Huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - NGUYỄN THỊ LAN HƢƠNG HUY ĐỘNG NGUỒN TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU Hà Nội – 2018 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ NGUYỄN THỊ LAN HƢƠNG HUY ĐỘNG NGUỒN TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng Mã số: 60 34 02 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS.LÊ TRUNG THÀNH XÁC NHẬN CỦA CÁN BỘ HƯỚNG DẪN XÁC XÁCNHẬN NHẬNCỦA CỦACHỦ CHỦTỊCH TỊCHHĐ HĐ CHẤM CHẤMLUẬN LUẬNVĂN VĂN Hà Nội – 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn “ Huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” kết nghiên cứu riêng tôi, chưa công bố cơng trình nghiên cứu người khác Việc sử dụng kết quả, trích dẫn tài liệu người khác đảm bảo theo quy định Các nội dung trích dẫn tham khảo tài liệu, sách báo, thông tin đăng tải tác phẩm, tạp chí trang web theo danh mục tài liệu tham khảo luận văn Hà Nội, Ngày 29 tháng 10 năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Lan Hƣơng LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, xin bày tỏ lòng biết ơn tới Ban giám hiệu trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội, đến q thầy Khoa Tài Chính – Ngân hàng tạo điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành luận văn Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS.Lê Trung Thành tận tình dạy giúp đỡ tơi suốt q trình nghiên cứu thực luận văn Tôi xin gửi lời cảm ơn tới thầy cô Hội đồng chấm luận văn tạo điều kiện cho bảo vệ luận văn góp ý sửa đổi nghiên cứu giúp tơi hồn thiện luận văn cách tốt Cuối xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới người thân gia đình, bạn bè, đồng nghiệp ln động viên, khích lệ tơi suốt q trình hồn thành khóa học Tơi xin chân thành cảm ơn Hà Nội, ngày 29 tháng 10 năm 2018 Nguyễn Thị Lan Hƣơng TÓM TẮT LUẬN VĂN Tên luận văn: Huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Tác giả: Nguyễn Thị Lan Hƣơng Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Bảo vệ năm: 2018 Giáo viên hƣớng dẫn: TS Lê Trung Thành Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu: Hệ thống hóa làm rõ vấn đề lý luận thị trường bất động sản, huy động nguồn tài để phát triển thị trường bất động sản Đánh giá thực trạng huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua, đánh giá thành công, hạn chế, tìm nguyên nhân hạn chế việc huy động nguồn tài cho thị trường Từ đưa số giải pháp thực tiễn Những đóng góp luận văn: Đề tài nghiên cứu với mong muốn có đóng góp sau: i) Tổng quan tình hình nghiên cứu huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trường bất động sản ii) Phân tích đánh giá thực trạng huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn iii) Đưa số giải pháp có ý nghĩa thực tiễn việc tăng cường huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam iv) Ngoài ra, luận văn tài liệu tham khảo hữu ích cho chủ thể tham gia thị trường bất động sản việc huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam MỤC LỤC DANH MỤC VIẾT TẮT i DANH MỤC BẢNG i DANH MỤC BIỂU ĐỒ i LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HUY ĐỘNG NGUỒN TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu 1.1.1 Các nghiên cứu công bố 1.1.2 Những kết chủ yếu từ cơng trình nghiên cứu 1.1.3 Khoảng trống nghiên cứu 1.2 Cơ sở lý luận huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trường bất động sản 1.2.1 Một số vấn đề chung phát triển thị trường bất động sản 1.2.2 Huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trường bất động sản 17 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trường bất động sản 33 1.3.1.Yếu tố thuộc môi trường pháp lý, kinh tế 33 1.3.2 Yếu tố thuộc thị trường bất động sản 36 1.4 Kinh nghiệm số nước huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trường bất động sản học Việt Nam 40 1.4.1 Kinh nghiệm số nước 40 1.4.2 Bài học kinh nghiệm Việt Nam huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trường bất động sản 43 CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 45 2.1 Quy trình nghiên cứu 45 2.2 Phương pháp nghiên cứu 45 2.3 Sơ đồ nghiên cứu 46 CHƢƠNG 3:THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG NGUỒN TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY 48 3.1 Khái quát thị trường bất động sản Việt Nam 48 3.1.1 Qúa trình hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam 48 3.1.2 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam 50 3.2 Thực trạng huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua 53 3.2.1 Thực trạng huy động nguồn tài 53 3.2.2 Những kết đạt số hạn chế huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 70 3.2.3 Nguyên nhân tình trạng huy động nguồn tài cho thị trường bất động sản nhiều hạn chế 75 CHƢƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG HUY ĐỘNG NGUỒN TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 78 4.1 Nhu cầu huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 78 4.2 Giải pháp tăng cường huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 79 4.2.1 Nhóm giải pháp 80 4.2.2 Nhóm giải pháp hỗ trợ 83 4.3 Kiến nghị 85 4.3.1 Kiến nghị vơí phủ 85 4.3.2 Kiến nghị với tổ chức tín dụng doanh nghiệp tham gia đầu tư TTBĐS 89 KẾT LUẬN 94 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 95 DANH MỤC VIẾT TẮT Ký hiệu Nguyên nghĩa BĐS Bất động sản DN Doanh nghiệp NH Ngân hàng TTBĐS Thị trường bất động sản VN Việt Nam STT DANH MỤC BẢNG STT Bảng Bảng 3.1 Bảng 3.2 Nội dung Tình hình tín dụng FDI đổ vào TTBĐS Biến động cổ phiếu Vingroup năm gần Trang 72 72 DANH MỤC BIỂU ĐỒ STT Biểu đồ Nội dung Trang Biểu đồ 3.1 Các giai đoạn phát triển thị trường BĐS VN 48 Biểu đồ 3.2 Cơ cấu DN bất động sản theo quy mô vốn 52 Biểu đồ 3.3 Biểu đồ 3.4 Vốn FDI đăng ký vào Việt Nam từ 2009-2017 60 Biểu đồ 3.5 FDI đầu từ vào Việt Nam từ 2011-2T/2017 61 Biểu đồ 3.6 Biểu đồ 3.7 Tỷ trọng cho vay kinh doanh BĐS tổng dư nợ ngân hàng Tỷ lệ thu hút vốn FDI theo lĩnh vực, ngành nghề kinh doanh 2017 Một số cổ phiếu bất động sản Pyn Elite Fund nắm giữ Việt Nam i 55 62 67 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản (BĐS) thị trường quan trọng kinh tế, tỷ trọng BĐS tổng cải xã hội nước mức độ có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Có thể nói phát triển thị trường BĐS có tác động lan tỏa nhiều phương diện hoạt động quốc gia, nhiều nước giới coi lĩnh vực BĐS “đầu kéo” kinh tế Tại Việt Nam thị trường BĐS có vai trò lớn kinh tế quốc dân, tác động trực tiếp lên tốc độ tăng trưởng kinh tế, nhận thức đầy đủ vai trị thị trường BĐS có ý nghĩa việc xây dựng chiến lược phát triển tương lai Trong giai đoạn nay, thị trường BĐS Việt Nam có bước phát triển định, phần đáp ứng nhu cầu giao dịch BĐS kinh tế trình đất nước bước vào giai đoạn đổi hội nhập kinh tế quốc tế Tuy nhiên thị trường BĐS đối mặt với nhiều thách thức, có diễn biến phức tạp, hệ thống tài cho thị trường BĐS chưa hồn thiện, diễn biến thị trường phụ thuộc nhiều vào động thái sách tiền tệ tín dụng, vậy, động thái thắt chặt hay nới lỏng sách tiền tệ trực tiếp ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, khiến thị trường “đóng băng” nóng có nguy tạo “ bong bóng” BĐS Một nguyên nhân dẫn đến diễn biến phức tạp TTBĐS thiếu vốn Để thị trường BĐS Việt Nam ngày phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững cần có giải pháp đồng cho phát triển thị trường BĐS, giải pháp huy động nguồn tài ổn định, bền vững hiệu đóng vai trị định Xuất phát từ lý trên, em chọn đề tài:” Huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam” làm để tài luận văn Mục tiêu nghiên cứu câu hỏi nghiên cứu 2.1 Mục tiêu nghiên cứu Hệ thống hóa làm rõ vấn đề lý luận thị trường bất động sản, huy động nguồn tài để phát triển thị trường bất động sản Đánh giá thực trạng huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua, từ đánh giá thành cơng, hạn chế tìm nguyên nhân hạn chế việc huy động nguồn tài cho thị trường Trên sở nghiên cứu thực tiễn nước phát triển thị trường bất động sản huy động nguồn tài cho thị trường kết hợp với học kinh nghiệm rút từ đúc rút kinh nghiệm quốc tế huy động nguồn tài cho phát triển thị trường bất động sản nước giới, đồng thời, vào định hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam yêu cầu nguồn tài cho thị trường bất động sản nói riêng, định hướng chiến lược phát triển kinh tế xã hội nói chung thời gian tới, luận văn đề xuất số giải pháp nhằm tăng khả huy động nguồn tài đáp ứng yêu cầu phát triển thị trường bất động sản Việt Nam ổn định bền vững 2.2 Câu hỏi nghiên cứu Luận văn nghiên cứu tập trung trả lời câu hỏi sau: Các hình thức huy động nguồn tài nhằm phát triển thị trường BĐS Việt Nam? Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2010 đến 2017 nào? Bên cạnh đó, cần nghiên cứu để áp dụng mơ hình thành cơng huy động nguồn lực tài chính, quỹ đầu tư BĐS nước, đặc biệt nước châu Á, mơ hình hệ thống nhận tiền đặt cọc Thái Lan, hay mơ hình Cơng ty cho vay tài nhà Nhật Bản,… Đồng thời, nên sớm nghiên cứu chế định loại hình quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT) để phát triển thị trường BĐS – mơ hình nhiều nước phát triển giới áp dụng 4.2.1.4 Huy động vốn qua hình thức “ mua bán nhà giấy” Hồn chế “ mua bán nhà giấy “ để tiền tiết kiệm, tiền nhàn rỗi dân thực trở thành nguồn vốn quan trọng cho đầu tư BĐS Khơi nguồn vốn dân giải pháp huy động nguồn tài quan trọng thị trường BĐS, đặc biệt thời điểm thiếu vốn Muốn vậy, cần phải sớm có quy định, quy chế giám sát, kiểm tra chặt chẽ hình thức huy động này, nhằm làm giảm thiểu rủi ro tiềm ẩn triển khai rủi ro chất lượng, tiến độ, giá trị thủ tục cấp giấy chứng nhận… Ngoài ra, cần phải xây dựng hành lang pháp lý thật đầy đủ phù hợp, để tạo chế đảm bảo giao dịch dịch vụ tài chính, đảm bảo chất lượng, tiến độ với tham gia giám sát cộng đồng người góp vốn 4.2.1.5 Đối với hình thức huy động nguồn tài khác Tiếp tục khuyến khích tạo điều kiện để thị trường BĐS huy động nguồn tài thơng qua thị trường chứng khốn phát hành trái phiếu cổ phiếu Tiếp tục khuyến khích tạo điều kiện để nhà đầu tư BĐS huy động nguồn tài thơng qua dự án đặc thù (BOT, BTO, BT, PPP….) Sớm xây dựng hoàn thiện khung pháp luật chấp BĐS 82 ngân hàng thương mại nước nhằm mở rộng luồng vốn cho thị trường BĐS 4.2.2 Nhóm giải pháp hỗ trợ 4.2.2.1 Giải pháp hoàn thiện công tác quy hoạch Để đổi nội dung nâng cao chất lượng công tác quy hoạch cần phải tập trung vào nội dung sau: - Đổi công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch chi tiết địa phương quy hoạch tổng thể nước, đảm bảo quy hoạch, kế hoạch phát triển có chất lượng, có tầm nhìn dài hạn - Cần có hệ thống luật đầy đủ, hồn chỉnh thống cơng tác quy hoạch vấn đề vướng mắc chưa có tính đồng bộ, phối hợp quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch xây dựng quy hoạch chi tiết không gian thời gian cụ thể, quy hoạch đơi cịn thiếu tầm nhìn chiến lược phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế xã hội - Tăng cường công tác đạo thực quy hoạch; xây dựng tiến độ thực hiện; quán lý chặt chẽ việc xây dựng theo kế hoạch, nghiêm cấm hoạt động xây dựng tự phát, xây dựng cơng trình trái quy hoạch… 4.2.2.2.Giải pháp hoàn thiện hệ thống thông tin dự báo thị trường BĐS Xây dựng hệ thống thông tin, dự báo thị trường BĐS cần thiết Giải pháp cụ thể bao gồm: -Hình thành tổ chức nghiên cứu dự báo chuyên thị trường BĐS cơng tác nghiên cứu dự báo thị trường quan trọng vấn đề dự báo tính chu kỳ thị trường, dự báo quan hệ cung – cầu - Xây dung sở liệu quan điều hành quản lý thị trường BĐS Các sở liệu phải hình thành từ tiêu chí đánh giá thị trường cách khoa học, khách quan thống nhất, tránh chồng chéo 83 - Hình thành trung tâm (có tham gia giám sát Nhà nước) thu thập, xử lý, phân tích, tổng hợp xây dựng hệ thống thông tin liên quan đến thị trường BĐS, quy hoạch, dự án BĐS, hạ tầng kỹ thuật, khu đô thị…) Trung tâm đáp ứng kịp thời có nhu cầu thông tin thị trường Tuy nhiên, khách hàng cần khai thác thơng tin phải phí, ngược lại trung tâm cung cấp thông tin phải chịu hồn tồn trách nhiệm độ tin cậy thơng tin 4.2.2.3 Giải pháp hoàn thiện hệ thống tổ chức hỗ trợ thị trường BĐS Tiếp tục hoàn thiện tổ chức, nâng cao lực cho hệ thống môi giới, định giá BĐS sàn giao dịch BĐS cách Nhà nước phải tang cường phổ biến quy phạm pháp luật, giám sát chặt chẽ việc tổ chức đào tạo; cần thắt chặt khâu đào tạo, bồi dưỡng kiến thức cho nhà môi giới người làm công tác định giá BĐS Hồn thiện quy chế hình thành hoạt động tổ chức tư vấn pháp lý BĐS, bảo hiểm BĐS, phân tích thơng tin BĐS, tránh tượng hình thành cách tràn lan hoạt động hiệu Cũng cần có chế tài xử phạt nghiêm, đủ mạnh để hạn chế tiêu cực tổ chức hỗ trợ thị trường sai phạm, gây ảnh hưởng xấu đến thị trường 4.2.2.4 Giải pháp hoàn thiện chế, thủ tục hành Cải cách thủ tục hành đầu tư, chấp thuận phê duyệt dự án đầu tư thủ tục liên quan đến đất đai dự án đầu tư kinh doanh BĐS theo hướng giảm bớt thủ tục không cần thiết, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án Đồng thời, tiếp tục thực triệt để, có hiệu chế “ cửa” thủ tục hành liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu cơng trình xây dựng thủ tục 84 chuyển dịch BĐS, góp vốn chấp BĐS 4.3 Kiến nghị 4.3.1 Kiến nghị vơí phủ Nhanh chóng hồn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến TTBĐS hoạt động kinh doanh BĐS Cần rà soát quy định chồng chéo, chưa phù hợp hệ thống pháp luật có liên quan tới thị trường BĐS Cần đảm bảo tính thống quy định Bộ, Ban, Ngành TTBĐS huy động nguồn tài doanh nghiệp kinh doanh BĐS nói riêng Đẩy mạnh cơng khai, minh bạch thông tin để ổn định thị trường Cần tạo môi trường điều kiện thuận lợi nhằm thu hút đầu tư TTBĐS, thơng qua tang cường huy động nguồn tài cho thị trường Sớm xây dựng sách hỗ trợ doanh nghiệp Cần thành lập Qũy nhà quốc gia địa phương chuyên ngành cho người có thu nhập thấp thuê thuê mua nhà Thị trường BĐS phụ thuộc lớn vào động thái sách Nếu khơng có biện pháp xử lý đồng sách tài tiền tệ đẩy thị trường BĐS vào tình trạng vơ khó khăn Nếu muốn cân nguồn tài cho bất động sản tảng cầm cố, chấp phải vững chắc; đồng thời Chính phủ phải sẵn sàng tham gia ổn định thị trường nhiều biện pháp linh hoạt Thực giải pháp mạnh, mang tính đồng chắn nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS tăng lên đáng kể, tạo nên kênh đầu tư hấp dẫn, ổn định an toàn Cần thấy việc huy động, vay mượn dân giao dịch xuất phát từ yếu tố khách quan, cần có khn khổ thủ tục pháp lý cần thiết để giao dịch cơng khai, hợp thức hóa Đồng thời, cần phải thiết lập nâng cao chất lượng kênh thông tin thị trường bất động sản để làm sở cho ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả 85 chi trả chủ đầu tư Hiện nay, Luật Đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất chấp để thu hồi nợ, chưa có quy định để xác định giao dịch bất động sản (hợp pháp) vay quy định việc xác định giá trị tài sản quyền sử dụng đất doanh nghiệp Nhà nước giao đất trước chuyển sang thuê…đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng Do đó, cần phải sớm hoàn thiện, chỉnh sửa bổ sung số quy định hệ thống pháp luật đất đai, bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh vào bất động sản Hiệp hội BĐS kiến nghị với quan quản lý Nhà nước, nghiên cứu đề xuất hành lang pháp lý tạo điều kiện cho hình thành định chế tài chính, tín dụng phi ngân hàng như: Quỹ đầu tư bất động sản, Tổ chức tái cho vay chấp nhà ở, Trái phiếu dự án, Quỹ tiết kiệm nhà ở, Hệ thống tiêu chí thẩm định khoản cho vay nhà ở…và cải tiến, dỡ bỏ rào cản hạn chế hoạt động doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại, mở rộng hướng thu hút nguồn vốn Hoàn chỉnh chế “mua bán nhà giấy” - Trên thực tế, chế “mua bán nhà giấy” giải pháp vốn quan trọng tiềm ẩn rủi ro triển khai Đó rủi ro chất lượng, tiến độ, giá trị, thủ tục cấp giấy chứng nhận Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà đưa số quy định nhằm khắc phục số rủi ro chế chưa bảo đảm thực khơng cịn rủi ro Chính vậy, cần tạo chế đảm bảo giao dịch dịch vụ tài đảm bảo chất lượng, tiến độ với tham gia giám sát cộng đồng người góp vốn Mặt khác, cần có quy định cụ thể điều kiện thực chế nhà đầu tư nước ngồi nước để vừa tạo 86 cơng môi trường kinh doanh bất động sản mà vừa sử dụng nhiều vốn đầu tư từ nguồn vốn FDI Tại nhiều hội thảo, doanh nghiệp kinh doanh BĐS tranh luận nhiều việc kênh huy động vốn giúp họ bật dậy sau khủng hoảng Nhưng, có nguyên tắc nhận đồng thuận cao cần đa dạng hóa kênh huy động vốn, tương ứng với đà phát triển thị trường Điều kiện đủ phải có khung pháp lý cho định chế tài chính, thị trường tài liên thơng với thị trường bất động sản Trong hoàn cảnh tại, thị trường bất động sản nước thiếu vốn mà nước phát triển vừa thoát khỏi khủng hoảng tài tồn cầu giải pháp vốn quan trọng phải xác định luồng vốn tín dụng từ ngân hàng nước Pháp luật nước ta chưa cho phép thực chế chấp chưa thể cơng nhận quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước ngồi khơng phải nhà đầu tư vào VN Việc chấp dễ quan trọng giải bất động sản chấp người vay tiền khơng có khả trả nợ vay Việc đổi pháp luật không cần thiết nhằm tạo vốn mạnh cho thị trường bất động sản mà đáp ứng cho nhu cầu mở rộng thị trường chứng khoán nước ta hay mở rộng chế mua bán, sáp nhập doanh nghiệp cho doanh nghiệp lớn nước tham gia Hiện khả tăng vốn đầu tư cho bất động sản từ nguồn FDI là giải pháp vốn quan trọng, nhà quản lý thị trường bất động sản nhà đầu tư nước cần có sáng kiến cụ thể để giải vốn nâng cao hiệu đầu tư từ nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài” Chuyên gia hàng đầu bất động sản cho rằng, để tạo thuận lợi cho giải pháp vốn này, mặt cần ưu đãi tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư nước ngoài, mặt khác phải tìm cách nâng cao hiệu đầu tư FDI vào thị 87 trường bất động sản nhà Cứu bất động sản giải pháp để ngân hàng thoát nợ xấu Với Bộ Xây dựng, bên cạnh việc tiếp tục xây dựng, hoàn thiện chế sách hướng dẫn địa phương thực quy định pháp luật nhà ở, kinh doanh BĐS quản lý cấu hàng hóa BĐS nhà ở, quan cần nghiên cứu xây dựng, trọng phát triển nhà xã hội cho thuê, có tham gia, điều tiết Nhà nước Rà soát dự án giao để phân loại, điều chỉnh cấu, cắt giảm cho phù hợp với nhu cầu kế hoạch phát triển nhà thị trường Đối với Ngân hàng nhà nước: Theo ý kiến chuyên gia bất động sản, nút thắt thị trường bất động sản sách thắt chặt tiền tệ, thắt chặt vốn cho kinh tế Vì thế, nhà nước nên có sách khai thông vốn, vực dậy kinh tế Chỉ cần khai thơng dịng vốn, tạo phản ứng tích cực dây chuyền, giúp doanh nghiệp chấn chỉnh lại sản xuất, giải nợ nần, ngân hàng giảm nợ xấu Ngân hàng Nhà nước cần tiếp tục đạo ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng thực nghiêm Nghị 11, đảm bảo tín dụng BĐS có tốc độ tăng trưởng tỷ trọng hợp lý, an toàn Trước mắt giảm tăng trưởng tỷ trọng tín dụng bất động sản với lộ trình hợp lý, tránh gây sốc, đồng thời áp dụng biện pháp tăng tính khoản, tránh đóng băng thị trường, tác động xấu lan truyền đến hệ thống tổ chức tín dụng đời sống xã hội Phối hợp với Bộ Xây dựng nghiên cứu để hướng dẫn tổ chức tín dụng thực sách tín dụng phù hợp với tiến trình tái cấu thị trường bất động sản Bố trí nguồn vốn cho vay dự án nhà thu nhập thấp, cho người mua nhà thực Hạn chế cho vay dự án khởi cơng, giải phóng mặt bằng, dự án BĐS cao cấp; giám sát chặt cho cá nhân vay kinh doanh bất động sản Tăng cường giám sát tình hình cấp tín dụng BĐS tổ chức 88 tín dụng Phát xử lý kịp thời khoản nợ hạn, ảnh hưởng tới chất lượng tín dụng tổ chức tín dụng Ở góc độ Bộ Tài chính, nhiệm vụ trọng tâm hướng dẫn địa phương phương pháp xác định giá đất sát thị trường điều kiện bình thường, theo hướng công khai, dễ xác định nhằm giảm thời gian chi phí cho doanh nghiệp 4.3.2 Kiến nghị với tổ chức tín dụng doanh nghiệp tham gia đầu tư TTBĐS a Kiến nghị với tổ chức tín dụng Một lượng tín dụng lớn ngân hàng nằm BĐS, cho vay BĐS chiếm tỷ lệ lớn nợ xấu Ngân hàng mở cửa với BĐS cách để gỡ khó cho mình! Trong bối cảnh thị trường tài nước ta nay, tín dụng ngân hàng kênh cung cấp vốn chủ yếu cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, để việc huy động theo kênh hiệu cần phải tăng cường huy động vốn trung dài hạn ngân hàng kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn vay trung dài hạn Việc thắt chặt tín dụng mức ngân hàng khiến dịng tiền khơng lưu thơng khiến ngân hàng giảm nhanh dư nợ cho vay BĐS, đồng nghĩa với việc tăng tỉ lệ nợ xấu, nợ khó địi với khoản vay trước Vì bên cho vay cần bắt tay phối hợp với doanh nghiệp bất động sản, xem xét cụ thể dự án đầu tư phát triển bất động sản thiết yếu cho dân sinh phát triển kinh tế Chỉ nên hạn chế cho người vay để mua bán lại BĐS kiếm lời làm méo mó thị trường, cịn người có nhu cầu thực cần cho vay để cải thiện nhà nhiên cần chọn lọc vay cách hợp lý nhằm giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng 89 Hiện nay, khoản cải thiện chưa bền chặt, nên đơi tổ chức tín dụng thúc ép doanh nghiệp phải trả nợ hạn doanh nghiệp cịn khó khăn nên đặt yêu cầu tổ chức tín dụng cần cấu lại nợ Với tình hình nợ xấu gia tăng, khoản cải thiện ngân hàng phải đánh giá rõ tình hình tài doanh nghiệp, có biện cấu lại nợ với khoản nợ Tuy nhiên, doanh nghiệp gặp khó khăn tạm thời mà có phương án sản xuất kinh doanh tốt ngân hàng cấu lại nợ Hiện nợ xấu có chiều hướng tăng lĩnh vực sản xuất kinh doanh Từ đầu năm đến nay, nợ xấu khoảng 3,2%, đến khoảng 3,6%, số tổ chức cụ thể tình hình cịn nặng nề Nếu khơng có biện pháp cấu lại nợ doanh nghiệp ngân hàng khó khăn Các ngân hàng nên thực việc cấu lại thời hạn trả nợ khoản vay không trả nợ hạn tác động yếu tố kinh tế nước quốc tế làm cho sản xuất, kinh doanh gặp khó khăn, chậm tiêu thụ xuất sản phẩm, ứ đọng tồn kho hàng hóa Theo đại diện BIDV cấu lại khoản nợ việc làm bình thường hoạt động ngân hàng Trong đó, đến nay, tình trạng doanh nghiệp khó khăn, việc việc đặt Tuy nhiên, việc làm quy định tùy tình hình ngân hàng Đây nhiều hoạt động hỗ trợ doanh nghiệp, tháo gỡ khó khăn cho bạn hàng có lợi cho ngân hàng Các tổ chức tín dụng cần chủ động phối hợp với khách hàng vay để tháo gỡ khó khăn việc trả nợ tiếp cận vốn, nhằm tạo điều kiện cho khách hàng vay bước phục hồi, trì mở rộng sản xuất - kinh doanh, đảm bảo khả trả nợ, giảm nợ xấu; tiếp tục xem xét cho vay nhu cầu vay vốn có hiệu đảm bảo khả trả nợ b.Kiến nghị với doanh nghiệp tham gia đầu tư TTBĐS 90 Thứ cần phải thực kế hoạch tài đặt dự án đầu tư Tăng cường liên doanh liên kết để đầu tư dứt điểm phần dự án để sớm thu hồi vốn Đẩy mạnh áp dụng công nghệ, vật liệu để giảm chi phí đầu tư;… Thứ hai: Cần nâng cao lực tài chính, lực quản trị DN doanh nghiệp phải lập kế hoạch tài để đạt tiêu kinh doanh cho năm tiếp theo, đồng thời phải quản lý rủi ro hay vấn đề khác phát sinh hoạt động Nếu bạn không dành thời gian công sức vào kế hoạch kinh doanh mạnh mẽ với đầy đủ yếu tố hợp lý thích hợp, chẳng hạn miêu tả kinh doanh thuyết phục, kế hoạch tài phân tích thị trường cạnh tranh, nhà đầu tư cho dù túi tiền có rủng rỉnh không dành thời gian để đánh giá đề xuất bạn Sẽ chưa đủ để thuyết phục nhà đầu tư dự án bạn địa điểm lý tưởng đầu tư đơn đưa ý tưởng kinh doanh độc đáo Bạn cần đội ngũ tạo doanh thu để trả nợ khoản vay hay cung cấp chiến lược giải an tồn cho nhà đầu tư mạo hiểm Rất nhiều công ty hay chủ dự án bỏ qua yếu tố thứ hai phương trình định dịng chảy vốn đầu tư Việc cho thấy bạn tuyển dụng nhân viên bán hàng xuất sắc, nhà tiếp thị tài năng, kế toán viên giàu kinh nghiệm cán quản lý chủ chốt khác, hay chí chun gia bên ngồi luật sư hay nhà phân tích kinh tế người đưa dẫn chuyên môn – thiết yếu để nhanh chóng có gật đầu nhà đầu tư tiềm Bên cạnh đó, minh bạch khâu kế toán quản trị yếu tố quan trọng giúp nhà đầu tư nước hiểu rõ đánh giá doanh nghiệp 91 Riêng việc huy động nguồn vốn tín dụng ngân hàng nguồn vốn quan trọng chủ yếu hoạt động kinh doanh BĐS, để vay nhanh chóng lượng vốn đáp ứng đủ nhu cầu, doanh nghiệp cần tạo lập uy tín, tin tưởng với ngân hàng Các ngân hàng không muốn từ bỏ mối làm ăn uy tín Để làm điều này, doanh nghiệp cần chấp hành nghiêm chỉnh quy trình tín dụng ngân hàng, đảm bảo trả nợ đủ hạn, sử dụng vốn vay vào mục đích kinh doanh cam kết với ngân hàng Với doanh nghiệp bất động sản nhỏ, liên kết với để tập trung nguồn lực, giải vấn đề vốn trước mắt giải pháp số Trước sức ép vốn, doanh nghiệp nên bắt tay phát triển dự án Mỗi doanh nghiệp điều mạnh riêng mình, người có đất, người có vốn, người có kinh nghiệm,… hợp tác với tạo sức mạnh tập thể, vượt qua khó khăn Việc liên doanh liên kết tiến hành theo hình thức cơng ty cổ phần Khi liên doanh thành lập, việc quản lý chặt chẽ hơn, doanh nghiệp có tính liên kết cao hoạt động phát hành trái phiếu để huy động vốn Nhờ có vốn, dự án triển khai thực cách nhanh chóng, dễ dàng, có lợi cho đơi bên Doanh nghiệp khơng có thêm lợi nhuận mà chia sẻ bớt rủi ro đầu tư Trong tương lai việc liên kết tiến tới hình thành tập đồn BĐS lớn để cạnh tranh với doanh nghiệp BĐS nước ngồi, đồng thời khơng phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng Tuy nhiên áp dụng phương thức cần ý thận trọng việc phát hành trái phiếu huy động vốn hình thức phức tạp, thiếu hành lang pháp lý, lại chịu chi phối kinh tế vĩ mô Thứ ba: Cần phải chủ động đa dạng hóa hình thức huy động nguồn lực tài Chủ động tăng cường huy động từ nguồn tài khác phù 92 hợp với quy định pháp luật Để huy động nguồn vốn khác ngồi nguồn tín dụng từ ngân hàng, doanh nghiệp BĐS cần thực giải pháp: tăng cường liên doanh liên kết thực dự án BĐS; tiếp tục động viên nguồn vốn từ người mua nhà thơng qua hợp đồng góp vốn; chia nhỏ hộ để bán, giải pháp giúp tăng hội cho người mua nhà; phát hành trái phiếu, cổ phiếu 93 KẾT LUẬN Tại Việt Nam, nguồn tài để phát triển thị trường bất động sản nước ta chủ yếu từ vay ngân hàng vốn đầu tư FDI Trong đó, nguồn vốn vay ngân hàng gặp khó khăn giá bất động sản nước ta cao, để hạn chế rủi ro, ngân hàng cho vay với mức tín dụng khắt khe hạn chế cho vay trung hạn dài hạn đó, thị trường bất động sản lại cần nguồn vốn trung dài hạn Đối với nguồn vốn FDI năm gần đổ vào thị trường bất động sản nước ta nhiều chủ yếu tập trung vào thị trường cao cấp, không đáp ứng kịp nhu cầu dân cư có thu nhập thấp Để giải vấn đề vốn cho thị trường bất động sản nước ta vấn đề phải tháo gỡ vướng mắc ngân hàng nhà kinh doanh, bên cạnh đó, hình thành quỹ đầu tư tín thác, chứng khốn hố dự án đầu tư kinh doanh, tiếp tục tăng cường thu hút vốn đầu tư nước ngồi… Vì nội dung nghiên cứu đề tài phong phú toàn diện Do đó, luận văn cịn có hạn chế định, em mong nhận đóng góp ý kiến Thầy, Cô để luận văn hoàn thiện Một lần em xin chân thành cảm ơn Thầy Cô đặc biệt Ts Lê Trung Thành tận tình hướng dẫn em suốt trình thực luận văn Em xin chân thành cảm ơn! 94 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT Lê Văn Bình, 2010 Giải pháp tài phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Luận án tiến sĩ Kinh tế Học viện tài Lê Xuân Bá, 2006 Chính Sách Thu Hút Đầu Tư Vào Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam Hà Nội: Nhà xuất Chính Trị Quốc Gia Quách Mạnh Hào, 2016 Phá triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Việt Nam Hà Nội: Nhà xuất Khoa Học Kỹ Thuật Nguyễn Thị Quỳnh Hoa, 2014 Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam tiến trình đổi kinh tế Tạp chí Phát triển & Hội nhập, số 27, trang 10-13 Lê Hải, 2016 Phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Việt Nam.Luận án tiến sĩ Học viện hậu cần Hồng Thị Thanh Hằng, 2015 Tín dụng ngân hàng để phát triển bền vững thị trường bất động sản Viêt Nam Thành phố Hồ Chí Minh: Nhà xuất Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh Lê Quốc Hội, 2015 Đầu tư trực tiếp nước vào bất động sản bất ổn kinh tế vĩ mô Việt Nam Hà Nội: Nhà xuất Khoa học xã hội Nguyễn Hồ Phi Hà, 2012 Huy động nguồn lực tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Luận án tiến sĩ kinh tế Học viện tài Nguyễn Quốc Nghi Nguyễn Hữu Thuận , 2012 Giải pháp đẩy mạnh thu hút FDI vào Việt Nam theo cách tiếp cận Marketting Tạp chí phát triển kinh tế, số 257, trang 25-28 10 Nguyễn Thị Kim Oanh, 2015 Tăng cường thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Luận văn thạc sĩ Học viện tài 95 11 Nguyễn Nhật Quang, 2003 Một số giải pháp tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Luận văn thạc sĩ kinh tế Học viện tài 12 Trương Tấn Sang , 2008 Hồn thiện phát triển thị trường bất động sản nước ta Tạp chí cộng sản, số 783, trang 20-22 13 Nguyễn Hải Yến, 2011 Giải pháp tăng cường thu hút vốn quản lý đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất động sản Hà Nội Luận văn thạc sĩ kinh tế Học viện tài II.CÁC WEBSITE: Khánh An, 2018 Siết tín dụng, doanh nghiệp bất động sản huy động vốn thị trường chứng khoán