Tiềm năng chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản ở Việt Nam

Tiềm năng chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản ở Việt Nam

Quá trình chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản của ngân hàng 7

CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN NỢ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI 8

Bài học cho Việt Nam 18

Tiềm năng chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản ở Việt Nam 19

Đối với các ngân hàng thương mại 25

Đối với các nhà đầu tư 26

MỞ ĐẦU

 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI

Thị trường chứng khoán Việt Nam đã hình thành và đi vào hoạt động từ những năm 2000 nhưng chất lượng hoạt động còn kém, lượng giao dịch còn ít Thị trường chứng khoán chỉ thực sự sôi động vào những năm 2006 – 2007 Có thể nói đây là giai đoạn mà người người, nhà nhà đều nói về chứng khoán: các cổ phiếu tăng giá với tốc độ chóng mặt, lượng giao dịch lớn, VN-Index đạt đỉnh cao nhất tại hơn 1100 điểm, hàng loạt các công ty chứng khoán được thành lập, trung tâm giao dịch chứng khoán Hà Nội (nay là sở giao dịch chứng khoán Hà Nội) cũng được thành lập giai đoạn này Tuy nhiên, sau đợt phát triển quá nóng đó, thị trường có sự đi xuống gần như thẳng đứng, liên tục tạo lập các đáy mới, VN-Index đạt thấp nhất khoảng dưới 250 điểm Gần đây VN-Index lại có xu hướng đi lên, liệu đây có phải là một sự hồi phục trở lại mang tính bền vững?

Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng vừa trải qua một đợt khủng hoảng lớn, khan hiếm VND, các cuộc chạy đua lãi xuất đẩy lãi suất tiền gửi và lãi suất cho vay lên cao chưa từng có Sau đó, với sự cố gắng của ngân hàng trung ương cũng như ngân hàng thương mại, lãi suất đã hạ và có vẻ bình ổn trở lại nhưng cho tới gần đây, dường như một đợt tăng lãi suất mới lại bắt đầu Thêm vào đó, các ngân hàng vẫn còn các khoản nợ đọng, đặc biệt là dư nợ cho vay bất động sản với tỷ lệ cao? Đâu là giải pháp thích hợp cho vấn đề này?

Giải pháp đó liệu có phải là chứng khoán hóa các khoản nợ, đặc biệt là chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản, một kỹ thuật đã được áp dụng từ khá lâu tại những nền kinh tế trên thế giới nhưng vẫn còn xa lạ ở Việt Nam?

Với tất cả những suy nghĩ đó, em đã chọn đề tài tiểu luận: “Tiềm năng chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản ở Việt Nam”

Do thời gian có hạn cũng như những hạn chế trong tầm hiểu biết, tiểu luận này chắc chắn sẽ không tránh khỏi những sai sót Kính mong thầy góp ý để em có thể rút kinh nghiệm Em xin chân thành cảm ơn!

 PHẠM VI ĐỀ TÀI

Nghiên cứu hoạt động chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản của một số nước trên thế giới từ những năm 90 đến nay Bên cạnh đó nghiên cứu thực trạng chứng khoán hoá ở Việt Nam giai đoạn hiện nay.

 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh, đối chiếu và phương pháp thông kê.

 MỤC ĐÍCH

 Trình bày một số tìm hiểu sơ lược về kỹ thuật chứng khoán hoá. Nghiên cứu hoạt động này ở một số nước trên thế giới, rút ra một số

bài học cho Việt Nam.

 Nghiên cứu thực trạng Việt Nam và khả năng áp dụng kỹ thuật này tại Việt Nam để phát triển kinh tế.

 Trình bày một số đề xuất. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU

Tiểu luận này nhằm mục đích trả lời các câu hỏi sau: Thế nào là chứng khoán hoá?

 Thế nào là chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản? Việc áp dụng chứng khoán hoá trên thế giới có những thành công

và thất bại như thế nào?  Nguyên nhân ra sao?

 Những bài học nào được rút ra?

 Tiềm năng của Việt Nam như thế nào?

 Việc áp dụng chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản ở Việt Nam có thích hợp trong tình hình hiện nay không?

 KẾT CẤU TIỂU LUẬN

I TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN NỢ THẾ CHẤP BÁT ĐỘNG SẢN

II CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN NỢ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI

III CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN NỢ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI

VI MỘT SỐ ĐỀ XUẤT

1.Chứng khoán hoá các khoản nợ

1.1 Khái niệm

Một cách đơn giản, chứng khoán hóa là quá trình tập hợp và tái cấu trúc các tài sản thiếu tính thanh khoản nhưng lại có thu nhập bằng tiền cao trong tương lai như các khoản phải thu, các khoản nợ và đưa chúng về dạng thức có thể chuyển nhượng được Những chứng khoán phát sinh từ nghiệp vụ này được phát hành đựa trên một tập hợp các tài sản tài chính hoặc các khoản phải thu và đảm bảo quyền hưởng lợi về tài sản và những quyền lợi khác cho nhà đầu tư chứng khoán.

Một cách cụ thể, theo Uỷ ban chứng khoán Mỹ: chứng khoán hoá là việc tạo ra các chứng khoán dựa trên các luồng tiền cố định hoặc mang tính chất tuần hoàn của một tập hợp tách biệt các khoản phải thu hoặc các tài sản tài chính Các chứng khoán này tuỳ theo cấu trúc, thời hạn của chúng sẽ được chuyển đổi thành tiền trong một khoảng thời gian xác định kèm theo những quyền hưởng lợi khác và quyền đối với những tài sản được sử dụng nhằm đảm bảo việc trả nợ hoặc phân phối định kỳ các khoản thu được cho người sở hữu chứng khoán Định nghĩa này đã nêu đầy đủ và cụ thể nhất về kỹ thuật chứng khoán hoá.

1.2 Mục đích

Mục đích của chứng khoán hoá là chuyển các tài sản có tính thanh khoản thấp thành tài sản có tính thanh khoản cao nhằm tách biệt rủi ro mất khả năng thanh toán của người chủ sở hữu tài sản trên các khoản phải thu ban đầu và rủi ro của chính các tài sản hoặc các khoản phải thu đó.

1.3 Phân loại

Chứng khoán hóa và việc ra đời các sản phẩm của quá trình này là một phát minh lớn về công cụ tài chính Thông thường, kỹ thuật này được thực hiện trên 2 nhóm tài sản chủ yếu, từ đó sinh ra hai loại sản phẩm chính:

• Các khoản vay được thế chấp bằng bất động sản sau khi

chứng khoán hoá sẽ trở thành các chứng khoán dựa trên thế chấp bất động sản (MBS - Mortgage backed

• Các tài sản tài chính không được thế chấp bằng bất động sản (ví dụ như các khoản phải thu từ thẻ tín dụng, khoản vay mua ô tô, vay để xây nhà, vay để tiêu dùng cho gia đình…),

sau khi chứng khoán hoá trở thành các chứng khoán tài sản tài chính (ABS - Asset backed secuirities)

Tiểu luận này sẽ tập trung nghiên cứu về chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản.

Để làm được điều đó, trước tiên hãy tìm hiểu “Thế nào là các khoản vay thế chấp bất động sản?” Điều này sẽ được trình bày trong mục tiếp theo của tiểu luận.

2.Các khoản vay thế chấp bất động sản

Thế chấp bất động sản theo hình thức này được hiểu là thế chấp để đảm bảo cho một khoản vay nhằm mục đích mua một bất động sản nào đó Giả sử, một cá nhân muốn mua nhà hay một bất động sản với mục đích thương mại nào đó có thể xin vay tiền của một tổ chức tài chính Tổ chức này sẽ đánh giá bất động sản liên quan và tình hình tài chính của người muốn vay tiền và sẽ quyết định có cho cá nhân

đó vay tiền hay không Nếu khoản vay được chấp nhận thì tài sản mà người vay tiền mua sẽ được đem thế chấp và người sở hữu tài sản phải thực hiện thanh toán một khoản nhất định mỗi tháng để trả cả gốc lẫn lãi khoản nợ liên quan cho đến khi hết thời hạn Đây là một giải pháp dùng tài sản hình thành từ vốn vay để thế chấp.

Thời hạn của một khoản vay thế chấp bất động sản có thể là từ 12 đến 40 năm Phương thức cho vay thế chấp thông thường là phương thức có lãi suất cố định và thời hạn 30 năm với tên “Vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định” Người sở hữu tài sản được đem thế chấp gọi là “người đi vay thế chấp bất động sản” và tổ chức tài chính liên quan được gọilà “người cho vay thế chấp bất động sản” Đối với các khoản vay này, mức thanh toán nợ hàng tháng là cố định Khoản thanh toán nợ hàng tháng của người đi vay phải được xác lập đảm bảo hai mục đích: một phần để trả lãi và một phần để trả gốc nợ Đối với những khoản vay thế chấp truyền thống, những khoản thanh toán hàng tháng trong những năm đầu tiên chủ yếu là để trả lãi Tỷ lệ thanh toán gốc nợ sẽ tăng dần cho đến khi khoản vay đến hạn Tại thời điểm khoản vay đến hạn thì khoản thanh toán hàng tháng hầu như là để trả phần tiền gốc.

Người ta thường dùng tỷ lệ lớn hơn trong khoản thanh toán hàng tháng để trả gốc nợ Nếu là một khoản vay thời hạn 30 năm thì khoản vay được khấu trừ dần trong vòng 30 năm Khoản thanh toán gốc nợ hàng tháng được gọi là thanh toán khấu trừ gốc nợ và số nợ gốc còn lại tại một thời điểm nhất định nào đó gọi là “dư nợ thế chấp”.

3.Quá trình chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản của ngân hàng

Quá trình chứng khoán hoá bắt đầu từ khi ngân hàng tạo các khoản tín dụng có thế chấp là bất động sản (hộp 1), (trình bày trong sơ đồ trang bên), thông qua phát hành chứng khoán hoá cho các nhà đầu tư (hộp 4) và kết thúc khi các khoản thu từ phát hành chứng khoán, sau khi đã khấu trừ các khoản phí phát hành, được chuyển đến ngân hàng tạo tín dụng thế chấp (hộp 5).

Sơ đồ: Tóm lược quá trình chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản

Kết quả là, ngân hàng đã chuyển được khoản tín dụng thế chấp dài hạn thành tiền mặt thông qua cơ chế chứng khoán hoá này.

II CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN NỢ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI

1.Thành công

Để có thể thấy rõ về mặt tích cực của quá trình này trong nền kinh tế chúng ta có thể tìm hiểu thông qua thực tế một số nước điển hình trên thế giới như:

Bảo hiểm tín dụng có thế chấp

1 Ngân hàng

Tạo tín dụng có thế chấp

2 Công ty tín thác

Hạch toán ngoại băng khoản tín

quỹ hưu trí)Bảo hiểm thanh

toán chứng khoán

5 Khoản thu từ

phát hành chứng khoán chuyển cho

ngân hàng.

Các ngân hàng cũng bị ảnh hưởng nặng nề bởi sự phá sản của các công ty, ví dụ như ngân hàng Korea First Bank đã phải tái cơ cấu để tồn tại Đối với khu vực ngân hàng thương mại, những ảnh hưởng tiêu cựu xuất hiện dưới một số hình thức: các khoản nợ khó đòi ngân hàng phải chịu tăng lên, việc huy động vốn từ nước ngoài với lãi suất cạnh tranh ngày càng khó khăn

Những yếu tố đó khiến nhiều ngân hàng phải tìm kiếm những hình thức huy động vốn thay thế khác, trong đó có việc chứng khoán hoá tài sản Trước đây, kỹ thuật này chưa được hệ thống pháp lý Hàn Quốc cho phép, tuy nhiên, Hàn Quốc gia nhập OECD năm 1996 với một loạt những cam kết cải cách khuôn khổ luật pháp và đề xuất chương trình tự do hoá khu vực tài chính, vì thế đầu năm 1997, kỹ thuật chứng khoán hoá bắt đầu được bộ tài chính và kinh tế Hàn Quốc (MOFE) quan tâm Bên cạnh đó là sự vận động không ngừng nghỉ của các công ty, tháng 4 năm 1997, Hàn Quốc thực hiện đợt phát hành chứng khoán đầu tiên do ngân hàng Saehan Merchant Banking Corp (SMBC) thực hiện Sau đó là sự phát hành ồ ạt của các ngân hàng thương mại, hãng hàng không và những tập đoàn lớn ở Hàn Quốc vào năm 1998.

MOFE luôn theo dõi, kiểm soát gắt gao để đảm bảo tất cả giao dịch mà họ phê chuẩn đều có khả năng thành công cao.

1.2 Hồng Kông

Thị trường chứng khoán hoá Hồng Kông đi vào hoạt động từ năm 1994, sau khi giao dịch chứng khoán hoá 4 tài sản thế chấp bất động sản với 1 thẻ tín dụng được hoàn tất Tuy nhiên thị trường thế chấp bất động sản ở Hồng Kông giai đoạn này chưa thực sự phát triển Phải đợi đến năm 1997, thị trường chứng khoán hoá Hồng Kông mới thực sự khởi sắc với 3 giao dịch khổng lồ chứng khoán hoá các khoản vay thế chấp nhà ở dân cư.

• Giao dịch 1: Hồng Kông Telecom đã phát hành số lượng chứng khoán lên tới 778 triệu đô là Hồng Kông với sự bảo lãnh của MBIA Assurance SA.

• Giao dịch thứ 2: giao dịch chứng khoán hoá của công ty Sanwa Finance được thực hiện tổng giá trị chứng khoán hoá được đảm bảo là 144 triệu USD trên tổng số tài sản đảm bảo là 1,1 tỷ đô la Hồng Kông các khoản vay nhà ở dân cư.

• Giao dịch thứ 3: Giao dịch của Dah Sing Bank Ltd với một danh mục các khoản vay thế chấp bất động sản, trị giá phát hành trên danh mục tài sản là 300 triệu USD.

Chứng khoán hoá ở Hồng Kông phát triển mạnh mẽ vì sự tăng trưởng không ngừng của nhu cầu nhà ở dân cư và cho vay thế chấp bất động sản tại đây những năm 1996 – 1997, đây là một miếng đất màu mỡ mà các ngân hàng không muốn bỏ qua, hoạt động chứng khoán hoá đã cung cấp cho họ một phương tiện để có thể liên tục tham gia vào thị trường mà không phải e ngại về sự khan hiếm nguồn lực tài chính.

Bên cạnh thị trường chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản, Hồng Kông cũng phát triển chứng khoán hoá các luồng tiền tương lai xuất phát từ các dự án đầu tư.

1.4 Trung Quốc:

Trung Quốc, một nền kinh tế đang phát triển rất mạnh mẽ, là nền kinh tế xếp thứ 3 trên thế giới, đã thử nghiệm nhiều biện pháp khác nhau để xử lý nợ xấu, nhưng cuối cùng thực tiễn từ Trung Quốc cũng như nhiều quốc gia trên thế giới đã đưa đến kết luận là phương thức chứng khoán hóa các khoản nợ là một biện pháp thích hợp và tốt nhất để xử lý nợ xấu của các hệ thống tài chính Chính vì thế, mặc dù còn phải khắc phục nhiều vấn đề để tạo môi trường cần thiết cho việc chứng khoán hóa các khoản nợ, Trung Quốc vẫn đang quyết tâm thúc đẩy việc phát triển này.

1.5 Lợi ích của chứng khoán hoá

Như vậy những lợi ích nổi bật của kỹ thuật chứng khoán hóa các khoản nợ nói chung hay chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản nói riêng là:

Ở tầm vĩ mô

Các ngân hàng quốc tế lớn ở Anh thập niên 90 đã nhận định: Chứng khoán hoá tốt cho sức khoẻ của nền kinh tế Anh Quốc Bởi vì chứng khoán hóa tạo ra tính lưu hoạt cho thị trường tài chính, là nguồn cung chứng khoán, là phương tiện để khu vực doanh nghiệp hoạt động hiệu quả, kích thích nền kinh tế tăng trưởng Cụ thể, chứng khoán hoá giúp:

• Thúc đẩy sự phát triển, tạo tính thanh khoản cho thị trường tài chính, nó giúp bổ sung, làm đa dạng hóa hàng hóa giao dịch trên sàn, giúp mở rộng quy mô thị trường.

• Thúc đẩy quá trình cải cách toàn diện và hiệu quả hệ thống tài chính, ngân hàng và doanh nghiệp.

Ở tầm vi mô

Chứng khoán hóa có những tác dụng rất tích cực đối với nền kinh tế ở tầm vi mô:

• Đa dạng hoá nguồn vốn, mở ra thêm một kênh huy động vốn cho các doanh nghiệp, mở cơ hội tiếp cận thị trường vốn và làm giảm chi phí tài trợ lẫn tối ưu hóa việc sử dụng vốn.

• Giảm chiphí tài trợ, tăng thu nhập và tối đa hoá hiệu quả sử dụng vốn Khắc phục được những hạn chế về nguồn vốn vay trung và dài hạn của các ngân hàng thương mại, đồng thời bảo đảm cho các ngân hàng hoạt động hiệu quả

• Là một trong những công cụ quản lý hiệu quả nguồn vốn Chứng khoán hóa còn là phương thức giúp làm tăng thu nhập của các tổ chức phát hành và là công cụ đa dạng hóa rủi ro tốt nhất.

2.Thất bại

Những thành tựu và tác động tích cực của chứng khoán hoá là không thể phủ nhận, tuy nhiên, việc áp dụng kỹ thuật này không phải lúc nào cũng đem lại thành công và lợi nhuận cho doanh nghiệp và quốc gia, khủng hoảng cho vay thế chấp bất động sản dưới chuẩn hay khủng hoảng tín dụng nhà ở thứ cấp (subprime mortgage crisis) ở Mỹ là một minh chứng cho điều đó.

2.1 Tình hình khủng hoảng tại Mỹ và một số ảnh hưởng toàn cầu

Khủng hoảng cho vay thế chấp bất động sản dưới chuẩn (subprime mortgage crisis) là tên một đợt rối loạn tài chính xảy ra ở Mỹ từ 7/2007 và đã lan ra toàn cầu gây ra cuộc khủng hoảng toàn cầu với những hậu quả vô cùng nghiêm trọng.

Cuộc khủng hoảng này có nguyên nhân từ sự xẹp hơi của bong bóng thị trường nhà ở của Mỹ Bong bóng nhà ở vỡ làm nhiều người vay tiền ngân hàng đầu tư nhà không trả được nợ dẫn tới bị tịch biên nhà thế chấp Nhưng giá nhà xuống khiến cho tài sản tịch biên không bù đắp nổi khoản ngân hàng cho vay, khiến các ngân hàng rơi vào khó khăn.

Sau khi bong bóng Dot-com vỡ vào năm 2001 và suy thoái kinh tế hiện rõ sau sự kiện 11 tháng 9, Cục dự trữ Liên Bang Mỹ (FED) đã có những biện pháp tiền tệ để cứu nền kinh tế nước này khỏi suy thoái, đó là hạ lãi suất cho vay qua đêm liên ngân hàng Chỉ trong thời gian ngắn từ tháng 5 năm 2001 đến tháng 12 năm 2002, lãi suất liên ngân hàng giảm 11 đợt từ 6,5% xuống còn 1,75% Tín dụng thứ cấpcũng giảm lãi suất theo Điều này kích thích sự phát triển của khu vực bất động sản và ngành xây dựng làm động lực cho tăng trưởng kinh tế Trong môi trường tín dụng dễ dãi, những tổ chức tài chính đã có xu hướng cho vay mạo hiểm, kể cả cho những người nhập cư bất hợp pháp vay Hệ quả là vay và đi vay ồ ạt nhằm mục đích đầu cơ dẫn tới hình thành bong bóng nhà ở Năm 2005, có tới 28% số nhà được mua là để nhằm mục đích đầu cơ và 12% mua chỉ để không Năm này, bong bóng nhà ở này phát triển đến mức cực đại và vỡ Từ quý IV, 2005 đến quý I, 2006, tổng giá trị lũy tích các khoản tín dụng nhà ở thứ cấp lên đến 600 tỷ dollar.