Giải pháp tài chính nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản việt nam , luận văn thạc sĩ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ÕÕÕÕÕ LÊ THỊ THANH VIỆT GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM THÚC ĐẨY THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Chuyên ngành: Kinh tế tài – Ngân hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS.Nguyễn Thị Uyên Uyên TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS: SXKD: NH: VN: ĐT: NHNN: NHTM: TSCĐ: DN: DNTN: DNNN: TD: IMF: WB: CK: TTCK: CDS: SPV: SIV: FED: MBS: CDO: MCO: CBRC: REIT: Bất động sản Sản xuất kinh doanh Ngân hàng Việt Nam Đầu tư Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng Thương mại Tài sản cố định Doanh nghiệp Doanh nghiệp Tư nhân Doanh nghiệp Nhà nước Tín dụng Quỹ tiền tệ quốc tế Ngân hàng Thế giới Chứng khoán Thị trường Chứng khoán Hợp đồng hốn đổi tổn thất tín dụng Các thể chế mục đích đặc biệt Các cơng cụ đầu tư kết cấu Cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ Chứng khoán đảm bảo tài sản chấp (MortgageBacked-Security) Giấy nợ đảm bảo tài sản(Collateralized-Debt-Obligations) Nợ chấp bảo đảm (Mortgage-CollateralizedObligation) Ngân hàng Trung Ương Trung Quốc Quỹ đầu tư tín thác BĐS ( Real estate investment trust) Trang MỤC LỤC Chương 1: Tổng quan thị trường BĐS khủng hoảng tài Trang 1.1 Tổng quan thị trường BĐS 1.1.1Khái niệm đặc điểm 1.1.1.1Khái niệm thị trường BĐS 1.1.1.2 Đặc điểm thị trường BĐS Trang 1.1.2 Sự cần thiết việc hình thành phát triển thị trường BĐS Trang 1.1.2.1 Vai trò quan trọng thị trường BĐS kinh tế 1.1.2.2 Vai trò quan trọng thị trường BĐS thị trường khác kinh tế .Trang 1.1.2.3 Sự cần thiết việc phát triển thị trường BĐS Trang 1.1.3Các nhân tố ảnh hưởng tới thị trường BĐS Trang 1.1.3.1Các chủ thể tham gia 1.1.3.2 Cơ chế vận hành Trang 1.1.3.3 Các yếu tố khác Trang 1.2 Thị trường BĐS khủng hoảng tài Trang 1.2.1 Khủng hoảng tài tác động thị trường BĐS Trang 1.2.1.1 Thị trường BĐS bị ảnh hưởng biện pháp đối phó với khủng hoảng tài Chính phủ Trang 1.2.1.2 Thị trường BĐS bị ảnh hưởng tâm lý người đầu tư khủng hoảng Trang 1.2.1.3 Các NHTM siết chặt TD gây tác động lớn thị trường BĐS .Trang 10 1.2.2 Nghiên cứu bong bóng BĐS tác động Trang 10 1.2.2.1 Hai trạng thái bong bóng BĐS xảy tác động tín dụng .Trang 11 1.2.2.2 Bong bóng BĐS xảy đầu Trang 11 1.2.3 Giai đoạn thứ bong bóng BĐS Trang 11 1.2.4 Bùng nổ bong bóng BĐS Trang 12 Trang Kết luận chương Trang 13 Chương 2: Khủng hoảng tài Mỹ 2008 tác động thị trường BĐS nước Mỹ- Bài học kinh nghiệm cho VN 2.1 Khủng hoảng tài Mỹ: nguyên nhân, diễn biến tác động đến thị trường BĐS Mỹ Trang 15 2.1.1 Khủng hoảng tài Mỹ- Diễn biến nguyên nhân Trang 15 2.1.1.1 Diễn biến khủng hoảng 2.1.1.2 Nguyên nhân khủng hoảng Trang 16 2.1.2 Tác động khủng hoảng tài tới thị trường BĐS Mỹ Trang 18 2.1.3 Những hành động nhằm cứu vãn kinh tế phủ Mỹ Trang 19 2.1.3.1 Chính phủ Mỹ bơm tiền vào lưu thông cách in thêm tiền 2.1.3.2 Chính phủ Mỹ can thiệp mạnh vào tín dụng NH, mạnh tay cắt giảm lãi suất, tăng cường mua MBS 2.1.3.3 Ban hành gói kích thích kinh tế khổng lồ Trang 20 2.1.3.4 Mượn nợ từ phát hành trái phiếu Trang 20 2.1.3.5 Ưu đãi tín dụng thuế .Trang 20 2.1.4 Kết Trang 21 2.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam Trang 22 2.2.1 Bài học khả tự điều tiết thị trường Trang 22 2.2.2 Bài học việc Nhà nước đóng vai trị quan trọng phát triển bền vững ổn định thị trường BĐS Trang 22 2.2.3 Bài học việc phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn NH để đầu tư BĐS dễ dẫn đến rủi ro khoản Trang 23 2.2.4 Bài học nâng cao nhận thức tầm quan trọng công tác giám sát, dự báo Trang 23 2.2.5 Bài học hạn chế chi tiêu công Trang 24 2.2.6 Bài học việc tự hóa phát triển cạnh tranh thị trường Trang 24 2.2.7 Bài học tác động tiêu cực sách thuế khơng phù hợp Trang 24 Trang Kết luận chương Trang 25 Chương 3: Thị trường BĐS VN- Thực trạng xu hướng phát triển 3.1 Thị trường BĐS VN mối quan hệ tương quan kinh tế Trang 26 3.1.1 Mối tương quan thị trường BĐS kinh tế vĩ mô Trang 26 3.1.2 Quan hệ thị trường BĐS- thị trường vốn Trang 28 3.2 Thực trạng thị trường BĐS VN .Trang 31 3.2.1 Thị trường BĐS VN chịu tác động khủng hoảng tài Mỹ Trang 31 3.2.1.1 Thị trường BĐS VN bị đóng băng 3.2.1.2 Luồng vốn FDI vào thị trường BĐS bị giảm sút Trang 32 3.2.2 Những vấn đề nội thị trường BĐS Việt Nam Trang 32 3.2.2.1 Về mặt quản lý nhà nước Trang 33 3.2.2.2 Về cung cầu hàng hóa BĐS .Trang 39 3.2.2.3 Mặt giá BĐS cao .Trang 41 3.2.2.4 Những hạn chế DN kinh doanh BĐS VN Trang 44 3.2.3 Những động thái từ phía Nhà nước nhằm giải cứu thị trường BĐS Trang 46 3.3 Xu hướng phát triển thị trường BĐS VN Trang 51 3.3.1 Phân khúc nhà hạng trung Trang 51 3.3.2 Phân khúc thị trường bán lẻ, văn phòng cho thuê, trung tâm mua sắm Trang 52 3.3.3 Phân khúc thị trường BĐS sinh thái Trang 53 Kết luận chương Trang 54 Chương 4: Các giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường BĐS VN 4.1 Các giải pháp tài nhằm thúc đẩy thị trường BĐS VN Trang 55 4.1.1 Chứng khốn hóa BĐS Trang 55 4.1.2 Thu hút vốn đầu tư nước Trang 57 Trang 4.1.3 Tháo gỡ vướng mắc hoạt động cho vay BĐS Trang 59 4.1.4 Lập quỹ tiết kiệm BĐS Trang 60 4.1.5 Tích cực xây dựng quỹ đầu tư tín thác BĐS Trang 61 4.2 Nhóm giải pháp hàng hóa BĐS Trang 63 4.2.1 Tái tạo phát triển nguồn hàng hóa cho thị trường BĐS Trang 63 4.2.2 Đa dạng hóa nguồn hàng theo hướng phù hợp với nhu cầu thực thị trường Trang 63 4.3 Các giải pháp mặt chế vận hành Trang 64 4.3.1 Xây dựng, hoàn thiện hệ thống văn luật, pháp lệnh thuế nhà, đất 4.3.2 Hoàn thiện hệ thống thuế Trang 65 4.4 Xây dựng lực tổ chức tham gia thị trường BĐS Trang 66 4.4.1Những đề xuất Nhà nước nhằm phát triển bền vững thị trường BĐS Việt Nam Trang 67 4.4.2 Những đề xuất nhằm nâng cao lực cạnh tranh cho DN kinh doanh BĐS Việt Nam Trang 68 4.5 Các giải pháp khác Trang 70 4.5.1 Hồn thiện cơng tác quy hoạch, kế hoạch phát triển vùng, miền 4.5.2 Nâng cao lực quản trị rủi ro tín dụng BĐS Trang 71 4.5.3 Xây dựng hệ thống sở liệu thị trường BĐS Trang 73 4.5.4 Nâng cao tính minh bạch thị trường Trang 74 Kết luận chương Trang 77-78 Kết luận chung Trang 79 LỜI MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế Với mơ hình kinh tế kế hoạch hóa tập trung nước ta trước loại thị trường chưa phát triển Từ sau đổi (1986), trình chuyển đổi sang kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN có quản lý Nhà nước, năm gần thị trường bất động sản nước ta hình thành, phát triển với tốc độ nhanh có diễn biến phức tạp Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường bất động sản thị trường đầu vào sản xuất Nếu phát triển hiệu thị trường góp phần quan trọng việc thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội Tuy nhiên biện pháp quản lý Nhà nước thị trường bất động sản nhiều yếu kém, bất cập nên thị trường phát triển cách tự phát, thiếu tổ chức tồn nhiều yếu tố bất ổn nạn đầu cơ, cân cung cầu, giá cao, thủ tục mua bán phức tạp, chi phí chuyển nhượng cao hệ thống pháp lý chưa hồn thiện…Tình hình phát triển khơng lành mạnh thị trường bất động sản ảnh hưởng lớn tới công tác quy hoạch đô thị, tạo phát triển không ổn định cho kinh tế, gây thất thu cho nhà nước, gây tâm lý bất ổn cho người dân Trong năm qua nhà nước tập trung nhiều sức lực tiền nhằm giải vấn đề thực tế vấn đề nhiều bế tắc cần khắc phục giải Thêm vào khủng hoảng tài Mỹ năm 2008 tác động tồn cầu gây hậu nặng nề cho thị trường bất động sản nước giới, kể Việt Nam Những học rút ra? Những kinh nghiệm học từ cách thức quản lý thị trường bất động sản nước? Việc vận dụng dụng kinh nghiệm sao? Những điều thúc đẩy nhà quản lý phải nhanh chóng tìm biện pháp hỗ trợ quản lý thúc đẩy phát triển bền vững thị trường bất động sản Và mục tiêu nghiên cứu đề tài Phương pháp nghiên cứu Trong trình thực đề tài, người viết chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích số liệu thực tế, so sánh tương quan, thống kê, tổng hợp liệu nhằm làm sáng tỏ, phong phú thêm vấn đề lý luận Nội dung nghiên cứu Ngoài phần mục lục, lời mở đầu, danh mục từ viết tắt, danh mục bảng biểu, đồ thị, phụ lục; nội dung luận văn gồm bốn chương sau: Chương 1: Tổng quan thị trường bất động sản khủng hoảng tài Chương 2: Khủng hoảng tài Mỹ tác động thị trường BĐS Mỹ- Bài học kinh nghiệm cho VN Chương 3: Thị trường BĐS VN- Thực trạng xu hướng phát triển Chương 4: Các giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường BĐS VN Trang Chương 1: Tổng quan thị trường bất động sản khủng hoảng tài 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm đặc điểm 1.1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản Dựa học thuyết kinh tế A.Smith, J.Keynes, lý luận mang tính kế thừa chủ nghĩa Mac- Lênin, chuyên gia kinh tế nhà nghiên cứu BĐS nước quốc tế đưa số khái niệm sau thị trường BĐS: Khái niệm 1: Thị trường BĐS nơi hình thành định việc tiếp cận BĐS BĐS sử dụng mục đích Khái niệm 2: Thị trường BĐS đầu mối thực chuyển dịch giá trị hàng hóa BĐS Khái niệm 3: Thị trường BĐS nơi diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan mơi giới, tư vấn… chủ thể thị trường mà vai trị quản lý Nhà nước thị trường BĐS có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS Khái niệm 4: Thị trường BĐS nơi tiến hành giao dịch BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ hỗ trợ mơi giới, tư vấn Ngồi ra, cịn số khái niệm khác thị trường BĐS không phổ biến như: Do quan điểm khác hàng hóa BĐS phạm vi thị trường BĐS nên có ý kiến cho thị trường BĐS thị trường đất đai tài sản nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với đất đai trở thành BĐS Cũng có ý kiến khác cho thị trường BĐS thị trường nhà đất địa ốc Quan niệm phổ biến nước ta cho có nhà đất mang mua bán chuyển nhượng thị trường Đây định nghĩa khơng đầy đủ BĐS nhà đất phận hàng hóa BĐS thị trường Như vậy, có nhiều quan niệm khác thị trường BĐS, góc độ tổng hợp kết nghiên cứu đưa khái niệm chung thị trường BĐS sau: “Thị trường BĐS trình giao dịch hàng hóa BĐS bên Trang có liên quan Là nơi diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan đến BĐS trung gian, môi giới, tư vấn…giữa chủ thể thị trường mà vai trị quản lý Nhà nước có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS” 1.1.1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản: ¾ Thị trường BĐS mang tính vùng, khu vực sâu sắc: BĐS loại hàng hóa cố định, khơng thể di dời mặt vị trí chịu ảnh hưởng yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, mà yếu tố vùng, miền khác nên thị trường BĐS mang tính địa phương Do điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế, văn hóa XH khác nên vùng, miền có phát triển khơng đồng đều, thị trường BĐS có quy mơ trình độ khác ¾ Thị trường BĐS thị trường khơng hồn hảo: Do BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường bị hạn chế, thị trường BĐS mang tính độc quyền thị trường hàng hóa nên thị trường BĐS thị trường cạnh tranh không đầy đủ Thêm vào đó, nói tất thị trường BĐS giới chịu can thiệp Nhà nước dù mức độ cao hay mức độ thấp, mà chủ yếu can thiệp vào lĩnh vực đất công, nhà công sản để thực mục tiêu phát triển chung Sự tác động Nhà nước yếu tố tạo nên tính khơng hồn hảo thị trường BĐS ¾ Thị trường BĐS có nguồn cung có giới hạn phản ứng chậm cầu: Mọi hàng hóa thừa nhận thị trường có cầu tăng nhà sản xuất đẩy mạnh sản xuất làm tăng lượng cung nhanh chóng Điều khơng thị trường BĐS Khi cầu BĐS tăng cung khơng thể phản ứng nhanh chóng hàng hóa thơng thường khác việc tăng cung với loại mục đích cụ thể cần có thời gian dành cho việc chuẩn bị, xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng, mua đất, xin cấp phép xây dựng, bồi thường, thiết kế, thi công…Trên thực tế cung không thiết cố định cho mục đích sử dụng cụ thể tổng cung đất (yếu tố BĐS khác) cố định hạn chế kiểm soát quy hoạch gây ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho dự án BĐS khác Trang 79 Kết luận Kể từ đổi (1986) thị trường BĐS bước hình thành phát triển Nhưng thị trường thật phát triển kể từ ban hành Pháp lệnh nhà năm 1991 Luật Đất đai năm 1993 Từ đến nay, thị trường BĐS phát triển đóng vai trị quan trọng phát triển kinh tế - XH đất nước Nhiều dự án lĩnh vực SXKD, nhiều khu nhà ở, khu đô thị với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng hình thành làm thay đổi mặt thị, nâng cao điều kiện sống nhân dân, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng CNH- HĐH Tuy nhiên, khơng riêng VN mà cịn quốc gia khác, đặc biệt quốc gia phát triển, thị trường BĐS xem thị trường khó quản lý nhất, nóng lạnh thất thường, giá liên tục biến động gây tác động xấu cho kinh tế Vì việc sớm tìm giải pháp nhằm phát triển bền vững thị trường BĐS việc mà nhà hoạch định sách VN cần phải làm Chỉ có nhà nước quản lý phát triển tốt thị trường BĐS, từ ổn định an sinh XH, thúc đẩy sản xuất, tăng nguồn thu cho ngân sách, kích thích tăng trưởng, nâng cao vị kinh tế VN trường giới./ TÀI LIỆU THAM KHẢO Ths Hồng Cơng Gia Khánh (2009), Fed cơng cụ sách tiền tệ khủng hoảng tài chính, Tạp chí Tài (số 2) TS Nguyễn Văn Lương PGS.TS Nguyễn Thị Nhung (2009), Chính sách tiền tệ vai trị điều tiết hoạt động ngân hàng thương mại, Tạp chí Ngân Hàng (số 1+2) Kinh tế 2008-2009: Việt Nam Thế giới (2009), Thời báo kinh tế Việt Nam TS Phạm Văn Hà (2009), Biến động giá lạm phát năm 2008: phân tích, dự báo kiến nghị, Tạp chí Tài (số 2) TS.Nguyễn Ðức Ðộ (2009), Xu hướng tăng lãi suất huy động VND: Vấn đề đặt lựa chọn sách, Tạp chí Tài (số 4) Nguyễn Xuân Hưng (2009), Lạm bàn chế lãi suất chế thị trường Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng (số 07) Trung tâm thông tin dự báo kinh tế-xã hội quốc gia-Bộ Kế hoạch Đầu tư (2008), Bối cảnh nước, quốc tế việc nghiên cứu xây dựng chiến lược 20112020 PGS.TS Trần Ngọc Thơ (2005), Kinh tế Việt Nam đường hội nhập, Nhà xuất Thống kê Trung tâm tri thức doanh nghiệp quốc tế, Đặng Đức Thành (2009), Kinh doanh BĐS thời khủng hoảng, Nhà xuất Trẻ 10 Wold Economic Outlook of IMF 10,12/2009 11 Các báo, tạp chí khác trang tin internet như: -www.En.wikipedia.org/real estate financing.vn -www.imf.org- Quỹ tiền tệ quốc tế -www.mof.gov.vn- Bộ Tài -www.taisancong.mof.gov.vn- Cục Quản lý Cơng sản- Bộ Tài -www.monre.gov.vn- Bộ Tài ngun Mơi trường -www.Sbv.gov.vn- Ngân hàng Nhà nước Việt Nam -www.Khudothimoi.com -www.Cafef.com -www.Vietnammls.net -www.Taichinh.saga.vn ***o0o*** Trang PHỤ LỤC A Phân loại thị trường BĐS: Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS, nhìn chung mang tính chất tương đối, phân loại theo mặt sau: Căn theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường: Thị trường cấp 1: thị trường mà người sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác Thị trường Nhà nước quản lý, gọi thị trường sơ cấp Thị trường cấp 2: thị trường mà người cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong thị trường người bán người mua người sở hữu đất đai, họ tham gia mua bán quyền sử dụng đất Có thể hiểu đơn giản thị trường xây dựng cơng trình để bán cho thuê Thị trường cấp 3: thị trường bán lại cho th lại cơng trình mua thuê Tổng hợp kết nghiên cứu nhận định nhà khoa học, cho thị trường BĐS nước ta bao gồm thị trường BĐS sơ cấp thị trường BĐS thứ cấp: Thị trường sơ cấp hình thành từ nhà nước giao cho thuê đất Chủ thể tham gia thị trường nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với nhà đầu tư người có nhu cầu sử dụng đất Giai đoạn từ sau nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành đầu tư tạo lập BĐS (xác định vị trí tạo lập, xác lập quyền sở hữu sử dụng, xây dựng sở hạ tầng, cơng trình kiến trúc…) sau tiến hành giao dịch hàng hóa BĐS nhà đất mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, bảo hiểm…giai đoạn gọi thị trường thứ cấp Phân loại theo mục đích sử dụng, ta có: -Thị trường đất đai (nông nghiệp phi nông nghiệp) -Thị trường cơng trình thương nghiệp (trụ sở, văn phịng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng…) công trình cơng cộng (giao thơng, thủy lợi, y tế, văn hóa ) -Thị trường cơng trình cơng nghiệp (nhà xưởng, mặt sản xuất, khu công nghiệp, khu chế xuất…) Trang -Thị trường nhà (đô thị nông thơn) -Thị trường cơng trình đặc biệt có hàng hóa BĐS BĐS phi vật thể coi tài nguyên khai thác (kinh doanh du lịch…) di sản văn hóa, di tích lịch sử… Phân loại theo hoạt động thị trường BĐS: -Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS -Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất -Thị trường cho thuê BĐS -Thị trường chấp bảo hiểm BĐS -Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn, thông tin, định giá BĐS, bảo trì, bảo dưỡng BĐS… Phân loại theo khu vực, ta có: -Thị trường BĐS thị -Thị trường BĐS nông thôn -Thị trường BĐS đô thị lớn B MỘT SỐ VẤN ĐỀ BẤT HỢP LÝ TRONG BAN HÀNH VÀ HƯỚNG DẪN THI HÀNH LUẬT THUẾ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BĐS Việc đưa hai phương thức nộp thuế cho hai mức 2% -25% chuyển nhượng BĐS thời điểm tháng 9/2009 gây tác động đến thị trường BĐS Thị trường bị đóng băng, người bán lẫn người mua ngưng giao dịch chờ đợi Thông tư số 02/2010/TT- BTC ngày 11/01/2010 Bộ Tài ban hành hướng dẫn bổ sung thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 Bộ Tài hướng dẫn thi hành số điều Luật thuế thu nhập cá nhân hướng dẫn thi hành nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân gỡ rối phần cho giao dịch BĐS, đặc biệt giảm nguy tiêu cực chênh lệch hai mức thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng BĐS Tuy nhiên, có thực tế thời gian qua, phần lớn trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua hộ, đất…đều quan thuế tính theo phương án thu 25% Sở dĩ áp dụng cách tính quan thuế vào hóa đơn, giấy tờ để xác định giá vốn giá bán, từ áp dụng mức thu 25% phần lãi, mà đằng sau chứng từ cịn Trang hàng loạt chi phí phát sinh khác mà thân nhà đầu tư chứng minh Điều thể không rõ ràng pháp luật, dẫn đến cách hành xử cảm tính máy thuế vụ, gây khơng thiệt thịi, phiền tối cho người đầu tư C VỀ CƠ CHẾ QUẢN LÝ, THỦ TỤC HÀNH CHÍNH Hiện thời gian để hoàn tất phê duyệt dự án BĐS từ 2-3 năm, cần khoảng 30 dấu (Nguồn hội thảo HoREA 2009) quốc gia láng giềng Thái Lan cần từ đến tháng Tính tới tháng 5/ 2010, số lượng đồ án quy hoạch thẩm định TP.HCM khoảng 23% (Nguồn Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM) Bản chất vấn đề bộ, ngành quản lý ngồi lại rà sốt điều khoản pháp quy trùng lặp chế quản lý, ban hành văn cịn mang tính chủ quan, chưa khảo sát nghiêm túc ý kiến từ đối tượng có liên quan nhằm giảm thiểu thời gian thực lập dự án, giảm chi phí đầu tư tiết kiệm thời gian, tăng nguồn cung cho thị trường Việc kéo dài thời gian phê duyệt dự án nguyên nhân dẫn đến tệ quan liêu, nhũng nhiễu, lãng phí quỹ đất cơng, việc cịn gây thiệt hại tài cho nhà đầu tư, đời sống sinh hoạt người dân khu vực quy hoạch bị xáo trộn gây bất ổn xã hội Quy trình thủ tục pháp lý dự án đầu tư- xây dựng- kinh doanh BĐS STT 01 02 03 04 05 06 07 Thủ tục Cung cấp thông tin quy hoạch Giới thiệu địa điểm dự án (Đối với DA chưa có đất) Xác nhận ranh giới đất khơng có tranh chấp, khiếu kiện (Đối với DA có đất) Thỏa thuận địa điểm DA (nơi có đất) Xác định giới đường đỏ số liệu hạ tầng KT Chấp thuận giao cho chủ ĐT lập Quy hoạch XD tỷ lệ 1/2000 (nếu chưa có QH chi tiết này) Thẩm định nhiệm vụ QHXDCT tỉ lệ 1/2000 Cơ quan nhà nước Thời hạn (Ngày) Văn Sở QHKT/XD CV cung cấp thông tin Sở QHKT VB chấp thuận UBND cấp phường/quận VB xác nhận UBND cấp phường/quận Sở QHKT Viện QHXD VB thỏa thuận VB cung cấp, xác nhận UBND tỉnh/TP Quyết định UBND Sở QHKT/XD VB chấp thuận Trang 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 Phê duyệt nhiệm vụ QHXDCT tỉ lệ 1/2000 Thẩm định đồ án QHXDCT tỉ lệ 1/2000 Phê duyệt đồ án QHXDCT tỉ lệ 1/2000 Chấp thuận đề cương nhiệm vụ đồ án QHXDCT 1/500 Chấp thuận lập nhiệm vụ đồ án QHXDCT 1/500 Chấp thuận ranh giới, mốc giới diện tích đất lập QHXDCT 1/500; lập đồ án Chấp thuận ranh giới ô đất lập QHXDCT 1/500 lập dự án địa phương có đất Thẩm định nhiệm vụ QHXDCT 1/500 Phê duyệt nhiệm vụ QHXDCT 1/500 Thẩm định đồ án QHXDCT 1/500 UBND tỉnh/TP Quyết định UBND Sở QHKT/XD VB chấp thuận UBND tỉnh/TP Quyết định UBND Sở QHKT/XD VB chấp thuận Sở QHKT/XD VB chấp thuận Sở QHKT/XD VB chấp thuận UBND quận/huyện VB chấp thuận Sở QHKT/XD VB chấp thuận UBND tỉnh/TP Quyết định UBND Sở QHKT/XD VB chấp thuận UBND tỉnh/TP Phê duyệt đồ án QHXDCT UBND 1/500 quận/huyện Sở TNMT liên ngành Thẩm định, phê duyệt báo thẩm định; cáo đánh giá tác động môi UBND TP phê trường duyệt Giao chủ đầu tư dự án UBND TP Thủ tục đăng ký cấp Giấy UBNDTP/ Sở chứng nhận đầu tư KH-ĐT UBND TP; Phê duyệt phương án tổng thể dự kiến bồi thường hỗ trợ UBND quận/huyện GPMB TB thu hồi đất UBND TP; Giao đất, cho thuê đất; UBND Ký HĐ thuê đất (nếu đất quận/huyện; thuê) Sở TN-MT Chủ đầu tư; P Đo đạc, lập hồ sơ địa địa (phục vụ thu hồi đất xã/phường; GPMB) Ban GPMB Đo đạc, cắm mốc giới phục Sở Quyết định UBND VB chấp thuận Quyết định UBND Quyết định UBND Hợp đồng/Quyết định UBND Hồ sơ kèm theo Hồ sơ kèm theo Trang vụ GPMB giao mốc giới dự án 26 27 28 29 30 31 32 33 TNMT/Phòng TNMT Các sở, ban, Các thỏa thuận chun ngành ngành, cơng (điện, nước, nước ) ty… Bộ quốc Các thủ tục chiều cao tĩnh phịng/bộ khơng huy qn Các chấp thuận liên quan đến Sở ban ngành đặc điểm riêng đất liên quan Thủ tục phòng cháy chữa Bộ công an/Sở cháy công an Thỏa thuận kiến trúc Sở QHKT Thẩm định thiết kế sở Bộ XD/Sở XD Cấp phép xây dựng Sở XD Chủ đầu tư – UBND Công tác GPMB cấp – Ban GPMB Hồ sơ kèm theo VB chấp thuận VB chấp thuận VB chấp thuận VB chấp thuận VB chấp thuận Giấy phép xây dựng Hồ sơ kèm theo D SO SÁNH CÁC CHÍNH SÁCH ĐIỀU HÀNH KINH TẾ CỦA VIỆT NAM VÀ TRUNG QUỐC Để dìu dắt kinh tế động cịn non trẻ nhiều khiếm khuyết vượt qua khủng hoảng, phủ Việt Nam tăng cường học tập kinh nghiệm bạn bè quốc tế, bước tìm sách phù hợp điều hành kinh tế Có thể nhận thấy, sách điều hành kinh tế Việt Nam có phần tương đồng với Trung Quốc Cũng Trung Quốc, Việt Nam tập trung vào việc tăng cung cho thị trường BĐS mơ hình nhà giá rẻ, nhà xã hội Theo đó, đối tượng mua loại hình nhà sang nhượng sau 10 năm, (trong Trung Quốc, sau năm sử dụng chủ sở hữu bán, sang nhượng, bán trước thời hạn năm phải đóng thuế phần lãi thu được, khơng phải giá bán Đồng thời Chính phủ Trung Quốc có ưu đãi cụ thể cho doanh nghiệp thực mơ hình hưởng ưu đãi lãi suất, thủ tục, sở hạ tầng toàn khu…) Hơn 300 nhà xã hội Hà Nội vừa hoàn thành nhận hàng ngàn hồ sơ xin mua Rõ ràng nhu cầu người dân thực lớn Vấn đề cần làm đẩy nhanh tiến độ dự án này, đồng thời Nhà nước cần có sách hỗ trợ cụ thể cho chủ đầu tư giao đất, giảm thuế, hỗ trợ lãi Trang suất Về mặt quản lý, cần có điều khoản, quy định bổ sung xác nhận thu nhập, tình trạng khó khăn nhà ở, số nhân khẩu… Đây việc làm cấp bách để chương trình phát huy mục đích tốt đẹp vốn có nó, nhà xã hội phục vụ đối tượng, tránh tình trạng mua bán lại, giá nhà bị đẩy lên cao, tham ô nhũng nhiễu Để ngăn chặn tình trạng đầu gây bong bóng BĐS, Việt Nam tính thuế lũy tiến BĐS với bậc thuế từ 0,03% đến 0,09% diện tích đất chịu thuế Về nhà ở, áp dụng thuế suất theo biểu thuế suất tính theo năm, với giá tính thuế nhà đến 600 triệu đồng, chịu thuế suất 0%, phần 600 triệu đồng chịu thuế suất 0,03% Đã xúc tiến hoàn chỉnh Luật Nhà ở, Luật Đất đai…Trung Quốc đánh thuế 1% lên BĐS có giá trị cao gấp lần giá thị trường, quy định chặt chẽ việc cá nhân quyền mua hộ thứ 2, định cấm chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất cơng nghiệp Cũng nhằm mục đích chống đầu cơ, đưa BĐS với giá trị thực, từ tháng 7/2005, Trung Quốc thiết lập số BĐS Vấn đề Việt Nam chưa làm Cũng Trung Quốc, Việt Nam có nhiều hạn chế vấn đề quản lý nhà đất Cả hai nước chưa có hệ thống sở liệu BĐS tồn lãnh thổ, có nhiều bất cập việc minh bạch thị trường Thị trường BĐS Việt nam lẫn Trung Quốc mang tính chất thị trường tiền mặt, phần lớn giao dịch ngầm (đã thế, Việt Nam quy định 20% giao dịch BĐS khơng qua sàn) Những vấn đề làm giảm tác dụng số quy định pháp luật, làm tăng rủi ro cho thị trường BĐS gây thất thu cho nhà nước Ví dụ kẽ hở cơng tác quản lý Trung Quốc bị giới đầu lợi dụng Trung Quốc thiếu sở liệu hoạt động kinh doanh BĐS toàn quốc, NH kiểm tra liệu xem người nộp đơn xin chấp có sở hữu hộ thành phố khác hay khơng Ngồi quy định nâng mức tiền đóng góp lần đầu có tác động tới nhà đầu tư đa phần tốn lần mua BĐS (Khơng theo hình thức trả góp) Theo phương tiện truyền thơng Trung Quốc, chí có cặp vợ chồng mua BĐS thứ giả vờ ly hôn để hưởng ưu đãi người mua nhà lần mức tiền đóng góp lần đầu hưởng lãi suất thấp Trang Những giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường BĐS Trung Quốc giai đoạn sụt giảm 2007-2008 hạ lãi suất, tháo gỡ ràng buộc tín dụng cho vay BĐS, kích cầu nhà giá rẻ, hỗ trợ ưu đãi mua nhà thứ hai nhà thứ nhỏ so với tiêu chuẩn, sáp nhập đơn vị đầu tư kinh doanh BĐS…đã thúc đẩy thị trường BĐS Trung Quốc phát triển nóng nay, Trung Quốc sau lại phải có giải pháp để hạ nhiệt Thị trường BĐS Việt Nam thời kỳ trầm lắng, kinh tế lại chưa đủ mạnh, cần nhìn thấy ưu khuyết điểm, vận dụng thận trọng đường lối, sách thích hợp, tùy vào giai đoạn, mục đích phát triển ưu tiên để đưa kinh tế phát triển bền vững E MỘT SỐ SẢN PHẨM TÍN DỤNG BĐS HIỆN CĨ TẠI VIỆT NAM ANZ Bank với Dịch vụ cho vay chấp nhà Sản phẩm cho vay chấp BĐS sở hữu Đối với cá nhân có tài sản đáng kể từ ngơi nhà sở hữu, dịch vụ cho vay chấp nhà ANZ cho vay dựa giá trị thị trường nhà để sử dụng cho mục đích Giá trị khoản vay phụ thuộc vào giá trị nhà người vay Những đặc tính bật sản phẩm là: • Lãi suất hấp dẫn, tính số tiền vay giảm dần • Thời hạn vay lên tới năm • Số tiền vay lên tới 50% giá trị tài sản chấp • Cung cấp thơng tin minh bạch định giá theo giá thị trường tài sản chấp (bởi công ty định giá BĐS quốc tế chun nghiệp) • Kì lãi suất hiệu linh hoạt (1 tháng, tháng, tháng) cho phép bạn quản lí rủi ro lãi suất cách tốt • Thủ tục nhanh gọn đơn giản Sản phẩm Cho Vay Mua Nhà / Xây Sửa Nhà ANZ cung cấp khoản cho vay mua nhà linh hoạt nhằm hỗ trợ khách hàng có mong muốn mua nhà nâng cấp nhà Các chuyên gia cho vay mua nhà ANZ tư vấn suốt trình vay để người vay chọn lựa giải pháp vay tốt Đặc tính bật sản phẩm cho vay mua nhà ANZ là: • Lãi suất cạnh tranh so với thị truờng, tính số tiền vay giảm dần Trang • Thời hạn vay lên tới 20 năm • Số tiền vay lên tới 100% giá trị BĐS • Cung cấp thơng tin minh bạch định giá theo giá thị trường tài sản chấp (bởi công ty định giá BĐS quốc tế chuyên nghiệp) • Kì lãi suất hiệu linh họat (1 tháng, tháng, tháng) cho phép bạn quản lý rủi ro lãi suất cách tốt Maritime Bank với sản phẩm Cho vay mua BĐS Sản phẩm “Cho vay mua nhà với người có thu nhập cao” Đối tượng: Khách hàng người có thu nhập cao có nhu cầu mua nhà chung cư, nhà chia lô, biệt thự, nhà khu dân cư, đất nền…có giấy tờ hợp pháp theo qui định pháp luật mua bán trực tiếp bán thông qua sàn giao dịch BĐS để phục vụ nhu cầu định cư lâu dài, ổn định sống đầu tư Điều kiện vay vốn: Có hộ thường trú/ Thẻ tạm trú KT3 địa bàn tỉnh, thành phố với Đơn vị kinh doanh Maritime Bank cho vay Có tổng thu nhập ổn định 20 triệu đồng/ tháng có nguồn trả nợ khác bảo đảm khả toán khoản nợ gốc lãi suốt thời gian vay vốn Có tài sản bảo đảm tiền vay phù hợp với qui định pháp luật Maritime Bank Thời hạn vay vốn: - Thời hạn cho vay tối đa sản phẩm 180 tháng Hạn mức: - Hạn mức cho vay tối đa sản phẩm tỷ đồng Khách hàng chấp tài sản hình thành từ vốn vay, Maritime Bank cho vay tối đa 70% giá trị nhà theo định giá Maritime Bank Khách hàng bổ sung thêm tài sản bảo đảm khác dùng tài sản bảo đảm khác, Maritime Bank cho vay tối đa đến 90% giá trị nhà theo định giá Maritime Bank không vượt tỷ lệ bảo đảm tiền vay theo quy định Maritime Bank Phương thức trả nợ: Trả gốc với phân kỳ trả nợ hợp lý hàng tháng/ hàng quý/ tháng Trả lãi hàng tháng/ tháng kỳ trả gốc tính dư nợ thực tế Tài sản bảo đảm: Tài sản bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay; BĐS, vàng, giấy tờ có giá (Sổ tiết kiệm, Chứng tiền gửi,…); Bảo lãnh vay vốn, tốn Tổ chức tín dụng phát hành Sản phẩm “Cho vay mua nhà với người có thu nhập trung bình” Trang Đối tượng: Khách hàng người có thu nhập trung bình có nhu cầu mua nhà chung cư, nhà chia lô, biệt thự, nhà khu dân cư, đất nền…có giấy tờ hợp pháp theo qui định pháp luật mua bán trực tiếp bán thông qua sàn giao dịch BĐS để phục vụ nhu cầu định cư lâu dài, ổn định sống đầu tư Điều kiện vay vốn: Có hộ thường trú/ Thẻ tạm trú KT3 địa bàn tỉnh, thành phố với Đơn vị kinh doanh Maritime Bank cho vay Có tổng thu nhập ổn định từ 10 đến 20 triệu đồng/ tháng có nguồn trả nợ khác bảo đảm khả toán khoản nợ gốc lãi suốt thời gian vay vốn Có tài sản bảo đảm tiền vay phù hợp với qui định pháp luật Maritime Bank Thời hạn vay vốn: Thời hạn cho vay tối đa sản phẩm 180 tháng Hạn mức: Hạn mức cho vay tối đa sản phẩm là: 1,2 tỷ đồng Khách hàng chấp tài sản hình thành từ vốn vay, Maritime Bank cho vay tối đa 70% giá trị nhà theo định giá Maritime Bank Khách hàng bổ sung thêm tài sản bảo đảm khác dùng tài sản bảo đảm khác, Maritime Bank cho vay tối đa đến 90% giá trị nhà theo định giá Maritime Bank không vượt tỷ lệ bảo đảm tiền vay theo quy định Maritime Bank Phương thức trả nợ, Tài sản bảo đảm: tương tự sản phẩm cho vay mua nhà với người có thu nhập cao Sản phẩm “Cho vay mua nhà với người có thu nhập thấp” Đối tượng: Khách hàng người có thu nhập thấp có nhu cầu mua nhà chung cư, nhà chia lô, biệt thự, nhà khu dân cư, đất nền…có giấy tờ hợp pháp theo qui định pháp luật mua bán trực tiếp bán thông qua sàn giao dịch BĐS để phục vụ nhu cầu định cư lâu dài, ổn định sống đầu tư Điều kiện vay vốn: Có hộ thường trú/ Thẻ tạm trú KT3 địa bàn tỉnh, thành phố với Đơn vị kinh doanh Maritime Bank cho vay Có tổng thu nhập ổn định từ đến 10 triệu đồng/ tháng có nguồn trả nợ khác bảo đảm khả toán khoản nợ gốc lãi suốt thời gian vay vốn Có tài sản bảo đảm tiền vay phù hợp với qui định pháp luật Maritime Bank Thời hạn vay vốn: - Thời hạn cho vay tối đa sản phẩm 120 tháng Hạn mức: Hạn mức cho vay tối đa sản phẩm là: 500 triệu đồng Khách hàng chấp tài sản hình thành từ vốn vay, Maritime Bank cho vay tối đa 70% giá Trang 10 trị nhà theo định giá Maritime Bank Khách hàng bổ sung thêm tài sản bảo đảm khác dùng tài sản bảo đảm khác, Maritime Bank cho vay tối đa đến 90% giá trị nhà theo định giá Maritime Bank không vượt tỷ lệ bảo đảm tiền vay theo quy định Maritime Bank Phương thức trả nợ: Trả gốc lãi hàng tháng tính dư nợ thực tế Tài sản bảo đảm: tương tự loại hình F KẾ HOẠCH HOÀN CHỈNH NHẰM PHỤC HỒI NỀN KINH TẾ MỸ Theo nhà kinh tế, kế hoạch phục hồi kinh tế Mỹ hoàn chỉnh cần bao gồm phần: Phần thứ nhất: tăng đầu tư vào lượng nâng cấp hệ thống điện Việc cần thực thông qua đảm bảo trợ cấp giá, thuế khí thải bon cần ngày cao Hệ thống hạn chế khí thải gây nhiều rắc rối, không cần thiết Phần thứ hai: chương trình cải tổ sở hạ tầng thập kỷ với dự án xây dựng đường sắt cao tốc liên thành phố, sở hạ tầng nước xử lý chất thải, nâng cấp đường cao tốc với nguồn tiền vừa từ quyền liên bang, quyền bang vừa từ nguồn vốn tư nhân Những dự án phức tạp, cần đến điều hành phủ vấn đề quản lý đất đai, thiết kế dự án, hợp tác nhà nước tư nhân, trợ cấp phần hay đảm bảo tín dụng Phần thứ ba: tăng cường hỗ trợ giáo dục, hướng nghiệp Hàng chục triệu người lao động Mỹ thiếu kỹ cần thiết để có việc làm mức lương với mong muốn họ Khủng hoảng việc làm tạo khủng hoảng cấu trúc kỹ việc làm Khủng hoảng ảnh hưởng mạnh đến lao động trẻ, người trình cố gắng học hành người lao động già thiếu cấp Phần thứ tư: tăng xuất sở hạ tầng sang châu Phi số nước thu nhập thấp Trung Quốc trước Mỹ châu Âu hoạt động xuất Chi phí thấp, đơn giản đảm bảo tín dụng, lợi ích khơng nhỏ bao gồm xuất hàng hóa sang châu Phi, hỗ trợ phát triển châu Phi, cải thiện quan hệ ổn định trị nước Phần thứ năm: cần đưa khung tài khóa đáng tin cậy để giảm thâm hụt ngân sách liên bang xuống mức ổn định năm tới Chi phí quân bị cắt giảm, điều đồng nghĩa với cần chấm dứt chiến tranh Iraq chiếm đóng Afghanistan; Trang 11 ngưng sử dụng hệ thống vũ khí tốn Biện pháp khác bao gồm cắt trợ cấp thuế, đánh thuế tổ chức tài phố Wall, tăng thuế người giàu cần, đưa thuế giá trị gia tăng Chi phí đầu tư cơng bù lại việc đưa thuế cho lĩnh vực cơng thuế đánh vào khí thải bon G NHẬN DIỆN CÁC YẾU TỐ GÂY SỨC ÉP LẠM PHÁT LÊN NỀN KINH TẾ VIỆT NAM TRONG NĂM 2010 Sức ép lạm phát năm 2010 Việt Nam đến từ nhiều phía, yếu tố “chi phí đẩy”, “cầu kéo”, “tiền tệ” Bỏ qua nguyên nhân trực tiếp chi phí đẩy cầu kéo, yếu tố tiền tệ vấn đề cố hữu kinh tế nhiều năm qua Sau năm suy giảm phát triển kinh tế cuối giai đoạn 90, từ năm 2000, nhân tố lạm phát bắt đầu nuôi dưỡng giải pháp kích cầu tăng trưởng thơng qua gia tăng chi tiêu công đầu tư doanh nghiệp nhà nước ưa chuộng Tuy nhiên khả sản xuất nước lại không đáp ứng tăng lên nhu cầu nội địa Chi tiêu nhà nước so với GDP tăng từ 5% năm 2000 lên 8% từ sau năm 2005 Tỷ lệ vốn ĐT/GDP tăng lên đến 34% năm 2000 đến 40% từ năm 2004 đến Năm 2009, bội chi ngân sách lên cao, chiếm 7% GDP hệ số ICOR tính bình qn năm cho giai đoạn 2001-2005 (4,6%) 2006-2010 (5,8%) Việt Nam cao gấp đôi so với Malaysia hay Indonesia nước giai đoạn giống ta Thực tế số ICOR cao khơng phải điều đáng lo ngại giải thích gia tăng kết cấu hạ tầng, xây dựng phát triển đẩy mạnh tảng kinh tế thực tế Việt Nam, tổng chi đầu tư cho kết cấu hạ tầng GDP cao kết cấu hạ tầng nhiều bất cập, hạn chế Việc bơm tiền để đầu tư kích thích tăng trưởng kinh tế, xong hệ số ICOR cao, đầu tư lại không hiệu quả, nguy lạm phát khơng tránh khỏi, thêm vào tốc độ tăng trưởng tín dụng năm 2009 mức 38%, gấp lần tốc độ tăng trưởng GDP, cao nhiều so với mức chênh lệch 3,5 lần tốc độ tăng trưởng bình quân tốc độ tăng GDP năm trước, điều sức ép gây lạm phát cho năm 2010 Sức ép lạm phát gia tăng, sở hạ tầng yếu kém, thiếu đồng bộ, mặt lãi suất cịn cao cịn cao tỷ lệ lạm phát tăng cao, yếu tố tác động qua lại lẫn gây ảnh hưởng xấu đến thị trường BĐS Trang 12 H NHÀ NƯỚC THỰC HIỆN CHỨC NĂNG QUẢN LÝ CHƯA TỐT- THỊ TRƯỜNG BĐS PHÁT TRIỂN CHƯA LÀNH MẠNH Có thể nói nhà nước chưa làm tốt vai trị kiểm soát thị trường BĐS Nhà nước chưa thể vai trò chủ động tham gia thị trường với tư cách chủ sở hữu đất đai nhiều BĐS, chưa phát huy vai trò định hướng, điều tiết vĩ mơ kiểm sốt hoạt động thị trường BĐS Từ yếu điểm dẫn đến tình trạng cân đối quan hệ cung cầu thị trường Nhiều đơn vị (nhất công ty có quy mơ vừa nhỏ) cần mặt để tổ chức, sản xuất, làm văn phịng khơng th đất, thuê chi phí cao Trong đó, hàng loạt dự án từ vài trăm đến vài ngàn hecta lại triển khai chậm, chiếm dụng quỹ đất lớn nhà nước Điều lãng phí tài nguyên quốc gia, làm giảm hội tăng thu cho nhà nước, kiềm hãm đà tăng trưởng kinh tế Nhà nước cần phải có quy hoạch chung thống nhất, quy hoạch mật độ dân cư, hệ số sử dụng đất, tầng cao, sở hạ tầng, cơng trình cơng cộng, đường nước ngầm…có quy hoạch tổng thể, chia đầu tư khu vực, phần cho đơn vị chuyên nghiệp có lực Sự chồng chéo điều thấy rõ quản lý BĐS Thị trường BĐS VN từ trước đến không chịu quản lý riêng ngành Ví dụ Bộ Tài nguyên Môi trường nỗ lực đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bộ Xây dựng lại vừa ban hành Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, có quy định cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà Bởi có tình trạng nhiều dự án kéo dài, lấn chiếm, vi phạm đồng thời Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS… trách nhiệm xử lý lại khơng thuộc thẩm quyền quan cụ thể Nhà nước chưa làm tốt vai trò quản lý làm cho thị trường BĐS phát triển không lành mạnh Thị trường thiếu định hướng từ phía nhà nước dẫn đến tình trạng cung không gặp cầu, tượng đầu tràn lan đẩy giá lên cao, gây bong bóng giá Thêm vào việc chồng chéo chế quản lý thủ tục hành rắc rối phiền hà góp phần thúc đẩy giao dịch ngầm việc mua bán chuyển nhượng BĐS, gây thất thu cho nhà nước, chưa kể tình trạng quan liêu tham nhũng thừa hội phát triển, ảnh hưởng xấu đến phát triển bền vững kinh tế ... Trang 31 3.2 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam 3.2.1 Thị trường bất động sản Việt Nam chịu tác động khủng hoảng tài Mỹ 2008 3.2.1.1 Thị trường bất động sản Việt Nam bị đóng băng Do hiệu... nhằm thúc đẩy thị trường BĐS VN Trang Chương 1: Tổng quan thị trường bất động sản khủng hoảng tài 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm đặc điểm 1.1.1.1 Khái niệm thị trường bất động. .. hình thành, phát triển với tốc độ nhanh có diễn biến phức tạp Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường bất động sản thị trường đầu vào sản xuất Nếu phát triển hiệu thị trường góp