1.2. Cơ sở lý luận về huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản
1.2.2. Huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản
a. Khái niệm nguồn tài chính:
Nguồn tài chính được hiểu là các nguồn tiền tệ (hoặc tài sản có thể nhanh chóng chuyển thành tiền) trong nền kinh tế có thể huy động để hình thành nên các quỹ tiền tệ phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế xã hội nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Khi nói tới nguồn tài chính, người ta quan tâm nó xuất phát từ đâu, thuộc sở hữu của ai. Nguồn tài chính khác với nguồn tài nguyên, nguồn nhân lực, nguồn khoa học công nghệ….là những nguồn lực không phải dưới dạng tiền hoặc tương đương tiền.
Nguồn tài chính là khả năng tài chính mà các chủ thể trong xã hội có thể khai thác, sử dụng nhằm mục đích nhất định. Xét về nội dung, nguồn tài chính được hiểu là biểu hiện về mặt giá trị của toàn bộ của cải vật chất xã hội trong một thời gian nhất định. Xét về mặt hình thức, nguồn tài chính có thể hữu hình hoặc vô hình.
Ở dưới dạng hữu hình, nguồn tài chính được biểu hiện dưới hình thức giá trị và hình thức tài sản vật chất (hiện vật). Dưới hình thức giá trị, nguồn tài chính có thể tồn tại dưới dạng tiền bản tệ, vàng và ngoại tệ.
Ở dưới dạng vô hình, nguồn tài chính là tài sản tồn tại dưới dạng những sản phẩm không có hình thái vật chất như: dữ liệu, hình ảnh, ký hiệu, phát minh, sáng chế, bí quyết, vị trí địa lý….Những sản phẩm trên bản thân chúng có giá trị, có thể chuyển thành tiền thông qua mua bán, do đó chúng được coi là một bộ phận cấu thành của tổng thể các nguồn tài chính trong xã hội.
b. Đặc điểm của nguồn tài chính:
Thứ nhất: Nguồn tài chính luôn gắn với quan hệ sở hữu (sở hữu công, sở hữu tư). Việc gắn với quan hệ sở hữu là cơ sở để khai thác và sử dụng các nguồn lực, đồng thời đó sẽ là tiền đề sinh ra các quyền năng khác, giúp cho chủ thể sở hữu thực hiện được lợi ích của mình.
Thứ hai: Nguồn tài chính có tính đa dạng về quy mô, về hình thức tồn tại (tiền mặt, ngoại tệ, kim loại quý, tiền gửi ngân hàng, chứng khoán, …). Do nguồn tài chính rất đa dạng nên phương pháp và công cụ huy động cũng đa dạng, phù hợp với từng quy mô, từng hình thức nguồn tài chính khác nhau.
Thứ ba: Nguồn tài chính có tính phân tán. Với đặc tính đa dạng về quy mô, hình thức, nằm tại nhiều đối tượng, khu vực, địa bàn, lãnh thổ khác nhau (tại nhiều quốc gia, doanh nghiệp, dân cư,…) nên tính phân tán của nguồn tài chính khiến cho việc huy động trở nên khó khăn hơn trong bối cảnh hiện tại, kể cả khu vực công cũng như khu vực tư.
Thứ tư: Nguồn tài chính nhạy cảm với lãi suất và lợi tức đầu tư, nhất là nguồn tài chính từ khu vực tư. Nghĩa là nguồn tài chính này luôn tìm kiếm các cơ hội sinh lời cao, cho dù đi kèm với nó có thể là rủi ro cao hơn. Sự nhạy cảm với lãi suất cũng khiến cho cạnh tranh lãi suất giữa các ngân hàng và tổ chức tài chính căng thẳng hơn trong việc tìm kiếm và huy động nguồn tài chính.
c. Vai trò của nguồn tài chính đối với sự phát triển thị trường bất động sản.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay, xu thế hội nhập nền kinh tế, vấn đề toàn cầu hoá về phát triển công nghệ, thông tin... Việt Nam muốn tham gia vào quá trình toàn cầu hoá thì cũng sẽ phải đối mặt với những vấn đề mà thế giới đang phải đối mặt. Vì vậy, việc các doanh nghiệp Việt Nam có đủ khả năng cạnh tranh và hội nhập hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: Yếu tố về vốn, trình độ máy móc thiết bị, công nghệ, năng lực đội ngũ cán bộ, tỷ suất lợi nhuận trên vốn... trong đó, yếu tố chúng ta cần nói đến ở đây là yếu tố vốn và hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp.
Nguồn tài chính được huy động sẽ hình thành nguồn vốn là tiền đề cho sự ra đời của doanh nghiệp, là cơ sở để doanh nghiệp mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, tạo công ăn việc làm cho người lao động, tiến hành đầu tư đổi mới công nghệ, trang thiết bị sản xuất kinh doanh. Nguồn tài chính là yếu tố vô cùng quan trọng trong hoạt động kinh doanh bất động sản do tính chất đặc thù của kinh doanh BĐS là hoạt động đầu tư lớn cần nhiều vốn. Thật vậy, hàng hoá BĐS khác với các loại hàng hoá khác, nó có giá trị lớn, gắn liền với đất đai và công trình xây dựng và không có loại hàng hoá nào có thể thay thế nó.
Nguồn tài chính được huy động dồi dào sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp chủ động hơn trong việc lựa chọn những phân khúc cũng như quy mô kinh doanh hợp lý, đủ khả năng đảm bảo chất lượng, phục vụ tốt nhất, hiệu
quả, đảm bảo an toàn tổ chức, hiệu quả vốn nâng cao, huy động tài trợ dễ dàng, khả năng thanh toán đảm bảo, có đủ tiềm lực khắc phục khó khăn và một số rủi ro trong kinh doanh.
Nguồn tài chính là yếu tố quyết định doanh nghiệp nên mở rộng hay thu hẹp phạm vi hoạt động của mình, là cơ sở để mua sắm các trang thiết bị, máy móc, nhà xưởng, tạo công ăn việc làm cho người lao động, tăng thu nhập cho người lao động. Đối với các doanh nghiệp tiếp nhận vốn nước ngoài, ngoài việc được sử dụng vốn, họ còn có thể tiếp thu được những kinh nghiệm quản lý cũng như kỹ năng, kỹ sảo và công nghệ hiện đại, thông tin cập nhật hằng ngày. Hơn nữa, họ còn có thể rút ngắn thời gian tích luỹ vốn ban đầu và thu một phần lợi nhuận của các công ty nước ngoài.
Thị trường bất động sản ngày càng phát triển cả về phạm vi, quy mô và có ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực khác nhau như ngân hàng, chứng khoán, xây dựng. Tuy nhiên, trong những năm qua, sau thời kỳ tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng khó khăn, nhiều doanh nghiệp bất động sản kinh doanh thua lỗ, hàng tồn kho lớn… Việc tìm ra các giải pháp khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản để thúc đẩy sự phục hồi và phát triển bền vững hay nói cách khác là huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản là rất cần thiết.
d. Khái niệm về huy động nguồn tài chính
Huy động nguồn tài chính là một quá trình được thực hiện thông qua các chính sách, biện pháp và các hình thức mà Nhà nước, các tổ chức xã hội và các chủ thể kinh tế đưa ra và áp dụng nhằm chuyển các nguồn lực tài chính từ dạng tiềm năng thành các quỹ tiền tệ được sử dụng cho mục tiêu phát triển kinh tế xã hội. Để có vốn đầu tư thì phải có nguồn hình thành, nơi sinh ra nguồn vốn để sử dụng.Việc xác định rõ nguồn tài chính, các biện pháp, kênh huy động và công cụ huy động đóng vai trò quyết định đối với
việc hình thành các dự án hạ tầng kinh tế xã hội. Huy động nguồn tài chính từ các nguồn khác nhau đến nơi sử dụng nguồn lực đó phải được thực hiện thông qua các kênh huy động khác nhau.
Thuật ngữ nguồn tài chính đôi khi được sử dụng thay thế hoặc lẫn lộn với khái niệm vốn trong nhiều nghiên cứu. Tuy nhiên, nguồn tài chính chỉ nên sử dụng theo nghĩa là nguồn vốn khi nguồn tiền được huy động sử dụng vào đầu tư kinh doanh.
1.2.2.2. Các hình thức huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản.
Nguồn tài chính để phát triển thị trường bất động sản được huy động từ nhiều nguồn khác nhau và các kênh huy động khác nhau, không chỉ được huy động trong một phạm vi quốc gia mà còn được huy động từ các quốc gia khác nhau trên thế giới.
Các hình thức huy động nguồn tài chính để phát triển thị trường BĐS:
a. Huy động nguồn tài chính từ vốn chủ sở hữu:
Khi doanh nghiệp được thành lập bao giờ cũng phải có một số vốn ban đầu do cổ đông- người sở hữu góp. Tính chất và hình thức tạo vốn do hình thức sở hữu của doanh nghiệp quyết định: Đối với doanh nghiệp Nhà nước, vốn góp ban đầu chính là vốn đầu tư của Nhà nước; Đối với các doanh nghiệp theo Luật doanh nghiệp, chủ doanh nghiệp phải có số vốn ban đầu nhất định để xin đăng ký thành lập doanh nghiệp. Sau khi được cấp phép thành lập doanh nghiệp mới được tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh của mình.
Huy động vốn chủ sở hữu từ lợi nhuận để lại: lợi nhuận để lại là phần lợi nhuận sau thuế còn lại sau khi đã nộp các khoản cần thiết và trích lập các quỹ của doanh nghiệp. Huy động vốn chủ sở hữu từ lợi nhuận giữ lại là hình thức tài trợ nội bộ. Với phương thức huy động vốn từ lợi nhuận để lại các cổ
đông không bị chia sẻ quyền kiểm soát công ty và họ thể hưởng toàn bộ cổ tức tăng thêm và chênh lệch giá cổ phiếu. Một công ty khi thực hiện phương thức huy động vốn từ lợi nhuận để lại, phải đặt ra mục tiêu có một khối lượng lợi nhuận đủ lớn để đáp ứng nhu cầu vốn ngày càng tăng.
b. Huy động nguồn tài chính từ vay ngân hàng, tổ chức tín dụng: Là một kênh chính để huy động nguồn tài chính cho TTBĐS. Đây là phương thức sử dụng vốn vay truyền thống thường rất phổ biến. Tuy nhiên, với kênh huy động này thường dẫn đến hiện tượng là các chủ thể thường bị động trong việc tham gia thị trường. Thị trường BĐS sẽ bị động về vốn Nhà nước áp dụng chính sách giảm cung tiền.
Không chỉ ở Việt Nam mà tại một số nước khác, thị trường bất động sản vẫn luôn phụ thuộc vào ngân hàng, cả người xây nhà lẫn người mua nhà cũng vậy.
Các đặc điểm của thị trường tín dụng Việt Nam là tiềm lực tài chính không cao, tỷ lệ lãi suất ngân hàng được xem là cao so với mặt bằng quốc tế, thiếu tín dụng trung hạn và dài hạn.Trong khi đó, nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn và khung pháp luật chưa tốt, cũng như thực thi pháp luật còn tùy tiện nên vẫn phải phụ thuộc nhiều vào các "đại gia" tiền tệ. Bên cạnh đó, luồng vốn góp trực tiếp từ người mua bất động sản với nhà đầu tư chủ yếu thông qua hình thức mua-bán sản phẩm hình thành trong tương lai lại đang chiếm tỷ trọng cao trong các phân khúc bất động sản. Hiện đây là cách huy động vốn rất phù hợp với hoàn cảnh Việt Nam với đặc trưng thiếu vốn tín dụng trung, dài hạn và tỷ lệ lãi suất ngân hàng còn ở mức cao. Tuy nhiên, nhược điểm cơ bản của luồng vốn này là độ rủi ro rất lớn cho người góp vốn.
Đó là sự rủi ro về thời hạn, chất lượng, mẫu mã, đó là chưa kể nhiều trường hợp góp vốn rồi nhưng không nhận được bất động sản. Một thực tế dễ nhận
thấy là bất động sản quá phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng và gần như đây là kênh tín dụng duy nhất.
Sự tăng trưởng của thị trường bất động sản thời gian qua không thể không kể đến vai trò của ngân hàng trong việc cung ứng vốn cho lĩnh vực này. Tuy nhiên, theo đánh giá chung, năm 2018, các doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó khăn hơn khi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam siết chặt vốn cho lĩnh vực bất động sản. Do đó, các doanh nghiệp bất động sản đang “hối hả”
tìm thêm nguồn vốn khác phục vụ đầu tư, phát triển.
c. Chứng khoán hóa các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
“ Chứng khoán hóa bất động sản” là một hình thức huy động vốn đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản, được đảm bảo bằng giá trị bất động sản mà nó đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản này, nhưng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán.”
Đây là hình thức huy động vốn cho TT BĐS được áp dụng rộng rãi ở các TT BĐS phát triển và phù hợp cho các chủ đầu tư trong điều kiện thiếu vốn như nước ta hiện nay. Hình thức này sẽ thu hút được một số lượng lớn trong dân đầu tư vào bất động sản một cách chuyên nghiệp , đồng thời tạo hành lang pháp lý để thu hút vốn đầu tư gián tiếp thay vì chỉ thu hút đầu tư trực tiếp và TT BĐS.
Chứng khoán hóa được hiểu là việc chuyển các thể thức tín dụng thành thể thức chứng khoán, phát hành trong công chúng, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động mua bán của các nhà đầu tư. Chứng khoán hóa được thực hiện chủ yếu trên hai nhóm tài sản là:
Nhóm thứ nhất: Các tài sản tài chính được hình thành từ việc chuyển đổi các khoản phải thu, như phải thu từ tín dụng, từ cho vay mua ô tô, vay để xây
nhà, để tiêu dùng cho gia đình… Ngân hàng hay những tổ chức cho vay sẽ chuyển những khoản phải thu này thành trái phiếu, bán cho các nhà đầu tư để thu về nhanh chóng các khoản nợ đó. Về phía các nhà đầu tư, khi cầm chứng khoán này trong tay, họ sẽ trở thành chủ nợ mới và có quyền đòi cả gốc và lãi khi giấy nợ đã đến hạn. Tuy nhiên, đối với những khoản nợ không có tài sản thế chấp thì độ rủi ro khi cầm chứng khoán rất cao vì có thể sẽ không đòi lại được khoản nợ này;
Nhóm thứ hai: Các khoản vay được thế chấp bằng BĐS được hình thành từ việc chuyển đổi các khoản vay có tài sản thế chấp, khi đó tổ chức phát hành, chủ nợ thứ nhất sẽ chuyển giao toàn bộ giấy tờ thế chấp cho nhà đầu tư mua trái phiếu này. Loại trái phiếu này tuy có độ an toàn cao hơn vì có vật đảm bảo khoản vay, nhưng lãi suất lại thấp hơn so với chứng khoán đảm bảo bằng tài sản tài chính.
Thực chất, những trái phiếu gắn liền với tài sản thế chấp này có đủ điều kiện để được coi là một thương vụ bán tài sản. Người bán không còn chịu rủi ro thua lỗ từ số tài sản sau khi đã chuyển đổi và không phải chịu trách nhiệm với người mua khi xảy ra tình trạng người vay bị vỡ nợ hay giá thị trường của tài sản đó thay đổi.
Tổ chức nắm giữ tài sản ban đầu (ngân hàng) khởi tạo quá trình này bằng cách bán tài sản cho một SPV (special purpose vehicle – tổ chức tài chính phục vụ mục đích đặc biệt) nhằm hạn chế rủi ro. SPV tổ chức chuyển hóa tài sản đó thành chứng khoán, phát hành và chuyển nhượng tự do trên thị trường vốn.
Trên thế giới, sản phẩm chứng khoán hóa khoản vay có thế chấp BĐS đã ra đời lần đầu vào cuối thập niên 60 của thế kỷ trước, khi Chính phủ Mỹ thành lập Hiệp hội thế chấp BĐS Quốc gia (GNMA – Government National Mortagage Association – thành lập năm 1968) dưới dạng một công ty trực
thuộc Cơ quan Phát triển Nhà ở và Đô thị (HUD- the Department of Housing and Urban Development) nhằm cam kết mua các khoản nợ có thế chấp BĐS từ các nhà cho vay riêng lẻ với giá ưu đãi để trợ giúp phát triển khu vực nhà ở tại Mỹ.
Ngày nay, các khoản cho vay BĐS chủ yếu là cho vay đầu tư BĐS, mua nhà ở, cải tạo nhà hay cho vay xây dựng nhà xưởng sản xuất.
Có thể thấy chứng khoán được bảo đảm bằng các khoản vay có thế chấp BĐS (MBS- Mortgage-Backed Securities) chính là những sản phẩm đầu tiên của kỹ thuật chứng khoán hóa. Cho đến nay, MBS vẫn chiếm tỷ lệ lớn trên TTCK và luôn giữ vị thế là sản phẩm mang tính kinh điển của kỹ thuật chứng khoán hóa.
Tại các nước có nền công nghiệp chứng khoán hóa phát triển như Mỹ, Australia thì các khoản vay có thế chấp BĐS vẫn chiếm thế chủ đạo.
Tương tự các sản phẩm tài chính mới khác, chi phí và lợi ích phát sinh gắn liền với dòng tiền chứng khoán hóa phần nào có tác động tích cực đến yếu tố lành mạnh và hiệu quả của thị trường tài chính nói riêng và tổng thể nền kinh tế nói chung.
Điều này được thể hiện trên nhiều khía cạnh như giảm chi phí huy động, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn của các tổ chức tài chính trung gian, thông qua khách hàng vay giúp tổ chức phát hành và nhà đầu tư đa dạng hóa rủi ro, chuyển từ tài sản kém hoặc không có thanh khoản sang các hình thức chứng khoán để giao dịch, từ đó kích thích dòng chảy tín dụng.
Chứng khoán hóa có thể thúc đẩy thị trường vốn tăng trưởng và phát triển, tăng cường tính lưu hoạt và tăng cung hàng hóa cho thị trường, qua đó giúp làm phong phú hơn các nguồn tài trợ và khả năng tiếp cận thị trường vốn.
Đồng thời thu hút, khai thác mọi nguồn vốn nhỏ lẻ, nhàn rỗi trong nền kinh tế,