CHƯƠNG 3:THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG NGUỒN TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
3.2. Thực trạng huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam trong thời gian qua
3.2.2. Những kết quả đạt được và một số hạn chế về huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam
3.2.2.1. Kết quả đạt được
Sau rất nhiều nỗ lực huy động tài chính, thị trường BĐS có nhiều nguồn vốn khác nhau tham gia đầu tư vào thị trường BĐS, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
Theo số liệu của Tổng cục thống kê, tín dụng đổ vào bất động sản và vốn FDI đăng ký vào bất động sản Việt Nam giai đoạn từ 2011-2017 theo chiều hướng tăng như sau:
Bảng 3.1: Tình hình tín dụng và FDI đổ vào TT BĐS từ 2011-2017
Năm Tín dụng đổ vào bất động sản (nghìn tỷ)
Vốn FDI đăng ký vào BĐS (Tỷ USD)
2011 204 1.9
2012 229 1.8
2013 262 0.9
2014 320 2.54
2015 393 2.4
2016 435 1.52
2017 471 >2 tỷ
(Nguồn: Tổng cục thống kê)
Bảng 3.2: Biến động cổ phiếu Vingroup trong 1 năm gần đây
Thời điểm
Gía cổ phiếu (nghìn đồng/cp)
T6/2017 40.4
T7/2017 42.7
T8/2017 43
T9/2017 49
T10/2017 52
T11/2017 55
T12/2017 77
T1/2018 85
T2/2018 87.2
T3/2018 117.2
(Nguồn: Tổng cục thống kê)
Thông qua việc đa dạng các kênh để huy động vốn đã giúp cho thị trường bất động sản đứng vững và phát triển, đóng góp một phần khá lớn vào tổng vốn đầu tư cả nước, tăng nguồn thu cho ngân sách. Đa dạng các kênh huy động nguồn tài chính đã giúp cho thị trường BĐS Việt Nam phát triển, đặc biệt trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế như hiện nay.
Tăng cường huy động nguồn lực tài chính góp phần giải quyết khó khăn về nhà ở cho dân cư, đặc biệt là nhà ở cho người có thu nhập thấp
Đã góp phần giải quyết vấn đề công ăn việc làm cho người lao động.
- Chủ thể và hàng hóa tham gia TTBĐS ngày càng phong phú và đa dạng:
các chủ thể tham gia thị trường bất động sản ngày càng mở rộng và phát triển theo hướng chuyên môn hóa, chuyên nghiệp hóa. Nhiều doanh nghiệp đã định hình và từng bước khẳng định uy tín, thương hiệu trong từng lĩnh vực hoạt động, loại hình, phân khúc sản phẩm, trong đó có nhiều doanh nghiệp đã chuyển mạnh sang phát triển các dự án nhà ở xã hội. Cơ cấu hàng hóa bất động sản ngày càng đa dạng, phong phú cả về chủng loại và phân khúc sản phẩm, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân và xã hội gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, văn phòng, các công trình dịch vụ, thương mại, hạ tầng kỹ thuật đô thị, khu công nghiệp...
- Thị trường bất động sản phát triển đã góp phần thúc đẩy sự phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại và bền vững: Phải khẳng định rằng, trong những năm vừa qua, thị trường bất động sản nước ta đã có bước phát triển quan trọng với hàng loạt dự án thuộc lĩnh vực sản xuất kinh doanh, công trình dịch vụ, nhiều khu nhà ở, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ đã được triển khai, hoàn thành. Qua đó, bộ mặt đô thị tại nhiều thành phố, trung tâm kinh tế, chính trị trên cả nước đã được cải thiện rất tích cực và bước đầu đã đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân. Đây cũng là cơ sở nền tảng góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
- Tính minh bạch của thông tin trên thị trường ngày càng được cải thiện:
Dễ tiếp cận thông tin hơn: Bất động sản Việt Nam đang có những bước tiến dài từ minh bạch hoá trong thông tin quy hoạch, quy trình thủ tục đầu tư
cho đến minh bạch trong thông tin dự án đối với người mua, khách thuê…
nhằm bảo về quyền lợi của khách hàng đầu cuối.
Luật buộc các nhà phát triển tuân thủ quy trình minh bạch: Ở phân khúc nhà ở, trong những năm gần đây, rất nhiều chính sách, quy định về việc công khai minh bạch thông tin đã được ban hành. Việc công bố danh sách các dự án được phép bán nhà trên giấy theo nghị định 76, gần đây hơn là danh sách các dự án đang thế chấp tại các ngân hàng thương mại theo yêu cầu rà soát tình hình các dự án xây dựng nhà ở của chính quyền địa phương được xem như động thái nhằm “minh bạch hóa” thị trường. Từ phía chủ đầu tư, việc công khai thông tin dự án đã phần nào được thực hiện một cách đầy đủ và chủ động hơn
Áp dụng công nghệ mạnh mẽ vào thị trường: Sự phát triển công nghệ mạnh mẽ cùng với việc bất động sản đang là thị trường thu hút dòng vốn đầu tư lớn tại Việt Nam, sẽ là các yếu tố đảm bảo cho việc cải thiện tính minh bạch trong thị trường bất động sản trong tương lai. Trong khi công nghệ phát triển được coi là công cụ hữu ích hỗ trợ thực hiện công khai minh bạch thông tin, việc nguồn vồn đầu tư tăng cao vào thị trường này sẽ khiến cho nhu cầu về minh bạch trở nên bức thiết. Yêu cầu về tiêu chuẩn minh bạch trên thị trường sẽ được đẩy cao khi nguồn vốn đổ vào ngày càng nhiều. Tuy nhiên, đây sẽ là một quá trình dài hơi đòi hỏi nhiều thời gian và nỗ lực để thực hiện.
- Đồng thời, với sự phát triển mạnh mẽ của mình, năng lực của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản được tăng cường, đội ngũ các đơn vị tư vấn thiết kế, doanh nghiệp thi công, xây lắp của ngành xây dựng không chỉ tăng nhanh về quy mô và số lượng mà còn có đủ năng lực để đảm bảo nhận thực hiện các dự án quy mô lớn, công trình dân dụng cao tầng, hiện đại. Đội ngũ các chuyên gia môi giới, định giá, tư vấn pháp lý và quản lý bất động sản cũng đã có bước phát triển nhanh chóng.
- Ngoài ra, nó cũng là chất xúc tác vô cùng hiệu quả để nước ta hoàn thành hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản từ các bộ luật cơ bản đến các nghị định của Chính phủ, thông tư của các Bộ, ngành và văn bản hướng dẫn thực hiện của các địa phương từng bước được thực hiện.
Như vậy thị trường bất động sản đã huy động đáng kể nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước, tăng thu cho ngân sách nhà nước, thu hút lực lượng lao động lớn và ngày càng khẳng định là thị trường quan trọng của đất nước.
3.2.2.1. Hạn chế
Tuy có rất nhiều kênh huy động nguồn tài chính khác nhau nhưng khả năng huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay vẫn còn hạn chế, việc quản lý và sử dụng nguồn vốn hiện nay còn chưa giúp phát huy được hết hiệu quả kinh tế.
Nhiều chủ thể tham gia vào thị trường BĐS vẫn chưa đủ khả năng để tiếp cận các kênh tài chính để huy động nguồn tài chính
Thời hạn tín dụng của thị trường vốn chưa tương xứng với thời hạn hoạt đồng đầu tư kinh doanh bất động sản.
Để tiếp cận được các nguồn tài chính, người huy động vốn phải mất nhiều thơi gian, chi phí…Bên cạnh đó, nhiều kênh huy động nguồn tài chính đã đẩy doanh nghiệp vào thế bị động.
Nhiều nhà đầu tư BĐS thiếu sự am hiểu về pháp luật, vẫn chưa quen đối với một số kênh huy động tài chính khác.
Một số hạn chế trong huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản hiện nay như: quỹ tiết kiệm nhà ở không phát triển được;
hệ thống các định chế tài chính chưa đa dạng; rủi ro từ đòn bẩy tài chính (do phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng); Xuất hiện tình trạng lệch pha cung cầu, chủ yếu lệch về phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ
dưỡng, thiếu sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền. Nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp lớn và phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng. Chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản.
Ngoài ra, chưa có thị trường tài chính thứ cấp (chứng khoán hóa bất động sản, mua bán chứng chỉ đầu tư bất động sản, mua bán nợ bất động sản,...); các thị trường liên quan như: vốn, vật liệu xây dựng, xây dựng, lao động,... phát triển chưa đồng bộ.
Thị trường bất động sản chưa đạt được mục tiêu phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững. Hiện nay, phần lớn các giao dịch BĐS trên thị trường vẫn là giao dịch ngầm giữa người mua và người bán hoặc thông qua môi giới tự do, không đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước, do đó không tạo được thông tin đủ tin cậy trong khi yếu tố thông tin về BĐS và thực hiện các dịch vụ tư vấn là rất cần thiết để đảm bảo độ an toàn cho các bên giao dịch trên thị trường cũng như nhà đầu tư khiến họ e dè khi quyết định bỏ vốn.
Do vậy, đây là một trong những tác nhân gây tồn kho và làm chậm tiến độ hoạt động kinh doanh, phát triển bất động sản; hệ thống thông tin, dự báo về thị trường bất động sản còn không thống nhất và thiếu tin cậy,...
Ngoài những bất cập và khó khăn trong chính sách, bản thân những doanh nghiệp nhỏ hoạt động trong lĩnh vực bất động sản còn gặp khó khăn do chưa biết cách tối ưu chuyển đổi nguồn vốn mình có thành hiệu quả kinh tế của dự án.