết trên thị trường nước ngoài thì sẽ không ñược giảm thuế

1.2.3 Kinh nghiệm phát triển thị trường Bất ñộng sản ở Mỹ:

Thị trường Bất ñộng sản ở Mỹ ngày nay rất phát triển nhờ vào những chính sách thúc ñẩy thị trường Trong ñó, hai chính sách ñóng vai trò quan trọng nhằm kích thích thị trường phát triển là chính sách về thuế, chính sách tín dụng ñể ñầu tư và phát triển thị trường Bất ñộng sản, và chính sách phát triển nhà cho người thu nhập thấp

 Với chính sách thuế, do thị trường bất ñộng sản ở Mỹ phát triển mạnh và hoàn thiện nên chính sách thuế cho thị trường này cũng rất thoáng và linh hoạt theo từng tiểu bang nhưng vẫn dựa trên nền tảng của Cục thuế Liên Bang Về cơ bản, có 2 sắc thuế quan trọng ñối với thị trường Bất ñộng sản, bao gồm:

 Thuế chuyển nhượng bất ñộng sản: Khi mua bán bất ñộng sản, người mua lẫn người bán phải chịu một số chi phí liên quan và thuế chuyển nhượng Người bán phải chịu chi phí và thuế khi sang nhượng quyền sở hữu (thông thường người mua nào cũng yêu cầu như vậy) Còn người mua nhà, từ ñó trở ñi, ñóng thuế bất ñộng sản dựa theo giá mua có thể cao gấp nhiều lần so với giá mua của người chủ cũ Tại một số tiểu bang, hội ñồng thành phố ñã thông qua nghị quyết yêu cầu quốc hội tiểu bang làm luật ñể cho phép chính quyền thành phố quyền quyết ñịnh mức thuế chuyển nhượng bất ñộng sản Trong một số trường hợp, việc ñịnh mức thuế cao là ñể giúp cho những ñịa phương có ngân khoản xây nhà bán rẻ cho người nghèo, giảm bớt khoảng

cách giàu nghèo Giá trị nhà càng cao, mức thuế càng cao Cơ bản mức thuế chuyển nhượng vẫn là 10 xu cho mỗi $100 cho những căn nhà trị giá dưới $600,000 Nhưng người dân phải ñóng thuế chuyển nhượng bất ñộng sản lên tới 20 xu cho mỗi $100 nếu căn nhà bán với giá trên $600,000, và nó còn tăng lên tới 30 xu cho mỗi $100 nếu căn nhà bán với giá trên 1 triệu ñô la  Thuế Bất ñộng sản: Ở Mỹ, sở hữu nhà phải ñóng thuế bất ñộng sản

cho ñịa phương, ñó cũng là khoản tiền ñịa phương dùng ñể trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu hoả Tuy nhiên, tỷ lệ ñóng thuế ñối với từng ñịa phương không giống nhau Ở California, thì thuế bất ñộng sản là 1,25% trên trị giá của nhà ñất và cung cấp ñến 50% nguồn ngân sách tiểu bang Ở tiểu bang Texas, thì tỷ lệ thuế bất ñộng sản lên cao ñến 2,5%, tùy từng vùng hay khu học chính Tại nhiều khu vực, luật lệ ñịa phương cho phép chính quyền ñiều chỉnh mức thuế lên xuống tùy trị giá bất ñộng sản vào năm ñó Theo nguyên tắc, ngân sách ñịa phương không thể ñể thâm hụt như ngân sách liên bang nên chính quyền ñịa phương tìm nhiều cách ñể tăng thuế Nhiều gia ñình cho biết, họ ñang sống ở gần trung tâm thành phố, giá nhà lên hay không thì chưa biết nhưng thuế bất ñộng sản hàng năm cứ tăng nên buộc họ phải bán ñể dọn ra ngoại ô, nơi thuế còn thấp Thuế bất ñộng sản tăng cao ñến mức người dân nhiều tiểu bang ñòi thông qua luật hạn chế mức tăng hằng năm Tuy vậy, nhưng nhiều ñịa phương muốn thu hút ñầu tư kinh doanh nên ñã thành lập các khu ñặc biệt và giảm thuế bất ñộng sản cho các khu này Thông thường thì giới kinh doanh nộp thuế bất ñộng sản cao hơn dân cư, chính việc làm này làm nhiều người Mỹ phản ñối hệ thống thu thuế bất ñộng sản Thuế bất ñộng sản là nguồn thu chính của ngân sách ñịa phương nên ñược tính toán rất kỹ Hàng năm, các ñịa phương ñều ñịnh giá lại nhà ñất ñể áp thuế cho ñúng giá thị trường Việc ñịnh giá bất ñộng sản do một hội ñồng tư vấn mà các thành viên của hội ñồng này ñược các văn phòng mua bán bất ñộng sản cử ñại diện tham gia hàng năm hoặc do các cơ quan tư vấn tư nhân nghiên cứu thị trường rồi cho ra giá Khi ñánh thuế, các ñịa phương tham khảo giá này ñể quyết ñịnh giá tính thuế Thuế bất ñộng sản nằm trong một hệ thống luật lệ mà người dân có thể khiếu nại Nếu thấy bị áp ñặt sắc thuế này quá ñáng hay bất công, người dân có thể khiếu nại

với chắnh quyền quận hạt ựịa phương Nộp ựơn xin chắnh phủ cho hoãn nộp thuế bất ựộng sản nếu thấy số tiền phải ựóng thuế là một gánh nặng không kham nổi trong khi lợi tức có giới hạn (nhất là những người ựã nghỉ hưu và trông cậy hoàn toàn vào tiền an sinh xã hội ựể sống) Tại một số tiểu bang, có luật cho phép người chủ nhà hoãn ựóng thuế bất ựộng sản, một phần hay toàn bộ, cho tới khi chủ nhà qua ựời hoặc bán nhà Một số tiểu bang trả bớt tiền thuế bất ựộng sản lại cho dân tùy theo tuổi tác và lợi tức Tiểu bang California có luật giảm bớt một số tiền thuế cho dân ựối với một phần trị giá của căn nhà, mặc dù số tiền này không lớn lắm

 Thuế thu nhập từ việc bán bất ựộng sản: Quy ựịnh cơ bản như sau: Một cặp vợ chồng bán căn nhà cư ngụ chắnh có lãi, thì ựược hưởng $500,000 tiền lãi không tắnh thuế thu nhập, trong khi người ựộc thân chỉ hưởng ựược một nửa, tức $250,000 đó là mức ấn ựịnh Tất cả số lãi từ việc bán nhà cao hơn mức quy ựịnh ựều phải chịu thuế suất thông thường là 15% Cá biệt, nếu lợi tức chịu thuế thấp, thì chỉ ựóng thuế 5% Tuy nhiên ựể ựược hưởng mức ưu ựãi trên, người bán nhà phải sở hữu và sống trong ngôi nhà này ắt nhất là hai năm ( hai năm này không bắt buộc là 24 tháng liên tục), trừ những trường họp bất khả kháng như bệnh tật, thay ựổi nơi cư trú do thay ựổi chỗ làm, Ầ Ngoài thuế bất ựộng sản, khi bán nhà có lãi, mà nhà ở chưa quá 2 năm, chủ nhà còn phải ựóng thuế thu nhập từ khoản lãi (chừng 15%) Tiền hoa hồng cho giới ựịa ốc (vì mua bán nhà cửa ở Mỹ ắt khi thực hiện trực tiếp) cũng khá cao, khoảng 6% trị giá căn nhà

 Chắnh sách tắn dụng ựể ựầu tư phát triển thị trường bất ựộng sản ở Mỹ: Việc vay tiền ựể mua bất ựộng sản ở Mỹ rất dễ dàng, chỉ cần người mua

có thu nhập gia ựình bằng ba lần số tiền phải trả hàng tháng cho ngân hàng và người mua có ựủ tiền trả trước 20% giá trị bất ựộng sản Bên cạnh ựó, ựiểm số tắn nhiệm tắn dụng cao sẽ ựựơc ngân hàng chấp nhận mức vay cao mà không ựòi bất kỳ ựiều kiện nào khác Việc cầm cố thế chấp bất ựộng sản ựược tiến hành rất ựơn giản tại văn phòng quận hạt mà không cần phải qua chắnh quyền thành phố Bên cạnh ựó, nhờ vào các công cụ tài chắnh rất ựa dạng ở Mỹ mà khá nhiều bộ phận dân cư với nhiều mức thu nhập khác nhau có thể tham gia vào thị trường bất ựộng sản

 Chính sách phát triển nhà cho người thu nhập thấp:

ðược làm chủ một căn nhà phù hợp với khả năng tài chính ñối với người có thu nhập thấp là nhu cầu cấp thiết, tuy nhiên, có rất nhiều người mà nơi chốn ñi về ñối với họ vẫn chỉ là một chỗ tạm bợ Không những thế, số lượng người có hoàn cảnh như thế lại chiếm một tỉ lệ khá lớn Vì lẽ ñó, trong các ñộng thái phát triển thị trường Bất ñộng sản, chính phủ Mỹ ñã không quên ñưa ra nhiều biện pháp phát triển thị trường nhà cho người có thu nhập thấp

Một trong những nỗ lực trước tiên ở Mỹ phải kể ñến là chính sách hỗ trợ thuế cho các công ty Bất ñộng sản mỗi khi họ phát triển các dự án nhà cho người thu nhập thấp Với phần thuế ñược giảm, các công ty Bất ñộng sản ở Mỹ có thể cung cấp những sản phẩm Bất ñộng sản với giá thấp hơn giá thị truờng, giúp nhiều tầng lớp dân cư có thể sở hữu nhà trong khả năng tài chính của họ Chính sách hỗ trợ này ñã phát huy ñược hiệu quả rất lớn trong việc khuyến khích các công ty Bất ñộng sản ñầu tư vào lĩnh vực nhà cho người thu nhập thấp Chính sách này ñã thu hút ñược 7 tỷ ñô la vốn ñầu tư mỗi năm, tạo ra hơn 70.000 căn hộ cho người thu nhập thấp

Một số bang ở Mỹ như Connecticut, Maryland, Minnesota, New Jersey, North Carolina, Pennsylvania, and Virginia còn sử dụng trợ cấp TANF ñể hỗ trợ các tầng lớp dân cư có thu nhập thấp Trợ cấp TANF có thể sử dụng ñể hỗ trợ việc thuê hoặc mua nhà Các bang có thể xác ñịnh mực trợ cấp TANF theo nhiều cách khác nhau, có thể dựa trên loại Bất ñộng sản nào có thể trợ cấp, ñối tượng nào ñược nhận trợ cấp Mỗi bang có những hình thức tài trợ khác nhau, bang Connecticut sử dụng TANF ñể trợ cấp cho các gia ñình lao ñộng ñể mua hoặc thuê nhà trong thời gian 21 tháng, bang Virginia sử dụng TANF ñể hỗ trợ việc thuê nhà ñối với những người chưa có nhà Dù hỗ trợ dưới nhiều hình thức khác nhau, nhưng tất cả ñều có ñiểm chung là tất cả hỗ trợ ñều nâng cao khả năng sở hữu nhà của các tầng lớp dân cư Nhờ ñó, thị trường nhà cho người thu nhập thấp ở Mỹ sối ñộng hơn, ñồng thời kích thích nhiều hơn các dự án ñầu tư xây nhà cho người thu nhập thấp

1.2.3 Kinh nghiệm phát triển thị trường Bất ñộng sản tại Anh:

Sự sôi ñộng của thị trường Bất ñộng sản ở Anh một phần lớn xuất phát từ chính sách phát triển các công cụ phái sinh Bất ñộng sản của chính phủ Nhà

nước Anh không những cho phép thị trường phái sinh Bất ñộng sản hoạt ñộng mà còn tạo ñiều kiện cho nó phát triển và trở nên phổ biến với mọi người Ở Anh, người mua và người bán Bất ñộng sản thường tìm ñến thị trường phái sinh bất ñộng sản mỗi khi có nhu cầu liên quan ñến loại hàng hoá này Bởi lẽ, bên cạnh nhiệm vụ cung cấp thông tin về sự biến ñộng giá trên thị trường Bất ñộng sản, ñây còn là nơi kết nối giữa người mua và người bán trong việc phòng ngừa rủi ro cũng như tìm kiếm lợi nhuận

Tại Anh, phái sinh Bất ñộng sản ngày nay ñã ñóng vai trò rất quan trọng trong thị trường Bất ñộng sản ñối với việc phòng ngừa rủi ro ðến nay, tổng giá trị các giao dịch phái sinh Bất ñộng sản dự trên chỉ số Bất ñộng sản Halifax ñã lên ñến con số 2 tỉ bảng Có khoảng 30 tổ chức giao dịch phái sinh Bất ñộng sản ở Anh, một số lớn trong ñó là các Ngân hàng bán lẻ, họ cung cấp các sản phẩm ñầu tư có liên quan ñến chỉ số Bất ñộng sản, nhằm giúp các khách hàng có thể phòng ngừa rủi ro biến ñộng giá trong ñầu tư ñịa ốc Thị trường Bất ñộng sản ở Anh rất quan tâm ñến phái sinh Bất ñộng sản vì những thuận lợi do công cụ này mang lại, nó giúp nhà ñầu tư có thể ñầu tư vào Bất ñộng sản thông qua một danh mục ñầu tư mà không cần phải bỏ một số tiền lớn ra ñể sở hữu tài sản thực, nó ñồng thời cũng giúp nhà ñầu tư hạn chế ñược rủi ro biến ñộng giá Bất ñộng sản thông qua một sự ñảm bảo về giá trong một thời gian nhất ñịnh Các giao dịch phái sinh Bất ñộng sản ở Anh trong giai ñoạn ñầu thường là những giao dịch ngắn hạn, thường là 5 năm trở xuống Khi thị trường ñã phát triển, ñồng thời chỉ số giá Bất ñộng sản tăng lên, thì các giao dịch thường là 10 năm ñến 15 năm

1.3 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam:

Qua tìm hiểu kinh nghiệm của các nước trong việc phát triển thị trường Bất ñộng sản ở những nước này, chúng ta có thể rút ra những kết luận như sau:

• Thứ nhất, ñể hạn chế sự ñầu cơ, trên thế giới có sử dụng thuế luỹ tiến ñể ñiều tiết Tuy nhiên,chính phủ các nước này không giới hạn ñịnh mức nhà ở, và mức luỹ tiến không tăng theo diện tích sử dụng mà tăng theo giá trị Bất ñộng sản ðồng thời, giá tính thuế các loại Bất ñộng sản ñược xác ñịnh sao cho phù hợp với thị trường, và có sự thay ñổi mỗi 6 tháng

• Thứ hai, ñể ñáp ứng nhu cầu vốn lớn cho thị trường Bất ñộng sản, trên thế giới ñã sử dụng công cụ Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản ðây là loại hình

không có gì mới mẻ ñối với rất nhiều nước, và mỗi nước ñều có những cách riêng của mình ñể phát triển và quản lý tốt quỹ này Chúng ta cần học hỏi và áp dụng công cụ này ñể thu hút nhiều hơn nữa nguồn vốn cho sự phát triển cảu thị trường Bất ñộng sản

• Thứ ba, sự phát triển của thị trường Bất ñộng sản ñòi hỏi phải có ñủ nguồn cung về các loại Bất ñộng sản, trong ñó không thể thiếu sản phẩm nhà cho người thu nhập thấp Bên cạnh việc mang ñến cơ hội cho các cư dân hạn chế trong thu nhập, sự sôi ñộng của phân khúc thị trường nhà cho người thu nhập thấp còn là ñộng lực ñóng góp vào sự sôi ñộng của thị trường Bất ñộng sản nói chung Muốn thúc ñẩy phân khúc thị trường Bất ñộng sản này, nhà nước cần quan tâm, khuyến khích các công ty ñầu tư và kinh doanh Bất ñộng sản chú trọng ñến các dự án nhà giá thấp,giảm bớt thủ tục ñầu tư, ñồng thời tạo nhiều cơ hội cho các cư dân hạn chế nguồn tài chính có thể dễ dàng hơn trong việc tiếp cận các sản phẩm Bất ñộng sản

Phát triển thị trường phái sinh Bất ñộng sản là hướng tốt ñể phát triển thị trường Bất ñộng sản Bởi lẽ, nó tạo ra nhiều cơ hội kinh doanh dựa trên việc mua bán Bất ñộng sản, và quan trọng hơn thế, nó giúp người mua và nguời bán hạn chế các rủi ro trong giao dịch mua bán Bất ñộng sản khi có những biến ñộng của thị trường

Kết luận chương 1:

Chương 1 chủ yếu giới thiệu về thị trường Bất ñộng thông qua các khái niệm, ñặc ñiểm, phân loại thị trường Bất ñộng sản, bên cạnh ñó, chương 1 cũng nghiên cứu về mặt lý luận về các cấp ñộ phát triển của thị trường Bất ñộng sản nói chung, các chỉ tiêu phản ánh mức ñộ phát triển của thị trường Bất ñộng sản cũng như các nhân tố tác ñộng ñến sự phát triển của thị trường Bất ñộng sản Không những thế, chương 1 cũng ñề cập ñến kinh nghiệm của các nước trên thế giới trong nỗ lực phát triển thị trường Bất ñộng sản thông qua các giải pháp tài chính ñể tạo nên nền tảng lý luận nhằm ñưa ra những giải pháp phát triển thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM ở Chương 3 sau khi phân tích những mặt hạn chế tồn tại trên thị trường trong giai ñoạn hiện nay ở Chương 2

Chương 2:

THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN TẠI TP.HCM TRONG THỜI GIAN QUA

2.1 Tổng quan về thị trường bất ñộng sản tại TP.HCM :

2.1.1 Quá trình phát triển của thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM :

Thị trường bất ñộng sản của tại TP.HCM mang nhiều nét chung tương ñồng với thị trường Bất ñộng sản ở các tỉnh trên cả nước Nhìn chung, tại TP.HCM, thị trường Bất ñộng sản diễn biến khá phức tạp từ sau năm 1993 cho ñến nay Sau ñây chúng ta sẽ xem xét cụ thể từng giai ñoạn:

 Giai ñoạn thị trường bất ñộng sản bùng nổ (2001- 2003): như chúng ta ñã thấy, sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà ñất bắt ñầu biến ñộng, tiếp ñó giá cả tăng nhanh liên tục và ñạt ñỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 Theo nhiều chuyên gia nhận ñịnh, giá bất ñộng sản của Việt Nam giai ñoạn này ñang ở mức ñắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển Có một số nguyên nhân dẫn ñến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường bất ñộng sản như: thứ nhất, do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về ñất ñai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; thứ hai,do sự ñầu cơ trong kinh doanh nhà ñất gia tăng mạnh mẽ; thứ ba, do chính sách của Nhà nước về ñất ñai; thứ tư, do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của ñất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà ñất

 Giai ñoạn thị trường bất ñộng sản ñóng băng (2003 – 2005): Từ cuối năm 2003 ñến 2005 thị trường bất ñộng sản ở TP.HCM diễn ra trầm lắng Thị trường bất ñộng sản năm sau lạnh hơn năm trước Năm 2003 giao dịch ñịa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78% Giá nhà ñất trên mặt bằng TP.HCM lúc này có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không ñồng ñều và khá phức tạp Trong giai ñoạn này có thể ñánh giá một số nguyên nhân dẫn ñến tình trạng “ñóng băng” trên thị trường bất ñộng sản như sau:

 Thứ nhất: nhu cầu của thị trường Bất ñộng sản giảm mạnh xuất phát từ các nguyên nhân sau:

Nhu cầu của thị trường Bất ñộng sản giảm mạnh do giá bất ñộng sản ở Việt Nam hiện ñang ñược ñánh giá ở mức quá cao so với thu nhập thực tế:

Tại châu Âu, một ngôi nhà ñiển hình giá thường gấp 4-5 lần lương hàng năm, khi con số này lên ñến hơn 6 lần họ ñã coi ñó là ñiều không bình thường Còn ở Việt Nam thu nhập bình quân của tầng lớp khá giả ở ñô thị lớn như TP HCM vào khoảng 5.000 USD/năm trong khi giá phổ biến của một căn hộ hạng trung ở ñây khoảng 50.000 USD tức là gấp 10 lần lương hàng năm ðiều ñó có nghĩa là giá bất ñộng sản ở TP.HCM ñang ở mức không bình thường so với mặt bằng chung của thế giới” Theo qui luật của thị trường tất yếu khi giá quá cao so với thu nhập thực tế thì ñương nhiên sẽ làm cho cầu giảm mạnh, ñây là nguyên nhân chính làm thị trường Bất ñộng sản bị ñóng băng trong thời gian vừa qua Tâm lý “chờ ñợi” của người dân:

Vì giá bất ñộng sản ñược ñánh giá ñã là quá cao so với thế giới và so với thu nhập của người dân Việt Nam nên người dân kỳ vọng vào giá bất ñộng sản sẽ xuống trong thời gian tới; ðồng thời do Nhà nước ñã xiết chặt và quản lý hoạt ñộng mua bán bất ñộng sản và cơ chế chính sách về quản lý ñất ñai của Nhà nước ñang trong quá trình chỉnh sửa và hoàn thiện nên tâm lý của người dân còn “chờ ñợi” chưa mua ngay

 Nhu cầu ñối với Thị trường mua bán ñất dự án, căn hộ giảm do: (i) Nhà nước ñiều chỉnh giá ñất: Ngày 1/1/2005, bảng giá ñất mới ñược ñiều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phí ñền bù giải toả lên cao (bình quân chi phí ñền bù giải phóng mặt bằng theo nguyên tắc phải thoả thuận với dân hiện nay theo quy ñịnh của Luật ðất ñai cao hơn 10 lần so với chi phí ñền bù trước kia, ñó là chưa kể ñến các chi phí không nằm trong quy ñịnh như phải hỗ trợ cho ñịa phương ñể giải phóng mặt bằng nhanh hơn), các dự án tiếp tục gặp khó khăn nên ñầu tư các khu ñô thị giảm mạnh

(ii) Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất ñộng sản giảm mạnh: Do số lượng vốn ñể kinh doanh bất ñộng sản rất lớn, tính “lỏng” của bất ñộng sản lại rất kém cùng với việc thị trường bất ñộng sản “ñóng băng” và giảm nhiệt nhanh chóng ñã làm lợi nhuận từ việc kinh doanh bất ñộng sản giảm mạnh, trong khi các lĩnh vực

ựầu tư khác như vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất trái phiếu Chắnh phủ, ựịa phương và lãi suất Ngân hàng lại có mức lợi tức rất cao Nếu chỉ tắnh trong năm 2005 chỉ số VN-Index tăng khoảng gần 40%, ựồng thời trên thị trường OTC giá cổ phiếu của nhiều ngân hàng tăng mạnh lên tới khoảng 200-500% nên ựây là những ựiểm thu hút mạnh mẽ vốn của các nhà ựầu tư Mặt khác, khi lãi suất tăng thì chi phắ cho một ựồng vốn vay ngân hàng ựể ựầu tư vào các dự án cũng tăng lên và lãi phải trả ngân hàng cũng tăng, làm cho nhà ựầu tư gặp khó khăn và người dân không dám vay ngân hàng ựể mua nhà đây là nguyên nhân những nhà ựầu tư chuyển hướng kinh doanh sang các lĩnh vực khác ngoài bất ựộng sản Giá vàng liên tục tăng cao từ 2004 trở lại ựây:

Trong khi giá bất ựộng sản ựược ựánh giá là quá cao nhưng khi giao dịch thường lại ựược tắnh bằng vàng nên việc giá vàng gia tăng mạnh mẽ trong năm 2005 càng góp phần làm cho Bất ựộng sản Ộựóng băngỢ hơn nữa Không chỉ các căn nhà trị giá 200 - 300 cây vàng bị ựóng băng gần như hoàn toàn mà ựến cả các căn nhà có giá dưới 100 cây Thị trường mua bán ựất dự án, căn hộ mặc dầu không bị ảnh hưởng nhiều khi giá vàng lên xuống do việc thanh toán bằng tiền ựồng, nhưng khi giá vàng lên cao cũng khiến cho nhiều chủ ựầu tư gặp khó khăn trong việc giải ngân với ngân hàng

 Thứ hai: Do Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường bất ựộng sản:

Trước thực trạng về diễn biến thị trường bất ựộng sản như trên, việc quản lý chặt chẽ và kiểm soát thị trường nhà ựất trở thành bức xúc Các cơ quan quản lý nhà nước trong giai ựoạn này ựã phải vào cuộc nhằm kiềm chế Ộbong bóngỢ bất ựộng sản ựưa giá ựất trở về ựúng với giá thực tế nhằm khuyến khắch ựầu tư và sản xuất kinh doanh, kắch thắch tăng trưởng kinh tế đó là:

(i) Lập lại kỷ cương, trật tự ổn ựịnh thị trường nhà ựất, hạn chế tình trạng mua bán ựất không có giấy tờ hợp pháp và ựất không hợp pháp: Theo chỉ ựạo của Chắnh phủ, tại thành phố Hồ Chắ Minh, ngày 22/4/2002, UBND ựã ban hành Chỉ thị 08 về chấn chỉnh và tăng cường quản lý Nhà nước về nhà, ựất trên ựịa bàn thành phố Các quận, huyện của TP.HCM ựã ựồng loạt triển khai thực hiện hai chỉ thị trên một cách ựồng bộ và kiên quyết đồng thời trong năm 2004 Chắnh phủ ban hành Nghị ựịnh 182 về xử lý vi phạm hành chắnh trong lĩnh vực ựất ựai;

(ii) Ban hành các văn bản nhằm hạn chế tình trạng ñầu cơ: Trong ñó, Nghị ñịnh 181 ngày 29-10-2004 của Chính phủ qui ñịnh “dự án phải xây dựng nhà xong mới ñược bán” không cho phép bán ñất nền ñã tác ñộng mạnh ñến thị trường bất ñộng sản Thị trường ñất nền dự án coi như bị tê liệt, bởi nhiều nhà ñầu tư khó có ñủ lực ñể thực hiện từ ñầu ñến cuối một dự án lớn, nhất là ñối với các nhà ñầu tư trong nước Chỉ vài tháng sau ñó, cơn sốt nhà ñất tại thành phố HCM ñã phần nào lắng dịu, giá nhà ñất có dấu hiệu giảm, tình trạng vi phạm pháp luật ñất ñai như chuyển nhượng, san lấp mặt bằng trái phép ñã giảm nhiều, cơn lốc ñầu cơ bất ñộng sản ñã lắng dần… Việc mua nhà, ñất ñể ñó, chờ giá lên ñể sang nhượng kiếm lời giảm mạnh Giá nhà ñất tại các tỉnh, thành phố, ñịa phương khác cũng nguội dần

 Sang ñến cuối năm 2006, thị trường bất ñộng sản bắt ñầu có dấu hiệu phục hồi sau 2-3 năm trầm lắng Giao dịch nhà ñất dân sinh "nhúc nhích" với mảng biệt thự nhà vườn; kinh doanh căn hộ cho thuê với ñầy ñủ dịch vụ dọn phòng, giặt là sôi ñộng ðặc biệt, văn phòng cho thuê và khách sạn 4-5 sao thường xuyên thiếu nguồn cung, ñẩy giá lên cao

Thị trường bất ñộng sản Việt Nam có sự trở lại ngoạn mục vào năm 2007, ñặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp Sự lệch pha cung cầu và môi trường ñầu tư cải thiện rõ nét ñược coi là nguyên nhân sự sôi ñộng này Khởi ñầu bằng ñợt tăng giá vào khoảng tháng 3-4/2007 và lên ñến ñỉnh ñiểm với sự kiện tranh mua căn hộ The Vista và Sky Garden III ở TP HCM, không giống như ñợt sốt ñất năm 2001-2003, ñợt sốt năm 2007 chỉ diễn ra cục bộ, tập trung chủ yếu ở TP HCM, chẳng hạn , khu The Vista quận 2, tăng giá từ gần 1.400 USD mỗi mét vuông vào ñầu năm lên ñến 2.800-3.000 USD mỗi mét vuông vào tháng 8/2007 Những căn hộ trong dự án Saigon Pearl cuối năm 2006 có giá 1.500 USD mỗi mét vuông nhưng hiện nay ñã lên ñến 2.900 - 3.000USD mỗi mét vuông

Khi các dự án lớn mọc lên, thì giá ñất nền ở các khu vực lân cận cũng tăng lên chóng mặt Cụ thể, ta thấy dự án khu dân cư trên ñường Trần Não vào thời ñiểm 8/2007 ñã tăng ñến 32-33 triệu ñồng mỗi mét vuông trong khi 4 tháng trước ñó 28 triệu ñồng mỗi mét vuông Tương tự, dự án khu dân cư tại phường Phước Long B có giá 4,5-5 triệu ñồng mỗi mét vuông, trong khi trước ñó, vào tháng 4/2007, giá chỉ từ 3,5-3,6 triệu ñồng mỗi mét vuông