Giải pháp chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại việt nam ,

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH  NGUYỄN THỊ LAN PHƢƠNG GIẢI PHÁP CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh - Năm 2014 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH  NGUYỄN THỊ LAN PHƢƠNG GIẢI PHÁP CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng Mã số: 60340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TIẾN SĨ TRẦN QUỐC TUẤN TP Hồ Chí Minh - Năm 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn “GIẢI PHÁP CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM” cơng trình nghiên cứu thân hướng dẫn Tiến sĩ Trần Quốc Tuấn TP.Hồ Chí Minh tháng 01 năm 2014 Tác giả Nguyễn Thị Lan Phương MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, HÌNH PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: NHỮNG LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHỨNG KHỐN HĨA VÀ CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHỐN HĨA 1.1.1 Lịch sử hình thành phát triển chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản 1.1.2 Khái niệm chứng khốn hóa 1.1.3 Các loại tài sản chứng khốn hóa 1.2 CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Khái niệm chứng khốn hóa bất động sản 1.2.2 Các loại bất động sản chứng khoán hóa 1.2.3 Các chủ thể tham gia vào q trình chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản 11 1.2.3.1 Tổ chức, cá nhân chấp vay: 11 1.2.3.2 Chủ tài sản ban đầu: 11 1.2.3.3 Tổ chức trung gian chuyên trách 11 1.2.3.4 Nhà đầu tư 12 1.2.4 Lợi ích chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản 12 1.2.4.1 Lợi ích kinh tế 12 1.2.4.2 Lợi ích thị trường chứng khoán 13 1.2.4.3 Lợi ích thị trường bất động sản 13 1.2.4.4 Lợi ích ngân hàng 13 1.2.4.5 Lợi ích chủ đầu tư dự án 14 1.2.4.6 Lợi ích nhà đầu tư 15 1.2.5 Rủi ro chứng khoán hóa khoản vay chấp bất động sản 15 1.2.5.1 Rủi ro lãi suất 15 1.2.5.2 Rủi ro kinh doanh quản lý 16 1.2.5.3 Rủi ro tín dụng 16 1.2.5.4 Rủi ro toán sớm 17 1.2.5.5 Rủi ro pháp luật 17 1.3 CHỨNG KHOÁN HOÁ Ở MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM ĐƢỢC RÚT RA CHO VIỆT NAM 17 1.3.1 Chứng khoán hoá khoản vay chấp bất động sản số nước giới 17 1.3.1.1 Tại Mỹ 17 1.3.1.2 Tại Nhật Bản 23 1.3.2 Bài học kinh nghiệm rút chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản Việt Nam 25 KẾT LUẬN CHƢƠNG 27 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KHẢ NĂNG CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 28 2.1 THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 28 2.1.1 Tổng quan hoạt động thị trường bất động sản Việt Nam 28 2.1.2 Thực trạng tín dụng bất động sản Việt Nam năm gần 29 2.1.2.1 Tín dụng bất động sản qua vay ngân hàng 29 2.1.2.2 Tín dụng bất động sản qua huy động vốn từ nhà đầu tư 31 2.1.2.3 Tín dụng bất động sản qua phát hành trái phiếu công trình 32 2.1.2.4 Tín dụng bất động sản huy động qua việc liên doanh, liên kết với doanh nghiệp nước 33 2.2 SỰ CẦN THIẾT CỦA CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 34 2.2.1 Đây kênh huy động vốn hiệu cho thị trường BĐS 35 2.2.2 Nâng cao hiệu hoạt động ngân hàng thương mại 36 2.2.3 Đa dạng hóa chủng loại hàng hoá cho thị trường chứng khoán 36 2.2.4 Quản lý rủi ro tốt 37 2.2.5 Sử dụng hiệu nguồn lực xã hội 37 2.2.6 Giúp thị trường tài phát triển với thơng tin minh bạch 37 2.3 ĐÁNH GIÁ KHẢ NĂNG CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 38 2.3.1 Những thuận lợi chứng khoán hóa khoản vay chấp bất động sản Việt Nam 39 2.3.1.1 Thị trường TTCK, thị trường trái phiếu tiềm 39 2.3.1.2 Nhu cầu nhà cao 41 2.3.1.3 Có kinh nghiệm rút từ nước trước 41 2.3.1.4 Nhu cầu hội nhập quốc tế 41 2.3.2 Những khó khăn chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản Việt Nam 42 2.3.2.1 Chưa có khung pháp lý chứng khốn hóa 42 2.3.2.2 Chưa có tổ chức trung gian chuyên trách để thực nghiệp vụ CKH 42 2.3.2.3 Thông tin chưa minh bạch 43 2.3.2.4 Rủi ro nợ chuẩn 43 2.3.2.5 Thị trường BĐS tồn nhiều bất cập 44 2.3.2.6 Cơ quan quản lý, kiểm sốt cịn yếu chun mơn 45 2.3.3 Kết khảo sát hiểu biết nhu cầu nhà đầu tư kỹ thuật chứng khốn hóa 46 KẾT LUẬN CHƢƠNG 48 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 49 3.1 ĐỊNH HƢỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2014 -2020 49 3.1.1 Định hướng phát triển thị trường BĐS đến năm 2020 Chính phủ 49 3.1.2 Định hướng hình thành phát triển chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản Việt Nam 51 3.2 ĐIỀU KIỆN ĐỂ ÁP DỤNG VÀ PHÁT TRIỂN CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 53 3.2.1 Điều kiện pháp lý 53 3.2.2 Điều kiện sách hỗ trợ 54 3.2.3 Điều kiện hình thành thị trường chấp thứ cấp 54 3.2.4 Điều kiện hiệu quản lý, giám sát thị trường 54 3.2.5 Điều kiện tách biệt khỏi phá sản bên liên quan 55 3.2.6 Điều kiện thành lập SPV, tổ chức định mức tín nhiệm, hệ thống xếp hạng tín nhiệm chế tăng cường tín nhiệm 56 3.2.7 Điều kiện minh bạch thông tin, cung cấp thông tin đầy đủ cho NĐT 57 3.2.8 Điều kiện công nghệ thông tin 58 3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP ỨNG DỤNG CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 58 3.3.1 Giải pháp tạo lập tảng sở hạ tầng cho hoạt động chứng khốn hóa mặt pháp lý 58 3.3.1.1 Xây dựng hành lang pháp lý tạo sở cho việc hình thành thị trường chấp thứ cấp 59 3.3.1.2 Bổ sung, hoàn thiện văn luật tài sản chấp 60 3.3.1.3 Quy định ngân hàng 61 3.3.1.4 Quy định công ty trung gian chứng khốn hóa SPV 62 3.3.1.5 Quy định tổ chức định mức tín nhiệm 62 3.3.2 Giải pháp kỹ thuật cho việc ứng dụng chứng khốn hóa 63 3.3.3 Giải pháp quản lý giúp cho việc ứng dụng chứng khốn hóa 63 3.3.3.1 Tăng cường giám sát hoạt động thị trường tài 63 3.3.3.2 Giám sát minh bạch hố thơng tin 65 3.3.3.3 Có chế phối hợp hiệu quan, ngành liên quan đến CKH việc thực giám sát 65 3.3.4 Các giải pháp hỗ trợ khác 66 3.3.4.1 Có hệ thống cơng nghệ thơng tin đại với liệu thoả mãn tiêu chí: đầy đủ, xác, kịp thời 66 3.3.4.2 Tạo lập nguồn nhân lực cho hoạt động CKH 67 3.4 KIẾN NGHỊ LỘ TRÌNH THỰC HIỆN CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 68 3.4.1 Giai đoạn chuẩn bị (Từ năm 2014 đến năm 2016) 68 3.4.2 Giai đoạn thử nghiệm (Từ năm 2016 đến năm 2017) 71 3.4.3 Giai đoạn thực (Năm 2018) 72 3.5 KIẾN NGHỊ MƠ HÌNH CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KIẾN NGHỊ VỚI CƠ QUAN CHỨC NĂNG 73 3.5.1 Kiến nghị mơ hình chứng khốn hóa bất động sản Việt Nam 73 3.5.2 Kiến nghị với quan chức 76 3.5.2.1 Kiến nghị với Chính phủ 76 3.5.2.2 Kiến nghị với Bộ xây dựng 78 3.5.2.3 Kiến nghị với Hiệp hội bất động sản 80 KẾT LUẬN 81 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT CÁC CHỮ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT BĐS Bất động sản CKH Chứng khốn hóa DN Doanh nghiệp NĐT Nhà đầu tư NHTM Ngân hàng thương mại TCTD Tổ chức tín dụng TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh TTCK Thị trường chứng khốn CÁC CHỮ VIẾT TẮT TIẾNG ANH Chứng khoán đảm bảo tài sản ABS Asset backed Securities ADB Asian Development Bank Ngân hàng phát triển Châu Á CBRE CB Richard Ellis Công ty CB Richard Ellis Việt Nam FDI Foreign Direct Investment Đầu tư trực tiếp nước FED Federal Reserve System Cục dự trữ liên bang Mỹ FHA Federal Housing Administration Cơ quan nhà Liên bang Federal Home Loan Mortgage Tập đoàn Thế chấp cho vay mua nhà liên Corporation bang FHLMC FNMA GNMA HKMC The Federal National Mortgage Association/ Fannie Mae Government National Mortgage Association / Ginnie Mae Hong Kong Mortgage Corporation tài Tổ chức Thế chấp Nhà nước Liên bang Tổ chức chấp quốc gia Tổng công ty chấp Hồng Kông ... hóa khoản vay chấp bất động sản (MBS) Chƣơng 2: Thực trạng thị trường bất động sản khả chứng khoán hoá khoản vay chấp bất động sản Việt Nam Chƣơng 3: Giải pháp chứng khốn hóa khoản vay chấp bất. .. TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KHẢ NĂNG CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 28 2.1 THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ... NĂNG CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 38 2.3.1 Những thuận lợi chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản Việt Nam 39 2.3.1.1 Thị trường TTCK,