Luận văn thạc sĩ 2013 : Giải pháp chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam

B GIÁO DCăVĨăĨOăTO TRNGăI HC KINH T TP. H CHÍ MINH  NGUYN TH LANăPHNG GII PHÁP CHNG KHOÁN HÓA CÁC KHON VAY TH CHP BTăNG SN TI VIT NAM LUNăVNăTHCăSăKINHăT TP. H Chí Minh - Nmă2014 B GIÁO DCăVĨăĨOăTO TRNGăI HC KINH T TP. H CHÍ MINH  NGUYN TH LANăPHNG GII PHÁP CHNG KHOÁN HÓA CÁC KHON VAY TH CHP BTăNG SN TI VIT NAM Chuyên ngành: Tài chính ậ Ngân hàng Mã s: 60340201 LUNăVNăTHCăSăKINHăT NGIăHNG DN KHOA HC: TINăSăTRN QUC TUN TP. H Chí Minh - Nmă2014 LIăCAMăOAN Tôi xin cam đoan lun vn “GII PHÁP CHNG KHOÁN HÓA CÁC KHON VAY TH CHP BT NG SN TI VIT NAM” là công trình nghiên cu ca bn thân di s hng dn ca Tin s Trn Quc Tun. TP.H Chí Minh tháng 01 nm 2014 Tác gi Nguyn Th Lan Phng MC LC TRANG PH BÌA LIăCAMăOAN MC LC DANH MC CH VIT TT DANH MC CÁC BNG, BIUă, HÌNH PHN M U 1 CHNGă 1:ă NHNG LÝ LUNă Că BN V CHNG KHOÁN HÓA VÀ CHNG KHOÁN HÓA CÁC KHON VAY TH CHP BTăNG SN 4 1.1 TNG QUAN V CHNG KHOÁN HÓA 4 1.1.1 Lch s hình thành và phát trin chng khoán hóa các khon vay th chp bt đng sn 4 1.1.2 Khái nim chng khoán hóa 7 1.1.3 Các loi tài sn đc chng khoán hóa 8 1.2 CHNG KHOÁN HÓA CÁC KHON VAY TH CHP BTă NG SN 9 1.2.1 Khái nim chng khoán hóa bt đng sn. 9 1.2.2 Các loi bt đng sn đc chng khoán hóa 9 1.2.3 Các ch th tham gia vào quá trình chng khoán hóa các khon vay th chp bt đng sn. 11 1.2.3.1 T chc, cá nhân th chp và đi vay: 11 1.2.3.2 Ch tài sn ban đu: 11 1.2.3.3 T chc trung gian chuyên trách 11 1.2.3.4 Nhà đu t 12 1.2.4 Li ích khi chng khoán hóa các khon vay th chp bt đng sn 12 1.2.4.1 Li ích đi vi nn kinh t 12 1.2.4.2 Li ích đi vi th trng chng khoán 13 1.2.4.3 Li ích đi vi th trng bt đng sn 13 1.2.4.4 Li ích đi vi các ngân hàng 13 1.2.4.5 Li ích đi vi các ch đu t d án 14 1.2.4.6 Li ích đi vi nhà đu t 15 1.2.5 Ri ro ca chng khoán hóa các khon vay th chp bt đng sn 15 1.2.5.1 Ri ro v lãi sut 15 1.2.5.2 Ri ro kinh doanh và qun lý 16 1.2.5.3 Ri ro tín dng 16 1.2.5.4 Ri ro thanh toán sm 17 1.2.5.5 Ri ro v pháp lut 17 1.3 CHNG KHOÁN HOÁ  MT S NC TRÊN TH GII VÀ BÀI HC KINH NGHIMăC RÚT RA CHO VIT NAM 17 1.3.1 Chng khoán hoá các khon vay th chp bt đng sn ti mt s nc trên th gii 17 1.3.1.1 Ti M 17 1.3.1.2 Ti Nht Bn 23 1.3.2 Bài hc kinh nghim rút ra khi chng khoán hóa các khon vay th chp bt đng sn ti Vit Nam 25 KT LUNăCHNGă1 27 CHNGă2:ăTHC TRNG TH TRNG BTăNG SN VÀ KH NNGă CHNG KHOÁN HÓA CÁC KHON VAY TH CHP BTăNG SN TI VIT NAM 28 2.1 THC TRNG TH TRNG BTăNG SN VÀ TÍN DNG BT NG SN TI VIT NAM 28 2.1.1 Tng quan hot đng th trng bt đng sn ti Vit Nam 28 2.1.2 Thc trng tín dng bt đng sn ti Vit Nam nhng nm gn đây 29 2.1.2.1 Tín dng bt đng sn qua vay ngân hàng 29 2.1.2.2 Tín dng bt đng sn qua huy đng vn t nhà đu t 31 2.1.2.3 Tín dng bt đng sn qua phát hành trái phiu công trình 32 2.1.2.4 Tín dng bt đng sn huy đng qua vic liên doanh, liên kt vi doanh nghip nc ngoài 33 2.2 S CN THIT CA CHNG KHOÁN HÓA CÁC KHON VAY TH CHP BTăNG SN TI VIT NAM 34 2.2.1 ây là kênh huy đng vn hiu qu cho th trng BS 35 2.2.2 Nâng cao hiu qu hot đng ca các ngân hàng thng mi 36 2.2.3 a dng hóa chng loi hàng hoá cho th trng chng khoán 36 2.2.4 Qun lý ri ro tt hn 37 2.2.5 S dng hiu qu ngun lc xã hi 37 2.2.6 Giúp th trng tài chính phát trin vi thông tin đc minh bch 37 2.3 ỄNHă GIỄă KH NNGă CHNG KHOÁN HÓA CÁC KHON VAY TH CHP BTăNG SN TI VIT NAM 38 2.3.1 Nhng thun li khi chng khoán hóa các khon vay th chp bt đng sn ti Vit Nam 39 2.3.1.1 Th trng TTCK, th trng trái phiu tim nng 39 2.3.1.2 Nhu cu nhà  cao 41 2.3.1.3 Có đc kinh nghim rút ra t các nc đi trc 41 2.3.1.4 Nhu cu hi nhp quc t 41 2.3.2 Nhng khó khn khi chng khoán hóa các khon vay th chp bt đng sn ti Vit Nam 42 2.3.2.1 Cha có khung pháp lỦ v chng khoán hóa 42 2.3.2.2 Cha có các t chc trung gian chuyên trách đ thc hin nghip v CKH 42 2.3.2.3 Thông tin cha minh bch 43 2.3.2.4 Ri ro n di chun 43 2.3.2.5 Th trng BS hin nay còn tn ti nhiu bt cp. 44 2.3.2.6 C quan qun lý, kim soát còn yu chuyên môn 45 2.3.3 Kt qu kho sát hiu bit và nhu cu ca nhà đu t v k thut chng khoán hóa 46 KT LUNăCHNGă2 48 CHNGă 3:ă GII PHÁP CHNG KHOÁN HÓA CÁC KHON VAY TH CHP BTăNG SN TI VIT NAM 49 3.1 NHă HNG PHÁT TRIN TH TRNG BTă NG SN TI VITăNAMăGIAIăON 2014 -2020 49 3.1.1 nh hng phát trin th trng BS đn nm 2020 ca Chính ph 49 3.1.2 nh hng hình thành và phát trin chng khoán hóa các khon vay th chp bt đng sn ti Vit Nam. 51 3.2 IU KINă ÁP DNG VÀ PHÁT TRIN CHNG KHOÁN HÓA CÁC KHON VAY TH CHP BTăNG SN TI VIT NAM 53 3.2.1 iu kin v pháp lý 53 3.2.2 iu kin v chính sách h tr 54 3.2.3 iu kin v hình thành th trng th chp th cp 54 3.2.4 iu kin v hiu qu qun lý, giám sát th trng 54 3.2.5 iu kin tách bit khi s phá sn gia các bên liên quan 55 3.2.6 iu kin thành lp SPV, t chc đnh mc tín nhim, h thng xp hng tín nhim và c ch tng cng tín nhim 56 3.2.7 iu kin minh bch thông tin, cung cp thông tin đy đ cho NT 57 3.2.8 iu kin v công ngh thông tin 58 3.3 MT S GII PHÁP NG DNG CHNG KHOÁN HÓA CÁC KHON VAY TH CHP BTăNG SN TI VIT NAM 58 3.3.1 Gii pháp to lp nn tng c s h tng cho hot đng chng khoán hóa v mt pháp lý 58 3.3.1.1 Xây dng hành lang pháp lý to c s cho vic hình thành th trng th chp th cp 59 3.3.1.2 B sung, hoàn thin các vn bn lut v tài sn th chp 60 3.3.1.3 Quy đnh đi vi các ngân hàng 61 3.3.1.4 Quy đnh đi vi công ty trung gian chng khoán hóa SPV 62 3.3.1.5 Quy đnh đi vi t chc đnh mc tín nhim 62 3.3.2 Gii pháp v k thut cho vic ng dng chng khoán hóa 63 3.3.3 Gii pháp v qun lý giúp cho vic ng dng chng khoán hóa 63 3.3.3.1 Tng cng giám sát hot đng th trng tài chính 63 3.3.3.2 Giám sát minh bch hoá thông tin 65 3.3.3.3 Có c ch phi hp hiu qu gia các c quan, b ngành liên quan đn CKH trong vic thc hin giám sát 65 3.3.4 Các gii pháp h tr khác 66 3.3.4.1 Có h thng công ngh thông tin hin đi vi các d liu tho mãn các tiêu chí: đy đ, chính xác, kp thi 66 3.3.4.2 To lp ngun nhân lc cho hot đng CKH 67 3.4 KIN NGH L TRÌNH THC HIN CHNG KHOÁN HÓA CÁC KHON VAY TH CHP BTăNG SN TI VIT NAM 68 3.4.1 Giai đon chun b (T nm 2014 đn nm 2016) 68 3.4.2 Giai đon th nghim (T nm 2016 đn nm 2017) 71 3.4.3 Giai đon thc hin (Nm 2018) 72 3.5 KIN NGH MÔ HÌNH CHNG KHOÁN HÓA CÁC KHON VAY TH CHP BT NG SN VÀ KIN NGH VIăCăQUANăCHCăNNG 73 3.5.1 Kin ngh mô hình chng khoán hóa bt đng sn ti Vit Nam 73 3.5.2 Kin ngh vi c quan chc nng 76 3.5.2.1 Kin ngh vi Chính ph 76 3.5.2.2 Kin ngh vi B xây dng 78 3.5.2.3 Kin ngh vi Hip hi bt đng sn 80 KT LUN 81 DANH MC TÀI LIU THAM KHO PH LC DANH MC CH VIT TT CÁC CH VIT TT TING VIT BS Bt đng sn CKH Chng khoán hóa DN Doanh nghip NT Nhà đu t NHTM Ngân hàng thng mi TCTD T chc tín dng TPHCM Thành ph H Chí Minh TTCK Th trng chng khoán CÁC CH VIT TT TING ANH ABS Asset backed Securities Chng khoán đc đm bo bng tài sn tài chính ADB Asian Development Bank Ngân hàng phát trin Châu Á CBRE CB Richard Ellis Công ty CB Richard Ellis Vit Nam FDI Foreign Direct Investment u t trc tip nc ngoài FED Federal Reserve System Cc d tr liên bang M FHA Federal Housing Administration C quan nhà  Liên bang FHLMC Federal Home Loan Mortgage Corporation Tp đoàn Th chp cho vay mua nhà liên bang FNMA The Federal National Mortgage Association/ Fannie Mae T chc Th chp Nhà nc Liên bang GNMA Government National Mortgage Association / Ginnie Mae T chc th chp quc gia HKMC Hong Kong Mortgage Corporation Tng công ty th chp Hng Kông [...]... các kho n ng s n (MBS) Th c tr ng th kho n vay th ch p b ng b ng s n và kh ch ng khoán hoá các ng s n t i Vi t Nam Gi i pháp ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b Nam ng s n t i Vi t 4 NG LÝ LU N V CH NG KHOÁN HÓA VÀ CH NG KHOÁN HÓA CÁC KHO N VAY TH CH P B 1.1 NG S N T NG QUAN V CH NG KHOÁN HÓA 1.1.1 L ch s hình thành và phát tri n ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b ng s n Khi n n kinh t xã h... i pháp ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b ng s n t i Vi 2 M c tiêu nghiên c u c v k thu t ch ng khoán hóa ng l i ích và r i ro ti m n khi th c hi n ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b ng s n t i Vi t Nam Rút ra bài h c cho Vi t Nam t kinh nghi m c a m t s c Cho th y ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b kh c ph v nv ng s n giúp ngân hàng y th ng tài chính phát tri n Ngoài ra ch ng khoán hóa. .. phi u (%GDP) ng doanh nghi p niêm y t ng ch ng khoán Vi t Nam Bi 2. 3: N x u c a m t s n 30/06 /2013 so v i 31/12/2012 DANH M C CÁC HÌNH Hình 1.1 : Mô hình ch ng khoán hóa c a Patrick Wood Hình 1. 2: Mô hình ch ng khoán hóa t i Nh t B n Hình 3. 1: Mô hình ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b u ng s n t i Vi t Nam 1 PH N M 1 U tài Ch ng khoán hóa là m t k thu t v hình th u nh iM c du nh p và ng d ng... m các kho n ph i thu khác v i các tài s n có th ch n vay mua ô tô, vay xây nhà, tiêu dùng, t th tín d 1.2 CH NG KHOÁN HÓA CÁC KHO N VAY TH CH P B NG S N 1.2.1 Khái ni m ch ng khoán hóa b ng s n CKH các kho n vay th ch t k thu t tài chính nh m t o ra ch ng khoán b ng cách t p h p các kho n th ch ch t ch cb i ng v n thông qua phát hành trái phi u m b ng chính các kho n thu t t p h p các h Thông qua các. .. v các gi i pháp th c hi n ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b s n Ngoài ra còn nghiên c u tình hình kinh doanh và ho ng s n t i Vi t Nam ng ng cho vay th ch p b t 3 4 c ti n c tài Hi tài, công trình nghiên c ch ng khoán hóa các kho n vay b o quát v th doanh nghi p b ng s ng b áo nói v tài này cho chúng ta cái ng v n cho n hi n t i T ng s ng s n, nh nh ng gi i pháp giúp áp d ng ch ng khoán hoá các. .. khoán hoá các kho n vay th ch p b 5 ng s n t i Vi t Nam u tài s d nh tính k t h p v làm rõ v c nghiên c ng các lý thuy o ti cho vi c phân tích s li u th c ti n k t h và t ng h p nh lý lu n i chi u c nh ng y u t ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b ng và nh ng gi i pháp áp d ng ng s n t i Vi t Nam 6 N i dung nghiên c u Nh ng lý lu vay th ch p b n v ch ng khoán hóa và ch ng khoán hóa các kho n ng s n... n t tham lam c a các ngân iM Hình 1.1 : Mô hình ch ng khoán hóa c a Patrick Wood Ngu n: Patrick Wood(2007), Global bankers seek to raid taxpayers over subrime fiasco 23 i vay th ch p tài s i cho v c vay ti i môi gi i cho vay có th h tr trong giao d ch này i cho vay ti n hành bán các kho n vay cho các SPV và hàng tháng i vay tr v n và lãi cho trung gian thanh toán c 3: SPV s t p h p các kho c, phân lo... không c t o ra t t p h p các tài s n quy n ti p nh n dòng c CKH 11 Trong ph m vi bài vi t này tác gi ch CKH các kho n vay th ch p ng 1.2.3 Các ch th tham gia vào quá trình ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b ng s n Quá trình CKH các kho n vay th ch cg c CKH thông qua trung gian bao g m các ch th sau: 1.2.3.1T ch c, cá nhân th ch là các cá nhân, t ch s h thanh toán n g c và lãi vay cho ch tài ng tín... tài chính phát tri n Ngoài ra ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b ng s n còn góp ph n t o thêm m t công c m ng s n có th pb ng v nt n ngh xu t nh ng gi i pháp và l trình th c hi n t giúp áp d ng ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b t n ng s n t i Vi t Nam 3 ng và ph m vi nghiên c u ng nghiên c u: ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b ng s n t i Vi t Nam Ph m vi nghiên c tài t p trung vào nh ng... Ngu n: http://www.cuna.org n 2004-2007 là th i k c nh tranh kh c li t nh t gi a các t ch c cho vay th ch p, áp l nhi u Ch o ra các kho n vay x u nh t v n 2004-2006 cho vay th ch 21% t ng các kho n vay th ch i chu 1.2) t i chu n chi m kho ng n 1996-2004 ng các kho n vay th ch ng mua nhà c a M (xem bi r n 600 t USD, b ng 1/5 th 20 Bi i chu n t i M 1994-2006 Ngu n: C c d tr liên bang M (FED) Ngoài ra, các . phát trin chng khoán hóa các khon vay th chp bt đng sn 4 1.1.2 Khái nim chng khoán hóa 7 1.1.3 Các loi tài sn đc chng khoán hóa 8 1.2 CHNG KHOÁN HÓA CÁC KHON VAY TH CHP BTă. gii pháp áp dng chng khoán hóa các khon vay th chp bt đng sn ti Vit Nam. 6. Ni dung nghiên cu Chngă1: Nhng lý lun c bn v chng khoán hóa và chng khoán hóa các khon vay. LUNăCăBN V CHNG KHOÁN HÓA VÀ CHNG KHOÁN HÓA CÁC KHON VAY TH CHP BTăNG SN 1.1 TNG QUAN V CHNG KHOÁN HÓA 1.1.1 Lch s hình thành và phát trin chng khoán hóa các khon vay th chp