Luận văn thạc sĩ 2013 : Giải pháp chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam

CKH giúp hoàn thi n các th tr ng có liên quan nh th tr ng B S, TTCK, tín d ng... Tr c tình hình này, chính.

B GIÁO D CăVĨă ĨOăT O

B GIÁO D CăVĨă ĨOăT O



GI I PHÁP CH NG KHOÁN HÓA CÁC KHO N

Chuyên ngành: Tài chính ậ Ngân hàng

Mã s : 60340201

TP H Chí Minh - N mă2014

L IăCAMă OAN

Tôi xin cam đoan lu n v n “GI I PHÁP CH NG KHOÁN HÓA CÁC

KHO N VAY TH CH P B T NG S N T I VI T NAM” là công trình nghiên

c u c a b n thân d i s h ng d n c a Ti n s Tr n Qu c Tu n

TP.H Chí Minh tháng 01 n m 2014

Tác gi

Nguy n Th Lan Ph ng

M C L C

TRANG PH BÌA

L IăCAMă OAN

M C L C

DANH M C CH VI T T T

DANH M C CÁC B NG, BI Uă , HÌNH

PH N M U 1

CH NGă 1:ă NH NG LÝ LU Nă C ă B N V CH NG KHOÁN HÓA VÀ CH NG KHOÁN HÓA CÁC KHO N VAY TH CH P B Tă NG S N 4

1.1 T NG QUAN V CH NG KHOÁN HÓA 4

1.1.1 L ch s hình thành và phát tri n ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b t đ ng s n 4

1.1.2 Khái ni m ch ng khoán hóa 7

1.1.3 Các lo i tài s n đ c ch ng khoán hóa 8

1.2 CH NG KHOÁN HÓA CÁC KHO N VAY TH CH P B Tă NG S N 9

1.2.1 Khái ni m ch ng khoán hóa b t đ ng s n 9

1.2.2 Các lo i b t đ ng s n đ c ch ng khoán hóa 9

1.2.3 Các ch th tham gia vào quá trình ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b t đ ng s n 11

1.2.3.1 T ch c, cá nhân th ch p và đi vay: 11

1.2.3.2 Ch tài s n ban đ u: 11

1.2.3.3 T ch c trung gian chuyên trách 11

1.2.3.4 Nhà đ u t 12

1.2.4 L i ích khi ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b t đ ng s n 12

1.2.4.1 L i ích đ i v i n n kinh t 12

1.2.4.2 L i ích đ i v i th tr ng ch ng khoán 13

1.2.4.3 L i ích đ i v i th tr ng b t đ ng s n 13

1.2.4.4 L i ích đ i v i các ngân hàng 13

1.2.4.5 L i ích đ i v i các ch đ u t d án 14

1.2.4.6 L i ích đ i v i nhà đ u t 15

1.2.5 R i ro c a ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b t đ ng s n 15

1.2.5.1 R i ro v lãi su t 15

1.2.5.2 R i ro kinh doanh và qu n lý 16

1.2.5.3 R i ro tín d ng 16

1.2.5.4 R i ro thanh toán s m 17

1.2.5.5 R i ro v pháp lu t 17

1.3 CH NG KHOÁN HOÁ M T S N C TRÊN TH GI I VÀ BÀI H C KINH NGHI Mă C RÚT RA CHO VI T NAM 17

1.3.1 Ch ng khoán hoá các kho n vay th ch p b t đ ng s n t i m t s n c trên th gi i 17

1.3.1.1 T i M 17

1.3.1.2 T i Nh t B n 23

1.3.2 Bài h c kinh nghi m rút ra khi ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b t đ ng s n t i Vi t Nam 25

K T LU NăCH NGă1 27

CH NGă2:ăTH C TR NG TH TR NG B Tă NG S N VÀ KH N NGă CH NG KHOÁN HÓA CÁC KHO N VAY TH CH P B Tă NG S N T I VI T NAM 28

2.1 TH C TR NG TH TR NG B Tă NG S N VÀ TÍN D NG B T

NG S N T I VI T NAM 28

2.1.1 T ng quan ho t đ ng th tr ng b t đ ng s n t i Vi t Nam 28

2.1.2 Th c tr ng tín d ng b t đ ng s n t i Vi t Nam nh ng n m g n đây 29

2.1.2.1 Tín d ng b t đ ng s n qua vay ngân hàng 29

2.1.2.2 Tín d ng b t đ ng s n qua huy đ ng v n t nhà đ u t 31

2.1.2.3 Tín d ng b t đ ng s n qua phát hành trái phi u công trình 32

2.1.2.4 Tín d ng b t đ ng s n huy đ ng qua vi c liên doanh, liên k t v i doanh nghi p n c ngoài 33

2.2 S C N THI T C A CH NG KHOÁN HÓA CÁC KHO N VAY TH CH P B Tă NG S N T I VI T NAM 34

2.2.1 ây là kênh huy đ ng v n hi u qu cho th tr ng B S 35

2.2.2 Nâng cao hi u qu ho t đ ng c a các ngân hàng th ng m i 36

2.2.3 a d ng hóa ch ng lo i hàng hoá cho th tr ng ch ng khoán 36

2.2.4 Qu n lý r i ro t t h n 37

2.2.5 S d ng hi u qu ngu n l c xã h i 37

2.2.6 Giúp th tr ng tài chính phát tri n v i thông tin đ c minh b ch 37

2.3 ỄNHă GIỄă KH N NGă CH NG KHOÁN HÓA CÁC KHO N VAY TH CH P B Tă NG S N T I VI T NAM 38

2.3.1 Nh ng thu n l i khi ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b t đ ng s n t i Vi t Nam 39

2.3.1.1 Th tr ng TTCK, th tr ng trái phi u ti m n ng 39

2.3.1.2 Nhu c u nhà cao 41

2.3.1.3 Có đ c kinh nghi m rút ra t các n c đi tr c 41

2.3.1.4 Nhu c u h i nh p qu c t 41

2.3.2 Nh ng khó kh n khi ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b t đ ng s n t i Vi t Nam 42

2.3.2.1 Ch a có khung pháp lỦ v ch ng khoán hóa 42

2.3.2.2 Ch a có các t ch c trung gian chuyên trách đ th c hi n nghi p v CKH

42

2.3.2.3 Thông tin ch a minh b ch 43

2.3.2.4 R i ro n d i chu n 43

2.3.2.5 Th tr ng B S hi n nay còn t n t i nhi u b t c p 44

2.3.2.6 C quan qu n lý, ki m soát còn y u chuyên môn 45

2.3.3 K t qu kh o sát hi u bi t và nhu c u c a nhà đ u t v k thu t ch ng khoán hóa 46

K T LU NăCH NGă2 48

CH NGă 3:ă GI I PHÁP CH NG KHOÁN HÓA CÁC KHO N VAY TH CH P B Tă NG S N T I VI T NAM 49

3.1 NHă H NG PHÁT TRI N TH TR NG B Tă NG S N T I VI TăNAMăGIAIă O N 2014 -2020 49

3.1.1 nh h ng phát tri n th tr ng B S đ n n m 2020 c a Chính ph 49

3.1.2 nh h ng hình thành và phát tri n ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b t đ ng s n t i Vi t Nam 51

3.2 I U KI Nă ÁP D NG VÀ PHÁT TRI N CH NG KHOÁN HÓA CÁC KHO N VAY TH CH P B Tă NG S N T I VI T NAM 53

3.2.1 i u ki n v pháp lý 53

3.2.2 i u ki n v chính sách h tr 54

3.2.3 i u ki n v hình thành th tr ng th ch p th c p 54

3.2.4 i u ki n v hi u qu qu n lý, giám sát th tr ng 54

3.2.5 i u ki n tách bi t kh i s phá s n gi a các bên liên quan 55

3.2.6 i u ki n thành l p SPV, t ch c đ nh m c tín nhi m, h th ng x p h ng tín nhi m và c ch t ng c ng tín nhi m 56

3.2.7 i u ki n minh b ch thông tin, cung c p thông tin đ y đ cho N T 57

3.2.8 i u ki n v công ngh thông tin 58

3.3 M T S GI I PHÁP NG D NG CH NG KHOÁN HÓA CÁC KHO N VAY TH CH P B Tă NG S N T I VI T NAM 58

3.3.1 Gi i pháp t o l p n n t ng c s h t ng cho ho t đ ng ch ng khoán hóa v m t pháp lý 58

3.3.1.1 Xây d ng hành lang pháp lý t o c s cho vi c hình thành th tr ng th ch p th c p 59

3.3.1.2 B sung, hoàn thi n các v n b n lu t v tài s n th ch p 60

3.3.1.3 Quy đ nh đ i v i các ngân hàng 61

3.3.1.4 Quy đ nh đ i v i công ty trung gian ch ng khoán hóa SPV 62

3.3.1.5 Quy đ nh đ i v i t ch c đ nh m c tín nhi m 62

3.3.2 Gi i pháp v k thu t cho vi c ng d ng ch ng khoán hóa 63

3.3.3 Gi i pháp v qu n lý giúp cho vi c ng d ng ch ng khoán hóa 63

3.3.3.1 T ng c ng giám sát ho t đ ng th tr ng tài chính 63

3.3.3.2 Giám sát minh b ch hoá thông tin 65

3.3.3.3 Có c ch ph i h p hi u qu gi a các c quan, b ngành liên quan đ n CKH trong vi c th c hi n giám sát 65

3.3.4 Các gi i pháp h tr khác 66

3.3.4.1 Có h th ng công ngh thông tin hi n đ i v i các d li u tho mãn các tiêu chí: đ y đ , chính xác, k p th i 66

3.3.4.2 T o l p ngu n nhân l c cho ho t đ ng CKH 67

3.4 KI N NGH L TRÌNH TH C HI N CH NG KHOÁN HÓA CÁC KHO N VAY TH CH P B Tă NG S N T I VI T NAM 68

3.4.1 Giai đo n chu n b (T n m 2014 đ n n m 2016) 68

3.4.2 Giai đo n th nghi m (T n m 2016 đ n n m 2017) 71

3.4.3 Giai đo n th c hi n (N m 2018) 72

3.5 KI N NGH MÔ HÌNH CH NG KHOÁN HÓA CÁC KHO N VAY TH CH P B T NG S N VÀ KI N NGH V IăC ăQUANăCH CăN NG 73 3.5.1 Ki n ngh mô hình ch ng khoán hóa b t đ ng s n t i Vi t Nam 73

3.5.2 Ki n ngh v i c quan ch c n ng 76

3.5.2.1 Ki n ngh v i Chính ph 76

3.5.2.2 Ki n ngh v i B xây d ng 78

3.5.2.3 Ki n ngh v i Hi p h i b t đ ng s n 80

K T LU N 81 DANH M C TÀI LI U THAM KH O

PH L C

DANH M C CH VI T T T CÁC CH VI T T T TI NG VI T

CBRE CB Richard Ellis Công ty CB Richard Ellis Vi t Nam

FDI Foreign Direct Investment u t tr c ti p n c ngoài

FED Federal Reserve System C c d tr liên bang M

FHA Federal Housing Administration C quan nhà Liên bang

FHLMC Federal Home Loan Mortgage

Corporation

T p đoàn Th ch p cho vay mua nhà liên

bang

FNMA The Federal National Mortgage

Association/ Fannie Mae T ch c Th ch p Nhà n c Liên bang

GNMA Government National Mortgage

Association / Ginnie Mae T ch c th ch p qu c gia

HKMC Hong Kong Mortgage

HOLC Home Owners’ Loan Corporation Công ty cho vay nh ng ng i s h u nhà

MBS Mortgage Backed Securities Ch ng khoán đ c đ m b o b ng tài s n

th ch p

MBS Mortgage Backed Securities Ch ng khoán đ c đ m b o b ng tài s n

th ch p

OECD Organization for Economic

Cooperation and Development T ch c h p tác và phát tri n kinh t

REIT Real Estate Investment Trust Qu đ u t tín thác b t đ ng s n

SPV Special Purpose Vehicle T ch c trung gian chuyên trách

VA Veterans Administration H i c u chi n binh

VAMC Vietnam Asset Management

Company

Công ty Qu n lỦ tài s n c a các t ch c tín d ng Vi t Nam

Bi u đ 1.1: L ng cung nhà M giai đo n 2000-2007

Bi u đ 1.2: T ng tr ng cho vay d i chu n t i M 1994-2006

Bi u đ 1.3: Tình hình phá s n t i M giai đo n 2007-2008

Bi u đ 2.1: T ng s d th tr ng trái phi u (%GDP)

Bi u đ 2.2 : T ng doanh thu, l i nhu n ròng và s l ng doanh nghi p niêm y t

(DNNY) theo các n m trên th tr ng ch ng khoán Vi t Nam

Bi u đ 2.3: N x u c a m t s ngân hàng tính đ n 30/06/2013 so v i 31/12/2012

DANH M C CÁC HÌNH

Hình 1.1 : Mô hình ch ng khoán hóa c a Patrick Wood

Hình 1.2: Mô hình ch ng khoán hóa t i Nh t B n

Hình 3.1: Mô hình ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b t đ ng s n t i Vi t Nam trong giai đo n đ u

PH N M U

1 C ăs hìnhăthƠnhăđ tài

Ch ng khoán hóa là m t k thu t v tài chính ra đ i đ u nh ng n m 1970 t i M Sau đó, hình th c này đư đ c du nh p và ng d ng hi u qu t i Châu Âu và Châu Á

ó là m t xu h ng t t y u đ c i thi n c u trúc tài chính b ng vi c gi i phóng các

kho n vay th ch p ra kh i ngân hàng và cung c p v n cho th tr ng b t đ ng s n

ngoài hai kênh huy đ ng truy n th ng là qua ngân hàng và qua v n nhà đ u t

Trong c c u tín d ng cho b t đ ng s n hi n nay t i Vi t Nam, các công ty b t

đ ng s n ti m l c tài chính còn h n ch ch chi m kho ng 20% v n c n đ u t cho các

d án Ngu n tín d ng ch y u là t các kênh khác nh ngân hàng, nhà đ u t , trái

phi u và h p tác, liên k t v i doanh nghi p n c ngoài Trong đó v n vay t ngân

hàng chi m kho ng 60% Có nhi u d án, t l cho vay t ngân hàng lên t i 70% - 80% t ng v n đ u t v i th i h n dài t 10 n m đ n 15 n m i u này v a gây nh

h ng đ n ti n đ đ u t c a các doanh nghi p b t đ ng s n v a gây ra nh ng r i ro

l n cho n n kinh t b i s ph thu c quá m c vào h th ng ngân hàng đ tài tr dài

h n t t y u d n đ n s suy y u c a h th ng này, kéo theo s suy y u c a h th ng tài

chính

Trong tình hình kinh t khó kh n, khi ngân hàng không còn cung c p tín d ng cho

b t đ ng s n nhi u nh tr c, nh ng kênh huy đ ng khác c ng đang ít d n, giá tr b t

đ ng s n l i gi m m nh khi n các doanh nghi p b t đ ng s n g p ph i r t nhi u khó

kh n Vì v y vi c thu h i nh ng kho n tín d ng này ngày càng khó, nguy c m t v n

v i t l n x u t ng cao Vì v y vi c thi t l p m t th tr ng v n hi u qu s giúp lo i

b đ c nh ng tác đ ng x u ti m n c a t ng tr ng quá m c tín d ng ngân hàng có

th gây ra cho n n kinh t B ng vi c ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b ng

b t đ ng s n, các ngân hàng s đ y nhanh đ c ti n trình c i cách thông qua c u trúc

b ng cân đ i, qu n lý r i ro t t h n Ngoài ra ti n trình này còn giúp các doanh nghi p

b t đ ng s n có công c huy đ ng m i thay th khi tín d ng ngân hàng b th t ch t

Tuy nhiên, t i Vi t Nam đ có th áp d ng k thu t này vào th c ti n l i là m t th

thách l n b i ch ng khoán hoá mu n phát tri n thì tr c tiên các th tr ng liên quan

c th là th tr ng ch ng khoán và th tr ng b t đ ng s n ph i phát tri n Nh ng đ

t n d ng đ c nh ng l i ích l n trên thì c n ph i đ a vào áp d ng k thu t này Chính

vì v y tôi ch n đ tài “Gi i pháp ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b t đ ng s n

t i Vi t Nam”

2 M c tiêu nghiên c u

Trình bày s l c v k thu t ch ng khoán hóa

a ra nh ng l i ích và r i ro ti m n khi th c hi n ch ng khoán hóa các kho n

vay th ch p b t đ ng s n t i Vi t Nam

Rút ra bài h c cho Vi t Nam t kinh nghi m c a m t s n c

Cho th y ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b t đ ng s n giúp ngân hàng

kh c ph c khó kh n v v n, kh i thông ngu n v n thúc đ y th tr ng tài chính phát

tri n Ngoài ra ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b t đ ng s n còn góp ph n t o

thêm m t công c m i cho đ u t và giúp doanh nghi p b t đ ng s n có th huy đ ng

Ph m vi nghiên c u: tài t p trung vào nh ng n i dung mang tính lý lu n và

th c ti n v các gi i pháp th c hi n ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b t đ ng

s n Ngoài ra còn nghiên c u tình hình kinh doanh và ho t đ ng cho vay th ch p b t

đ ng s n t i Vi t Nam

4 ụăngh aăth c ti n c aăđ tài

Hi n nay, đư có nhi u đ tài, công trình nghiên c u c ng nh sách báo nói v

ch ng khoán hóa các kho n vay b t đ ng s n Tuy nhiên, đ tài này cho chúng ta cái nhìn đánh giá bao quát v th tr ng b t đ ng s n, nh ng khó kh n huy đ ng v n cho

doanh nghi p b t đ ng s n trong giai đo n hi n t i T đó rút ra nh ng gi i pháp giúp

áp d ng ch ng khoán hoá các kho n vay th ch p b t đ ng s n t i Vi t Nam

5 Ph ngăphápănghiênăc u

tài s d ng ph ng pháp phân tích đ nh tính k t h p v i phân tích đ nh l ng

đ làm rõ v n đ đ c nghiên c u Trên c s các lý thuy t đư có t o ti n đ lý lu n

cho vi c phân tích s li u th c ti n k t h p ph ng pháp th ng kê, so sánh, đ i chi u

Ch ngă 2: Th c tr ng th tr ng b t đ ng s n và kh n ng ch ng khoán hoá các

kho n vay th ch p b t đ ng s n t i Vi t Nam

Ch ngă3: Gi i pháp ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b t đ ng s n t i Vi t

Nam

CH NGă1:ăNH NG LÝ LU NăC ăB N V CH NG KHOÁN HÓA VÀ CH NG KHOÁN HÓA CÁC KHO N VAY TH CH P

1.1 T NG QUAN V CH NG KHOÁN HÓA

1.1.1 L ch s hình thành và phát tri n ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p

b tăđ ng s n

Khi n n kinh t xã h i ngày m t nâng cao, th tr ng tài chính ngày càng phát

tri n thì nhu c u v v n đ cung c p cho th tr ng này ngày càng nhi u c bi t, t i các n c có n n kinh t phát tri n nhanh và m nh thì nhu c u v n tín d ng cho trung

và dài h n cho th tr ng b t đ ng s n, th tr ng nhà càng tr nên c p thi t h n

có th đáp ng đ c nhu c u này, các đ nh ch tài chính đư bán các kho n n ho c chia

nh các kho n n và bán l i thông qua hình th c phát hành ch ng ch có giá i u này

đư mang l i nh ng hi u qu tích c c và d n tr thành m t k thu t quan tr ng trong

vi c khai thác và s d ng v n c a các đ nh ch tài chính K thu t CKH đư đ c hình

thành và phát tri n qua hai giai đo n sau:

1.1.1.1 Giai đo n hình thành (1920 ậ 1980)

Giai đo n 1929 – 1933, n n kinh t M r i vào suy thoái tr m tr ng đư làm cho

giá b t đ ng s n gi m liên t c còn kho ng m t n a so v i nh ng n m 1927 – 1928

Các b t đ ng s n dùng th ch p b t đ u b các t ch c cho vay t ch biên đ x lý n

Vi c này đư làm cho ng i đi vay ti n mua nhà t i các NHTM g p nhi u khó kh n giúp cho ng i đi vay tránh c nh b t ch biên nhà , n m 1933 Chính Ph Liên bang đư thành l p Công ty cho vay nh ng ng i s h u nhà (Home Owners’ Loan

Corporation – HOLC) Công ty này có nhi m v bán các trái phi u do Chính ph đ m

b o đ tái tài tr cho s ti n n c a ng i đi vay mua nhà nh v y mà hàng tri u nhà

đư thoát c nh b t ch biên

N m 1934, nh m giúp b o hi m các kho n cho vay th ch p nhà c a n i cho vay t nhân, Chính Ph ti p t c thành l p C quan nhà Liên bang (Federal Housing

Administration – FHA) C quan này còn có nhi m v đ t ra tiêu chu n xây d ng và

b o hi m nh ng không cho vay ti n, không lên b n v hay xây d ng nhà, giúp n đ nh

th tr ng nhà đ t và th tr ng cho vay th ch p

N m 1938, đ giúp t o ra m t th tr ng th c p cho các kho n vay đ c FHA

b o đ m, qu c h i M đư thành l p t ch c Th ch p Nhà n c Liên bang (The

Federal National Mortgage Association – FNMA hay Fannie Mae) chuyên mua và

ch ng khoán hóa các kho n th ch p Sau đó vào n m 1968, chính ph Hoa K quy t

đ nh chuy n đ i s h u c a công ty này thành m t công ty c ph n Ngày nay FNMA

đư tr thành t ch c n m gi các kho n vay th ch p h gia đình l n nh t và c phi u

đ c niêm y t t i S Giao d ch Ch ng khoán New York

N m 1946, nh m tài tr cho nhu c u nhà l n c a nh ng ng i t chi n tr ng

tr v sau chi n tranh th gi i th II, Chính ph M đư thành l p ra H i c u chi n binh

(Veterans Administration – VA) Trong giai đo n đ u, VA không yêu c u ng i vay có

kho n ti n tr tr c, lãi su t đ c c đ nh th ng b ng ho c th p h n lưi su t c a

FHA S ra đ i hai t ch c FHA và VA cùng v i nhu c u xây d ng nhà t ng cao đư

làm cho th tr ng th ch p B S tr thành khách l n nh t c a tín d ng dài h n

Giai đo n 1946 – 1960, nh ng t p đoàn l n v cho vay th ch p B S v i v n lên đ n hàng t USD đ c hình thành ngày càng sâu và r ng, đánh d u m t b c phát

tri n quan tr ng c a nghi p v này

Giai đo n 1960 – 1970, s m t cân b ng tr m tr ng gi a cung và c u tín d ng

th ch p B S trên toàn n c M do nh ng cu c di dân t ng m nh đư làm cho ho t

đ ng cho vay th ch p B S t i ngân hàng b nh h ng n ng n ti p t c ti n hành

nghi p v này, nh ng n i có c u nhi u, ngân hàng v n ti p t c cho vay nh ng sau đó

bán l i các kho n vay cho các đ nh ch tài chính có cung tín d ng nhi u đ a ph ng

khác Th c t , sau chi n tranh th gi i th II, th tr ng th ch p th c p các kho n vay

B S đư đ c hình thành đi n hình là vào n m 1948, th ng v mua l i các kho n n

th ch p c a Fannie Mae đ i v i VA đư đ c th c hi n Tuy nhiên th tr ng này ch

th c s ho t đ ng sôi đ ng vào giai đo n cu i th p niên 1960 và đ u 1970 Nh m giúp

gi m b t tình tr ng khan hi m v n, các ngân hàng cho vay th ch p và t ch c ti t

ki m đư mua và bán nh ng kho n vay liên quan Chính ph c ng góp ph n giúp gi m

b t tình tr ng m t cân đ i này b ng vi c thành l p các t ch c trung gian chuyên trách

(Special Purpose Vehicle – SPV) T ch c này có nhi m v mua l i các kho n vay

mua nhà, t o ra ch ng khoán n b ng cách t p h p và phân nhóm theo lãi su t, th i

h n d a trên giá tr các kho n vay th ch p b t đ ng s n trong t p n t ng ng và bán cho công chúng đ u t , nh v y đư thúc đ y th tr ng B S phát tri n Các ch ng khoán đ c phát hành nh trên đ c g i là ch ng khoán đ m b ng tài s n th ch p

B S (Mortgage Backed Securities – MBS)

Trong các SPV, ngoài Fannie Mae thì còn có T ch c th ch p qu c gia (Government National Mortgage Association vi t t t là GNMA hay còn g i là Ginnie

Mae) đ c thành l p vào n m 1968 c ng n i ti ng v i các trái phi u CKH Hi p h i này đ c Chính ph M thành l p d i d ng m t công ty tr c thu c V phát tri n nhà

đô th , có nhi m v mua l i các kho n n có th ch p b t đ ng s n t các nhà cho

vay riêng l v i giá u đưi và phát hành các ch ng khoán n đ c đ m b o b ng m t

t p h p các kho n vay th ch p B S S n ph m đ u tiên c a Ginnie Mae c ng là s n

ph m đ u tiên c a k thu t CKH đ c phát hành n m 1970 đó là ch ng khoán có th

ch p B S làm đ m b o lãi su t c đ nh (Fixed Rate Mortgage Backed Securities)

N m 1970, T p đoàn Th ch p cho vay mua nhà liên bang (Federal Home Loan

Mortgage Corporation vi t t t là FHLMC, hay còn g i là Freddie Mac) ra đ i ây là

m t t ch c tài chính t nhân c a M đ c thành l p nh m m c đích t o thu n l i cho

vi c vay và cho vay đ mua nhà t i n c này Ho t đ ng c a Freddie Mac c ng

gi ng nh c a Fannie Mae Vi c thành l p Freddie Mac là đ có thêm t ch c ho t

đ ng trong l nh v c này, qua đó t ng tính c nh tranh đ các công ty ho t đ ng hi u qu

h n

1.1.1.2 Giaiăđo n phát tri n (1980 – nay)

T n m 1980, CKH phát tri n m nh M , các kho n vay đ c CKH không đ n

thu n nh tr c đây mà m r ng g m nhi u kho n nh các kho n cho vay th ng m i,

cho vay tiêu dùng, các kho n ph i thu th tín d ng Và ngoài vi c CKH các kho n cho

vay đ c Chính ph đ m b o c a GNMA thì các c quan khác Chính ph và gi i kinh doanh c ng đư đ c phát hành MBS

N m 1987, CKH đ c th c hi n và phát tri n đ u tiên t i Anh, sau đó đ c th c

hi n t i m t lo t các n c Châu Âu khác nh : Pháp, c, ụ,… Các giá tr các giao

d ch CKH ngày m t t ng nhanh v i các đ t phát hành trên th tr ng Châu Âu th ng

nh t i n hình t i Úc, giá tr ch ng khoán phát hành d a trên các kho n vay th ch p

B S chi m đa s trong vi c CKH các kho n vay trung và dài h n T i các n c Châu

Á có n n kinh t phát tri n nh Nh t B n, Singapore, H ng Kông,… c ng đư ng d ng

và phát tri n k thu t này c bi t t i Malaysia k thu t này đư đ c ng d ng t n m

1986 v i s thành l p c a công ty chuyên trách CKH Cagamas Berhad

1.1.2 Khái ni m ch ng khoán hóa

CKH là m t thu t ng đ c t m d ch t c m t “Securitisation”, dùng đ ch

m t k thu t tài chính giúp các kho n tín d ng cho vay trong ngân hàng t ng kh n ng

thanh kho n, huy đ ng v n cho DN B S đ ng th i phân tán r i ro Vi t Nam, CKH

còn khá m i m , ch a đ c nhi u ng i bi t đ n, nh ng c ng đư có m t s giao d ch

đ c th c hi n theo ph ng th c này tuy m i ch d ng s c p

Theo t ch c h p tác và phát tri n kinh t (OECD) n m 1995 thì đ nh ngh a

r ng: “CKH là vi c phát hành ch ng khoán có tính kh m i đ c đ m b o không ch

b ng kh n ng thanh toán c a ch th phát hành mà b ng các ngu n thu d ki n có

đ c t các tài s n đ c bi t

Ch th phát hành không còn là nhân t quy t đ nh đ n ch t l ng c a các

ch ng khoán phát hành mà chính là kh n ng sinh l i c a các tài s n dùng làm tài s n

b o đ m m i quy t đ nh thu nh p và đ an toàn c a các ch ng khoán phát hành K t

qu c a quá trình CKH là các tài s n có tính thanh kho n kém thành ch ng khoán –

m t lo i hàng hóa đ c giao d ch trên th tr ng v n”

V b n ch t, CKH là m t quá trình huy đ ng v n b ng cách s d ng các tài s n

tài chính s n có trên b ng cân đ i k toán, làm tài s n đ m b o cho vi c phát hành các

lo i ch ng khoán n Vì v y, thông qua nghi p v CKH ng i cho vay đư không còn

n m gi r i ro tín d ng mà có th chuy n hoá sang cho ng i khác m t cách d dàng

Còn các N T khi mua lo i ch ng khoán này ph i ch p nh n r i ro liên quan t i danh

m c tài s n đ c đem ra CKH

Nói m t cách đ n gi n, CKH là m t k thu t tài chính nh m t o ra ch ng khoán – m t d ng th c có th chuy n nh ng đ c b ng vi c c c u nh ng kho n ph i thu,

các kho n n trong t ng lai ho c b ng tài s n th ch p c a m t t ch c tài chính

Các tài s n ho c các kho n ph i thu c a ng i đi vay đ c t p h p thành các tài

s n th ch p khác nhau dùng đ đ m b o cho vi c phát hành trái phi u thông qua các t

ch c trung gian tài chính chuyên trách (SPV) Ti n huy đ ng t vi c phát hành này

đ c chuy n l i cho t ch c tài chính đ t ch c này ti p t c cho vay nh v y mà

thanh kho n c a tài s n t ng lên Khi ch ng khoán đ n ngày đáo h n, t ch c tài chính

s m t l n n a thông qua các t ch c trung gian tài chính đ tr ti n g c và lãi vay cho

N T nh cam k t ban đ u

1.1.3 Các lo i tài s năđ c ch ng khoán hóa

Các tài s n đ c CKH bao g m t t c các tài s n có th sinh l i và tách riêng đ

qu n lỦ đ c Các tài s n này r t đa d ng t nhà x ng, máy móc, thi t b ,… đ n các

kho n ph i thu c a ngân hàng nh kho n ph i thu do cho vay tiêu dùng, kho n ph i thu

cho vay s n xu t, tài s n cho thuê tài chính… C n c trên tài s n chuy n hoá đ c

dùng làm tài s n đ m b o cho ch ng khoán chuy n hoá ng i ta chia thành hai d ng

chính là ch ng khoán đ c đ m b o b ng tài s n th ch p (Mortgage Backed Securities – MBS) và Ch ng khoán đ c đ m b o b ng tài s n tài chính (Asset backed Securities

– ABS)

Ch ng khoán đ m b o b ng tài s n th ch p (MBS): Ch ng khoán b o đ m

b ng tài s n th ch p là m t k thu t tài chính nh m t o ra ch ng khoán b ng cách t p

h p m t ho c m t nhóm các kho n th ch p c a ng i đi vay bán cho các t ch c

trung gian tài chính V b n ch t, ch ng khoán b o đ m b ng tài s n th ch p là m t

lo i trái phi u Thay vì, tr cho nhà đ u t m t kho n trái t c c đ nh và ti n g c, thì

ng i phát hành ch ng khoán thanh toán b ng dòng ti n phát sinh t nh ng kho n th

ch p đ c dùng đ đ m b o cho s ch ng khoán đó

Ch ngăkhoánăđ căđ m b o b ng tài s n tài chính (ABS): CKH các kho n

vay đ m b o b ng tài s n tài chính có c u trúc gi ng v i CKH đ m b o b ng tài s n th

ch p nh ng tài s n đ m b o đây là các dòng ti n mà DN đ c h ng trong t ng lai

g m các kho n ph i thu khác v i các tài s n có th ch p nh kho n vay mua ô tô, vay

xây nhà, tiêu dùng, t th tín d ng…

1.2 CH NG KHOÁN HÓA CÁC KHO N VAY TH CH P B Tă NG

S N

1.2.1 Khái ni m ch ng khoán hóa b tăđ ng s n

CKH các kho n vay th ch p B S là m t k thu t tài chính nh m t o ra ch ng

khoán b ng cách t p h p các kho n th ch p B S c a ng i đi vay bán cho các t

ch c trung gian tài chính đ t ch c này huy đ ng v n thông qua phát hành trái phi u

đ c b o đ m b ng chính các kho n thu t t p h p các h p đ ng vay th ch p B S

Thông qua các t ch c trung gian tài chính, ng i đi vay s hoàn tr ti n g c và lãi vay cho ng i n m gi ch ng khoán

1.2.2 Các lo i b tăđ ng s năđ c ch ng khoán hóa

Khái ni m v B S r t r ng và đa d ng Tuy m i qu c gia trên th gi i có nh ng quan đi m riêng v cách th c, tiêu chí phân lo i B S nh ng nhìn chung đa s đ u

th ng nh t coi B S bao g m đ t đai và tài s n g n li n v i đ t đai T i Vi t Nam, i u

174 B Lu t Dân S 2005 đư quy đ nh “B S là các tài s n bao g m: t đai, nhà, công

trình xây d ng g n li n v i đ t đai, k c các tài s n g n li n v i nhà, công trình xây

d ng đó; các tài s n khác g n li n v i đ t đai; các tài s n khác do pháp lu t quy đ nh”

T khái ni m trên có th phân chia B S thành ba nhóm chính:

B S có đ u t xây d ng g m B S nhà đ t, B S nhà , B S nhà x ng, các công trình th ng m i d ch v , B S h t ng k thu t và h t ng xã h i,…

B S không đ u t xây d ng g m đ t nông nghi p, đ t r ng, nuôi tr ng th y

s n, đ t ch a s d ng,…

B S đ c bi t g m các công trình b o t n qu c gia, danh lam th ng c nh, di s n

v n hóa, di tích l ch s , đ n th , mi u, …

Vì các tài s n đ c CKH bao g m t t c các tài s n có th sinh l i và tách riêng

đ qu n lỦ đ c nên trong ba nhóm B S nói trên thì nhóm B S có đ u t xây d ng,

đ c bi t là B S nhà đ t (nhóm B S c b n) chi m t tr ng l n trong giao d ch, có tính

ph c t p và ch u nh h ng b i nhi u y u t Nhóm B S không đ u t xây d ng thì ít

tham gia th tr ng h n Còn nhóm B S đ c bi t thì kh n ng tham gia vào th tr ng

th p Tuy nhiên c n c tình hình th c t thì Vi t Nam B S có th đ c chia thành

B S đ , B S đ ti n hành kinh doanh th ng m i, d ch v , B S đ ti n hành s n

xu t công nghi p và B S đ ti n hành s n xu t nông nghi p

CKH cho phép các đ nh ch tài chính nh ngân hàng, công ty b o hi m, công ty tài chính…, các doanh nghi p phi tài chính chuy n đ i các tài s n ch a s n sàng tham

gia th tr ng thành các ch ng khoán đ c đ nh giá, có tính thanh kho n cao và mua

bán trên th tr ng th c p Vì v y, đ gi m thi u r i ro và b o v nhà đ u t tr c nguy c công ty phát hành phá s n thì các B S khi đ a vào CKH c n có nh ng đ c

Trong ph m vi bài vi t này tác gi ch đi sâu vào CKH các kho n vay th ch p B S trong nhóm có đ u t xây d ng

1.2.3 Các ch th tham gia vào quá trình ch ng khoán hóa các kho n vay th

ch p b tăđ ng s n

Quá trình CKH các kho n vay th ch p B S còn đ c g i là ph ng th c CKH

thông qua trung gian bao g m các ch th sau:

1.2.3.1 T ch c, cá nhân th ch păvƠăđiăvay:

ây là các cá nhân, t ch c có ngh a v thanh toán n g c và lãi vay cho ch tài

s n ban đ u trên c s h p đ ng tín d ng

1.2.3.2 Ch tài s năbanăđ u:

Ch tài s n ban đ u th ng là các t ch c tài chính tín d ng, các doanh nghi p,

các t ch c c a Chính ph Ch th này đem tài s n - các kho n tín d ng th ch p b ng

B S c a mình “bán”, chuy n t t c các quy n liên quan đ n tài s n đó cho các t ch c

trung gian chuyên trách Thông th ng sau khi th ch p các ch tài s n th ng nh n

qu n lý tài s n này cho t ch c trung gian chuyên trách đ h ng phí

1.2.3.3 T ch c trung gian chuyên trách

T ch c trung gian chuyên trách(Special Purpose Entity/Vehicle vi t t t SPV) là

m t t ch c đ c bi t có th đ c thành l p d i d ng công ty c ph n ho c m t qu y thác đ th c hi n vi c t ch c, phát hành, kinh doanh ch ng khoán T ch c sau khi

mua l i các kho n ph i thu, các kho n n t bên kh i t o s này t p h p đóng gói l i và

phát hành thành ch ng khoán trên c s các tài s n này Tùy theo nhu c u c a N T v

th i gian đáo h n, m c đ r i ro và t su t sinh l i Nh v y mà chuy n hóa đ c các

tài s n có tính thanh kho n kém thành tài s n có tính thanh kho n cao h n

Thông th ng đ t ng tính h p d n cho ch ng khoán và đ m b o an toàn thì các

SPV áp d ng t ng c ng đ tín nhi m có th là n i sinh hay ngo i sinh nh ng m c đích chung v n là cho N T th y r ng các dòng ti n trong t ng lai s có đ tr cho h

Hình th c đi thi t l p m t qu d tr , phát hành ch ng khoán ít h n gói tài s n mang

tính n i sinh Còn hình th c thuê thêm m t t ch c có uy tín đ ng ra đ m b o cho

ch ng khoán thì mang tính ngo i sinh

1.2.3.4 NhƠăđ u t

Là các t ch c, cá nhân mua ch ng khoán do t ch c tài chính chuyên bi t phát hành

1.2.3.5 Các t ch c h tr cho ho tăđ ng c a SPV

T ch căđ nh m c tín nhi m: ây là t ch c cung c p thông tin v m c đ an

toàn c a ch ng khoán đ c phát hành d a trên c s x p h ng tín nhi m cho các ch ng

khoán này

T ch c h tr thanh kho n: ây là t ch c cam k t ng ti n cho t ch c trung gian chuyên trách SPV đ thanh toán cho N T trong tr ng h p các kho n ph i thu ch a đ c thu v t bên có ngh a v thanh toán, ng i th ch p và đi vay Thông

th ng t ch c này bao g m nhi u ngân hàng th ng m i h p l i

T ch c qu n lý tài s n: T ch c này làm nhi m v qu n lý các tài s n đ c

ch ng khoán hoá, ti n hành thu ti n t các t ch c, cá nhân th ch p và đi vay r i

chuy n cho SPV đ tr cho N T

T ch c b o lãnh phát hành: T ch c này cam k t mua toàn b ch ng khoán

phát hành theo giá đư xác đ nh tr c giúp cho quá trình CKH di n ra đ m b o và nhanh

h n T ch c này g m m t ho c m t nhóm các ngân hàng đ u t th c hi n

1.2.4 L i ích khi ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b tăđ ng s n

L i ích c a CKH các kho n vay th ch p B S là khá rõ ràng đ i v i n n kinh t

phát tri n, nó th hi n qua nhi u m t nh :

1.2.4.1 L iăíchăđ i v i n n kinh t

Th tr ng B S là m t trong nh ng th tr ng quan tr ng c a n n kinh t th

tr ng Nó chi m m t l ng l n tài s n c a m i qu c gia, n u không đ c t n d ng

CKH s lãng phí ngu n v n l n cho n n kinh t CKH các kho n vay th ch p b t đ ng

đ ng s n giúp thúc đ y phát tri n th tr ng tài chính, góp ph n nâng cao hi u qu s

d ng v n, cung c p ngu n v n cho th tr ng B S, cho ho t đ ng s n xu t kinh doanh

thông qua các ngu n ti n nhàn r i trong dân Các s n ph m này khi đ c áp d ng s giúp đ nh giá các tài s n th ch p, xác đ nh m c đ r i ro chính xác h n

Vi c huy đ ng v n thông qua CKH các kho n vay B S giúp gi m gánh n ng

ngân sách cho nh ng d án xây d ng c b n, dành ngu n ti n đ u t cho vi c phát

tri n khác trong xã h i nh giáo d c, y t … đ ng th i k thu t này c ng giúp gi m b t

vi c cho vay v n theo cách truy n th ng qua ngân hàng

CKH giúp hoàn thi n các th tr ng có liên quan nh th tr ng B S, TTCK,

tín d ng Ngoài ra, CKH các kho n vay B S còn giúp t o m i liên h g n k t gi a th

tr ng tài chính và th tr ng b t đ ng s n thông qua vi c tách nhu c u đ u t và nhu

c u s h u B S giúp thu hút s tham gia c a nhà đ u t trong và ngoài n c T đó

t o ti n đ cho vi c t n d ng h t các ngu n l c kinh t xã h i

1.2.4.2 L iăíchăđ i v i th tr ng ch ng khoán

Các ch ng ch b t đ ng s n n u đ c phát hành và có thanh kho n cao đ c

niêm yi t trên th tr ng ch ng khoán s giúp m r ng s n ph m đ u t cho th tr ng

ngoài các s n ph m truy n th ng nh c phi u, trái phi u chính ph , trái phi u DN,

giúp t o thanh kho n cho TTCK

1.2.4.3 L iăíchăđ i v i th tr ng b tăđ ng s n

B S là m t tài s n l n, vi c mua và n m gi m t B S đôi khi v t quá kh

n ng c a nhi u ng i Ngoài ra, trong khi th tr ng B S gi m vi c bán các B S theo

cách truy n th ng di n ra khó kh n Chính vì v y, CKH là gi i pháp giúp cho nhi u

N T có nhu c u đ u t vào th tr ng này có th tham gia mà không c n ph i s h u

h t B S Nh v y thanh kho n c a th tr ng B S đ c t ng lên

1.2.4.4 L iăíchăđ i v i các ngân hàng

CKH các kho n vay th ch p B S giúp gi m thi u và phân tán r i ro c a các

ho t đ ng tín d ng cho vay mua B S nh r i ro lãi su t, r i ro t phía ng i đi vay

không tr đ c n hay r i ro do quy ho ch phát tri n đô th làm nh h ng đ n giá tr

B S Khi các kho n vay đ c CKH và bán trên th tr ng th c p, chúng đ c đ a ra

kh i b ng cân đ i k toán giúp cho c c u b ng cân đ i k toán s tích c c h n

Cách cho vay truy n th ng có nh c đi m là các kho n vay có tính thanh kho n

th p, ngân hàng ch a s d ng hi u qu đ ng v n c a mình t đó nh h ng đ n kh

n ng ho t đ ng và quy mô kinh doanh H n n a, ngu n tín d ng cung c p cho th

tr ng B S r t l n, n u ch cung c p theo cách truy n th ng thì s gây áp l c v ngu n

v n vay trung và dài h n c a các NHTM CKH s giúp kh c ph c h n ch v ngu n

v n vay trung và dài h n, các NHTM không còn ph thu c quá m c vào ngu n ti n g i

ti t ki m trong dân, t o thanh kho n cho các kho n n giúp các ngân hàng ho t đ ng

hi u qu thông qua th tr ng th c p c a nó NHTM s ho t đ ng đúng b n ch t trên

th tr ng ti n t là cung c p v n cho ho t đ ng s n xu t kinh doanh, v n l u đ ng c a

doanh nghi p CKH giúp ngân hàng khai thác ngu n v n v i chi phí th p h n và có th huy đ ng liên t c ngu n v n n đ nh Nh ngu n v n này ngân hàng có th cung c p

các kho n vay v i th i h n dài h n không còn ph thu c nhi u vào ngu n v n huy

đ ng ng n h n Ngoài ra CKH còn giúp ngân hàng t ng thu nh p thông qua d ch v

qu n lý danh m c đ u t cho các SPV

1.2.4.5 L iăíchăđ i v i các ch đ uăt ăd án

Các doanh nghi p khi mu n có thêm ngu n v n cung c p cho ho t đ ng kinh

doanh có th vay t các đ nh ch tài chính, nhà đ u t , phát hành trái phi u hay liên

doanh liên k t v i doanh nghi p n c ngoài Tuy nhiên, vi c huy đ ng v n qua các kênh trên đôi khi không hi u qu , ngu n v n huy đ ng không đ c nhi u khi n cho

doanh nghi p g p khó kh n nh t là đ i v i các doanh nghi p nh , ti m l c tài chính

y u N u b t đ ng s n công ty s h u có ch t l ng t t thì vi c CKH các kho n vay

th ch p b t đ ng s n l i là l a ch n t i u CKH các kho n vay th ch p b t đ ng s n

không ph thu c vào đi m tín d ng c a ng i s h u ây chính là l i th quan tr ng

trong r t nhi u tr ng h p khi ngu n ti n có th đ t đ c cho ng i s h u mà không

làm gi m hi u qu tài s n

Ngoài ra, CKH giúp m r ng kh n ng ti p c n th tr ng v n, t o c h i huy

đ ng v n trung và dài h n cho ho t đ ng xây d ng c s h t ng, gi m chi phí lãi vay,

t ng hi u qu sinh l i c a d án Thông qua CKH, các ph n v n t có khi đ u t vào

d án quay vòng nhanh h n, ti n hành đ n gi n h n, ti t ki m đ c chi phí và th i

gian phát hành Ngoài ra còn c ng c lòng tin c a khách hàng đ i v i các ch đ u t

khi các d án B S hoàn thành đúng h n

1.2.4.6 L iăíchăđ i v i nhƠăđ uăt

CKH giúp có thêm m t công c đ u t m i v i su t sinh l i h p d n h n so v i

trái phi u Chính ph L i ích l n c a N T thu đ c t vi c CKH là thanh kho n lo i

ch ng khoán này khá cao nên s giúp N T d dàng tham gia mua bán, chuy n nh ng

trên th tr ng ây c ng là công c phòng ng a r i ro t t đ c bi t v i N T có t ch c

v i c ch giám sát ch t ch , minh b ch thông tin v B S đ c CKH Ngoài ra, đ i

v i N T không đ ti n đ có th s h u hoàn toàn m t B S, vi c chia nh s n ph m

b t đ ng s n giúp N T có th d dàng tham gia đ u t h n

1.2.5 R i ro c a ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b tăđ ng s n

Bên c nh nh ng l i ích đ c t o ra t vi c CKH thì c ng có nh ng r i ro không

mong mu n vì v y c n nh n di n nh ng r i ro này đ có bi n pháp phòng ng a h n

ch chúng Có r t nhi u lo i r i ro khi ti n hành CKH các kho n vay th ch p B S,

nh ng r i ro này có th xu t hi n trong b t c khâu nào Trong m i m t ngành ngh

c ng nh m t k thu t tài chính, s có nh ng r i ro gây nh h ng l n h n nh ng r i

ro khác và nhà qu n lỦ th ng ch t p trung vào nh ng r i ro quan tr ng này Ví d

nh các ngân hàng th ng ch t p trung vào r i ro tài chính, các nhà máy s n xu t

th ng ch chú tr ng đ n r i ro v s n ph m, môi tr ng,… Riêng trong l nh v c CKH

các kho n vay th ch p B S thì các ch th tham gia vào quá trình CKH c n chú Ủ đ n

các r i ro sau:

1.2.5.1 R i ro v lãi su t

ây là r i ro x y ra khi bi n đ ng m c sinh l i do lãi su t trên th tr ng thay

đ i Trong CKH, các t ch c trung gian chuyên trách (SPV) ph i áp d ng lãi su t phù

h p đ v a có ngu n thu v a có th đ a ra m c lãi su t mà N T ch p nh n Tùy theo

t ng h p đ ng, các lãi xu t có th c đ nh hay th n i neo m t lãi su t quy đ nh nh

Libor (Interbank Offered Rate) c a Anh, hay Tibor (Tokyo Interbank Offered rate) c a

Nh t, Euro Interbank Offered rate c a liên minh Châu Âu…

1.2.5.2 R i ro kinh doanh và qu n lý

R i ro này x y ra khi có s thay đ i b t l i v tình hình cung c u các ch ng

khoán hay là s thay đ i b t l i trong môi tr ng kinh doanh khi x y ra thông tin b t

cân x ng gi a các bên CKH giúp các ch th thu đ c ngu n l i nhu n l n, làm cho

các r i ro đ c chuy n giao, phân tán, vì v y nó c ng có kh n ng bi n nh ng r i ro

phi h th ng thành r i ro h th ng Khi các ch th ban đ u đóng gói các danh m c tín

d ng d i chu n cao đ làm t ng l i nhu n, thu nh p cho mình làm nh h ng đ n l i

ích c a SPV và N T thì r i ro thanh toán cho gói tín d ng đó càng l n Lu ng ti n trong CKH c ng tr i qua m t l trình dài và ph c t p h n nhi u so v i ch ng khoán

phát hành theo cách th c thông th ng vì v y nó làm phát sinh nhi u r i ro liên quan

đ n nghi p v thanh toán và vi c thu h i các kho n ph i thu Khi m t ch th trong k

thu t CKH b đ v s gây ra đ v lan truy n trong c h th ng ây c ng đ c xem

R i ro này x y ra khi bên đi vay không hoàn thành ho c trì hoãn kho n vay c

g c và lãi ho c x y ra khi nhà phát hành lâm vào tình tr ng phá s n R i ro tín d ng

x y ra v i t t c các bên tham gia vào quá trình CKH, nó xu t phát t nhi u nguyên

nhân trong đó ch y u là B S g p khó kh n khi kinh doanh, phân ph i d n đ n ngu n

thu gi m Vì v y trong các b c CKH, các t ch c tài chính th ng r t chú tr ng đ n

vi c đánh giá kh n ng thanh toán c a khách hàng cho N T quan tâm h n, ch ng

khoán này c ng đ c b o đ m b i t ch c nhà n c có uy tín đ gi m thi u r i ro tín

d ng

1.2.5.4 R i ro thanh toán s m

Ng c l i v i r i ro tín d ng, r i ro thanh toán s m x y ra khi tr c lúc đ n h n thanh toán, bên đi vay do đ c quy n ch n cách th c thanh toán đư tr m t ph n ho c

hoàn toàn ph n g c n , gây r i ro cho bên cho vay Nguyên nhân ch y u là do lãi su t

th tr ng gi m, ng i đi vay s vay lãi su t th p trên th tr ng và thanh toán kho n

vay v i lãi su t cao tr c đó làm cho lu ng ti n b thay đ i, ng i cho vay s không

th tái đ u t kho n thu này đ cho vay lãi su t cao

Ngoài ra chu k kinh t c ng là m t nguyên nhân d n đ n vi c thanh toán tr c

Trong n n kinh t t ng tr ng t t, t l th t nghi p th p, có công vi c đ u đ n, thu

nh p c a ng i dân n đ nh thì h có kh n ng thanh toán n mua nhà Còn trong n n

kinh t suy thoái, r i ro thanh toán s m l i ít x y ra

1.2.5.5 R i ro v pháp lu t

M i m t qu c gia có h th ng thu và pháp lu t khác nhau Khi các chính sách

v thu , lu t c a chính ph ban hành không đ y đ , ch t ch gi a các bên liên quan

trong quá trình CKH thì s gây ra r i ro trong quá trình th c hi n

1.3 CH NG KHOÁN HÓA M T S N C TRÊN TH GI I VÀ BÀI

H C KINH NGHI Mă C RÚT RA CHO VI T NAM

1.3.1 Ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b tă đ ng s n t i m t s n c

trên th gi i

1.3.1.1 T i M

Quá trình phát tri n CKH B S t i M

Tín d ng B S M xu t hi n vào nh ng n m 1960 - 1970 do ng i dân mong

mu n s h u nhà Nhu c u ngày càng t ng cao trong khi ngu n cung tín d ng do các

kho n vay th ch p gi a các ngân hàng, TCTD không đáp ng đ S m t cân đ i cung

c u v v n d n đ n th tr ng ho t đ ng không hi u qu Tr c tình hình này, chính

ph M đư s d ng công c CKH đ khai thông ngu n v n vào th tr ng B S Hai t

ch c trung gian chuyên trách t i M là Fannie Mae và Freddie Mac đ c thành l p đ

h tr cho nghi p v này K t khi đ c áp d ng, CKH đư giúp đ y nhanh t c đ chu

chuy n v n cho NHTM, th tr ng tài chính và nâng cao hi u qu s d ng ngu n v n

trong toàn b n n kinh t Ban đ u ch có B S nhà đ c CKH, sau đó do nh ng nhu

c u khác nhau c a ng i dân và ngu n l i d i dào, các B S khác l n l t đ c đ a

vào CKH nh B S th ng m i n m 1985 và đ t đai c ng trong kho ng th i gian này

Khi m i thành l p nghi p v CKH, các tài s n th ch p đ c đ nh m c tín

nhi m, ng i đi vay c ng đ c đánh giá kh n ng chi tr theo m t quy trình chu n,

nghiêm ng t Nh ng càng v sau, đ t ng doanh thu và th ph n c nh tranh v i các nhà

cho vay th ch p khác trong khi đa ph n khách hàng có ngu n tín d ng b h n ch , n m

1995 các tiêu chu n cho vay đ c n i l ng v i các đ i t ng có m c tín d ng th p,

không c n b o ch ng đ tin c y, b t đ u c a vi c cho vay th ch p d i chu n

T n m 1997 đ n n m 1998, các lu ng v n n c ngoài đ nhi u vào M do h

th y đ c ngu n tín d ng phát tri n d dàng d n đ n vi c bùng n xây d ng nhà và

t o đi u ki n chi tiêu tiêu dùng Cho vay th ch p mua nhà d i chu n có lãi su t r t

cao, các ch th tham gia vào quá trình cho vay và CKH đ u thu đ c kho n thu nh p

l n đ c bi t là các ngân hàng đ u t , h v a thu lãi t vi c c p v n cho công ty tài

chính, v a thu lãi t nghi p v CKH Vì v y, các th t c th m đ nh ngày càng l ng l o,

ngu n tín d ng đ c ti p c n d dàng, nhanh chóng

T n m 2000 đ n n m 2003, c c d tr liên bang M (FED) đư c g ng c u n n

kinh t kh i nguy c gi m phát do bong nóng Dot-com v vào n m 2001 b ng vi c h

lãi su t liên ngân hàng t 6,5% xu ng 1,75% i u này giúp cho ngành B S và ngành

xây d ng phát tri n, t o đ ng l c cho t ng tr ng kinh t Khi môi tr ng tín d ng d

dãi, các t ch c tài chính cho vay m o hi m nhi u h n làm cho vay d i chu n tr nên

ph bi n, giá B S vì v y t ng cao Giá nhà giai đo n 1997 - 2006 t i M t ng 124%,

tính t n m 1981 đ n n m 2001 giá nhà trung bình qu c gia trong kho ng 2,9 đ n 3,1

l n thu nh p trung bình h gia đình, đ n n m 2004 t l này là 4,6 l n và n m 2006 đư

lên đ n 5,6 l n

N m 2006 là n m bong bóng nhà đ t M th c s đ t đ nh Ng i đi vay t nhu

c u s h u nhà chuy n sang mua đ đ u t giá lên, hi n t ng đ u c hình thành góp

ph n t o ra bong bóng B S Vi c mua nhà không ph i đ mà đ đ u t , ng i ta k

v ng l nh v c đ u t này s mang đ n kho n l i nhu n cao h n l nh v c khác d n đ n

ngu n cung v t c u ngày càng nhi u, nhà b d th a (xem bi u đ 1.1), c ng v i

ng i đi vay m t kh n ng chi tr khi lãi su t t ng cao, nhà l i không bán đ c đư làm

Giai đo n 2004-2007 là th i k c nh tranh kh c li t nh t gi a các t ch c cho

vay th ch p, áp l c này đư t o ra các kho n vay x u nh t v i đ r i ro cao h n r t

nhi u Ch tính trong giai đo n 2004-2006 cho vay th ch p d i chu n chi m kho ng

21% t ng các kho n vay th ch p t ng 9% so v i giai đo n 1996-2004 N m 2006 c ng

là n m t ng các kho n vay th ch p d i chu n lên đ n 600 t USD, b ng 1/5 th

tr ng mua nhà c a M (xem bi u đ 1.2)

Bi uăđ 1.2:ăT ngătr ngăchoăvayăd i chu n t i M 1994-2006

Ngu n: C c d tr liên bang M (FED)

Ngoài ra, các kho n tín d ng x u này còn đ c CKH đem vào TTCK đ giao

d ch, nhi u N T đư mua chúng trong đó có c N T n c ngoài Chính vì v y khi bong

bóng B S t i M n ra, nó không nh ng làm thi t h i đ n h th ng tài chính và n n

kinh t n c này mà còn lan ra nhi u n c khác nh New zealand, c, Pháp, Úc,

Nh t,…

Các kho n vay không th thu h i, giá tr nh ng ngôi nhà dùng làm đ m b o s t

gi m làm cho ch ng khoán đ m b o b ng tài s n th ch p này gi m giá nghiêm tr ng,

đ c bi t là các gói trái phi u có m c đ r i ro cao Các t ch c tài chính r i vào khó

kh n, tài s n trên b ng cân đ i c a h x u đi, b đánh t t m c tín nhi m Hàng lo t

ng i đi vay không tr đ c n đư b xi t n , thanh lý tài s n Vì v y, đư có nhi u t

ch c, cá nhân lâm vào tình tr ng v n và tuyên b phá s n (xem bi u đ 1.3) Cu c

kh ng ho ng b t đ u t i thành ph Cleverland (Ohio) v i kho ng 1/10 s nhà b thu h i

phát m i sau đó lan ra c n c M và th gi i K t qu là ngành xây d ng M tr c đây đóng góp 15% GDP, nay đư c t gi m m t n a, 1-2 tri u công vi c m t, hàng lo t

t ch c tài chính, th m chí c nh ng t tài chính r t l n và ho t đ ng lâu đ i nh Bear

Stearns (l 2 t USD), Lehman Brothers (l 1,5 t USD), Countrywide Financial và

IndyMac c ng r i vào tình tr ng v n và b phá s n Hàng lo t các t p đoàn khác n m

nh ng trái phi u r i ro đư ph i ghi nh n các kho n t n th t lên đ n hàng tr m t USD

và đ c Chính ph qu c h u hóa trong đó có Fannie Mae, Freddie Mac, Washington

Mutual, Citigroup, AIG và Wachovia Bên c nh các ngân hàng t i M nh Citi Group

(l 21 t USD), Merrill Lynch (l 25 t USD), các ngân hàng n c ngoài c ng không tránh đ c kho n l kh ng l đi n hình là ngân hàng Th y S UBS (l 18 t USD),

ngân hàng c a c IKB Deutsche Industriebank (l 2,5 t Euro), Cu c kh ng ho ng

này đ c xem là cu c kh ng ho ng tài chính t i t nh t k t cu c i suy thoái n m

1930

Bi uăđ 1.3: Tình hình phá s n t i M giaiăđo n 2007-2008

Ngu n: http://vi.wikipedia.org

Tr c tình hình này, C c d tr liên bang M (FED) đ i phó v i kh ng ho ng

b ng cách đư ngay l p t c b m v n cho th tr ng, h lãi su t liên ngân hàng t 5,25%

xu ng 0,25% giai đo n 9/2007- 12/2008, đ ng th i cam k t s n sàng đáp ng v n n u

th tr ng c n N m 2007 ng i cho vay b t đ u th t c xi t nhà đ i v i g n 1,3 tri u

tài s n, t ng 79% so v i n m 2006, s l ng này t ng lên 2,3 tri u trong n m 2008,

t ng 81% so v i n m 2007 n n m 2009, ng i cho vay đư si t n đ c 14,4% trong

t ng các th ch p t i M

Mô hình CKH c a Patrick Wood

c th quy trình CKH t i M , chúng ta s tham kh o mô hình c a Patrick Wood

Mô hình này đư và đang đ c áp d ng đ c xem là hi u qu t i M N m 1975,

Patrick Wood thành l p công ty The August Coporation v i vai trò t v n đ u t cho

y ban Ch ng khoán và h i đoái N m 1978, Patrick Wood tham gia làm thành viên

c a y ban giám sát ba bên (Trilateral Commission) ây là m t t ch c phi chính

ph , phi đ ng phái thúc đ y s phát tri n ch t ch h n gi a B c M , Châu Âu và Châu

Á Patrick Wood đư có r t nhi u bài vi t bình lu n v tình hình ch ng khoán t i M

N i b t trong s đó có bài vi t “Global bankers seek to raid taxpayers over subrime

fiasco (các ngân hàng toàn c u t n công vào ng i n p thu sau th t b i d i chu n)”

đ ng trên di n đàn The August Forecast & Review c a công ty The August

Coporation Bài vi t lên án th c tr ng cho vay d i chu n t tham lam c a các ngân hàng và đ a ra mô hình CKH t i M nh sau:

Hình 1.1 : Mô hình ch ng khoán hóa c a Patrick Wood

Ngu n: Patrick Wood(2007), Global bankers seek to raid taxpayers over subrime fiasco

B c 1: Ng i vay th ch p tài s n cho ng i cho vay và đ c vay ti n Ng i

môi gi i cho vay có th h tr trong giao d ch này

B c 2: Ng i cho vay ti n hành bán các kho n vay cho các SPV và hàng tháng

ng i vay tr v n và lãi cho trung gian thanh toán

B c 3: SPV s t p h p các kho n vay mua đ c, phân lo i và phát hành ch ng khoán bán cho N T Nh m đ m b o cho quá trình phát hành thành công c ng nh b o

v l i ích các N T thì ng i b o lưnh phát hành, c quan x p h ng tín nhi m, ng i

cung c p t ng c ng tín nhi m s tham gia vào b c này

B c 4: Ng i làm trung gian thanh toán và ng i đ c y quy n qu n lỦ B S

đ c thuê qu n lý n quá h n và qu n lỦ B S theo các đi u kho n trong h p đ ng

Trung gian thanh toán sau khi thu ti n v n và lãi hàng tháng t ng i đi vay s chuy n

tr cho SPV

u đi m c a mô hình này là ng i cho vay không còn tr c ti p theo dõi các

kho n vay mà công ty trung gian thanh toán s làm đi u này Cùng v i s tham gia c a

ng i y quy n qu n lý các tài s n th ch p nghi p v s đ c th c hi n chuyên

nghi p h n

1.3.1.2 T i Nh t B n

Quá trình phát tri n CKH B Săt i Nh t B n

Vào nh ng n m 1930, pháp l nh v ch ng khoán có đ m b o b ng tài s n th ch p

l n đ u tiên đ c ban hành t i Nh t (Teito Shoukenshou, lu t s 15 n m 1931) đư giúp

các s n ph m CKH đ c s d ng d i nhi u hình th c khác nhau Tuy nhiên, th

tr ng CKH t i Nh t l i không có b c ti n nào đáng k nh ng n m ti p theo sau đó, mưi đ n tháng 06/1993 ban hành lu t MITI hay còn g i là lu t đi u ch nh các trái

quy n đ c bi t có liên quan đ n kinh doanh th ng m i m c đích t o đi u ki n cho

vi c CKH m t s tài s n c a các t ch c đ tiêu chu n đư giúp thúc đ y s ra đ i CKH

t i Nh t B n Các s n ph m đ c CKH r t đa d ng nh các kho n ph i thu t h p

đ ng thuê mua, t th tín d ng, t h p đ ng bán tr góp, t h p đ ng cho vay mua ô tô

tr góp

N m 1994 công ty J.CARD và công ty tín thác nh thu JLC đư phát hành các

trái phi u th ch p b ng tài s n th c s đ u tiên nh ng vì môi tr ng kinh t không

thu n l i cùng v i vi c t n t i các kho n cho vay giá r c a ngân hàng làm cho CKH khó thay th các ngu n tài tr truy n th ng và thi u h p d n, khó phát tri n nên vi c b

b nghi p v này kh i ngân hàng là t t y u B lu t ban hành n m 1996 đư coi các trái

phi u th ch p b ng tài s n và th ng phi u là ch ng khoán và đ c phát hành trên th

tr ng trong n c, c ch lãi su t c a CKH c ng đ c c i ti n Tháng 3 n m 1997 các

c quan qu n lỦ đư đ a ra 12 bi n pháp h u hi u t o đi u ki n cho th tr ng CKH

phát tri n trong đó có tháo g nh ng khó kh n v thu nh mi n m t s lo i thu DN,

m t s gi y phép mua tài s n và gi y phép đ ng kỦ, công nh n các ch ng ch tín thác là

ch ng khoán, gi m yêu c u v n cho các công ty SPV và các th t c hành chính khác

t o đi u ki n cho TTCK Nh t phát tri n m nh m sau này

Mô hình CKH t i Nh t B n

Hình 1.2: Mô hình ch ng khoán hóa t i Nh t B n

Ngu n: ARES(2009), Real Estate securitization Handbook 2008-2009

B c 1: Ng i s h u ban đ u ch n ng i s p x p th ng là các ngân hàng đ u

t đ thành l p các t ch c tài chính chuyên bi t (SPV)

B c 2: SPV nh n các tài s n th ch p là B S (tài s n trên đ t) t ng i s h u ban đ u.Vi c chuy n giao này bao g m toàn b quy n và ngh a v đ i v i tài s n

B c 3: Ng i s p x p s ti n hành ch đ nh các thành ph n tham gia vào

nghi p v giao d ch này đ a ra các s n ph m khác nhau nh m đa d ng hóa và phù

h p v i nhu c u c a N T, ng i s p x p, các chuyên gia, t ch c phát hành, đ n v

x p h ng, đ n v b o hi m s cùng nhau h p tác thi t k

B c 4: Các ch ng khoán đ c đ m b o b ng tài s n s đ c bán ra cho các

N T qua t ch c phát hành

B c 5: Khi đ n ngày đáo h n, các nhà cung c p d ch v , đ n v qu n lý tài s n,

ngân hàng y thác ch u trách nhi m qu n lý tài s n và dòng ti n phát sinh t tài s n ti n hành chi tr v n và lưi cho N T nh cam k t ban đ u

Trong su t quá trình th c hi n nghi p v này, ng i s p x p s th ng xuyên

ki m tra, giám sát các báo cáo nh m đ m b o l i ích cho N T

1.3.2 Bài h c kinh nghi m rút ra khi ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p

b tăđ ng s n t i Vi t Nam

T kinh nghi m c a b n qu c gia trên, có th th y k thu t CKH các kho n vay

th ch p B S mu n hình thành và phát tri n c n có s h tr , khuy n khích c a Chính

ph Các chính sách v mô liên quan ho t đ ng tín d ng và s đi u ch nh thích h p

trong ho t đ ng th tr ng v n, có s chu n b k l ng t đi u ki n th tr ng, qu n

lý r i ro đ n h th ng pháp lý Do đó, có nh ng bài h c sau đ c rút ra:

Th nh t, ch t l ng tín d ng b t đ ng s n đem th ch p c n đ c đ m b o

M t trong nh ng nguyên nhân gây nên kh ng ho ng tài chính M là c p tín d ng tràn lan, cho c ng i không có kh n ng tài chính, ng i dân có xu h ng mua nhà đ u t

làm sai l ch m c đích ban đ u Vì v y c n giám sát ch t ch các kho n tín d ng đ đ m

b o th c hi n đúng theo m c đích đư đ ra Các TCTD c n tuân th ch t ch các

nguyên t c và đi u ki n tín d ng, tránh gây t ng tr ng tín d ng quá m c, chú tr ng

đ n vi c đánh giá kh n ng tr n c a khách hàng và ph ng án kinh doanh đ đ t hi u

qu Quá trình th m đ nh t t s giúp t o ra m t kho n tín d ng ch t l ng do đó các t

ch c này c n luôn xây d ng ý th c trách nhi m cho nhân viên, ti n hành đào t o nh m nâng cao trình đ chuyên môn, n ng l c th m đ nh c a h

Th hai, c n xây d ng h th ng v n b n pháp lu t riêng cho CKH CKH các

kho n th ch p B S n u đ c áp d ng đúng nguyên t c và đi u ki n tín d ng s giúp

chu n hóa các tài s n th ch p, góp ph n c i thi n thanh kho n và kh n ng đ nh giá

Thông qua CKH, r i ro đ c đánh giá t t h n là qua th m đ nh c a c quan có th m

quy n và c đông các t ch c tài chính này Th nh ng, CKH c ng có tính hai m t, n u không đ c qu n lý ch t ch thì r i ro đ v có th x y ra, b ng ch ng là t cu c

kh ng ho ng tài chính M do bong bóng nhà đ t gây ra ây là bài h c kinh nghi m

cho Vi t Nam khi áp d ng k thu t này

H th ng pháp lu t c a M v th tr ng tài chính đư r t đ y đ , k thu t CKH

c ng đư đ c quy đ nh ch t ch tuy nhiên khi bùng n cho vay d i chu n B S nh ng

h n ch c a công c này xu t hi n, n x u gia t ng làm m t kh n ng thanh toán c a các đ nh ch tài chính, r i ro lan t a kh p n i nh h ng đ n toàn b h th ng tài chính

và n n kinh t M CKH liên quan đ n nhi u l nh v c khác nhau vì v y theo kinh

nghi m c a M cùng các n c đi tr c Vi t Nam nên ban hành lu t riêng v CKH

nh m t o ra m t khung pháp lý th ng nh t cho các giao d ch CKH H th ng lu t này

có th đ c ban hành t ng đ i đ c l p v i các ngành lu t khác nh m h n ch th i

gian s a đ i các v n b n pháp lu t Các t ch c liên quan trong quá trình CKH ph i

đ c xác đ nh rõ ràng v quy n, ngh a v , cách th c chuy n nh ng tài s n tài chính

đ h hoàn thành đ c vai trò c a mình

Th ba, c n c i cách th tr ng tài chính cho phù h p K thu t CKH giúp khai

thông lu ng v n, góp ph n phát tri n đ i v i th tr ng tài chính, tác đ ng tr c ti p đ n

th tr ng B S và TTCK đ ng th i giúp phân tán r i ro Vì nó tác đ ng đ n nh ng th

tr ng quan tr ng c a n n kinh t nên c n ph i xem xét k trên c s phát tri n c a th

tr ng tài chính và n n kinh t đ có b c đi thích h p Chính vì v y bên c nh quá

trình nghiên c u c ch , chính sách cho ho t đ ng CKH các kho n vay th ch p B S

thì c n th c hi n c i cách th tr ng tài chính theo h ng m , chuy n d ch t h th ng

tài chính trung gian sang h th ng tài chính d a trên th tr ng, t h th ng tài chính

chú tr ng n đ nh sang h th ng tài chính n ng đ ng v i nhi u s n ph m tài chính

Th t , k thu t CKH mu n hình thành và phát tri n c n có s h tr và khuy n

khích c a Chính ph S h tr này đ c th hi n thông qua vi c cho phép thành l p

các t ch c tài chính chuyên bi t (SPV) T ch c này đ c thành l p ch v i m c đích

phát hành ch ng khoán, giúp t o l p môi tr ng cho vi c th c hi n CKH các kho n th

ch p B S Cho phép thành l p các t ch c h tr các SPV hoàn thành m c đích c a

mình nh công ty nh công ty đ nh m c tín nhi m, công ty t v n, công ty b o lãnh phát hành, … có các chính sách khuy n khích N T tham gia mua ch ng khoán nh u đưi thu , ban hành v n b n pháp lu t h ng d n chi ti t vi c th c hi n, ph bi n ki n

th c đ n N T

Các v n đ c b n v k thu t ch ng khoán hóa đư đ c ch ng 1 c a đ tài

ph n nh và nêu b t nh ng l i ích đ i v i t ng ch th tham gia vào quá trình CKH

c ng nh nh ng r i ro tác đ ng c a k thu t tài chính này Cùng v i vi c đi vào nghiên

c u quá trình hình thành, phát tri n, nh ng thành công và c nh ng th t b i khi th c

hi n ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b t đ ng s n c a các n c trên th gi i

bao g m các n c đi đ u trong l nh v c CKH và c các n c có đi u ki n kinh t g n

t ng đ ng v i Vi t Nam đ rút ra bài h c kinh nghi m giúp Vi t Nam xem xét áp

d ng trong th c t ây là m t n i dung quan tr ng, làm c s n n t ng lý lu n đ gi i

quy t các v n đ đ t ra các ch ng sau nh m đ t đ c m c tiêu mà đ tài đ t ra và

k v ng

2.1.1 T ng quan ho tăđ ng th tr ng b tăđ ng s n t i Vi t Nam

Th tr ng B S là th tr ng quan tr ng g n li n v i s phát tri n c a n n kinh

t m t qu c gia và nó có tính chu k L ng tài s n g n v i th tr ng này vô cùng l n

c v quy mô, tính ch t và giá tr , vì v y t tr ng c a nó trong t ng tài s n c a c i xã

h i tuy có khác nhau gi a các qu c gia nh ng đ u quanh 40%, các ho t đ ng liên quan

đ n B S luôn chi m t i 30% t ng ho t đ ng c a n n kinh t

Ngành B S luôn đòi h i v n đ u t l n, vay n cao, chi phí nguyên li u đ u

vào bi n đ ng nh giá s t, thép, xi m ng… do đó nó hàm ch a nhi u r i ro Khi kh ng

ho ng kinh t x y ra làm cho th tr ng đóng b ng, s t gi m c v quy mô và l i nhu n

nh h ng tr c ti p đ n các ch đ u t và n n kinh t Tuy nhiên ngu n l i nhu n cao

ki m đ c đư thu hút đ c nhi u v n đ u t vào th tr ng này bao g m c v n đ u t

n c ngoài T i Vi t Nam, c c u các phân khúc B S còn nhi u chênh l ch S t p

trung quá m c vào phân khúc c n h và khu ngh d ng cao c p đư làm thi u h t nhà

có giá phù h p v i kh n ng c a đa s ng i dân có thu nh p th p và trung bình Trong khi đó h u h t dòng ti n vào B S là dòng ti n đ u c , liên l c bi n đ i đư làm cho th

tr ng ngày càng đi xa v i nhu c u th c là m t trong nh ng nguyên nhân gây ra kh ng

ho ng

Th tr ng B S Vi t Nam c ng đư tr i qua nhi u giai đo n th ng tr m (xem

ph l c 1) nh ng tính minh b ch v n còn r t th p, hi n t ng đ u c v n còn, cung các

phân khúc th tr ng ch a h p lý Th tr ng B S luôn trong tình tr ng thi u v n,

ngu n v n ch y u đ n t các TCTD, ch a t n d ng đ c ngu n ti n nhàn r i trong