K T LU NăCH NGă2
3.5.2.1 Kin ngh vi Chính ph
Th nh t, t o đi u ki n hình thành th tr ng th ch p th c p. Vi c t ng tính
thanh kho n cho các kho n vay th ch p B S là m t trong nh ng y u t giúp cho quá trình CKH di n ra thu n l i. Tri n khai nghiên c u, ban hành các v n b n quy ph m pháp lu t v th tr ng th ch p th c p s t o đi u ki n cho các t ch c mua bán các kho n vay th ch p v i nhau. N m 2007 công c này đư đ c đ c p trong các v n b n phát tri n tài chính cho th tr ng B S nh ng v n ch a đ c nghiên c u tri n khai. Th tr ng th ch p là th tr ng quan tr ng đ chuy n t v n t nhB S sang v n đ ng cho ho t đ ng trong th tr ng tín d ng. Vì v y h th ng th ch p th c p c n đ c
đ a vào th c ti n nh t là trong đi u ki n ngu n v n c p cho B S hi n nay không đ và h th ng ngân hàng c ng đang n m gi nhi u tài s n d i d ng th ch p trong đó B S
chi m đa s . t o đi u ki n hình thành th tr ng th ch p th c p c n:
Rà soát l i t t c quy trình th t c liên quan đ n th ch p B S t giai đo n th ch p đ n giai đo n phát mưi B S, làm rõ đi u còn khúc m c, ch a rõ ràng.
Quy đ nh rõ quy n và ngh a v c a các bên tham gia vào th tr ng làm c s đ cho các t ch c, cá nhân tham gia hi u rõ và ho t đ ng theo chu n m c.
Hoàn thi n th tr ng th ch p s c p t o n n t ng cho th tr ng th ch p th c p phát tri n b n v ng.
Chính ph nên có thêm v n b n ch đnh mang tính lu t pháp thi hành, không đ
ch m tr trong các b c th c hi n th t c phát m i các tài s n th ch p nh đ a ra bi n pháp ch tài đ i v i hành vi chây c tình kéo th i gian th c hi n th t c chuy n quy n s h u, rút ng n th i gian đ nh giá tài s n và đ a qua t ch c bán đ u giá,…
Th hai, ti p t c hoàn thi n c ch x lý n x u trong đó u tiên các kho n n x u liên quan đ n B S. Trong m t công b c a Chính ph vào cu i n m 2012, m t t l l n có th lên đ n 70% n x u c a Vi t Nam đ c th ch p b ng B S. Do đó c n
u tiên gi i quy t n x u B Str c b i v i đi u ki n th tr ng B S hi n nay thì các kho n tín d ng này s có m c r i ro ngày càng cao c th là đang m t giá d n, khó thu h i h n. V n b n g n đây v x lý n x u n x u B S là Ngh quy t s 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 c a Chính Ph v m t s gi i pháp tháo g khó kh n cho s n xu t kinh doanh, h tr th tr ng, gi i quy t n x u. V n b n này đư đ a ra các gi i pháp b n thân TCTD c n th c hi n nh rà soát, đánh giá, phân lo i, th c tr ng n x u, s a
đ i b sung quy đnh an toàn tín d ng, trích l p d phòng, c c u l i n , bán n x u cho công ty qu n lý tài s n, mua bán n … ây là các gi i pháp v qu n lý giúp TCTD
đánh giá đ c tình hình n x u và tìm h ng gi i quy t. Vi c bán n cho công ty Qu n lý tài s n c a các TCTD Vi t Nam (VAMC) là m t b c ti n quan tr ng trong gi i quy t n x u giúp TCTD có ngu n v n c p cho các DN s n xu t kinh doanh, các kho n vay th ch p B S t t khác, t o c s cho vi c CKH các kho n vay th ch p
B Ssau này đ c đ m b o. Tuy nhiên m t s v n đ trong quy đnh c a VAMC c ng
c n đ c b sung đ giúp cho quá trình x lý n x u đ c t t h n c th là:
Xây d ng c ch cho TCTD mua l i n x u n u khách hàng tr n bình th ng sau khi TCTD đư bán kho n n đó cho VAMC.
Xây d ng c ch th tr ng đ đ u giá các kho n n . Ph i t o ra đ c c ch th
tr ng đ các kho n n có th đem ra đ u giá và gi i quy t nh ng v n phù h p v i quy
riêng, gi m t i nh ng th t c ph c t p, đ y nhanh ti n trình gi i ch p nh quy đ nh th i gian gi i ch p các kho n vay th ch p B S có gi y t đ y đ trong th i gian vài
tháng thay vì vài n m tr c đây.
Theo thông t s 20/2013/TT Ngân hàng nhà n c tái c p v n trên c s trái phi u đ c bi t nh m h tr ngu n v n ho t đ ng c a TCTD trong quá trình x lý n x u theo Ngh đnh s 53/2013/N -CP v i lãi su t do Th t ng Chính ph quy t đ nh trong t ng th i k . Lãi su t tái c p v n trong tr ng h p này nên u đưi h n so v i lãi su t tái c p v n thông th ng.
C n có ch tài c th đ i v i các kho n n x u c a TCTD nh quy đ nh v th i h n b t bu c ph i x lý các kho n n x u b i hi n nay có nh ng kho n n x u dù TCTD theo đu i nhi u n m nh ng v n không bán cho VAMC.
Xây d ng c s pháp lỦ đ t o đi u ki n cho các N T n c ngoài, các ngu n v n n c ngoài tham gia.
3.5.2.2Ki n ngh v i B xây d ng
Th nh t, ti p t c nghiên c u và đ a vào áp d ng ch s giá B S. Vi c có m t ch s v th tr ng B S giúp t ng tính minh b ch, giúp c quan qu n lý, DN có th theo dõi chuy n bi n c a th tr ng. ây c ng là c s cho N T có cái nhìn t ng quát v th tr ng hi n t i và đ a ra các quy t đ nh đ u t c a mình. đ m b o cho s phát tri n c a th tr ng B S nói chung và nghi p v CKH nói riêng đ c phát tri n b n v ng thì tính minh b ch luôn là đi u ki n thi t y u. Chính vì v y vi c đ a ra đ c ch s giá B S vô cùng c n thi t.
Tuy nhiên, theo S Xây d ng TPHCM, đư hai n m tri n khai d án nh ng v n
ch a th cho ra b ch s này vì thi u h th ng c s d li u, c quan nhà n c ch a
th ng kê đ c các d án nhà , di n tích v n phòng cho thuê, trung tâm th ng
m i…đang có trên th tr ng ho c s hoàn thành trong t ng lai. S bi n đ ng v giao d ch và giá c c a các lo i hình B S này c ng không đ c th ng kê hay xác đ nh chính xác. Có th th y nh ng y u t chính c u thành nên b ch s này hi n v n đang
đâyđư không còn tác d ng, c n có quy đnh v pháp lý, ch tài, ngh a v bu c các ch
đ u t và sàn giao dch cung c p nh ng thông tin trên cho B xây d ng, c th :
Bu c ch đ u t công khai các d án nhà , di n tích v n phòng cho thuê, trung tâm th ng m i…đang có trên th tr ng ho c s hoàn thành trong t ng lai đ làm c
s d li u th ng kê.
Các sàn giao d ch có trách nhi m cung c p các giao d ch B S, giá giao d ch hàng tháng.
i v i hành vi c tình che gi u, khai sai, cung c p s li u gi làm sai l ch ch s c n có nh ng ch tài nghiêm kh c đ r n đe nh ph t ti n, công b trên thông tin đ i
chúng …
Ngoài ra thì vi c thu th p trên các d li u t i các v n phòng công ch ng và kh o sát th tr ng c ng s giúp cung c p thêm d li u cho B xây d ng.
Th hai, đ xu t v c ch ho t đ ng giúp gi m giá B S. Hi n nay theo Ngh
đnh 69/2009 c a Chính Ph ngày 13/08/2009 v Quy đnh b sung v quy ho ch s d ng đ t, giá đ t, thu h i đ t, b i th ng, h tr và tái đ nh c và Ngh đnh 120/2010 c a Chính Ph ngày 30/12/2010 v s a đ i, b sung m t s đi u c a Ngh đnh s
198/2004/N -CP ngày 03/12/2004, các DN v a ph i b i th ng gi i phóng m t b ng
cho ng i dân theo giá th tr ng, v a ph i n p ti n s d ng đ t cho Nhà n c nên g n
nh DN ph i mua đ t hai l n. ây là m t gánh n ng đ i v i các DN B S. Chính quy
đ nh này đư góp ph n không nh đ y giá B S Vi t Nam lên cao h n so v i các n c trong khu v c. Vi c giá B S b đ y lên quá cao s làm các tài s n th ch p t i các TCTD c ng b đnh giá cao vì v y s gây r i ro cho CKH khi đi vào ho t đ ng. Vì v y vi c B xây d ng nên có nh ng đ xu t gi m gánh n ng cho các DN B S c ng nh
giúp làm gi m giá thành B S nh vi c DN khai báo các chi phí có ch ng t ch ng minh và nhà n c s d a trên s th m đnh, đánh giá ti n hành kh u tr đ y đ các kho n chi phí mà DN đư b ra khi b i th ng gi i phóng m t b ng.
3.5.2.3Ki n ngh v i Hi p h i b tăđ ng s n
Hi p h i B S ti p t c h tr B xây d ng nghiên c u ch s giá B S. Hi p h i
B S tích c c ph i h p v i b xây d ng trong vi c xây d ng b ch s B S thông qua m ng l i h i viên r ng kh p c a mình nh :
Tuyên truy n nh ng l i ích c a vi c có m t ch s ph n ánh th c t th tr ng
B S s giúp cho th tr ng B S minh b ch. D li u này s làm c s đ ho ch đ nh các chính sách, chi n l c giúp th tr ng d n h i ph c và phát tri n b n v ng. Ngoài ra ch s này còn ph n ánh đ c xu h ng, s c mua, bi n đ ng... c a th tr ng t ng đ i chính xác vì th s r t h u ích đ i v i các DN B Sc ng nh N T.
H tr B xây d ng trong vi c kh o sát th tr ng thông qua h i viên c a t ch c mình.