1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản
1.3.1. Yếu tố thuộc về môi trường pháp lý, kinh tế
a. Môi trường pháp lý: Sự nhất quán về chính sách, luật pháp luôn là sự đảm bảo quan trọng đối với các nhà đầu tư, nhất là đầu tư BĐS, và đặc biệt có ý nghĩa đối với huy động nguồn tài chính để phát triển TT BĐS.
Những qui chế pháp luật được xem xét trên lợi ích chung của tất cả các chủ thể tham gia vào nền kinh tế, do đó nó hạn chế được tình trạng các doanh nghiệp vì lợi ích của mình mà xâm phạm đến lợi ích cuả các doanh nghiệp khác cũng như lợi ích chung của xã hội. Ví dụ như việc qui định các điều kiện huy động vốn vay ngân hàng nhằm hạn chế doanh nghiệp chạy theo lợi ích của mình huy động quá nhiều vốn vay, chuyển rủi ro cho các chủ nợ cũng như các nhà đầu tư vào doanh nghiệp.
Lựa chọn nguồn tài chính và phương thức huy động tài chính trước hết phải xem xét các yếu tố điều kiện để có thể tiến hành. Phương thức huy động tài chính được chọn phải là phương thức hội tụ đầy đủ các yếu tố hợp lý về pháp luật cũng như trên các phương diện khác của doanh nghiệp.
Ngoài ra, các chính sách ưu tiên khuyến khích hay hạn chế phát triển đối với một ngành nghề nào đó cũng sẽ tạo điều kiện hoặc hạn chế khả năng huy
động nguồn tài chính của doanh nghiệp. Trong tình hình hiện nay, bên cạnh sự nỗ lực của doanh nghiệp và cải tổ của hệ thống ngân hàng rất cần có sự hỗ trợ của nhà nước nhằm tạo thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp sử dụng có hiệu quả hơn nữa các hình thức huy động tài chính.
b. Môi trường kinh tế: Các yếu tố kinh tế có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động kinh doanh bất động sản, vì các yếu tố này tương đối rộng nên người mua cũng như người bán cần chọn lọc để nhận biết các tác động cụ thể, ảnh hưởng trực tiếp.
Năng lực tăng trưởng của nền kinh tế: Đặt trong bối cảnh tổng quát và dài hạn, năng lực tăng trưởng của nền kinh tế là yếu tố quan trọng xác định triển vọng huy động các nguồn vốn đầu tư một cách hiệu quả. Vấn đề tăng trưởng ở đây được nhìn nhận như một yếu tố tạo sức hấp dẫn ngày càng lớn đối với vốn đầu tư cả trong và ngòai nước. Với năng lực tăng trưởng được đảm bảo, năng lực tích lũy của nền kinh tế sẽ có khả năng gia tăng. Khi đó quy mô các nguồn tài chính trong nước có thể huy động sẽ được cải thiện. Ngoài ra, triển vọng tăng trưởng và phát triển ngày càng cao cũng là tín hiệu tốt thu hút các nguồn vốn đầu tư nước ngoài.
Tính ốn định của môi trường kinh tế vĩ mô: Sự ổn định của nền kinh tế vĩ mô luôn được coi là điều kiện tiên quyết của mọi ý định và hành vi đầu tư.
Sự an toàn của vốn đòi hỏi môi trường kinh tế vĩ mô ổn định, không gặp những rủi ro do các yếu tố chính trị xã hội hay môi trường kinh doanh gây ra.
Đối với vốn đầu tư nước ngoài, nó còn yêu cầu năng lực trả nợ tối thiểu của nước nhận vốn đầu tư. Một tốc độ tăng trưởng xuất khẩu tối thiểu đủ để chủ nợ thu hồi lại vốn. Tuy nhiên sự ổn định của nền kinh tế vĩ mô ở đây phải thỏa mãn yêu cầu gắn liền với năng lực tăng trưởng của nền kinh tế. Nhân tố trực tiếp tác động chính đến nền kinh tế vĩ mô và qua đó ảnh hưởng đến tình hình huy động tài chính đó chính là tiền tệ. Việc ổn định tiền tệ là vấn đề quan
trọng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng huy động các nguồn vốn cho đầu tư.
Ổn định giá trị tiền tệ ở đây bao hàm cả việc kiềm chế lạm phát và khắc phục hậu quả của tình trạng lạm phát nếu xảy ra đối với nền kinh tế. Trong cả hai trường hợp, nó đều tác động tiêu cực đến nhu cầu đầu tư và đến sự tăng trưởng kinh tế.
Một số nhân tố tác động đến sự ổn định của tiền tệ là hoạt động của ngân sách nhà nước, lãi suất và tỉ giá hối đoái. Ngân sách nhà nước mà thâm hụt triền miên cũng sẽ đi kèm với tình trạng lạm phát cao và mất ổn định. Vì vậy kiểm soát được mức thâm hụt ngân sách có thể coi là một mục tiêu tài chính trung tâm hướng tới sự ổn định kinh tế vĩ mô. Còn lãi suất và tỉ giá hối đoái không chỉ ảnh hưởng đến hoạt động thu hút các nguồn vốn đầu tư thong qua việc tạo lập ổn định kinh tế vĩ mô mà còn tác động đến dòng chảy của các nguồn vốn đầu tư và mức lợi nhuận thu được tại một thị trường xác định. Như chúng ta đã biết, theo lí thuyết lãi suất càng cao thì tiết kiệm càng tăng và từ đó tiềm năng của các nguồn vốn đầu tư cũng tăng theo. Lãi suất trên thị trường nội địa cao hơn tương đối với mức lãi suất quốc tế cũng làm tăng tính hấp dẫn với đầu tư nước ngoài. Còn đối với tỉ giá hối đoái, giá trị cùa đổng nội tệ ảnh hưởng đến tình hình xuất nhập khấu, đó cũng chính là ảnh hưởng đến sức hấp dẫn vốn nước ngoài của mỗi quốc gia.
Sự phát triển của thị trường tài chính: Sự phát triển của thị trường tài chính ảnh hưởng rất lớn đến nguồn tài chính và khả năng huy động tài chính của doanh nghiệp. Một quốc gia có thị trường tài chính hoàn thiện với đầy đủ các kênh tài chính trực tiếp và tài chính gián tiếp có thể tạo cho doanh nghiệp cơ hội đa dạng hoá nguồn tài chính và khả năng huy tài chính của mình.
Doanh nghiệp có thể chọn phương thức huy động qua kênh trực tiếp là qua thị trường chứng khoán dưới các hình thức phát hành chứng khoán: cổ phiếu, trái phiếu... Hay có thể lựa chọn phương thức huy động qua kênh gián tiếp là
thông qua hệ thống các trung gian tài chính: các ngân hàng và các tổ chức tín dụng, các công ty tài chính...
Khi có nhiều phương thức để lựa chọn, tự nhiên sẽ làm tăng khả năng huy động tài chính của doanh nghiệp và sẽ không mấy khó khăn để doanh nghiệp tìm ra một cơ cấu vốn tối ưu cho mình.