K t lun ch ng 3:
4.1.5Tích cc xây d ng các q uT tín thác BS:
Qu tín thác B S hay còn g i là REIT (Real estate investment trust) là hình th c g i v n cho m t d án B S t nh ng cá nhân, t ch c khác, thông qua vi c phát hành các ch ng t có giá nh c phi u. ây là m t hình th c T d a vào uy tín và kinh nghi m c a công ty thành l p REIT và hành lang pháp lý b o v các nhà T mua ch ng ch qu . Ch ng ch REIT n a nh trái phi u, n a nh c phi u. Nhà T y thác cho công ty qu n lý qu REIT T v n c a qu vào B S ki m l i. u đi m c a REIT t i th tr ng VN là huy đ ng ngu n v n nhàn r i c a t t c cá nhân, t ch c trong n c thông qua REIT đ T chuyên nghi p B S trong khi các Qu T qu c t t i VN nh Vinacapital, Indochina Capital…ch huy đ ng ngu n v n qu c t , còn các qu CK c a VN thì b h n ch b i t l T cho B S. Tuy nhiên, ng i n m gi ch ng ch REIT c ng s ph i ch p nh n r i ro vì các kho n T c a qu có th có lãi, có th l do th giá c a ch ng ch qu c ng s t ng ho c gi m theo di n bi n c a th tr ng đa c. C phi u c a REIT luôn có tính thanh kho n cao và l i nhu n thu nh p bình quân hàng n m c a qu khá n đ nh. D i hình th c y thác, nhi u n c trên th gi i th ng chuy n giao ít nh t 90% l i nhu n cho các nhà T. Th m nh trong T c a qu REIT là kh n ng thanh kho n khá d dàng so v i ch s h u B S cá nhân. C phi u c a REIT ch y u đ c mua bán trên các sàn giao d ch t p trung. T i đây, c phi u s đ c mua bán nhanh h n là T d i hình th c mua bán tài s n B S trên các th tr ng t do. i m l i khác khi T vào REIT là nhà T có th t ng thêm l i nhu n khi tái T b ng c t c vì v y có th hi u REIT là công c tài chính mà nhà T v i s v n ít c ng có th tr c ti p T s h u m t ph n t l t ng ng trong d án B S có quy mô l n.
Vì nh ng u đi m trên, mô hình REIT khá ph bi n n c ngoài và trong th i gian g n đây đang phát tri n m nh m , đ c bi t là Châu Á. C th , trong vòng 6 n m qua, th tr ng REIT Châu Á t ng t 2 t USD ( n m 2001) lên đ n 87 t USD (n m 2007). Ch riêng t i Châu Á (không k Nh t B n), c tính có 19 qu REIT
đ c niêm y t v i t ng v n huy đ ng đ t 4,6 t USD.Trong s các th tr ng REIT Châu Á m i n i ph i k đ n th tr ng Singapore. Trong m t n m qua, giá tr v n hoá c a th tr ng REIT Singapore t ng 125% t 13 lên 29 t USD, các qu REIT t i
Singapore phát tri n đa d ng v i r t nhi u l nh v c và đa lý khác nhau t qu REIT
đ a c, REIT ch m sóc s c kh e, REIT cung c p d ch v nhà hàng, khách s n, đ n REIT bán l t i Trung Qu c, Malaysia…
Hi n nay th tr ng B S VN đã có y u t thu n l i đ áp d ng thí đi m mô hình REIT vì có nhi u DN, công ty qu n lý tài s n, các công ty qu n lý qu cùng ho t
đ ng; th tr ng B S m i n i v i nh ng tri n v ng t t; TTCK đang trên đà phát tri n; có nhi u t ch c tài chính trung gian t m c có th cung c p v n và h n m c TD l n trong ng n và trung h n giúp kh i đ ng b t k m t d án B S nào, đ ng th i các nguyên t c chung c a h th ng qu t i VN theo Lu t y Ban CK đã đ c đnh khung và v n hành t t nhi u n m nay. T i VN, m t s REIT đ c thành l p đ
chuyên T m t ho c m t s B S đã đi vào ho t đ ng ho c đang t o ra thu nh p t ng đ i n đnh. Vì v y, ch ng ch REIT có m c đ r i ro th p h n c phi u c a các công ty ch chuyên v T phát tri n các B S m i. H n n a, Ch ng ch REIT l i có th chuy n nh ng trên TTCK, y u t này cung c p tính thanh kho n cho ph n v n T. REIT trong th tr ng B S VN có đ c đi m đa d ng, tính thanh kho n, c t c cao c ng nh l i nhu n thu nh p bình quân hàng n m n đnh.
Tuy nhiên đi u ki n đ xây d ng REIT thành công c n nhi u y u t liên quan đ n s phát tri n b n v ng c a th tr ng. M c đích c a nhà T là l i nhu n và ch b v n T khi tin t ng d án y thác có l i ích tài chính cao h n các d ng T khác, n u không, nhà T s quay sang g i ti n vào NH ho c mua trái phi u Chính ph tuy lãi ít nh ng an toàn. Yêu c u v hành lang pháp lý ch t ch đ m b o cho ho t đ ng hi u qu c a REIT là khâu y u nh t hi n nay c a th tr ng B S VN. Các n c trên th gi i có nh ng b lu t, quy ch quy đnh r t chi ti t v các tiêu chu n ho t đ ng c a công ty qu n lý qu REIT và REIT ho t đ ng d i s giám sát c a m t s t ch c chuyên nghi p nh NH giám sát, đ n v ki m toán, đnh giá. Vì v y, v n đ hi n nay c a VN là c n nhanh chóng so n th o và hoàn ch nh m t b lu t v REIT, trong đó c ng c n nh ng quy đnh c th v TTCK, thu . Lu t này là ph i đ m b o đ c tính minh b ch v thông tin, tránh vi c sau này ph i có nh ng thông t , ngh đnh h ng d n, b sung nh các Lu t hi n nay c a VN đang m c ph i. ng th i c n có mô hình thí đi m tr c khi nhân r ng lo i hình T này càng s m càng t t.