K T LU NăCH NGă2
3.5KIN NGH MÔ HÌNH CH NG KHOÁN HÓA CÁC KH ON VAY
CH P B Tă NG S N VÀ KI N NGH V IăC ăQUANăCH CăN NG
3.5.1 Ki n ngh mô hình ch ng khoán hóa b tăđ ng s n t i Vi t Nam
Trên c s các mô hình CKH đư áp d ng thành công t i M và Nh t B n, tác gi l a ch n mô hình áp d ng t i Nh t B n làm đ xu t cho mô hình áp d ng t i Vi t
Nam trong giai đo n đ u th c hi n nghi p v CKH. B i vì Nh t B n đư có giai đo n tr i qua tình tr ng “bong bóng B S” v gây ra nh ng t n th t l n cho gi i đ u t và h
th ng ngân hàng. Nh ng kho n cho vay B S đư tr thành n x u kh ng l mà b n thân ngân hàng không th gi i quy t đ c. Trong b i c nh đó, Nh t B n đư th c hi n nghi p v CKH nh m giúp h n ch nh ng t n th t và gi i quy t nh ng khó kh n, h i ph c d n th tr ng B S, lành m nh th tr ng tài chính. So v i Nh t B n, tình tr ng th tr ng B S và h th ng NHTM Vi t Nam ch a tr m tr ng b ng nh ng l i có nhi u
nét t ng đ ng. Chính vì v y, vi c áp d ng mô hình CKH đư thành công t i Nh t B n vào Vi t Nam là r t h p lý. Tuy nhiên, CKH t i Vi t Nam v n còn khá m i m vì v y mô hình quá ph c t p nh c a Nh t B n s làm cho nghi p v này tr nên khó kh n,
chính vì v y tác gi l c b t nh ng nghi p v ph c t p và đ a thêm s góp m t t ch c h tr thanh kho n và t ch c đ nh m c tín nhi m giúp cho nghi p v CKH thành công và hi u qu h n. Tác gi đ xu t mô hình CKH các kho n vay th ch p B S áp
d ng t i Vi t Nam trong giai đo n đ u nh sau:
Hình 3.1: Mô hình ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b t đ ng s n t i Vi t Nam
Trong mô hình trên, ng i cho vay không th c hi n công vi c thu n và qu n lý tài s n. Do quy n, l i ích và trách nhi m đư chuy n giao h t cho SPV nên ng i cho vay s không còn m n mà v i hai vi c này. Ngoài ra, có m t t ch c qu n lý tài s n th c hi n công vi c thu n và qu n lý tài s n th ch p s chuyên hóa h n.
Có s tham gia c a t ch c h tr thanh kho n và t ch c đ nh m c tín nhi m vào trong mô hình CKH.
n gi n b t trình t v thuê B S do đi u ki n cho vay th ch p b t đ ng s n t i Vi t Nam không quá ph c t p v i nhi u bi n th trong ngành B S nh Nh t B n.
ây chính là nh ng s khác bi t so v i mô hình c a Nh t B n, giúp quá trình
CKH đ c th c hi n nhanh chóng, an toàn, hi u qu và minh b ch h n.
Quy trình th c hi n:
B c 1: Ng i cho vay thông qua các đ i lý c a mình cho khách hàng vay. Các
đ i lý này s ti p xúc, th m đ nh tín d ng theo h s chu n và trình cho ng i cho vay.
Sau khi đ c t ch c này phê duy t, h s ti n hành gi i ngân. ng th i, khách hàng
c ng s chuy n giao các tài s n th ch p là B S cho ng i cho vay.
B c 2: Các kho n tín d ng th ch p B S này đ c các ng i cho vay t p h p thành m t danh m c tín d ng r i đóng gói “bán” cho SPV thông qua h p đ ng bán tài
s n. Ng i cho vay có th là các ngân hàng, công ty tài chính, công ty b o hi m ho c công ty phi tài chính. Giao d ch này đ c bán d t đi m bao g m chuy n d ch quy n s h u, quy n l i và r i ro liên quan.
B c 3: Nh vào vi c toàn quy n s d ng dòng ti n trong t ng lai c a các tài s n đư mua, SPV s đ nh giá chi ti t tài s n l y đó làm c s đ đ m b o cho ch ng khoán n phát hành. Tùy vào tính đ ng nh t v lãi su t, th i h n thanh toán, đi u ki n
thanh toán,… SPV phân thành các lô ch ng khoán khác nhau.
Trong quá trình này có s tham gia c a các t ch c x p h ng tín nhi m, t ch c
đnh m c tín nhi m, các công ty lu t, k toán, thu và nhà b o hi m. T ch c x p h ng tín nhi m đánh giá qua khía c nh m c đ b o v N T v pháp lý, c c u giao dch đây là đi u b t bu c h u h t các qu c gia. Còn t ch c đnh m c tín nhi m đánh giá các ch ng khoán phát hành qua b n cáo b ch phân tích ch t l ng tài s n dùng làm đ m b o, các ngu n thu nh p có trong t ng lai, r i ro tín d ng đ giúp N T ra quy t đnh c a mình.
B c 4: Sau khi đư phân thành t ng lô ch ng khoán thích h p, t ch c b o lãnh phát hành s ti n hành bán các ch ng khoán này trong th tr ng và thu ti n t N T. N T bao g m c các qu h u trí, qu b o hi m nhân th , qu t ng h … Sau đó, t
ch c b o lãnh phát hành tr ti n mua ch ng khoán cho SPV. N u b o lãnh theo hình th c tr n gói, t ch c b o lãnh s mua toàn b ch ng khoán phát hành r i đem bán,
n u ch b o lãnh m t ph n, t ch c phát hành ch thanh toán cho SPV s ch ng khoán còn l i ch a bán đ c.
B c 5: Khi quá trình bán ch ng khoán đư hoàn t t, SPV l y s ti n thu đ c t bán ch ng khoán thanh toán ti n mua các gói tín d ng th ch p B S cho ng i cho
vay ban đ u.
B c 6: n th i h n thanh toán, ng i đi vay tr c g c và lãi cho ng i cho (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
vay ban đ u và t ch c này chuy n s ti n cho SPV thông qua t ch c qu n lý tài s n mà SPV y thác thu n .
B c 7: T ch c qu n lý tài s n s thanh toán g c và lưi cho N T theo cam k t
ban đ u. Vì các gói ch ng khoán đ c đ nh m c tín nhi m v i h s , lãi su t và đ r i
ro khác nhau nên khi thanh toán c ng c n c vào nh ng y u t này. i v i gói có h s tín d ng cao nh t thì thanh toán tr c, sau khi thanh toán xong cho gói này s đ n nh ng gói ti p theo. Gói cu i cùng là gói đ c bi t không đ c đnh m c tín nhi m nên
có đ r i ro cao nh t, khi danh m c tín d ng ho t đ ng hi u qu , gói này s h ng l i nhi u nh t và ng c l i. Trong tr ng h p ti n ch a thu h i k p t bên có ngh a v
thanh toán khi đ n h n thì SPV s đ c các t ch c h tr thanh kho n tr cho N T.
3.5.2 Ki n ngh v iăc ăquanăch căn ng
D i đây là m t s ki n ngh v i các c quan ch c n ng góp ph n t o ra môi
tr ng ban đ u t t cho vi c th c hi n CKH t i Vi t Nam
3.5.2.1 Ki n ngh v i Chính ph
Th nh t, t o đi u ki n hình thành th tr ng th ch p th c p. Vi c t ng tính
thanh kho n cho các kho n vay th ch p B S là m t trong nh ng y u t giúp cho quá trình CKH di n ra thu n l i. Tri n khai nghiên c u, ban hành các v n b n quy ph m pháp lu t v th tr ng th ch p th c p s t o đi u ki n cho các t ch c mua bán các kho n vay th ch p v i nhau. N m 2007 công c này đư đ c đ c p trong các v n b n phát tri n tài chính cho th tr ng B S nh ng v n ch a đ c nghiên c u tri n khai. Th tr ng th ch p là th tr ng quan tr ng đ chuy n t v n t nhB S sang v n đ ng cho ho t đ ng trong th tr ng tín d ng. Vì v y h th ng th ch p th c p c n đ c
đ a vào th c ti n nh t là trong đi u ki n ngu n v n c p cho B S hi n nay không đ và h th ng ngân hàng c ng đang n m gi nhi u tài s n d i d ng th ch p trong đó B S
chi m đa s . t o đi u ki n hình thành th tr ng th ch p th c p c n:
Rà soát l i t t c quy trình th t c liên quan đ n th ch p B S t giai đo n th ch p đ n giai đo n phát mưi B S, làm rõ đi u còn khúc m c, ch a rõ ràng.
Quy đ nh rõ quy n và ngh a v c a các bên tham gia vào th tr ng làm c s đ cho các t ch c, cá nhân tham gia hi u rõ và ho t đ ng theo chu n m c.
Hoàn thi n th tr ng th ch p s c p t o n n t ng cho th tr ng th ch p th c p phát tri n b n v ng.
Chính ph nên có thêm v n b n ch đnh mang tính lu t pháp thi hành, không đ
ch m tr trong các b c th c hi n th t c phát m i các tài s n th ch p nh đ a ra bi n pháp ch tài đ i v i hành vi chây c tình kéo th i gian th c hi n th t c chuy n quy n s h u, rút ng n th i gian đ nh giá tài s n và đ a qua t ch c bán đ u giá,…
Th hai, ti p t c hoàn thi n c ch x lý n x u trong đó u tiên các kho n n x u liên quan đ n B S. Trong m t công b c a Chính ph vào cu i n m 2012, m t t l l n có th lên đ n 70% n x u c a Vi t Nam đ c th ch p b ng B S. Do đó c n
u tiên gi i quy t n x u B Str c b i v i đi u ki n th tr ng B S hi n nay thì các kho n tín d ng này s có m c r i ro ngày càng cao c th là đang m t giá d n, khó thu h i h n. V n b n g n đây v x lý n x u n x u B S là Ngh quy t s 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 c a Chính Ph v m t s gi i pháp tháo g khó kh n cho s n xu t kinh doanh, h tr th tr ng, gi i quy t n x u. V n b n này đư đ a ra các gi i pháp b n thân TCTD c n th c hi n nh rà soát, đánh giá, phân lo i, th c tr ng n x u, s a
đ i b sung quy đnh an toàn tín d ng, trích l p d phòng, c c u l i n , bán n x u cho công ty qu n lý tài s n, mua bán n … ây là các gi i pháp v qu n lý giúp TCTD
đánh giá đ c tình hình n x u và tìm h ng gi i quy t. Vi c bán n cho công ty Qu n lý tài s n c a các TCTD Vi t Nam (VAMC) là m t b c ti n quan tr ng trong gi i quy t n x u giúp TCTD có ngu n v n c p cho các DN s n xu t kinh doanh, các kho n vay th ch p B S t t khác, t o c s cho vi c CKH các kho n vay th ch p
B Ssau này đ c đ m b o. Tuy nhiên m t s v n đ trong quy đnh c a VAMC c ng
c n đ c b sung đ giúp cho quá trình x lý n x u đ c t t h n c th là:
Xây d ng c ch cho TCTD mua l i n x u n u khách hàng tr n bình th ng sau khi TCTD đư bán kho n n đó cho VAMC.
Xây d ng c ch th tr ng đ đ u giá các kho n n . Ph i t o ra đ c c ch th
tr ng đ các kho n n có th đem ra đ u giá và gi i quy t nh ng v n phù h p v i quy
riêng, gi m t i nh ng th t c ph c t p, đ y nhanh ti n trình gi i ch p nh quy đ nh th i gian gi i ch p các kho n vay th ch p B S có gi y t đ y đ trong th i gian vài
tháng thay vì vài n m tr c đây. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Theo thông t s 20/2013/TT Ngân hàng nhà n c tái c p v n trên c s trái phi u đ c bi t nh m h tr ngu n v n ho t đ ng c a TCTD trong quá trình x lý n x u theo Ngh đnh s 53/2013/N -CP v i lãi su t do Th t ng Chính ph quy t đ nh trong t ng th i k . Lãi su t tái c p v n trong tr ng h p này nên u đưi h n so v i lãi su t tái c p v n thông th ng.
C n có ch tài c th đ i v i các kho n n x u c a TCTD nh quy đ nh v th i h n b t bu c ph i x lý các kho n n x u b i hi n nay có nh ng kho n n x u dù TCTD theo đu i nhi u n m nh ng v n không bán cho VAMC.
Xây d ng c s pháp lỦ đ t o đi u ki n cho các N T n c ngoài, các ngu n v n n c ngoài tham gia.
3.5.2.2Ki n ngh v i B xây d ng
Th nh t, ti p t c nghiên c u và đ a vào áp d ng ch s giá B S. Vi c có m t ch s v th tr ng B S giúp t ng tính minh b ch, giúp c quan qu n lý, DN có th theo dõi chuy n bi n c a th tr ng. ây c ng là c s cho N T có cái nhìn t ng quát v th tr ng hi n t i và đ a ra các quy t đ nh đ u t c a mình. đ m b o cho s phát tri n c a th tr ng B S nói chung và nghi p v CKH nói riêng đ c phát tri n b n v ng thì tính minh b ch luôn là đi u ki n thi t y u. Chính vì v y vi c đ a ra đ c ch s giá B S vô cùng c n thi t.
Tuy nhiên, theo S Xây d ng TPHCM, đư hai n m tri n khai d án nh ng v n
ch a th cho ra b ch s này vì thi u h th ng c s d li u, c quan nhà n c ch a
th ng kê đ c các d án nhà , di n tích v n phòng cho thuê, trung tâm th ng
m i…đang có trên th tr ng ho c s hoàn thành trong t ng lai. S bi n đ ng v giao d ch và giá c c a các lo i hình B S này c ng không đ c th ng kê hay xác đ nh chính xác. Có th th y nh ng y u t chính c u thành nên b ch s này hi n v n đang
đâyđư không còn tác d ng, c n có quy đnh v pháp lý, ch tài, ngh a v bu c các ch
đ u t và sàn giao dch cung c p nh ng thông tin trên cho B xây d ng, c th :
Bu c ch đ u t công khai các d án nhà , di n tích v n phòng cho thuê, trung tâm th ng m i…đang có trên th tr ng ho c s hoàn thành trong t ng lai đ làm c
s d li u th ng kê.
Các sàn giao d ch có trách nhi m cung c p các giao d ch B S, giá giao d ch hàng tháng.
i v i hành vi c tình che gi u, khai sai, cung c p s li u gi làm sai l ch ch s c n có nh ng ch tài nghiêm kh c đ r n đe nh ph t ti n, công b trên thông tin đ i
chúng …
Ngoài ra thì vi c thu th p trên các d li u t i các v n phòng công ch ng và kh o sát th tr ng c ng s giúp cung c p thêm d li u cho B xây d ng.