Huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - NGUYỄN THỊ LAN HƯƠNG HUY ĐỘNG NGUỒN TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU Hà Nội – 2018 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ NGUYỄN THỊ LAN HƯƠNG HUY ĐỘNG NGUỒN TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng Mã số: 60 34 02 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS.LÊ TRUNG THÀNH XÁC NHẬN CỦA CÁN BỘ HƯỚNG DẪN XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HĐ CHẤM LUẬN VĂN Hà Nội – 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn “ Huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” kết nghiên cứu riêng tôi, chưa công bố công trình nghiên cứu người khác Việc sử dụng kết quả, trích dẫn tài liệu người khác đảm bảo theo quy định Các nội dung trích dẫn tham khảo tài liệu, sách báo, thông tin đăng tải tác phẩm, tạp chí trang web theo danh mục tài liệu tham khảo luận văn Hà Nội, Ngày 29 tháng 10 năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Lan Hương LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, tơi xin bày tỏ lòng biết ơn tới Ban giám hiệu trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội, đến quý thầy Khoa Tài Chính – Ngân hàng tạo điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành luận văn Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS.Lê Trung Thành tận tình dạy giúp đỡ tơi suốt q trình nghiên cứu thực luận văn Tôi xin gửi lời cảm ơn tới thầy cô Hội đồng chấm luận văn tạo điều kiện cho bảo vệ luận văn góp ý sửa đổi nghiên cứu giúp tơi hồn thiện luận văn cách tốt Cuối xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới người thân gia đình, bạn bè, đồng nghiệp ln động viên, khích lệ tơi suốt q trình hồn thành khóa học Tơi xin chân thành cảm ơn Hà Nội, ngày 29 tháng 10 năm 2018 Nguyễn Thị Lan Hương TÓM TẮT LUẬN VĂN Tên luận văn: Huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Tác giả: Nguyễn Thị Lan Hương Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Bảo vệ năm: 2018 Giáo viên hướng dẫn: TS Lê Trung Thành Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu: Hệ thống hóa làm rõ vấn đề lý luận thị trường bất động sản, huy động nguồn tài để phát triển thị trường bất động sản Đánh giá thực trạng huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua, đánh giá thành cơng, hạn chế, tìm nguyên nhân hạn chế việc huy động nguồn tài cho thị trường Từ đưa số giải pháp thực tiễn Những đóng góp luận văn: Đề tài nghiên cứu với mong muốn có đóng góp sau: i) Tổng quan tình hình nghiên cứu huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trường bất động sản ii) Phân tích đánh giá thực trạng huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn iii) Đưa số giải pháp có ý nghĩa thực tiễn việc tăng cường huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam iv) Ngoài ra, luận văn tài liệu tham khảo hữu ích cho chủ thể tham gia thị trường bất động sản việc huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam MỤC LỤC Hà Nội – 2018 ii LỜI CAM ĐOAN iii MỤC LỤC .vi DANH MỤC BẢNG .xxxiii DANH MỤC BIỂU ĐỒ xxxiii LỜI MỞ ĐẦU Đối tượng nghiên cứu luận văn thị trường bất động sản hình thức huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, luận văn nghiên cứu từ góc độ quan quản lý Nhà nước Phạm vi nghiên cứu luận văn tập trung nghiên cứu huy động nguồn tài ngồi nước nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, nghiên cứu từ góc độ quan quản lý Nhà nước Các nguồn tài nghiên cứu khuôn khổ luận văn gồm: nguồn vốn chủ sở hữu, nguồn vốn tín dụng nước, nguồn vốn huy động dân; nguồn vốn nước để phát triển thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn từ 2010 đến 2017 Các giải pháp huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam đề xuất kiến nghị cho giai đoạn đến 2020 CHƯƠNG TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HUY ĐỘNG NGUỒN TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu 1.1.1 Các nghiên cứu công bố Ở nước ta có nhiều đề tài nghiên cứu liên quan đến huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam như: Lê Văn Bình (2010) nghiên cứu bất động sản thị trường bất động sản, sách tài chủ yếu Việt Nam từ năm 1993 đến Trong nghiên cứu, tác giả xác lập sở lý luận thực tiễn để đề giải pháp tài nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 năm .5 Nguyễn Hồ Phi Hà (2012) thơng qua nghiên cứu trình bày sở lý luận huy động nguồn lực tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Nghiên cứu thực trạng huy động nguồn lực tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam giải pháp tăng cường đến năm 2020 Lê Xuân Bá (2006) tác giả sách “ Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam” Mục đích sách "Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam" nhằm cung cấp cho nhà nghiên cứu, nhà hoạch định sách bạn đọc thơng tin bổ ích sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Nội dung sách đề cập đến số vấn đề lý luận thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản, kinh nghiệm Australia New Zealand sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản số tỉnh, Thành phố Việt Nam Đồng thời, tác giả nêu lên thực trạng sách đất đai, xây dựng, tín dụng, ngân hàng tài chính, ưu điểm tồn nhằm tạo điều kiện thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Trên sở tác giả đề xuất số giải pháp hồn thiện sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản thời gian tới Trương Tấn Sang (2008) phân tích thị trường bất động sản nước ta chủ yếu tập trung vào thị trường mua bán, chuyển dịch Những năm qua, tượng đầu làm phát sinh nhiều vấn đề phức tạp sách đền bù, giải tỏa, tái định cư cho người dân, làm trì trệ nhiều cơng trình xây dựng bản….Gỉai pháp tăng cung, sử dụng sách thuế phí để điều tiết khối cầu, sử dụng cơng cụ đầu tư tài để tạo kết nối thị trường bất động sản thị trường vốn Tuy nhiên tác giả chưa sâu tình hình huy động tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Nghiên cứu Nguyễn Quốc Nghi Nguyễn Hữu Thuận (2012): Tác giả nêu tầm quan trọng vốn FDI với kinh tế tình hình thu hút FDI Việt Nam thời gian qua, đồng thời thực tế năm qua công tác thu hút FDI Việt Nam trọng nhiều đến số lượng dự án vốn đăng ký đầu tư, chưa thực đánh giá tầm quan trọng chất lượng dự án đầu tư Từ tác giả đề xuất số giải pháp theo cách tiếp cận Marketing nhằm nâng cao khả thu hút FDI, góp phần đưa Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn mắt nhà đầu tư giới Ngồi số chuyên đề nghiên cứu, báo đăng tạp chí nghiên cứu kinh tế chuyên ngành số tham luận hội thảo khoa học huy động tài nhằm phát triển thị trường bất động sản như: Nguyễn Nhật Quang (2003), nghiên cứu thực trạng giải pháp tài cho phát triển thị trường Bất Động Sản Việt Nam; Nguyễn Hải Yến (2011), nghiên cứu thực trạng giải pháp tăng cường thu hút quản lý đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất động sản Hà Nội; Nguyễn Thị Kim Oanh (2015), nghiên cứu thực trạng giải pháp tăng cường thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam 1.1.2 Những kết chủ yếu từ cơng trình nghiên cứu Qua khảo sát cơng trình nghiên cứu nước nước ngồi, thấy có nhiều cơng trình nghiên cứu huy động tài nhằm phát triển thị trường bất động sản đưa giải pháp huy động tài chính, kênh huy động vốn (thu hút vốn đầu tư nước ngoài, vốn tín dụng nước…) nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Các luận văn, luận án, sách chuyên khảo nghiên cứu thực trạng TTBĐS Việt Nam giai đoạn gần phân tích, tìm hạn chế việc phát triển thị trường BĐS thiếu vốn, từ việc tìm giải pháp để tăng cường huy động tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới đòi hỏi cấp bách Các cơng trình nghiên cứu có đóng góp định như: phân tích thực trạng huy động tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam; đề xuất giải pháp nâng cao khả huy động tài phát triển thị trường BĐS VN thời gian tới; rút số học kinh nghiệm VN việc huy động tài phát triển thị trường BĐS Việt Nam .7 1.1.3 Khoảng trống nghiên cứu Các cơng trình nghiên cứu đề cập giải khía cạnh khác huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Tuy nhiên đề tài chưa sâu đánh giá cách hệ thống, đầy đủ thực trạng giải pháp huy động tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Chính tác giả nghiên cứu đề tài “ Huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” để sâu vào phần tích đánh giá thực trạng, đưa số giải pháp 1.2 Cơ sở lý luận huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trường bất động sản 1.2.1 Một số vấn đề chung phát triển thị trường bất động sản .8 a Khái niệm thị trường BĐS: Thị trường BĐS hiểu sau: “Thị trường bất động sản tổng thể giao dịch bất động sản dựa quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn khơng gian thời gian định” Trong cách diễn đạt thông thường khái niệm thị trường bất động sản thường nhắc đến là: “nơi diễn quan hệ giao dịch bất động sản, người mua người bán tác động quan lại lẫn để xác định giá số lượng hàng hóa, dịch vụ BĐS giao dịch” Trong cách diễn đạt này, khái niệm “nơi” đơn địa điểm mà bao hàm yếu tố khơng gian thời gian quan hệ giao dịch BĐS diễn b Đặc điểm thị trường Bất Động Sản Hàng hóa BĐS loại hàng hóa đặc biệt, khác với loại hàng hóa nên thị trường BĐS có đặc điểm riêng Thứ nhất, tính cách biệt hàng hóa địa điểm giao dịch Đàm phán nơi giao dịch, cung cấp thông tin cho nhau; Kiểm tra thực địa, xác định tính có thực độ xác thông tin; .8 Đăng ký pháp lý BĐS .8 Chính điều làm cho quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài, dễ gặp biến động (thay đổi giá, thay đổi pháp lý hay thay đổi điều kiện mơi trường…) Do tính “khơng di dời” BĐS nên TTBĐS mang tính địa phương cần đến dịch vụ trung gian Thứ hai, thị trường BĐS thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng BĐS Đặc điểm đặc điểm đất đai quy định Đặc điểm đất đai không hao mòn hay khơng (trừ trường hợp đặc biệt) người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai hàng hóa khác Điều mà họ mong muốn quyền hay lợi ích đất đai mang lại Do đó, xem xét giá đất đai, khơng thể xác định giá trị xác định giá trị hàng hóa thơng thường mà phải xác định dựa khả sinh lợi đất đai khả sinh lợi vốn đầu tư vào đất đai Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng tính khu vực sâu sắc BĐS loại hàng hoá cố định di dời mặt vị trí chịu ảnh hưởng yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong đó, Bên cạnh đó, cần nghiên cứu để áp dụng mơ hình thành cơng huy động nguồn lực tài chính, quỹ đầu tư BĐS nước, đặc biệt nước châu Á, mơ hình hệ thống nhận tiền đặt cọc Thái Lan, hay mơ hình Cơng ty cho vay tài nhà Nhật Bản,… Đồng thời, nên sớm nghiên cứu chế định loại hình quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT) để phát triển thị trường BĐS – mơ hình nhiều nước phát triển giới áp dụng 4.2.1.4 Huy động vốn qua hình thức “ mua bán nhà giấy” Hồn chế “ mua bán nhà giấy “ để tiền tiết kiệm, tiền nhàn rỗi dân thực trở thành nguồn vốn quan trọng cho đầu tư BĐS Khơi nguồn vốn dân giải pháp huy động nguồn tài quan trọng thị trường BĐS, đặc biệt thời điểm thiếu vốn Muốn vậy, cần phải sớm có quy định, quy chế giám sát, kiểm tra chặt chẽ hình thức huy động này, nhằm làm giảm thiểu rủi ro tiềm ẩn triển khai rủi ro chất lượng, tiến độ, giá trị thủ tục cấp giấy chứng nhận… Ngoài ra, cần phải xây dựng hành lang pháp lý thật đầy đủ phù hợp, để tạo chế đảm bảo giao dịch dịch vụ tài chính, đảm bảo chất lượng, tiến độ với tham gia giám sát cộng đồng người góp vốn 4.2.1.5 Đối với hình thức huy động nguồn tài khác Tiếp tục khuyến khích tạo điều kiện để thị trường BĐS huy động nguồn tài thơng qua thị trường chứng khốn phát hành trái phiếu cổ phiếu Tiếp tục khuyến khích tạo điều kiện để nhà đầu tư BĐS huy động nguồn tài thơng qua dự án đặc thù (BOT, BTO, BT, PPP….) Sớm xây dựng hoàn thiện khung pháp luật chấp BĐS 82 ngân hàng thương mại nước nhằm mở rộng luồng vốn cho thị trường BĐS 4.2.2 Nhóm giải pháp hỗ trợ 4.2.2.1 Giải pháp hồn thiện cơng tác quy hoạch Để đổi nội dung nâng cao chất lượng công tác quy hoạch cần phải tập trung vào nội dung sau: - Đổi công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch chi tiết địa phương quy hoạch tổng thể nước, đảm bảo quy hoạch, kế hoạch phát triển có chất lượng, có tầm nhìn dài hạn - Cần có hệ thống luật đầy đủ, hồn chỉnh thống công tác quy hoạch vấn đề vướng mắc chưa có tính đồng bộ, phối hợp quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch xây dựng quy hoạch chi tiết không gian thời gian cụ thể, quy hoạch đơi thiếu tầm nhìn chiến lược phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế xã hội - Tăng cường công tác đạo thực quy hoạch; xây dựng tiến độ thực hiện; quán lý chặt chẽ việc xây dựng theo kế hoạch, nghiêm cấm hoạt động xây dựng tự phát, xây dựng cơng trình trái quy hoạch… 4.2.2.2.Giải pháp hồn thiện hệ thống thơng tin dự báo thị trường BĐS Xây dựng hệ thống thông tin, dự báo thị trường BĐS cần thiết Giải pháp cụ thể bao gồm: -Hình thành tổ chức nghiên cứu dự báo chuyên thị trường BĐS cơng tác nghiên cứu dự báo thị trường quan trọng vấn đề dự báo tính chu kỳ thị trường, dự báo quan hệ cung – cầu - Xây dung sở liệu quan điều hành quản lý thị trường BĐS Các sở liệu phải hình thành từ tiêu chí đánh giá thị trường cách khoa học, khách quan thống nhất, tránh chồng chéo 83 - Hình thành trung tâm (có tham gia giám sát Nhà nước) thu thập, xử lý, phân tích, tổng hợp xây dựng hệ thống thông tin liên quan đến thị trường BĐS, quy hoạch, dự án BĐS, hạ tầng kỹ thuật, khu đô thị…) Trung tâm đáp ứng kịp thời có nhu cầu thơng tin thị trường Tuy nhiên, khách hàng cần khai thác thơng tin phải phí, ngược lại trung tâm cung cấp thơng tin phải chịu hồn tồn trách nhiệm độ tin cậy thông tin 4.2.2.3 Giải pháp hoàn thiện hệ thống tổ chức hỗ trợ thị trường BĐS Tiếp tục hoàn thiện tổ chức, nâng cao lực cho hệ thống môi giới, định giá BĐS sàn giao dịch BĐS cách Nhà nước phải tang cường phổ biến quy phạm pháp luật, giám sát chặt chẽ việc tổ chức đào tạo; cần thắt chặt khâu đào tạo, bồi dưỡng kiến thức cho nhà môi giới người làm cơng tác định giá BĐS Hồn thiện quy chế hình thành hoạt động tổ chức tư vấn pháp lý BĐS, bảo hiểm BĐS, phân tích thơng tin BĐS, tránh tượng hình thành cách tràn lan hoạt động hiệu Cũng cần có chế tài xử phạt nghiêm, đủ mạnh để hạn chế tiêu cực tổ chức hỗ trợ thị trường sai phạm, gây ảnh hưởng xấu đến thị trường 4.2.2.4 Giải pháp hồn thiện chế, thủ tục hành Cải cách thủ tục hành đầu tư, chấp thuận phê duyệt dự án đầu tư thủ tục liên quan đến đất đai dự án đầu tư kinh doanh BĐS theo hướng giảm bớt thủ tục không cần thiết, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án Đồng thời, tiếp tục thực triệt để, có hiệu chế “ cửa” thủ tục hành liên quan đến cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu cơng trình xây dựng thủ tục 84 chuyển dịch BĐS, góp vốn chấp BĐS 4.3 Kiến nghị 4.3.1 Kiến nghị vơí phủ Nhanh chóng hồn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến TTBĐS hoạt động kinh doanh BĐS Cần rà soát quy định chồng chéo, chưa phù hợp hệ thống pháp luật có liên quan tới thị trường BĐS Cần đảm bảo tính thống quy định Bộ, Ban, Ngành TTBĐS huy động nguồn tài doanh nghiệp kinh doanh BĐS nói riêng Đẩy mạnh cơng khai, minh bạch thông tin để ổn định thị trường Cần tạo môi trường điều kiện thuận lợi nhằm thu hút đầu tư TTBĐS, thơng qua tang cường huy động nguồn tài cho thị trường Sớm xây dựng sách hỗ trợ doanh nghiệp Cần thành lập Qũy nhà quốc gia địa phương chuyên ngành cho người có thu nhập thấp thuê thuê mua nhà Thị trường BĐS phụ thuộc lớn vào động thái sách Nếu khơng có biện pháp xử lý đồng sách tài tiền tệ đẩy thị trường BĐS vào tình trạng vơ khó khăn Nếu muốn cân nguồn tài cho bất động sản tảng cầm cố, chấp phải vững chắc; đồng thời Chính phủ phải ln sẵn sàng tham gia ổn định thị trường nhiều biện pháp linh hoạt Thực giải pháp mạnh, mang tính đồng chắn nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS tăng lên đáng kể, tạo nên kênh đầu tư hấp dẫn, ổn định an toàn Cần thấy việc huy động, vay mượn dân giao dịch xuất phát từ yếu tố khách quan, cần có khn khổ thủ tục pháp lý cần thiết để giao dịch cơng khai, hợp thức hóa Đồng thời, cần phải thiết lập nâng cao chất lượng kênh thông tin thị trường bất động sản để làm sở cho ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả 85 chi trả chủ đầu tư Hiện nay, Luật Đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất chấp để thu hồi nợ, chưa có quy định để xác định giao dịch bất động sản (hợp pháp) vay quy định việc xác định giá trị tài sản quyền sử dụng đất doanh nghiệp Nhà nước giao đất trước chuyển sang thuê…đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng Do đó, cần phải sớm hoàn thiện, chỉnh sửa bổ sung số quy định hệ thống pháp luật đất đai, bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh vào bất động sản Hiệp hội BĐS kiến nghị với quan quản lý Nhà nước, nghiên cứu đề xuất hành lang pháp lý tạo điều kiện cho hình thành định chế tài chính, tín dụng phi ngân hàng như: Quỹ đầu tư bất động sản, Tổ chức tái cho vay chấp nhà ở, Trái phiếu dự án, Quỹ tiết kiệm nhà ở, Hệ thống tiêu chí thẩm định khoản cho vay nhà ở…và cải tiến, dỡ bỏ rào cản hạn chế hoạt động doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại, mở rộng hướng thu hút nguồn vốn Hoàn chỉnh chế “mua bán nhà giấy” - Trên thực tế, chế “mua bán nhà giấy” giải pháp vốn quan trọng ln tiềm ẩn rủi ro triển khai Đó rủi ro chất lượng, tiến độ, giá trị, thủ tục cấp giấy chứng nhận Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà đưa số quy định nhằm khắc phục số rủi ro chế chưa bảo đảm thực khơng rủi ro Chính vậy, cần tạo chế đảm bảo giao dịch dịch vụ tài đảm bảo chất lượng, tiến độ với tham gia giám sát cộng đồng người góp vốn Mặt khác, cần có quy định cụ thể điều kiện thực chế nhà đầu tư nước nước để vừa tạo 86 công môi trường kinh doanh bất động sản mà vừa sử dụng nhiều vốn đầu tư từ nguồn vốn FDI Tại nhiều hội thảo, doanh nghiệp kinh doanh BĐS tranh luận nhiều việc kênh huy động vốn giúp họ bật dậy sau khủng hoảng Nhưng, có nguyên tắc nhận đồng thuận cao cần đa dạng hóa kênh huy động vốn, tương ứng với đà phát triển thị trường Điều kiện đủ phải có khung pháp lý cho định chế tài chính, thị trường tài liên thơng với thị trường bất động sản Trong hoàn cảnh tại, thị trường bất động sản nước thiếu vốn mà nước phát triển vừa khỏi khủng hoảng tài tồn cầu giải pháp vốn quan trọng phải xác định luồng vốn tín dụng từ ngân hàng nước Pháp luật nước ta chưa cho phép thực chế chấp chưa thể công nhận quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước ngồi khơng phải nhà đầu tư vào VN Việc chấp dễ quan trọng giải bất động sản chấp người vay tiền khơng có khả trả nợ vay Việc đổi pháp luật không cần thiết nhằm tạo vốn mạnh cho thị trường bất động sản mà đáp ứng cho nhu cầu mở rộng thị trường chứng khoán nước ta hay mở rộng chế mua bán, sáp nhập doanh nghiệp cho doanh nghiệp lớn nước tham gia Hiện khả tăng vốn đầu tư cho bất động sản từ nguồn FDI là giải pháp vốn quan trọng, nhà quản lý thị trường bất động sản nhà đầu tư nước cần có sáng kiến cụ thể để giải vốn nâng cao hiệu đầu tư từ nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài” Chuyên gia hàng đầu bất động sản cho rằng, để tạo thuận lợi cho giải pháp vốn này, mặt cần ưu đãi tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư nước ngoài, mặt khác phải tìm cách nâng cao hiệu đầu tư FDI vào thị 87 trường bất động sản nhà Cứu bất động sản giải pháp để ngân hàng thoát nợ xấu Với Bộ Xây dựng, bên cạnh việc tiếp tục xây dựng, hồn thiện chế sách hướng dẫn địa phương thực quy định pháp luật nhà ở, kinh doanh BĐS quản lý cấu hàng hóa BĐS nhà ở, quan cần nghiên cứu xây dựng, trọng phát triển nhà xã hội cho thuê, có tham gia, điều tiết Nhà nước Rà soát dự án giao để phân loại, điều chỉnh cấu, cắt giảm cho phù hợp với nhu cầu kế hoạch phát triển nhà thị trường Đối với Ngân hàng nhà nước: Theo ý kiến chuyên gia bất động sản, nút thắt thị trường bất động sản sách thắt chặt tiền tệ, thắt chặt vốn cho kinh tế Vì thế, nhà nước nên có sách khai thơng vốn, vực dậy kinh tế Chỉ cần khai thông dòng vốn, tạo phản ứng tích cực dây chuyền, giúp doanh nghiệp chấn chỉnh lại sản xuất, giải nợ nần, ngân hàng giảm nợ xấu Ngân hàng Nhà nước cần tiếp tục đạo ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng thực nghiêm Nghị 11, đảm bảo tín dụng BĐS có tốc độ tăng trưởng tỷ trọng hợp lý, an tồn Trước mắt giảm tăng trưởng tỷ trọng tín dụng bất động sản với lộ trình hợp lý, tránh gây sốc, đồng thời áp dụng biện pháp tăng tính khoản, tránh đóng băng thị trường, tác động xấu lan truyền đến hệ thống tổ chức tín dụng đời sống xã hội Phối hợp với Bộ Xây dựng nghiên cứu để hướng dẫn tổ chức tín dụng thực sách tín dụng phù hợp với tiến trình tái cấu thị trường bất động sản Bố trí nguồn vốn cho vay dự án nhà thu nhập thấp, cho người mua nhà thực Hạn chế cho vay dự án khởi cơng, giải phóng mặt bằng, dự án BĐS cao cấp; giám sát chặt cho cá nhân vay kinh doanh bất động sản Tăng cường giám sát tình hình cấp tín dụng BĐS tổ chức 88 tín dụng Phát xử lý kịp thời khoản nợ hạn, ảnh hưởng tới chất lượng tín dụng tổ chức tín dụng Ở góc độ Bộ Tài chính, nhiệm vụ trọng tâm hướng dẫn địa phương phương pháp xác định giá đất sát thị trường điều kiện bình thường, theo hướng cơng khai, dễ xác định nhằm giảm thời gian chi phí cho doanh nghiệp 4.3.2 Kiến nghị với tổ chức tín dụng doanh nghiệp tham gia đầu tư TTBĐS a Kiến nghị với tổ chức tín dụng Một lượng tín dụng lớn ngân hàng nằm BĐS, cho vay BĐS chiếm tỷ lệ lớn nợ xấu Ngân hàng mở cửa với BĐS cách để gỡ khó cho mình! Trong bối cảnh thị trường tài nước ta nay, tín dụng ngân hàng kênh cung cấp vốn chủ yếu cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, để việc huy động theo kênh hiệu cần phải tăng cường huy động vốn trung dài hạn ngân hàng kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn vay trung dài hạn Việc thắt chặt tín dụng mức ngân hàng khiến dòng tiền khơng lưu thơng khiến ngân hàng giảm nhanh dư nợ cho vay BĐS, đồng nghĩa với việc tăng tỉ lệ nợ xấu, nợ khó đòi với khoản vay trước Vì bên cho vay cần bắt tay phối hợp với doanh nghiệp bất động sản, xem xét cụ thể dự án đầu tư phát triển bất động sản thiết yếu cho dân sinh phát triển kinh tế Chỉ nên hạn chế cho người vay để mua bán lại BĐS kiếm lời làm méo mó thị trường, người có nhu cầu thực cần cho vay để cải thiện nhà nhiên cần chọn lọc vay cách hợp lý nhằm giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng 89 Hiện nay, khoản cải thiện chưa bền chặt, nên đơi tổ chức tín dụng thúc ép doanh nghiệp phải trả nợ hạn doanh nghiệp khó khăn nên đặt u cầu tổ chức tín dụng cần cấu lại nợ Với tình hình nợ xấu gia tăng, khoản cải thiện ngân hàng phải đánh giá rõ tình hình tài doanh nghiệp, có biện cấu lại nợ với khoản nợ Tuy nhiên, doanh nghiệp gặp khó khăn tạm thời mà có phương án sản xuất kinh doanh tốt ngân hàng cấu lại nợ Hiện nợ xấu có chiều hướng tăng lĩnh vực sản xuất kinh doanh Từ đầu năm đến nay, nợ xấu khoảng 3,2%, đến khoảng 3,6%, số tổ chức cụ thể tình hình nặng nề Nếu khơng có biện pháp cấu lại nợ doanh nghiệp ngân hàng khó khăn Các ngân hàng nên thực việc cấu lại thời hạn trả nợ khoản vay không trả nợ hạn tác động yếu tố kinh tế nước quốc tế làm cho sản xuất, kinh doanh gặp khó khăn, chậm tiêu thụ xuất sản phẩm, ứ đọng tồn kho hàng hóa Theo đại diện BIDV cấu lại khoản nợ việc làm bình thường hoạt động ngân hàng Trong đó, đến nay, tình trạng doanh nghiệp khó khăn, việc việc đặt Tuy nhiên, việc làm quy định tùy tình hình ngân hàng Đây nhiều hoạt động chúng tơi hỗ trợ doanh nghiệp, tháo gỡ khó khăn cho bạn hàng có lợi cho ngân hàng Các tổ chức tín dụng cần chủ động phối hợp với khách hàng vay để tháo gỡ khó khăn việc trả nợ tiếp cận vốn, nhằm tạo điều kiện cho khách hàng vay bước phục hồi, trì mở rộng sản xuất - kinh doanh, đảm bảo khả trả nợ, giảm nợ xấu; tiếp tục xem xét cho vay nhu cầu vay vốn có hiệu đảm bảo khả trả nợ b.Kiến nghị với doanh nghiệp tham gia đầu tư TTBĐS 90 Thứ cần phải thực kế hoạch tài đặt dự án đầu tư Tăng cường liên doanh liên kết để đầu tư dứt điểm phần dự án để sớm thu hồi vốn Đẩy mạnh áp dụng công nghệ, vật liệu để giảm chi phí đầu tư;… Thứ hai: Cần nâng cao lực tài chính, lực quản trị DN doanh nghiệp phải lập kế hoạch tài để đạt tiêu kinh doanh cho năm tiếp theo, đồng thời phải quản lý rủi ro hay vấn đề khác phát sinh hoạt động Nếu bạn không dành thời gian công sức vào kế hoạch kinh doanh mạnh mẽ với đầy đủ yếu tố hợp lý thích hợp, chẳng hạn miêu tả kinh doanh thuyết phục, kế hoạch tài phân tích thị trường cạnh tranh, nhà đầu tư cho dù túi tiền có rủng rỉnh không dành thời gian để đánh giá đề xuất bạn Sẽ chưa đủ để thuyết phục nhà đầu tư dự án bạn địa điểm lý tưởng đầu tư đơn đưa ý tưởng kinh doanh độc đáo Bạn cần đội ngũ tạo doanh thu để trả nợ khoản vay hay cung cấp chiến lược giải an tồn cho nhà đầu tư mạo hiểm Rất nhiều công ty hay chủ dự án bỏ qua yếu tố thứ hai phương trình định dòng chảy vốn đầu tư Việc cho thấy bạn tuyển dụng nhân viên bán hàng xuất sắc, nhà tiếp thị tài năng, kế toán viên giàu kinh nghiệm cán quản lý chủ chốt khác, hay chí chuyên gia bên luật sư hay nhà phân tích kinh tế người đưa dẫn chuyên môn – thiết yếu để nhanh chóng có gật đầu nhà đầu tư tiềm Bên cạnh đó, minh bạch khâu kế toán quản trị yếu tố quan trọng giúp nhà đầu tư nước ngồi hiểu rõ đánh giá doanh nghiệp 91 Riêng việc huy động nguồn vốn tín dụng ngân hàng nguồn vốn quan trọng chủ yếu hoạt động kinh doanh BĐS, để vay nhanh chóng lượng vốn đáp ứng đủ nhu cầu, doanh nghiệp cần tạo lập uy tín, tin tưởng với ngân hàng Các ngân hàng không muốn từ bỏ mối làm ăn uy tín Để làm điều này, doanh nghiệp cần chấp hành nghiêm chỉnh quy trình tín dụng ngân hàng, đảm bảo trả nợ đủ hạn, sử dụng vốn vay vào mục đích kinh doanh cam kết với ngân hàng Với doanh nghiệp bất động sản nhỏ, liên kết với để tập trung nguồn lực, giải vấn đề vốn trước mắt giải pháp số Trước sức ép vốn, doanh nghiệp nên bắt tay phát triển dự án Mỗi doanh nghiệp điều mạnh riêng mình, người có đất, người có vốn, người có kinh nghiệm,… hợp tác với tạo sức mạnh tập thể, vượt qua khó khăn Việc liên doanh liên kết tiến hành theo hình thức cơng ty cổ phần Khi liên doanh thành lập, việc quản lý chặt chẽ hơn, doanh nghiệp có tính liên kết cao hoạt động phát hành trái phiếu để huy động vốn Nhờ có vốn, dự án triển khai thực cách nhanh chóng, dễ dàng, có lợi cho đơi bên Doanh nghiệp khơng có thêm lợi nhuận mà chia sẻ bớt rủi ro đầu tư Trong tương lai việc liên kết tiến tới hình thành tập đồn BĐS lớn để cạnh tranh với doanh nghiệp BĐS nước ngoài, đồng thời không phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng Tuy nhiên áp dụng phương thức cần ý thận trọng việc phát hành trái phiếu huy động vốn hình thức phức tạp, thiếu hành lang pháp lý, lại chịu chi phối kinh tế vĩ mô Thứ ba: Cần phải chủ động đa dạng hóa hình thức huy động nguồn lực tài Chủ động tăng cường huy động từ nguồn tài khác phù 92 hợp với quy định pháp luật Để huy động nguồn vốn khác nguồn tín dụng từ ngân hàng, doanh nghiệp BĐS cần thực giải pháp: tăng cường liên doanh liên kết thực dự án BĐS; tiếp tục động viên nguồn vốn từ người mua nhà thông qua hợp đồng góp vốn; chia nhỏ hộ để bán, giải pháp giúp tăng hội cho người mua nhà; phát hành trái phiếu, cổ phiếu 93 KẾT LUẬN Tại Việt Nam, nguồn tài để phát triển thị trường bất động sản nước ta chủ yếu từ vay ngân hàng vốn đầu tư FDI Trong đó, nguồn vốn vay ngân hàng gặp khó khăn giá bất động sản nước ta cao, để hạn chế rủi ro, ngân hàng cho vay với mức tín dụng khắt khe hạn chế cho vay trung hạn dài hạn đó, thị trường bất động sản lại cần nguồn vốn trung dài hạn Đối với nguồn vốn FDI năm gần đổ vào thị trường bất động sản nước ta nhiều chủ yếu tập trung vào thị trường cao cấp, không đáp ứng kịp nhu cầu dân cư có thu nhập thấp Để giải vấn đề vốn cho thị trường bất động sản nước ta vấn đề phải tháo gỡ vướng mắc ngân hàng nhà kinh doanh, bên cạnh đó, hình thành quỹ đầu tư tín thác, chứng khốn hố dự án đầu tư kinh doanh, tiếp tục tăng cường thu hút vốn đầu tư nước ngồi… Vì nội dung nghiên cứu đề tài phong phú tồn diện Do đó, luận văn có hạn chế định, em mong nhận đóng góp ý kiến Thầy, Cơ để luận văn hồn thiện Một lần em xin chân thành cảm ơn Thầy Cô đặc biệt Ts Lê Trung Thành tận tình hướng dẫn em suốt trình thực luận văn Em xin chân thành cảm ơn! 94 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT Lê Văn Bình, 2010 Giải pháp tài phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Luận án tiến sĩ Kinh tế Học viện tài Lê Xuân Bá, 2006 Chính Sách Thu Hút Đầu Tư Vào Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam Hà Nội: Nhà xuất Chính Trị Quốc Gia Quách Mạnh Hào, 2016 Phá triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Việt Nam Hà Nội: Nhà xuất Khoa Học Kỹ Thuật Nguyễn Thị Quỳnh Hoa, 2014 Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam tiến trình đổi kinh tế Tạp chí Phát triển & Hội nhập, số 27, trang 10-13 Lê Hải, 2016 Phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Việt Nam.Luận án tiến sĩ Học viện hậu cần Hoàng Thị Thanh Hằng, 2015 Tín dụng ngân hàng để phát triển bền vững thị trường bất động sản Viêt Nam Thành phố Hồ Chí Minh: Nhà xuất Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh Lê Quốc Hội, 2015 Đầu tư trực tiếp nước vào bất động sản bất ổn kinh tế vĩ mô Việt Nam Hà Nội: Nhà xuất Khoa học xã hội Nguyễn Hồ Phi Hà, 2012 Huy động nguồn lực tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Luận án tiến sĩ kinh tế Học viện tài Nguyễn Quốc Nghi Nguyễn Hữu Thuận , 2012 Giải pháp đẩy mạnh thu hút FDI vào Việt Nam theo cách tiếp cận Marketting Tạp chí phát triển kinh tế, số 257, trang 25-28 10 Nguyễn Thị Kim Oanh, 2015 Tăng cường thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Luận văn thạc sĩ Học viện tài 95 11 Nguyễn Nhật Quang, 2003 Một số giải pháp tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Luận văn thạc sĩ kinh tế Học viện tài 12 Trương Tấn Sang , 2008 Hoàn thiện phát triển thị trường bất động sản nước ta Tạp chí cộng sản, số 783, trang 20-22 13 Nguyễn Hải Yến, 2011 Giải pháp tăng cường thu hút vốn quản lý đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất động sản Hà Nội Luận văn thạc sĩ kinh tế Học viện tài II.CÁC WEBSITE: Khánh An, 2018 Siết tín dụng, doanh nghiệp bất động sản huy động vốn thị trường chứng khoán