Chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động sản - giải pháp mới ở thị trường bất động sản Việt Nam

Chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động sản - giải pháp mới ở thị trường bất động sản Việt Nam

http://svnckh.com.vn 1

DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT TRONG ĐỀ TÀI

CDO

Collateralized Debt

OECD

Organisation for Economic Co-operation and Development

Tổ chức Hợp tác và Phát triển

Kinh tế

http://svnckh.com.vn 2

LỜI NÓI ĐẦU

Với sự phát triển của nền kinh tế, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ khiến nhu cầu nhà ở, văn phòng, đất thương mại… tăng cao trong khi nguồn cung hạn chế Bên cạnh đó, vốn đầu tư cho các dự án bất động sản là rất lớn và được tài trợ chủ yếu từ hệ thống ngân hàng (chiếm đến 70-80% giá trị công trình) Tuy nhiên, nhu cầu vốn của các doanh nghiệp bất động sản phần lớn là các nguồn trung và dài hạn nhưng nguồn huy động của các ngân hàng lại là vốn ngắn hạn vì thế rất dễ gây ra rủi ro cho các ngân hàng Do đó các ngân hàng cũng chỉ có thể cân đối một phần tín dụng của mình cho các dự án bất động sản Trong khi lượng tiền nhàn rỗi trong nhân dân rất lớn nhưng việc thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản vẫn còn hạn chế là bởi sản phẩm bất động sản có giá trị lớn trong khi vốn nhàn rỗi thường là vốn nhỏ lẻ nên khó có thể tham gia vào được Để giải quyết những bất cập trên thị trường bất động sản, chúng ta cần có những hướng giải quyết mới và trong đề tài của mình, nhóm nghiên cứu giới thiệu đến công cụ chứng khoán hoá

Chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động sản sẽ giải quyết vướng mắc trên khi nó sẽ chia dự án thành nhiều chứng chỉ có mệnh giá phù hợp để người dân, các nhà đầu tư có thể tham gia vào thị trường Hơn nữa, thị trường các chứng chỉ được chứng khoán hoá sẽ là kênh đầu tư hấp dẫn đối với nhiều quỹ đầu tư xã hội, bảo hiểm, công ty tài chính, chứng khoán và ngân hàng tạo sự liên thông giữa thị trường vốn – tiền tệ - bất động sản

Vai trò huy động vốn và tạo sự liên thông trên thị trường tài chính là không thể phủ nhận, nhưng bản chất của nó thể hiện ở việc đã tách bạch được nhu cầu đầu tư và nhu cầu sở hữu Chúng ta có thể hiểu chứng khoán bất động sản là một loại chứng khoán đặc biệt kết hợp giữa hai hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản, được đảm bảo bằng giá trị bất động sản mà nó đại diện, đồng thời cho phép các nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản này nhưng không nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn

bộ bất động sản đó trong quá trình sở hữu chứng khoán Các chứng khoán bất động sản này sẽ được giao dịch và chuyển nhượng tự do trên các sàn giao dịch

http://svnckh.com.vn 3

để tạo tính thanh khoản và đến khi toàn bộ dự án hoàn thành sẽ được bán đấu giá và chia cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng khoán bất động sản Khi

đó những người có nhu cầu thực sự sẽ là những người sở hữu nhà

Đi cùng với việc chứng khoán hoá sẽ kèm theo yêu cầu về minh bạch thông tin Việc cần thiết là hoàn thiện các tổ chức đánh giá xếp hạng tín dụng đối với các chủ thể tham gia quá trình Thông tin về các dự án bất động sản phải được công khai và các bước tiến hành công bố thông tin tương tự như các doanh nghiệp khi muốn niêm yết trên sàn chứng khoán, các dự án sẽ phải có bản giới thiệu chi tiết về mục đích, quy mô dự án, tiến độ hoàn thành, nhu cầu vốn và các chế tài đối với doanh nghiệp khi không hoàn thành đúng hẹn hoặc thông tin công bố không chính xác từ phía cơ quan quản lý, tổ chức giám sát, tổ chức bảo lãnh phát hành

Với những nội dung đã trình bày về mặt yêu cầu và lợi ích của hoạt động chứng khoán hoá các khoản cho vay thế chấp bất động sản, đề tài sẽ được bố trí với bố cục như sau:

Chương I: Tổng quan về chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động

sản

Chương II: Triển vọng áp dụng chứng khoán hoá các khoản cho vay thế

chấp tại Việt Nam

Chương III: Các giải pháp, kiến nghị nhằm ứng dụng công cụ chứng

khoán hoá các khoản cho vay bất động sản ở Việt Nam

Với bố cục đề tài như trên chương I nhằm mục đích giải thích về chứng khoán hoá và lợi ích cũng như rủi ro của chứng khoán hoá, đồng thời cũng đưa

ra một số bài học từ một số quốc gia Chương tiếp theo là tổng quan về thị trường bất động sản, hoạt động tín dụng bất động sản và một số hình thức áp dụng công cụ này tại Việt Nam Và nội dung cuối cùng sẽ là một số giải pháp, kiến nghị đối với cơ quan quản lý nhằm tạo hành lang pháp lý và cơ chế chính sách thuận lợi cho công cụ này phát triển

Mặc dù đã cố gắng hoàn thành đề tài song do nhận thức còn hạn chế nên

đề tài không tránh khỏi sai sót, các thành viên của đề tài rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của hội đồng xét duyệt

http://svnckh.com.vn 4

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN

CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN

I Cho vay thế chấp bằng tài sản

1 Thế nào là cho vay thế chấp

Cho vay có thế chấp bằng tài sản là một khoản vay có tài sản để đảm bảo việc hoàn trả Các khoản cho vay có thế chấp là các khoản nợ dài hạn, việc thanh toán định kì của khoản nợ được tính toán dựa trên công thức giá trị tiền tệ theo thời gian Người vay sẽ phải trả một khoản tiền lãi cố định hàng tháng trong thời gian từ 10 đến 20 năm, tùy vào điều kiện cụ thể Trong khoảng thời gian này, tiền gốc của khoản vay sẽ được trả dần

Trên thế giới hiện nay, có rất nhiều loại hình thế chấp được sử dụng, về cơ bản các loại hình này đều có chung một số đặc tính nhất định và chịu sự chi phối của pháp luật mỗi nước Lãi suất đối với khoản cho vay này có thể là cố định hoặc được điều chỉnh lại tại các mốc thời gian đã định trước giữa các bên Người đi vay có thể trả nợ dần quan các kỳ và do đó kéo dài thời gian vay nợ

Số tiền thanh toán của mỗi kỳ có thể là như nhau hoặc tăng hoặc giảm dần tùy theo thỏa thuận của các bên Tuy nhiên, một số ngân hàng và công ty tài chính

có thể sẽ yêu cầu người vay thanh toán toàn bộ số nợ vào một ngày xác định

2 Tác dụng của cho vay thế chấp

Trong hoạt động tín dụng, người cho vay thường gặp phải rất nhiều rủi ro: rủi ro về mặt lãi suất, rủi ro về tài chính và thanh toán chậm của khách hàng Với những khoản cho vay có tài sản thế chấp, nếu người vay không thanh toán được nợ, người cho vay sẽ thanh lý tài sản thế chấp, thu lại một phần hoặc toàn

bộ tiền gốc, do đó làm giảm bớt độ rủi ro khi cho vay

Khoản vay thế chấp bằng bất động sản (tiếng anh là Mortagage) là một sản đó (toà nhà, căn hộ,…) để đảm bảo thanh toán Nếu chủ sở hữu của ngôi nhà (người vay thế chấp, có thể là các cá nhân hay các hãng phát triển nhà) không trả được nợ thì người cho vay (người nhận thế chấp) có quyền thu hồi khoản vay

và tịch thu tài sản để đảm bảo khoản vay được hoàn trả Khi người cho vay thực

http://svnckh.com.vn 5 hiện việc cho vay dựa trên sự tín nhiệm đối với người vay và trên tài sản thế1

chấp cho món vay, thì khoản vay được gọi là một khoản vay thế chấp bất động sản thông thường Người cho vay có thể đòi hỏi người vay phải có bảo hiểm khoản cho vay thế chấp bằng bất động sản này phòng khi người vay không trả được nợ Bất động sản được sử dụng trong hoạt động cho vay thế chấp có thể là nhà ở các loại và các loại bất động sản thương mại hay nông trại

II Chứng khoán hoá các khoản cho vay thế chấp bằng tài sản mua

1 Giới thiệu về chứng khoán hoá

–Chứng khoán hóa xuất hiện đầu tiên ở Hoa Kỳ vào năm 1970 Fannie Mae

và Freddie Mac1 - hai công ty được chính phủ Mỹ bảo trợ - là những công ty đầu tiên và cho đến nay vẫn luôn là những công ty tích cực nhất trong hoạt động chứng khoán hóa Hồi thập niên 1970, hai công ty này đã phát minh ra chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp (hay MBS) Sau đó, các loại chứng khoán đảm bảo bằng tài sản khác ra đời, như giấy nợ đảm bảo bằng tài sản (hay CDO)

và các thứ tương tự CDO Nếu như MBS đóng gói các tài sản thế chấp thực thụ khác nhau lại, thì CDO, xuất hiện từ năm 1987 và chỉ thực sự phổ biến từ cuối thập niên 1990, thậm chí lại còn đóng gói MBS và một số tài sản khác Nghiên

cứu của Mason and Rosner (2007) cho biết vào năm 2005, có đến 81% tài sản

đảm bảo cho CDO là từ MBS, tức là vào khoảng 200 tỷ dollar Mỹ Do đó có quan điểm cho rằng CDO là sản phẩm tái chứng khoán hóa các loại chứng khoán khác Thứ giấy nợ đảm bảo bằng tài sản này có thể có nhiều loại là sản

1 là các công ty đại chúng, các tổ chức tài chính của Hoa Kỳ chuyên mua và chứng khoán hóa các khoản

http://svnckh.com.vn 6 phẩm chứng khoán hóa của việc đóng gói các loại tài sản có mức độ rủi ro khác nhau, và hướng tới các đối tượng nhà đầu tư khác nhau Loại CDO từ tài sản có mức độ rủi ro thấp nhất có thể được các tổ chức đánh giá tín nhiệm xếp hạng cao nhất Cùng với sự ra đời và phát triển của CDO là sự xuất hiện của những tổ chức cung cấp dịch vụ bảo hiểm cho nhà đầu tư CDO và của những tổ chức liên kết cung cấp hợp đồng hoán đổi tổn thất tín dụng (hay CDS)

2 Các chủ thể tham gia vào quá trình chứng khoán hoá

Chủ tài sản ban đầu (Originator): Là bên “bán” tài sản cho Pháp nhân đặc

biệt (chuyển tất cả các quyền liên quan đến tài sản) Chủ tài sản ban đầu thường tiếp tục làm dịch vụ quản lý tài sản cho Pháp nhân đặc biệt để hưởng phí quản

lý

Pháp nhân đặc biệt (Special Purpose Entity / Vehicle): Được thiết lập để thực hiện chức năng chuyển hóa các tài sản có tính thanh khoản kém thành các chứng khoán có thể mua bán, chuyển nhượng tự do trên thị trường Nhờ nghiệp

vụ tách riêng các tài sản và tái cấu trúc các luồng tiền, pháp nhân đặc biệt có thể phát hành nhiều loại chứng khoán chuyển hóa khác nhau để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người đầu tư về thời gian đáo hạn, tỷ suất sinh lời và mức độ rủi ro Trong quá trình tạo tính thanh khoản cho các tài sản, pháp nhân đặc biệt có thể nhận được sự hỗ trợ từ bên ngoài thông qua cơ chế tăng cường tín nhiệm và hỗ trợ tăng tính thanh khoản

Pháp nhân đặc biệt có thể được thành lập dưới dạng một quỹ ủy thác hoặc công ty cổ phần, trong đó bên quản lý quỹ hoặc hội đồng quản trị của công ty cổ phần là đại diện chịu trách nhiệm bảo vệ quyền lợi cho người đầu tư Pháp nhân đặc biệt dùng nguồn thu từ phát hành chứng khoán để “mua” lại tài sản từ chủ tài sản ban đầu Tài sản sau khi được mua vẩn do chủ tài sản điều phối theo hợp đồng quản lý tài sản giữa pháp nhân đặc biệt và chủ tài sản ban đầu, toàn bộ thu nhập có được từ tài sản sẽ được chưyển cho pháp nhân đặc biệt để cân đối chi trả lợi tức cho người đầu tư

thế chấp nhằm đảm bảo về tài chính cho tổ chức tài chính cho người dân vay tiền để mua nhà ở

http://svnckh.com.vn 7

1 Phương thức chứng khoán hoá thông qua trung gian: The mortgage – Backed Security (MBS):

Phương thức tạo chứng khoán hoá thông qua trung gian là phương thức khi người vay tiền ngân hàng có tài sản thế chấp là các địa ốc (gọi là tài sản thế chấp) hoàn trả gốc và lãi tiền vay cho người nắm giữ chứng khoán thông qua tổ chức trung gian (gọi là người được uỷ thác thay công ty tín thác) Hay nói cách khác, đặc trưng của các luồng tiền trong phương thức chứng khoán hoá thông

qua trung gian phản ánh các luồng tiền của khoản vay có thế chấp

Hình 1: Quy trình tạo chứng khoán MBS

2 Phương thức tạo chứng khoán có tài sản cầm cố bằng các chứng khoán

tái thế chấp: Collateralised Mortgage Obligations (CMO):

2 Quản trị rủi ro trong ngân hàng thương mại – PGS.TS Nguyễn Văn Tiến

1

3.

http://svnckh.com.vn 8 CMO được sử dụng nhằm mục đích tạo ra sự hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư chứng khoán tài sản ngân hàng Để tạo được sự hấp dẫn hơn, các chứng khoán CMO đuợc phát hành thành nhiều hạng khác nhau (đa hạng) nhằm hấp dẫn và đáp ứng yếu cầu tính đa dạng của các nhà đầu tư Trong khi theo phương thức chứng khoán hoá thông qua trung gian thì mỗi nhà đầu tư hàng tháng nhận được khoản tiền là tỷ lệ với trị giá chứng khoán mà mình nắm giữ đối với khoản tiền người vay tín dụng hoàn trả cho ngân hàng {bao gồm khoản trả góp cố định hàng tháng (gốc và lãi) và khoản tiền gốc hoàn trả trước hạn}, thì CMO lại là phương thức chứng khoán hoá đa hạng, nghĩa là những nhà đầu tư đuợc phân thành các thức hạng khác nhau theo một số tiêu chí nhất định về chứng khoán Hai đặc điểm cơ bản của phương thức chứng khoán CMO là:

- Có mức lãi suất coupon của trái phiếu là cố định nhưng khác nhau giữa các hạng trái phiếu khác nhau

- Khoản tiền hoàn trả trươc hạn được sử dụng để thanh toán phần gốc trái phiếu chỉ cho một hạng trái phiếu nhất định, còn các trái phiếu của các hạng khác vẫn được giữ nguyên

Hình 2: Quy trình tạo chứng khoán CMO

3 Phương thức tạo chứng khoán hóa có tài sản thế chấp không thông qua trung gian: The mortgage – Backed Bond (MBB)

Phương thức phát hành MBB là phương thức thứ ba của công nghệ chứng khoán hoá Sự khác nhau giữa trái phiếu MBB so với hai loại chứng khoán thuộc hai phương thức trước là MBS và CMO ở hai điểm sau đây:

- Trong khi MBS và CMO giúp ngân hàng chuyển các khoản cho vay thế chấp bất động sản (địa ốc) từ nội bảng ra hạch toán ở ngoại bảng, thì

MBS

http://svnckh.com.vn 9 phương thức phát hành MBB thông thường vẫn duy trì các khoản cho vay này ở nội bảng

- Trong khi MBS và CMO có mối liên hệ trực tiếp giữa các luồng tiền của khoản vay có thế chấp và các luồng tiền của các chứng khoán, thì mối quan hệ này trong MBB chỉ là mối quan hệ cầm cố, không trực tiếp giữa các luồng tiền vay có thế chấp và các luồng tiền thanh toán lãi suất và gốc trái phiếu MBB

Về bản chất, khi một ngân hàng phát hành MBB và sau đó nếu ngân hàng này bị phá sản, thì những người nắm giữ trái phiếu MBB là những người đầu tiên có quyền tiếp cận và có quyền được chia các tài sản để thế chấp phát hành MBB Hay nói cách khác, ngân hàng đã tách nhóm tài sản cho vay có thế chấp ở nội bảng thành một nhóm (nhưng vẫn duy trì ở nội bảng) và dùng nó làm tài sản

cầm cố (đảm bảo) để phát hành trái phiếu MBB

IV Lợi ích của chứng khoán hoá đối với thị trường bất động sản

1 Đối với nền kinh tế

Việc sử dụng các sản phẩm chứng khoán được đảm bảo bởi tài sản thế

được thực hiện dựa trên thông tin đầy đủ và tính minh bạch cao được hình thành một cách tự nhiên trong nền kinh tế Việc quan sát kỹ lưỡng và cẩn trọng các số liệu thống kê không quá khó khăn hay phức tạ rất hữu ích để nhận diện những sai lầm đang diễn ra trên thị trường Thông thường, đó là những lầm lẫn đáng kể trong đánh giá mức độ rủi ro với thị trường bất động sản

2 Lợi ích của người đi vay:

http://svnckh.com.vn 10 Đối với phần vốn đi vay trong vốn đầu tư cho dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, chứng khoán là cơ hội để giảm chi phí trả lãi vay và tăng hiệu quả sinh lời của dự án

Đối với phần vốn tự có được dùng đầu tư vào dự án, chứng khoán hóa là một biện pháp giúp chủ đầu tư nâng cao vòng quay vốn Vấn đề này cực kỳ quan trọng đối với những công ty chuyên đầu tư vào cơ sở hạ tầng, vì so với biện pháp phát hành cổ phiếu hoặc trái phiếu để gọi vốn cho một dự án mới, việc “bán” đi phần vốn tự có trong các dự ấn đã tiết kiệm được thời gian và chi phí phát hành

Chứng khoán hóa mở ra khả năng huy động vốn cho hoạt động xây dựng

cơ sở hạ tầng, ngay cả khi dự án mới chỉ ở “trên giấy” Các hợp đồng hoặc cam kết chắc chắn đảm bảo hiệu quả kinh tế cho hoạt động của dự án khi đi vào vận hành, đều có khả năng biến thành tài sản có giá – hàng hóa trên thị trường tài chính

3 Lợi ích của nhà đầu tƣ:

Có thêm một công cụ đầu tư mới với suất sinh lợi cao hơn trái phiếu Chính phủ và độ tin cậy tương đối ổn định

Tính thanh khoản của chứng khoán đảm bảo bằng tài sản tài chính (chứng khoán ABS) khá cao nên người đầu tư có thể dễ dàng tham gia giao dịch trên thị trường tập trung

Chứng khoán ABS là một công cụ hữu hiệu cho nghiệp vụ phòng ngừa rủi

ro, đặc biệt là cho nhà đầu tư cổ tức

Giảm thiểu rủi ro có thể ảnh hưởng đến mức độ tín nhiệm của chủ thể phát hành, do tính chất của chứng khoán ABS là chỉ phụ thuộc vào “chất lượng” của tài sản chuyển hóa

4 Lợi ích cho hệ thống trung gian tài chính

Giảm được thời lượng của danh mục đầu tư

Tăng khả năng thanh khoản của tài sản

http://svnckh.com.vn 11 Giảm được các chi phí có tính chất thuế quy chế

Tăng thu nhập từ chi phí

IV Rủi ro trong hoạt động chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động sản

Trong quá trình chứng khoán hoá sẽ có nhiều rủi ro, nhưng sau đây là một

số rủi ro chính mà các thành viên cho là quan trọng:

- Rủi ro tín dụng;

- Rủi ro hệ thống;

- Rủi ro liên quan đến pháp luật

1 Rủ

Nguồn gốc của rủi ro tín dụng: Rủi ro tín dụng được định nghĩa là rủi ro

không hoàn thành hoặc trì hoãn nghĩa vụ thanh toán Tất cả các khoản phải thanh toán phát sinh trong quá trình chứng khoán hoá đều được cho là rủi ro tín dụng và rủi ro này không chỉ là rủi ro từ người đi vay mà tất cả các bên liên quan

Các khoản phải thanh toán được coi là có thể xảy ra rủi ro tín dụng:

- Khoản phải thanh toán từ các tổ chức trung gian cho nhà đầu tư

- Khoản phí phải trả của SPV cho các công ty dịch vụ

- Khoản phải trả của các công ty dịch vụ cho đại lý thanh toán

- Khoản phải trả của các công ty bảo hiểm với nghĩa vụ thanh toán của họ

2 Rủi ro cấu trúc

Rủi ro cấu trúc sẽ bao gồm 3 loại rủi ro: Rủi ro thị trường, rủi ro tính lỏng

và rủi ro hoạt động

Rủi ro thị trường: Rủi ro chủ yếu liên quan đến chứng khoán hoá chính là

rủi ro lãi suất và rủi ro tỷ giá hối đoái Một trong những nguồn thu của SPV chính là khoản thu từ lãi suất cho các tổ chức đi vay, lãi suất của những khoản cho vay này có thể là cố định hoặc thả nổi theo một lãi suất nào đó như Libor Tuy nhiên các SPV này lại áp dụng cùng một mức phải trả cho các nhà đầu tư,

http://svnckh.com.vn 12

vì thế khi trên thị trường có sự biến động sẽ gây ra rủi ro cho các tổ chức này

Có 4 trường hợp có thể xảy ra:

Thu nhập từ lãi và chi phí trả lãi đều là những lãi suất cố định: nếu có sự thay đổi trong lãi suất thì sẽ không tác động nhiều đến các khoản phải trả cũng như các khoản tái tài trợ của SPV nếu kỳ hạn của các khoản cho vay và đi vay là trùng nhau Nhưng nếu trường hợp các kỳ hạn của khoản đi vay và cho vay không trùng thì rủi ro tái đầu tư, tái tài trợ sẽ phát sinh phụ thuộc vào cấu trúc kỳ hạn của lãi suất

Thu nhập từ lãi suất dựa trên lãi suất cố định, chi phí lãi phải trả là lãi suất thả nổi: Nếu lãi suất tăng lên thì sẽ phát sinh rủi ro lãi suất khi mà thu nhập từ lãi sẽ không bù đắp đủ các khoản chi phí phải trả lãi

Thu nhập từ lãi dựa trên lãi suất thả nổi, chi phí trả lãi dựa trên lãi suất cố định: Khi lãi suất giảm thì thu nhập từ lãi sẽ giảm trong khi chi phí trả lãi vẫn giữ nguyên thì thu nhập từ lãi sẽ không bù đắp được chi phí

Thu nhập và chi phí đều dựa trên lãi suất thả nổi: vì cả thu nhập từ lãi và chi phí lãi phải trả được neo theo những lãi suất khác nhau vì thế sẽ xuất hiện rủi

ro lãi suất khi các lãi suất được neo có biến động khác biệt nhau

Tương tự với rủi ro tỷ giá, cũng có sự khác biệt khi mà thu nhập và chi phí

từ các đồng tiền khác nhau vì luôn luôn có sự biến động tỷ giá

Rủi ro tính lỏng: Rủi ro tính lỏng sẽ bao gồm rủi ro trên bảng cân đối kế

toán và rủi ro liên quan đến thị trường

Rủi ro tính lỏng trên bảng cân đối kế toán: Rủi ro này xảy ra khi có sự không cân xứng giữa dòng tiền ra và dòng tiền vào của SPVs Có thể tránh được rủi ro này nếu công ty có lịch trình rõ ràng và cụ thể về dòng tiền ra vào nhưng với điều kiện các khoản này phải đúng thời hạn Rủi ro tính lỏng xảy ra khi các khoản thanh toán bị trì hoãn ( rủi ro tín dụng)

Rủi ro tính lỏng liên quan đến thị trường: Đó là khi nhà đầu tư không thể thực hiện việc mua, bán trái phiếu ở một mức giá mong muốn ở thời điểm nhất định bởi vì không có tính lỏng trên thị trường thứ cấp Ngoài ra, rủi ro tính lỏng

http://svnckh.com.vn 13 cũng xảy ra đối với các SPVs khi không phải tất cả trái phiếu họ phát hành cũng

có thể thực hiện trên thị trường sơ cấp

Rủi ro hoạt động: Rủi ro này là hệ quả của số lượng lớn các quan hệ hợp đồng giữa các bên trong giao dịch kết hợp với thông tin bất cân xứng giữa các bên Những trung gian trong giao dịch có phạm vi hoạt động rộng có thể thực hiện những hoạt động vì lợi ích của họ mà ảnh hưởng đến lợi ích của các SPVs

và nhà đầu tư (rủi ro đạo đức) Sau đây là một số trường hợp có thể nảy sinh thuộc về rủi ro hoạt động:

- Người thực hiện các khoản cho vay thế chấp không có trách nhiệm cao đối với việc đánh giá chất lượng của các khoản cho vay

- Các trung gian không thực hiện báo cáo các khoản lỗ

- Các trung gian thiếu động lực trong việc đánh giá và chọn lựa những khoản cho vay có thể thu hồi đúng hạn và có khả năng thanh toán dẫn tới thực hiện bảo hiểm để thoát khỏi lỗ

- Các ngân hàng, tổ chức tham gia quá trình thực hiện tối đa hoá thu nhập từ phí đẩy lãi suất cao đối với người đi vay và giảm chi phí phải trả cho nhà đầu tư

- Tác động đến việc xếp hạng tín dụng

3 Rủ

Rủi ro do cung cấp thông tin: Để giữ mối quan hệ với khách hàng của mình (những người đi vay) ngân hàng đã hạn chế việc cung cấp thông tin về những khách hàng này cho những bên liên quan mà đặc biệt là nhà đầu tư Một khi những người đi vay phá sản thì sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến các bên liên quan

Để tránh xảy ra tình trạng bất cân xứng thông tin, các bên cần phải có thoả thuận

rõ ràng về việc trao đổi thông tin theo lịch trình, như thế sẽ đảm bảo phần nào quyền được tiếp cận thông tin của nhà đầu tư và các tổ chức có liên quan

Rủi ro phá sản: Sự phá sản của các tổ chức thực hiện các khoản cho vay

thế chấp và SPVs trong giao dịch chứng khoán hoá có thể đem lại rủi ro do yêu cầu thực hiện bảo hiểm của các bên liên quan

http://svnckh.com.vn 14 Rủi ro liên quan đến luật, chính sách: Khi các chính sách của chính phủ và các luật được ban hành liên quan đến các bên quan trong quá trình chứng khoán hoá đều gây ra rủi ro

V Bài học kinh nghiệm của các nước trên thế giới về chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động sản

Hiện nay, thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản bị chi phối bởi nền kinh tế toàn cầu, nhất là của các nền kinh tế lớn, trong đó nền kinh tế Mỹ có tầm ảnh hưởng rất lớn nó tác động đến nền kinh tế toàn thế giới Điều này thể hiện rõ qua cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản tại Mỹ mà bắt nguồn là từ cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản trên thị trường thứ cấp năm 2007 Cuộc khủng hoảng từ Mỹ đã lan rộng và tác động xấu đến thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán quốc tế Và bài học từ kinh nghiệm áp dụng công cụ này vào những 90 nhằm khắc phục tình trạng đóng băng của thị trường nhà đất sau khi khủng hoảng xảy ra cũng là kinh nghiệm thiết thực đối với Việt Nam Cạnh

đó thì thị trường bất động sản Singapore cũng là một thị trường phát triển mạnh

mẽ, có nhiều thành quả và là một nước thuộc khối ASEAN nên tham khảo khi định hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam

1 Tín dụng bất động sản tại Mỹ và khủng hoảng cho vay dưới chuẩn 2007

Thị trường tín dụng bất động sản ở Mỹ đã phát triển ở một trình độ cao, bằng nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản cho vay cầm cố thế chấp trên thị trường cầm cố thế chấp thứ cấp, cụ thể là phát hành trái phiếu bất động sản, đã huy động được nhiều ngân hàng và nhà đầu tư trên thế giới tham gia vào việc tài trợ vốn cho thị trường bất động sản Mỹ Tuy nhiên các trái phiếu này lại được đảm bảo bằng các khoản nợ xấu, khả năng trả nợ của người đi vay là thấp

1.1 Một số khái niệm

- Thi trường cầm cố thế chấp thứ cấp: là thị trường nơi diễn ra việc mua bán các khoản cho vay có thế chấp bằng tài sản giữa nhà cho vay trực tiếp trên thị trường cầm cố thế chấp sơ cấp (là chủ yếu) với các tổ chức mua bán nợ Các

http://svnckh.com.vn 15 nhà cho vay trực tiếp tập hợp các khoản cho vay thế chấp cầm cố của mình lại thành một danh mục và bán chúng lại cho các các tổ chức mua bán nợ

- Thi trường cho vay thứ cấp: là nơi mua bán các trái phiếu, cổ phiếu được đảm bảo bằng giá trị của các khoản cho vay thế chấp cầm cố

- Lãi suất cho vay thả nổi (Option ARM): là phương thức cho vay theo

đó người đi vay có quyền chọn một trong bốn phương thức trả nợ sau:

- Trả theo tiêu chuẩn chiết khấu là 30 năm, hoặc;

- Trả theo tiêu chuẩn chiết khấu là 15 năm, hoặc;

- Trả tiền lãi,hoặc;

- Trả một mức tối thiểu nhỏ hơn tiền lãi hàng tháng

Khi chọn Option ARM, người đi vay sẽ chọn phương án chi trả mức tối thiểu Theo phương án này thì những năm đầu tiên người đi vay sẽ trả số tiền thấp hơn tiền lãi hàng tháng, và mỗi năm sẽ tăng mức tối thiểu này lên theo tốc

độ bằng với lãi suất thấp Người đi vay có thể trả mức tối thiểu này trong vòng năm năm, sau năm năm sẽ tính lại mức chi trả Và sự thiếu hụt này sẽ đưa vào

số dư nợ gốc và số dư nợ gốc cứ thế mà tăng lên Tuy nói là năm năm sẽ tính lại, nhưng khi số tiền vay vượt quá một mức hạn định so với nợ gốc ban đầu thì ngân hàng sẽ tính lại ngay lập tức Và gánh nặng chi trả bắt đầu xuất hiện, người

đi vay phải chịu một cú sóc lớn khi số tiền chi trả nhảy vọt lên một cách không ngờ

- Nợ dưới chuẩn: là các khoản cho vay các đối tượng có mức tín nhiệm thấp Những đối tượng này thường là những người nghèo, có thu nhập thấp, công việc không ổn định, vị thế xã hội thấp hoặc có lịch sử thanh toán tín dụng không tốt trong quá khứ Những đối tượng này tiềm ẩn rủi ro không có khả năng thanh toán nợ đến hạn do đó rất khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn

1.2 Quá trình phát triển, nguyên nhân khủng hoảng và hậu quả của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ

a Quá trình phát triển tín dụng bất động sản tại Mỹ

Trước năm 1930, gần giống với tình trạng thị trường tín dụng tại Việt Nam hiện nay, tín dụng bất động sản Mỹ có các tính chất như: lãi suất linh hoạt, tỷ lệ

http://svnckh.com.vn 16 thanh toán lần đầu cao, khoản tín dụng có thời hạn ngắn Cuộc khủng hoảng

1929 - 1933 dẫn tới giai đoạn giá trị bất động sản giảm mạnh, chỉ còn khoảng 50% của thời kỳ đỉnh cao trước khủng hoảng Người mua nhà thấy tình trạng bất trắc đã chấp nhận tuyên bố mất khả năng thanh toán với các ngân hàng, chấm dứt nghĩa vụ tài chính cá nhân Làn sóng phát mại tài sản điển hình lên tới 250.000 vụ mỗi năm trong giai đoạn 1931 - 1935 Vào lúc xấu nhất, 10% số bất động sản bị siết nợ Các tổ chức đặc biệt quan trọng đã được thành lập, gồm:

- HOLC: Huy động vốn từ trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh, dùng vốn mua các bất động sản vỡ nợ, phục hồi trạng thái, đổi kỳ hạn khoản nợ Đổi từ lãi suất biến động, ngắn hạn và không khấu trừ dần sang loại tài chính lãi suất cố định, dài hạn (20 năm trở lên) và khấu trừ dần tới khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính HOLC trong vụ này đã mua lại và xử lý khoảng 1 triệu hợp đồng vay

- FHA: Được thành lập để bảo hiểm cho các hợp đồng vay tài trợ bất động sản Các hợp đồng bảo hiểm để đảm bảo cho những khế ước của HOLC có thể được giao dịch HOLC không phải cơ quan kinh doanh bất động sản nên cần tính thanh khoản để thu hồi tài chính HOLC và FHA hợp sức thành một cơ cấu

kỹ thuật tài chính cho phép các tổ chức tài chính không còn thanh khoản trở nên thanh khoản, giúp phục hồi thị trường tài chính Tới năm 1936, HOLC hoàn thành sứ mệnh và dừng hoạt động

- Fannie Mae: Ra đời 1938 Nó hà hơi tiếp sức cho FHA qua thị trường thứ cấp giao dịch các khế ước FHA Fannie Mae phát hành trái phiếu mua các hợp đồng tín dụng ở mệnh giá Những thay đổi này dẫn tới năm 1948, kỳ hạn vay dài nhất tăng lên 30 năm (so với 20 năm trước đó) Năm 1956, FHA tăng tỷ lệ vay trên giá trị bất động sản lên tối đa 95% (so với 80% trước đó) với xây dựng mới và 90% với nhà đang có Tới năm 1980 thì chứng khoán hóa đã trở thành nguồn tài chính chủ yếu tài trợ cho hoạt động vay bất động sản nhà ở Sự liên thông này khá toàn diện Điều này làm thay đổi cơ cấu tiêu dùng của người dân

Mỹ rất rỏ rệt:

http://svnckh.com.vn 17 Bảng 1: Động thái về tiền vay khế ước bất động sản Hoa Kỳ3

b Nguyên nhân khủng hoảng tín dụng bất động sản

Bùng nổ cho vay nợ dưới chuẩn: Một phần nguyên nhân đáng kể dẫn đến

khủng hoảng tín dụng bất động sản là vụ khủng hoảng tín dụng nhà ở dưới chuẩn trong những tháng cuối năm 2007 Đó chính là sự bùng nổ về cho vay dưới chuẩn trong các năm gần đây

Xuất phát từ việc mất cân đối cung cầu nguồn vốn, các nguồn vốn thừa trên thị trường không được sử dụng hiệu quả Các tổ chức cho vay nhận thấy cho vay dưới chuẩn là giải pháp để tối đa hóa lợi nhuận vì cho vay dưới chuẩn

có mức lãi suất cao hơn các hình thức cho vay khác nên nhiều ngân hàng đã tiến hành cho vay dưới chuẩn Mặt khác, Cục dự trử liên bang Mỹ liên tục hạ lãi suất khiến chi phí vốn rẻ Nhiều người đã đổ tiền bạc vào thị trường bất động sản vì

họ cho rằng đầu tư vào lĩnh vực này sẽ mang lại những khoản lợi nhuận cao hơn các lĩnh vực khác Số người mua ngày một gia tăng, cầu vượt cung đã đẩy giá đã tăng lại còn tăng cao hơn Trong vòng 10 năm qua, giá nhà ở Mỹ tăng liên tục khoảng 20% mỗi năm và có nơi thì tăng gấp ba

Với giá bất động sản tăng liên tục, lãi suất cho vay thấp cùng với sự cạnh tranh khốc liệt trên thị trường, nhiều công ty tài trợ địa ốc đã săn sàng cho vay không cần tiền đặt cọc, cũng không cần người đi vay phải chứng tỏ rỏ ràng về khả năng trả nợ Với cách cho vay quá dễ dàng, thì những người trước đây bị

3 Nguồn: Green & Watcher (2005)

http://svnckh.com.vn 18 xếp hạng không đạt chuẩn có thể tiếp cận một cách dễ dàng với các nguồn tín dụng, được vay trả góp một cách thoải mái Từ đấy có rất nhiều khách hàng trước đây chưa hề có lý lịch vay mượn, hoặc có lý lịch yếu vì từng chậm trả nợ, hoặc không đủ khả năng trả góp hàng tháng cho đến những người từng bị phá sản… cũng có thể tiếp cận nguồn vay và trở thành chủ nhân của những ngôi nhà lớn với những khoản vay lớn

Nguồn tài trợ bất động sản gia tăng: Trước đây nguồn tín dụng bất động

sản chủ yếu là từ các ngân hàng với các ràng buộc gắt gao về luật lệ hoạt động ngân hàng Lượng tiền cho vay có hạn do các nguồn cung tiền cho vay của các ngân hàng phụ thuộc rất nhiều vào lượng tiền ký gởi của khách hàng, và chỉ một phần trong số tiền này được dùng cho vay bất động sản do yêu cầu quản lý rủi ro tín dụng

Với sự ra đời và phát triển mạnh mẽ của thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp và cao hơn nữa là nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản vay cầm cố thế chấp trên đã có thêm rất nhiều đối tượng tham gia tài trợ cho bất động sản như các công ty bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các quỹ hưu trí, các nhà đầu tư nhỏ lẻ Theo đó, lượng vốn đổ vào cho vay bất động sản tăng lên rất nhiều và tính thanh khoản của các khoản cho vay này cũng tăng lên

c Hậu quả của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ

Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ đã để lại cho nên kinh tế

Mỹ và nền kinh tế toàn cầu những hậu quả rất lớn Thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán bị ảnh hưởng nặng nề Thị trường trái phiếu hình thành

từ chứng khoán hóa bất động sản bị mất khả năng thanh toán Ngành xây dựng

Mỹ góp 15% GDP có thể bị cắt giảm xuống còn một nửa sản lượng và cắt giảm 1-2 triệu công việc Hàng loạt các ngân hàng và các quỹ đầu tư, không chỉ ở Mỹ

mà các nước khác trên thế giới, rơi vào tình trạng thua lỗ nặng và phá sản Tình trạng mua bán và sát nhập các ngân hàng các công ty diễn ra liên tục Nhiều ngân hàng lớn trên thế giới đã bị quốc hữu hóa

Tháng 9/2007, theo công bố của Hiệp hội Bất động sản Mỹ (NAR), số vụ giao dịch nhà đất thành công trong tháng này đã giảm 8% so với 5,04 triệu vụ

http://svnckh.com.vn 19 giao dịch tháng trước, tỷ lệ các hợp đồng giao dịch bị hủy là 50% Đây là con số

kỷ lục kể từ năm 1999 đến nay, thấp hơn nhiều so với dự báo của Phố Wall Đồng thời, giá nhà đất cũng giảm khoảng 4,2% kể từ năm 2006 (từ 234.000 USD xuống còn 211.000 USD) và tụt khoảng 5,7% kể từ tháng 8 vừa qua

Theo Moody’s Economy.com, từ tháng 8 năm 2007 tới tháng 8 năm

2008, các định chế tài chính toàn cầu đã thua lỗ tổng số tiền khoảng 925 tỷ USD

vì khủng hoảng tín dụng, tương đương 3% tổng tài sản của họ Trong số này, trầm trọng nhất là khoản thua lỗ có thể lên tới 525 tỷ USD liên quan đến các khoản cho vay địa ốc

Những công ty tài chính từng một thời hùng mạnh của Mỹ như Bear Stearns, Lemah Brother, Countrywide Financial và IndyMac đã vỡ nợ hoặc bị mua lại Hàng loạt tập đoàn khác như Fannie Mae, Freddie Mac, Washington Mutual, Citigroup, AIG và Wachovia4 trong cảnh khó khăn và Chính phủ đã ra tay bằng việc mua cổ phiếu ưu đãi và quốc hữu hoá để cung cấp vốn cho các tổ chức này

Các định chế tài chính nước ngoài đang có mức độ liên quan rất cao tới các tổ chức cho vay khổng lồ ở Mỹ Ước tính, khoảng 50% các loại chứng khoán được phát hành từ các khoản nợ cho vay cầm cố ở Mỹ hiện nằm trong tay các nhà đầu tư nước ngoài Cùng lúc các ngân hàng đầu tư Mỹ như Merrill Lynch và Citigroup phải gánh những khoản thâm hụt tài sản “vĩ đại” do nợ xấu

ở thị trường Mỹ, ngân hàng khổng lồ mang “quốc tịch” Thụy Sỹ UBS và Ngân hàng IKB Deutsche Industriebank của Đức cũng ở trong tình trạng tương tự Deutsche Bank thua lỗ tổng cộng 2,5 tỷ euro trong quý I/08 Tại Norway, 8 ngân hàng đã công bố thua lỗ ít nhất 125 triệu USD vì đầu tư vào các loại chứng khoán bất động sản của Mỹ Vì khủng hoảng thanh khoản, một ngân hàng lớn của Anh là Northern Rock đã bị Chính phủ nước này quốc hữu hóa vào tháng

http://svnckh.com.vn 20 Singapore từng bùng nổ thị trường bất động sản vào cuối thập niên 1970, suy thoái giữa thập niên 1980 Lần bùng nổ thứ hai là vào đầu đến giữa thập niên 1990, suy thoái từ năm 1997 đến 2006 Từ năm 2007, đất nước này bắt đầu lần bùng nổ thứ 3 Năm 2007, thị trường nhà đất Singapore phát triển “nóng” nhất thế giới, khi giá bất động sản tăng 31% Tuy nhiên, thị trường bất động sản nước này cũng không tránh khỏi những nghi ngại dây chuyền bắt nguồn từ sự đi xuống của kinh tế Mỹ, cũng như những áp lực lạm phát đang diễn ra ở nhiều nền kinh tế Chính phủ Singapore cho biết, giá nhà dân chỉ tăng 0,4% quý 2/2008, mức tăng thấp nhất 4 năm qua Mặc dù mức tăng chung của thị trường nhà đất quý 2/2008 vẫn đạt 3,7% so với quý 1/2008, song những triển vọng mua bán vẫn ở mức đáng thất vọng

Các cơn sốt nóng lạnh của Singapore cũng bắt nguồn từ việc cho vay dễ dàng của các ngân hàng và tâm lý ai cũng cho ràng giá nhà chỉ lên cao mà thôi Hầu hết mọi người cho rằng: cứ mua ngay đi rồi chịu khó vài năm sau đó hoặc

hy vọng tiền lương tăng lên để dễ trả nợ, bằng không thì cũng bán đi có lãi nhiều Bên cạnh đó, nghiệp vụ chứng khoán hóa bất động sản Singapore cũng đã phát triển đến trình độ cao Các chính sách cho phát triển thị trường bất động sản của Singapore cũng đồng bộ hơn, cho phép nhiều hình thức huy động vốn với những điều kiện dễ hơn nhưng vẫn đảm bảo quyền lợi cho những người tham gia vào thị trường bất động sản Để bảo vệ người mua, luật pháp Singapore

có quy định về quyền chọn mua, đây là quyền mà người bán phải cung cấp cho người mua Quyền chọn mua có hiệu lực trong vòng 3 tuần tính từ ngày trao giấy chứng nhận quyền sở hữu và bản thảo hợp đồng mua bán

3 Các bài học kinh nghiệm

Cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn 2007 bắt nguồn từ sự quản lý lỏng lẻo trong cho vay tín dụng dưới chuẩn và từ lòng tham của thị trường Lợi nhuận cao kết hợp với lòng tham đã dẫn đến lạm dụng việc cho vay nợ dưới chuẩn Các thủ tục thẩm định thực hiện bởi các đại lý cho vay diễn ra hết sức dễ dãi và việc tiếp cận vốn tín dụng mua nhà trở nên nhanh chóng, dễ dàng hơn bao giờ

http://svnckh.com.vn 21 hết Những người có thu nhập thấp, đặc biệt là dân định cư đầu tiên có cơ hội mua nhà

Chứng khoán hóa là một công cụ tài chính thông minh song đã bị lợi dụng vào việc xấu gây nên hậu quả khôn lường Thông qua các công cụ này các ngân hàng đã chuyển rủi ro do cho vay dưới chuẩn sang cho các nhà đầu tư nhằm thu lãi cao

Bênh cạnh đó, với tâm lý cho rằng giá bất động sản chỉ có tăng chứ không giảm và cho rằng đầu tư vào bất động sản luôn mang lại lợi nhuận cao làm nhiều người lao vào đầu tư kinh doanh Tuy nhiên, khi lao vào đầu tư và mua nhà không phải nhà đầu tư và người dân cũng hiểu hết các rủi ro trước khi mua các sản phẩm tài chính phức tạp nên không tránh khỏi những tổn thất nặng nề Các nhà đầu tư và khách hàng cần tỉnh táo để nhận ra các hình thức cho vay trả góp trong đó không ít sản phẩm là cái bẫy "giết" người Hơn nữa làn sóng đầu tư vào bất động sản luôn ra hiệu ứng bầy đàn của cơn sốt đầu cơ, khiến giá nhà đất tăng đến mức phi lý Đây là những bài học không thừa cho bất cứ quốc gia nào trong quá trình hội nhập và phát triển

CHƯƠNG II: TRIỂN VỌNG ÁP DỤNG CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC

KHOẢN CHO VAY THẾ CHẤP TẠI VIỆT NAM

I Tổng quan thị trường bất động sản

1 Cơ bản về bất động sản

1.1 Khái niệm

Theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa

XI, kỳ họp thứ 7 thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây

http://svnckh.com.vn 22 dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đấ

- Bất động sản là tài sản không di động được, trong đó bất động sản điển hình nhất là đất đai, nhà ở Mặt khác do đặc điểm không di động được, nên vị trí bất động sản ở thành phố hay ở nông thôn, ở khu vực trung tâm hay ở khu vực

xa trung tâm đóng một vai trò rất quan trọng trong việc định giá bất động sản Cùng một mảnh đất diện tích như nhau, nhưng ở vị trí khác nhau thì giá bất động sản cũng khác nhau

- Các công trình xây dựng, tài sản khác nếu như không gắn liền với đất đai, nhà ở thì không thể xem là bất động sản, nhưng khi gắn với đất đai, nhà ở thì được xem là bất động sản

Như vậy bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên của quốc gia và có tính lâu bền thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai bởi đất đai không bị hao mòn Mặt khác, đối với bất động sản là hàng hoá còn có thể giao dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua việc chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ

Tuy nhiên, với tính chất không di động được, và có tính khan hiếm không thể tăng thêm dù dân số tăng Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất động sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về dài hạn

1.2 Phân loại

Căn cứ theo khái niệm trên, bất động sản có thể chia thành 3 loại sau:

Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản văn phòng, nhà xưởng và công trình thương mại dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai)

là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, có tính chất phức tạp và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này chiếm đa

http://svnckh.com.vn 23

số trong các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới

Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản thuộc loại này chủ yếu

là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng

Bất động sản đặc biệt: Là những bất động sản như các công trình bảo tồn

quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang 1.3 Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản

Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị

lại, khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như độc quyền, đầu cơ, sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư như đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư

2 Thị trường bất động sản

2.1 Khái niệm

Thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đổi về bất động sản được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh

http://svnckh.com.vn 24 không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm

Tóm lại, thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên cơ chế giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định

2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Không có thị trường trung tâm: Thị trường bất động sản chưa hình thành được thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới Vì không có thị trường trung tâm nên các thông thi về thị trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này

Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: Đặc tính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời;

sự thừa thải ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường bất động sản mang tính chất địa phương Mặt khác, sự khác nhau về trình

độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến

sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương

Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: Thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo

http://svnckh.com.vn 25 Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh

tế của một quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ Trong mọi thời điểm người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ

có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh

2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Cũng như các thị trường khác, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội, dân cư… Tuy nhiên, do bất động sản là những hàng hóa đặc biệt nên sự ảnh hưởng của các yếu tố này đến thị trường bất động sản lại có những đặc điểm, biểu hiện riêng, cụ thể:

Sự phát triển kinh tế: Phát triền kinh tế làm tăng nhu cầu sử dụng đất trong các lĩnh vực phi nông nghiệp, đồng thời quá trình phát triển của khoa học kỹ thuật và công nghệ tác động trực tiếp vào việc tạo lập, thay thế, cải tạo… hàng hoá bất động sản phù hợp với yêu cầu mới của nền kinh tế và xã hội

Dân số: Tăng dân số dẫn tới tăng nhu cầu về sử dụng đất, trong khi diện tích đất đai giới hạn, gây sức ép lên thị trường bất động sản

Pháp luật: Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh… bằng bất động sản

Chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà nước: Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền địa phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Những chính sách này tác động đến nhu cầu sử dụng đất của từng địa phương, từng vùng kinh tế,… Bên cạnh đó các chính sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến sự

http://svnckh.com.vn 26 phát triển của thị trường bất động sản Khi Nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường bất động sản chững lại, có những thời điểm gần như không có giao dịch mua bán bất động sản Ngược lại, khi Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ mở rộng thì theo đó thị trường bất động sản sôi động trở lại, các giao dịch về bất động sản tăng lên rõ rệt

Tập quán, truyền thống và thị hiếu: Tập quán, truyền thống ảnh hưởng trực tiếp vào cách tiến hành thực hiện các giao dịch mua, bán, thuê mướn, thế chấp… trên thị trường bất động sản, nó có tác dụng đẩy nhanh hoặc làm hạn chế các vụ giao dịch, nó đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua-bán, thuê-cho thuê,…; nó cũng có tác dụng làm đẩy nhanh hoặc chậm tiến trình thanh toán giữa các bên với nhau Trong khi đó, thị hiếu lại tác động đến thị trường bất động sản trên hai khía cạnh chủ yếu sau:

Thứ nhất, thị hiếu về vị trí bất động sản, hình dạng, phương hướng của bất

động sản phù hợp với tính chất sử dụng cụ thể của người có nhu cầu

Thứ hai, thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng, tính hiện đại, cổ điển… cũng là

những nhân tố trực tiếp làm ảnh hưởng đến cung và cầu hàng hoá trên thị trường bất động sản

2.4 Vai trò của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền

kinh tế: Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác

nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động: theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc

http://svnckh.com.vn 27 chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá này: Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn

Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu

cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông thôn: Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn sốt nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và lan toả sang các thị trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân

Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nhà ở

2.5 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản

Xuất phát từ bản chất của hàng hóa bất động sản làm cho hị trường bất động sản là một thị trường đầy rủi ro:

http://svnckh.com.vn 28

Sự phát triển bong bóng của thị trường BĐS: thông tin về các dự án bất động sản trên thường được cung cấp rất mơ hồ và chưa có tính chuyên nghiệp cao Thậm chí nhiều công ty kinh doanh bất động sản đưa ra thông tin liên quan đến những dự án đầu tư mà họ chỉ mới thoả thuận mua đất, hoặc chỉ mới được chấp thuận về chủ trương đầu tư, Những động thái này tạo nên "cầu ảo" của thị trường và góp phần đưa đến những cơn "sốt" đất khiến cho các dự án bất động sản có sự chênh lệch rất lớn về giá so với giá trị thực tế của nó

Hiện tượng đầu cơ trên thị trường này là rất nhiều Chính sự tham gia của các nhà đầu cơ làm cho giá cả BĐS đẩy lên một cách nhanh chóng, tạo giá ảo Đây chính là nguyên nhân dẫn đến bong bóng thị trường, tạo ra những cơn sốt nóng lạnh trên thị trường

Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, nhất là các thông tin về phát triển và quy hoạch không được công khai rỏ ràng làm cho các đối tượng tham gia vào thị trường có những quyết định không đúng Điều này làm cho tính minh bạch cả thi trường này thấp hơn các thi trường khác

Sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lý của Nhà Nước đã khiến thị trường này hoạt động mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiều khuyết tật: hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng ký bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong bất động sản; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai

Năng lực của các doanh nghiệp bất động sản: Thị trường bất động sản vẫn rất hấp dẫn do chênh lệch cung cầu quá lớn Do đó, hiện nay không ít các doanh nghiệp không chuyên cũng tham gia kinh doanh bất động sản, hoạt động với tính chuyên nghiệp không cao Ngoài ra, quy mô vốn nhỏ không phù hợp với yêu cầu của thị trường cũng là điều rất đáng quan tâm Năng lực yếu kém khiến cho nhiều doanh nghiệp không có được chiến lược kinh doanh thích hợp, góp

http://svnckh.com.vn 29 phần gây ra tình trạng hỗn loạn cho thị trường bất động sản, và tác động xấu đến hiệu quả đầu tư

Quy hoạch tổng thể: Việc thiếu nhất quán trong công tác quy hoạch đã gây

ra những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư trong việc phát triển và triển khai các dự án bất động sản, làm giảm giá trị của các dự án đầu tư

3

3.1 Khái niệm tín dụng bất động sản

Là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản Theo đó, tín dụng bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến bất động sản Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê

3.2 Đặc điểm của tín dụng bất động sản

Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì tín dụng bất động sản có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản mang lại như:

Thị trường tín dụng bất động sản thường là thị trường tín dụng dài hạn: Do

bất động sản là những hàng hóa có thời gian hình thành dài Mặt khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín dụng bất động sản thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp

Người đi vay thường giải ngân theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự

án bất động sản cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: Đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện… Vì thế, nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản tiền này cần theo từng giai đoạn khác nhau do đó nếu giải ngân theo từng giai đoạn sẽ giảm

áp lực về lãi suất Còn nếu huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng

http://svnckh.com.vn 30 ngay một lúc nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả

Là thị trường có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường bất động sản là một thị trường tiềm n nhiều rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung cầu… Một khi thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, tính thanh khoản của thị trường giảm, khiến hệ thống tài chính gặp nhiều rủi ro

3.3 Nguyên tắc cho vay bất động sản

Vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả: Vốn được sử dụng vào mục đích nào đã được xác định ngay từ ban đầu thời điểm vay mượn Trường hợp, bên vay sử dụng vốn vay vào các mục đích khác dẫn đến kém hiệu quả hoặc khi mục đích vay xác định ban đầu vẫn chưa được bổ sung vốn sẽ lại càng thiếu vốn do vốn vay đã dùng cho mục đích khác Khi đó, bên vay sẽ khó khăn và khó thu hồi vốn để hoàn trả cho bên cho vay Đặc biệt, vốn vay nếu được dùng vào mục đích đầu cơ bất động sản sẽ càng khó thu hồi vốn do rủi ro của mục đích này khá cao Do vậy, tuân thủ nguyên tắc sử dụng vốn vay đúng mục đích là điều quan trọng nhằm đảm bảo khả năng thu hồi vốn cũng như là tạo điều kiện nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư ban đầu để trả nợ vay đúng hạn

Vốn vay phải được hoàn trả vốn và lãi đúng hạn: Thời hạn trả nợ vay

thường được xác định rõ ràng theo thỏa thuận ban đầu giữa bên cho vay và bên vay Khi đó, bên vay phải có trách nhiệm hoàn trả vốn lẫn lãi cho bên cho vay đúng thời hạn đã định

3.4 Vai trò của tín dụng bất động sản

Xuất phát từ vai trò quan trọng của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế, đối với xã hội mà việc bơm vốn ở mức cần thiết để kích thích thị trường bất động sản phát triển là điều cần thiết, trong đó điều tiết vốn thông qua kênh tín dụng ngân hàng với các sản phẩm cho vay bất động sản được xem là hữu

http://svnckh.com.vn 31 hiệu và khá phổ biến ở một số nước bởi kênh tín dụng ngân hàng dễ dàng được tiếp cận Trong điều kiện Việt Nam có một nền kinh tế tăng trưởng liên tục trong hơn 10 năm qua thì cho vay bất động sản càng có ý nghĩa thiết thực trong việc khơi thông dòng chảy vốn trong nền kinh tế, tạo đà cho thị trường bất động sản phát triển, từ đó tạo điều kiện cộng hưởng cho nền kinh tế phát triển bền vững Cụ thể:

Khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi: Cho vay bất động sản góp phần khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, thúc đẩy việc sử dụng vốn tiết kiệm và có hiệu quả

Phát triển nền kinh tế: Thông qua kênh ngân hàng, dòng vốn được lưu

chuyển vào thị trường bất động sản nhanh hơn góp phần phát triển nền kinh tế trong điều kiện phát triển đồng bộ giữa các thị trường

y nhanh tốc độ đô thị hoá: Cho vay bất động sản giúp cho các chủ đầu

tư chủ động hơn về vốn và mạnh dạn đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các trung tâm thương mại, các tòa nhà cao tầng, chung cư lớn… góp phần đ y nhanh tốc độ đô thị hóa trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước

Tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp: Cho vay bất động

sản còn tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giảm áp lực về vốn để đầu tư mở rộng nhà xưởng nhằm tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh trong quá trình hội nhập

Tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: Nhờ có các

chương trình hỗ trợ cho vay bất động sản, người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, công nhân có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống hơn

Gia tăng dư nợ và lợi nhuận cho Ngân hàng: Cho vay bất động sản là sản

ph m khá phổ biến ở các ngân hàng góp phần đa dạng hoá sản phẩm, thu hút khách hàng bên cạnh mục tiêu làm công cụ để gia tăng dư nợ cho vay khi cần thiết, tăng lợi nhuận ngân hàng

http://svnckh.com.vn 32

Giúp nhà nước quản lý thị trường bất động sản:Thông qua mức dư nợ cho

vay bất động sản, Nhà nước sẽ có cách nhìn tổng quát hơn về sự phát triển của thị trường bất động sản để có cách điều tiết hợp lý

Nâng cao hiệu quả của dự án đầu tư: Ngân hàng đã góp phần nâng cao tính

hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản bởi ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu bất động sản trên thị trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường bất động sản Nhìn chung, cho vay bất động sản có tính ảnh hưởng lớn đến quá trình phát triển đất nước Mặc dù nền kinh tế có nhiều giai đoạn phát triển khác nhau, thị trường bất động sản có những biến động thăng trầm khác nhau nhưng hơn bao giờ hết tính thiết yếu của hoạt động cho vay bất động sản luôn cần thiết cho những nhu cầu thiết thực trong xã hội, trong nền kinh tế

II Thực trạng thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản

1.

Để hiểu hơn sự phát triển của thị trường Bất động sản tại Việt Nam trong năm năm qua, cần sơ lược về thị trường bất động sản các giai đoạn trước

1.1 Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 2002

a) Thị trường bất động sản trước khi có luật đất đai

Sau khi thống nhất đất nước, chúng ta tiến hành xây dựng nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung Trong quá trình đó là sự hình thành các hợp tác xã nông nghiệp, mọi người phải góp chung ruộng đất vào hợp tác xã theo chế độ sở hữu tập thể Trong suốt thời kỳ này, ở các vùng nông thôn hiện tượng mua bán đất hầu như không xảy ra mà chủ yếu được thực hiện qua cơ chế “xin-cho” trong các Hợp tác xã Trong khi đó tại thành thị hiện tượng mua bán bất động sản vẫn

cứ xảy ra (thường là dưới hình thức nhượng bá

Sau khi đất nước thực hiện cuộc cải cách năm 1986 thì thị trường bất động sản

http://svnckh.com.vn 33

có phát triển hơn tuy nhiên vẫn ở mức độ tự phát các giao dịch vẫn chưa được Nhà nước công nhận, chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ bất động sản

b) Giai đoạn từ sau khi có luật đất đai

Luật đất đai năm 1993 khẳng định lại hiến pháp năm 1992: “ Đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” Và: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thuê đất; Nhà nước cho

tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất” Bên cạnh đó luật đất đai năm 1993 còn ghi nhận: “Nhà nước bảo hộ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất” Đây thực sự là một bước tiến quan trọng, theo đó Nhà nước thừa nhận quyển sử dụng đất là một loại hàng hóa Những thay đổi quan trọng mang tính chất đột phá trong các chính sách pháp luật của Nhà nước là cơ sở để hình thành và phát triển thị trường bất động sản Và với những thừa nhận trên làm cho hàng hóa của thị trường bất động sản đa dạng hơn, được mở rộng hơn, và giao dịch ngày càng sôi động và giá cả bất động sản ngày càng tăng

Tuy nhiên, ở giai đoạn này, thị trường đất đai Việt nam vận hành theo theo

cơ chế tài chính hai giá đất, giá đất do Nhà nước quy định và giá đất do thị trường quyết định Trong đó giá đất do Nhà nước quy định thường chỉ bằng 20% đến 40% giá thị trường, giá đất phi nông nghiệp tăng gần 100 lần trong giai đoạn này Trong khi đó, nhu cầu về bất động sản trong các khu vực tư nhân tăng trưởng mạnh mẽ, hoạt động đầu tư và giao dịch bất động sản bùng nổ theo kênh phi chính thức không theo các quy định hiện hành của pháp luật Cơ chế “xin – cho” vẫn còn tồn tại, một hình thức biến tướng của cơ chế này là việc phân chia đất đai hoặc cấp đất cho các quan chức cũng như các công chức của các cơ quan Nhà nước diễn ra rất phổ biến Trong giai đoạn này, hiện tượng tham nhũng

http://svnckh.com.vn 34 quản lý, đầu cơ trong sử dụng tiết kiệm dân cư được tích trữ chủ yếu váo bất động sản là hiện tượng phổ biến và rộng khắp

Khi nền kinh tế các nước Châu Á rơi vào cuộc khủng khoảng năm 1997-

1998, thì nền kinh tế Việt Nam ít bị ảnh hưởng do trong giai đoạn này Việt Nam chưa hoàn toàn mở cửa nền kinh tế Tuy nhiên thị trường bất động sản của Việt Nam có dấu hiệu chậm lại, nhưng sau đó tiếp tục nóng lên Thời kỳ những năm cuối thế kỷ 20 và đầu thế kỷ 21, tại vùng ven các thành phố và trung tâm, hiện tượng đất nông nghiệp chuyển thành đất ở và đất phi nông nghiệp diễn ra rất

mạnh mẽ Cũng trong những năm này, Nhà nước ban hành các chính sách khuyến khích đầu tư, nhất

là từ các nhà đầu tư nước ngoài, do vậy các khu công nghiệp, cụm công nghiệp phát triển rất nhanh Theo

đó diện tích đất lâm nghiệp, đất nông nghiệp chuyển thành đất phi nông nghiệp phục vụ các ngành sản xuất Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, thì số khu công nghiệp được cấp phép đến tháng 8 năm 2007

là 150 khu Các động thái này góp phần làm cho thị trường bất động sản sôi động hơn rất nhiều

Hình 4: Diện tích đất sử dụng cho các khu công nghiệp.5

Trong thời gian này nhiều doanh nghiệp, trung tâm giao dịch bất động sản ra đời Thị trường bất động sản chính thức từng

5 Hình3,4: Nguồn Bộ kế hoạch và đầu tư

http://svnckh.com.vn 35 bước phát triển và chủ yếu dành cho khối doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Còn thị trường phi chính thức vẫn tồn tại với quy mô ngày càng lớn hơn Trong giai đoạn này, thị trường địa ốc có những chu kỳ nóng, lạnh nhưng giá của bất động sản không giảm xuống, cụ thể: khi thị trường bất động sản đóng băng thì số lượng giao dịch ít lại nhưng giá bất động sản đứng yên hoặc tăng nhẹ

1.2 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay

a) Giai đoạn từ năm 2003 đến trước thời điểm gia nhập WTO:

Cơn sốt giá đất 2001 -2003 bắt đầu hạ nhiệt, thị trường bất động sản bắt đầu có những điều chỉnh, và có xu hướng giảm Theo số liệu thống kê chưa chính thức năm 2003 các giao dịch về nhà đất giảm 28%, năm 2004 giảm 56%

và năm 2005 giảm 78% Nhưng đây là giai đoạn mà các công ty có chức năng kinh doanh bất động sản ra đời một cách rầm rộ và nhanh chóng nhất Giai đoạn này số căn hộ đưa ra bán tăng khá mạnh so với giai đoạn trước Theo thống kê của CBRE thi năm 2003 số căn hộ chào bán tăng 184% so với năm 2002 và tiếp tục tăng trong các năm 2004, 2005 và giảm một chút vào năm 2006 Thể hiện qua sự tăng trưởng về số lượng căn hộ chào bán và số dự án chào bán như sau:

Hình 5: Số căn hộ chào bán qua các năm.6

Và cũng theo nguồn tài liệu này cho thấy khối lượng giao dịch ngày càng tăng Năm 2005 co 6.336 căn và năm 2006 có 9.415 căn giao dịch thành công

Và đây cũng là giai đoạn mà dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam liên tục tăng

6 Hình5: Nguồn CBRE - Hội thảo thị trường nhà ở

http://svnckh.com.vn 36

Nguồn: Tổng cục thống kê

Hình 6: FDI qua các năm.7

Nên giai đoạn này các khu công nghiệp, cụm công nghiệp lại càng phát triển hơn để phục vụ cho dòng vốn FDI vào Việt Nam cũng như nhu cầu đầu tư phát triển sản xuất của các nhà đầu tư Việt Nam Theo một báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, thì số khu công nghiệp được cấp phép tăng từ 77 khu lên 145 khu tính đến hết năm 2006, theo đó diện tích đất nông nghiệp và lâm nghiệp chuyển thành đất phi nông nghiệp ở các khu công nghiệp tăng thêm 14.454,7 ha.Vốn đầu tư nước ngoài ngày một mạnh đã làm cho thị trường bất động sản Việt Nam nóng lên từng ngày Để đón đầu cơ hội phát triển các loại hình bất động sản khi Việt Nam đã gia nhập WTO, nhiều doanh nghiệp FDI triển khai các dự án vốn hàng trăm triệu USD Các quỹ đầu tư nước ngoài đang tìm kiếm

cơ hội để tham gia vào thị trường Bên cạnh đó, các quỹ đầu tư chuyên ngành cũng bắt đầu xuất hiện

b) Giai đoạn từ sau khi gia nhập WTO đến tháng cuối tháng 2 năm 2008:

Năm 2007 thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu một cơn sốt mới, giá bất động sản bắt đầu tăng lên nhanh chóng Hoạt động kinh doanh bất động sản rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư - đầu cơ - kinh doanh bất động sản, mà cả các cơ quan cung cấp tài chính như quỹ

7 Hình 6: Nguồn Bộ kế hoạch đầu tư

Hình 7: Số căn hộ đã bán

http://svnckh.com.vn 37 đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần Số lượng căn hộ giao dịch thành công tăng 115% so với năm 2006

Bên cạnh đó, giá bán nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư cao cấp và biệt thự tăng vùn vụt Với mức giá cao ngất, từ 1.200USD/m2 đến 3.500 USD/m2 của chủ đầu tư đưa ra và khoản chênh lệch cộng thêm từ 1.000 - 2.000USD/m2 cho các khâu trung gian giao dịch, nhà đầu tư vẫn chen nhau đặt tiền mua nhà, đóng

“tiền thành ý” Trong đấy, một phần không nhỏ các bất động sản đang giao dịch này chỉ có thể bàn giao cho người mua không sớm hơn quý III/2010 Khảo sát biến động giá của một số dự án đã hoặc sắp hoàn thành và giao nhà qua các năm:

Hình 8: Giá bán căn hộ đã/sắp giao

8 Không thua kém giá nhà, giá đất cũng liên tục tăng cao Tại quận 2, TP.HCM, giá đất các dự án lân cận Khu đô thị mới Thủ Thiêm đạt đỉnh 45 - 50triệu đồng/m2 - cao nhất từ trước đến nay Dự án Khu đô thị mới An Phú – An Khánh, đất mặt tiền đường song hành xa lộ Hà Nội đạt 50 triệu đồng/m2 Các vị trí không thuận lợi trong dự án, tháng 8 năm 2007 có giá phổ biến là 18 - 22

triệu đồng/m2, cuối năm 2007

đã vọt lên tới 25 - 28 triệu đồng/m2; dự án khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (Quận 2, Tp.HCM) có giá bán tại thời

Hình 7: Nguồn CBRE – Hội thảo thị trường nhà ở

8 Hình 6, bảng 2: Nguồn CBRE – Hội thảo thị trường nhà ở

http://svnckh.com.vn 38 điểm tháng 4 năm 2006 khoảng 4-6 triệu đồng/m2 cũng đã nhảy vọt lên 35 - 40 triệu đồng/m2 tại thời điểm tháng 01/2008

Tại Hà Nội cũng xảy ra tình trạng tương tự, nhất là với các khu vực có quy hoạch hiện đại và ổn định nằm ở phía Tây thành phố Một khu đất ở Mỹ Đình, sau khi trúng giá thầu ở mức 40 - 50 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2007, đã có mức giá giao dịch từ 80 - 100 triệu đồng/m2 vào thời điểm cuối năm 2007 Số liệu thống kê vào thời điểm cuối năm 2007, Hà Nội đang có khoảng 43 dự án hoàn thành đã bán hết và 18 dự án đang xây dựng cũng đã bán hết Một lượng lớn các căn hộ chưa xác định đang được mua bán trên thị trường thứ cấp Mức giá từ 420-800 USD/m2thường thấy ở những căn hộ tiêu chuẩn trong các tòa cao

ốc nằm ở các khu vực không trung tâm lắm Nếu chất lượng nhà cũng như địa điểm tốt hơn một chút sẽ có giá từ 900-1.400 USD/m2 Những căn hộ cao cấp sẽ

có giá từ 2.300-2.800 USD/m2 Các dự án cùng chất lượng nhưng dự án nào ở gần trung tâm thành phố hơn sẽ có giá cao hơn Trên thị trường thứ cấp, khoảng 3.000 USD một m2là mức giá cao nhất đã đạt được với căn hộ ở Pacific Place

Mặt khác, một loại sản phẩm khác của thị trường bất động sản là nhu cầu

và giá văn phòng, mặt bằng cho thuê cũng tăng lên một cách chóng mặt Trong năm 2007 xuất hiện xu hướng bỏ căn hộ chuyển sang làm văn phòng cho thuê vì lợi nhuận thu được từ đây hấp dẫn hơn Công suất cho thuê gần 100% Thành phố Hồ Chí Minh: giá thuê đắt thứ 45 trên thế giới vì nguồn cung còn hạn chế

mà nhu cầu gia tăng quá mạnh Tính đến quý 4 năm 2007 có khoảng 50 cao ốc văn phòng hạng A, B và C Tổng diện tích văn phòng hạng A,B,C vào khoảng

>450.000 m2 Hiện thành phố Hồ Chí Minh đang có hàng chục dự

án chuẩn bị khởi công hoặc đang hoàn tất Hà Nội (Hình 9)9

: trong năm 2007 có thêm 46.000 m2văn phòng gồm cả hạng A và B cho thuê Và tính đến cuối năm 2007

9 Hình 9: Nguồn CBRE

Hình 9: Giá thuê trung bình văn phòng tại Hà Nội

http://svnckh.com.vn 39 thì có 33 cao ốc văn phòng với tổng diện tích khoảng 300.000 m2 Giá cho thuê trung bình của hạng A và hạng B tiếp tục tăng; giá văn phòng hạng A là 43 USD/m2/tháng (tăng 21% so với năm trước), giá văn phòng hạng B là 28 USD/m2/tháng (tăng 24% so với năm trước)

Theo thống kê khảo sát thị trường của CBRE giá thuê văn phòng và mặt bằng kinh doanh tại hai trung tâm kinh tế Hà Nội và TP.HCM đang tiến tới các ngưỡng cao kỷ lục Tới thời điểm cuối 2007, giá thuê trọn gói các văn phòng cao cấp đã lên tới 90 – 100 USD/m2/tháng, thậm chí là 180 USD/ m2/tháng Giá thuê mặt bằng kinh doanh tại những vị trí đẹp hoặc tại khu trung tâm kinh doanh thương mại và tầng trệt cũng đã quen thuộc với mức 200 USD/m2/tháng

Năm 2007 và 2 tháng đầu năm 2008 cũng là một thời kỳ chứng kiến sự tăng trưởng mạnh của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài Năm 2007 FDI vào Việt Nam đạt 21,3 tỷ USD, tăng 69,3% so với năm 2006 và vượt 56,3% kế hoạch cả năm, trong đó cấp phép mới là 17,86 tỷ USD/1544 dự án Năm 2007, tổng số vốn FDI đầu tư vào bất động sản khoảng 8,9 tỷ USD chiếm tỷ trọng 42% trên tổng dòng vốn đầu tư FDI vào Việt Nam

Hình 10: Tổng dự án FDI đầu tư vào Việt Nam10

Trong đó, các dự án đầu tư vào bất động sản là 192 dự án

10 Hình 10: Nguồn Bộ kế hoạch và đầu tư

http://svnckh.com.vn 40 Hình 11: Tổng dự án đầu tư vào bất động sản qua các tháng

Và phân ra từng lĩnh vực cụ thể như sau:

Hình 12: Vốn FDI đầu tư cho bất động sản phân bổ cho từng ngành11

Thị trường bất động sản du lịch hoạt động sôi nổi không kém gì thị trường nhà đất và căn hộ Theo thống kê của Công ty CB Richard Ellis, trong giai đoạn này, tại Hà Nội có 5 dự án xây dựng khách sạn 5 sao, TP.HCM có 11 dự án khách sạn 5 sao với khoảng 3.611 phòng nhưng tất cả các dự án này đều không thể hoàn thành vào năm 2008 Nguyên nhân của việc thiếu nguồn cung khách sạn trong khi cầu ngày càng tăng là do các chủ đầu tư khó khăn trong việc tìm địa điểm để xây khách sạn lớn Trong nội thành thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội hiện nay, những khu đất lớn, đủ tiêu chuẩn xây dựng khách sạn lớn rất hiếm