MỤC LỤC
Phỏt triển và ủiều hành tốt thị trường Bất ủộng sản sẽ cú tỏc dụng thỳc ủẩy tăng trưởng kinh tế thụng qua cỏc biện phỏp kớch thớch vào ủất ủai, tạo lập cỏc cụng trỡnh, nhà xưởng, vật kiến trỳc..ủể từ ủú tạo nờn chuyển dịch ủỏng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Nếu thỳc ủẩy bằng cơ chế, chớnh sỏch và phỏp luật ủể cỏc giao dịch Bất ủộng sản chớnh thức (cú ủăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và ủổi mới cơ chế giao dịch theo giỏ thị trường thỡ hàng năm thị trường Bất ủộng sản sẽ cú thể tự mỡnh ủúng gúp cho nền kinh tế với mức xấp sỉ khoảng 20.000 tỷ ủồng trong suốt thời gian một năm.
Tuy nhiờn, do bất ủộng sản là loại hàng hoỏ ủặc biệt nờn giỏ cả hàng hoỏ bất ủộng sản cũng cú nhiều khỏc biệt so với hàng hoỏ khỏc như: giỏ cả bất ủộng sản mang tớnh khu vực sõu sắc, giỏ cả thay ủổi nhanh chúng theo thời gian, theo cỏc yếu tố của diễn biến thị trường. + Cỏc yếu tố thuộc về chớnh sỏch vĩ mụ và phỏp lý : tốc ủộ tăng trưởng kinh tế, mức thu nhập bỡnh quõn ủầu người, chớnh sỏch tài chớnh, cỏc quy ủịnh về quy hoạch, sử dụng, kinh doanh, và cỏc quy ủịnh khỏc của Nhà nước cú liờn quan ủến bất ủộng sản.
Tổ chức phỏt triển quỹ ủất hoạt ủộng theo loại hỡnh ủơn vị sự nghiệp cú thu hoặc doanh nghiệp nhà nước thực hiện nhiệm vụ công ích do ủy ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết ủịnh thành lập ủể thực hiện bồi thường, giải phúng mặt bằng trong trường hợp thu hồi ủất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng ủất ủược cụng bố mà chưa cú dự ỏn ủầu tư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ủất trong khu vực cú quy hoạch phải thu hồi ủất mà người sử dụng ủất cú nhu cầu chuyển ủi nơi khỏc trước khi Nhà nước quyết ủịnh thu hồi ủất; quản lý quỹ ủất ủó thu hồi và tổ chức ủấu giỏ quyền sử dụng ủất theo quyết ủịnh của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền ủối với diện tớch ủất ủược giao quản lý. Nhà nước cũn tham gia giao dịch trờn thị trường Bất ủộng sản như cỏc chủ thể khỏc nhằm ủỏp ứng nhu cầu về Bất ủộng sản trong việc thực hiện cỏc chức năng quản lý nhà nước.Nhà nước giỏm sỏt theo dừi quỏ trỡnh thực thi cỏc quy ủịnh của Nhà nước về sự phát triển tạo nên một hệ thống hữu hiệu và công bằng về phân phối sử dụng ủất và ủảm bảo phỏt triển cú chất lượng cao.
Nếu cỏc dự ỏn do doanh nghiệp tư nhõn ủầu tư ủỏp ứng nhu cầu xã hội thì các nhà làm luật cũng như các cán bộ giám sát vừa phải ủảm bảo quyền lợi của cộng ủồng nhưng vừa khụng tạo nờn cỏc rào cản ủối với cỏc dự ỏn cú tớnh sỏng tạo, cú thiết kế tốt và ủỏp ứng ủược nhu cầu xó hội. Sự phát triển kinh tế của một quốc gia: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia là một trong những yếu tố quan trọng làm gia tăng nhu cầu sử dụng ủất ủai vào cỏc mục ủớch xõy dựng cỏc cơ sở sản xuất kinh doanh, cỏc cơ sở hạ tầng như ủường sỏ, bưu chớnh viễn thụng, cỏc khu thương mại… Sự tăng trưởng này ủũi hỏi phải chuyển dịch một số diện tớch ủất ủang sử dụng vào mục ủớch nụng nghiệp, lõm nghiệp sang sử dụng vào mục ủớch cụng nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch…ðiều ủú ủó làm gia tăng cỏc giao dịch ủất ủai và cỏc bất ủộng sản khỏc trong nền kinh tế tức là thỳc ủẩy thị trường bất ủộng sản phỏt triển.
Tập quán, truyền thống và thị hiếu của một quốc gia: Tập quán, truyền thống và thị hiếu là yếu tố mang tớnh nhõn văn của thị trường bất ủộng sản. Thụng thường yếu tố này làm ủẩy nhanh hoặc hạn chế cỏc giao dịch trờn cỏc phương tiện như ủảm bảo ủộ tin cậy giữa cỏc bờn mua và bỏn, cho thuờ và ủi thuờ,…mặt khỏc nú cũng tỏc ủộng ủến việc sử dụng cỏc phương tiện, cỏc hỡnh thức thanh toỏn.
Tuy nhiờn, giao dịch về Quyền chọn Bất ủộng sản ủũi hỏi phải cú một khoản hoa hồng, gọi là phớ Quyền chọn ( Option Premiums), và ủõy là chi phớ ủối với giao dịch Quyền chọn Bất ủộng sản. Vớ dụ, nếu một người sở hữu một Bất ủộng sản muốn phũng ngừa rủi ro liờn quan ủến Bất ủộng sản ấy, ủiều anh ta cần làm là thực hiện một giao dịch Swap Bất ủộng sản với một người khỏc.
Tuy nhiờn ủể ủược hưởng mức ưu ủói trờn, người bỏn nhà phải sở hữu và sống trong ngụi nhà này ít nhất là hai năm ( hai năm này không bắt buộc là 24 tháng liên tục), trừ những trường họp bất khả khỏng như bệnh tật, thay ủổi nơi cư trỳ do thay ủổi chỗ làm, … Ngoài thuế bất ủộng sản, khi bỏn nhà cú lói, mà nhà ở chưa quỏ 2 năm, chủ nhà cũn phải ủúng thuế thu nhập từ khoản lói (chừng 15%). Thị trường Bất ủộng sản ở Anh rất quan tõm ủến phỏi sinh Bất ủộng sản vỡ những thuận lợi do cụng cụ này mang lại, nú giỳp nhà ủầu tư cú thể ủầu tư vào Bất ủộng sản thụng qua một danh mục ủầu tư mà khụng cần phải bỏ một số tiền lớn ra ủể sở hữu tài sản thực, nú ủồng thời cũng giỳp nhà ủầu tư hạn chế ủược rủi ro biến ủộng giỏ Bất ủộng sản thụng qua một sự ủảm bảo về giỏ trong một thời gian nhất ủịnh.
Muốn thỳc ủẩy phõn khỳc thị trường Bất ủộng sản này, nhà nước cần quan tõm, khuyến khớch cỏc cụng ty ủầu tư và kinh doanh Bất ủộng sản chỳ trọng ủến cỏc dự ỏn nhà giỏ thấp,giảm bớt thủ tục ủầu tư, ủồng thời tạo nhiều cơ hội cho các cư dân hạn chế nguồn tài chính có thể dễ dàng hơn trong việc tiếp cận cỏc sản phẩm Bất ủộng sản. Khụng những thế, chương 1 cũng ủề cập ủến kinh nghiệm của cỏc nước trờn thế giới trong nỗ lực phỏt triển thị trường Bất ủộng sản thụng qua cỏc giải phỏp tài chớnh ủể tạo nờn nền tảng lý luận nhằm ủưa ra những giải phỏp phỏt triển thị trường Bất ủộng sản tại TP.HCM ở Chương 3 sau khi phân tích những mặt hạn chế tồn tại trên thị trường trong giai ủoạn hiện nay ở Chương 2.
Sự im ắng của thị trường và xu hướng giảm giỏ mạnh, cựng với thụng tin về chớnh sỏch thuế luỹ tiến theo hướng ủỏnh thuế luỹ tiến ủối với cỏc trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng cú nhiều nhà, ủất vượt hạn mức quy ủịnh, cú nhà ủất nhưng khụng ủưa vào khai thỏc sử dụng nhằm mục ủớch hạn chế ủầu cơ, cỏc nhà ủầu tư nhỏ lẻ khụng muốn giữ Bất ủộng sản của mỡnh lõu hơn vỡ lo ngại giỏ sẽ tiếp tục giảm, mặt khỏc, do giỏ vàng biến ủộng cũng khiến một số nhà ủầu tư muốn bỏn ủi cỏc loại nhà , ủất ủang nắm giữ ủể chuyển sang ủầu tư vàng. Mục tiờu của việc ủỏnh thuế lũy tiến ủối với bất ủộng sản là làm cho những nhà ủầu cơ giảm sức mua, từ ủú tạo cơ hội cho những người cú nhu cầu thực sự tiếp cận ủược với nhà, tuy nhiờn, hiện nay thuế ủỏnh vào kinh doanh bất ủộng sản ủó quỏ nhiều, nếu tiếp tục ủỏnh thuế lũy tiến ủối với nhà, ủất thỡ thị trường sẽ chậm phỏt triển.
Bởi lẽ, theo khoản 1 ðiều 40 Luật Nhà ở cú quy ủịnh tiờu chuẩn thiết kế ủối với căn hộ chung cư trong cỏc dự ỏn phỏt triển nhà ở thương mại phải ủảm bảo diện tớch sàn xõy dựng tối thiểu cho mỗi căn là 45 một vuụng, trong khi ủú, rất nhiều tầng lớp cư dõn cú thu nhập rất thấp, họ lại chỉ cần nhà cú diện tớch nhỏ (khoảng 30-35 một vuụng) ủể phự hợp với tỳi tiền eo hẹp của mỡnh, trong ủú bao gồm người ủộc thõn, người già, sinh viờn mới ra trường, ngay cả hơn 90.000 cặp vợ chồng trẻ ở TP.HCM cũng có nhu cầu tương tự. Cụ thể là nhà nước cho phép Ngân hàng Citibank thực hiện thớ ủiểm hoỏn ủổi lói suất giữa 2 ủồng tiền từ ngày 1/3/2005 ủến 2/2006, cho phộp Ngõn hàng Standard Chartered chi nhỏnh tại Việt Nam thực hiện hoỏn ủổi lói suất chộo giữa 2 ủồng tiền chộo (Cross Currency Swap- CCS) ủối với khoản vay ngoại tệ của khỏch hàng sau khi khách hàng vay ngoại tệ; cho phép Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương thực hiện giao dich hợp ủồng tương lai trờn thị trường hàng hoỏ (9/2004); về quyền chọn ngoại tệ (Option ngoại tệ/ VND), nhà nước chỉ cho.
Khi giỏ ở mức ủộ hợp lý, nhu cầu người sử dụng sẽ tăng cao, doanh nghiệp sẽ dễ bỏn ủược Bất ủộng sản của mỡnh cho ủối tượng cú nhu cầu thật với những hình thức thanh toán cụ thể, hợp lý và an toàn, sẽ hạn chế trường hợp tất cả các sản phẩm ủều rơi vào tay nhà ủầu tư lướt súng, nếu họ khụng bỏn ra kịp thời sẽ dẫn ủến tỡnh trạng trỡ truệ trong việc thanh toỏn những lần tiếp theo cho DN. Ngoài cỏc vấn ủề bất cập về trường phỏp lý, cơ chế chớnh sỏch, quản lý nhà nước, tỏc ủộng của cỏc thị trường vàng, chứng khoỏn… thỡ vấn ủề vốn ủang ủược xem là bài toỏn nan giải nhất của cỏc doanh nghiệp kinh doanh bất ủộng sản, và chớnh khú khăn về nguồn vốn ủó hạn chế phần lớn nguồn cung Bất ủộng sản trên thị trường.
Việc ủảm bảo thanh toỏn cú thể thụng qua bảo lónh thanh toỏn của cỏc tổ chức tài chớnh, tớn dụng, hoặc bảo ủảm bằng tài sản của tổ chức phỏt hành ( tức là chớnh cụng ty Bất ủộng sản); theo ủú, tài sản bảo ủảm thanh toỏn phải ủược xỏc ủịnh giỏ trị bởi cỏc tổ chức chuyờn mụn cú chức năng ủịnh giỏ; ủồng thời, giỏ trị tài sản ủảm bảo thanh toỏn phải lớn hơn giỏ trị (gốc, lói) trỏi phiếu ủược bảo ủảm bằng tài sản. Cỏc thành viờn tham gia Quỹ tớn thỏc ủầu tư Bất ủộng sản phải ủộc lập về lợi ớch nhằm ủảm bảo mức ủộ ủộc lập trong hoạt ủộng của REIT ðiều kiện thứ hai là uy tín của công ty quản lý quỹ, các doanh nghiệp và cỏ nhõn chỉ ủầu tư khi tin tưởng vào nguồn lực, kinh nghiệm kinh doanh bất ủộng sản, kinh nghiệm quản lý vốn, hiểu biết và cú kinh nghiệm về thị trường bất ủộng sản, thị trường vốn, cú kỹ năng quản lý ủầu tư, quản lý tài sản ủể ủầu tư và khai thỏc cú hiệu quả của cỏc thành viờn của cụng ty quản lý Quỹ tớn thỏc ủầu tư bất ủộng sản.