Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN MINH ĐỨC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH – Năm 2008 LỜI MỞ ðẦU Tính cấp thiết ñề tài : Mặc dù ñược hình thành khoảng thời gian chưa lâu ñến nay, thị trường Bất ñộng sản Việt Nam nói chung TP.HCM nói riêng nhiều nước giới đánh giá cao Chính thị trường Bất động sản góp phần thúc đẩy q trình đại hóa thị hóa, mang lại nhiều giải pháp nhà cho tầng lớp dân cư, thu hút mạnh mẽ nhiều nguồn vốn ñầu tư cho kinh tế Có thể nói, thị trường Bất động sản ngày đóng vị trí quan trọng kinh tế xã hội nước ta Cùng với khả phát triển mạnh mẽ, thị trường Bất ñộng sản khơng thể tránh khỏi tác động từ nhiều hướng như: tâm lý dân cư, chu chuyển luồng vốn ñầu tư qua lại thị trường, sách tín dụng, quy định đất đai, nhà nhà nước Chính lẽ đó, thị trường Bất ñộng sản ñã trải qua nhiều giai ñoạn thăng hoa có thời kỳ trầm lắng Với nhiều nỗ lực hoạt ñộng quản lý, nhà nước ñã ban hành nhiều sách để điều tiết thị trường Bất động sản nhằm đảm bảo thị trường ln theo quỹ ñạo lành mạnh ñộng lực phát triển kinh tế Tuy nhiên, tác ñộng tích cực đến thị trường từ sách ln ñòi hỏi khoảng thời gian cần thiết ñể phát huy hiệu quả, nữa, nhiều sách ñược ban hành, quốc gia nào, phải đánh đổi lợi ích kinh tế trước mắt ñể ñạt ñược hiệu lâu dài bền vững Do đó, thay đổi sách tài chính, sách tiền tệ, tín dụng, thay đổi sắc thuế liên quan ñến Bất ñộng sản, tác ñộng lớn từ cân ñối cung-cầu thị trường Bất động sản, kèm theo tình hình lạm phát, bất ổn kinh tế tồn cầu, tượng suy thối thị trường Bất động sản nhiều nuớc giới ñã khiến thị trường Bất ñộng sản TP.HCM từ ñầu năm 2008 ñến ñã gặp nhiều trở ngại luồng gió phát triển mạnh mẽ ðứng trước thực trạng trên, việc nghiên cứu tìm giải pháp giúp thị trường Bất ñộng sản TP.HCM phát triển hoạt ñộng ổn ñịnh việc cấp thiết thời ñiểm Mục ñích nghiên cứu: ðề tài " Phát triển thị trường Bất ñộng sản TP.HCM giai đoạn thơng qua giải pháp tài chính" ñược tác giả thực với mong muốn phân tích hạn chế thị trường Bất ñộng sản TP.HCM , tìm hiểu phương thức hiệu việc phát triển thị trường Bất ñộng sản nhiều nước giới qua giải pháp tài chính, từ đề giải pháp tài phù hợp với tình hình nước nói chung TP.HCM nói riêng để giúp thị trường Bất động sản TP.HCM vượt qua khó khăn, đứng vững phát triển hoàn cảnh ðối tượng, phạm vi phương pháp nghiên cứu: ðối tượng nghiên cứu ñề tài thị trường Bất ñộng sản TP.HCM Phạm vi thời gian nghiên cứu giai ñoạn từ ñầu năm 2008 ñến hết Quý II năm 2008 ðây giai đoạn có nhiều biến động mạnh thị trường Bất động sản tạp TP.HCM vịng năm trở lại Trên sở lý thuyết Tài Chính Cơng, Quản Trị Rủi Ro Tài Chính, Phân Tích Chính Sách Thuế, Tài Chính Tiền Tệ, đề tài thực dựa phương pháp: Phương pháp so sánh: ñược tác giả sử dụng ñể so sánh biến ñộng thị trường Bất ñộng sản giai ñoạn nghiên cứu với giai ñoạn khứ Phương pháp diễn dịch tổng hợp: ñược tác giả sử dụng ñể làm sở cho việc làm rõ thực trạng ñề xuất giải pháp nhằm phát triển thị trường Bất ñộng sản TP.HCM Bên cạnh đó, tác giả cịn tìm hiểu, tóm lược kết nghiên cứu trước để bổ sung cho việc nghiên cứu ñề tài Bố cục ñề tài: Về bản, ñề tài ñược xếp gồm chương sau: Chương 1: Tổng quan thị trường Bất động sản Chương 2: Thực trạng tình hình phát triển thị trường Bất động sản TP.HCM thời gian qua Chương 3: Giải pháp tài nhằm phát triển thị trường Bất động sản TP.HCM giai ñoạn Chương 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN 1.1 Tổng quan thị trường Bất ñộng sản: 1.1.1 Khái niệm, ñặc ñiểm Bất ñộng sản thị truờng Bất ñộng sản: 1.1.1.1 Khái niệm bất ñộng sản: Việc phân loại tài sản thành “Bất động sản” “ðộng sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lịng đất mà cịn tất tạo sức lao ñộng người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan ñến ñất ñai hay gắn liền với ñất ñai, vật mặt ñất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới ñều thống chỗ coi Bất ñộng sản gồm ñất ñai tài sản gắn liền với ñất ñai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất ñộng sản ñộng sản” Hầu ñều coi Bất ñộng sản đất đai tài sản có liên quan ñến ñất ñai, không tách rời với ñất ñai, ñược xác định vị trí địa lý đất (ðiều 517, 518 Luật Dân Cộng hoà Pháp, ðiều 86 Luật Dân Nhật Bản, ðiều 130 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Nga, ðiều 94, 96 Luật Dân Cộng hoà Liên bang ðức…) Tuy nhiên, Nga quy ñịnh cụ thể bất ñộng sản “mảnh ñất” khơng phải đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, khơng thể đối tượng giao dịch dân Tuy nhiên, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với ñất ñai ñược coi Bất ñộng sản ðiều 520 Luật Dân Pháp quy ñịnh “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi Bất ñộng sản, ñã bứt khỏi ñược coi ñộng sản” Tương tự, quy ñịnh ñược thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gịn cũ Trong đó, ðiều 100 Luật Dân Thái Lan quy ñịnh: “Bất ñộng sản ñất ñai vật gắn liền với ñất ñai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu ñất ñai” Luật Dân ðức ñưa khái niệm Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai tài sản gắn với đất Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể coi “gắn liền với đất ñai”, Bất ñộng sản; thứ hai, khơng giải thích rõ khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản “gắn liền với ñất ñai” Luật Dân Nga năm 1994 quy định Bất động sản có ñiểm khác biệt ñáng ý so với Luật Dân truyền thống ðiều 130 Luật mặt, liệt kê tương tự theo cách Luật Dân truyền thống; mặt khác, ñưa khái niệm chung Bất ñộng sản “những ñối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại ñến giá trị chúng” Bên cạnh đó, Luật cịn liệt kê vật khơng liên quan đến đất đai “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” Bất ñộng sản Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, ðiều 174 có quy định: “Bất động sản tài sản bao gồm: ðất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất ñai; Các tài sản khác pháp luật quy ñịnh” Như vậy, khái niệm Bất ñộng sản rộng, ña dạng cần ñược quy ñịnh cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia cho Bất ñộng sản, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục Bất ñộng sản Hơn nữa, quy ñịnh Bất ñộng sản pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản 1.1.1.2 ðặc ñiểm Bất động sản : Bất động sản có ñặc ñiểm sau: Tính cố ñịnh lâu bền: Bất ñộng sản tạo lập diện tích cụ thể ñất ñai, ñất ñai tài nguyên quốc gia khơng thể thay đổi diện tích, đất đai khơng phải hàng hố bất động sản gắn khó khăn vận động với tư cách hàng hố Bất động sản tài sản di dời nên hồ sơ mô tả bất ñộng sản ghi nhận biến ñộng theo thời gian trạng, chủ sở hữu, chủ sử dụng, theo trình tự pháp lý định yếu tố ñặc biệt quan trọng quan hệ giao dịch thị trường bất động sản Tính lâu bền thể rõ q trình sử dụng đất đai, đất đai khơng bị hao mịn Tính khan đặc biệt: Do phát triển sản xuất, gia tăng dân số làm cho nhu cầu ñất ñai, nhà ngày tăng, tổng cung đất đai khơng thay đổi Chính giá đất đai có xu hướng ngày gia tăng Tính cá biệt lớn chịu ảnh hưởng qua lại lẫn nhau: Khơng có bất ñộng sản thị trường giống bất ñộng sản ñược xác lập diện tích cụ thể đất đai với vị trí địa lý, địa hình, kiểu dáng kiến trúc, sở hạ tầng,…khác Tuy bất động sản mang tích cá biệt cao trường hợp có thay đổi lớn xung quanh bất động sản có tác ñộng mạnh nhu cầu giá bất động sản Chịu chi phối mạnh mẽ sách, pháp luật nhà nước ban hành hoạt ñộng lĩnh vực kinh tế -văn hố- xã hội : Do đất đai tài sản quan trọng quốc gia, phải chịu chi phối nhà nước nhằm làm giảm tác ñộng xấu ñến kinh tế, phát huy nguồn lực có từ thị trường bất động sản Bên cạnh đó, bất động sản nằm khơng gian định nên chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố tạp quán, tâm lý, thị hiếu, môi trường sống cộng ñồng dân cư khu vực cịn chịu ảnh hưởng u tố liên quan ñến nhiều ngành kinh tế, khoa học- kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc, mơi trường,… 1.1.1.3 Hàng hóa bất ñộng sản: Hàng hóa bất ñộng sản bất ñộng sản ñược ñem trao ñổi, mua bán thị trường khn khổ pháp luật cho phép Hàng hố bất ñộng sản xác ñịnh gồm hai loại chủ yếu : ñất ñai vật kiến trúc ñã xây dựng gắn liền với đất Có bất động sản khơng phải hàng hóa cơng trình hạ tầng cơng cộng, đất đai bị cấm mua bán,… Cũng giống hàng hố khác, hàng hóa bất động sản có hai thuộc tính: giá trị sử dụng giá trị Do đặc điểm riêng có mà bất động sản xem hàng hố đặc biệt Hàng hóa bất động sản có đặc trưng sau: • Tổng cung ñất ñai cố ñịnh việc cung ứng đất đai phù hợp cho mục đích riêng bị hạn chế mặt quy hoạch Nhà nước Do giá bất động sản ln có xu hướng ngày tăng lên, cung hàng hóa bất động sản co giãn so với giá • Thời gian giao dịch hàng hố bất động sản dài so với giao dịch hàng hố thơng thường, giao dịch bất động sản khơng giao dịch thân bất động sản mà cịn bao gồm hồ sơ pháp lý bất động sản Do chi phí giao dịch thường cao • Tính khoản hàng hố bất động sản thường có giá trị cao, thời gian giao dịch dài nên khả chuyển hoá thành tiền mặt chậm • Hàng hố bất động sản quản lý chặt chẽ Nhà nước, chịu ảnh hưởng yếu tố tạp quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng ñồng 1.1.1.4 Khái niệm thị trường bất ñộng sản: Thị trường bất ñộng sản thị trường mà nghiệp vụ giao dịch, mua bán trao ñổi bất ñộng sản ñược diễn Tất quan hệ giao dịch bất động sản thơng qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ coi quan hệ thị trường tạo nên thị trường bất ñộng sản Tuy nhiên bất động sản khác với hàng hóa khác chỗ chúng khơng mua bán, mà cịn đối tượng nhiều giao dịch khác cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, thị trường bất động sản hịan chỉnh khơng thể quan hệ người mua, người bán bất động sản mà cịn nơi diễn giao dịch liên quan ñến bất ñộng sản cho thuê, chấp, bảo hiểm chuyển dịch quyền sử dụng Nên thị trường bất động sản hiểu cách khái quát sau: Thị trường bất ñộng sản tổng thể giao dịch bất ñộng sản dựa quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn không gian thời gian ñịnh Tùy theo mục tiêu nghiên cứu tiếp cận, người ta phân lọai thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác • Căn theo loại hàng hóa bất động sản, người ta chia thị trường bất ñộng sản thành thị trường ñất ñai, thị trường nhà ở, thị trường bất ñộng sản dùng dịch vụ, thị trường bất ñộng sản dùng cho văn phịng, cơng sở, thị trường bất động sản cơng nghiệp Căn theo loại tính chất mối quan hệ xuất thị trường, • người ta chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê cho thuê, thị trường chấp bảo hiểm Căn theo trình tự tham gia, người ta phân chia thị trường bất • động sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng ñất (giao ñất, cho thuê ñất) hay gọi thị trường ñất ñai, thị trường xây dựng cơng trình để bán cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán lại cho thuê lại (thị trường thứ cấp) • Căn theo mức độ kiểm sóat, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường thức thị trường có kiểm sóat nhà nước, hay thị trường phi thức thị trường khơng ñược kiểm sóat Nhà nước 1.1.1.5 ðặc ñiểm thị trường bất ñộng sản: Thị trường Bất ñộng sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc khơng tập trung, trải rộng khắp vùng miền ñất nước Bất động sản loại hàng hố cố định khơng thể di dời mặt vị trí chịu ảnh hưởng yếu tố tập qn, tâm lý, thị hiếu Trong đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu vùng, ñịa phương lại khác Chính vậy, hoạt động thị trường Bất động sản mang tính địa phương sâu sắc Mặt khác, thị trường Bất động sản mang tính khơng tập trung trải rộng vùng miền đất nước Sản phẩm hàng hố Bất động sản có “dư thừa” vùng khơng thể đem bán vùng khác Bên cạnh đó, thị trường mang tính chất địa phương với quy mơ trình độ khác có phát triển khơng vùng, miền, ñiều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế-văn hố-xã hội khác dẫn đến quy mơ trình độ phát triển thị trường Bất ñộng sảnkhác Thị trường Bất động sản thị có quy mơ trình độ phát triển kinh tế cao hoạt động sơi động thị trường Bất động sản nơng thơn, miền núi v.v Thị trường Bất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luật Bất ñộng sản tài sản lớn quốc gia, hàng hố đặc biệt, giao dịch Bất động sản tác ñộng mạnh mẽ ñến hầu hết hoạt ñộng kinh tếxã hội Do ñó, vấn ñề Bất ñộng sản ñều chi phối ñiều chỉnh chặt chẽ hệ thống văn quy phạm pháp luật riêng Bất ñộng sản, ñặc biệt hệ thống văn quy phạm pháp luật ñất ñai nhà ðặc ñiểm ñặc biệt ñúng nước ta thị trường ñất ñai cấp I (thị trường sơ cấp- giao ñất cho thuê ñất) chịu tác ñộng ñịnh Nhà nước Chính phủ nước giới ñều quan tâm ñến Bất ñộng sản thị trường Bất động sản, ln điều chỉnh sách Bất ñộng sản thị trường Bất ñộng sản nhằm huy ñộng nguồn lực Bất ñộng sản phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội Thị trường Bất động sản dạng thị trường khơng hồn hảo (thơng tin khơng đầy đủ, thiếu số tổ chức thị trường) ðặc ñiểm xuất phát từ ñặc trưng riêng vùng, chịu chi phối ñiều kiện tự nhiên truyền thống tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội q trình sử dụng Bất động sản.Thậm chí, thân thị trường ñịa phương, hiểu biết giao dịch khơng hồn hảo, người mua người bán thường thiếu thơng tin liên quan đến giao dịch trước Sự tác ñộng Nhà nước yếu tố tạo nên tính khơng hồn hảo thị trường Bất động sản Bất kỳ Nhà nước có can thiệp vào thị trường Bất ñộng sản mức ñộ khác nhau, chủ yếu đất đai để thực mục tiêu phát triển chung Bất ñộng sản có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, ñất ñai thị trường sơ cấp phụ thuộc vào ñịnh Nhà nước nên thị trường Bất ñộng sản thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo Mặt khác, thị trường Bất động sản khơng hồn hảo cịn tính chất khơng tái tạo đất, nên thị trường Bất động sản mang tính độc quyền, đầu nhiều thị trường hàng hoá khác Thị trường Bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn tài ðộng thái phát triển thị trường tác ñộng tới nhiều loại thị trường kinh tế Bất ñộng sản tài sản ñầu tư ñất bao gồm giá trị ñất ñai sau ñã ñược ñầu tư Mà ñầu tư tạo lập Bất ñộng sản thường sử dụng lượng vốn lớn với thời gian hình thành Bất ñộng sản thu hồi nguồn vốn dài Khi Bất động sản tham gia lưu thơng thị trường Bất ñộng sản, giá trị quyền Bất ñộng sản ñược ñem trao ñổi, mua bán, kinh doanh v.v giải vấn đề lưu thơng tiền tệ, thu hồi vốn ñầu tư mang lại lợi nhuận cho Nêu rõ công sử dụng bất động sản thơng tin theo thiết kế ban đầu; Nêu rõ chất lượng bất ñộng sản nêu cụ thể năm xây dựng, cấp, hạng cơng trình; Nêu rõ thơng tin quyền lợi ích người thứ ba có liên quan quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền hưởng lợi ích, tình trạng cho th, chấp, cho mượn, cho nhờ Với sàn giao dịch bất ñộng sản, giá bất ñộng sản ñược xác ñịnh hợp lý Khi giá mức ñộ hợp lý, nhu cầu người sử dụng tăng cao, doanh nghiệp dễ bán Bất động sản cho đối tượng có nhu cầu thật với hình thức tốn cụ thể, hợp lý an tồn, hạn chế trường hợp tất sản phẩm ñều rơi vào tay nhà ñầu tư lướt sóng, họ khơng bán kịp thời dẫn đến tình trạng trì truệ việc tốn lần cho DN Tính pháp lý sản phẩm Bất ñộng sản ñược giám sát chặt chẽ hơn, tạo an tâm cho khách hàng 3.2 Các giải pháp gia tăng nguồn vốn ñầu tư cho thị trường Bất ñộng sản TP.HCM 3.2.1 Giải pháp thu hút vốn từ nước ngồi: Ngồi vấn đề bất cập trường pháp lý, chế sách, quản lý nhà nước, tác động thị trường vàng, chứng khốn… vấn đề vốn xem tốn nan giải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, khó khăn nguồn vốn hạn chế phần lớn nguồn cung Bất ñộng sản thị trường Theo thống kê, tiềm lực tài hầu hết doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hạn chế nên phải phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng Theo ước tính, số vốn ñầu tư vào bất ñộng sản nước ta có tới 60% vốn vay ngân hàng Vì lẽ đó, giải pháp cấp bách cơng ty Bất động sản cần quan tâm ñế việc thu hút liên kết vốn với cơng ty, tổ chức nước ngồi Về phương diện pháp lý, hợp tác vốn hồn tồn phù hợp lý sau: Thứ nhất, Việt Nam ñã trở thành viên WTO, thành viên khơng thức Liên hiệp Hội đồng Bảo An, Thủ tướng Việt Nam Nguyễn Tấn Dũng ñã ký bảng Hiến pháp ASEAN, cho phép Việt Nam hội nhập sâu vào thị trường giới Thứ 2, Luật Kinh doanh Bất ñộng sản ñược ban hành ñã tạo môi trường hợp pháp rõ ràng cho hoạt ñộng hợp tác ðồng thời, giai ñoạn nay, nước giới ñã nhận thấy nhiều tiềm lớn thị trường Bất ñộng sản nước ta Thật vậy, thời ñiểm trước ñây, lãnh ñạo UBND TP.HCM ñã ñến nước Singapore, Malaysia ñể kêu gọi ñầu tư vào dự án địa ốc Thế nhưng, cơng ty nước ngồi vào thời điểm thờ với mời gọi Một số doanh nghiệp ñặt u cầu ngồi góp đất, cơng ty nước phải có vốn đối ứng ðiều kiện khiến khơng cơng ty nước gặp trở ngại việc hợp tác Tuy nhiên, đến có nhiều doanh nghiệp nước ngồi muốn đầu tư vào địa ốc Có dự án doanh nghiệp nước khơng cần chào mời mà họ tự tìm tới Vì lẽ đó, cơng ty bất động sản cần tận dụng hội ñể thu hút nguồn vốn vào dự án ñầu tư ðặc biệt, ñối với dự án triển khai dở dang chưa hoàn tất đến bù từ nhiều năm qua hình thức phù hợp để cơng ty bất động sản nước sớm triển khai bước dự án Bên cạnh đó, dự án lớn, với diện tích vài trăm hecta để xây khu thị cơng ty bất động sản nước ngồi quan tâm để hợp tác góp vốn ñầu tư Trên phương diện thực tế, dù chưa phải phổ biến với tất công ty bất ñộng sản, ñã có nhiều hợp tác góp vốn công ty nước với công ty, tập đồn lớn nước ngồi Cụ thể kể đến Dự án The Estella (xa lộ Hà Nội, quận 2, TP.HCM) qui mô khoảng 1.500 hộ, tổng vốn ñầu tư 106 triệu USD, ñây dự án liên doanh Keppel Land (thuộc Tập đồn Keppel Singapore, chiếm 55% vốn) Cơng ty Tiến Phước (45%), ngồi ra, Cơng ty An Phú JS Cơng ty HOK Mỹ kết hợp để triển khai dự án nghìn tỉ VND, xây dựng khu dân cư An Phú Hưng Hóc Mơn, TP.HCM ðể ñạt ñược hiệu cao việc thu hút vốn đầu tư nước ngồi, cơng ty Bất ñộng sản cần trọng: Chuẩn bị hồ sơ dự án thật hồn chỉnh (đặc biệt quan trọng giấy tờ pháp lý dự án) Nghiên cứu kỹ mức giá chuyển nhượng vốn góp (nếu hình thức hợp tác, liên doanh) Nếu dự án lên quy hoạch, cần phải có bảng phân bổ ngân sách ñầu tư hợp lý, rõ ràng với thiết kế chi tiết hạng mục tổng thể dự án Trình phân tích mức độ khả thi tính thành cơng (khả sinh lợi hấp dẫn) dự án Nếu liên doanh, chủ dự án cần phải có báo cáo tài tình hình doanh nghiệp chuẩn bị chu đáo, rõ ràng thực đơn vị kiểm tốn uy tín Ngồi ra, yếu tố nhỏ khơng phần quan trọng nên tìm hiểu văn hóa doanh nghiệp, văn hóa quốc gia Nhà đầu tư nước ngồi để đáp ứng giải tỏa ñúng lo lắng làm hài lịng với địi hỏi nhà đầu tư nước 3.2.2 Giải pháp phát hành trái phiếu: Thực tế việc Ngân hàng thắt chặt tín dụng bất ñộng sản ñã gây nhiều khó khăn lớn cho cơng ty bất động sản Do đó, bên cạnh việc thu hút vốn hợp tác với công ty nước ngồi, cơng ty bất động sản tìm cách tồn cách huy động vốn thơng qua phát hành trái phiếu Nhận hiệu có ñược kênh huy ñộng vốn nên việc phát hành trái phiếu bất ñộng sản ñã trở nên phổ biến giới Cụ thể, gần ñây nhất, CapitalLand Singapore hợp tác với Tập đồn Lippo để phát hành 342 triệu VND trái phiếu ñể phát triển dự án chung cư ðây lần ñầu tiên mà lần thứ CapitalLand huy ñộng vốn cách phát hành trái phiếu Ở nước ta, tình trạng khó khăn nguồn vốn nay, với hình thức này, cơng ty đầu tư Bất động sản khơng cịn khó khăn để tìm ñược nguồn vốn ñáp ứng nhu cầu ñầu tư Ngoài cơng ty đầu tư Bất động sản huy ñộng vốn nhiều ñối tượng khác quỹ đầu tư, cơng ty, tập đồn bảo hiểm, tài Mặt khác việc áp dụng lãi suất trình trả nợ qua phương thức linh hoạt so với tổ chức tín dụng Doanh nghiệp chủ động việc quản trị tài thơng qua việc mua hay bán lại trái phiếu cơng ty phát hành thị trường ðối với công ty ñầu tư kinh doanh sản phẩm bất ñộng sản, ñiều kiện việc phát hành trái phiếu cần có thời gian hoạt động tối thiểu năm kể từ ngày cơng ty thức vào hoạt động, có báo cáo tài năm liền kề trước năm phát hành ñược kiểm tốn kết hoạt động sản xuất, kinh doanh năm phải có lãi Tuy nhiên,đối với cơng ty Bất động sản việc phát hành trái phiếu bất ñộng sản kèm theo quyền mua hộ cịn bị chi phối Luật Nhà Ở Luật Kinh Doanh Bất ðộng Sản Bởi lẽ, ðiều 39 Luật Nhà quy ñịnh nhà ñầu tư huy động vốn từ khách hàng người cho thuê hoàn tất xây dựng móng cao ốc Bên cạnh đó, điều Nghị ñịnh 153/2007/Nð-CP ngày 15/10/2007 quy ñịnh chi tiết hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh Bất động sản thì: "Việc ứng tiền trước mua nhà phải ñược thực nhiều lần Lần ñầu ñược huy ñộng chủ ñầu tư ñã bắt ñầu triển khai xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến ñộ nội dung dự án ñã ñược phê duyệt” Như vậy, câu hỏi ñược ñặt việc huy động vốn trái cơng ty bất động sản tiến hành trước cơng ty hồn thành phần móng cơng trình có bị xem vi phạm luật hay không Câu trả lời ñây việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp kèm quyền mua hộ hoàn toàn phù hợp với Luật Doanh nghiệp, khơng trái với Luật Chứng khốn Cả chủ ñầu tư khách hàng tham gia mua trái phiếu ñều ñược ñảm bảo quyền lợi Chỉ dự án ñủ ñiều kiện chuyển nhượng theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (hồn tất hạ tầng, xây xong phần móng) cơng ty Bất động sản tiến hành ký hợp ñồng mua bán hộ với khách hàng Trước cơng trình hồn tất phần móng, tất khách hàng ñều mua trái phiếu Bất ñộng sản ñều trái chủ, chưa phải khách hàng mua hộ Do đó, cơng ty Bất động sản khơng vi phạm pháp luật Tuy nhiên, để đảm bảo lịng tin khách hàng, trái phiếu cơng ty Bất động sản cần đảm bảo tốn Việc đảm bảo tốn thơng qua bảo lãnh tốn tổ chức tài chính, tín dụng, bảo ñảm tài sản tổ chức phát hành ( tức cơng ty Bất động sản); theo đó, tài sản bảo đảm tốn phải xác định giá trị tổ chức chun mơn có chức định giá; đồng thời, giá trị tài sản đảm bảo tốn phải lớn giá trị (gốc, lãi) trái phiếu ñược bảo ñảm tài sản Ngồi thực qua hình thức bảo ñảm tài sản bên thứ ba; theo đó, tài sản bảo đảm tốn bên thứ ba phải tài sản ñăng ký giao dịch bảo ñảm ñược xác ñịnh giá tổ chức chuyên mơn có chức định giá Như vậy, thời gian tại, việc phát hành trái phiếu Bất ñộng sản thật phao hiệu ñối với công ty Bất ñộng sản gian ñoạn khát vốn Về phía khách hàng, nhiều cơng ty Bất động sản tham gia huy động vốn hình thức khách hàng có lợi cơng ty Bất động sản phải chạy ñua quan tâm ñến chất lượng sản phẩm Bất ñộng sản ñể dễ dàng thu thu hút vốn 3.2.3 Giải pháp hình thành quỹ tín thác bất động sản: Một giải pháp ñể ổn ñịnh thị trường bất ñộng sản tạo ñiều kiện cho cơng ty bất động sản hoạt động tốt việc gia tăng nguồn cung cho thị trường bất ñộng sản Muốn thực ñược ñiều này, thị trường Bất ñộng sản cần thu hút lượng vốn lớn nước lẫn nước Một kênh quan trọng thu hút vốn cho lĩnh vực Bất ñộng sản nhiều nước giới áp dụng Quỹ tín thác đầu tư bất động sản Quỹ tín thác đầu tư bất động sản đời kênh quan trọng ñể thu hút vốn ñầu tư nước vào bất ñộng sản, khu thị Quỹ tín thác đầu tư bất động sản mơ hình đầu tư bất động sản dựa vào uy tín kinh nghiệm cơng ty thành lập Quỹ tín thác đầu tư bất ñộng sản hành lang pháp lý bảo vệ nhà ñầu tư mua chứng quỹ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản Nhà đầu tư ủy thác cho cơng ty quản lý Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản ñầu tư vốn quỹ vào bất động sản kiếm lời Vì ủy thác nên nước công ty quản lý quỹ chuyển giao 90% lợi nhuận cho nhà đầu tư vào Quỹ tín thác đầu tư bất ñộng sản Cổ phiếu Quỹ tín thác ñầu tư bất động sản ln có tính khoản cao lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm quỹ ổn định Trên giới, Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản ñược phân loại theo ñối tượng đầu tư, gồm: Quỹ tín thác đầu tư bất ñộng sản khai thác bất ñộng sản (Equity REIT), quỹ tìm cách sở hữu điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản cho vay (Mortgage REIT) cho chủ sở hữu bất ñộng sản người khai thác bất động sản vay tiền, ví dụ cho vay ñể mua lại quyền khai thác khách sạn vịng số năm định Quỹ tín thác đầu tư bất động sản mua lại số khoản nợ chứng khốn đảm bảo bất động sản Quỹ tín thác đầu tư bất ñộng sản hỗn hợp vừa làm chủ hoặc/và khai thác bất ñộng sản vừa cho chủ bất ñộng sản khác vay tiền Quỹ tín thác đầu tư bất ñộng sản ñược phân loại theo tổ chức: Quỹ tín thác đầu tư bất động sản pháp nhân thành lập theo Luật Doanh nghiệp, có đại hội đồng cổ đơng, hội đồng quản trị Ban kiểm sốt cổ đơng bầu ra, cổ phiếu Quỹ tín thác đầu tư bất động sản chứng quỹ đầu tư chia cổ tức, mua bán thị trường chứng khốn sơ cấp thứ cấp Quỹ tín thác đầu tư bất ñộng sản quỹ hỗ tương: Tương tự quỹ đầu tư chứng khốn Nghị định số 144 Chính phủ Việt Nam ban hành tập trung vào phát triển khai thác bất ñộng sản ñược mua thuê dài hạn quyền khai thác từ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản có hành lang pháp lý bảo vệ nhà ñầu tư chặt chẽ Chứng Quỹ tín thác đầu tư bất ñộng sản có dạng nửa trái phiếu (trái phiếu), nửa cổ phiếu cụ thể: Người sở hữu chứng REIT nhận lợi tức định kỳ, khơng tham gia quản lý ñầu tư, việc quản lý giao cho nhà quản lý chuyên nghiệp giám sát Nhà nước tổ chức chuyên nghiệp ngân hàng giám sát, tổ chức kiểm tốn, định giá Giống cổ phiếu, người nắm giữ chứng quỹ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản nhà ñầu tư nên phải chấp nhận rủi ro, khoản ñầu tư quỹ có lãi, lỗ thị giá chứng Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản tăng giảm, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản bị phá sản Cơng ty quản lý Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản chịu trách nhiệm bồi thường cho nhà đầu tư sai sót họ làm trái pháp luật, trái ñiều lệ quỹ, trái khế ước quản lý Theo chuyên gia giới, bốn điều kiện để Quỹ tín thác đầu tư bất động sản thành cơng gồm: Có hiệu tài cao: Mục đích nhà đầu tư lợi nhuận, họ bỏ vốn ñầu tư tin tưởng dự án họ ủy thác ñầu tư có lợi ích tài cao dạng đầu tư khác Nếu không họ gửi tiền vào ngân hàng mua trái phiếu Chính phủ lãi an tồn ðể đảm bảo hiệu tài chính, Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản cần ñảm bảo số yêu cầu: Không ñược sử dụng Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản vay Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản cần phải có Ban ðại diện Quỹ ðại hội nhà ñầu tư bầu chọn Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản cần phải ñáp ứng tính minh bạch báo cáo cơng bố thơng tin Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản phải có sách đánh giá, thẩm ñịnh tài sản giao dịch kinh doanh Các thành viên tham gia Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản phải độc lập lợi ích nhằm ñảm bảo mức ñộ ñộc lập hoạt ñộng REIT ðiều kiện thứ hai uy tín cơng ty quản lý quỹ, doanh nghiệp cá nhân ñầu tư tin tưởng vào nguồn lực, kinh nghiệm kinh doanh bất ñộng sản, kinh nghiệm quản lý vốn, hiểu biết có kinh nghiệm thị trường bất động sản, thị trường vốn, có kỹ quản lý ñầu tư, quản lý tài sản ñể ñầu tư khai thác có hiệu thành viên cơng ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản Thứ ba phải có hành lang pháp lý chặt chẽ: ðể đảm bảo tính minh bạch tài cơng ty quản lý Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản ñể bảo vệ nhà đầu tư Các nước phát triển Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản nói chung nước ta nói riêng cần có luật, quy chế quy ñịnh chi tiết tiêu chuẩn hoạt ñộng cơng ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất ñộng sản ðồng thời, cần có quy ñịnh nhằm bảo vệ nhà ñầu tư tham gia vào Quỹ tín thác đầu tư bất động sản Các luật cần phải đảm bảo tính minh bạch thơng tin mức độ ưu đãi thuế ðiều kiện thứ tư miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp ðây ñiều kiện tiên cần phải phân ñịnh chức ñặc ñiểm tổ chức liên quan đến cấu trúc Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản ñể áp dụng thuế ðối với Việt Nam, ñây ngành nghề kinh doanh có điều kiện nên phải có đồng ý Bộ Tài trước cấp phép thành lập Về ñơn vị quản lý Nhà nước ñối với Quỹ tín thác đầu tư bất động sản, Cơng ty Quỹ tín thác đầu tư bất động sản hoạt động quản lý Vụ Tài ngân hàng Bộ Tài Ủy ban Chứng khốn Nhà nước, trường hợp Bộ Tài ủy quyền cho UBND TP.HCM Sở Tài người đại diện quản lý Cơng ty Quỹ tín thác đầu tư bất ñộng sản Hiện có khoảng gần 20 quỹ ñầu tư nước ngồi muốn đổ nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất ñộng sản Việt Nam Tuy nhiên, ñể thu hút nhà đầu tư nước ngồi, Chính phủ nên sớm ban hành luật quỹ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản, luật khác liên quan đến thị trường chứng khốn, ưu đãi thuế 3.3 Các giải pháp thúc ñẩy ñầu tư giao dịch thị trường bất ñộng sản TP.HCM 3.3.1 Hồn thiện sách tài thuế thị trường bất ñộng sản TP.HCM: Ở phần trên, có nhìn sơ lược sách thuế luỹ tiến Tiếp theo, tìm hiểu biện pháp nhằm hồn thiện hướng sắc thuế theo mục đích có lợi cho thị trường Một vấn ñề quan trọng ñối với sắc thuế mà quan quản lý cần quan tâm phải xác ñịnh ñối tượng thu thuế mức thuế cho phù hợp ðối với việc xác ñịnh ñối tượng thu thuế lũy tiến, bộ, ngành cần cố gắng tìm giải pháp khả thi bao thầu tất đối tượng, đặc biệt khơng bỏ sót đối tượng ñầu Giải pháp ñặt tài sản nhà ñất ñược ñưa vào kinh doanh ñã nộp thuế kinh doanh thuế thu nhập Bất động sản khơng bị đánh thuế luỹ tiến Nhà nước nên giảm mức thuế chuyển nhượng xuống 1% không thu thuế thu nhập cá nhân bán nhà, gộp thuế chuyển nhượng bất ñộng sản với thuế thu nhập cá nhân thuế thu nhập doanh nghiệp.Ngược lại, nhà nước cần ñánh thuế với thuế suất cao ñối với trường hợp bán nhà ñất vòng năm kể từ mua Thuế suất tính kinh doanh bất ñộng sản với thuế suất nên mức 25-28% chênh lệch giá mua bán ðối với việc xác ñịnh mức thuế lũy tiến, cần xác ñịnh rõ tính thuế, hạn mức ñánh thuế Căn tính thuế cần sửa đổi theo hướng quy ñịnh tính thuế giá ñất tính thuế UBND tỉnh quy định theo khung giá Chính phủ công bố công khai hàng năm Lúc người nộp thuế công thuế suất vị trí mảnh đất khác mức thuế đóng khác Hạn mức tính thuế cần xác định rõ hạn mức diện tích sàn sử dụng hay tổng diện tích sử dụng Bên cạnh đó, học tập cách làm nước láng giềng Singapore áp dụng thuế cố ñịnh, người mua nhà ñể chịu thuế 4%, mua nhà khơng phải đóng thuế 12% Ở Việt Nam đánh thấp chút Việc đánh thuế cố định giúp thị trường đỡ xáo trộn, khơng xảy việc móc ngoặc nhà đầu tư với quan quản lý nhằm trốn thuế Bên cạnh đó, nhà nước cần áp dụng phương pháp xác ñịnh giá tính thuế theo cách mới, theo đó, giá tính thuế ñược xác ñịnh theo giá loại ñất UBND cấp tỉnh quy ñịnh cần phải sát với giá chuyển nhượng thị trường cơng bố hàng năm theo qui ñịnh Luật ðất ñai 2003 Phương pháp khơng mang lại hiệu thuế lũy tiến dành cho Bất ðộng sản, mà cịn mang lại hiệu lợi ích loại thuế bất ñộng sản khác Những lợi ích ñem lại từ tính thuế bao gồm : Thứ nhất, mặt hình thức, quy định thuế cách tính thuế rõ ràng dễ hiểu Người dân, người sử dụng ñất quan thuế dễ dàng tính mức thuế phải đóng hàng năm Quy ñịnh rõ ràng hạn chế ñược tiêu cực có từ nhân viên thu thuế ðiều khác hẳn với qui ñịnh cũ hạng ñất mức thuế chênh lệch hạng ñất (không ñược xác ñịnh rõ ràng) dễ dẫn ñến tiêu cực đóng thuế thu thuế đa số người dân khơng biết đất sử dụng thuộc hạng ñất nào; biết ñược số thuế phải đóng theo thơng báo mà phường, xã đưa tới Thứ hai, giải ñược bất hợp lý ñộng viên thuế đảm bảo cơng xã hội việc sử dụng đất đóng thuế sử dụng đất ðất sử dụng vị trí thuận lợi có giá cao mức thuế sử dụng đất cao nơi khác có vị trí khơng thuận lợi Sự cơng ñược thể trình giải toả ñền bù, thị hố Ví dụ: Trước giải toả, khu ñất nằm kiệt hẻm ñược xác ñịnh giá 200.000đồng/mét vng Nhưng sau giải toả, khu ñất ñó ñược mặt tiền với hệ thống hạ tầng hồn thiện, giá đất xác định lại 2.000.000đồng/ mét vng Như vậy, mức thuế đóng hàng năm khu đất tăng lên 10 lần tương ứng với mức tăng giá ñất Nhà nước thu thuế ñất hàng năm có ñiều kiện trang trải cho ñầu tư trước ñây mở ñường xây dựng hạ tầng Thứ ba, tăng cường công tác quản lý sử dụng ñất tiết kiệm, hiệu hơn; hạn chế tình trạng đầu đất Tại TP.HCM, nhiều người đổ xơ mua đất tích trữ nhu cầu sử dụng đất thực khơng có Tình trạng kéo theo đất có chủ mà bỏ hoang, tình trạng sử dụng đất khơng hiệu Quy hoạch thị trở nên bát nháo, phổ biến nhà chia lơ, muốn nhà mặt tiền để dễ kinh doanh, bn bán; vào chung cư chuyện ñường bất ñắc dĩ Các nhà ñầu tư dự án thấy mảnh ñất thuận lợi chút chăm chăm vào việc phân lô bán nhà Nếu áp dụng cách tính thuế mới, theo đó, tăng mức thu thuế gấp nhiều lần mức thuế thơng thường phần diện tích đất để hoang, khơng sử dụng hạn chế tình trạng đầu đất, nắm giữ đất ñai trái pháp luật, xác ñịnh ñược kế hoạch sử dụng ñất phù hợp với nhu cầu thực chất xã hội, chấn chỉnh tình trạng sốt đất “ảo”, “đóng băng ảo” ðồng thời, quy định khuyến khích ñược việc xây dựng nhà cao tầng, tiết kiệm diện tích đất, tăng diện tích thơng thống cơng cộng, góp phần cải thiện mặt thị Thứ tư, cách tính thuế phù hợp với luật pháp quốc tế, ổn định nguồn thu, góp phần thúc đẩy phát triển xã hội Trên quan ñiểm thu thuế ñể phục vụ phát triển ñất nước, thuế sử dụng ñất nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước mà cịn bỏ ngỏ 3.3.2 Giải pháp khuyến khích đầu tư phát triển dự án nhà cho người thu nhập thấp: Với nhu cầu lớn sản phẩm nhà dành cho người thu nhập thấp nay, nhà nước ñơn vị ñầu tư kinh doanh Bất ñộng sản cần quan tâm ñẩy mạnh loại hình nhà ðể ñảm bảo loại hình Bất động sản phát triển ñược, nhà nước cần trọng ñến vấn ñề sau: Một mặt, nhà nước nên cho phép thành phần kinh tế loại hình doanh nghiệp, tổ chức cá nhân có đủ điều kiện kỹ thuật tài tham gia xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp, khơng giới hạn quy mơ, lãnh thổ Song song đó, cần đa dạng hố hình thức đầu tư (trực tiếp, gián tiếp), loại hình tổ chức kinh doanh phát triển nhà xã hội: 100% tư nhân, nhà nước, cổ phần, liên doanh, hiệp hội, đồn thể, quỹ hợp tác xã ðặc biệt, nhà nước nên khuyến khích tập đồn kinh doanh bất động sản, xây dựng chun nghiệp (kể nước ngồi), có lực tài cơng nghệ mạnh đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực ðồng thời, cấp quản lý cần quan tâm phát triển thị trường tài liên quan ñến nhà cho người có thu nhập thấp, cụ thể như: cho vay trả chậm trừ vào lương tháng, thuê mua, tín dụng tiêu dùng tín chấp chấp, phát triển thị trường vật liệu xây dựng dịch vụ liên quan ñến nhà cho người có thu nhập thấp… Nhà nước cần phải phân ñịnh rõ với ñối tượng ñược hỗ trợ lĩnh vực nhà có thu nhập thấp đưa sách phù hợp cho đối tượng Cụ thể hơn, người có thu nhập thấp, khơng có khả tự lo chỗ nhà nước nên xem xét giải cho thuê nhà giá thấp, thời hạn cho thuê ñược thực ñến thân họ tự tạo lập ñược nơi phải trả lại nhà xã hội ñang thuê ñể quan quản lý Nhà nước giải cho người có nhu cầu khác Thực theo hướng này, quỹ ñất dành cho việc trì, phát triển nhà xã hội ln bảo tồn, cịn đối tượng thu nhập thấp có phần khả tài chính, nhà nước cần áp dụng sách để tạo ñiều kiện cho họ tạo lập ñược chỗ thơng qua hình thức mua nhà xã hội mua nhà trả góp dài hạn với lãi suất thấp Mặt khác, cần đề cao vai trị Nhà nước phát triển quản lý quỹ, thị trường nhà cho người có thu nhập thấp, mà bật là: xây dựng giám sát thực quy hoạch không gian kiến trúc tổng thể, tiêu chuẩn ñịnh mức kỹ thuật xây dựng ñảm bảo an tồn hài hồ cảnh quan thị (nên có quy hoạch tiêu chuẩn dành riêng cho khu nhà cho người có thu nhập thấp); hoàn thiện sở pháp lý cần thiết theo hướng tự hoá thị trường hoá, ban hành thực sách miễn giảm thuế ưu đãi tồn diện khác nhằm khuyến khích đầu tư phát triển quỹ nhà cho người có thu nhập thấp; xây dựng quy chế quản lý hiệu chung cư, ngăn chặn trừng phạt nghiêm khắc hành vi gian dối, tham nhũng lãng phí xây dựng, quản lý nhà tái định cư, nhà cho người có thu nhập thấp, kể nhà tình nghĩa, nhà tình thương nhà đồn kết… Không thế, nhà nước cần thành lập Quỹ nhà quốc gia địa phương, chun dành cho người có thu nhập thấp thuê thuê mua Nguồn tài Quỹ ña dạng, song chủ yếu ñược tạo lập từ nguồn ngân sách nhà nước, nguồn kinh phí dự án tái định cư, nguồn trích tiền đấu giá quyền sử dụng đất tài sản cơng, nguồn thu khác… Nhiệm vụ chi chủ yếu Quỹ hỗ trợ phát triển nhà phục vụ dự án tái ñịnh cư quốc gia ñịa phương, phát triển quỹ nhà xã hội phục vụ tầng lớp lao động có thu nhập trung bình thấp xã hội, chí hỗ trợ người dân diện giải phóng mặt dự án xuất lao ñộng ñể ổn ñịnh việc làm, tạo nguồn thu nhập góp phần ổn định sống xây nhà cho thân Kết luận Chương 3: Việc phân tích thực trạng thị trường Bất động sản TP.HCM giai ñoạn Chương ñã làm xuất yêu cầu khách quan cần phải có giải pháp ñể phát triển làm cho thị trường Bất ñộng sản TP.HCM vận hành ổn ñịnh, lành mạnh, giảm thiểu lên xuống giá Chính vậy, Chương tập hợp giải pháp tài phù hợp với giai ñoạn nay, bao gồm nhóm giải pháp giúp hạn chế rủi ro cho thị trường Bất ñộng sản TP.HCM, nhóm giải pháp giúp gia tăng nguồn vốn cho thị trưưịng Bất động sản TP.HCM giai đoạn khó khăn vốn nay, Chương đề cập đến nhóm giải pháp giúp thúc đẩy đầu tư giao dịch thị trường Bất ñộng sản TP.HCM ðây giải pháp thiết thực giúp phát triển thị trường Bất ñộng sản ñã ñược nhiều nước giới áp dụng mang lại hiệu cao mục tiêu phát triển thị trường Bất ñộng sản Chính giải pháp góp phần thay ñổi khó khăn thị trường Bất ñộng sản TP.HCM, ñồng thời thúc ñẩy thị trường phát triển mạnh mẽ với mức độ an tồn hiệu lớn trước KẾT LUẬN Thị trường bất động sản Việt Nam hình thành chưa lâu, đó, giai đoạn bước chuyển phát triển Bản thân mình, thị trường Bất động sản cịn chịu tác động nhiều yếu tố vĩ mơ, sách nhà nước Do đó, thăng trầm thị trường giai đoạn tiến triển điều khơng thể tránh khỏi Mặc dù có nhiều thay đổi sách điều tiết, nhiên, thị trường Bất ñộng sản nước ta tồn nhiều bất cập Hơn nữa, giai ñoạn thời, thị trường Bất ñộng sản nước ta ñang chịu tác ñộng lớn mang nhiều yếu tố bất lợi Vì lẽ đó, sơi động thị trường chuyển sang thời kỳ gian nan hơn,địi hỏi có điều chỉnh phù hợp thời kỳ tới Trước tình hình này, luận văn vào nghiên cứu thực trạng thị trường Bất ñộng sản thời gian vừa qua để xác định đâu khó khăn ngun nhân yếu, để từ ñề giải pháp thúc ñẩy thị trường phát triển mức độ cao Các nhóm giải pháp giới thiệu luận văn bao gồm giải pháp dành cho cấp quản lý lẫn công ty Bất ñộng sản Trên sở giải pháp ñã ñề ra, luận văn ñã ñưa hướng giải khó khăn thời, tạo tiền đề cho cơng ty Bất động sản hoạt động vững vàng, ñồng thời giúp thị trường phát triển theo hướng lành mạnh, giảm thiểu rủi ro khơng lường trước TÀI LIỆU THAM KHẢO A Các tài liệu giáo khoa, văn pháp luật Tài Doanh nghiệp ñại – GS.TS Trần Ngọc Thơ Lý thuyết Tài Chính Cơng – PGS.TS Sử ðình Thành Giáo trình Lý thuyết Tài Tiền tệ - GS.TS Dương Thị Bình Minh Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992 Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam Chỉ thị Số: 01/2008/CT-TTg Thủ tướng Chính phủ Về số giải pháp đẩy mạnh phát triển quản lý thị trường bất ñộng sản Luật dân 2005 Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Luật ðất đai 1993 Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam Luật ðất ñai 2003 Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam Luật nhà 2005 Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 10 Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 11 Giáo trình Tổng quan Bất động sản thị trường bất động sản – Nguyễn Tấn Bình 12 ðịnh hướng thị trường bất ñộng sản - GS TSKH ðặng Hùng Võ 13 Bài nói chuyện "Chính sách, pháp luật ñất ñai với kinh tế thị trường Việt Nam" GS TSKH ðặng Hùng Võ Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright) B Các trang web: http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/TinTuc/Kien-thucBDS/Khai_niem_BDS/ http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/TinTuc/TT-batdong-san/TTBDS/ http://thanhlapdoanhnghiep.com/content/view/40/35/ http://www.nld.com.vn/tintuc/dia-oc/227455.asp http://thuonghieuviet.gsoecom.com/buss/home/NewsDetail.aspx?webpage=news&id=774 http://www.sggp.org.vn/kinhte/2008/3/144683/ http://www.metvuong.com/thongtin/535_Khi-von-Ngan-hang-hanche-cac-cong-ty-bat-dong-san-phat-hanh-trai-phieu-de-huy-dongvon.html http://www.chapcanhthuonghieu.com.vn/index.php?go=News&at=ar ticle&sid=1107 http://www.dddn.com.vn/PortletBlank.aspx/48AA7423480F4D5B91 3ED24FFF1D617D/View/DnHienKe/Dinh_huong_thi_truong_bat_dong_san_Co_bai_truoc/?print =179752070 10 http://www.sggp.org.vn/kinhte/2008/6/155339/ 11 http://www.tiasang.com.vn/news?id=2464 12 http://vnexpress.net/GL/Kinh-doanh/2008/06/3BA034BC/ 13 http://tintuc.timnhanh.com/kinh_te/20080610/35A7AC99/ 14 http://saga.vn/dictview.aspx?id=5115 15 http://www.vnchannel.net/news/18-dau-tu-chung-khoan-diaoc/200712/50363-bat-dong-san-2007-bat-on-va-tiem-an-rui-ro.html