TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Mỗi quốc gia trên thế giới đều có lãnh thổ riêng, bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất, mặt nước và không gian Tài sản của quốc gia được phân thành hai loại chính: động sản, là những tài sản có thể di chuyển, và bất động sản, là những tài sản không thể di dời.
Theo Điều 174 của Bộ Luật Dân sự năm 2005, bất động sản được định nghĩa là các tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản gắn liền với nhà ở và công trình đó, cũng như các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Bất động sản là một loại tài sản không di dời, tồn tại và ổn định lâu dài Để được công nhận là bất động sản, tài sản cần thỏa mãn một số điều kiện nhất định.
- Là yếu tố vật chất có ích cho con người, thỏa mãn một số nhu cầu của con người
- Nó được sở hữu bởi một quốc gia hoặc một nhóm người hay một cá nhân
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định
- Không thể di chuyển, hình thái của nó không thay đổi
1.1.1.2 Các đặc điểm của bất động sản
Ngoài những đặc trưng cơ bản nêu trên, bất động sản có những đặc điểm cụ thể sau:
Bất động sản có tính cố định và lâu bền, được hình thành trên một diện tích đất đai cụ thể, mà đất đai là tài nguyên quốc gia không thể thay đổi Nếu đất đai không phải là hàng hóa, thì bất động sản gắn liền với nó cũng gặp khó khăn trong việc giao dịch Là tài sản không thể di dời, hồ sơ mô tả bất động sản ghi nhận sự biến động về hiện trạng, chủ sở hữu và chủ sử dụng theo trình tự pháp lý, điều này rất quan trọng trong giao dịch trên thị trường bất động sản Tính lâu bền của bất động sản được thể hiện qua việc sử dụng đất đai, vì đất đai không bị hao mòn.
Tính khan hiếm đặc biệt của đất đai ngày càng trở nên rõ rệt do sự phát triển sản xuất và gia tăng dân số, dẫn đến nhu cầu về đất đai và nhà ở tăng cao Trong khi đó, tổng cung đất đai không thay đổi, tạo ra xu hướng gia tăng giá cả đất đai.
Mỗi bất động sản trên thị trường đều có tính cá biệt cao, được xác lập dựa trên diện tích đất đai, vị trí địa lý, địa hình, kiểu dáng kiến trúc và cơ sở hạ tầng khác nhau Mặc dù sự khác biệt này rất lớn, nhưng khi có những thay đổi đáng kể xung quanh một bất động sản, nó sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ đến nhu cầu và giá cả của bất động sản đó.
Đất đai, với vai trò là tài sản quan trọng của quốc gia, chịu sự chi phối mạnh mẽ từ chính sách và pháp luật của nhà nước để giảm thiểu tác động tiêu cực đến nền kinh tế và tối ưu hóa nguồn lực từ thị trường bất động sản Ngoài ra, bất động sản còn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tập quán, tâm lý, thị hiếu và môi trường sống của cộng đồng dân cư, cũng như các yếu tố liên quan đến nhiều ngành kinh tế, khoa học - kỹ thuật và nghệ thuật kiến trúc.
1.1.1.3 Các đặc điểm của hàng hóa bất động sản
Hàng hóa bất động sản là tài sản được giao dịch hợp pháp trên thị trường, bao gồm ba loại chính: đất đai, nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất Ngoài ra, còn có các tài sản khác liên quan đến đất đai Tuy nhiên, không phải tất cả bất động sản đều là hàng hóa; ví dụ như các công trình hạ tầng công cộng và đất đai bị cấm mua bán không được coi là hàng hóa.
Hàng hóa bất động sản, giống như các loại hàng hóa khác, có hai thuộc tính chính là giá trị và giá trị sử dụng Tuy nhiên, do những đặc điểm riêng biệt, bất động sản được coi là hàng hóa đặc biệt Những đặc trưng của hàng hóa bất động sản bao gồm tính không di động, tính độc nhất và khả năng tạo ra giá trị lâu dài.
Tổng cung đất đai là cố định, và việc cung ứng đất cho các mục đích khác nhau bị hạn chế bởi quy hoạch của Nhà nước Do đó, giá bất động sản có xu hướng tăng liên tục, trong khi nguồn cung hàng hóa bất động sản lại kém co giãn so với sự biến động của giá.
Thời gian giao dịch bất động sản thường kéo dài hơn so với các giao dịch hàng hóa thông thường, do phải xem xét không chỉ bản thân bất động sản mà còn cả hồ sơ pháp lý liên quan Vì vậy, chi phí giao dịch bất động sản thường ở mức cao.
Tính thanh khoản của bất động sản thường kém do giá trị cao và thời gian giao dịch dài, dẫn đến khả năng chuyển đổi thành tiền mặt chậm.
Hàng hóa bất động sản tại Việt Nam được quản lý chặt chẽ bởi Nhà nước, đồng thời chịu ảnh hưởng từ các yếu tố như tập quán, tâm lý người tiêu dùng, thị hiếu và tính cộng đồng trong xã hội.
1.1.2 Thị trường bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản
Hiện nay đang có những quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản như sau:
Quan điểm cho rằng thị trường bất động sản chỉ đồng nhất với thị trường nhà, đất là một quan niệm phổ biến tại Việt Nam Tuy nhiên, quan niệm này không đầy đủ, vì nhà và đất chỉ là một phần quan trọng trong tổng thể hàng hóa của thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản được định nghĩa là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp và chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo quy luật thị trường, dưới sự quản lý của nhà nước Quan điểm này phản ánh rõ ràng các hoạt động cụ thể trong thị trường, giúp nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản Tuy nhiên, định nghĩa này vẫn còn thiếu tính khái quát và mang nặng tính liệt kê.
ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1 Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản gắn liền với sự phát triển của sản xuất hàng hóa, bắt nguồn từ phân công lao động xã hội và sự tách biệt kinh tế giữa người sản xuất Sở hữu tư nhân về tư liệu sản xuất, đặc biệt là ruộng đất, là nền tảng cho sản xuất hàng hóa Sự phát triển của sản xuất hàng hóa đã dẫn đến các hình thức trao đổi, sang nhượng và thuê mướn ruộng đất, tạo ra những giao dịch sơ khai cho thị trường bất động sản Khi cung và cầu bất động sản gia tăng, khung pháp lý và cơ quan quản lý Nhà nước về bất động sản được thiết lập, đánh dấu sự hình thành chính thức của thị trường bất động sản.
Nền kinh tế thị trường phát triển cần sự đồng bộ của các thị trường, bao gồm thị trường hàng hóa, vốn, lao động và bất động sản Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng vì là yếu tố đầu vào cho sản xuất, có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường vốn Sự phát triển sản xuất dẫn đến sự phong phú và đa dạng trong giao dịch bất động sản như mua bán, cho thuê, thế chấp và góp vốn liên doanh Điều này yêu cầu thị trường bất động sản phát triển để đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế Các chủ thể tham gia thị trường ngày càng đa dạng, từ Chính phủ, doanh nghiệp đến cá nhân, cùng với sự gia tăng về số lượng và chủng loại hàng hóa bất động sản Sự phát triển này cũng thúc đẩy sự xuất hiện của các tổ chức trung gian môi giới, tư vấn và cung cấp thông tin về bất động sản.
Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, mức sống của người dân ngày càng được nâng cao, kèm theo sự gia tăng dân số và đô thị hóa, nhu cầu giao dịch bất động sản cũng tăng lên đáng kể Nhu cầu phong phú và đa dạng về bất động sản chỉ có thể được đáp ứng thông qua các giao dịch trên thị trường Do đó, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là điều tất yếu để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của các tầng lớp dân cư.
Quá trình hội nhập kinh tế của các quốc gia cần phát triển thị trường bất động sản, đặc biệt ở các nước đang phát triển Đất đai, hay quyền sử dụng đất, trở thành nguồn vốn quan trọng để hợp tác với các đối tác nước ngoài.
Để thúc đẩy hợp tác quốc tế, việc định giá bất động sản và chuyển nhượng phần vốn góp là rất quan trọng, đặc biệt đối với các nước như Việt Nam đang chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường Hệ thống thị trường đồng bộ, bao gồm cả thị trường bất động sản, là yêu cầu cấp thiết Trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung, thị trường bất động sản không tồn tại do thiếu sự công nhận của pháp luật, dẫn đến nhiều giao dịch diễn ra trên thị trường không chính thức Khi chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản vẫn chưa hình thành rõ ràng, gây ra những phức tạp và hậu quả tiêu cực về kinh tế - xã hội Do đó, việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản là điều tất yếu đối với các nước đang trong quá trình chuyển đổi.
1.2.2 Các tiêu chí phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản
1.2.2.1 Tăng về khối lượng và chất lượng các giao dịch trên thị trường bất động sản
Sự phát triển của thị trường bất động sản được đánh giá qua khối lượng hàng hóa giao dịch, cụ thể là số phiên giao dịch thành công và số tiền thu được từ các giao dịch chính thức Tuy nhiên, để thị trường bất động sản thực sự phát triển, cần chú trọng đến chất lượng giao dịch, bao gồm việc chuyên môn hóa giao dịch, tuân thủ chính sách và pháp luật của Nhà nước, cũng như đảm bảo tính công khai, minh bạch và dễ tiếp cận cho người tham gia.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, hoạt động kinh doanh bất động sản được chia thành hai loại: kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản Kinh doanh bất động sản bao gồm việc đầu tư, mua, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Trong khi đó, kinh doanh dịch vụ bất động sản cung cấp các hoạt động hỗ trợ như môi giới, định giá, sàn giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo và quản lý bất động sản.
Trên thị trường bất động sản, có các loại hình giao dịch sau: a/ Giao dịch mua bán bất động sản
Thị trường mua bán bất động sản là loại hình thị trường hình thành sớm nhất, xuất hiện cùng với sự ra đời của quyền sở hữu tư nhân về đất đai Ngày nay, giao dịch mua bán và trao đổi bất động sản đã trở nên phổ biến, không chỉ trong phạm vi quốc gia mà còn mở rộng ra toàn cầu, đặc biệt ở các nền kinh tế thị trường phát triển Các giao dịch này có thể diễn ra trực tiếp giữa người mua và người bán hoặc thông qua các tổ chức dịch vụ, môi giới và tư vấn bất động sản Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp dịch vụ cho các chủ thể trong nền kinh tế.
Bất động sản là loại tài sản đòi hỏi một khoản đầu tư ban đầu lớn, khiến nhiều người không đủ khả năng sở hữu Do đó, nhu cầu cho thuê và đi thuê bất động sản ngày càng tăng, đặc biệt khi người thuê chỉ cần sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định Việc thuê bất động sản thường mang lại hiệu quả hơn so với các hình thức sở hữu khác cho người đi thuê.
Người sở hữu bất động sản cho thuê cần nghiên cứu thị trường để tối ưu hóa lợi ích kinh tế từ việc cho thuê Giá thuê được xác định bởi mối quan hệ cung - cầu trong thị trường bất động sản Giao dịch cho thuê có thể diễn ra trực tiếp giữa chủ sở hữu và người thuê hoặc thông qua các tổ chức trung gian môi giới Những giao dịch này tạo nên thị trường cho thuê bất động sản, đồng thời có thể góp vốn liên doanh thông qua quyền sở hữu và sử dụng bất động sản.
Người sở hữu bất động sản có thể sử dụng giá trị tài sản của mình để góp vốn liên doanh, mở rộng thành hình thức góp vốn cổ phần Trong nền kinh tế phát triển, việc này ngày càng phổ biến, đặc biệt ở các nước đang phát triển, nơi đất đai được sử dụng làm vốn góp để thu hút đầu tư, công nghệ và kinh nghiệm quản lý từ nước ngoài Việc sử dụng bất động sản làm vốn góp liên doanh đã hình thành nên một thị trường giao dịch bất động sản sôi động, phục vụ cho mục đích này.
1.2.2.2 Chủ thể tham gia thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản ngày càng mở rộng với sự tham gia đa dạng của các chủ thể, không chỉ giới hạn ở doanh nghiệp nhà nước mà còn bao gồm tư nhân, doanh nghiệp có vốn nước ngoài và liên doanh Sự đa dạng này đóng vai trò quan trọng trong việc lưu thông hàng hóa bất động sản, nâng cao số lượng và chất lượng giao dịch Việc phát triển quy mô hàng hóa bất động sản cùng với sự xuất hiện của nhiều chủ thể sẽ thúc đẩy số lượng và chất lượng giao dịch, từ đó góp phần vào sự phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản.
Tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản có các chủ thể sau: a/ Cá nhân
Các cá nhân sở hữu bất động sản có thể tham gia thị trường với vai trò là người bán, cho thuê, hoặc sử dụng bất động sản để thế chấp vay vốn và góp vốn liên doanh Ngược lại, những cá nhân có nhu cầu sử dụng bất động sản cho đời sống cá nhân hoặc mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch với tư cách là người mua hoặc thuê.
Các doanh nghiệp đóng vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản, tham gia cả ở phía cung và cầu Doanh nghiệp mới thành lập hoặc mở rộng thường có nhu cầu mua, thuê hoặc góp vốn liên doanh bằng bất động sản, từ đó tạo ra cầu cho hàng hóa bất động sản Ngược lại, những doanh nghiệp sở hữu bất động sản có thể bán, cho thuê hoặc góp vốn liên doanh, góp phần vào sự phát triển của thị trường Các doanh nghiệp này đa dạng về loại hình, bao gồm doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp phát triển hạ tầng, và doanh nghiệp phát triển đất, tất cả đều tạo ra hàng hóa cho thị trường bất động sản.
Nhà thầu xây dựng đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra các công trình như nhà ở, công trình công nghiệp, thương mại và dịch vụ, cung cấp hàng hóa cho thị trường Các nhà đầu tư bất động sản cần hợp tác với nhà thầu xây dựng để thực hiện các dự án Ngoài ra, nhiều nhà thầu cũng mở rộng hoạt động kinh doanh sang các lĩnh vực khác.
THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỈNH BẮC NINH TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY
ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI TỈNH BẮC NINH
2.1.1 Đặc điểm tự nhiên tỉnh Bắc Ninh
Bắc Ninh là tỉnh nằm trong vùng đồng bằng, đồi núi và rừng, cách Hà Nội 30 km, sân bay Nội Bài 45 km và cảng Hải Phòng 110 km Tỉnh nằm trong tam giác kinh tế trọng điểm Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh, nơi có mức tăng trưởng kinh tế cao và giao lưu kinh tế mạnh mẽ Bắc Ninh có các tuyến giao thông quan trọng như quốc lộ 18, 1A, 1B và đường sắt xuyên Việt, đóng vai trò cầu nối giữa Hà Nội và các tỉnh trung du miền Bắc, góp phần quan trọng vào an ninh và quốc phòng.
Khu vực này chủ yếu có khoáng sản là vật liệu xây dựng, bao gồm đất sét dùng để sản xuất gạch, ngói và gốm với trữ lượng khoảng 4 triệu tấn tại Quế Võ, Tiên Du và TP Bắc Ninh Ngoài ra, còn có đá cát với trữ lượng gần 1 triệu m³ tại Thị Cầu, đá sa thạch ở Vũ Ninh với trữ lượng 3 triệu m³, và than bùn tại Yên Phong với trữ lượng từ 60.000 đến 200.000 tấn.
Có thể nói Bắc Ninh không phải là tỉnh được thiên nhiên ưu đãi cho các thế mạnh về khoáng sản
Bắc Ninh có 4 con sông chính, bao gồm Sông Cầu dài 69 km, Sông Đuống dài 16 km, và Sông Ngũ Huyện Khê dài 24 km, tạo nên mạng lưới giao thông thủy quan trọng kết nối các địa phương trong tỉnh và với khu vực đồng bằng sông Hồng Hệ thống sông này không chỉ cung cấp phù sa cho đất mà còn hỗ trợ tưới tiêu và thoát nước trong mùa mưa lũ Ngoài ra, tỉnh còn có các đầm lớn ở Gia Bình, Quế Võ, Tiên Du, giúp giữ nước trong mùa mưa và cung cấp nước cho nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản Nguồn nước ngầm tại Bắc Ninh cũng phong phú, được khai thác phục vụ cho sinh hoạt và sản xuất.
Bắc Ninh được coi là một trong những vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc với nhiều tiềm năng phát triển Vùng này giáp ranh với TP Hà Nội và đã được quy hoạch thành khu đô thị mở, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế và đô thị hóa.
Bắc Ninh đặt mục tiêu phát triển thành khu vực kết nối chặt chẽ với TP Hà Nội, thúc đẩy sự phát triển công nghiệp và dịch vụ đến các tỉnh lân cận Theo quy hoạch đô thị đã được phê duyệt đến năm 2021 và tầm nhìn 2050, TP Bắc Ninh và Thị xã Từ Sơn giữ vị trí quan trọng trong hành lang kinh tế, liên kết với trung tâm Hà Nội Với vị trí chiến lược và điều kiện tự nhiên thuận lợi, Bắc Ninh có nhiều lợi thế trong việc thu hút đầu tư, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản, trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của tỉnh Bắc Ninh
Khi mới tái lập, nền kinh tế tỉnh Bắc Ninh có xuất phát điểm rất thấp, với GDP bình quân đầu người năm 1997 chỉ đạt 56,2% so với mức trung bình cả nước Mục tiêu tăng trưởng kinh tế nhanh chóng được đặt ra như một yêu cầu bắt buộc, nhằm tạo đột phá và gia tăng nguồn lực, từ đó thúc đẩy sự phát triển của các lĩnh vực khác.
2008, tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân đạt 13,9% cao hơn tốc độ tăng trưởng của vùng đồng bằng sông Hồng trong cùng giai đoạn Giai đoạn 2007 –
Năm 2008, tốc độ tăng trưởng bình quân đạt 15,69%, nhờ vào chính sách khuyến khích phát triển công nghiệp và hiệu quả của hoạt động đầu tư Sự tăng trưởng này được thúc đẩy bởi cả ba khu vực: nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản đạt mức tăng trưởng bình quân 4,0%, công nghiệp tăng 21,4%, và dịch vụ tăng 14,7%.
Trong 5 năm 2006-2010, tình hình kinh tế - xã hội của tỉnh vẫn tiếp tục phát triển khá và tương đối bền vững, quy mô nền kinh tế lớn mạnh không ngừng (năm
Từ năm 2005 đến 2010, tốc độ tăng trưởng kinh tế đã tăng gấp đôi, đạt mức bình quân 15,11% mỗi năm trong 5 năm, vượt chỉ tiêu kế hoạch và cao hơn mức 13,9% của giai đoạn 2001-2005.
Bảng 2.1 Tăng trưởng GDP, tăng trưởng khu vực nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ hàng năm giai đoạn 2007-2010 Đơn vị tính: %
Chỉ tiêu Thời kỳ 2007 -2010 Kế hoạch
Về nguồn nhân lực: Bắc Ninh là tỉnh có mật độ dân số là 1.241 người/km 2
Tính đến năm 2005, dân số nông thôn chiếm 86,83% tổng dân số, trong đó lao động trong độ tuổi đạt 55,9% và 64,3% lao động làm việc trong các ngành nông, lâm, ngư nghiệp Mức gia tăng dân số trong độ tuổi lao động đạt trung bình 5,16% mỗi năm Lực lượng lao động trẻ không chỉ mang lại lợi thế cho sự phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh mà còn tạo áp lực lên hệ thống giáo dục, đào tạo và nhu cầu việc làm.
Từ năm 2000, lực lượng lao động qua đào tạo tại Việt Nam đã tăng trưởng đáng kể, từ 11,4% năm 2000 lên 36,7% vào năm 2008, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư trong việc tuyển dụng Tuy nhiên, cần xem xét kỹ lưỡng chất lượng của từng nguồn lao động để đáp ứng yêu cầu của nhà tuyển dụng, không chỉ dựa vào việc họ đã được đào tạo hay không Bên cạnh đó, đời sống vật chất và văn hóa tinh thần của cư dân cũng ngày càng được cải thiện, với GDP bình quân đầu người tăng từ 196 USD năm 1997 lên 1.160 USD năm 2008, cao hơn mức trung bình quốc gia là 1.028 USD.
Mặc dù tỉnh Bắc Ninh có những lợi thế về đặc điểm tự nhiên và kinh tế xã hội, nhưng vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn, hạn chế Tỉnh có diện tích nhỏ và mật độ dân số cao, chủ yếu tập trung vào sản xuất nông nghiệp với tính tự cung, tự cấp, manh mún và lạc hậu Điểm xuất phát kinh tế thấp, cơ cấu kinh tế nông nghiệp chuyển dịch chậm, tài nguyên khoáng sản khan hiếm, và số lượng cơ sở công nghiệp nông thôn còn ít, đặc biệt là trong lĩnh vực chế biến Diện tích đất nông nghiệp bình quân đầu người thấp và có xu hướng giảm, trong khi kết cấu hạ tầng chưa đáp ứng đủ yêu cầu sản xuất và đời sống Dịch vụ chưa phát triển mạnh mẽ, và trình độ quản lý điều hành còn chưa hiệu quả Những yếu kém này ảnh hưởng đáng kể đến sự phát triển kinh tế chung của tỉnh và thị trường bất động sản tại Bắc Ninh qua từng giai đoạn.
Trong những năm qua, nền kinh tế Bắc Ninh đã có sự tăng trưởng mạnh mẽ, đặc biệt từ khi tái lập tỉnh vào năm 1997, với tốc độ tăng trưởng GDP hàng năm đạt 12,6% Theo thống kê dân số và nhà ở tỉnh Bắc Ninh, tính đến tháng 4 năm 2010, những chỉ số này phản ánh sự phát triển vượt bậc của khu vực này trong bối cảnh nền kinh tế thị trường.
- Diện tích nhà ở toàn tỉnh: 12.080.000 m 2
- Dân số toàn tỉnh: 1.038.229 người
- Diện tích nhà ở trung bình đạt: 11,63 m 2 /người
- Mỗi năm tăng trung bình: 0,1m 2 /người
Như vậy ước tháng 12/2015 bình quân đạt khoảng 12 m 2 /người
Với sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, tỉnh Bắc Ninh dự kiến sẽ duy trì tốc độ tăng trưởng 12,4% hàng năm đến năm 2011 và 2015.
QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN VÀ THỰC TRẠNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỈNH BẮC NINH
2.2.1 Quá trình phát triển của thị trường bất động sản tại tỉnh Bắc Ninh
Thị trường bất động sản tại Bắc Ninh có nhiều điểm tương đồng với các tỉnh khác trên toàn quốc Từ năm 1993 đến nay, thị trường bất động sản ở Bắc Ninh đã trải qua nhiều biến động phức tạp Dưới đây, chúng ta sẽ phân tích chi tiết từng giai đoạn phát triển của thị trường này.
2.2.1.1 Thị trường bất động sản tỉnh Bắc Ninh trước khi có Luật đất đai năm 1993
Trong giai đoạn hiện tại, thị trường bất động sản đang hoạt động theo cơ chế tự phát, chưa có khung pháp lý rõ ràng, và chưa xuất hiện các tổ chức chuyên cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản.
Trong bối cảnh chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, nhu cầu sử dụng đất tại tỉnh Bắc Ninh để phát triển cơ sở hạ tầng, công nghiệp, thương mại và dịch vụ ngày càng gia tăng, dẫn đến sự bùng nổ giao dịch đất đai và bất động sản Từ giai đoạn 1991 – 1993, hiện tượng mua bán đất đai bắt đầu xuất hiện, chủ yếu thông qua hình thức mua bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất Tuy nhiên, nhiều giao dịch thực chất là mua bán đất ngầm không được pháp luật quy định, với các thỏa thuận viết tay giữa bên mua và bên bán, có thể kèm theo dấu xác nhận của UBND địa phương Việc tự chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở và đầu cơ giá đất diễn ra phổ biến, vi phạm quy định pháp luật về đất đai Hơn nữa, tình trạng giao đất và phân phối đất không đúng thẩm quyền xuất hiện ở nhiều huyện và khu vực ven đường, dẫn đến nhiều tranh chấp đất đai Do đó, từ năm 1980 đến đầu thập kỷ 90, thị trường bất động sản tại Bắc Ninh chủ yếu là thị trường ngầm và hình thành một cách tự phát.
2.2.1.2 Thị trường bất động sản tại tỉnh Bắc Ninh giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003
Sự ra đời của Luật đất đai năm 1993 và Bộ Luật dân sự năm 1995 đã tạo ra những quy định quan trọng về hợp đồng mua bán tài sản, chuyển đổi, cho thuê và thế chấp quyền sử dụng đất, góp phần lớn vào sự phát triển của thị trường bất động sản tại Bắc Ninh Những thay đổi đột phá trong chính sách pháp luật đã tạo ra cơ sở pháp lý cho sự hình thành và mở rộng thị trường bất động sản, giúp đa dạng hóa hàng hóa và thúc đẩy giao dịch bất động sản Sự thừa nhận quyền sử dụng đất bởi Nhà nước đã làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn, với giá cả ngày càng tăng.
Thị trường bất động sản Bắc Ninh hiện nay hoạt động theo cơ chế tài chính hai giá đất, với giá do UBND tỉnh quy định chỉ chiếm 20% đến 40% giá thị trường, dẫn đến giá đất phi nông nghiệp tăng gần 100 lần Sự chênh lệch này gây ra nhiều vụ khiếu kiện về giá đền bù khi thu hồi đất cho các dự án Nhu cầu bất động sản từ khu vực tư nhân tăng mạnh, tạo ra một thị trường phi chính thức với các giao dịch không tuân thủ quy định pháp luật Cơ chế “xin cho” về đất dẫn đến tham nhũng và đầu cơ, làm gia tăng giá bất động sản một cách giả tạo Nhà nước không có biện pháp hiệu quả để điều chỉnh thị trường, dẫn đến tình trạng nóng lên kéo dài đến năm 2003, khi thị trường chính thức phát triển chủ yếu phục vụ doanh nghiệp, trong khi thị trường phi chính thức vẫn gia tăng quy mô, với khoảng 70% giao dịch là ngầm và không được kiểm soát.
"Cơn sốt bất động sản sẽ bùng phát theo chu kỳ, gây ra sự phá vỡ quy hoạch kiến trúc đô thị và ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống văn hóa và xã hội."
2.2.1.3 Thị trường bất động sản tại Bắc Ninh giai đoạn từ năm 2003 đến nay a/ Thị trường bất động sản tại Bắc Ninh giai đoạn 2003 – 2008 Để khắc phục những hạn chế của Luật đất đai năm 1993, ngày 26/11/2003 Quốc hội đã thông qua Luật đất đai và có hiệu lực thi hành ngày 01/01/2004 Theo Luật đất đai năm 2003, cơ chế “xin – cho” về bất động sảng bị xóa bỏ, giá đất trên thị trường bất động sản giai đoạn 2003-2006 có xu hướng chững lại và đi xuống, hiện tượng đầu cơ về đất và cất trữ tiền tiết kiệm bằng việc đầu tư bất động sản cũng giảm mạnh Trước giai đoạn này, từ năm 2001 – 2003 là giai đoạn giá đất tăng cao Nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường bất động sản như:
Nền kinh tế tăng trưởng cao đã dẫn đến nhu cầu đất đai cho sản xuất kinh doanh và nhà ở tăng liên tục Đồng thời, sự đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản cũng gia tăng mạnh mẽ Cuối cùng, các chính sách liên quan cũng ảnh hưởng đến tình hình thị trường đất đai.
Nhà nước về đất đai tác động đến thị trường bất động sản, với yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất và sự thiếu thông tin về giá nhà đất Từ 2003 đến 2006, cơn sốt giá đất đã lắng dịu, dẫn đến sự phát triển không lành mạnh của thị trường bất động sản Sự mất cân đối giữa cung và cầu trở nên nghiêm trọng, với nguồn cung giảm do ít nhà đầu tư mới tham gia và các nhà đầu tư cũ gặp khó khăn Theo thống kê chưa chính thức, khối lượng giao dịch bất động sản năm 2004 giảm 55-60% so với năm 2002, và đến cuối năm 2005, con số này giảm hơn 75%, khiến giao dịch bất động sản trở nên ảm đạm.
Theo thống kê, thị trường bất động sản toàn tỉnh giai đoạn 2003 – 2006 ghi nhận sự tăng trưởng về khối lượng và giá trị giao dịch so với trước năm 2003, với đỉnh điểm vào năm 2003 Tuy nhiên, từ đầu năm 2004 đến năm 2006, khối lượng và giá trị giao dịch đã liên tục giảm và duy trì ở mức thấp.
Từ cuối năm 2007 đến đầu năm 2008, thị trường bất động sản tại Bắc Ninh rơi vào tình trạng trầm lắng, với giao dịch nhà đất giảm mạnh: 28% năm 2006, 56% năm 2007 và 78% năm 2008 Các quy định nghiêm ngặt về việc cấm chia lô bán nền đã ảnh hưởng đáng kể đến hoạt động giao dịch trên toàn quốc, trong đó có Bắc Ninh Thị trường đất nền dự án gần như bị tê liệt, đặc biệt là với các nhà đầu tư trong nước Sau đó, giá nhà đất bắt đầu giảm, tình trạng vi phạm pháp luật đất đai giảm nhiều, và cơn sốt đầu cơ bất động sản cũng lắng dịu Việc đầu tư mua nhà đất chờ giá lên để sang nhượng trở nên ít phổ biến hơn, và giá bất động sản tại các tỉnh, thành phố khác cũng nguội dần Đồng thời, nhiều dự án đang triển khai thiếu vốn, ngân hàng ngừng cho vay, dẫn đến hàng hóa bất động sản bị ứ đọng và số giao dịch thành công ở mức thấp.
Thị trường bất động sản Việt Nam có sự trở lại ngoạn mục vào năm 2009 sau 2-
Sau 3 năm trầm lắng, thị trường giao dịch nhà đất đã bắt đầu có dấu hiệu khởi sắc, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ cao cấp và căn hộ cho thuê, nhờ vào sự lệch pha cung cầu và môi trường đầu tư cải thiện Sự tăng giá bắt đầu từ khoảng tháng 3-4/2009 và đạt đỉnh điểm với tình trạng tranh mua đất tại các dự án nhà ở mới quy hoạch Khác với đợt sốt đất 2001-2003, đợt sốt năm 2009 chỉ diễn ra cục bộ tại một số trung tâm lớn và các thị xã, huyện Chẳng hạn, giá đất tại khu dự án Hồ Ngọc Lân – Phường Kinh Bắc – TP Bắc Ninh đã tăng từ gần 6 triệu đồng/m² đầu năm lên 13-14 triệu đồng/m² vào tháng 8/2010, trong khi giá căn hộ do HUD đầu tư từ cuối năm 2010 đã tăng từ 16 triệu đồng/m² lên 24-24,5 triệu đồng/m² hiện nay.
Sự phát triển của các dự án lớn dẫn đến sự tăng giá chóng mặt của đất nền ở các khu vực lân cận Cụ thể, dự án khu dân cư trên đường Bình Than, phía Đông TP Bắc Ninh, đã ghi nhận giá tăng từ 12-13 triệu đồng lên 20-23 triệu đồng mỗi mét vuông chỉ trong 4 tháng, tính đến tháng 8/2010 Tương tự, khu nhà ở sinh thái bền vững tại thị trấn Phố Mới, huyện Quế Võ, mặc dù cách trung tâm TP Bắc Ninh gần 20 km, cũng chứng kiến giá giao dịch tăng mạnh từ 5-5,5 triệu đồng lên 12-13 triệu đồng mỗi mét vuông trong cùng khoảng thời gian.
Lý giải cho sự bùng nổ của thị trường bất động sản trong năm 2010, về cơ bản, có 2 nguyên nhân chính:
Nguồn cung bất động sản đang hạn chế trong khi nhu cầu tăng cao, tạo ra một sự chênh lệch lớn trên thị trường Nhiều nguồn vốn nhàn rỗi đang tìm kiếm cơ hội đầu tư vào bất động sản, đặc biệt là từ thị trường chứng khoán Sau một năm trầm lắng, với lợi nhuận đầu tư tài chính không cao, xu hướng chuyển hướng vốn vào bất động sản ngày càng trở nên rõ ràng.
Nguyên nhân thứ hai là sự thực thi của Luật kinh doanh bất động sản, cho phép nhà đầu tư nước ngoài thuê đất để xây dựng dự án nhà ở hoặc kinh doanh với thời hạn sử dụng lâu dài lên đến 70 năm Luật cũng quy định rõ trách nhiệm của Chính phủ trong việc cấp Giấy phép môi trường trước khi giao đất, nhằm thúc đẩy nhanh quá trình đầu tư Các địa phương, đặc biệt là Bắc Ninh, đang tích cực cải cách hành chính để rút ngắn thời gian và giảm bớt thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư, đồng thời công khai các dự án phát triển khu công nghiệp để thu hút nhà đầu tư Tuy nhiên, đến năm 2011, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu trầm lắng hơn so với năm trước.
GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỈNH BẮC NINH
ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TỈNH BẮC
Sự phát triển của thị trường bất động sản được đánh giá qua sự gia tăng về khối lượng và chất lượng hàng hóa, bao gồm tăng cường giao dịch thành công và tính chuyên nghiệp hóa của thị trường như minh bạch và hợp pháp Thị trường còn được củng cố bởi sự tham gia đa dạng của các cá nhân, doanh nghiệp, nhà nước, tổ chức tư vấn, tổ chức môi giới và tổ chức tài chính Bên cạnh đó, việc sử dụng bất động sản một cách tiết kiệm và hiệu quả cùng với sự phát triển khung pháp lý hoàn thiện cũng là những yếu tố quan trọng góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường này.
Thị trường bất động sản phát triển qua bốn cấp độ: sơ khai, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá Mỗi cấp độ này có thể trải qua các giai đoạn khác nhau, bao gồm phồn vinh (sôi động), suy thoái (chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi.
Thị trường bất động sản tỉnh Bắc Ninh, dù mới hình thành, đã đạt được những kết quả tích cực, phản ánh xu hướng phát triển chung của nền kinh tế trong những năm qua Sự hình thành và phát triển của thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản đã thu hút đầu tư, góp phần phát triển thị trường bất động sản nhà ở, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.
Thị trường bất động sản tỉnh Bắc Ninh mặc dù có nhiều tiềm năng nhưng vẫn tồn tại nhiều hạn chế như giao dịch phi chính thức cao, phương pháp tính thuế bất hợp lý, và thiếu minh bạch thông tin Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm trễ, cùng với tình trạng thiếu vốn cho các dự án đầu tư và hạn chế trong việc thu hút vốn từ khu vực ngoài Nhà nước đã cản trở sự phát triển của thị trường Để khắc phục các vấn đề này, Bắc Ninh cần triển khai đồng bộ các giải pháp tổ chức thị trường, quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất, trong đó giải pháp tài chính đóng vai trò quan trọng nhằm tăng cường nguồn vốn đầu tư, nâng cao chất lượng sản phẩm bất động sản, công khai thông tin và tạo môi trường chính sách thuận lợi cho các hoạt động đầu tư và giao dịch bất động sản.
GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỈNH BẮC NINH
3.2.1 Giải pháp gia tăng nguồn vốn đầu tư cho thị trường bất động sản tại tỉnh Bắc Ninh
3.2.1.1 Giải pháp thu hút vốn từ nước ngoài
Vấn đề vốn đang trở thành thách thức lớn nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản, khi mà khó khăn về nguồn vốn đã làm giảm nguồn cung trên thị trường Hầu hết các doanh nghiệp trong ngành này vẫn phụ thuộc vào ngân hàng, với hơn 60% vốn đầu tư vào bất động sản đến từ vay ngân hàng Để giải quyết tình trạng này, các công ty bất động sản cần chú trọng thu hút và liên kết vốn với các tổ chức, công ty nước ngoài.
Về mặt pháp lý, sự hợp tác về vốn trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam là hợp lý nhờ vào việc Việt Nam gia nhập WTO và ký Hiến pháp ASEAN, tạo điều kiện cho việc hội nhập sâu hơn vào thị trường toàn cầu Luật Kinh doanh bất động sản đã thiết lập một môi trường pháp lý rõ ràng, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt tại tỉnh Bắc Ninh, nơi được đánh giá là có tiềm năng lớn Trước đây, việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài gặp khó khăn do yêu cầu về vốn đối ứng từ các doanh nghiệp trong nước Tuy nhiên, hiện nay, nhiều doanh nghiệp nước ngoài đang tìm kiếm cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản mà không cần sự mời gọi Các công ty bất động sản trong và ngoài tỉnh cần tận dụng thời điểm này để thu hút vốn đầu tư, đặc biệt cho các dự án chưa hoàn thành hoặc đang triển khai Các dự án lớn với quy mô lớn cũng thu hút sự quan tâm từ các công ty nước ngoài Mặc dù hợp tác vốn chưa phổ biến, nhưng đã có nhiều mối liên kết giữa các công ty trong nước và các tập đoàn quốc tế Tuy nhiên, vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản tại Bắc Ninh vẫn còn khiêm tốn so với các lĩnh vực khác, do đó, các công ty bất động sản cần chú trọng hơn trong việc thu hút nguồn vốn này.
- Chuẩn bị hồ sơ về dự án thật hoàn chỉnh (đặc biệt quan trọng là các giấy tờ pháp lý dự án)
- Nghiên cứu kỹ về mức giá chuyển nhượng hoặc vốn góp (nếu là hình thức hợp tác, liên doanh)
Để đảm bảo sự thành công của dự án đã được quy hoạch, cần xây dựng bảng phân bổ ngân sách đầu tư hợp lý và rõ ràng, kèm theo thiết kế chi tiết cho từng hạng mục trong tổng thể dự án.
- Trình được bản phân tích mức độ khả thi và tính thành công (khả năng sinh lợi hấp dẫn) của dự án
Để thực hiện liên doanh, chủ dự án cần chuẩn bị các báo cáo tài chính rõ ràng và chi tiết về tình hình doanh nghiệp, được thực hiện bởi các đơn vị kiểm toán uy tín.
Tìm hiểu về văn hóa doanh nghiệp và văn hóa quốc gia của nhà đầu tư nước ngoài là yếu tố quan trọng để giải tỏa lo lắng và đáp ứng yêu cầu của họ Điều này giúp tạo sự hài lòng và xây dựng mối quan hệ tốt đẹp với các nhà đầu tư.
3.2.1.2 Giải pháp phát hành trái phiếu
Việc Ngân hàng thắt chặt tín dụng bất động sản đã tạo ra nhiều khó khăn cho các công ty trong ngành Để vượt qua thách thức này, bên cạnh việc thu hút vốn và hợp tác với các công ty nước ngoài, nhiều công ty bất động sản đã chuyển hướng huy động vốn qua phát hành trái phiếu.
Việc phát hành trái phiếu bất động sản đã trở nên phổ biến trên toàn cầu, với CapitalLand của Singapore gần đây hợp tác với Tập đoàn Lippo để phát hành 342 triệu VND trái phiếu cho hai dự án chung cư, đánh dấu lần thứ 5 công ty huy động vốn qua hình thức này Tại Việt Nam, trong bối cảnh khó khăn về nguồn vốn, các công ty đầu tư bất động sản có thể dễ dàng tìm kiếm nguồn vốn từ nhiều đối tượng như quỹ đầu tư và các tập đoàn bảo hiểm Hình thức huy động này cũng cho phép doanh nghiệp linh hoạt hơn trong việc quản trị tài chính và có thể mua bán trái phiếu trên thị trường Đối với các công ty không phải bất động sản, điều kiện phát hành trái phiếu chỉ yêu cầu hoạt động tối thiểu một năm và có lãi, trong khi các công ty bất động sản phải tuân thủ quy định của Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản, yêu cầu hoàn tất xây dựng nền móng trước khi huy động vốn từ khách hàng.
Việc huy động vốn bằng trái phiếu của công ty bất động sản trước khi hoàn thành phần móng công trình không vi phạm luật, vì phát hành trái phiếu doanh nghiệp kèm quyền mua căn hộ phù hợp với Luật Doanh nghiệp và Luật Chứng khoán Chủ đầu tư và khách hàng mua trái phiếu đều được đảm bảo quyền lợi Chỉ khi dự án đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, công ty mới ký hợp đồng mua bán căn hộ với khách hàng Trước khi hoàn tất phần móng, khách hàng chỉ là trái chủ, không phải là người mua căn hộ Để tăng cường lòng tin, trái phiếu cần được đảm bảo thanh toán qua bảo lãnh của tổ chức tài chính hoặc bảo đảm bằng tài sản của công ty, với giá trị tài sản lớn hơn giá trị trái phiếu Ngoài ra, có thể sử dụng tài sản của bên thứ ba làm đảm bảo, với tài sản phải được đăng ký và định giá bởi tổ chức chuyên môn.
Hiện nay, phát hành trái phiếu bất động sản là giải pháp hiệu quả cho các công ty trong giai đoạn thiếu vốn Khi nhiều công ty tham gia hình thức huy động này, khách hàng sẽ được hưởng lợi, vì các công ty sẽ chú trọng hơn đến chất lượng sản phẩm để thu hút vốn.
3.2.1.3 Giải pháp hình thành các quỹ tín thác bất động sản
Để ổn định thị trường bất động sản và hỗ trợ các công ty hoạt động hiệu quả, việc gia tăng nguồn cung là rất cần thiết Để thực hiện điều này, thị trường bất động sản cần thu hút một lượng vốn lớn từ cả trong nước và quốc tế Một trong những phương thức hiệu quả để thu hút vốn cho lĩnh vực này là Quỹ tín thác đầu tư bất động sản, được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng.
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một kênh quan trọng để thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước, đặc biệt là cho các khu đô thị mới.
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là mô hình đầu tư dựa vào uy tín và kinh nghiệm của công ty quản lý quỹ, cùng với khung pháp lý bảo vệ quyền lợi cho các nhà đầu tư khi mua chứng chỉ quỹ.
Nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản để kiếm lời từ vốn đầu tư vào bất động sản Các công ty quản lý quỹ thường chuyển giao hơn 90% lợi nhuận cho nhà đầu tư, đảm bảo tính thanh khoản cao cho cổ phiếu của quỹ và mang lại lợi nhuận ổn định hàng năm Trên thế giới, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản được phân loại thành ba loại chính: quỹ khai thác bất động sản, quỹ cho vay và quỹ hỗn hợp Quỹ khai thác sở hữu và điều hành bất động sản để tạo thu nhập; quỹ cho vay cung cấp vốn cho chủ sở hữu bất động sản; và quỹ hỗn hợp vừa sở hữu vừa cho vay, tạo ra nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn.
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một pháp nhân được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, bao gồm đại hội đồng cổ đông, hội đồng quản trị và Ban kiểm soát do cổ đông bầu ra Cổ phiếu của quỹ này được xem như chứng chỉ quỹ đầu tư, chia cổ tức và có khả năng mua bán trên thị trường chứng khoán sơ cấp và thứ cấp.
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một hình thức quỹ hỗ tương tương tự như quỹ đầu tư chứng khoán, được quy định bởi Nghị định số 144/2003 NĐ-CP Để phát triển và khai thác hiệu quả bất động sản, nhà nước cần ban hành Nghị định mới, tập trung vào việc mua hoặc thuê dài hạn quyền khai thác từ các quỹ này, đồng thời thiết lập hành lang pháp lý chặt chẽ nhằm bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư.