Rủi ro pháp lý và giới hạn trách nhiệm của công chứng viên trong hoạt động công chứng giao dịch thế chấp bất động sản tại Việt Nam

Làm rõ những vấn đề lý luận và quy định của pháp luật liên quan đến thế chấp bất động sản (quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất). Làm rõ những vấn đề lý luận về rủi ro và đánh giá rủi ro trong hoạt động thế chấp bất động sản. Làm rõ những vấn đề lý luận về trách nhiệm của công chứng viên. Làm rõ mối liên hệ giữa rủi ro trong hoạt động thế chấp bất động sản và rủi ro trong hoạt động công chứng giao dịch thế chấp bất động sản. Phân tích thực trạng hoạt động công chứng giao dịch thế chấp bất động sản tại việt nam hiện nay và mối liên hệ với những rủi ro phát sinh trên thực tế. Phân tích vấn đề giới hạn trách nhiệm của công chứng viên khi công chứng giao dịch thế chấp bất động sản. Đưa ra những khuyến cáo đối với các chủ thể khi tham gia giao dịch thế chấp bất động sản và những điểm cần lưu ý đối với công chứng viên khi công chứng các giao dịch này. Nêu một số ý kiến hoàn thiện quy định của pháp luật có liên quan.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐÀO DUY AN RỦI RO PHÁP LÝ VÀ GIỚI HẠN TRÁCH NHIỆM CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN TRONG HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG GIAO DỊCH THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội - 2018 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐÀO DUY AN RỦI RO PHÁP LÝ VÀ GIỚI HẠN TRÁCH NHIỆM CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN TRONG HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG GIAO DỊCH THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật dân tố tụng dân Mã số: 60 38 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: PGS.TS Ngô Huy Cƣơng Hà Nội – 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chƣa đƣợc cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học toán tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Tôi xin chân thành cảm ơn! TÁC GIẢ LUẬN VĂN ĐÀO DUY AN i MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU CHƢƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO DỊCH THẾ CHẤP BĐS VÀ CÔNG CHỨNG GIAO DỊCH THẾ CHẤP BĐS 1.1 KHÁI NIỆM GIAO DỊCH THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.2 CÔNG CHỨNG GIAO DỊCH THẾ CHẤP BĐS 11 1.2.1 Khái niệm công chứng 11 1.2.2 Các mô hình/trƣờng phái cơng chứng giới 13 1.2.3 Mơ hình cơng chứng áp dụng Việt Nam 15 1.2.4 Sự cần thiết công chứng giao dịch TCBĐS 19 1.3 NHẬN XÉT 22 CHƢƠNG 2: RỦI RO TRONG GIAO DỊCH THẾ CHẤP BĐS VÀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG GIAO DỊCH THẾ CHẤP BĐS 25 2.1 KHÁI NIỆM RỦI RO PHÁP LÝ 25 2.2 MỐI LIÊN HỆ GIỮA RỦI RO THẾ CHẤP BĐS VÀ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG 27 2.3 PHÂN TÍCH RỦI RO PHÁP LÝ TRONG HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG GIAO DỊCH THẾ CHẤP BĐS TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY 29 2.3.1 Nhóm rủi ro phát sinh từ đối tƣợng giao dịch 29 2.3.2 Nhóm rủi ro phát sinh từ chủ thể tham gia giao dịch 46 2.3.3 Nhóm rủi ro phát sinh từ sách pháp luật hoạt động quan công quyền 63 CHƢƠNG 3: GIỚI HẠN TRÁCH NHIỆM CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN TRONG HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG GIAO DỊCH THẾ CHẤP BĐS 72 3.1 VAI TRÒ, TRÁCH NHIỆM CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN TRONG HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG 72 3.1.1 Trách nhiệm kỷ luật công chứng viên 75 3.1.2 Trách nhiệm hành cơng chứng viên 76 3.1.3 Trách nhiệm hình cơng chứng viên 76 3.1.4 Trách nhiệm bồi thƣờng thiệt hại công chứng viên 77 3.1.5 Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cơng chứng viên 81 3.2 PHÂN TÍCH GIỚI HẠN TRÁCH NHIỆM CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN TRONG HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG GIAO DỊCH THẾ CHẤP BĐS THEO QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH 84 ii CHƢƠNG 4: MỘT SỐ BIỆN PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG GIAO DỊCH THẾ CHẤP BĐS VÀ CÔNG CHỨNG GIAO DỊCH THẾ CHẤP BĐS 93 4.1 HẠN CHẾ RỦI RO PHÁT SINH TỪ TÀI SẢN THẾ CHẤP 93 4.1.1 Tình trạng tài sản 93 4.1.2 Việc định giá tài sản 97 4.1.3 Sự biến động tài sản 97 4.2 HẠN CHẾ RỦI RO PHÁT SINH TỪ CÁC CHỦ THỂ 98 4.2.1 Hạn chế rủi ro phát sinh từ bên chấp 98 4.2.2 Hạn chế rủi ro phát sinh từ bên nhận chấp 105 4.2.3 Hạn chế rủi ro phát sinh từ công chứng viên TCHNCC 106 4.3 HẠN CHẾ RỦI RO PHÁT SINH TỪ CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC CƠ QUAN CÔNG QUYỀN 107 4.3.1 Xác định rõ mơ hình tổ chức hoạt động cơng chứng 107 4.3.2 Xác định rõ thẩm quyền địa vị pháp lý công chứng viên 110 4.3.3 Phân định rõ chức năng, quyền hạn, trách nhiệm quan quản lý nhà nƣớc, quan giải thích pháp luật 110 KẾT LUẬN 112 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 113 PHỤ LỤC: CÁC TÌNH HUỐNG DẪN CHỨNG iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân BĐS Bất động sản TCBĐS Thế chấp bất động sản QSDĐ Quyền sử dụng đất TCHNCC Tổ chức hành nghề cơng chứng iv MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Những năm gần đây, với sôi động kinh tế thị trƣờng thành phần kinh tế cần huy động vốn để phục vụ cho hoạt động đầu tƣ kinh doanh Thế chấp vay vốn kênh phổ biến đƣợc hầu hết doanh nghiệp áp dụng Trong khoảng 10 năm trở lại đây, thị trƣờng BĐS phát triển bùng nổ, giao dịch TCBĐS tăng lên nhanh chóng số lƣợng giá trị Diễn biến đem lại lợi ích to lớn cho nhà đầu tƣ, cho phát triển thị trƣờng nói chung nhƣng để lại hệ lụy khơng nhỏ nhận thức pháp luật hoạt động chấp dƣờng nhƣ không theo kịp nhu cầu biến động thị trƣờng Bất cập nhận thức không xuất phát từ cá nhân, từ tổ chức kinh tế mà hoạt động xây dựng, giải thích thực thi pháp luật Đã có nhiều vụ án liên quan đến hoạt động chấp đƣợc đem xét xử cho thấy khoảng trống pháp luật lớn mà từ rủi ro pháp lý phát sinh gây hậu khắc phục cho chủ thể tham gia giao dịch Luật Công chứng 2006 đời, lần nhiệm vụ ngăn ngừa rủi ro giao dịch dân sự, có giao dịch TCBĐS đƣợc luật hóa Mặc dù có biến chuyển đáng kể giao dịch chấp đƣợc xem xét cẩn trọng ngƣời có chun mơn pháp lý, nhƣng dƣờng nhƣ động thái chƣa đủ nhận thức cơng chứng viên, TCHNCC hoạt động chƣa thống nhất, chƣa đầy đủ bị mắc kẹt hàng loạt mâu thuẫn từ quy định pháp luật đến việc thực thi Khó yêu cầu hệ thống pháp luật hoàn hảo, điều chỉnh chặt chẽ chi tiết đến mức khơng rủi ro pháp lý, vậy, có nhìn tổng quan, logic sở khoa học, rủi ro hoạt động chấp hoàn tồn đƣợc hạn chế mức thấp Nếu nhận thức quan xây dựng luật, quan giải thích, thực thi pháp luật chủ thể tham gia giao dịch tìm đƣợc điểm giao thoa cần thiết, mang tính khách quan pháp luật đƣợc thực thi với chất rủi ro mức tối thiểu Thực tế cho thấy thành phần đứng quan điểm lợi ích rủi ro mức cao, gây khơng thiệt hại cho chủ thể xáo trộn cho hoạt động kinh tế nói chung Phòng ngừa rủi ro giao dịch chấp vấn đề phức tạp, lý giải chi tiết đƣa giải pháp thực hữu hiệu phạm vi luận văn Tuy nhiên, phạm vi hẹp, việc phân tích rủi ro pháp lý giới hạn trách nhiệm công chứng viên hoạt động công chứng giao dịch TCBĐS phần rõ vấn đề mà công chứng viên nhƣ chủ thể tham gia giao dịch TCBĐS phải giải để đảm bảo an toàn cho giao dịch Nội dung luận văn giúp cho chủ thể có liên quan nhận thức rõ vị trí, vai trò giao dịch, tự xác định rõ đƣợc hậu pháp lý yêu cầu, hành vi pháp lý mà tiến hành sở khoa học phù hợp với nguyên tắc pháp luật Mặt khác, phân tích cụ thể, tơi mong muốn đóng góp ý kiến để góp phần hồn thiện quy định pháp luật liên quan đến hoạt động công chứng giao dịch TCBĐS, mơi trƣờng pháp lý lành mạnh cơng Tình hình nghiên cứu đề tài Thế chấp tài sản để đảm bảo nghĩa vụ vấn đề mới, cơng trình khoa học nghiên cứu vấn đề đa dạng, nhiều cấp độ khác nhau, từ sách chuyên khảo, luận án tiến sỹ, luận văn thạc sỹ đến chuyên đề, viết đơn lẻ Có thể kể đến số cơng trình nhƣ: - “Bình luận khoa học giao dịch bảo đảm thực nghĩa vụ luật dân Việt Nam”, Sách chuyên khảo, tác giả Nguyễn Ngọc Điện - Nhà xuất trẻ Hà Nội, xuất năm 1999 - “Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành”, Luận án tiến sĩ luật học, Vũ Thị Hồng Yến, Trƣờng đại học Luật Hà Nội - năm 2013 - “Thế chấp, bảo lãnh để bảo đảm nghĩa vụ bên thứ ba qua thực tiễn hoạt động cơng chứng”, Bài viết tạp chí Dân chủ Pháp luật, số chuyên đề, năm 2012, tác giả: TS Tuấn Đạo Thanh… Thế chấp BĐS đƣợc tập trung nghiên cứu nhiều thời gian gần đây, đặc biệt từ năm 2010 đến nay.Chỉ riêng khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội có hàng chục đề tài, luận văn bậc thạc sỹ nhiều cơng trình nghiên cứu khác liên quan đến chủ đề chấp QSDĐ, nhƣ đề tài: - “Thế chấp QSDĐ hộ gia đình – thực tiễn áp dụng Ngân hàng thương mại Quốc tế Việt Nam – Đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật” tác giả: Phùng Văn Hiếu, năm 2012 - “Pháp luật bảo vệ quyền chủ nợ ngân hàng thương mại hoạt động cho vay biện pháp chấp QSDĐ ở”, tác giả: Dƣơng Thị Ngọc Anh, năm 2014 - “Pháp luật cho vay ngân hàng thương mại chấp QSDĐ Việt Nam”, tác giả: Nguyễn Văn Ngọc, năm 2015 Ở lĩnh vực công chứng, công trình nghiên cứu chƣa nhiều, chủ yếu tập trung vào giải vấn đề chung, Một số cơng trình tiêu biểu nhƣ: - “Nghiên cứu pháp luật công chứng số nước giới nhằm nhằm góp phần xây dựng luận khoa học cho việc hồn thiện pháp luật cơng chứng Việt Nam nay”, tác giả: Tuấn Đạo Thanh, luận án Tiến sĩ Luật học, Hà Nội - 2008 - “Thực trạng hoạt động công chứng giao dịch BĐS số kiến nghị”, chuyên đề nghiên cứu Trung tâm nghiên cứu khoa học, Viện Nghiên cứu lập pháp năm 2013 - “Hoàn thiện quy định trách nhiệm dân hoạt động công chứng”, tác giả: Tuấn Đạo Thanh, Nhà xuất Tƣ pháp, Hà Nội - 2013 - “Xã hội hóa cơng chứng Việt Nam nay, thực trạng giải pháp”, tác giả: Phạm Thị Mai Trang, luận văn thạc sĩ luật học, Hà Nội – 2011 - “Công chứng hợp đồng chấp QSDĐ”, tác giả: Lê Thị Thanh, luận văn thạc sỹ luật học, Hà Nội – 2015 Nhận xét chung: Các cơng trình nghiên cứu đề tài chấp, TCBĐS nhiều, nhiên chủ yếu tập trụng việc nghiên cứu quy định pháp luật mối quan hệ bảo đảm nghĩa vụ chủ nợ (ngân hàng) ngƣời chấp tài sản Có rủi ro đƣợc nêu mối quan hệ nhƣng chủ yếu nhìn phân tích dƣới góc độ tìm bất cập pháp luật nhằm kiến nghị hoàn thiện khung pháp lý chƣa đƣợc nhìn nhận để tìm giải pháp phù hợp thực thi Riêng lĩnh vực công chứng, hầu nhƣ cơng trình nghiên cứu tập trung vấn đề chung nhƣ xây dựng khung pháp lý, xác định giá trị văn công chứng hay vai trò cơng chứng viên Đặc biệt từ Luật Công chứng 2006 đời, hàng loạt vấn đề đặt điều kiện xã hội hóa hoạt động cơng chứng, cơng trình nghiên cứu lĩnh vực chƣa thực đáp ứng lý giải đƣợc vƣớng mắc thực tế cách kịp thời đầy đủ Cùng với biến động thị trƣờng BĐS, thay đổi nhanh chóng khung pháp lý quan trọng nhƣ BLDS, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Hôn nhân gia đình, Luật Cơng chứng hàng loạt văn dƣới luật đặt nhiều vấn đề cần phải nghiên cứu để có giải pháp áp dụng phù hợp sở khoa học không đơn lấp lỗ hổng pháp lý Tính đóng góp đề tài Liên quan đến vấn đề TCBĐS công chứng giao dịch TCBĐS, mục tiêu cơng trình nghiên cứu từ trƣớc đến chủ yếu hƣớng tới việc đóng góp ý kiến nhằm hồn thiện hệ thống pháp luật, đề tài tiếp cận vấn đề góc độ khác, sở lý luận, quy định luật thực định, thực tế áp dụng luật giải tranh chấp có liên quan để đƣa khuyến nghị, nhằm nâng cao nhận thức chủ thể, hƣớng tới cách ứng xử phù hợp an toàn điều kiện khung pháp lý thiếu yếu Xuất phát từ tình cụ thể, điển hình xảy ra, thực trạng hoạt động công chứng giao dịch TCBĐS diễn biến, kết giải tranh chấp liên quan đến TCBĐS, nội dung đề tài phân tích góc nhìn từ phía chủ thể tham gia giao dịch, từ phía Cơng chứng viên, từ phía quan giải tranh chấp (tòa án) quan quản lý nhà nƣớc có thẩm quyền, từ nguyên phổ biến làm phát sinh rủi ro giao dịch TCBĐS hoạt động công chứng loại giao dịch Việc xác định rõ phạm vi vai trò, trách nhiệm Cơng chứng viên cơng chứng giao dịch TCBĐS từ trƣớc đến đƣợc nhắc đến Việc hiểu sai vai trò trách nhiệm Công chứng viên công chứng giao dịch TCBĐS khơng làm méo mó chất hoạt động cơng chứng mà gây thiệt hại khó lƣờng tranh chấp xảy Rất nhiều ngƣời hiểu công chứng đơn thủ tục phải có để chấp mà thơi; số khác lại hiểu công chứng điểm tựa an tồn gần nhƣ tuyệt đối, có thiệt hại xảy Cơng chứng viên phải gánh chịu thay cho chủ thể Trên thực tế, hai cách hiểu nêu phiến diện cần cách hiểu xác, mức độ Đề tài tập trung làm rõ hạn chế phổ biến nhận thức chủ thể Công chứng viên vai trò trách nhiệm đặc biệt 19 Nguyễn Thị Hồng Hƣơng (2015), Bất cập từ chấp nhà, đất, Thời báo ngân hàng điện tử 20 Liên minh Công chứng quốc tế, Các nguyên tắc hệ thống công chứng La Tinh - Tài liệu đƣợc Đại hội đồng tổ chức công chứng thành viên Liên minh Công chứng quốc tế thông qua ngày tháng 11 năm 2005 Rome, Italia 21 Ngân hàng nhà nƣớc (2015), Thông tƣ 26/2015/TT-NHNN hƣớng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở, nhà hình thành tƣơng lai Thống đốc Ngân hàng Nhà nƣớc ban hành 22 Nguyễn Tiến Mạnh (2008), Tài sản hình thành tương lai, Trang thông tin pháp luật dân (https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/05/23/361/) 23 Quốc hội (2015), BLDS Việt Nam năm 2015 24 Quốc hội (2013), Luật đất đai 2013 25 Quốc hội (2014), Luật Hơn nhân Gia đình 2014 26 Quốc hội (2014), Luật nhà 2014 27 Quốc hội (2006), Luật Công chứng 2006 28 Quốc hội (2014), Luật Công chứng 2014 29 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh BĐS 2014 30 Đoàn Thái Sơn, Vướng Mắc, Bất Cập Của Việc Thế Chấp Bằng Quyền Sử Dụng Đất Trong Hoạt Động Ngân Hàng, Cổng thông tin điện tử Ngân hàng nhà nƣớc 31 Văn Tạo (2007), Chúng ta kế thừa di sản nào?, Nhà xuất lý luận trị 32 Lê Thị Hoàng Thanh (2015), Đánh giá quy định dự thảo BLDS (Sửa đổi biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ, tọa đàm 8/6/2015, Dự án Jica – Bộ tƣ pháp 33 Tuấn Đạo Thanh (2012), Thế chấp, bảo lãnh để bảo đảm nghĩa vụ bên thứ ba qua thực tiễn hoạt động công chứng, Dân chủ pháp luật (Số chuyên đề), Tr -15 34 Tuấn Đạo Thanh (2012), Sổ tay Công chứng viên, NXB Tƣ pháp 35 Tuấn Đạo Thanh (2013), Hoàn thiện quy định trách nhiệm dân hoạt động công chứng, NXB Tƣ pháp 36 Tuấn Đạo Thanh Phạm Thu Hằng (2015), Bàn tài sản hình thành tương lai dự thảo BLDS, Tọa đàm 8/6/2015, Dự án Jica – Bộ tƣ pháp 37 Phạm Thị Thảo (2012), Những rủi ro pháp lý thường gặp giải pháp hạn chế giao dịch BĐS, NXB Tƣ pháp 115 38 Tòa án nhân dân Tối cao, Các báo tổng kết triển khai công tác năm 2014, 2015, 2016, 2017 39 Thành Trung (2016), Thành phố Hồ Chí Minh cơng bố 77 dự án BĐS chấp ngân hàng, Nhiều bất cập, Đài truyền hình Việt Nam 40 Viện Nghiên cứu Lập pháp (2013), Chuyên đề nghiên cứu: Thực trạng công chứng giao dịch BĐS số kiến nghị - 10/2013 41 Viện Nghiên cứu Lập pháp (2013), Chuyên đề nghiên cứu: Kinh nghiệm số nước giới công chứng giao dịch BĐS – 10/2013 42 Viện Nghiên cứu Lập pháp (2013), Chuyên đề nghiên cứu: Luật Công chứng – số vấn đề cần xem xét sửa đổi, bổ sung – 2013 43 Vũ Thị Hồng Yến (2017), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định BLDS 2015, NXB Chính trị quốc gia Sự Thật Bài báo 44 Cổng thông tin điện tử Bộ tƣ pháp, Cảnh báo rủi ro giao dịch bảo đảm, Bài đăng ngày 14-05-2012 (http://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao- doi.aspx?ItemID=1515) 45 Cổng thông tin điện tử Bộ Xây Dựng, Tham vấn bãi bỏ yêu cầu bắt buộc công chứng giao dịch nhà đất, đăng ngày 08/06/2011 (http://baochinhphu.vn/Lay-y-kiennhan-dan-ve-du-thao-Van-ban-quy-pham-phap-luat/Bo-bat-buoc-cong-chung-giaodich-bat-dong-san-Nen-hay-khong/164901.vgp) 46 Trang thơng tin điện tử “Cải cách hành nhà nước” Bộ Nội Vụ (http://caicachhanhchinh.gov.vn) 47 Trang thông tin điện tử CafeF.vn, Bộ Tư pháp đề xuất hủy bỏ công chứng loại hợp đồng nhà ở, đăng ngày 27/10/2011 (http://cafef.vn/chinh-sach-quyhoach/bo-tu-phap-de-xuat-huy-bo-cong-chung-doi-voi-cac-loai-hop-dong-ve-nha-o20111027050626372.chn) 116 PHỤ LỤC: CÁC TÌNH HUỐNG DẪN CHỨNG Tình 1: Cơng ty A chủ đầu tƣ dự án xây dựng nhà gồm tòa nhà chung cƣ Cơng ty chấp tồn dự án cho ngân hàng B để vay vốn Khi nhà đƣợc bán thị trƣờng, nhiều ngƣời mua nhà khơng hay biết tình trạng dự án bị chấp Khi hàng ngàn khách hàng nhận bàn giao nhà dọn đến sinh sống lúc Cơng ty A khơng có khả tốn nợ với ngân hàng B; ngân hàng B tiến hành thủ tục phát mại tài sản Việc dẫn đến tranh chấp khách hàng với chủ đầu tƣ ngân hàng Nguy thiệt hại khách hàng lớn, hộ trị giá hàng tỷ đồng gia đình mua đƣợc hộ có phải tích cóp đời Mặt khác, thiệt hại lúc không đơn kinh tế mà gây nên xáo trộn lớn mặt xã hội hàng trăm khách hàng, hàng trăm gia đình bị ảnh hƣởng quyền lợi, đứng trƣớc nguy tài sản liên tiếp khởi kiện tòa án, khiếu nại lên cấp quản lý Nhiều biện pháp phản đối đƣợc áp dụng có hành động tiêu cực gây nguy hiểm cho xã hội Tình 2: Ông Nguyễn Văn Thành khai nhận di sản thừa kế bố mẹ ông Thành quyền sử dụng đất Trong trình khai nhận di sản thừa kế, ơng Thành cố tình giấu đồng thừa kế bà Bé (do bà định cƣ nƣớc ngồi) Sau ơng Thành đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông nhận đặt cọc để chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cho ngƣời khác nhƣng bà Bé biết đƣợc thông tin nên trở Việt Nam khởi kiện ông Thành để đòi tài sản Việc nhận đặt cọc khơng thành công, ông Thành nhận thấy cần phải xử lý tài sản thật nhanh nên dùng quyền sử dụng đất chấp cho ngân hàng để vay tiền Do có mối quan hệ tốt với ngân hàng nên ông Thành dễ dàng làm thủ tục chấp vay tiền thời gian ngắn Khi tòa án thơng báo thụ lý vụ án triệu tập đƣơng tài sản đƣợc đăng ký chấp ngân hàng giải ngân cho ông Thành, ông Thành khỏi nơi cƣ trú Bà Bé với hỗ trợ gia đình đến chiếm hữu xây ngơi nhà lên đất nói Q trình giải vụ việc kéo dài, ngân hàng khơng thu hồi đƣợc nợ gốc lãi, việc phát mại tài sản bị vƣớng tài sản tình trạng tranh chấp Tình 3: Năm 2011, chị Phạm Thị Hƣơng cho vợ chồng bà Vũ Thị Cúc vay số tiền 100 triệu đồng để trang trải sống, với điều kiện giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (diện tích 590,1 m2 phƣờng Xuân Canh, thị xã Sơn Tây, Hà Nội) Hai bên đến văn phòng công chứng lập hợp đồng chuyển nhƣợng nhà đất với giá trị 200 triệu đồng làm thủ tục sang tên Do cần tiền bổ sung vốn kinh doanh cho Cơng ty TNHH Khn mẫu khí SQC, chị Hƣơng cầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chấp ngân hàng, vay số tiền 1,5 tỷ đồng Q hạn tốn, ngân hàng khởi kiện đòi nợ gốc, lãi yêu cầu phát 117 mại tài sản trƣờng hợp không trả nợ đầy đủ Bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu ngân hàng Trƣớc nguy nhà, bà Vũ Thị Cúc kháng án cho rằng, hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất với chị Hƣơng không đúng, thực tế quan hệ vay mƣợn Hợp đồng chuyển nhƣợng có chữ ký bà Cúc; chữ ký dấu vân tay chồng bà ông Đàm Duy Trịnh (đã qua đời) có dấu hiệu giả mạo Bà Vũ Thị Cúc có đơn yêu cầu độc lập gửi Tòa án nhân dân thị xã Sơn Tây yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên Phạm Thị Hƣơng Cơ quan tố tụng nhận thấy giao dịch chuyển nhƣợng nhà đất giả tạo Thực tế, khơng có bàn giao tài sản nhƣ bên trình bày Ngồi khoản vay 100 triệu đồng, bên mua không đƣa thêm số tiền khác Hợp đồng công chứng lƣu văn phòng cơng chứng lƣu quan địa có nội dung sửa chữa, đính địa điểm cơng chứng Viện kiểm sát nhân dân TP Hà Nội kết luận, giao dịch vơ hiệu Do đƣơng có u cầu giám định chữ ký, vân tay nghi bị giả mạo nên vụ án đƣợc xem xét Ngân hàng đứng trƣớc nỗi lo thu hồi vốn Tình Anh A dùng tài sản riêng chấp để vay tiền ngân hàng Công chứng viên chứng nhận giao dịch anh A ngân hàng nhƣng vợ anh A chị B nghĩ có quyền lợi Khơng đồng ý với giao dịch anh A nên chị B gửi đơn yêu cầu quan đăng ký giao dịch bảo đảm ngăn chặn giao dịch anh A với ngân hàng Cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo thận trọng tạm dừng việc đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản để xem xét Tình Tháng năm 2017, Viện KSND tỉnh Bình Dƣơng tiếp nhận kết luận điều tra toàn hồ sơ vụ án để xem xét truy tố, liên quan vụ cá nhân dùng sổ đỏ giả để vay vốn ngân hàng Theo kết luận điều tra, từ năm 2008 tới bị bắt, bà Trần Thị Lệ Thu, 51 tuổi, ngụ xã Tân Long, huyện Phú Giáo, tỉnh Bình Dƣơng, nhiều lần nhờ ngƣời làm giả 32 sổ đỏ Cùng với đó, bà Thu nhờ làm hợp đồng cơng chứng, xác nhận tình trạng bất động sản tài liệu khác… nhằm mục đích lừa vay vốn ngân hàng ngƣời dân Tổng cộng, bà Thu chiếm đoạt 80,5 tỉ đồng ngân hàng hai cá nhân Cụ thể, bà Thu chiếm đoạn 9,5 tỉ đồng Ngân hàng Nông nghiệp phát triển Nông thôn (Agribank), chi nhánh Sở Sao 63,5 tỉ đồng Ngân hàng An Bình, chi nhánh Bình Dƣơng Hai cá nhân bị bà Thu chiếm đoạt tiền bà Nguyễn Thị Kim Thanh với tỉ đồng bà Trần Ngọc Xuân với 1,4 tỉ đồng Theo quan điều tra, cách thức để vay tiền bà Thu nhƣ sau: bà Thu làm giả sổ đỏ đứng tên vợ chồng lấy thơng tin cháu, ngƣời hàng xóm đứng tên giùm Sau đó, vợ chồng bà Thu vừa trực tiếp đứng vay vốn, vừa nhờ ngƣời đứng tên sổ đỏ giả đứng vay vốn giúp với nhiều hồ sơ vay vốn khác (bà Thu giới thiệu ngƣời với ngân hàng) Khi cán ngân hàng tới xác minh tài sản ngƣời đứng tên hồ sơ vay vốn khơng có mặt mà có bà Thu vào miếng đất gần nhà nói 118 miếng đất sổ đỏ (nhƣng thực chất khơng đúng) Do có quen biết từ trƣớc sơ hở nên cán ngân hàng tin tƣởng lời bà Thu, đồng thời giao hồ sơ cho bà Thu tự đăng ký chấp sổ Lợi dụng điều này, bà Thu nhờ ngƣời làm giả phần đăng ký chấp giao lại sổ cho ngân hàng Tại ngân hàng An Bình, chi nhánh Bình Dƣơng, bà Thu thực trót lọt 19 hồ sơ vay vốn (đứng tên 18 ngƣời), chấp 23 sổ đỏ giả để vay đƣợc 77,7 tỉ đồng (trong trả nợ gốc đƣợc 14,1 tỉ đồng)1 Tình ơng Nam vợ bà Hồng có tài sản đất nhà Theo giá thị trƣờng tổng trị giá tài sản 10 tỷ đồng Ông Nam bà Hồng chấp cho ngân hàng để bảo đảm cho công ty Hồng Hà ông Nam ngƣời đại diện Khi lập hợp đồng chấp, theo tƣ vấn phía ngân hàng, ơng Nam bà Hồng đồng ý ngân hàng định giá tài sản 1,5 tỷ đồng, giá trị đƣợc ghi biên định giá tài sản để đảm bảo cho tất hợp đồng tính dụng, khoản bảo lãnh nghĩa vụ tài phát sinh cơng ty Hồng Hà với ngân hàng Sau hợp đồng chấp đƣợc công chứng đăng ký giao dịch bảo đảm, ông Nam ngân hàng định giá lại tài sản với mức giá cao ngân hàng ký thêm phụ lục hợp đồng chấp nhƣ hợp đồng tín dụng cơng ty Hồng Hà vay với mức giá trị cao Tình Tháng 3/2012, Ngân hàng Đầu tƣ Phát triển Campuchia cấp hạn mức tín dụng 20 tỷ đồng cho Cơng ty Khởi Minh để bổ sung vốn lƣu động Công ty Khởi Minh đƣa nhà đất có diện tích 193 m2 thơn Phú Mỹ, xã Mỹ Đình (Từ Liêm, Hà Nội) làm tài sản bảo đảm Nhà đất đứng tên bà Nguyễn Xuân Hƣờng, thành viên hội đồng thành viên Công ty Sau ký hợp đồng hạn mức, hợp đồng chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm…, Ngân hàng Đầu tƣ Phát triển Campuchia bắt đầu giải ngân cho Công ty Khởi Minh Tổng cộng tháng 3/2012, Ngân hàng giải ngân 12,5 tỷ đồng Quá trình vay vốn, Công ty Khởi Minh trả đƣợc 4,9 tỷ đồng, sau nhiều lần Ngân hàng u cầu Cơng ty trả nợ, nhƣng Công ty Khởi Minh không thực Ngân hàng đệ đơn khởi kiện Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đề nghị Tòa án buộc Công ty Khởi Minh phải trả số nợ gốc lãi 11,3 tỷ đồng Trƣờng hợp không trả đƣợc nợ, Ngân hàng có quyền phát mại tài sản chấp để thu hồi nợ Tuy nhiên, trình giải Tòa án phát hàng loạt vấn đề liên quan đến sở hữu tài sản chấp nhà đất diện tích 193 m2 thơn Phú Mỹ, xã Mỹ Đình Trƣớc hết, tài sản chấp đƣợc miêu tả biên định giá Ngân hàng Campuchia là: nhà tầng, mặt tiền m, cho thuê kinh doanh nhà nghỉ với giá 30 triệu đồng/tháng, đƣợc định giá 17,3 tỷ đồng Tuy nhiên, Tòa án với đƣơng thẩm định, xem xét tài sản chỗ, phát tài sản chấp khu nhà cấp nằm cách vài trăm mét Nhà đất thực đƣợc chấp có giá trị khoảng tỷ đồng, thấp nhiều lần so với Tin đăng báo Tuổi trẻ Online ngày 30/07/2017 119 định giá Ngân hàng Không thế, vấn đề sở hữu phức tạp Tài sản trƣớc tài sản ơng Nguyễn Anh Tuấn Ơng Tuấn đƣợc bố mẹ chia cho xây nhà cấp cho sinh viên thuê trọ Đến đầu năm 2012, ông Tuấn có vay bà Hƣờng 400 triệu đồng dùng nhà đất để chấp dƣới hình thức chuyển nhƣợng Hợp đồng chuyển nhƣợng ông Tuấn bà Hƣờng đƣợc công chứng quy định, nhƣng bà Hƣờng làm thủ tục sang tên Văn phòng đăng ký nhà đất huyện Từ Liêm ơng Tuấn có đơn khiếu nại Theo ơng Tuấn, bà Hƣờng không thực cam kết văn kèm với hợp đồng chuyển nhƣợng, theo đó, việc chuyển nhƣợng để làm tin, bà Hƣờng không đƣợc bán nhà đất, ông Tuấn trả đƣợc nợ, bà Hƣờng phải trả lại sổ đỏ Việc chuyển nhƣợng lằng nhằng chƣa dừng lại, sau ông Tuấn vay thêm bà Hƣờng 1,6 tỷ đồng đồng ý sang tên nhà đất cho bà Hƣờng Tuy nhiên, hai bên có thỏa thuận kèm theo khẳng định việc sang tên để đảm bảo cho khoản nợ tỷ đồng, ông Tuấn trả nợ, bà Hƣờng phải sang tên trở lại Đến nay, ông Tuấn chƣa trả nợ cho bà Hƣờng Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện nguyên đơn Ngân hàng đề nghị Tòa án buộc Cơng ty Khởi Minh phải trả nợ, Công ty Khởi Minh không trả đƣợc nợ, Ngân hàng có quyền phát mại tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Theo phía Ngân hàng, việc cấp hạn mức, nhận tài sản bảo đảm, định giá, ký hợp đồng chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm… đƣợc thực quy định pháp luật Sở dĩ có sai sót dẫn đến nhầm lẫn định giá Công ty Khởi Minh (gồm ông Vũ Đình Quang - Chủ tịch Hội đồng thành viên, kiêm đại diện theo pháp luật, chiếm tới 55% vốn góp, bà Hƣờng) cố tình dẫn Ngân hàng đến ngơi nhà không với thực tế Hơn nữa, tài sản đƣợc bà Hƣờng tự nguyện đƣa vào làm tài sản đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ thay cho Cơng ty Khởi Minh, Ngân hàng Đầu tƣ Phát triển Campuchia có quyền phát mại Cơng ty Khởi Minh không trả đƣợc nợ Hiện tại, ông Quang khơng cƣ trú địa phƣơng khơng xác định đƣợc đâu Tòa án thực quy định triệu tập, nhƣng ông Quang khơng đến, khơng có lời khai ơng Quang Đại diện cho bà Hƣờng đề nghị Tòa án tuyên hợp đồng chấp, biên định giá, đăng ký giao dịch bảo đảm… vô hiệu nhầm lẫn đối tƣợng Hơn nữa, ngƣời ký kết văn ông Đạt, Giám đốc Công ty Khởi Minh, đại diện theo pháp luật, khơng có thẩm quyền ký kết Phía ơng Nguyễn Anh Tuấn cho rằng, giao dịch chuyển nhƣợng nhà đất 193 m2 thôn Phú Mỹ giao dịch giả tạo để che giấu giao dịch vay mƣợn ông Tuấn bà Hƣờng Ông Tuấn Công ty Khởi Minh, nhƣ việc vay vốn Công ty với Ngân hàng Đầu tƣ phát triển Campuchia Do đó, ơng Tuấn khơng chấp nhận phát mại tài sản để trả nợ cho Ngân hàng Đầu tƣ phát triển Campuchia Theo HĐXX, sau nghiên cứu tài liệu có vụ án kết thẩm vấn, Tòa chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện Ngân hàng Đầu tƣ phát triển Campuchia, buộc Công ty Khởi Minh phải trả cho Ngân hàng số nợ gốc lãi 11,3 tỷ đồng Về tài sản bảo đảm, HĐXX thấy việc ông Đạt, đại diện theo pháp luật, ký kết giao dịch chấp không thẩm quyền; đối tƣợng định giá chấp không đúng, nên tuyên bố hợp đồng chấp vô hiệu, buộc Ngân hàng trả lại sổ đỏ cho bà Nguyễn Xuân Hƣờng 120 Tình Vụ án Phạm Công Danh (nguyên Chủ tịch Hội đồng quản trị Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Xây dựng Việt Nam – VNCB kiêm Tổng giám đốc Công ty TNHH Tập đoàn Thiên Thanh Trong vụ án này, tài sản đảm bảo cho khoản vay 13 lô đất khu vực Sân vận động Chi Lăng 209 Trƣờng Chinh (Đà Nẵng) thuộc sử dụng Tập đoàn Thiên Thanh Phạm Công Danh đạo thẩm định viên nâng giá lên gấp lần giá trị đƣợc định giá để vay ngân hàng thời gian từ đầu năm 2012 đến năm 2014 Đến tháng 9/2014, theo yêu cầu Ngân hàng Nhà nƣớc, VNCB thuê định giá lại xác định tài sản có giá trị 2.604 tỷ đồng (trƣớc giá trị bị làm khống lên 8.503 tỷ đồng) Hệ VNCB có khả thu hồi đƣợc 2.604 tỷ đồng, số lại có khả trắng Trong vụ án này, ba bị cáo nguyên cán bộ, nhân viên định giá Công ty Quản lý nợ khai thác tài sản (VNCB-AMC) ký vào chứng thƣ thẩm định bị lĩnh án tội vi phạm quy định cho vay hoạt động tổ chức tín dụng Tình Anh Lê Văn Thành đƣợc bố mẹ cho đất 80m2 cắt từ đất lớn 260m2 Thửa đất lớn quay mặt đƣờng lớn, đất mà anh Lê Văn Thành đƣợc cho nằm phía sau quay lối ngõ hẹp Khi chia đất cho anh Thành, bố mẹ anh gia đình định để lối rộng 3m, dài 10m để anh Thành ngƣời anh trai anh sử dụng chung làm lối mặt đƣờng lớn Sau đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh Thành chấp đất cho ngân hàng để vay tiền xây nhà Thửa đất đƣợc định giá 1,2 tỷ đồng ngân hàng cho anh vay số tiền 800 triệu đồng Anh Thành sau khơng xây nhà không trả đƣợc nợ; ngân hàng thông báo tiến hành thủ tục phát mại tài sản Khi biết thơng tin này, gia đình anh Thành xây bịt lối chung đƣợc mở trƣớc đó, đất tài sản chấp lối nhỏ phía sau nên giá trị bị sụt giảm nghiêm trọng Tài sản sau đƣợc bán phát mại ngân hàng thu đƣợc 630 triệu đồng Tình 10 Năm 2010, Ơng Trịnh Văn Hải chấp quyền sử dụng 520m2 đất mặt đƣờng quốc lộ 23, thuộc huyện Mê Linh, Hà Nội để vay tiền ngân hàng Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản riêng ơng đƣợc nhận thừa kế Trong số 520m2 đất nói có 120m2 đất nơng thơn, phần lại đất vƣờn Tại thời điểm chấp, đất có nhà xƣởng cũ lợp tơn, khung thép, diện tích khoảng 200m2, đƣợc sử dụng làm kho chứa, tập kết loại rau quả, nông sản Phần nhà xƣởng không đƣợc ghi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhiên, phía ngân hàng định giá đƣa vào biên định giá Q trình cơng chứng, cơng chứng viên ghi nhận đất có tài sản 200m2 nhà xƣởng, nhiên đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi nhận phần đất mà không công nhận phần nhà xƣởng không đủ pháp lý Ơng Hải sau đƣợc ngân hàng cho vay 500 triệu đồng Năm 2014, ông Hải không trả đƣợc nợ, ngân hàng tiến hành phát mại tài 121 sản để thu hồi nợ gặp vƣớng mắc Phần nhà xƣởng 200m2 khơng còn, thay vào cửa hàng bán xe máy hãng Honda (Honda Head) Cửa hàng có quy mơ tầng, tổng diện tích sử dụng 600m2, thuộc sở hữu Cơng ty Bình Minh Ngân hàng sau khởi kiện ơng Hải cơng ty Bình Minh tòa án Theo u cầu ngân hàng, tài sản phát mại gồm quyền sử dụng đất phần tài sản cửa hàng Honda Head hình thành sau Lý mà ngân hàng đƣa hợp đồng chấp ghi rõ tài sản gắn liền với đất hình thành thêm trình chấp trở thành tài sản chấp biên định giá thời điểm ký hợp đồng nhƣ hợp đồng công chứng ghi nhận có tài sản đất nhà xƣởng Phía cơng ty Bình Minh đƣa chứng toàn phần cửa hàng tài sản co cơng ty tạo lập, xây dựng; q trình xây dựng có đầy đủ hóa đơn, chứng từ chứng minh Ông Hải khỏi nơi trú, nhƣng trai ơng Hải anh Trịnh Văn Bình khẳng định trƣớc tòa phần nhà xƣởng 200m2 trƣớc thực chất nhà xƣởng anh Bình đầu tƣ khai thác làm kho chứa nông sản tài sản ơng Hải Anh Bình làm nghề bn nơng sản nhiều năm, có đăng ký kinh doanh cấp cho hộ cá thể địa nêu Từ năm 2008, xây dựng nhà xƣởng anh Bình xin đăng ký kinh doanh ơng Hải có văn cho anh Bình xây dựng nhà xƣởng sử dụng cho mục đích làm kho chứa nói trên, nhờ anh đăng ký kinh doanh đƣợc Năm 2013 anh góp vốn với cơng ty Bình Minh để xây dựng kinh doanh xe máy với công ty Sau xem xét hồ sơ chứng cứ, Tòa án khơng chấp nhận yêu cầu phía ngân hàng việc phát mại tài sản đất không đủ để xác định tài sản tài sản chấp Cho đến nay, ông Hải chủ sử dụng đất ngƣời có nghĩa vụ vắng mặt nơi cƣ trú ngân hàng khơng thể phát mại đƣợc tài sản vƣớng tài sản hình thành đất thuộc chủ sở hữu khác Tình 11 Dƣới điều khoản Tài sản chấp hợp đồng chấp dự án bất động sản để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho trái chủ doanh nghiệp phát hành trái phiếu Nội dung hợp đồng đƣợc sử dụng phổ biến nhiều ngân hàng tổ chức tín dụng: “ĐIỀU 2: TÀI SẢN THẾ CHẤP 2.1 Để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ gốc lãi Trái Phiếu Tổ chức phát hành Người Sở Hữu Trái Phiếu, Bên Thế Chấp đồng ý chấp cho Bên nhận chấp tài sản (sau gọi “Tài Sản”) cho dù tài sản tồn hay hình thành tương lai: (i) Tồn chi phí đền bù giải phóng mặt liên quan đến khu đất mà Bên chấp giao thuê để thực dự án theo định Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Thuận; 122 (ii) Cơng trình Dự án, bao gồm cơng trình Bên chấp đầu tư xây dựng, tòa nhà, tài sản gắn liền với đất, máy móc, thiết bị, phương tiện mua, nâng cấp và/hoặc gắn liền với với cơng trình dự án tọa lạc vĩnh viễn hình thành từ Dự án khu đất thuộc Dự án thời điểm tương lai; (iii) Toàn quyền, quyền lợi, quyền tài sản lợi ích gắn liền phát sinh từ tài sản nêu mục (i), (ii) nói và/hoặc phát sinh liên quan đến Quyền sử dụng đất (bao gồm khoản tiền bồi thường mà Bên chấp nhận nhận từ quan có thẩm quyền bên thứ ba khác); (iv) Quyền tiếp tục đầu tư, phát triển dự án theo nội dung giấy chứng nhận đầu tư quan có thẩm quyền cấp chứng nhận sửa đổi, bổ sung tương lai; Quyền hưởng lợi từ hoạt động kinh doanh liên quan đến việc đầu tư phát triển dự án; (v) Toàn khoản bồi thường bị trưng thu, thu hồi; (vi) Tiền bảo hiểm quyền lợi bảo hiểm khác; (vii) Các quyền sử dụng khai thác tài nguyên Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho Bên chấp phục vụ cho hoạt động dự án; (các tài sản quyền tài sản nêu Điều 2.1 (i), (ii), (iii), (iv), (v), (vi), (vii) nêu gọi chung "Tài Sản Thế Chấp").” Tình 12 Dự án chung cƣ Harmona quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh, chủ đầu tƣ The Harmona giao dịch chấp đến lần: (i) chấp toàn dự án để vay vốn cho xây dựng dự án, (ii) dùng 41 hộ để bảo lãnh vay tiền ngân hàng (iii) bảo đảm cho ngƣời mua nhà đƣợc chấp hộ để vay vốn ngân hàng Đến chủ đầu tƣ khả toán, tháng năm 2016, Ngân hàng thông báo thu hồi tài sản để phát mại tranh chấp xảy ra, quan báo chí, truyền thơng vào cuộc, quan quản lý bắt đầu có biện pháp để rà sốt ngăn ngừa Tình 13 Ơng Hồng Long sinh lớn lên Đồng Tháp Năm 21 tuổi ông Sài Gòn lập nghiệp sinh sống Sài Gòn Năm ơng 31 tuổi ơng đƣợc quan cử học tập Liên Xô Năm 36 tuổi ông nƣớc, làm việc viện nghiên cứu Nha Trang Năm 46 tuổi, ông đƣợc đề bạt làm lãnh đạo chuyển làm việc, sinh sống Hà Nội đƣợc Nhà nƣớc phân cho hộ tập thể, giấy chứng nhận quyền sở hữu đứng tên ơng Hồng Long Năm 47 tuổi, ơng kết hôn lần với bà Lƣu Khánh Linh, sau hai ngƣời mua biệt thự để chung sống Căn biệt thự sau đứng tên hai ơng bà Hồng Long Lƣu Khánh Linh Ơng Hồng Long sau có nhu cầu chấp hộ đƣợc nhà nƣớc phân để vay tiền ngân hàng, trang trải phần tiền mua biệt thự 123 Công chứng viên yêu cầu ông phải xin xác nhận tình trạng nhân qng thời gian từ ông đủ 20 tuổi (đủ tuổi kết hôn) đến ông đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ nêu để chứng minh quyền sở hữu riêng ông Theo quy định Luật Hộ tịch việc xác nhận tình trạng nhân thuộc thẩm quyền UBND cấp xã, phƣờng nơi công dân cƣ trú, nhiên, UBND phƣờng, xã xác nhận đƣợc tình trạng nhân cơng dân thời gian họ cƣ trú địa phƣơng Theo Nghị định 123/CP ngày 15/11/2015 Chính phủ quy định chi tiết số điều biện pháp thi hành Luật Hộ tịch có hiệu lực từ ngày 1/1/2016 “trƣờng hợp ngƣời u cầu xác nhận tình trạng nhân đăng ký thƣờng trú nhiều nơi khác nhau, ngƣời có trách nhiệm chứng minh tình trạng nhân Trƣờng hợp ngƣời khơng chứng minh đƣợc cơng chức tƣ pháp - hộ tịch báo cáo Chủ tịch UBND cấp xã có văn đề nghị UBND cấp xã nơi ngƣời đăng ký thƣờng trú tiến hành kiểm tra, xác minh tình trạng nhân ngƣời Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đƣợc văn đề nghị, UBND cấp xã đƣợc yêu cầu tiến hành kiểm tra, xác minh trả lời văn cho UBND cấp xã yêu cầu tình trạng nhân ngƣời thời gian thƣờng trú địa phƣơng” Ông Long đến UBND phƣờng để xin xác nhận tình trạng nhân, nhƣng q trình xác minh tình trạng nhân ông kéo dài ách tắc số địa phƣơng mà ông cƣ trú trƣớc không lƣu trữ thơng tin hộ tịch ông Tình 14 Anh Nguyễn Văn Chung Hà Nội đem tài sản đất nhà chấp để vay tiền cho riêng anh du học Tài sản có nguồn gốc đƣợc phân chia theo án ly hôn anh ngƣời vợ cũ, cơng chứng giao dịch, cơng chứng viên xác định tài sản riêng anh Chung Sau anh Chung hồn thành thủ tục cơng chứng, đƣợc ngân hàng cho vay tiền ngƣời vợ thứ hai anh chị Trần Thị Thủy khởi kiện, yêu cầu hủy bỏ giao dịch nêu trên, lý anh Chung chị Thủy trƣớc đăng ký kết có thỏa thuận việc xác lập chế độ tài sản vợ chồng Nội dung thỏa thuận nhƣ sau: “Sau ông Nguyễn Văn Chung bà Trần Thị Thủy đăng ký kết hôn: - Tồn tài sản mà ơng Nguyễn Văn Chung có trƣớc kết hơn, có sau kết hôn thuộc quyền sở hữu bà Trần Thị Thủy; - Toàn tài sản hai ngƣời chung sức tạo lập thời kỳ hôn nhân thuộc quyền sở hữu bà Trần Thị Thủy; - Toàn tài sản riêng mà bà Trần Thị Thủy có trƣớc kết hơn, sau kết hôn tài sản riêng bà Trần Thị Thủy.” Tình 15 Tên ngƣời sử dụng đất ghi “Hộ ông Nguyễn Văn A Bà Nguyễn Thị B”, ông A Bà B vợ chồng nhƣng lại không chung sống hộ gia đình Cách 124 ghi gây nhiều cách hiểu khác nhau: (1) Ngƣời sử dụng đất hộ gia đình ơng Nguyễn Văn A (gồm ngƣời có sổ hộ ơng A) hộ gia đình bà Nguyễn Thị B (gồm ngƣời có tên sổ hộ bà B); (2) Ngƣời sử dụng đât Hộ gia đình ơng Nguyễn Văn A cá nhân bà Nguyễn Thị B; (3) Ngƣời sử dụng đất bao gồm Hộ gia đình ông bà Nguyễn Văn A Nguyễn Thị B Tình 16 Tên ngƣời sử dụng đất ghi: “Hộ bà Nguyễn Thị C”, nhƣng bà C chủ hộ khơng có tên sổ hộ hộ gia đình đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Bà C ngƣời đứng tên kê khai xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình nhƣng sau kê khai xong bà C lấy chồng chuyển hộ nhà chồng Thời điểm quan chức hoàn thành hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bà C khơng có tên sổ hộ gia đình nữa) Nếu áp dụng theo phƣơng pháp xác định thành viên hộ gia đình thơng thƣờng Bà C khơng phải thành viên hộ gia đình nhƣng lại ngƣời đại diện đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tình 17 Ơng Nguyễn Văn Hƣởng vợ bà Trần Thị Tuyết phƣờng Cổ Nhuế 2, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sẳn gắn liền với đất phƣờng Cổ Nhuế Giấy chứng nhận mang tên “Hộ bà Trần Thị Tuyết” Do ông Hƣởng sức khỏe kém, phải điều trị bệnh thƣờng xuyên nên theo tƣ vấn ngƣời nhà, ông làm thỏa thuận tài sản hộ gia đình, theo đó, tồn đất nhà có giấy chứng nhận nêu bà Trần Thị Tuyết sở hữu định đoạt Thỏa thuận đƣợc cơng chứng, sau bà Tuyết đƣợc Văn phòng đăng ký đất đai, chi nhánh quận Bắc Từ Liêm đăng ký ghi nhận giấy chứng nhận Năm 2016, sức khỏe ông Hƣởng yếu, ông phải điều trị dài ngày bệnh viện tình trạng mê, bà Tuyết định chấp sổ đỏ để vay tiền Ngân hàng Vietinbank Giao dịch chấp đƣợc Văn phòng Cơng chứng Bắc Thăng Long chứng nhận, nhiên tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm bị Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận Bắc Từ Liêm trả lại hồ sơ với lý do: có văn thỏa thuận tài sản thành viên hộ gia đình nhƣng tài sản tài sản chung vợ chồng ông Hƣởng, bà Tuyết theo quy định Luật Hơn nhân Gia đình, cần phải có đồng ý ơng Hƣởng Giao dịch chấp sau phải hủy bỏ ơng Hƣởng tình trạng mê khơng thể ký kết hợp đồng Tình 18 Hộ gia đình ơng Nguyễn Văn Cảnh Tiền Phong, Mê Linh, Hà Nội gồm có ơng Cảnh chủ hộ, thành viên bà Phạm Thị Hà (vợ ông cảnh), anh Phong (con trai ông Cảnh) anh Viễn (Con trai ông Cảnh) đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2002 mang tên Hộ ông “Nguyễn Văn Cảnh” Năm 2004, ơng Cảnh chết, sau năm 2010, anh 125 Phong chết Tại thời điểm anh Phong chết, anh Phong có vợ mang thai tháng thứ Vợ anh Phong đăng ký hộ thƣờng trú gia đình anh Phong năm 2010, tức sau thời điểm cấp đất Sau anh Phong chết, đồng thừa kế tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế ông Cảnh anh Phong quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận nêu Văn khai nhận di sản thừa kế đƣợc công chứng chuyển lên quan đăng ký đất đai huyện Mê Linh Cơ quan bối việc ghi nhận quyền sở hữu đất quyền sử dụng đất lúc vừa thuộc sở hữu chung hộ gia đình, vừa bao gồm sở hữu riêng đồng thừa kế, vừa bao gồm sở hữu chung vợ chồng thành viên hộ gia đình mà khơng thể xác định đƣợc phần Sau có đề nghị gia đình, quan đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, ghi tên hộ bà Phạm Thị Hà Tài sản sau đƣợc chấp cho Ngân hàng Nông nghiệp để bảo đảm nghĩa vụ cho vợ chồng anh Viễn vay tiền Công chứng viên xác nhận vào hợp đồng với đồng ý thành viên hộ gia đình bà Phạm Thị Hà, gồm có bà Hà, vợ chồng anh Viễn vợ anh Phong Q trình vay vốn, vợ chồng anh Phong khơng trả đƣợc nợ ngân hàng tiến hành phát mại tài sản Để tránh việc bị phát mại, chị vợ anh Phong tiến hành khởi kiện tòa án, yêu cầu hủy bỏ giao dịch chấp với lý bỏ sót đồng sở hữu ký kết giao dịch, ngƣời bị bỏ sót chị anh Phong Vợ anh Phong cho ký vào hồ sơ chấp, chị nghĩ cho mƣợn tài sản không nghĩ tài sản bị mất, biết tài sản bị tài sản có phần chị chị khơng ký Vụ việc sau đƣợc giải thơng qua hòa giải, theo đó, định giá tài sản lúc chấp thấp giá bán tài sản thời điểm phát mại cao nên việc bán tài sản trả nợ dƣ phần đáng kể để trả lại cho bên chấp Các bên sau thống tồn phần tài sản lại sau phát mại đƣợc trả cho cháu bé anh Phong giao cho mẹ cháu quản lý Thông thƣờng, giao dịch bị bỏ sót đồng sở hữu bị Tòa tun vơ hiệu phần tồn phần tùy vào việc tài sản có xác định phân chia đƣợc không Trƣờng hợp cụ thể việc xác định giá trị quyền sở hữu cháu bé khối tài sản chung khó khăn nguy bị Tòa án tuyên hủy bỏ giao dịch cao, thiệt hại cho bên khó tránh khỏi, đặc biệt bên nhận chấp Tình 19 Năm 2015, Ngân hàng BIDV bị công dân Mê Linh, Hà Nội kiện xác lập giao dịch chấp đất hộ gia đình mà bỏ qua chủ thể dƣới 15 tuổi Sau Tòa án Nhân dân thành phố Hà Nội xét xử, giao dịch chấp bị hủy, Ngân hàng BIDV cho rà sốt toàn giao dịch chấp ký trƣớc với hộ gia đình nhận thấy hàng trăm hợp đồng chấp khác nằm nguy bị tuyên vô hiệu bỏ qua thành viên hộ gia đình trẻ em Ngân hàng sau có định ngừng tồn giao dịch chấp với chủ thể hộ gia đình, đồng thời thực khắc phục sai sót trƣớc cách yêu cầu ký công chứng lại hàng loạt hợp đồng chấp Tình 20 126 Khoản 3, Điều 174 Luật đất đai 2013 quy định: “Tổ chức nghiệp cơng lập tự chủ tài Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê mà tiền thuê đất trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có quyền chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu cho tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, phải chấp thuận văn quan nhà nước có thẩm quyền” Điều kiện “phải đƣợc chấp thuận quan nhà nƣớc có thẩm quyền” đơi bị bỏ qua công chứng viên quan đăng ký giao dịch bảo đảm Tình 21 A có nhu cầu chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng để vay vốn A yêu cầu công chứng viên tƣ vấn cho A nội dung hợp đồng chấp để có lợi cho A giao kết hợp đồng với ngân hàng Nếu theo quan điểm tƣ luật sƣ việc bình thƣờng pháp luật khơng cấm Tuy nhiên, theo tƣ nguyên tắc công chứng viên u cầu A nằm ngồi phạm vi quy định Luật Công chứng chức nhiệm vụ việc công chứng viên đƣợc làm Việc làm tính khách quan hoạt động cơng chứng, cơng chứng viên tƣ vấn nội dung liên quan đến hồ sơ công chứng không đáp ứng yêu cầu tƣ vấn A Tình 22 Năm 2008, Huyện Mê Linh đƣợc sáp nhập từ tỉnh Vĩnh Phúc thành phố Hà Nội Năm 2009, Công an huyện Mê Linh tiến hành thay toàn sổ hộ địa bàn Sổ hộ ghi nhận toàn thành viên hộ gia đình thời điểm năm 2009 (thời điểm đổi sổ) nhƣng tồn thơng tin thời gian chuyển đến, chuyển thành viên hộ gia đình trƣớc bị bỏ trống Sự thay đổi tạo khó khăn cho giao dịch đất đai thuộc sở hữu hộ gia đình, sổ hộ mà cơng chứng viên dựa vào để xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất Do đó, ngƣời u cầu cơng chứng yêu cầu công chứng viên chứng nhận giao dịch cơng chứng viên phải u cầu hộ gia đình có tài sản xin xác nhận thơng tin nhân thời điểm cấp đất làm xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất Thủ tục xác nhận biến động nhân thủ tục hành thuộc thẩm quyền cơng an cấp quận, huyện, hầu hết công an quận, huyện thực thủ tục cấp phiếu xác nhận cho công dân Tuy nhiên, công an huyện Mê Linh không thực thủ tục này, lý mà quan trả lời ngƣời dân quan có liên quan sáp nhập Mê Linh Hà Nội, tồn tàng thƣ nhân khơng đƣợc bàn giao cho Công an thành phố Hà Nội; việc đổi sổ hộ bƣớc để Công an huyện Mê Linh kiểm tra đánh giá lại số liệu nhân thời điểm 2009 làm sở cho việc quản lý Liên quan đến việc xác nhận thành viên hộ gia đình sử dụng đất, cán Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội, chi nhánh huyện Mê Linh thừa nhận việc công việc thuộc 127 chức nhiệm vụ quan đăng ký đất đai, nhiên việc phức tạp cơng tác quản lý lƣu trữ hồ sơ đƣợc làm thủ cơng, để có cung cấp thơng tin việc tìm kiếm hồ sơ lƣu trữ tốn nhiều thời gian công sức, có hồ sơ chí khơng đƣợc lƣu trữ tập trung khơng tồn tại; nhu cầu xác nhận thông tin Mê Linh lớn nhân lực đơn vị đáp ứng đƣợc, việc xác nhận thông tin thành viên hộ gia đình sử dụng đất gần nhƣ thực Trƣớc thực trạng này, việc công chứng giao dịch cho công dân liên quan đến quyền sử dụng đất hộ gia đình Mê Linh thực bị rơi vào bế tắc Tình 23 Ơng Thƣờng vợ bà Oanh chấp tài sản quyền sử dụng đất mang tên hai vợ chồng ông cho ngân hàng Vietinbank để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ cho công ty Khởi Minh Khi công ty Khởi Minh vi phạm nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng Vietninbank kiện cơng ty Khởi Minh để đòi u cầu tòa án cho phát mại tài sản chấp quyền sử dụng đất mang tên ông Thƣờng bà Oanh để thu hồi nợ Tòa án nhân dân quận Hà Đông xử chấp nhận yêu cầu Ngân hàng Vietinbank Ơng Thƣờng, bà Oanh sau có đơn kháng cáo Tòa án cấp phúc thẩm sau tuyên hủy án sơ thẩm cho Tòa án cấp sơ thẩm bỏ sót ngƣời có quyền nghĩa vụ liên quan, ngƣời đƣợc xác định anh Tân, trai ông Thƣờng bà Oanh Tại thời điểm giao kết hợp đồng chấp ngƣời 14 tuổi có tên hộ gia đình Trong vụ án này, Tòa án cấp phúc thẩm có nhầm lẫn nghiêm trọng xác định anh Tân thành viên hộ gia đình có quyền lợi liên quan đến tài sản chấp Nếu suy luận theo quan điểm Tòa án cấp phúc thẩm khơng có Tòa án cấp sơ thẩm mà công chứng viên chứng nhận giao dịch chấp bỏ qua quyền lợi đồng sở hữu, từ đặt trách nhiệm cơng chứng viên thiệt hại Ngân hàng Vietinbank Ngân hàng Vietinbank hoàn tồn khởi kiện cơng chứng viên để u cầu bồi thƣờng thiệt hại Tình 24 Ngân hàng N u cầu Văn phòng cơng chứng A cơng chứng hợp đồng chấp bất động sản ngân hàng vợ chồng ông B, bà C Khi giao kết hợp đồng, ông B sử dụng hợp đồng ủy quyền bà C theo ơng B làm đại diện cho bà C, hợp đồng đƣợc công chứng văn phòng cơng chứng D chứng nhận trƣớc Hợp đồng đƣợc giao kết đăng ký giao dịch bảo đảm, ngân hàng giải ngân cho vay, nhiên sau bà C kiện tòa u cầu hủy hợp đồng chấp đòi lại tài sản với lý ông B giả mạo nhân thân bà C để lập hợp đồng ủy quyền công chứng Hợp đồng chấp hợp đồng ủy quyền sau bị tòa tun vơ hiệu Ngân hàng N u cầu cơng chứng viên Văn phòng cơng chứng A phải bồi thƣờng thiệt hại Đại diện Ngân hàng N đứng quan điểm thứ nhất, cho ngân hàng trả tiền dịch vụ để công chứng viên cung cấp dịch vụ công chứng, ngăn ngừa rủi ro pháp lý Cơng chứng viên nhận phí cơng chứng phải có nghĩa vụ đảm bảo an tồn pháp lý cho giao dịch đó, có việc xác định 128 tính hợp pháp hồ sơ, giấy tờ Để xảy thiệt hại là lỗi công chứng viên khơng hồn thành nhiệm vụ, khơng phát đƣợc hồ sơ giả mạo Đại diện tổ chức hành nghề công chứng A đứng quan điểm thứ 2, cho cơng chứng viên khơng có lỗi hợp đồng ủy quyền đƣợc cơng chứng viên Văn phòng cơng chứng D chứng nhận nên đƣợc coi hợp pháp, ngƣời có lỗi cơng chứng viên Văn phòng cơng chứng D Điều kiện phát sinh trách nhiệm bồi thƣờng tổ chức hành nghề công chứng theo quy định Luật Công chứng thiệt hại phải lỗi công chứng viên gây ra, Văn phòng cơng chứng A bồi thƣờng 129 ... CHỨNG GIAO DỊCH THẾ CHẤP BĐS 25 2.1 KHÁI NIỆM RỦI RO PHÁP LÝ 25 2.2 MỐI LIÊN HỆ GIỮA RỦI RO THẾ CHẤP BĐS VÀ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG CƠNG CHỨNG 27 2.3 PHÂN TÍCH RỦI RO PHÁP LÝ TRONG HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG... sách pháp luật hoạt động quan công quyền 63 CHƢƠNG 3: GIỚI HẠN TRÁCH NHIỆM CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN TRONG HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG GIAO DỊCH THẾ CHẤP BĐS 72 3.1 VAI TRÒ, TRÁCH NHIỆM CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN TRONG. .. GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐÀO DUY AN RỦI RO PHÁP LÝ VÀ GIỚI HẠN TRÁCH NHIỆM CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN TRONG HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG GIAO DỊCH THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật dân tố tụng