đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thành phố bắc ninh, tỉnh bắc ninh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM BẠCH CHÍ QUANG ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: TS Phan Thị Thanh Huyền NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu báo cáo trung thực Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực báo cáo cảm ơn đầy đủ thông tin trích dẫn báo cáo ghi rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Bạch Chí Quang i LỜI CẢM ƠN Sau thời gian học tập nghiên cứu, đến tác giả hoàn thành luận văn thạc sĩ Quản lý đất đai với đề tài: “Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh” Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Phan Thị Thanh Huyền tận tình giúp đỡ, hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài, trình hoàn chỉnh luận văn tốt nghiệp Tôi xin trân thành cảm ơn tới tất thầy cô giáo Bộ môn Quản lý đất đai - Khoa Quản lý Đất đai, Ban Quản lý Đào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Bắc Ninh, Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Bắc Ninh, Cục thuế tỉnh Bắc Ninh Trân trọng cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp quan tạo điều kiện thời gian khích lệ, giúp đỡ thực đề tài Trân trọng cảm ơn tất tập thể, cá nhân quan nơi công tác người thân gia đình, tạo điều kiện mặt thời gian, công việc, động viên sống, học tập, thực hoàn chỉnh luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn./ Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Bạch Chí Quang ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng .vii Danh mục hình .viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 1.4.1 Những đóng góp đề tài 1.4.2 Ý nghĩa khoa học đề tài 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn đề tài Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận việc thực quyền người sử dụng đất 2.1.1 Đất đai thị trường đất đai 2.1.2 Quyền sở hữu sử dụng đất đai 2.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nước giới 13 2.2.1 Mỹ 13 2.2.2 Thụy Điển 14 2.2.3 Ôxtrâylia 16 2.2.4 Trung Quốc 17 2.2.5 Malaixia 18 2.2.6 Singapore 19 iii 2.2.7 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam quyền sở hữu quyền sử dụng đất 20 2.3 Cơ sở thực tiễn việc thực quyền người sử dụng đất việt nam 21 2.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền người sử dụng đất Việt Nam 21 2.3.2 Tình hình thực quyền người sử dụng đất Việt Nam 25 2.4 Tóm tắt tổng quan 27 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 29 3.1 Địa điểm nghiên cứu 29 3.2 Thời gian nghiên cứu 29 3.3 Đối tượng nghiên cứu 29 3.4 Nội dung nghiên cứu 29 3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Bắc Ninh 29 3.4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất thành phố Bắc Ninh 30 3.4.3 Tình hình thực quyền người sử dụng đất thành phố Bắc Ninh 30 3.4.4 Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất thành phố Bắc Ninh 30 3.4.5 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu việc thực quyền người sử dụng đất thành phố Bắc Ninh 30 3.5 Phương pháp nghiên cứu 30 3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 30 3.5.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 30 3.5.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp 31 3.5.4 Phương pháp xử lý số liệu 32 3.5.5 Phương pháp phân tích, so sánh 32 Phần Kết thảo luận 33 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố bắc ninh 33 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 33 4.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội 35 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 40 iv 4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất tai thành phố bắc ninh 40 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 2015 40 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Bắc Ninh 47 4.2.3 Biến động đất đai thành phố Bắc Ninh 49 4.3 Tình hình thực quyền người sử dụng đất thành phố bắc ninh, tỉnh bắc ninh 51 4.3.1 Tình hình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Bắc Ninh 51 4.3.2 Tình hình thực tặng cho quyền sử dụng đất thành phố Bắc Ninh 56 4.3.3 Tình hình chấp giá trị quyền sử dụng đất thành phố Bắc Ninh 60 4.4 Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất thành phố bắc ninh 64 4.4.1 Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 64 4.4.2 Đánh giá tình hình tặng cho quyền sử dụng đất 66 4.4.3 Đánh giá tình hình chấp giá trị quyền sử dụng đất 68 4.4.4 Đánh giá chung việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh 70 4.5 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiêu qua cua viêc thưc hiên quyên cua sư dung đât phô băc ninh 72 4.5.1 Giải pháp sách pháp luật 72 4.5.2 Giải pháp nhân lực 72 4.5.3 Giải pháp kỹ thuật, nghiệp vụ 73 4.5.4 Giải pháp đầu tư sở vật chất kỹ thuật 73 Phần Kết luận kiến nghị 74 5.1 Kết luận 74 5.2 Kiến nghị 75 Tài liệu tham khảo 76 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa XHCN Xã hội chủ nghĩa GD&ĐT Giáo dục đào tạo QSH Quyền sở hữu UBND Ủy ban nhân dân TDTT Thể dục thể thao THCS Trung học sở GCN Giấy chứng nhận vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Số phiếu điều tra quyền người sử dụng đất 31 Bảng 4.1 Một số tiêu phát triển kinh tế thành phố Bắc Ninh 36 Bảng 4.2 Dân số, lao động thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015 38 Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Bắc Ninh năm 2015 48 Bảng 4.4 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Bắc Ninh năm 2015 50 Bảng 4.5 Tổng hợp kết thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011-2015 53 Bảng 4.6 Tổng hợp kết thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015 58 Bảng 4.7 Tổng hợp kết thực chấp quyền sử dụng đất thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015 62 Bảng 4.8 Đánh giá người dân việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Bắc Ninh 65 Bảng 4.9 Đánh giá người dân việc tặng cho quyền sử dụng đất thành phố Bắc Ninh 67 Bảng 4.10 Đánh giá người dân việc chấp giá trị quyền sử dụng đất thành phố Bắc Ninh 69 vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ vị trí thành phố Bắc Ninh 33 Hình 4.2 Cơ cấu kinh tế thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015 37 Hình 4.3 Tốc độ tăng trưởng kinh tế thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015 37 Hình 4.4 Cơ cấu đất đai Thành phố Bắc Ninh năm 2015 49 Hình 4.5 Tổng hợp kết thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015 55 Hình 4.6 Tổng hợp kết thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011-2015 60 Hình 4.7 Tổng hợp kết chấp quyền sử dụng đất thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015 64 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Bạch Chí Quang Tên Luận văn: "Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh" Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Tên sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh; - Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu việc thực quyền người sử dụng đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh thời gian tới Phương pháp nghiên cứu Để thực nội dung đề tài, sử dụng phương pháp sau: phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp phân tích số liệu; phương pháp so sánh Kết kết luận - Luận văn khái quát tình hình địa bàn nghiên cứu với nội dung gồm: điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý, sử dụng đất thành phố Bắc Ninh - Luận văn đánh giá tình hình thực quyền chuyển nhượng, tặng cho chấp giá trị quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015 - Luận văn đề xuất giải pháp khắc phục tồn hạn chế đồng thời nâng cao hiệu thực quyền người sử dụng đất thành phố Bắc Ninh thời gian tới - Hoạt động chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015 diễn sôi động với 13.286 vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, 6.335 vụ tặng cho quyền sử dụng đất 16.178 vụ chấp quyền sử dụng đất Số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tăng liên tục, năm sau cao năm trước giai đoạn 2011 - 2014, song năm 2015 lại giảm đáng kể, 1.868 vụ Số lượng giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất biến động không nhiều qua năm, năm 2012 có số lượng giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất cao với 1.393 ix chứng nhận quyền sử dụng đất, giá trị vay tín dụng tư nhân cao giá trị vay tổ chức tín dụng ngân hàng ĐVT: vụ Hình 4.7 Tổng hợp kết chấp quyền sử dụng đất thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015 Nguồn: Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh - Chi nhánh Thành phố Bắc Ninh (2015) 4.4 ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ BẮC NINH 4.4.1 Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất Kết điều tra 44 đối tượng thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Bắc Ninh cho thấy: - Lý chuyển nhượng: đại đa số người dân thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh (29,54%); đầu tư bất động sản (18,18%); gửi tiết kiệm xây dựng, sửa chữa nhà (15,91%); chuyển đến nơi (4,55%); lấy tiền trả nợ (11,36%) lý khác (4,55%) Điều phản ánh phát triển chung kinh tế thành phố, sôi động thị trường bất động sản thành phố (Bảng 4.8) - Thủ tục thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất: số 44 hộ điều tra có 20/44 hộ (45,45%) trả lời bình thường, 50% số hộ trả lời đơn giản, có 4,55% số hộ cho thủ tục chuyển nhượng quyền sử 64 dụng đất phức tạp (Bảng 4.8) Phần lớn ý kiến người dân cho rằng: trường hợp có sai khác tài liệu hồ sơ địa với thực tế hồ sơ thực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất họ phải nhiều thời gian xác minh, xử lý cán công chức địa cấp xã, UBND cấp xã, quan tài chính, UBND thành phố với trình tự thủ tục phức tạp Bảng 4.8 Đánh giá người dân việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Bắc Ninh STT Chỉ tiêu Tổng số phiếu Số phiếu Tỷ lệ (%) 44 100,00 Lý chuyển nhượng 1.2 Gửi tiết kiệm 15,91 1.3 Đầu tư bất động sản 18,18 1.4 Đầu tư sản xuất, kinh doanh 13 29,54 1.5 Lấy tiền xây dựng, sửa chữa nhà cửa 15,91 1.6 Lấy tiền trả nợ 11,36 1.7 Chuyển đến nơi 4,55 1.8 Lý khác 4,55 Mức thuế TNCN từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1 Cao 20 45,45 2.2 Vừa phải 24 55,55 2.3 Thấp 0 Thủ tục thực quyền 3.1 Phức tạp 4,55 3.2 Bình thường 20 45,45 3.3 Đơn giản 22 50,00 Thời gian hoàn thành thủ tục 4.1 Nhanh chóng 15 34,09 4.2 Đúng quy định 25 56,82 4.3 Chậm 9,09 Rủi ro giao dịch quyền sử dụng đất 5.1 Sợ 0 5.2 Không sợ 26 59,09 5.3 Ít sợ 18 40,91 65 - Mức thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Kết điều tra cho thấy có 55,55% số hộ trả lời vừa phải, 45,45% số hộ trả lời cao (Bảng 4.8) Theo quy định Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản xác định giá chuyển nhượng bất động sản theo lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản chi phí liên quan với mức thuế suất 25%, trường hợp không xác định giá mua chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thu nhập chịu thuế xác định giá chuyển nhượng bất động sản với mức thuế suất 2% (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2007) Từ 01/01/2015, theo quy định Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định thuế thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản áp dụng cách tính 2% giá chuyển nhượng bất động sản Quy định đảm bảo minh bạch sách, tránh vướng mắc thực góp phần cải cách thủ tục hành - Rủi ro thực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 59,09% số hộ trả lời không sợ, 40,91% số hộ cho sợ hộ sợ rủi ro (Bảng 4.8) Điều cho thấy hiểu biết người dân thủ tục cần thiết việc thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày cao Nguyên nhân dẫn đến việc người sử dụng đất có chút lo lắng khả rủi ro giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất do: bên chuyển nhượng hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên nhận chuyển nhượng lại không thực chậm trễ việc trả tiền thỏa thuận Trong trường hợp này, bên chuyển nhượng có quyền khởi kiện Tòa án để đòi quyền lợi Thế thực tế, đại đa số người sử dụng đất e ngại việc khởi kiện Tòa lo sợ thủ tục phức tạp chịu án phí cao - Thời gian hoàn thành thủ tục thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất: có 15/44 hộ (34,09%) trả lời nhanh chóng, 56,82% số hộ trả lời quy định, 9,09% số hộ phàn nàn thời gian hoàn thành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất chậm (Bảng 4.8) 4.4.2 Đánh giá tình hình tặng cho quyền sử dụng đất Tổng hợp kết điều tra 44 hộ gia đình, cá nhân thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn nghiên cứu cho thấy: 66 - Đối tượng tặng cho quyền sử dụng đất ở: Tại thành phố Bắc Ninh đối tượng tặng cho chủ yếu bố mẹ (93,18%), có 6,82% đối tượng tặng cho anh, chị, em ruột - Lý tặng cho quyền sử dụng đất ở: đại đa số đối tượng sau nhận tặng cho sử dụng hiệu với nhiều mục đích khác nhau, song: chủ yếu tập trung vào lý nhận tặng cho để xây dựng nhà 43,18%; cho làm vốn 36,36% đối tượng điều tra; chuyển đến nơi 4,55%; chia tài sản 6,82%; cho để vay vốn 9,09% (Bảng 4.9) Bảng 4.9 Đánh giá người dân việc tặng cho quyền sử dụng đất thành phố Bắc Ninh STT 1.1 1.2 1.3 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.5 3.1 3.2 3.3 4.1 4.2 4.3 5.1 5.2 5.3 Chỉ tiêu Tổng số phiếu Đối tượng tặng cho Bố mẹ Ông bà, Anh, chị em ruột Khác Lý tặng cho Cho xây dựng nhà Cho làm vốn Chia tài sản Cho để vay vốn Chuyển đến nơi Lý khác Thủ tục thực quyền Phức tạp Bình thường Đơn giản Thời gian hoàn thành thủ tục Nhanh chóng Đúng quy định Chậm Thái độ cán tiếp nhận Nhiệt tình Đúng mực Không nhiệt tình 67 Tổng Tỷ lệ (%) 44 100,00 41 93,18 6,82 19 16 43,18 36,36 6,82 9,09 4,55 19 21 9,09 43,18 47,73 11 31 25,00 70,45 4,55 20 22 45,45 50 4,55 - Thủ tục thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở: có 47,73% số hộ điều tra cho đơn giản, 43,18% cho bình thường 9,09% số hộ điều tra đánh giá phức tạp (Bảng 4.9) - Thời gian hoàn thành thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ở: kết điều tra cho thấy có tới 70,45% số hộ điều tra cho thời gian hoàn thành thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất quy định; 25% số hộ đánh giá mức nhanh chóng; với 4,55% số hộ điều tra đánh giá chậm (Bảng 4.9) Mặc dù pháp luật đất đai có quy định thời hạn thực thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Nhưng trình thiết lập hồ sơ thực tế đời sống xã hội nên có nhầm lẫn, sai sót cần phải thêm nhiều thời gian để chỉnh sửa - Thái độ cán tiếp nhận hồ sơ: có 45,45% số hộ điều tra cho nhiệt tình, 50% số hộ điều tra phản ánh mực, nhiên tới 4,55% số hộ đánh giá không nhiệt tình Đây tín hiệu đáng mừng thái độ hợp tác cán bộ, công chức chuyên môn công dân trở nên tích cực phù hợp với tinh thần công tác cải cách thủ tục hành tiếp tục đẩy mạnh toàn tỉnh Bắc Ninh (Bảng 4.9) 4.4.3 Đánh giá tình hình chấp giá trị quyền sử dụng đất Theo số liệu điều tra hầu hết người tham gia dịch chấp giá trị quyền sử dụng đất quan trọng quyền người sử dụng đất Phần lớn người dân nhận thức tầm quan trọng việc chấp giá trị quyền sử dụng đất để đảm bảo nguồn vốn mở rộng phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh nhu cầu khác Kết điều tra đánh giá ý kiến 44 hộ gia đình, cá nhân thực quyền chấp quyền sử dụng đất địa bàn nghiên cứu thể bảng 4.10 Kết bảng 4.10 cho thấy: - Lý chấp quyền sử dụng đất: 52% số hộ điều tra vay vốn để đầu tư, sản xuất kinh doanh, 16% số hộ vay vốn để xây dựng, sửa chữa nhà cửa, 10% số hộ vay vốn để trả nợ, 12% đầu tư bất động sản, 4% số hộ cho học hành 6% cho lý khác - Thời gian hoàn thành việc thực quyền chấp quyền sử dụng đất: kết điều tra cho thấy có 58% số hộ điều tra cho quy định 42% số hộ điều tra cho nhanh chóng Trong thời gian gần 68 đây, với việc cải cách thủ tục hành chính, thủ tục đăng ký chấp quyền sử dụng đất rút ngắn từ ngày làm việc xuống ngày, cộng thêm có thêm nhiều ngân hàng thương mại cổ phần thành lập với chương trình khuyến mại hấp dẫn lãi suất cho vay Đó nguyên nhân chủ yếu tạo nên tâm lý thoải mái, hỗ trợ tạo điều kiện cho nhân dân yên tâm vay vốn đầu tư, sản xuất kinh doanh giải khó khăn tài Bảng 4.10 Đánh giá người dân việc chấp giá trị quyền sử dụng đất thành phố Bắc Ninh STT 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 2.1 2.2 2.3 3.1 3.2 3.3 3.4 4.1 4.2 4.3 Chỉ tiêu Tổng số phiếu Lý chấp Đầu tư sản xuất, kinh doanh Đầu tư BĐS Xây dựng, sửa chữa nhà cửa Trả nợ Cho học hành Lý khác Thời gian hoàn thành thủ tục Nhanh chóng Đúng quy định Chậm Mức vay Trên 70% 40 -70% 30 - 40% Dưới 30% Mức độ hài lòng số tiền vay Hài lòng Tạm hài lòng Không hài lòng Tổng 44 Tỷ lệ (%) 100,00 20 45,45 13,64 18,18 11,36 4,55 6,82 21 23 47,73 52,27 26 18,18 59,09 15,91 6,82 31 10 70,45 22,73 6,82 - Đánh giá số tiền vay: Kết điều tra cho thấy có 18,18% số hộ vay 70% giá trị quyền sử dụng đất, 59,09% số hộ vay từ 40 đến 70% giá trị quyền sử dụng đất, 15,91% số hộ vay từ 30 đến 40% giá trị quyền sử dụng đất 6,82% số hộ cho vay mức 30% Theo quy định Ngân hàng Nhà nước tổ chức tín dụng vào nhu cầu vay vốn, 69 khả hoàn trả nợ khách hàng khả nguồn vốn để định mức cho vay Đối với tổ chức tín dụng khác có mức cho vay khác nhau, thông thường không vượt 75% giá trị tài sản chấp Bởi vậy, nên cần số lượng vốn lớn, có trường hợp người dân chấp nhận tìm đến tín dụng tư nhân mức vay lớn, không cần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phải chịu lãi suất cao tín dụng ngân hàng nhiều - Đánh giá số tiền vay: có 70,45% số hộ hài lòng số tiền vay, 22,73% số hộ tạm hài lòng 6,82% số hộ không hài lòng Qua tham khảo ý kiến cán tín dụng ngân hàng số Ngân hàng Nhà nước Cổ phần thương mại thành phố Bắc Ninh cho biết: có yếu tố quan trọng để định mức vay giá trị tài sản chấp khả hoàn trả nợ người chấp quyền sử dụng đất Do vậy, địa bàn thành phố xảy trường hợp, giá trị tài sản chấp người sử dụng đất có giá trị tương đối lớn khả hoàn trả nợ họ thấp nên phía ngân hàng từ chối cho vay mức tối đa Quy định chặt chẽ ngân hàng hạnchế hội đầu tư người dân, đẫn đến việc họ buộc phải mạo hiểm tìm đến tín dụng tư nhân với mức lãi suất cao ẩn chứa rủi ro cao Ngoài ra, gần xuất hình thức tín dụng tư nhân cho vay vốn, thay nhận giấy chứng nhận người dân vay để làm tin, họ ép người vay phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền 4.4.4 Đánh giá chung việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh 4.4.4.1 Thuận lợi - Được quan tâm, đạo Tỉnh ủy, UBND tỉnh, Sở, Ban, ngành có liên quan Tỉnh; đạo kịp thời Thường trực Thành uỷ, giám sát HĐND thành phố, công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn đạt kết đáng kể dần vào nề nếp Các cấp quyền từ thành phố đến sở có nhiều cố gắng, nhiệm vụ trị quan trọng thực nghiêm túc, có hiệu như: cải cách thủ tục hành liên quan đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng, lập hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất, đạo tháo gỡ khó khăn, giúp sở thực tốt dự án dân cư dịch vụ…, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực quyền theo quy định pháp luật 70 - Các thủ tục hành niêm yết cách công khai trụ sở quan, đơn vị tiếp nhận hồ sơ để người dân tiện theo dõi (ví dụ cần chuẩn bị loại giấy tờ, số lượng muốn chuyển nhượng, tặng cho, chấp…) - Hồ sơ địa lập theo đơn vị hành cấp xã, bao gồm: sổ mục kê, sổ đăng ký, sổ địa chính, sổ theo dõi biến động, lập theo mẫu cũ (trước Thông tư 29/2004/TT-BTNMT), lập theo mẫu (theo Thông tư 29/2004/TT-BTNMT) tạo điều kiện thuận lợi cho việc tra cứu thông tin đất đai theo nhu cầu người dân thực quyền người sử dụng đất 4.4.4.2 Tồn tại, hạn chế - Cơ sở liệu quản lý đất đai chưa xây dựng hoàn chỉnh thống toàn thành phố Hiện nay, địa bàn thành phố Bắc Ninh có đơn vị phường Đại Phúc triển khai thí điểm xây dựng sở liệu đất đai giai đoạn 2009 - 2012 dẫn đến việc tìm kiếm thông tin đất đai người dân khó khăn không đầy đủ Khi phát sinh trường hợp có sai khác tài liệu hồ sơ địa với thực tế hồ sơ thực giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải nhiều thời gian xác minh, xử lý cán công chức địa cấp xã, UBND cấp xã, quan tài chính, UBND thành phố với trình tự thủ tục phức tạp - Vẫn xảy tình trạng người dân phàn nàn thái độ phục vụ không nhiệt tình cán tiếp nhận (2/44 hộ chiếm 4,55%), thời gian xử lý chậm (4/44 hộ chiếm 9,09 % việc thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; 2/44 hộ chiếm 4,55 % việc thực thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ở) Bên cạnh đó, tồn trường hợp không khai báo thực quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất, người dân tìm đến tín dụng tư nhân - Có 25/30 ý kiến cán liên quan đến việc thực quyền người sử dụng đất đánh giá điều kiện sở vật chất quan tâm đầu tư, chưa đáp ứng nhu cầu công việc 25/30 ý kiến đánh giá tình trạng thiếu cán cán phải kiêm nhiệm Việc thiếu cán sở vật chất chưa đáp ứng yêu cầu công việc giai đoạn 2011 - 2015 khối lượng hồ sơ, công việc cần giải lớn Cán trực tiếp thực quản lý việc thực quyền người sử dụng đất thiếu số lượng trình độ chuyên môn chưa đáp ứng yêu cầu công việc 18/30 ý kiến cán liên quan đánh giá phối hợp Bộ phận tiếp nhận trả kết 71 giải thủ tục hành với phòng, ban khác thành phố chưa hiệu quả, nhiều thiếu chặt chẽ, trình tự thủ tục rườm rà, thời gian khắc phục nhầm lẫn, sai sót phát sinh dài - Trong số 30 ý kiến cán bộ, viên chức liên quan đến việc thực quyền người sử dụng đất có 28/30 ý kiến cán đánh giá trình độ hiểu biết pháp luật thủ tục hành người dân đến thực quyền người sử dụng đất nhiều hạn chế, chưa hiểu rõ pháp luật Đa số người dân đến thực giao dịch quyền sử dụng đất hiểu biết phần, chưa nắm toàn quy định để thực thủ tục hành Nguyên nhân chủ yếu công tác tuyên truyền, phổ biến kiến thức pháp luật QSDĐ đến người dân đem lại hiệu chưa cao Đặc biệt số đơn vị hành sáp nhập thành phố như: xã Nam Sơn, xã Kim Chân 4.5 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ BẮC NINH Để khắc phục tồn tại, hạn chế, đồng thời nâng cao hiệu việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh cần thực giải pháp sau: 4.5.1 Giải pháp sách pháp luật Tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai thủ tục hành công tác chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Có thể áp dụng hình thức tuyên truyền đài phát từ cấp huyện đến cấp xã, tổ chức buổi tọa đàm, thi quần chúng hiểu biết Luật Đất đai, quyền nghĩa vụ tham gia đăng ký thực quyền người sử dụng đất, nghiên cứu, đề xuất việc đưa môn Pháp luật đất đai vào chương trình giảng dạy trường phổ thông trung học, cao đẳng, đại học Tạo điều kiện để người dân có hội sớm tiếp xúc, học tập nâng cao hiểu biết pháp luật đất đai, từ tránh rủi ro phát sinh trình sử dụng đất, phát huy trí tuệ toàn dân, góp phần xây dựng Luật Đất đai ngày hoàn thiện 4.5.2 Giải pháp nhân lực - Nâng cao phẩm chất đạo đức, ý thức, tinh thần trách nhiệm đội ngũ cán làm công tác quản lý Nhà nước đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu số lượng chất lượng cán thực nhiệm vụ quản lý đất đai nói chung việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng Bộ phận cán tiếp 72 nhận cần trọng, đề cao thái độ phục vụ nhiệt tình, giải thích, hướng dẫn cụ thể, tận tình trình tự thủ tục thực thủ tục thực quyền người sử dụng đất cho người dân đến thực - Nâng cao ý thức trách nhiệm, tinh thần phục vụ nhân dân 4.5.3 Giải pháp kỹ thuật, nghiệp vụ - Lựa chọn người vững chuyên môn để xử lý công việc liên quan theo yêu cầu người dân đảm bảo tính xác nhanh chóng; bố trí công việc phù hợp với chuyên môn lực người nhằm tạo điều kiện cho cán phát huy tốt khả - Quy định chặt chẽ điều khoản quy trình thực chuyên môn, nghiệp vụ - Đẩy nhanh tiến độ xây dựng hoàn thiện sở liệu thông tin đất đai địa bàn thành phố, tiến tới công khai hóa thông tin đất đai Xây dựng kế hoạch, tổ chức triển khai thực công tác cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa cách đồng bộ, chi tiết, đảm bảo liệu biến động đất đai địa bàn thành phố cập nhật chỉnh lý thường xuyên, liên tục, kịp thời cập nhật biến động đất đai, phản ánh trạng sử dụng đất góp phần tạo điều kiện cho việc tìm kiếm liệu thông tin đất đai người dân dễ dàng, thuận tiện 4.5.4 Giải pháp đầu tư sở vật chất kỹ thuật - Để thực công việc liên quan đến việc thực quyền hộ gia đình, cá nhân điều thiếu sở vật chất, trang thiết bị - Tăng cường đầu tư trang thiết bị, hệ thống máy tính, mạng internet phục vụ tốt cho yêu cầu công việc, đáp ứng hoạt động công vụ cán bộ, tạo điều kiện thuận lợi cho việc hoàn thành nhiệm vụ giao Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin việc quản lý, khai thác thông tin đất đai phục vụ tốt nhu cầu trao đổi thông tin QSDĐ hộ gia đình, cá nhân Bố trí cán chuyên trách trực Bộ phận tiếp nhận trả kết giả thủ tục hành Tăng cường mối quan hệ chặt chẽ Bộ phận tiếp nhận trả kết giả thủ tục hành với phòng, ban chuyên môn giải thủ tục hành QSDĐ Rút ngắn tối đa thời gian thủ tục giải chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, tặng cho quyền sử dụng đất ở, chấp giá trị quyền sử dụng đất Thường xuyên tổ chức lớp tập huấn chuyên môn nghiệp vụ, cho đội ngũ cán làm công tác quản lý nhà nước đất đai 73 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Thành phố Bắc Ninh có vị trí địa lý vô thuận lợi để phát triển kinh tế, xã hội theo hướng công nghiệp hóa, đại hóa Theo quy hoạch đến năm 2020 Bắc Ninh trở thành đô thị “công nghiệp”, thành phố “vệ tinh” Thủ đô Hà Nội Do nhu cầu sử dụng đất để phát triển sở hạ tầng, khu dân cư ngày tăng, nhu cầu thực quyền người sử dụng đất tăng lên Trong năm qua, công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn Thành phố Bắc Ninh đạt kết đáng khích lệ Trong giai đoạn 2011 - 2015, tổng diện tích đất giao cho thuê theo đối tượng sử dụng địa bàn thành phố là: 7.307,85 ha, chiếm 88,4% diện tích tự nhiên (diện tích lại 956,19 thuộc diện giao theo đối tượng quản lý) Công tác thống kê đất đai tiến hành hàng năm, kiểm kê đất đai tiến hành năm lần theo quy định Công tác tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật đất đai, xử lý vi phạm đất đai thực thường xuyên Hoạt động chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015 diễn sôi động với 13.286 vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, 6.335 vụ tặng cho quyền sử dụng đất 16.178 vụ chấp quyền sử dụng đất Số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tăng liên tục, năm sau cao năm trước giai đoạn 2011 - 2014, song năm 2015 lại giảm đáng kể, 1.868 vụ Số lượng giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất biến động không nhiều qua năm, năm 2012 có số lượng giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất cao với 1.393 vụ, đến năm 2015 số lượng giao dịch 1.027 vụ (giảm 366 vụ so với năm 2012) Số lượng giao dịch chấp quyền sử dụng đất năm 2011 cao với 3.913 vụ, giảm xuống thấp năm 2013 với 2.835 vụ Việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh thực theo quy định pháp luật đất đai Tuy nhiên, số tồn khó khăn liên quan đến thời gian thủ tục hành thực giao dịch chuyển quyền, hiểu biết pháp luật đất đai người dân đến giao dịch quyền sử dụng đất 74 Để nâng cao hiệu việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh, cần thực giải pháp sau: hoàn thiện sở liệu thông tin đất đai; nâng cao phẩm chất đạo đức, ý thức, tinh thần trách nhiệm, cán quản lý Nhà nước đất đai; tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai thủ tục hành công tác chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân 5.2 KIẾN NGHỊ Đề tài dừng lại việc nghiên cứu quyền người sử dụng đất gồm: quyền chuyển nhượng, tặng cho chấp giá trị quyền sử dụng đất Do vậy, để đánh giá đủ thực trạng chuyển quyền người sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh, cần mở rộng nghiên cứu thêm quyền khác người sử dụng đất quyền chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2012) Báo cáo số 193/BC-BTNMT ngày 06 tháng năm 2012 tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai Bộ Tài nguyên môi trường (2014) Báo cáo tổng kết tình hình thực nhiệm vụ công tác năm 2014 kế hoạch năm 2015 ngành Tài nguyên môi trường Các Mác - Ăng-ghen (1979) Tuyển tập, tập 23, trang 189, Nxb Sự Thật, Hà Nội, Đặng Anh Quân (2011) Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam Thụy Điển, Luận án tiến sỹ luật học, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, Trường Đại học LUND, Thụy Điển Đinh Dũng Sỹ (2003) Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: thực trạng kiến nghị, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10/2003), tr 55 - 64 Hồ Anh Hải (2014) Câu chuyện nhà đất Hoa Kỳ, truy cập ngày 15/3/2015 http://www.hoaky.org/cau-chuyen-nha-dat-o-hoa-ky.htm Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình định giá đất, Nxb Nông nghiệp Ngân hàng giới (2011) Cơ chế nhà nước thu hồi đất chuyển dịch đất đai tự nguyện Việt Nam - Phương pháp tiếp cận, định giá đất giải khiếu nại dân, 216tr Nguyễn Đình Bồng (2006) Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn nay, Hội thảo Khoa học thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội 10 Nguyễn Đình Bồng, Trần Thị Minh Hà, Nguyễn Thị Thu Hồng (2014) Mô hình quản lý đất đai đại số nước kinh nghiệm cho Việt Nam Nxb Chính trị quốc gia 11 Nguyễn Hải An (2011) Pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất Việt Nam Nxb Chính trị quốc gia, 301 tr 12 Nguyễn Minh Hoàn (2013) Sự thay đổi sách từ quốc hữu hóa đến thị trường hóa đất đai Trung Quốc Tạp chí Lý luận trị, số 6, tr 89-93 Nguyễn Ngọc Vinh (2013) Đa dạng hóa quyền sở hữu đất đai vấn đề cần bàn luận Tạp chí Phát triển Hội nhập, 9(19): 73-76 13 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản, Nxb Nông nghiệp 76 14 Nguyễn Thị Cúc Nguyễn Thị Phượng (2012) Giáo trình Luật Đất đai quản lý Nhà nước đất đai, Học viện Hành chính, Hà Nội 15 Nguyễn Văn Khánh (2013) Nghiên cứu quyền sở hữu đất đai Việt Nam Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Khoa học Xã hội Nhân văn, Tập 29, Số 1, tr 1-16 16 Phạm Trí Hùng (2015) Hệ thống pháp luật Singapore, truy cập ngày 10/8/2015 https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-doanh-nghiep/he-thong-phap-luatsingapore.aspx 17 Phan Thị Nguyệt (2012) Chuyển quyền sử dụng đất số vấn đề bất cập pháp luật giải tranh chấp đất đai 18 Phan Thị Thanh Huyền (2015) Vấn đề sở hữu toàn dân đất đai giao đất, cho thuê đất theo quy định Luật Đất đai năm 2013, Hội thảo khoa học nghiên cứu sở lý luận thực tiễn việc thể chế hóa chế độ sở hữu toàn dân đất đai phù hợp với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Luật đất đai năm 2003, tr.121-125 19 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1980) Hiến pháp năm 1992, Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 20 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1987) Luật Đất đai năm 1987, Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 21 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1992) Hiến pháp năm 1992, Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 22 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1993) Luật Đất đai năm 1993, Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 23 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1998) Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1993, Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 24 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2001) Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1993, Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 25 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003) Luật Đất đai năm 2003, Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 26 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2005) Bộ Luật Dân năm 2005, Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 27 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013b) Luật Đất đai năm 2013, Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 77 28 Trần Tú Cường (2012) Nghiên cứu sở lý luận quy định quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai số quốc gia giới, rút kinh nghiệm cho Việt Nam, Đề tài khoa học cấp Bộ, Viện chiến lược, sách Tài nguyên môi trường 29 UBND thành phố Bắc Ninh (2015) Báo cáo thuyết minh kiểm kê đất đai thành phố Bắc Ninh 30 Vũ Văn Phúc, Lý Việt Quang Trần Thị Minh Châu (2013) Những vấn đề sở hữu, quản lý sử dụng đất đai giai đoạn 78